某游乐有限公司项目提案报告课件

Yourtrustedpartner房地产实效营销综合服务商您信赖的合作伙伴中国·武汉Yourtrustedpartner房地产实效营销1湖北田子民族文化村游乐有限公司：承蒙信任，我司参与贵司全程营销服务提案。

针对本项目情况，我司在进行市场调查和论证后，对本项目深入分析，本报告是基于现有市场条件（城市空间发展趋势、市场供求关系、地块条件等）和项目发展的目标，使用了专业文献研究、项目实地调研、专业人士访谈、定性分析和定量研究的方法，结合我司专业人士在深圳、武汉等地产行业多个案例和专业实践，在专案小组、佰润专业评审的共同努力下完成的。

祝贵公司项目取得圆满成功，衷心希望双方能够合作共赢！致谢！湖北田子民族文化村游乐有限公司：致谢！谨呈湖北田子民族文化村游乐有限公司2016年07月

湖北·武汉武汉江夏区广信万汇城项目提案报告谨呈湖北田子民族文化村游乐有限公司2016年07月湖北·本次提案报告将解决的战略目标针对性的专业调查、文献调查、项目调查；区域购房目标客户人群访谈、调查；区域楼盘调查/竞争对手调查、访谈；针对项目三公里范围深入调查了解；项目专题研讨会及深度沟通！项目研究与战略思路结合把握整体战略项目定位建议共赢共赢共赢231成功面市项目运营成功区域的理解本次提案报告将解决的战略目标针对性的专业调查、文献调查、项目报告目录本报告章节内容Part1

市场环境分析Part2项目市场定位Part3

项目本体分析Part4

入市价格建议Part5

项目操盘策略Part6

营销执行保障

报告本报告章节内容Part1市场环境分析市场环境分析Part01市场环境分析Part01基础情况１、城市概况江夏区，隶属于湖北省武汉市，东与鄂州、大冶毗邻，南与咸宁交界，西与武汉经济开发区隔江相望，北与东湖新技术开发区接壤；户籍人口约87万。武汉，湖北省省会、副省级市、国家区域中心城市，地处江汉平原东部,，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽”3个国家级开发区，总面积8594平方公里，全市常住人口1060.77万.武汉，两江立三镇地理特征，市内湖港交织，全境水域面积2217.6平方公里，占全市总面积的四分之一；截至2015年，在汉高等院校98所；其中普通高校和本科院校数仅次于北京，居中国第二；教育部直属全国重点大学数量居全国第三；在校大学生和研究生总数107.26万人，居全国第一。武汉，13个辖区，其中江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区7个为中心城区，东西湖区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区、汉南区6个为新城区!基础情况１、城市概况江夏区，隶属于湖北省武汉市，东与鄂州、大基础情况２、地理区位区位基础：武昌向南，江夏向北根据武汉市总体规划，武昌发展方向将向南倾斜，大桥新区和庙山开发区是两条主要发展方向武昌向南发展武昌老城区：发展出现瓶颈，外溢趋势明显洪山区：街道口、老南湖片区：武昌中心，人口向南外溢光谷区：科技产业基地江夏向北引导江夏区：纸坊镇：有向北面城市扩张趋势庙山片区：承接光谷外溢第一站大桥新区（项目所在片区）：新政府搬迁地，城市南拓区域文化大道——“武昌南大门”关键要塞全面实现江夏与武昌核心商圈的连接，交通便捷、区位优越。节点磁芯区域，成为主城的界面与枢纽南湖区光谷庙山纸坊街道口大桥新区武昌老城汤逊湖

黄家湖

白沙洲光谷东基础情况２、地理区位区位基础：武昌向南，江夏向北武昌向南发展基础情况３、人文历史江夏区在2015年末全区常住人口87.70万人。“十二五”时期，全区地区生产总值累计2607.06亿元，年均增长13.6%。2015年，全区完成公共财政预算总收入78.85亿元，同比增长28.0%，全区完成全社会固定资产投资590.90亿元，同比增长20.1%。全区完成房地产开发投资86.00亿元，同比增长24.6%。房屋施工面积776.67万平方米，增长23.0%。商品房销售面积161.05万平方米，增长1.2%。商品房销售额108.70亿元，同比增长25.6%。商品房待售面积48.81万平方米，增长10.3%。基础情况３、人文历史江夏区在2015年末全区常住人口87.7基础情况4、经济情况江夏区201５年在武汉市13个区中，经济排名排前“长江中游航运中心、武汉新型工业基地、武汉东部生态新城”武汉工业重镇、重装工业基地、远城区工业明星城。主要经济指标实现"五年倍增"，综合实力明显增强。工业总产值突破千亿元大关，全口径财政收入达到80亿元，地方一般预算收入达到28.5亿元。实现工业经济规模与效益同步增长，基本形成新型产业体系。华中港口物流经济特色区、长江中游核心港、枢纽港、现代港。武汉新港阳逻核心港区成为华中地区最大最繁荣的港口，中西部地区通江达海的水上门户。武汉远城区生态新城示范区。邾城城市功能不断完善，商贸、房地产、文化休闲等三产业蓬勃发展，成为全区公共行政管理和文化、教育、卫生等公共服务中心，宜居宜业活力之都。问津书院、通禅湖、万佛宝塔、少潭河、将军山、涨渡湖等山水人文资源交相辉映，成为武汉东北部生态休闲旅游新区。基础情况4、经济情况江夏区201５年在武汉市13个区中，经济大武汉城市格局：中心主城+六大卫星城，6个城市组群由市主城区向外沿阳逻、豹懈、纸坊、常福、汉江、盘龙等方向形成。其中,东部新城组群包括阳逻新城、北湖新城,重点发展重化工、纺织业和港口运输等;江夏区打造成武汉主城经济向城市圈外围扩散的联动纽带和武汉新港的动力核心区，由武汉市的边缘郊区转向为区域的节点新区；规划将新洲的发展定位为“四基地一区”:武汉城市圈重要的装备制造业基地、能源基地、现代农业基地，长江中游的综合物流基地，重要的文化生态旅游区。预测到2020年，全区总人口达到100万人，城镇化水平达到80%以上。城市发展5、发展格局中战略地位大武汉城市格局：中心主城+六大卫星城，6个城市组群由市主城江夏区为武汉南大门，地理区位较为优越，人文气息浓厚作为武汉的远城区之一，经济区域排名中游，其经济发展纳入武汉市整体规划布局武汉市空间布局调整为江夏区房地产业提供发展定位武昌中心规划方向为向南江夏区为武汉南大门，地理区位较为优越，人文气息浓厚项目市场定位Part02项目市场定位Part022015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调供需两端宽松政策频出、市场量价稳步回升，政策环境显著改善价格：百城新建住宅价格累计上涨3.39%，二手房累计涨幅超新房；供求：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解；结构：改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升；土地：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷；企业：品牌房企业绩稳步增长，热点城市布局深化，融资创新迎破局。宏观状况2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调价格：百城新建新常态背景下，2015年武汉楼市历史上出现了罕见的热销景象成交量屡创纪录，成交套数夺取全国销冠2015新建商品房成交及均价情况

