东莞房地产战略审计

A2.1.房地产市场分析罗兰贝格-东莞房地产战略审计“九五”期间，中国房地产开发投资的增长速度明显高于全社会固定资产投资的增长速度全社会固定资产投资[万亿元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地产开发投资[万亿元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅开发投资是拉动房地产开发投资的主要因素住宅开发投资[万亿元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅开发投资占房地产开发投资的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%+6.6%p.a.住宅开发投资集中在广东等沿海发达地区，但增长最为迅速的则在西部和内陆地区2000年住宅开发投资额按地区分[万亿元]住宅开发投资增长率按地区分[1999–2000年]广东上海北京江苏浙江辽宁山东福建其它随着外部环境和国家政策的导向，中国房地产行业向规模化和专业化发展中国房地产市场的发展趋势将逐渐形成专业化、占有较大市场份额的区域性垄断房地产企业

加入ＷＴＯ后，新材料、新技术将纷纷涌入，进一步提高住宅建设预制化、产业化进程

广泛的合作将成为房地产业的发展趋势，尤其是房地产与资本市场的合作将更加紧密

房地产企业将出现两极分化—规模化和小而精；房地产开发配套的相关服务更为专业化消费者的需求品位越来越高，要求定制化服务

国家将逐渐改变对房地产业的管理模式，在体制上推动国有房地产企业的资产重组作为中国经济改革开放和房地产市场最为活跃的省份，广东省房地产投资表现出比全国平均更快的增长速度广东省房地产投资总额[亿元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全国和广东省房地产和住宅开发年均增长率比较[1997-2000年]广东省全国广东省全国房地产投资住宅开发投资17.7%15.2%26.9%24.7%东莞市房地产市场的发展可以分为三个特点鲜明的阶段，投资者逐渐以外资投资者为主转变为以内资投资者为主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企业单位直接投资房地产开发公司共9家香港投资者为主的外资投资者房地产开发公司共52家以内资投资者为主，特别是民营企业投资迅速增加房地产开发公司共134家(包括房地产项目公司)投资主体安居、多层住宅为主建成步步高、创新新村等七个住宅区集中于莞城别墅、多层住宅为主建成新世界花园、东湖花园、紫荆花园、中信东泰等多个高品质住宅区集中于城区、常平、樟木头、风岗、塘夏等地多层、小高层为主建成AB华庭等一批高品质的楼盘集中于东城、篁村、城区等开发类型和区域政府公务员和企业职工外商购房者占70%，并以香港市民为主，集中于樟木头、常平和塘夏本地消费者占25%外地消费者占5%本地消费者占50%外商占30%外地消费者占20%消费者特征总投资小于1亿元估计总投资50亿元，外资占63%投资23亿元，内资占59%投资规模东莞房地产市场经过1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正处于上升期东莞房地产市场特征商品房开发投资主要集中在东城、篁村、城区、常平

