东方曼哈顿项目诊断报告

淮安东方曼哈顿项目——系统诊断报告调整策略市场概况目标客户诊断结论项目诊断报告SWOT分析项目概况SWOT分析诊断结论项目概况目标客户调整策略市场概况一、项目基本要素◆总规划用地面积：5414㎡◆容积率：4.8◆绿化率：28％◆地面建筑面积：26094㎡◆商业及办公总面积：7080㎡◆公寓总面积：19014㎡◆公寓总套数：147套◆地下建筑总面积：3102㎡◆总建筑面积：29196㎡◆机动车停车位：地下49辆；地面22辆。合计71辆◆非机动车位：入地下车库东方曼哈顿项目在建实景东方曼哈顿项目区位图项目周边道路状况SWOT分析诊断结论项目概况目标客户调整策略市场概况二、道路及周边配套周边相关建筑及配套深圳路与南昌路交汇SWOT分析诊断结论项目概况目标客户调整策略市场概况三、周边环境及项目距钵池山公园，直线距离900米左右，道路距离1200米左右。钵池山公园南大门钵池山公园门前道路世袭领地别墅项目比佛利别墅及小高层项目现场实景东方明珠花园项目SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略一、06年1至至6月份份住宅成成交数据据统计项目概况况以上资讯讯来自淮淮安房管管局2006年年统计数数据，相相关数据据为本报报告撰写写之日止止。市场概况况月份成交均价（元/㎡）成交总面积（㎡）成交量（套）062763.3611792.29102052893.7444935.27337042705.8129184.98236032786.9036280.01300022767.3322789.79183012554.2125083.83225合计2745.23170066.17138306年度度全市商商品房成成交统计计SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略一、06年1至至6月份份住宅成成交数据据统计项目概况况市场概况况结论：1、自本本年淮安安商品房房整体均均价呈逐逐步攀升升趋势2、虽然然国家““国六条条”政策策出台，，但对淮淮安楼市市的价格格走势并并未造成成大的影响。。3、均衡衡市场接接受价为为2700元/㎡4、每月月市场去去化在250——280套左右右SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略二、淮安安总体小小高层及及高层项项目状况况项目概况况市场概况况淮阴区清河区清浦区城中花园（未开始销售）淮海第一城（一期清盘）财富广场（尾盘）多瑙河·国际公寓（正在销售）加州城（正在销售）瑞福莱（正在销售）法国小城（未开始销售）淮海购物广场（尾盘）金伦·汇景园（正在销售）益兴名流（未正式销售）新淮中花园（正在销售）新世纪豪园（未正式销售）日月星城（正在销售）天山华庭（未正式销售）区域分布布状况：：SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略二、淮安安总体小小高层及及高层项项目状况况项目概况市场概况结论：1、本市在建建和在售的小小高层及高层层，集中在清清河、清浦两两个区2、清河区未未来将出现小小高层及高层层的供应放量量3、目前前小高层层的市场场供应量量集中在在清浦区区4、地处处本市商商业中心心区域的的小高层层及高层层，目前前被市场场接受。。SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略三、主城城区同质质重点项项目例举举项目概况况市场概况况总平图案例1：：淮海第第一城区位图“淮海第第一城””项目要要素与卖卖点◆项项目开发发规模：：40万万平方米米◆产产品1＃楼：：11层层，66套，已已完成订订购64套2＃楼：：11层层，44套，已已完成订订购43套3＃楼：：11层层，66套，全全部完成成订购◆开开盘时间间：05年11月28日◆蓄蓄水期：：05年年5月开开始◆订订购客群群特征：：公务员员；教师师；私营营业主等等SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