单位：万套\万平方米\元2015年：武汉市新建商品房成交25.19万套，同比上升21.8%；成交面积2586.79万平米，同比上升22.23%。其中：商品住房成交22.5万套，同比上升25.12%；成交面积2283.82万㎡，同比上升27.08%，创造了新的历史记录。住宅全年头11个月销量就超过了2014年全年销售量，成为武汉房地产业发展的顶梁柱，其市场占有率达89%新建住房成交套数、成交面积均创历史记录，即2014之后，再次当选全国销冠宏观状况新常态背景下，2015年武汉楼市历史上出现了罕见的热销景象2015年武汉房地产市场新增供应面积上升、土地出让面积下降明显、房价大幅上扬、区域发展不平衡依然突出

2015武汉市新建商品房供应面积表

单位：万平方米

2014、2015土地出让成交数据单位：套\平方米

2015新建商品房成交较好区域

2015年每月新建商品住房均价表

单位：元/平米武汉市房地产市场分化：住宅地产，一枝独秀、成交火爆；商业地产，持续看淡、成交低迷；商务地产，发展平稳、不温不火。商品住房均价方面，12月的商品住房均价为9099.76元\平米，同比增幅达到12%。宏观状况2015年武汉房地产市场

2015武汉市新建商品房供应面积表2016年，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点经济稳增长，房地产投资或触底回升；供给改革下政策着力；房地产市场稳中前行；城市价值回归，市场分化延续；顺应趋势，房企拉开转型大幕。展望趋势宏观环境：政策聚焦去库存、促消费、保投资货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。市场趋势：销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长商品房销售面积为12.3~12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%；供应方面，全国新开工为15.4~15.7亿平方米，同比增长0.5%~2.5%；房地产开发投资额为9.8~10.1万亿元，同比增长2.0%~5.0%；价格方面，将保持稳中有涨的态势，平缓上涨至7072~7276元/平方米，涨幅为4%~7%，一线及二线热点城市领涨。关注点库存：库存压力持续缓解，城市分化显著；价格：一线及热点二三线城市具上涨动力，部分三四线城市存下跌预期。宏观状况2016年，采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点经济在我国家经济下行压力不断增大、多项政策利好逐步减弱、市场需求能量释放过猛的背景下预计2016年武汉楼市仍会保持稳定的发展态势但市场交易量增长幅度以及房价的上涨幅度，都将会呈现不同程度的回落在我国家经济下行压力不断增大、多项政策利好逐步减弱、市场需求新建住房销售按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数52470套，占全市总销售套数的78.46%。新建住房销售按户型结构统计，中小户型销售量较大，90平方米以第一季度，江夏区商品房成交价格在5000-7000元的占区域销售情况80%以上！按价格段统计，价位在7000-10000元/平方米的新建住房成交量占比最大，共实现销售22923套，占全市总销售套数的31.1%；其次4000-7000元/平方米和10000元/平方米以上的新建住房分别占全市总销售套数的31.1%和29.74%。第一季度，江夏区商品房成交价格在5000-7000元的占区域武汉远城区片区商品住宅成交均价情况2016年第一季度，江夏区商品住宅成交量逐月递增，成交均价为6399元/㎡武汉远城区片区商品住宅成交均价情况2016年第一季度，江夏区存量房交易面积为178.58万平方米，环比减少18.25％，同比增长31.45%；交易套数为16989套，环比减少15.61％，同比增长40.59%。存量住房交易面积为160.66万平方米，环比减少12.69％，同比增长51.72%；交易套数为16070套，环比减少16.48％，同比增长45.47%。按户型面积统计，90平方米以下的户型交易量较大，共成交7905套，占全市交易套数的49.19％；其次是90-120平方米以下的户型共成交4201套，占全市总交易量的26.14%。存量房交易面积为178.58万平方米，环比减少18.25％，按价格段统计，一季度全市存量住房交易量中6000元/平方米以上价位的交易量居多，占总交易量的50.88％；其次为3000元/平方米以下价位的交易量，占总交易量的18.25％；5000-6000元/平方米以下价位的交易量，占总交易量的14.24％。按价格段统计，一季度全市存量住房交易量中6000元/平方米以2016年一季度，存量房交易平均价格为6369.95元/平方米，环比上涨10.37%。2016年一季度，存量房交易平均价格为6369.95元/平方6月份，我市房地产市场整体较为平稳，住房销量仍保持较高水平，但环比略有回落；住房供应量增幅明显，创历史同期新高；住房成交均价受中心城区高价位住房销量占比加大的影响,呈小幅上涨态势。6月，我市新建住房销售登记备案面积为278.29万平方米、2.65万套，环比分别减少2.57%、4.11%；平均价格为9021.04元/平方米，环比上涨0.56%。6月，我市7000元/平方米以下的新建住房成交9461套，占比为35.65%；7000-10000元/平方米的新建住房成交8621套，占比为32.49%；10000元/平方米以上的新建住房成交8254套，占比为31.86%。6月，全市户型在90㎡以下的新建住房销量达7831套，占比为29.51%；90-120㎡新建住房销量为12559套，占比为47.33%，两者合计120㎡以下新建住房销量占比76.84%；120-140㎡的新建住房销量占比为15.89％；140㎡以上新建住房销量占比为7.27%。

6月份，我市房地产市场整体较为平稳，住房销量仍保持较高水平，新一轮城市建设提升房地产业发展能级、城市化向都市化发展提供方向城市化水平提升

、江夏区房地产业正处于上升发展阶段房地产刚性需求旺盛、升值潜力较大新一轮城市建设提升房地产业发展能级、城市化向都市化发展提供方江夏区主要楼盘分布情况江夏区主要楼盘分布情况江夏区近12个月住宅市场量价齐升，最新均价为7945元/㎡，后期市场总体向好。1、市场动态成交量价走势江夏区近12个月住宅市场量价齐升，最新均价为7945元/㎡，从供应情况来看，2016年江夏区域房地产供应放缓，库存量较小；从需求情况来看，2016年1-4月成交量稳中有增，市场需求旺盛、形势较好。供应需求走势1、市场动态从供应情况来看，2016年江夏区域房地产供应放缓，库存量较小P（2013）043P（2013）124P（2013）169P（2013）104P（2013）058P（2015）081,P（2015）082P（2013）031P（2013）209区域内13-15年土地总供应约30.9万方，土地供应紧张；土地价格较低，楼面均价约为992元/㎡，为项目预留了较高的利润空间。2、土地市场土地供应情况P（2013）043P（2013）124P（2013）169美加史丹佛公馆

7450元/㎡保利海上五月花6800元/㎡怡景江南6600元/㎡新凯御景湾8500元/㎡东方雨林3、区域市场竞争格局区域市场供应，多低容低密度，价格由中心向外递减状；产品主流面积段以90-100㎡为主。本案美加史丹佛公馆7450元/㎡保利海上五月花怡典型项目新凯御景湾