和樟木头等地理位置优越、经济基础发达的地区较强的地方保护主义，早期外来的和民营的房地产开发商必须挂靠东莞市各区镇房地产开发公司，合作开发房地产市场规模细分市场竞争格局消费群体东莞市社会固定资产投资增长迅速房地产开发投资年增长率为8.9%，住宅是拉动房地产投资的主要因素商品住宅销售收入和销售面积增长迅速市场集中度相对较高政策导向多层和小高层开发比例逐年上升东莞市政府将投资200亿元建设新区，系统规划居住、商业区、行政区和娱乐休闲区单位价格2500元至3500元的中档商品房竞争激烈，3500元以上的高档商品房所占份额逐年上升不同消费群在购买商品房时考虑因素的优先顺序不同政府严格土地审批和新项目立项政府加强商品房预售管理1324东莞市的固定资产投资平均每年以10.8%的速度增长；而房地产开发投资落后于固定资产投资的增长速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8资料来源：东莞统计年鉴，罗兰•贝格分析东莞市全社会固定资产投资额[亿元]东莞市房地产开发投资额[亿元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.87住宅开发投资是拉动房地产投资的主要因素东莞市房地产开发投资额[亿元]东莞市住宅开发投资额[亿元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

办公楼商业营业用房住宅东莞市商商品住宅宅销售收收入和销销售面积积增长迅迅速资料来源：东莞市建建委，中中国人民民银行，，罗兰•贝贝格分析东莞市商商品住宅宅销售收收入[亿元]东莞市商商品住宅宅销售面面积[万平方方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房开发建建筑面积总额额按镇区分[1998-2000年]描述城区常平樟木头篁村东城其它商品房开发集集中于东城、、篁村、城区区、常平和樟樟木头等地理理位置优越、、经济基础发发达的地区1998年至至2000年年底，商品房房实际投入资资金23亿元元共推出楼盘231个，建建筑面积455.7平方方米樟木头、常平平、附城、塘塘夏、黄江等等镇区集中了了90%的港港资房地产开开发商新开发的商品品房楼盘集中中在东城区和和篁村，开发发类型以多层层和小高层为为主，楼盘质质数较高，开开发理念在东东莞市属于中中上水平1998年至至2000年，商品房开开发集中在东东城、篁村、、城区、常平平和樟木头等等地理位置优优越、经济基基础发达的地地区在未来五年内内，多层和小小高层仍是商商品房开发市市场的主流，，新开发的多多层和小高层层主要集中在在东城区、篁篁村区和城区区多层和小高层层别墅高层1998-20002005E12%84%6%8%91%1%东城篁村城区塘夏其它1998年以以后新开发的的多层和小高高层地域分布布虎门商品房立项开开发类型比例例[按开发建筑筑面积]樟木头常平预计到2005年,每平方价价格在2500元以上的中高高档商品房将将占据市场86%的份额额描述东莞市商品房房开发档次逐逐步提高东莞市政府对对城市进行总总体规划，改改善居住环境境，提升房地地产开发的质质量由于政府严格格控制土地批批租,土地价价格上升较快快居民住宅消费费观念由商品品住宅理念的的接受者转为为理念的领导导者,需求品品位提高金融机构对住住房消费支持持不断增强、、按揭条件放放宽，刺激住住房消费需求求市场的增长长东莞市新的房房地产开发商商纷纷进入2500以上上的中高档房房地产市场的的竞争,如如:新世纪豪豪园,新石石竹,雍华华庭,七宝一一居等13%50%20%10%2000别墅3500元以以上*2500-3500元*2500元以以下*总额8%60%26%6%2005E*除别墅外商品住宅销售售总面积[万平方米]111.2200.0+15.7%p.a.