略三、主城城区同质质重点项项目例举举项目概况况市场概况况◆品品牌开开发企业业◆开开发总体体量大◆产产品种类类：联排排别墅、、多层、、小高层层、高层，客户户选择范范围多◆项项目品质质定位高高◆地地段优势势明显◆一一期小高高层销售售均价3400元/㎡㎡◆销销售现场场与项目目形象定定位叫为为匹配SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略三、主城城区同质质重点项项目例举举项目概况况市场概况况区位图总平图案例2：：加州城城SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略三、主城城区同质质重点项项目例举举项目概概况市场概概况◆项项目公公司，，但依依托与与专业业地产产代理理公司司合作作，实现项项目价价值。。◆项项目具具有一定定的开发发体量◆产产品种种类：多多层及小小高层，，户型多多，客户户选择范围广广。◆项项目中中档品质质定位◆地地段为为项目核核心卖点点◆小小高层层销售均均价3050元元/㎡“加州城城”项目目要素与与卖点◆项项目开发发规模：：12万万平方米米◆产产品1＃楼：：12层层，87套，已已完成订订购60套2＃楼：：13层层，44套，已已完成订订购31套3＃楼：：9层，，42套套，已完完成订购购33套套◆开开盘时间间：06年5月月20日日◆蓄蓄水期：：项目全全程积客客◆订订购客群群特征：：公务员员；教师师；私营营业主等等SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略三、主城城区同质质重点项项目例举举项目概况况市场概况况案例3：：新淮中中花园区位图总平图SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略三、主城城区同质质重点项项目例举举项目概况况市场概况况◆订订购客群群特征：：公务员员；教师师；私营营业主、、子女教育育购房等等◆本本项目目核心卖卖点为当当地学区区项目，，淮安中中学为当地著名名的名牌牌中学。。◆产产品户户型与本本项目有有相似特特性“大大户型””，目前前剩余主力力产品面面积为150多多平方米米居多。。◆销销售均均价2850元元/㎡“新淮中中花园””项目要要素与卖卖点◆项项目开发发规模：：5.5万平方方米◆产产品1＃楼：：19层层，76套，已已完成订订购17套2＃、3＃、4＃、5＃楼：：均为11层，，共计：：200套套，已完完成定购购167套。◆开开盘时间间：05年3月月27日日◆蓄蓄水水期期周周期期长长◆项项目目中中档档品品质质定定位位SWOT分分析析诊断断结结论论目标标客客户户调整整策策略略三、、主主城城区区同同质质重重点点项项目目例例举举项目目概概况况市场场概概况况结论论：：1、、项项目目卖卖点点“地段段”，依依托托环环境境优优势势2、、项项目目开开发发的的规规模模效效应应3、、主主城城区区项项目目以以中中档档项项目目定定位位为为主主4、、项项目目自自身身及及周周边边各各项项配配套套设设施施齐齐全全，，成成为为客客户户焦焦点点5、、当当地地总总体体消消费费能能力力有有限限，，去去化化速速率率低低，，蓄蓄水水周周期期较较长长6、、产产品品户户型型选选择择多多，，户户型型120——140㎡㎡为为去去化化主主力力7、、市市场场接接受受均均价价在在2600——2800元元/㎡㎡左左右右，，部部分分环环境境优优势势独独特特均均价价突突破破3000元元/㎡㎡以以上上8、、主主力力客客户户群群为为当当地地的的公公务务员员、、私私营营业业主主、、教教师师等等SWOT分分析析诊断断结结论论目标标客客户户调整整策策略略四、、项项目目区区域域内内市市场场资资讯讯项目目概概况况市场场概概况况区域域内内在在售售项项目目：：同质质项项目目类类◆比比佛佛利利：：别别墅墅及及小小高高层层（（11层层））◆世世袭袭领领地地：：别别墅墅；；世世袭袭雅雅园园：：小小高高层层（（11层层及及多多层层））◆东东方方明明珠珠花花园园：：多多层层及及小小高高