——基本信息主推13、14号楼80/90平米的A、 B户型开盘时间：2011年1月1日已开盘售楼地址：武汉市东湖高新区滨湖路36号(汤逊湖旁)典型项目新凯御景湾——基本信息主推13、14号楼80/90一线滨湖楼盘，楼盘占地面积20000平方米，由7栋住宅楼组成;目前小区内部已经全部竣工交房。典型项目东方雨林——基本信息一线滨湖楼盘，楼盘占地面积20000平方米，由7栋住宅楼组成典型项目保利海上五月花—基本信息保利海上五月花二期主推户型为3号楼建面约77-102平米两房及三房，均价6500元/平米，预计2016年12月底交房典型项目保利海上五月花—基本信息保利海上五月花二期主推户型为典型项目怡景江南——基本信息怡景江南目前在售高层少量126平以上样板间和220平毛坯房源。另外即将推出稀缺一线临湖舒适别墅!典型项目怡景江南——基本信息怡景江南目前在售高层少量126平典型项目美加湖滨新城——基本信息美加湖滨新城均价7450元/平米；房源已售罄!9月份加推洋房，均价8000左右!典型项目美加湖滨新城——基本信息美加湖滨新城均价7450元/最低价格：

240万元/套最新开盘：2013年8月10日五期已开盘楼盘地址：江夏区江夏大道特77号（武汉外校美加分校旁）主力户型：五居(建面257㎡)五居(建面236㎡)五居(建面242㎡)典型项目美加橘郡——基本信息最低价格：

240万元/套典型项目美加橘郡——基本信息竞争项目小结销售均价：7000元/㎡，实现销售价格已由高低端项目价格趋同，向价格差异化发展，高品质高价格产品，得到市场认可。产品打造：市场主要以高层产品为主打。户型面积：市场已出现81-91㎡两房变三房产品，小型三房得到市场认可，户型面积趋于缩小。优势各异，多以区域发展、未来升值前景为核心卖点。距离光谷区域较近的高档楼盘，销售价格已突破13000元/㎡。品牌房企进驻开发，抬高项目居住品质的同时拉升了区域住房单价。区域楼盘购买客群主要来自光谷，其次是江夏本地客户，武昌、汉口也有部分置业客群。商业表现：目前江夏的商业除武商、中商外，其他主要为沿街商铺为主。竞争项目小结销售均价：7000元/㎡，实现销售价格已由高低端宏观市场——量价齐升，供应放缓，需求旺盛，整体向好；土地市场——区域土地市场供应少，价格低，市场有空间；市场供需——新增供应减少，需求大于供应，量价将双赢；产品结构——成交功能三房和舒适三房为主，主流硬刚需。竞争项目小结宏观市场——量价齐升，供应放缓，需求旺盛，整体向好；竞争项目项目本体分析Part03项目本体分析Part03地块区位项目占地面积7.9万平米，总建面25.4万平米，位于区域主干道江夏大道；片区所属江夏区域，周边湖景资源丰富，生活配套成熟毗邻洪山、光谷，仅20分钟车程项目昭示性、通达性好地块区位项目占地面积7.9万平米，总建面25.4万平米，位于地块区位地块紧邻洪山区，位于区域主干道江夏大道，与武咸城际铁路庙山站500米；地块区位地块紧邻洪山区，位于区域主干道江夏大道，与武咸城际铁周边情况地块东临江夏大道及城际铁路，西临汤逊湖，南临武汉理工学院；项目现场项目东面-武昌工程学院工业园江夏大道周边情况地块东临江夏大道及城际铁路，西临汤逊湖，南临武汉理工地块发展空间1.地块东侧商业价值最高2.地块紧临汤逊湖，景观资源优越，应充分利用其独有的湖景资源地块研究地块发展空间1.地块东侧商业价值最高地块研究地块研究项目初步规划约25.43万方其中住宅13.67万方酒店1.87万方;商业街约2.58万方——经济指标地块研究项目初步规划约25.43万方——经济指标项目产品组团分布示意图项目开发：涵盖住宅、商业、星级酒店等多种产品形态的大盘开发。星级酒店商业分布区域住宅组团产品研究——物业产品项目产品组团分布示意图项目开发：星级酒店商业分布区域住宅组团生态华府空间、重体验感、品质感的营造充分利用汤逊湖湖资源、纳景入户产品研究——高层住宅生态华府空间、重体验感、品质感的营造产品研究——高层住宅产品研究产品平面意向布置示意图——高层住宅产品研究产品平面意向布置示意图——高层住宅商业共三层：长约290米，高30米一层建筑面积：9818.78㎡；二层建筑面积：5262.62㎡；三层建筑面积：4243.21㎡产品研究使用石材、玻璃、百叶以及穿孔板等材料打造一个现代感十足的时尚购物街。——综合商业商业共三层：长约290米，高30米产品研究使用石材、玻璃、百产品研究产品平面意向布置示意图写字楼：标准层建筑面积：997.56㎡，核心筒面积：213.84（21.43%）——商务酒店产品研究产品平面意向布置示意图写字楼：标准层建筑面积：997SWOT分析W-劣势政策因素不确定江夏大道无缝对接兴谷商圈人口膨胀，区域需求激增武昌工程学院、医院工业园带来大量消费武汉房价高企，区域成价格洼地S-优势O-机会T-威胁配套缺，周边生活基础配套欠缺项目江夏经济开发区，紧临武咸城际铁路；区位优势：毗邻光谷金融港交通优势：紧邻庙山站资源优势：汤逊湖景资源规模优势：25万㎡适中规模规划优势：生态大盘，可塑性强【项目SWOT分析】项目SWOT分析SWOT分析W-劣势政策因素不确定江夏大道无缝对接兴谷商圈S优势分析紧邻光谷金融港，距离武咸城际庙山站500米25万平米适中开发规模，周边商业氛围逐渐形成123SWOT分析SWOT策略树立项目区域品质标杆，同时将项目定位为武汉盘进行营销推广，借助规划利好及项目规模优势，奠定片区标杆形象12344劣势分析机会分析威胁分析优势提升劣势弱化机会利用威胁规避项目对面医药园区形象不佳周边市政配套缺乏，环境需改善凭借项目规模优势，重点宣传社区完善的生活配套，使项目形象凌驾与竞争楼盘之上，同时重点推广区域为武昌区生活配套服务区概念，江夏大道零距离接驳民簇大道武汉房价高企，区域价格洼地强化四环线同城生活，建立项目区域居住大盘后续供应，竞争激烈政策频繁调整，潜在威胁大片区投资市场不稳定建立项目特有核心价值优势，采取差异化定位突围竞争，通过自住概念规避投资市场风险问题项目分析-SWOT策略优势分析紧邻光谷金融港，距离武咸城际庙山站500米123SW项目分析——整体定位思考？支撑要素本项目具备要素投资度假自住区域发展规划优、前景好项目升值潜力大产品紧凑，总价控制，置业压力小舒适的居住环境，拥有优质的服务及配套优越的自然生态景观资源产品尺度宽，舒适度高毗邻洪山区，为综合居住、渡假区，项目升值前景优有大型商业、酒店及山体资源，内部打造社区景观，以高层为主，自然资源略显不足25万平米大型社区，未来有会所、酒店、大型moll城等配套，距离光谷核心商业区20分钟结论社区居住环境好生活配套完善，便于居家户型设计中等，复合日常需求物业服务良好，安防优质本项目自住价值最高，其次为投资价值，资源相对丰富，因此度假条件亦支撑。自住+投资，