东莞房地产市市场竞争格局局可以从内部部竞争状况等等五个方面分分析消费者潜在的进入者者房地产开发专业服务提供供者替代品政策壁垒强––较强的的地方保护主主义，早期外外来的房地产产开发商和民民营企业必须须挂靠东莞市市各区镇房地地产开发公司司，合作开发发房地产经济壁垒弱––房地产开开发商尚未形形成房地产开开发的绝对成成本优优势和先进的的商品房差异异化概念大多数消费者者消费观念尚尚处于商品住住宅理念的接接受者主力消费群不不明显商品住宅50%为本地消消费者，30%为港澳澳台消费者,20%为为省内和外地地消费者房地产开发商商纷纷聘请专专业的房地产产策划和广告告公司，提高高商品房开发发和营销质量量聘请物业顾问问公司，提高高商品后续服服务质量商品房替代品品几乎不存在在，安居房只只占1%的市市场份额内部竞争状况况城区、常平和和樟木头集中中了70%的的房地产开发发市场集中度高高，市场领先先者较为明显显，如：中信信、光大等内资房地产开开发比例逐年年提高，由1998年的的45%上升升为2000年的67%消费者购买商商品房考虑的的因素价格房型地理位置和交交通开发商品牌建筑物质量建筑物外观环境配套设施保安和物业服服务重要性考虑因素12345本地消费者外外地消费者描述50%为本地地消费者，30%为港港澳台消费者者，20%为为省内和外地地消费者；常常平、樟木头头地区港澳台台消费者占90%东莞本地消费费者在选购商商品房时首先先考虑环境和和保安服务，，其次是户型型，显示了本本地居民对自自身安全和周周边环境(包包括教育)较较高的要求对于东莞本地地人，自用房房的建筑面积积在100-130平方方米的中大户户型较受欢迎迎；购买80-100平平方米的小户户型，用于投投资和出租的的较多外地消费者在在考虑购买商商品房时，优优先考虑价格格，其次是房房型、交通的的便利和物业业管理，同时时较重视开发发商的品牌港澳台和外国国消费者把环环境、地理位位置、配套设设施、保安和和物业服务列列在考虑购买买商品房的首首要因素，价价格敏感性不不高越来越多的消消费者更加关关注环境和配配套设施港澳台和外国国消费者不同消费群在在购买商品房房时考虑因素素的优先顺序序不同由于开发商市市场定位不准准确，未能充充分满足消费费者的需求，，造成东莞市市商品住宅的的空置面积较较大，并逐年年上升东莞市商品住住宅空置面积积[万平方米]描述商品住宅空置置面积大，2000年底底达到151.6万平方方米商品住宅空置置率高。2000年，新新推出商品房房建筑面积为为178万平平方米，但平平均销售率只只有48.6%，新增空空置商品住宅宅面积73万万平方米房地产业发展展初期，存在在盲目批地、、批项目和对对商品房预售售款监控不严严的现象，出出现了太平广广场花园、湾湾景台、崇商商花园、世外外桃源等“烂烂尾楼盘”，，阻碍了房地地产业的发展展大量空置楼盘盘造成了建设设资金沉淀，，部分银行贷贷款不能及时时收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今后后对土地批租租的严格控制制，短期内商商品住宅开发发的增长空间间有限将建立土地储储备中心，严格控制土地地审批规范土地交易易行为，逐步步实现公开、公正正、公平的土土地交易市场行为必须通过土地地拍卖方式才才可获得房地产开发发土地使用权权商品住宅开发增长空间有限严格房地产立立项程序，由由房地产项目目先立项后申申报土地再规规划的程序改改变为先规划划后取得土地地在立项开发发根据积压商品品房数量和商商品房销售情情况，严格控控制新项目立立项和开工，，对除市、镇镇中心区外，，其它地方原原则上不再审审批新的房地地产项目如果开发商积积压商品房面面积超过企业业近3年累计计竣工商品房房面积的20%，将停止止审批该开发发商新项目立立项土地批租房地产立项总体上说，推推动东莞房地地产市场发展展的因素大于于阻碍其发展展的因素2001年到到2003年年，政府严格格控制土地批批租，并成立立土地储备中中心，调控房房地产市场，，短期内将会会影响房地产产市场政府严格控制制房地产开发发立项审批主力消费群不不明显空置商品房面面积高，到2000年底底为152万万平方米东莞将城市定定位为“制造造业名城“，，树立“城市市牌、外资牌牌和民营牌””，并将出资资200亿元元建设新东莞莞，进行有序序的城市总体体规划，提升升城市总体环环境东莞房地产发发展与东莞在在整个珠江三三角洲所处的的经济地位不不相匹配，发发展空间较大大东莞招商引资资保持增长态态势消费者对居住住条件和环境境的要求日益益提高人均可支配收收入是全国平平均水平的2.1倍，广广东