层层（（17层层））◆河河畔畔花花城城：：多多层层（（在在售售））联联排排别别墅墅（（未未来来开开发发））、、及及小小高高层层（（未未来来开开发发））多层层项项目目类类◆威威海海花花园园：：多多层层◆龙龙门门之之都都：：多多层层◆珠海海花园：多层层SWOT分析析诊断结论目标客户调整策略四、项目区域域内市场资讯讯项目概况市场概况区域内在在建项目目：已知同质质项目类类◆大大湖城城邦：别别墅、多多层及小小高层◆世世袭雅雅园：小小高层（（11层层及多层层）正在规划划中项目目类◆东东湖望望景苑◆亿亿鑫花花园◆城城市风风暴◆盛盛华心心港湾◆紫紫荆苑苑SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略五、区域域内同质质重点项项目例举举项目概况况市场概况况案例1：：东方明明珠花园园区位图区位图总平图◆产产品主主力户型型为138㎡左左右◆项项目中中档品质质定位◆项项目核核心卖点点为钵池池山景观观◆销销售均均价2780元元/㎡左左右“东方明明珠花园园”项目目要素与与卖点◆项项目开发发规模（（小高层层）：约约2万平平方米◆产产品1＃楼：：17层层，93套，已已完成订订购48套2＃楼：：17层层，89套，已已完成订订购52套总销售比比率已完完成订购购55％％左右◆开开盘时间间：05年10月18日◆前前期达4个月蓄蓄水期◆订订购客群群特征：：公务员员；教师师；私营营业主等等SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略五、区域域内同质质重点项项目例举举项目概况况市场概况况SWOT分析诊断结论论目标客户户调整策略略五、区域域内同质质重点项项目例举举项目概况市场概况案例2：比佛佛利区位图总平图◆产品品主力户型为为144㎡左左右◆项目目中偏高档次次品质定位◆项目目核心卖点为为钵池山景观观◆销售售均价2750元/㎡左左右◆此类类产品依托前前期别墅项目目高档品质“比佛利”项项目要素与卖卖点◆项目开开发规模（小小高层）：约约9222㎡㎡◆产品高层公寓楼：：11层，82套，已完完成订购3套套◆开盘时时间：06年年4月1日◆蓄水期期与整体项目目结合◆目前订订购客群特征征：与开发商相关关的关系单位位客户SWOT分析析诊断结论目标客户调整策略五、区域内同同质重点项目目例举项目概况市场概况SWOT分析析诊断结论目标客户调整策略五、主城区同同质重点项目目例举项目概况市场概况结论：1、项目卖点点共同借助“钵池山公园”景观自然优势势2、由于该区区域有两个别别墅项目的建建成，已初步步形成淮安地地区高端富人人区概念3、两个项目目以中档项目目定位为主，，“比佛利””略比“东方方明珠花园””定位偏高一一点。4、主力户型型为138——144㎡左左右5、开发区项项目目前在市市场正逐步被被消费者所接接受，但实际际去化速率低低，前期蓄水水期较长。6、市场接受受均价在2650—2700元/㎡㎡左右，部分分环境优势独独特均价突破破3000元元/㎡8、主力客户户群为当地的的公务员、私私营业主、教教师，以及二二次购房改善善居住环境者者等SWOT分析析诊断结论目标客户调整策略六、概括性结结论项目概况市场概况1、小小高层层产品品正逐逐步被被市场场所接接受2、市市中心心区域域项目目核心心卖点点为地地段，，开发发区区区域内内以“钵池山山公园园”景观自自然优优势为为核心心3、小小高层层市场场接受受均价价为2650——2800元/㎡左左右4、主主力接接受户户型面面积为为120——130㎡㎡左右右5、该该地区区小高高层去去化速速率低低，前前期蓄蓄水期期及销销售周周期较较长。。