如何选择？项目分析——整体定位思考？支撑要素本项目具备要素投资度假自住我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值尊重每一块土地，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值地块研究需对地块进行整合，对周边环境进行改造才具备建设高尚居住区的条件！地段武昌向南发展，地块江夏向北桥头堡；边郊城区都市化。地块地块工整；北面临汤逊湖，离城际铁路庙山站500米江夏大道街面整洁。环境周边商业环境较好；周边建筑较为破旧，拆迁房不多；人气氛围不足。先天条件项目价值的提升，需要项目的统筹规划与运营！时机地铁9号线贯通，道路景观完成；城市改造，都市化发展；整合对与周边商业资源进行整合，达规模效应向北延至汤逊湖边，进行项目景观打造。价格以优异的价格取得优质的土地；成本的控制势必形成日后的市场竞争力；为整体地块快速发展创造良好的铺垫。后天条件我们从先天和后天两大方面来研判本地块的价值地块研究需对地块进本体分析机会点一机会点二机会点三城市化水平提升，都市化宜居城市的城市发展方向。武昌向南，江夏向北，江夏经济开发区规划的推进。城市道路建设与改造，江夏大道的延伸与建设。项目发展的机会点关键点一关键点二关键点三品质大盘开发的高度思维及项目运营的发展思路。地块的整合整体规划与阶段性发展可行性的兼顾。项目区域居住价值的提升，城市都市化发展。项目发展的关键点本体分析机会点一机会点二机会点三城市化水平提升，都市化宜居城

本体分析区域属性项目属性光谷南端、传统居住区域，居住氛围需要提升营造；周边配套齐全，景观附加值高；临汤逊湖，有占有一线河景的先决条件。区域大盘，滚动开发、品质提升条件；商业体量适中；低成本，高性价比品质楼盘本案项目定义为：汤逊湖畔、光谷南、人文生态大盘本体分析区域属性项目属性光谷南端、传统居住区域，居住氛围需借助项目的成功开发，树立企业品牌的持续影响力满足区域中高端市场的居住需求与区域未来发展趋势相匹配，适度领先成为区域型品质大盘开发愿景快速实现资金回流，通过营销的突破，实现利润最大化在利润最大化的前提下有效规避市场风险营销愿景运营愿景项目发展思考项目发展愿景：打造区域景观最好、档次最高、功能最全的高端居住项目对城区居民的居住条件及城区的房地产格局提升将产生推动性的质变借助项目的成功开发，树立企业品牌的持续影响力与区域未来发展趋项目的高度：光谷南具有人文生态的高品质大盘、成为区域标杆性窗口企业的高度：在江夏区建立品牌的标签和名片，取得企业效益与社会效益的双收！市场都在发展，我们站在对手的角度上，将产品的品质和差异化做到极致！本案不仅仅属于江夏，而是成为武昌后花园的一个标杆，成为城市集聚核！我们不仅仅是一个品质大盘，而是站在打造城市极的角度上！项目的角度项目发展思考项目的高度：光谷南具有人文生态的高品质大盘、成为区域标杆性窗项目发展思考基于对项目属性的界定和项目愿景的理解，项目应该解决的核心问题是：作为房地产开发角色，如何介入市场？（客户、项目、产品、定位）现在需要回归市场找到问题的根源，我们必须明确：作为光谷非发展方向、非传统居住区，其市场特性如何，其未来发展大势在哪里？项目位处江夏北端，其区域价值应该如何挖掘？在规划和设计布局上本案有哪些机会点可以挖掘？怎样有效地整地块？如何推动整体的运营和收益？项目启动和销售的策略和时机，如何把控以实现项目愿景目标？在新洲城区，从经济发展及市场角度看，本案未来发展的机会在于：如何使本案具备特色的、可持续发展的差异化形象？项目发展思考基于对项目属性的界定和项目愿景的理解，项目应该解项目定位建议首先要客户定位，以客户为导向，充分了解市场，生产有市场需求的房子“光谷南”一个高品质项目！给了我们足够的空间去发挥我生产的产品买给谁？4Ｐ：产品导向我为“他们”生产什么样的产品？4Ｃ：客户导向到底都是哪些人在买房？最主要有三种人：江夏本地做生意的！——私营业主黄冈、咸宁来的！——下辖县市（可细分为：来做生意的；结婚离巢的；往省会城里升迁的；）一线城市回来的！——高级务工族还有一类特殊的人：武汉机关单位或企业单位上班的！自己家里有房，换不换房不紧迫，合适就换。访谈：购房状况第一、环境要好，住起来要舒服；品质不能差，要跟外面生活城市的房子看起来差不多；房子设计要有新意，符合自己的身份，有差不多的邻居住一块。第二、价格不能太贵了，刚结婚很多地方要用钱！举全家之力买房了，尽量买大一点！离学校近，或者离上班的地方近；第三、地段要好，生活配套方便；出行方便；做生意方便；第四、外面买不起，又担心老家也涨太快，先买一套；看到合适的买一套保值增值；让父母住到城里来安享一下晚年；第五、结婚买房；孩子进城读书方便照顾工作地点换到省城里了；第六、孩子大了要换大；…………项目定位建议首先要客户定位，以客户为导向，充分了解市场，生产客群分布本地公务员、教师、医生周边县市生意人、居民周边县市私营业主个体经营户、商家企事业员工本地居民/旧城改造高校留汉毕业生投资客户群（极少）中高收入阶层高收入阶层普通阶层中低收入阶层个人月收入在3000元以下，家庭年收入在5万元以下，基本无购房能力；个人月收入在3000-5000元者，家庭年收入在5-10万元，普通价位楼盘购买者；个人月收入在5000-8000元者，家庭年收入在10-20万元左右，中高价位楼盘购买者；跨度较大，10－100万都有，主要集中在10－30万。主要目标客户20%的人掌握80%的财富！通过对江夏区房地产市场的调查可看出当前市场住宅库存产品不多，缺少针对中坚与中高阶层人群的项目与产品江夏区中坚消费族群项目客户定位建议客群分布中高收入阶层高收入阶层普通阶层中低收入阶层个人月收入未来客户购买比例分析（访谈）项目客户定位建议未来客户购买比例分析（访谈）项目客户定位建议客户基础：年龄28－50岁之间为主，家庭月收入在4000以上，属于中等偏上收入人群；家庭结构：以三口之家及三代人家为主；客户区域：以核心客户和重点客户为主；客户特征：电动车、私家车的比例较高，私家车比例达到50%以上；购房原因：⊙大社区⊙规划好⊙环境美⊙升值大⊙质量好⊙很安全