省平均水水平的1.3，并以每年年17%的速速度增长加入WTO和近年来，香香港、澳门的的回归将推动动外销市场政府有意对外外地人才采用用购房入户、、投资入户政政策民营企业将可可以注册公司司形式，独立立开发房地产产项目阻碍东莞房地地产市场发展展的主要因素素推动东莞房地地产市场发展展的主要因素素东莞市住宅产产业发展以住住宅智能化、、现代化为主主要特征，并并以进一步完完善金融体系系为保障以高品质的规规划、设计和和施工，贯彻彻以人为本的的住宅发展方方针扩大住宅按揭揭市场规模引用新技术、、新材料，以以提高住宅产产业化水平通过以住宅抵抵押贷款证券券化，改变房房地产开发领领域的投资、、融资体系推动住宅产业业科技化，推推广智能化小小区重环境和配套套的大中型住住宅小区与当地政府良良好的关系，，以取得优质、价廉的的土地开发商的品牌牌和信誉开发适合市场场需求的商品品房开发大规模的的居住社区，，营造良好的的居住环境与优秀的房地地产专业服务务提供者合作作对市场机会、、进入时间和和市场风险的的把握开发适合市场场需求的商品品房提供优质的物物业管理服务务房地产开发商商在东莞房地地产市场上取取得成功的基基本要素成功的基本要要素目前重要性重要性性趋势势A2.2.建建筑安安装市市场分分析广东省省建筑筑安装装工程程市场场的投投资额额平均均每年年以8.9%的的速度度增长长1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.广东省省建筑筑工程程投资资额[亿元元]资料来源：广东省省统计年年鉴，，罗兰••贝格格分析广东省省建筑筑安装装工程程市场场是竞竞争集集中度度非常常低的的市场场，并并且越越来越越分散散199619971998199920009%7%8%5%4%描述述广东省省建筑筑安装装工程程市场场的集集中度度由1996年年的9%下下降为为2000年的的4%，市市场竞竞争格格局分分散2000年年，排排名前前三位位的建建筑业业企业业分别别是：：广东东省长长大公公路工工程有有限公公司、、江苏苏省建建筑安安装工工程股股份有有限公公司深深圳分分公司司、深深圳市市市政政工程程总公公司；；产值值分别别达到到12.5、9.1和7.0亿元元2000年年，排排名前前10家的的外省省建筑筑企业业有2家：：江苏苏省建建筑安安装工工程股股份公公司和和中建建四局局前10家建建筑企企业业业务起起伏大大；1999年年排名名前十十家的的企业业中，，只有有六家家能在在2000年保保持前前十位位资料来源：ChinaInfobank，罗兰••贝格格分析前十位位产值值最大大的建建筑业业企业业施工产产值占占市场场的%随着城城市化化进程程和引引进外外资的的不断断加快快，东东莞市市建筑筑安装装工程程市场场容量量不断断上升升东莞市市建筑筑安装装工程程市场场保持持稳定定的增增长态态势，，增长长速度度略高高于广广东省省建筑筑安装装工程程市场场的增增长速速度引进外外资是是推动动建筑筑安装装工程程市场场的主主要因因素日本、、欧美美企业业不断断加大大投资资，其用于于建筑筑安装装工程程的投投资额额也不不断上上升，，2000年-2005年的的年均均增长长率将将分别别达到到20%和和26%资质较较高的的外来来企业业已构构成对对本地地企业业的威威胁目前市市场竞竞争以以价格格为主主,市市场运运作尚尚不规规范东莞市市建筑筑安装装工程程市场场的特特点东莞市市建筑筑安装装工程程市场场表现现出比比广东东省更更快的的增长长19961997199819992000资料来源：东莞统统计年年鉴，罗兰••贝格格分析2005E5256646876+9.8%p.a.东莞市市建筑筑工程程投资资额[亿元元]128+11.0%p.a.