6、主主力客客户群群为当当地的的公务务员、、私营营业主主、教教师等等7、消消费者者对项项目配配套要要求成成为焦焦点8、该该地区区整体体小高高层以以市中中心区区域及及钵池池山板板块初初步被被市场场认同同SWOT分分析诊断结结论市场概概况调整策策略一、消消费客客群统统计项目概概况目标客客户购房动动机：：以上数数据来来自淮淮安房房管局局统计计数据据SWOT分分析诊断结结论市场概概况调整策策略一、消消费客客群统统计项目概况况目标客户户购房需求求：SWOT分析诊断结论论市场概况况调整策略略一、消费费客群统统计项目概况况目标客户户面积需求求：SWOT分析诊断结论论市场概况况调整策略略一、消费费客群统统计项目概况况目标客户户承受价格格（元/㎡㎡）：SWOT分析诊断结论论市场概况况调整策略略一、消费费客群统统计项目概况况目标客户户物业选择择：SWOT分析诊断结论论市场概况况调整策略略一、消费费客群统统计项目概况况目标客户户1、二次次置业及及改善居居住环境境消费动动机，为为主力购购房群体体，占整整体消费费者的75.7％2、购房房需求以以二居室室、三居居室及四四居室为为核心，，此类客客群占84.94％3、、面面积积4、价格接受水平在2501—3500元/㎡左右的占49.29％5、在选择物业要求方面关注小区环境、物业管理、配套设施、交通及建筑质量方面的占70.68％结论论：：SWOT分分析析诊断断结结论论市场场概概况况调整整策策略略二、、目目标标客客户户抽抽样样访访谈谈项目目概概况况目标标客客户户姓名名：：赵赵国国；；年年龄龄：：38岁岁；；职职业业：：私私营营业业主主；；电电话话：：37367***◆业业态选择：：不在意◆地地段选择：：淮阴区不不考虑；开开发区能够够接受◆户户型选择：：3室2厅厅◆面面积选择：：不在意◆价价格选择：：2600元/㎡左左右◆配配套选择：：设施齐全全；有停车车位◆现现有住房：：2套样本1SWOT分分析诊断结论市场概况调整策略二、目标客客户抽样访访谈项目概况目标客户姓名：徐国国华；性别别：男；年年龄：48岁；职业业：私营业业主：电话话：1350523****◆业业态选择：：高层及小小高层◆地地段选择：：清浦区；；开发区能能够接受◆户户型选择：：3室2厅厅◆面面积选择：：140㎡㎡◆价价格选择：：2700—2800元/㎡㎡左右◆配配套选择：：设施齐全全；满足基基本要求◆现现有住房：：1套样本2SWOT分分析诊断结论市场概况调整策略二、目标客客户抽样访访谈项目概况目标客户姓名：蒋继继荣；性别别：男；年年龄：30岁；职业业：教师：：电话：3017***◆业业态选择：：多层◆地地段选择：：清浦区；；开发区◆户户型选择：：3室2厅厅◆面面积选择：：120㎡㎡◆价价格选择：：2400元/㎡左左右◆配配套选择：：设施齐全全；有会所所◆现现有住房：：无样本3SWOT分分析诊断结论市场概况调整策略二、目标客客户抽样访访谈项目概况目标客户姓名：孙文文会；性别别：男；年年龄：37岁；职业业：教师：：电话：327****◆业业态选择：：无要求◆地地段选择：：除淮阴区区以外◆户户型选择：：3室2厅厅◆面面积选择：：120——140㎡㎡◆价价格选择：：2800元/㎡左左右◆配配套选择：：设施齐全全◆现现有住房：：1套样本4SWOT分分析诊断结论市场概况调整策略二、目标客客户抽样访访谈项目概况目标客户姓名：朱志志华；性别别：男；年年龄：49岁；职业业：公务员员：电话：：4912***◆业业态选择：：无要求◆地地段选择：：无要求◆户户型选择：：3室2厅厅◆面面积选择：：120——140㎡㎡◆价价格选择：：2600元/㎡左左右◆配配套选择：：最好有供供暖；物业业管理有品品质◆现现有住房：：1套样本5SWOT分分析诊断结论市场概况调整策略二、目标客客户抽样访访谈项目概况目标客户姓名：殷宝宝松；性别别：男；年年龄：50岁；职业业：公务员员：电话：：私密性◆业业态选选择：：投资资类◆地地段选选择：：淮阴阴区不不考虑虑◆户户型选选择：：3室室2厅厅◆面面积选选择：：120——140㎡㎡◆价价格选选择：：市场场为准准◆配配套选选择：：设施施齐全全；有有会所所◆现现有住住房：：1套套样本本6SWOT分分析析诊断断结结论论市场场概概况况调整整策策略略二、、目目标标客客户户抽抽样样访访谈谈项目目概概况况目标标客客户户姓名名：：稽稽建建宁宁；；性性别别：：男男；；年年龄龄：：55岁岁；；职职业业：：邮邮政政局局：：电电话话：：397****◆业业态态选选择择：：高高层层及及小小高高层层◆地地段段选选择择：：开开发发区区能能够够接接受受◆