⊙重点教育⊙身份感强⊙星级物管⊙配套完善购房决策：性价比最优的项目理想住宅，重视舒适，看中软价值，追求升值潜力；讲究社区和谐美学，讲究人与人间的关系，讲究私密.【目标群总调性】项目客户定位建议客户基础：年龄28－50岁之间为主，家庭月收入在4000以上产业发展项目定位建议明确了客户，再度认识与思考：必须给消费者一个不能回绝的购买理由！地理基因生态住区（新加坡公园级生活）区域价值不断升级，奠定品质生活基础（融城趋势，配套、人气日益成熟）人文产业，有机再生（文化产业、汽车产业发展，大光谷产业外移，内部产生持续发展高质客户，承接中心区人口外溢）武汉最大城中湖——汤逊湖武汉最优质水资源、生态风光环境区位条件区域发展衔接武昌中心&江夏老城，节点区域各大名校、职校、高端资源基础教育集中地光谷产业南扩区域医药、创意及汽车产业园聚集汤逊湖大桥桥头堡轨道交通开建，18年呈现三环、高速附近，双向8车道，10分钟进出城，15分钟产业生活圈规模大盘陆续进入中期开发，人气聚集；产业发展项目定位建议明确了客户，再度认识与思考：必须给消费者项目定位建议有市场，我们要把握一个市场；没市场，我们要创造一个市场在战略上给客户一个信心，本案需要创造一个区域中心我们创造一个什么中心？江夏桥头堡生活中心汤逊湖生态景观带武昌向南发展极光谷同城生活中心南湖区光谷庙山纸坊街道口大桥新区武昌老城汤逊湖

黄家湖

白沙洲光谷东项目定位建议有市场，我们要把握一个市场；没市场，我们要创造一项目定位建议项目价值点梳理——片区价值点梳理“江夏经济开发区”当前的民众知晓度与关注度不够，不利于片区土地升值；片区本身极具前期炒作的资源与潜质：生态居住区。——项目价值点梳理项目规划25万方，打造江夏第一品质大盘，成为城市房地产开发的样板，代表城市未来最具国际化的生活方式。机会一：项目整盘运作，利用城市升级、旧城改造发展机遇打造区域高端形象、高竞争力产品的产品策略，实现市场占位—造势—上位；机会二：以产品规划和内部配套营造超出区域楼盘档次和形象的开发策略；机会三：以高端产品形象引领区域市场的定位和营销策略；机会四：以新思想、新产品引导客户消费的市场竞争策略。项目价值体系江夏桥头堡，武昌南生活、生态居住中心。区位25万方恢弘钜献，城市综合体，江夏品质大盘。规模产品创新：高层、酒店、商业综合体。产品力多组团，多景观、节点；户型产品线齐全。规划沿湖景观带，景观休闲区景观项目定位建议项目价值点梳理——片区价值点梳理——项目价值点梳项目定位建议创造全面超越的十大革命标准（一）开发模式：城市运营商，复合地产开发模式，25万方恢宏钜作。（二）规划设计：组团式开发，超宽楼间距，高绿化率、简约设计。（三）立体园林：体验式河堤立体生态亲水园林。（四）精工装修：“三重精装”-园林精装、立面精装、大堂精装。（五）质量承保：5年无理由房屋超长质量承保体系，（六）物业管理：顶级物管公司进驻，英式智能管家服务。（七）节能环保：65%国标节能；LBL国际外墙保温体系；双层防晒静音系统。（八）创意户型：均好性人体工程学完美户型设计，没有任何缺陷。（九）配套完善：双语幼儿园、购物中心、大型超市、风情街、星级酒店等。（十）教育直通：“社区—学校”上下学接送直通专车。项目定位建议创造全面超越的十大革命标准（一）开发模式：城市运我们面临一个观念引导及扭转的过程，这来自两方面的力量一是品牌、产品及客户泛化的力量二是营销、广告及概念形象的力量对面市场局势，我们对本案的期待是什么？[人文生态生活的标榜者][广信地产全面的引领者]项目定位建议我们面临一个观念引导及扭转的过程，这来自两方面的力量对面市场项目定位建议本项目处于光谷向南发展的大环境中，市场已经处在资源和品质开发阶段的临界点。根据市场、项目以及客户的综合分析后的项目发展战略中打造高形象、高竞争力和高档次的产品策略，同时考虑到成本因素，项目的价格中等偏高；本项目确定以产品形象引领区域市场的定位和营销策略，即项目的市场形象要高。综合以上分析，本项目的市场形象和档次确定为：

中高档价格，高端形象通过占位—造势—上位最终实现。项目档次定位：高端形象符合项目的特征，能够准确诠释项目总体定位（以及类型定位、档次定位）体现产品核心的差异化优势，区别于竞争项目，帮助消费者形成印象及促发联想；呼应目标客户的核心需求，促使目标客户产生强烈共鸣，引发目标客户的兴趣和期待；易于展示和传播，有利于项目推广时进行系列的有序延展。项目定位原则：占位项目定位原则项目定位建议本项目处于光谷向南发展的大环境中，市场已经处在资项目形象定位建议项目物业定位建议（定位语）项目发展策略客户群体及特征满足自住需求为主本土居民高竞争力产品高形象高档次高端品质社区产品分期开发需求高性价比产品需要环境优美小区追求工作生活便利汤逊湖畔·25万方·人文生活城物业定位是通过描述项目的核心的差异化优势，对项目进行整体的归纳和体现。它是根据以上的目标客户需求描述，结合市场调研分析、项目分析以及项目分析中确定的项目发展策略，以“最大限度地满足消费者需求，塑造项目鲜明的市场差异性特征”为原则来确定。项目定位释义汤逊湖畔：不仅仅定义项目近湖景观资源，更表明其生态居住概念；25万方：强调项目物业开发规模价值；人文生活：既指项目与教育相结合，又指享受的生活具有光谷同城情怀；城：本项目具有丰富的物业形态，打造的是一个城的概念，展示项目的气势。项目形象定位建议项目物业定位建议（定位语）项目发展策略客户群项目物业形象延展造城邦，亲生态，塑景观，筑人文释义：都市生活：点明项目无可替代的地段与居住价值，引领市场的产品特点；奢享繁华：强调项目的荣耀感，唤起市场的共鸣和价值的认同。25万方高端湖居蓝本奢享都市情怀生活项目形象定位建议项目物业形象延展造城邦，亲生态，塑景观，筑人文释义：25万方项目产品、形象、价值定位形象定位物业定位价值定位高档品质社区=地段+资源+配套+品质集住宅（高层）、商业（集中式、沿街式）、商务（酒店）多形态于一体25万方高端湖居蓝本项目形象定位建议项目产品、形象、价值定位形象定位物业定位价值定位高档品质社区【诉求点】推广定位：25万㎡高端湖居蓝本【主题推广一】25万方高端湖居蓝本或：25万㎡

高端人文生活蓝本【主题推广二】尊享奢华人文生活汤逊湖畔·25万㎡高端人文生活蓝本项目形象定位建议【诉求点】推广定位：【主题推广一】25万方高端湖入市价格策略Part04入市价格策略Part04成本预期利润发展战略市场认同销售进度竞争对手目标客户定价目标成本市场认同定价目标保证项目稳妥进入市场项目不能一进入市场就受冷落价格不能太高，也不能太低把风险降低到能够把握的范围定价原则：定价方法：同类可比项目加权修正法目标客户群的摸底调查研究租金返推法对项目整体价值的研判保证项目稳妥进入市场定价原则：定价方法：同类可比项目加权住宅价格定价依据综合以上几方面的价格定位因素，信达行对本项目住宅定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位项目研判对项目综合素质的把控市场反馈通过市场上同类可比项目比较加权修正住宅价格定价依据综合以上几方面的价格定位因素，信达行对本项目项目价格定位建议项目住宅入市价格评估项目一期总体上入市价格均价控制在8000-8500元之间：考虑因素：1、新项目入市，需要积累大量的客户群，不要以最高价入市；