宏观环环境、、引进进外资资和房房地产产市场场是驱驱动东东莞市市建筑筑安装装工程程市场场的三三大因因素东莞市市建筑筑工程程市场场的驱驱动因因素房地产产市场场引进外外资宏观环环境政府加加快了了工业业园区区的建建设，，近期期将建建立松松山湖湖工业业园区区，规规划面面积72平平方公公里政府引引导重重点行行业和和企业业增资资扩产产外商投投资产产业结结构优优化，，直接接投资资用于于建建筑工工程的的费用用比例例增大大东莞市市房地地产市市场自自1998年以以来进进入上上升期期，由由此带带动建建筑安安装工工程市市场的的稳步步上升升东莞将将投资资200亿亿建设设新东东莞，，提升升城市市的综综合实实力，，建设设“城城市牌牌”，，城市市化进进程加加快加入WTO以后，，更多多的外外资将将进入入中国国，由由于东东莞有有利的的地理理位置置和优优惠、、便捷捷的投投资环环境，，将吸吸引更更多的的外资资东莞市市固定定资产产投资资每年年以10%的速速度上上升建设““民营营牌””，推推动民民营资资本的的投资资房地产产开发发市场场对于于商品品住宅宅配套套设施施和环环境要要求越越来越越高，，房地地产开开发商商相应应用于于建筑筑安装装工程程的投投资增增加随着东东莞市市实际际利用用外资资不断断增加加，外外资企企业用用于建建筑安安装工工程的的投资资额增增长较较快东莞市市实际际利用用外资资额[亿元]外资企企业用用于建建筑安安装工工程投投资额额[亿元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.资料来源源：东莞莞市对外外贸易经经济合作作局其中，日日本、欧欧美企业业用于建建筑安装工程的投投资额增增长率高高于外商商企业用用于建筑筑安装工程的投投资额的的平均增增长率投资于东东莞的日日本、欧欧美企业业用于建建筑安装装工程的的投资额额[亿元]战略上，，日本、、欧美企企业都把把中国作作为巨大大的发展展市场日本、欧欧美制造造大企业业从着重重建立出出口加工工基地逐逐渐转向向成为国国内生产产基地已投资的的日本、、欧美企企业会带带动提供供零部件件和原材材料的日日本、欧欧美企业业数量和和投资额额增加东莞招商商引资局局通过网网上招商商、委托托顾问公公司到日日本、欧欧美招商商、开办办博览会会、提供供“一个个窗口收收费”等等服务，，吸引日日本、欧欧美客户户东莞市政政府“十十五”规规划中，，已明确确把引资资的重点点逐步转转移到欧欧美和日日本等国国家描述资料来源源：东莞莞市对外外贸易经经济合作作局，东东莞市建建委，罗兰•贝贝格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本欧美东莞市建建筑安装装工程市市场竞争争仍以价价格为主主要竞争争手段，，并存在在不规范范的运作作情况东莞市广州市工程公开开招投标标时，报报价最低低者中标标—““最低价原原则”工程公开开招投标标时，报报价不得得低于招招标方规规定的标标底价，，以工程程管理、、组织、、技术方方案等指指标综合合评分，，以保证证工程质质量——““最合理理原则””工程招投投标地方保护护主义转分包各镇存在在不同程程度的地地方保护护主义存在镇政政府向外外商指定定建筑工工程承包包方的现现象鼓励采用用市场竞竞争方式式本省企业业和外省省企业公公平竞争争存在总承承包商在在资格或或合同不不允许的的情况下下进行转转承包和和分包大体上按按合同规规定执行行东莞市和和广州市市建筑安安装工程程市场比比较本地和港港澳台企企业选择择建筑安安装工程程公司时时更注重重价格，，而日本本和欧美美企业更更重视质质量和工工程管理理港澳台企企业日本和欧欧美企业业价格质量施工力量量和专业业技术水水平资质证明明从事过的的工程和和行业内其其它公司司的认可可工程管理理表示不太太重视表示十分分重视选择建筑筑安装工工程企业的标标准本地企业业外来企业业以其较较高的资资质和凭凭借规模模效益取取得的成成本优势势，形成成了对本本地企业业的威胁胁本地企业业、外来来建筑安安装工程程企业资资质比较较本地拥有有资质的的建筑安安装工程程企业共共110家，外外来企业业共50家本地一级级资质企企业中只只有4家家，而外外来企业业中拥有有一级资资质的企企业有33家企业的资资质不仅仅代表企企业建筑筑工程管管理水平平和施工工质量、、技术能能力，还还决定了了承接工工程量的的大小。。