全过程工程咨询管理标准资产运营维护管理

资产运营维护阶段咨询管理一般规定（定义概述）[运行维护机构]在运营维护阶段咨询管理工作内容，包括在策划和评估方面出具咨询管理实施细则；对资产的增值和运营进行分析，为委托人提供管理依据；需充分了解各参建方需求，为资产运营管理制定清晰的目标，并为委托人提供合理化建议。通过对建筑运维的规范化管理，确保建筑及其附属设施正常使用及延长其使用寿命。（咨询目标要求）项目[竣工验收]和检验合格后的建设项目已转化为投入运行的固定资产，即建筑物及其它成果。在运营维护阶段，通过资产管理实现资产的保值升值，通过运行维护管理保证资产的正常使用及延长其寿命，是[运行维护机构]协助建设单位或项目法人单位要实现的根本目标。（咨询管理任务）项目资产运营维护管理主要工作包括：（1)运营管理，是指建设项目需要进行资产管理、运营管理和拆除预案策划，确保建筑物的[全项目周期]成本最优；（2)[项目后评价]，是指对政府或单位投资建设项目整体[竣工验收]或投人使用后一段时间，运用科学、系统、规范的评价方法，对项目投人运行后的实际效果，投资产生的技术、经济、社会、生态效益和影响等方面进行综合评价。（3)设施维护管理；设施管理（FacilityManagement，FM)，按照国际设施管理协会（IFMA)和美国国会图书馆的定义，是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。（4)资产管理。资产管理主要从建设项目的资产增值、运营安全分析和策划、运营资产清查和评估、招商策划和租赁管理等方面进行策划。（原则）[运行维护机构]应坚持“精简、高效、合理”的原则。设置运维管理服务机构，实现扁平化管理，提高管理效率。利用科学的管理手段，充分利用行业内信息化管理系统，充分发挥设备效能。需进行经常性的人才培训，加速人员素质的提高，适应现代化管理需要。制定健全的规章制度和操作规程，实行严格的规范化管理。（咨询管理计划）[总控管理部]应按照《项目[全咨询管理]规划》，进行目标分解，编制项目资产运营维护《咨询管理计划》，并报建设单位或项目法人单位审批后实施。在实施过程中，根据实际情况进行补充和调整。资产运营维护咨询管理策划（策划依据）（策划步骤）运维管理工作实施前，[运维管理经理]应根据项目特点和要求，编制满足委托合同和《[全过程咨询管理]服务规划》要求的运维管理服务《实施细则》。当实际情况或条件发生变化时，运维管理服务《实施细则》应按要求修改和完善，并重新履约审批手续。（策划内容）[总控经理]及[总控管理部]应从建设项目的资产增值、运营安全分析和策划、运营资产清查和评估、招商策划和租赁管理等方面进行策划。资产运营维护阶段咨询管理（建立管理制度流程）[总控经理]及[总控管理部]（过程跟踪及数据台帐）[总控经理]及[总控管理部]应当对资产运营维护工作基础数据进行收集、分析，并发出适当管理指令。应当收集的基础数据包括：资产运营维护工作进度、资产运营维护工作内容累计完成数量、[工程承包单位]或供应商基本资料及进场时间情况。（检查、督促协调、研究和解决）[总控经理]及[总控管理部]应当督促并检查[运行维护]咨询管理工作内容包括：（1）审查[运营商]制订的项目运行、维护和培训计划，向[施工承包商]提出建议，并向委托人提出书面报告。（2）审查[运营商]编制的项目运行、维护程序和操作规范，向[运营商]提出建议，并向委托人提供书面报告。（3）配备合格监督人员，监督[运营商]按照运行、维护、培训计划及运行、维护程序和操作规范进行咨询工作。对不符合程序和规范规定的问题，要及时通知[运营商]整改。（4）监督工作进度，按照计划进度进行检查，对实际进度提前或拖延进行确认，必要时提出改进工作进度的措施建议。（5）协助委托人控制[运营商]款项的支付，按照合同和实际工作进度对[运营商]结算通知单进行审核和确认，作为委托人支付的依据。（6）每月（次月10日前）向委托人提交工作进度、工作质量和财务开支情况分析及对策建议报告。资产运营维护专项咨询要求（专项咨询概述）建设资产运营期管理专项咨询相关服务活动和成果除遵循本《标准》外，另外应符合政府主管部门、及行业内其它标准相关运营维护管理专项规定。（委派专项咨询经理]）项目[运行维护经理]由工程咨询单位委派。[运行维护经理]在工作过程中，对业务承担相应直接责任，向[总管理师]定期汇报工作进度及工作情况；与其他[全咨询管理]部门进行沟通协调。（任职要求）[运行维护经理]及[资产管理经理]应取得建设项目类相应执业资格，或具有相应职称；并具有与承担专项任务相适应的知识和类似工程经验等。资产运营维护咨询管理应当充分发挥[物业经营经理]的作用，宜是经执业登记的[物业管理经理]。