2、一期产品需要市场的检验过程；项目价格定位建议项目住宅入市价格评估项目一期总体上入市价格均项目价格定位建议本案一期入市价格初步建议以上价格定位，基于以下因素：基于项目25万方的体量，江夏区人口87万人，按照3人/户计算，约有28万户，相当于1㎡/户；按照100㎡/套计算，则本案物业1260套，客群比例222:1；基于江夏最有影响力的2个项目，保利海上5月花二期均价6800元/㎡，年销售套数300套，目前可售单位不多；美加湖滨新城最后一期销售均价7450元/㎡，年销售套数700套。按照乐观估计，项目1260套销售量，13.67万方销售周期保守估计可能长达8-12个月左右；考虑到价格策略因素，一期一批单位先以较低价格入市，后期逐步加价。如一期一批单位以8000元/㎡均价入市，二批均价调整至8500元/㎡，最终实现目标均价；本价格定位基于现有市场行情制订，具体价格制定视蓄客期客户积累量、客户心理价位再行确定。一期入市均价：8000元/㎡左右，价格区间：8000~8500元/㎡按初步规划，住宅面积13.67万方，以均价建议，总货值可达14.5亿元！项目价格定位建议本案一期入市价格初步建议以上价格定位，基于以操盘策略及建议Part05营销总纲总体策略费用预算一期策略执行总纲营销目标操盘策略及建议Part05营销总纲总体策略费用预算一期策略营销目标2017年的营销目标（2017年5月开盘）开盘期劲销，实现销售额4亿元！目标分析：按均价8000元/㎡，平均85-115㎡/套预计

，平均每套总价80万元；1亿元销售额，约为500套单位，面积约5万方；按江夏市场月均去化量3000套，去化量500套计，占月销售额的16.6%市场份额。营销目标2017年的营销目标（2017年5月开盘）目标分析：营销目标开售期实现销售500套按75%认购率预算需要750组的认筹量需要1875组的来访量按40%认筹率预算按照现在的项目进度本项目除了采取向常规营销方式要执行力还需要采取一些非常规手段营销目标开售期实现销售500套按75%认购率预算需要750组营销目标营销目标的实现，需要时间节点与工程节点支撑，需要必要的营销条件！1月28日春节2月11日元宵节4月4日清明节1月1日元旦节10月1日国庆节9月15日中秋节时间节点时间线营销条件中秋节前形象入市元旦前客户积累条件春节前后预售工程节点11月前住宅出正负零项目开售前，需要10个月的运作周期，12月、1月期间是营销有极重要的节点；区别于周边小项目，每个市场动作必须沉稳、节奏感强，以给市场信心的保障；每个节点的运作期适当延长、准备充分，市场出击则迅捷有力，使市场感受到其冲击力度！中秋节动工5月1日劳动节5月份开盘营销目标营销目标的实现，需要时间节点与工程节点支撑，需要必要策略总则品质、性价比凌驾于竞争对手之上超越竞争，不和竞争对手在同一层面上纠缠营销总策策略总则品质、性价比凌驾于竞争对手之上超越竞争，不和竞争对手大盘思维广信·万汇城区域地产龙头企业创造全面超越的十大革命标准营销总策大盘思维广信·万汇城区域地产龙头企业创造全面超越的十大革营销总纲尊祟体验服务制胜规划创新汤逊湖生态资源、人文生活蓝本，尊贵、品质、身份的象征！文化附加值卓越营销，创新打造，聘请品牌物管，英式管家服务、体验式营销服务服务升值25万方恢弘钜作，土地价值最大化合理规划开发，江夏品质大盘规划升值江夏生态居住中心、汤逊湖生态景观带、武昌南发展极、江夏生活中心区域升值区位潜质产品策略：产品价值提升营销总纲尊祟体验服务制胜规划创新汤逊湖生态资源文化附加值卓越产品策略：品类切割价值提升户型解构立面展示规划设计产品被赋予了感性的力量，这种力量使产品与众不同！面对庞杂的市场怎么办？切割！切割！再切割！就像吃蛋糕一样，拿刀切一块下来！直接有效！营销总策产品策略：品类切割价值提升户型解构立面展示规划设计产品被赋予根据项目发展规划，项目总建面25万方，产品形态主要为住宅产品、2.5万方商业产品，及1.8万方商务酒店。项目产品面市，宜首推住宅产品，待住宅客户积累到一定量数，再适机推售街铺；一期营销目标为4亿元，约需销售单位500套左右，按1.35~1.5的推售比，首批产品推售单位在600~750个单位之间；首批产品入市，产品线宜丰富，根据客户积累及锁定情况，涵盖其基本面需求；住宅产品总量1260套，按区域现市场去化量，销售周期约需8-12个月。时间线余盘入市尾盘推销二批产品入市住宅：500个单位商铺：入市根据进度加推首批产品入市住宅：750个单位产品推售一期入市750套住宅产品，约7.5万方、货值6亿元营销总策根据项目发展规划，项目总建面25万方，产品形态主要为住宅产品营销总策本案价格解读：低总价向高总价区间跨越708090100110120130140150110万60万70万80万90万100万120万130万140万面积总价1602房2厅75-85平米65-70万3房1厅85-95平米75-80万3房2厅100-115平米80-100万3房2厅125-130平米100-110万4房2厅140平米110-120万5房2厅170平米130-140万营销总策本案价格解读：低总价向高总价区间跨越70809010营销总策本案控制：平开—上扬—平走—上扬，经综合折扣率的变化来控制整个价格走势价格走势08000900012000内部认购期公开销售期持续营销期尾盘消化期价格走势阶段提价：内部认购———公开销售———持续营销———尾盘———清盘平开高走增值提价稳步提价价格调整营销总策本案控制：平开—上扬—平走—上扬，经综合折扣率的变化营销总策价格策略：低价格取胜，重新定义性价比撬动市场价格品质低高高保利五月花东方林雨性价比标线本案美加新城本案性价比标线低性价比高性价比本案将性价比重新定义，市场的绝对最优者建立了新的性价比标准营销总策价格策略：低价格取胜，重新定义性价比撬动市场价格品质一期策略201６年8-9月10月11月12月1月2月1-2月7月9月底形象入市10月中售楼部开放1月开盘活动攻势销售节点树立形象市场亮相宣传造势市场占位认筹活动抓抢客户开盘之战资金回笼战略分期C级客户（登记）B级客户（认筹）A级客户（购买）储客计划推广主题25万方高端湖居蓝本尊享奢华人文生活人文生活区阶层专属形象入市阶段客户拓展树形象阶段认筹阶段开盘热销期营销阶段营销总纲（总体计划安排）营销事件售楼部开放及项目认筹活动名流酒会、周末暖场活动吸筹项目推荐与圈层酒会开盘活动客户答谢活动策略执行报告开盘方案价格报告、价格表策略沟通3-4月加推一期策略201６年8-9月1一期策略营销周期201６年8月9月12月1月2月3月4-5月6-7月工程要求展示样板段全面施工售楼处投入使用地块拆迁与平整中秋节动工元旦前出正负零元宵节后达到预售营销节奏12月开始积累客户争取201７年5月开盘9-12月开始客户拓展活动11月客户认筹第一大战役营销中心盛大开放营销活动第二大战役首次开盘推广配合高炮和户外广告，地盘包装公交站台，交通指示牌配合重大营销活动及暖场活动，线上线下媒体全面配合营销物料宣传单页、户型册、楼书等分展场所需物料3D影视片、纸袋等宣传道具VIP卡制作并发放样板段全部指示价格表五证公示文件开盘所需物料小礼品和业主成交礼品等一期策略营销周期201６年8月一期策略推广纲要汤逊湖畔25万方高端人居蓝本汤逊湖畔25万方高端人居蓝本尊享奢华人文生活人文生活区阶层专属形象线品牌战开幕品牌战造势品牌战强化品牌战占位品牌战上位营销线描述光谷南人文区项目整体理念项目商业生活蓝图商业配套价值项目优势与机遇生活蓝图推广强度201６年7-8月9月10月11月12月1月1-2月产品线项目一期工程全面开启项目奠基、营销中心开放项目认筹项目开盘样板工程启动看房路线确定将选房和开盘分开进行有利于制造多次销售高潮！一期策略推广纲要汤逊湖畔25万方高端人居蓝本汤逊湖畔25万方一期执行总纲本案一期·操作思路总括“亮相”201６年8-9月树形象NO.1宏观导入形象入市阶段一“占位”9月—10月抓市场NO.2概念成型阶段二蓄客阶段“上位”11月-12月抢客户NO.3案场操作阶段三认筹阶段“开盘”2017年1-３月回资金NO.4场景实现阶段四开盘阶段一期执行总纲本案一期·操作思路总括“亮相”NO.1宏观一期执行总纲一期操作：打造三个环节①描绘生活蓝图新城中心项目理念商业配套……②项目形象提取建立项目VI体系对外宣传语现场卖点展示……③项目的销售策略1.推广策略2.展示策略3.产品策略4.价格策略项目价格口碑现场广告对于分期运作的大盘，强化以前的资源，再重新提升一期执行总纲一期操作：打造三个环节①描绘生活蓝图新城中心项目“亮相”201６年8-9月树形象NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲“亮相阶段”核心：树形象时间：201６年8-9月关键词：统一出街完美亮相特别说明：此阶段广告语可以直接把项目定位语结合使用汤逊湖畔·25万方·高端湖居蓝本营销诉求点：