户户型型选选择择：：2室室2厅厅◆面面积积选选择择：：120㎡㎡◆价价格格选选择择：：2600——2700元元/㎡㎡左左右右◆配配套套选选择择：：设设施施齐齐全全；；有有会会所所；；休休闲闲场场所所◆现现有有住住房房：：1套套样本本7SWOT分分析析诊断断结结论论市场场概概况况调整整策策略略二、、目目标标客客户户抽抽样样访访谈谈项目目概概况况目标标客客户户姓名名：：王王咏咏梅梅；；性性别别：：女女；；年年龄龄：：48岁岁；；职职业业：：公公务务员员：：电电话话：：私私密密性性◆业业态态选选择择：：高高层层及及小小高高层层◆地地段段选选择择：：开开发发区区能能够够接接受受◆户户型选选择：3室2厅厅◆面面积选选择：150㎡㎡◆价价格选选择：依依据品质质◆配配套选选择：设设施齐全全；集中中供暖；；品质物物业管理理；有停停车位◆现现有住房：：1套（富富春花园））样本8SWOT分分析诊断结论市场概况调整整策策略略二、、目目标标客客户户抽抽样样访访谈谈项目目概概况况目标标客客户户姓名名：：季季长长乐乐；；性性别别：：男男；；年年龄龄：：57岁岁；；职职业业：：公公务务员员：：电电话话：：私私密密性性◆业业态态选选择择：：高高层层及及小小高高层层◆地地段段选选择择：：开开发发区区能能够够接接受受◆户户型型选选择择：：3室室2厅厅◆面面积积选选择择：：120㎡㎡◆价价格格选选择择：：依依据据物物业业品品质质◆配配套套选选择择：：设设施施齐齐全全；；有有休休闲闲场场所所◆现现有有住住房房：：2处处商商铺铺；；1套套样SWOT分分析析诊断断结结论论市场场概概况况调整整策策略略二、、目目标标客客户户抽抽样样访访谈谈项目目概概况况目标标客客户户姓名名：：夏夏小小燕燕；；性性别别：：女女；；年年龄龄：：48岁岁；；职职业业：：私私营营业业主主：：电电话话：：3643***◆业业态态选选择择：：高高层层及及小小高高层层◆地地段段选选择择：：不不接接受受开开发发区区◆户户型选择：：3室2厅厅◆面面积选择：：120㎡㎡◆价价格选择：：2400—2600元/㎡㎡左右◆配配套选择：：设施齐全全；离医院院较近◆现现有住房：：1套样本10二、目标客客户抽样访访谈1、经过10个抽样样访谈，普普遍对开发发区心理不不排斥2、对户型型要求三室室二厅占90％3、面积需需求以120—140㎡占整整个消费群群的70％％4、价格接接受水平在在2501—2700元/㎡㎡左右5、注重项项目及物业业管理品质质6、90％％均有居所所结论：SWOT分分析诊断结论市场概况调整策略项目概况目标客户目标客户诊断结论市场概况调整策略项目概况SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）1、项目目目前具有开开发区内绝绝对建筑高高度2、、区区域域内内富富人人区区概概念念初初步步初初步步形形成成3、、区区位位地地处处开开发发区区中中心心4、、““国国六六条条””造造就就大大户户型型今今后后资资源源稀稀缺缺5、、8月月中中旬旬封封顶顶，，以以准准现现房房登登场场1、、前前期期2次次停停工工，，造造成成消消费费者者不不信信任任2、、区区域域钵钵池池山山板板块块尚尚无无市市场场概概念念建建立立3、、前前期期销销售售案案场场形形象象差差4、、品品质质定定位位不不明明确确5、、品品牌牌推推广广截截断断，，失失去去市市场场对对项项目目关关注注1、、小小高高层层及及高高层层逐逐步步被被市市场场接接受受2、、价价格格具具有有一一定定的的上上浮浮市市场场空空间间3、项目在在建设中，，给调整定定位留有空空间4、把握下下半年销售售旺季准备备时间契机机SWOT分析1、区域内内同质项目目即将放量量2、调整策策略同质化化快3、区域内内价格竞争争在所难免免目标客户SWOT分分析市场概况调整策略项目概况诊断结论系统诊断项目定位：：系统定位不不明晰，导导致整体项项目出现各各个相关链链接不匹配配项目运营：：1、资金是是项目运营营核心，因因建设资金金问题引起起停工，直直接造成市市场对开发发商的不信任根结结2、因缺乏乏营销系统统专业能力力，造成整整合营