综合性[资产管理经理]应当是经执业登记的[咨询师（投资）]。（岗位任务）[运行维护经理]根据工作的需要组建本阶段[运行维护]部门，选择各专项咨询管理人员、专业技术人员组建巡检组和维护组。明确授权范围、程度和权利、义务、责任；带领其开展工作。建立管理职责、管理制度、工作流程、总体进度。（《实施细则》）（项目[专项咨询]管理计划、管理制度、实施计划）[运维管理部门]应制定健全的运营维护管理制度，确定完善的维护管理办法，并对制度执行情况进行监督管理。包括：运营维护技术标准和操作流程，质量安全监督制度、质量安全检查制度、《资金预算》管理制度、信息及档案管理制度、应急管理制度等规章制度。建立完善的计划保证体系，确保日、周、月、季运营维护工作规划按时完成，使年度运营维护计划得以实现。（专项咨询（成果）要求）建设项目资产运营维护管理咨询相关服务活动和成果除遵循本《标准》外，应按照现行相关国家法律、行业规范、当地政府部门标准及行业协会准则等规定。（项目资产管理）项目资产管理（资产运营管理）资产运营管理是在建设项目建成后投入正常生产运营的阶段，提供该阶段的运营服务。内容包括：运营技术咨询、运营管理咨询、配合后评价、延续更新咨询等。主要的服务内容包括：1)空间管理。优化空间分配，分析空间利用率，分摊空间费用。2)租赁管理。根据业务发展合理配置不动产和办公空间。3)[运行维护]管理。通过应需维护、定期维护流程对建筑设施进行规范化管理。4)环境与风险管理。在发生灾难和紧急情况时确保业务连续性，加快设施功能恢复。5)家具和设备管理。监控固定资产成本和分配，计算折旧，规划人员和资产的搬迁。6)工作场所管理。包括服务台，为公共服务请求提供一站式自助服务门户，降低行政成本；预订管理，帮助员工或客户查找并预订空间、设备或其他任何资源；共享办公空间管理，有效安排多人共享一个工位，减少空间成本支出。(7)物业管理。以[全咨询管理]的方式管理物业的维护、翻修、装潢工作。(8)其他系统与[运行维护]系统的数据交换管理。[运行维护]管理系统中的部门、员工、供应商、采购订单等数据和流程与建设单位或项目法人单位的ERP或协同工作平台交互。（项目设施维护管理）物业设备设施管理应由物业服务企业的咨询管理人员通过熟悉和掌握设备设施的原理性能，对其进行正确的使用、保养与维修，使之保持最佳运行状态，延长使用寿命，降低物业管理成本；充分发挥设备设施的使用功能，从而为建设单位或项目法人单位和使用人提供一个舒适、安全的环境；最大限度地满足建设单位或项目法人单位和使用人利益。设施管理应专业化、精细化、集约化、智能化、信息化以及定制化。主要的服务内容包括：设备设施系统的使用期运营和维护管理。设备设施系统的初期管理，对设备设施调整、使用、维护、状态监测、故障诊断、操作/维修人员培训教育、维修技术信息的收集处理等全部管理工作，以及建立设备设施固定资产档案、技术档案和运行维护原始记录等工作。设备设施系统过保修期后的管理工作。后期管理指设备设施的更新、改造和报废阶段的管理工作。设备设施系统档案资料管理要作好设备设施技术档案资料的保管：为设施系统运行、维护、管理等提供信息资料。安全运行管理必须制定设备设施安全运行的有关规定，保障设备设施所有人的利益及设备操作人员的生命安全。保养与维修管理建立设备设施档案登记卡。编制设备设施计划维护总表。有计划地组织巡查。维护保养指令工作单。维护保养计划的落实跟踪检查。建筑能耗管理根据项目前期、项目设计、项目施工过程中提取的与建筑能耗控制要求相关的约束性条件，以及各个过程中对于建筑能耗管理的规则和结果，对运营阶段的能耗管理进行相应的优化调整。包括了机电设备基本运行管理、建筑能耗监测、建筑能耗分析，建筑用能优化管理等。实时采集各类能源消耗的实时数据和历史数据，通过运行仿真预估，提供建筑能源优化管理预案。主要能耗数据及监控信息进行统计分析，找出能耗异常的高能耗点，达到排除故障、降低能耗。能耗资料管理合同能源管理包括提供能源审计、节能改造方案设计、施工设计、节能量监测和效益保证、设备运行、保养和维护、项目融资、人员培训等全过程服务，保证实现合同中承诺的节能量和节能效益。质量保障实行全员质量负责制，制定详细的质量检查标准，定期进行质量检查，采用BIM、GIS及物联网等大数据信息及档案管理技术，建立运营管理平台，切实做好运营及维护期间的质量管控。安全保障建立各项安全操作规章制度，制定安全保卫、消防方案，落实各项安全检查和巡查工作，建立突发事件应急处理机制，落实各项安防工作措施。进度保障实行工期和维护责任考核制，签发工作任务书，把计划落实到运营维护工作班组，统筹运营维护管理工作调度，检查目标的执行结果，形成目标管理的计划、实施、检查和处理循环。成本管理根据运营维护计