如：广广州一建建承接东东莞市广广东现代代国际展展览中心心，建筑筑面积7万平方方米外来企业业，如华华西建设设、本溪溪金鼎完完成工程程质量较较高，已已在本地地拥有样样板工程程和优良良工程，，口碑较较高，已已对本地地竞争者者形成威威胁描述本地企业业外来企业业一级二级三级四级一级二级三级36%55%5%4%6%28%66%资料来源源：建委委市场科科总数[个个]11050日资企业业选择标标准AB优势日资企业业选择建建筑安装装工程企企业的标标准和AB优势比较较价格质量工程管理理资质证明明日资办推推荐*从事过的的工程和和行业内内其它公公司认可可施工力量量前延或后后续服务务专业设计计水平重要性/AB的优势因素12345使AB在日资/外资公公司的建建筑安装装市场上上取得核心心竞争优优势建议议采取的的措施通过与稳稳定的、、有资质质的施工工建设单单位进行行长期战战略合作作，以取取得更低低的成本本优势通过与采采购商战战略、稳稳定的合合作，取取得优惠惠的采购购价格；；或通过过外包采采购定单单，降低低采购成成本严格质量量管理，，建立系系统的质质量管理理控制体体系与施工建建设单位位一同制制定项目目进度计计划，协协调运作作识别项目目进程中中的关键键路线和和关键工工序，当当与计划划出现偏偏差时及及时调整整组成虚拟拟团队，，加强培培训或聘聘用“外外脑”，，提高业业务洽谈谈和设计计专业技技术水平平通过与日日本公司司选择建建筑安装装工程企企业的标标准和AB的优势进进行比较较，AB公司仍有不不断改进的的空间高低*日资办的的推荐对日日资企业首首次进入东东莞，选择择建筑安装装工程公司司影响大，，但对二期期和后期工工程时选择择影响减弱弱AB公司在在保持原有有核心竞争争优势的同同时，应加加强业务拓拓展和核心心支持团队队的培养，，使工程业业务具有更更高的柔性性和市场反反应速度，，赢得提高高竞争力的的潜在源泉泉建筑工程业业务今后应加强强的领域充分发挥现现有的优势势，系统、、有计划和和重点地开开展业务拓拓展贯彻以客户户为导向的的服务理念念，延伸前前延和后续续服务业务拓展与与设计、预预算部门无无缝合作建立完整的的工程计划划、控制和和核算体系系培养设计、、预算的核核心团队，，支持业务务拓展提高项目管管理能力，，合理配置置项目经理理的权、责责、利范围围，并以高高效的管理理体系和组组织结构支支持总体上，外外部市场为为AB公司司的主营业业务发展提提供了广阔阔的空间；；同时，AB公司在在高成长的的建筑安装装和房地产产市场上保保持高盈利利能力描述未来五年，，东莞市房房地产行业业的年增长长率为20%，能支支持AB公司的房地地产业务战战略发展目目标AB公司房地产产业务的利利润率高于于行业的平平均水平未来五年，，日本、欧欧美企业用用于建筑安安装工程的的投资额年年增长率均均高于20%，可以以支持AB公司建筑安安装工程业业务的战略略发展目标标AB公司建筑安安装工程业业务的利润润率约为20%，高高于行业15%的平平均利润率率AB业务组合分分析：表示销售售额大小利润率市场增长率率10%50%0%12.5%25%建筑安装工工程业务房地产业务务低成长低盈利市场场高成长低盈利市场场高成长高盈利市场场低成长高盈利市场场房地产业务务组织结构构建设的总总体思路上上有三种模模式可以选选择模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能能够短期内内有效解决决企业人才才不足的现现状，但以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题完全委外的的特点由于人力资资源匮乏，，缺乏专业业性人才或或者招聘专专业人才的的财务成本本和时间成成本过高，，在组织结结构各业务务职能领域域都和专业业化的公司司进行合作作，借助外外部的专业业化经验和和知识来弥弥补企业的的不足和满满足企业快快速发展的的需求企业自身的的业务