销推推广受阻的的核心原因因资源题材：：1、没有对对项目区域域初步已形形成的高端端富人区题题材推延2、以及寻寻求打造““钵池山板板块”概念念意识目标客户SWOT分分析市场概况调整策略项目概况诊断结论系统诊断价格策略：：价格定位低低于市场所所能接受的的2700元/㎡左左右的水平平消费习惯：：推广过程中中缺乏对小小高层及高高层营销推推广的信心心，而市场场正逐步在在对此类产产品的接受受和认同销售现场：：目前销售现现场与项目目品质定位位不相符目标客户SWOT分分析市场概况调整策略项目概况诊断结论系统诊断品牌推广：：营销核心品品牌推广的的停滞，直直接影响消消费者对项项目的关注注产品定位：：由于对市场场需求评估估的偏差，，导致产品品户型设计计单一，整整体户型过过大，挤压压了目标客客户范围，，并造成销销售周期的的延长。目标客客户SWOT分分析市场概概况诊断结结论项目概概况调整策策略一、策策略定定义我们主主张“一个个核心心、二二个基基本点点、、三三个差差异化化、四四个方方向””一个核核心：：秉持打打造高高端物物业二个基基本点点：依托钵钵池山山资源源传传播播富人人区概概念三个差差异化化：品质化化智智力力型标标志志性四个方方向：建筑环环艺配配套服服务务目标客客户SWOT分分析市场概概况诊断结结论项目概概况调整策策略一个核核心以在打打造开开发区区乃至至淮安安地区区的高高端品品质物物业为为中心心二、诠诠释策策略目标客客户SWOT分分析市场概概况诊断结结论项目概概况调整策策略二个基基本点点放大钵钵池山山景观观资源源强势推推广富富人区区概念念二、诠诠释策策略目标客客户SWOT分分析市场概概况诊断结结论项目概概况调整策策略三个差差异化化品质化化：秉持品品质高高度定定位，，寻求求项目目与区区域内内的差差异化化智力型型：挖掘开开发区区政务务中心心概念念标志性性：依托建建筑特特性，，打造造区域域地标标性项项目二、诠诠释策策略目标客客户SWOT分分析市场概概况诊断结结论项目概概况调整策策略四个方方向建筑：立足于于立面彰彰显视视觉品品质环艺：环艺提提升现现代新新贵生配套

：引进时尚都市商业业态（休闲会所、智能化系统管理、VIP会员俱乐部等）销售现场形象展示（高品质销售环境、体验式样板展示、看房导视系统等）服务

：星级物业管理，展现品质生活（销售现场演示、聘请品牌物管公司顾问）二、诠诠释策策略谢谢！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:22:1022:22:1022:2212/20/202210:22:10PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2222:22:1022:22Dec-2220-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。22:22:1022:22:1022:22Tuesday,December20,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2222:22:1022:22:10December20,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。20十二二月202210:22:11下下午22:22:1112月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2210:22下午12月-2222:22December20,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/2022:22:1122:22:1120December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。10:22:11下下午10:22下下午22:22:1112月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有