远景提出、给市场充分的想象空间给予市场项目的尊贵感重点推广项目的案名及地理价值“亮相”NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲“亮相阶段“亮相”201６年8-9月树形象NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲形象与展示展示攻略“亮相”NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲形象与展示“亮相”201６年8-9月树形象NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲重点打造“七大核心点”园林规划售楼处形象墙售楼处前广场售楼处导示系统看房通道主体核心体验系统园林景观带核心售卖系统导示系统1543263样板房形象力展示产品力展示“亮相”NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲重点打造““亮相”201６年8-9月树形象NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲强化项目形象，展现大盘风范标志物区界导视牌户型牌点缀品形象全程贯穿，不断强化，使客户印象不断加深展示大盘社区感和气势感展示发展优势与机遇加强客户信心城北人文教育区规划图及人文生活蓝本展示新洲生态居住中心、举水河生态景观带、新洲城北发展极、城北生活中心（围墙、标志牌）政府对区域的支持与推动重要提升品质感，提高客户认知价值裙楼部分：文化石+涂料主楼体：涂料/外墙砖，注意色彩搭配天顶构建：醒目、线条感强，富于变化打造精品样板展示区提升示范单位品质感样板间：名门印象品牌套餐可自由选择不同格调、品牌的产品组合。色彩套餐可自由选择不同色彩搭配室内装修。“亮相”NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲强化项目形“亮相”201６年8-9月树形象NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲渠道选择：“给予市场以强大形象冲击力量”大众媒体：报纸、户外广告、高炮、围板、路旗要求：1、所有广告必须在同阶段出现在市场2、广告展示效果必须与设计稿件相符合3、户外广告位必须占据城市显耀地理区位“亮相阶段”推广相关问题说明：本阶段主要是以项目亮相为主，尽量以打造项目营销的软环境和7核心大核心点。此阶段主要是推出项目形象，不必要开始进行大规模营销推广。抢占几个重要的推广渠道：如政府圈层、重点道路资源、关键人流区域的户外媒体。在营销推广方面，以项目奠基开工仪式为基础，搞一场规模性的活动，先打开在区域市场的影响力即可。此阶段营销费用在控制预算内操作。“亮相”NO.1宏观导入形象入市阶段一一期执行总纲渠道选择：“占位”9月—10月抓市场NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲蓄客阶段核心：树口碑、积累客户时间：10月-12月关键词：规范操作价值释放特别说明：此阶段定位语可以和广告语结合使用汤逊湖畔·25万方·人文生活城营销诉求点：25万方：强调项目的规模；汤逊湖畔：强调项目生态资源，滨河景观区域；人文生活城：既指项目自身具有品质感，又指享受的生活具有品质感；本项目具有丰富的物业形态，打造的是一个城的概念，展示项目的气势。“占位”NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲蓄客阶段核“占位”9月—10月抓市场NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲产品价值需全面释放“占位”NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲产品价值需“占位”9月—10月抓市场NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲9月开始增加营销与媒体通路201６年９月10月11月