运作作组织以精精益型为主主，职能部部门的工作作重点主要要是控制、、协调和监监督而不是是具体操作作建立核心职职能部门，，对委外的的工作进行行有效监督督和控制优势有效地解决决企业人才才不足的问问题有利于企业业的快速扩扩张有利于发挥挥专业化分分工的优势势充分利用社社会资源劣势协调和控制制的工作量量和成本很很大项目控制风风险大有可能导致致局部最优优化而不是是总体最优优企业无法形形成稳定的的竞争力以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题部分委外能能有效地弥弥补企业在在某些职能能领域的不不足，但委委外职能和和合作伙伴伴的选择至至关重要部分委外的的特点企业在某些些领域缺乏乏专业化的的知识和经经验，因而而在这些职职能领域借借助外界专专业化公司司来进行运运作部分业务职职能领域由由企业自身身来建立，，整个业务务的运作需需要内、外外部人员协协调完成既有以控制制监督为主主要任务的的职能部门门，也有从从事具体操操作的业务务职能部门门优势通过利用社社会资源，，有效地弥弥补企业在在某些职能能领域的不不足有利于发挥挥专业化分分工的优势势有利于培养养企业自身身的核心团团队和核心心能力劣势协调和控制制的工作量量较大核心职能委委外对企业业总体带来来高风险以契约关系系确定的合合作关系无无法充分的的从企业总总体利益角角度来考虑虑问题全部自建有有利于对价价值链的各各个环节进进行控制和和协调，但但管理成本本较高全部自建的的特点企业在业务务运作的各各职能领域域都建立起起相应的业业务部门整个业务流流程体系的的运作主要要依靠内部部的力量来来完成各业务部门门的主要任任务是计划划、监督、、实施和控控制优势有利于企业业形成稳定定的业务运运作体系对价值链的的各个环节节进行控制制和协调有利于培养养企业的组组织优势和和核心竞争争力劣势对专业人才才需求高，，人事成本本较高无法充分利利用外部专专业化公司司的专业经经验和能力力部门之间协协调要求高高管理成本较较高目前国内建建筑工程企企业主要有有两种发展展模式项目公司模模式公司的核心心优势在于于获得工程程项目公司自身不不拥有设计计，土建队队伍与设计公司司，施工队队建立紧密密的合作关关系拥有良好的的项目管理理人员工程多采用用分包形式式来完成建筑安装公公司模式描述公司拥有自自身的设计计，土建队队伍建筑安装业业务完全由由自身完成成公司经营灵灵活性大公司固定成成本小可以实现优优势互补资金需求小小优点公司易于控控制质量和和成本拥有各方面面的专业人人才对其它企业业的依赖性性大质量控制，，成本控制制难度较大大缺点公司固定成成本较高资金需求较较高经营灵活性性较低战略方向的的确定决定定了企业组组织结构的的选择适应发展战略的组织结构设计原则有利于房地地产业务和建筑安装装工程业务的迅速速发展组织结构对市场的快快速反应速速度以”最大限限度满足客客户需求““为目标标有利于公司司内部核心心团队的培培养高效而精简简保持和强化化公司的核核心竞争优优势构建符合战战略发展目目标和市场场竞争环境境的组织结结构是实现现AB战略目标的的前提房地产业务务以操作管管理为主的的管理模式式建筑安装工工程业务以以战略管理理为主的管管理模式有效的决策策,业务务计划,财财务监控体体系合理的集分分权管理模式合理的部门设设置明确的部门任任务、功能、、职责界定清晰的人员岗岗位编制以及及职责、权力力、能力要求求界定充分考虑保持持和利用现有有的核心竞争争优势以客户为导向向并且加快市市场反应速度度组织结构构建符合集团团战略目标和和市场竞争环境境的组织结构构确立AB公司的管理模模式，建立一一整套明确的的管控体系建立相应的决决策和监督流流程重新设计组织织架构，强化化薄弱的功能能，纠正职能能错位界定明确的部部门任务和责责任明确管理幅度度业务流程再造造系统考虑四四个领域，从从而达到战略略目标对流程程的要求消除非增值活活动活动间等待不必要的活动动过量的库存重复的活动不同部门重排排的格式反复的检验跨部门协调增加/重排环环节企业用以规避避风险的关键键点企业用以强化化控制的关键键点有利于提升顾顾客满意度的的流程环节可以减少重复复、提升效率率的环节调整整可以缩短时间间、降低成本本的环节调整整简化活动设计合理的交交付品过于复杂的表表格过于专业分工工的程序复杂的沟通形形式缺乏优化的物物流可以以更低廉廉方式进行分分包的非核心心工作消除各个流程程环节中不必必要的交付品品完善缺少的交交付品设计明确格式式的交付品明确的交付人人和接受人对交付品的监监控战略目标减少成本快速响应增加控制节点点明确流程对流程的要求对流程的要求求流程设计的原原则顾客导向原则则快速反应原则则系统优化原则则追求流程整体体绩效最优集成管理当外部市场环环境发生变化化时，能迅速速调整竞争策策略追求客户服务务的最终效果果整合的用户界界面，而非分分离的用户界界面业务流程再造造应遵循顾客客导向，快速速反应以及系系统优化的原原则强调对外部市市场竞争环境境的快速反应应强调顾客满意意一支相对稳定定的高素质的的人力资源队队伍是实现企企业战略目标标的基本保证证建立一支强有有力的经营管理精英英梯队吸引大批优秀秀人才加入-树立并宣宣传企业良好好形象象-有计划地地广泛开展社社会招招聘(名牌大大

学，，人才招聘会会，委委托猎头公公司等)塑造企业成功功文化，以激激励并保留优优秀骨干员工工-营造企业业内部公平民民主的的气氛，提高高员工的信心与与责任感-创造富有有活力的内部优胜劣汰汰的竞竞争机制，激激发员工工的主观观能动性在完善的人员员长期发展计计划下培养具具有良好专业业素质和经营营管理潜质的的优秀人才，，形成一支上上下紧密衔接接的精英人才才队伍-“量体裁裁衣式”的终终身职业培训(入职培训，在岗培训训，深造等)-培养“经经理候选人””阶阶梯队伍绩效考评体系系建立清晰明确确的岗位考评评标准，形成成权责相当，，奖惩分明的的制度建立清晰明确确的，并结合合业绩和能力力的个人评估估标准，作为为薪酬调整和和职务任免的的决策基础将考评或考核核的结果有机机地与薪酬体体系挂钩，并并与员工职业业发展紧密联联系考评或考核的的结果将作为为人员晋升的的基本参考标标准，建立公公平有序的内内部竞争机制制薪酬体系调整原有的工工资体系，在在纵向分级与与横向分档上上设计合理的的浮动空间，，形成有激励励性的上升梯梯度确定合合理的的固定定工资资与变变动工工资的的比例例结构构改善现现有福福利机机制，，加强强非资资本性性激励励因素素，增增强企企业凝凝聚力力人员评评价和和选拔拔体系系优化人人员招招聘流流程，，明确确决策策部门门，做做到有有章可可循建立明明确的的员工工能力力评估估标准准，使使之成成为人人员选选拔的的基本本标准准充分结结合各各种评评估结结果，，制定定合理理公平平的晋晋升条条件与与途径径，培培养与与发掘掘具有有管理理潜质质的优优秀人人才需要重重新设设计AB公公司人人力资资源体体系，，使之之更制制度化化、规规范化化，以以适应应业务务迅速速发展展的需需要9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:33:2422:33:2422:3312/20/202210:33:24PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2222:33:2422:33Dec-2220-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:33:2422:33:2422:33Tuesday,December20,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2222:33:2422:33:24December20,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。20十十二月202210:33:24下下午22:33:2412月-2215