12月1月9月完成形象入市：1、整体营销策略定稿2、广告设计定稿3、10月开始增加媒体通路4、按月制定推广计划1、保持适量瀑光率2、按照月度制定传播计划，增加小众媒体推广。认筹月：1、10月确定认筹方案2、2017年1月开售3、增加推广渠道4、增加广告辐射范围节点工作1、选择以短信、公交车等小众传播渠道；2、加大拓展客户的力度，对重要事业单位、企业单位、周边乡镇进行地毯式客户拓展；“占位”NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲9月开始增“占位”9月—10月抓市场NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲蓄客阶段：客户攻略“占位”NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲蓄客阶段：“占位”9月—10月抓市场NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲针对新客：营销活动，引爆营销营销活动目的：提高上门量，增加现场人气，形成卖压；提升市场关注度，增加客户信心；强化项目形象，形成客户口碑区域发展论团或圈层客户活动：借势——由政府牵头，君合协办针对客户——与区内企业、机关建立良好关系，为客户营销打下基础；发挥影响力——增强区域影响力及树立项目形象项目推介会：呼应形象，展现发展商气质——呼应项目形象利用发展商资源——突出唯一性、专属性发挥影响力——散发大盘气质为客户营销打开通道！强化发展商品牌！“占位”NO.2概念成型阶段二蓄客阶段一期执行总纲针对新客：“上位”11月-１月抢客户NO.3案场操作阶段三认筹阶段一期执行总纲“认筹阶段”核心：准业主筛选、提高客户认筹水平时间：11月-12月关键词：安全专业一批开盘销售达到400-500套认筹需要达到接近750组客户深入分析项目深入分析客户片区价值（稀缺的、大规模的）项目价值（领先的、唯一的）客户关注点品牌、户型、环境、配套、物业相信眼见为实什么能真正的打动客户地段产品品质主推广语汤逊湖畔25万方高端湖居蓝本提炼项目卖点“上位”NO.3案场操作阶段三认筹阶段一期执行总纲“认筹阶段“上位”11月-12月抢客户NO.3案场操作阶段三认筹阶段一期执行总纲“认筹阶段”：推广渠道大众媒体：报纸、户外广告、高炮、围板、路旗、广播、电视、网络；小众媒体：手机短信、DM杂志；销使、海报要求：更换前期广告画面、保证统一时间面市“上位”NO.3案场操作阶段三认筹阶段一期执行总纲“认筹阶段“开盘”2017年1-３月回资金NO.4场景实现阶段四开盘阶段一期执行总纲“开盘阶段”核心：资金回笼和开盘活动时间：2017年元旦--关键词：安全溢价专业速度开盘活动：活动当天进行氛围营造制造热销氛围“开盘”NO.4场景实现阶段四开盘阶段一期执行总纲“开盘阶段“开盘”2017年1-３月回资金NO.4场景实现阶段四开盘阶段一期执行总纲“开盘阶段”：推广渠道大众媒体：报纸、户外广告、高炮、围板、路旗、广播、电视、网络；小众媒体：手机短信、DM杂志；要求：更换前期广告画面、保证统一时间面市“开盘”NO.4场景实现阶段四开盘阶段一期执行总纲“开盘阶段一期执行总纲操盘总结一期核心策略形象提升攻略形象定位：汤逊湖畔25万方高端人居蓝本形象推广语：尊享奢华人文生活标志物：建立形象导视标志区界：工地围墙建筑立面：斟酌用材/配色，提升品质感配套展示：区域发展、项目品质、商业配套样板房：个性样板间、提升品质感园林景观：提升品质感品质展示攻略客户营销攻略区域发展区域发展/圈层客户活动产品推荐会打造一个高品质社区打造国际化商业街区大客户拓展品牌渗透，利益驱动新客营销一期执行总纲操盘总结一期核心策略形象提升攻略形象定位：汤逊湖一期执行总纲操盘总结：媒体选择（控制成本-制定计划）强攻报纸：武汉、咸宁硬销围墙、现场包装等维护点射重要地点/单位：直邮、外展地区渗透重要渠道：重点区域派单等礼品单张：武昌、光谷区域客流集中区域个体渗透户外广告牌提醒短信/微信/网络/电台阶段性选择强销期选择一期执行总纲操盘总结：媒体选择（控制成本-制定计划）强攻报纸项目营销执行保障Part06项目营销执行保障Part06保障一营销中心开放暨产品说明会活动筹备，项目面市！保障一营销中心开放暨产品说明会活动筹备，项目面市！保障二专业销售团队标准形象保障二专业销售团队标准形象保障三高标准的团队专业团队服务标准1、统一着装、服务礼仪2、制定规范现场管理、处罚制度严格执行3、统一电话接听、记录规范4、客户接待规范5、客户鉴定划分制度6、晚会例会制度…………1、卖点挖掘、统一流线说辞2、系统培训，提升专业素质和服务意识3、现场管理规范化4、流程规范化5、客户服务规范6、客户梳理、把握7、售后服务管理流线说辞是将客户整个接待过程提炼统一说辞，包括：1、接待中心沙盘统一说辞2、每种户型统一说辞3、去样板间统一说辞4、小区参观统一说辞5、样板房统一说辞1、企业文化2、房地产、建筑基础知识3、沭阳房产市场产品情况4、近年房地产形势及分析5、房地产相关法律法规6、营销理念、销售技巧7、电话接听、接待规范8、现场管理制度9、市调及分析引导体系培训体系保障三高标准的团队专业团队服务标准1、统一着装、服务礼仪1、保障四专业销售规范与执行客户接待过程划分为以下流程：上岗客户接待、电话接听介绍模型或展板带客看房客户洽谈客户登记送客客户成交过程划分为以下流程：确认房号合同讲解通知销控收取正式定金签署认购书开正式定金收据通知销控催交首期签署买卖合同收回认购书及正式定金收据通知办理按揭售后服务；对每个流程加以规范。成交规范接待业务执行计划:第一:销售通路第二:业务说辞制定第三:SP活动方案现场保障四专业销售规范与执行客户接待过程划分为以下流程：成交规范保障五销售现场的包装吸引客户眼球，传播项目销售信息，烘托现场售卖气氛，展示项目动态和卖点。楼体广告和条幅保障五销售现场的包装吸引客户眼球，楼体广告和条幅保障六售楼部前广场开盘前整个前广场必须全部完工并营造出完美的休闲氛围，给客户美好的视觉感受，增加对项目的好感度和认知度,从而促进销售。保障六售楼部前广场开盘前整个前广场必须全部完工并营造出完美的保障七销售中心布置项目展示区影音休息区接待洽谈区主要功能分区建议保障七销售中心布置项目展示区影音休息区接待洽谈区主要功能分区保障八项目导示系统内部导示牌停车导示沿街灯杆旗外部导示牌保障八项目导示系统内部导示牌停车导示沿街灯杆旗外部导示牌保障八样板房和看楼通道保障八样板房和看楼通道祝贵公司项目取得圆满成功Thankyou！佰润置地，房地产实效营销综合服务商，我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。BaiRunrealestate,realestate,theeffectivenessofintegratedmarketingserviceprovider,wevalueeverycustomer,wealwaysadheretotheinterestsofitsclientsasthestartingpointforclientscustomizedsolutionsforrealestateprofessionals.中国·武汉祝贵公司项目取得圆满成功中国·武汉即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑容”。所谓企业管理就是解决一连串关系密切的问题，必须有系统地予以解决，否则将会造成损失。浪费时间。12月-2212月-22盖茨运用的管理风格既不是美国的个人主义式，也不是日本的共识主义式，而是独树一帜的达尔文式企业成功经典名人名言10:2910:2910:29:1112月-22前方充满着未知，但我必须得走。无法评估，就无法管理。12月-2212月-2212月-2212月-2210:2910:29授权就像放风筝，部属能力弱线就要收一收，部属能力强了就要放一放。军队无放任，学校无放任，此今日世界各共和国之道例。军队放任，则将不能以令，学校放任，则师不能以教；将不能令则军败，师不能教则学校败，其为国忠，莫此之尤。21-12月-2221-12月-22积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。不是没办法，而是没有用心想办法。用心想办法，一定有办法，迟早而已。12月-2212月-2212月-22用人不在于如何减少人的短处，而在于如何发挥人的长处。观察才行。你的脸是为了呈现上帝赐给人类最贵重的礼物做人低三分，做事高三分。10:29:1110:29:1110:2912月-22决不能在没有选择的情况下，作出重大决策。经营企业，是许多环节的共同运作，差一个念头，就决定整个失败当你在事业上遇到挫折，有"打退堂鼓"的念头时，你应该加以注意，这是最危险的时候!12月-2212月-2210:2910:29:11世界上没有夕阳企业,只有落后和不思进取的企业。光靠价格便宜的产品能够长久地存活下来。没有组织就没有管理，而没有管理也就没有组织。管理部门是现代组织的特殊器官，正是依靠这种器官的活动，才有职能的执行和组织的生存。管理就是做好无数小的细节工作。21-12月-2221-12月-2212月-22