北京市养老地产区域报告Word

北京市养老地产区域研究报告黎坤杨忠显李晨源摘要我国老龄化趋势的日益加剧已成为一个突出的社会问题，在此背景下养老服务市场化已成大势所趋，北京、上海等各大城市率先掀起养老地产的开发热潮，但相比养老产业已发展渐趋成熟的发达国家和地区，国内养老产业在融资开发、运营和管理诸多方面皆存在严重的不足，造成市场的混乱和发展的滞后。为借鉴发达国家和地区的成功经验、分析发现北京市养老产业开发经营的优势和不足以及规范养老地产的开发经营模式，尝试提出相关政策建议，本文进行了养老地产的文献综述研究、应用四象限模型分析了北京市养老地产市场并报告了实地考察了汇晨老年公寓和康梦圆老年公寓扥结果，对养老地产整体市场和存在的发展模式得出了总结、展望和发展建议。关键词：老龄化养老地产市场化开发经营模式老年公寓绪论1.1研究背景人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一。联合国国际人口学会编著的《人口学词典》对人口老龄化的定义是：当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过人口数的10％，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7％时，其人口即称为“老年型"人口，这样的社会即称之为“老龄社会"。统计显示，我国己于1999年成为老年型国家，而且我国老龄人口比重正迅速提高。而根据2010年第六次人口普查数据显示，O．14岁人口占16．60％，比2000年人口普查下降6．29个百分点：我国60岁及以上人口占13．26％，比2000年人口普查上升2．93个百分点，其中65岁及以上人口占8．87％，比2000年人口普查上升1．91个百分点。人口年龄结构的变化趋势，说明了随着我国经济社会的快速发展，以及人民生活水平、医疗卫生保健事业的巨大改善，生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。但是，与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步发展。在中国传统文化中，对老年人有发自内心的尊重，这种尊重几乎是无条件的。百善孝为先，这句话就分说明了中国人对“孝”、对老年人的态度。在中国历朝历代重农文化所滋生的群体本位思想下，尊老爱幼、互相扶助的尊老孝亲主义哲学得以体现、这使得以“养儿防老"、“儿孙绕膝”、“天伦之乐"成为我国传统养老模式的基础。鉴于老龄化及所带来的社会问题越来越突出，国内养老服务需求的缺口越来越大，随着经济社会的发展，终于在市场机制中显化出来，养老市场包括地产市场和服务市场的大规模兴起和完善已成大势所趋，同时近年来国内各大房地产开发商在住宅、商业、工业等各种物业形态的的投资开发中遭遇到政策和融资等多方面呢的瓶颈，投资利润率有下降的趋势，在这样的双重因素影响下，养老地产市场因其需求的日益增加和有关政策方面的优惠条件，以及可预期的长期投资收益，不断吸引着各大地产商进入该领域，如保利、万科等均有涉足。鉴于我国在这方面的空白，国内养老地产的现有模式都是借鉴国外主要是欧美的经验，如北京的太阳城养老项目就是美国的太阳城公司来华投资开发的，而后的北京太申祥和、上海亲和源等均有借鉴其经验。如今，养老地产已在主要一线城市全线飘红，刮起一股强劲的养老市场化之风。但是，由于养老地产在我国几乎是一夜之间发展起来的，之前各大开发商都毫无经验，同时在借鉴国外经验时又缺乏对中国实际的深入思考。所以出现了以下几个问题：一是目前各大开发商投资该领域仅停留在前期的投资开发，基本上是开发完成就如普通住宅一样出售出租，没有向顾客提供真正的养老服务，在后期的经营管理方面非常匮乏。二是市场秩序混乱，没有统一的行业标准和管理服务标准，呈现各大开发商各自为政、各显神通的混乱局面。三是相关政策法规相对市场发展的滞后，既没有明确的优惠政策法规，也没有统一行业开发经营标准的政策说明，这是造成市场混乱的主要原因。四是传统居家养老的观念还比较强烈，许多老人包括子女还是希望能在家养老，所以市场的潜在需求确实非常大，但目前的有效需求却有限，这在一定程度上打击了开发商持续投资和经营的信心，而为了能够在短期内获利，目前已有的养老地产项目多为中高端公寓住宅，缺乏大众化、普通型的项目。1.2研究目的和意义目前，我国的养老模式以居家养老为主，但是随着经济社会的发展以及“4．2．1”结构家庭日益成为社会主体，相对单一的养老模式越来越不能满足老年人同益增长的对物质生活和精神生活的需要，养老地产在很大程度上可以弥补这一不足。为促使养老地产行业的更好发展，全面分析研究全国尤其是北京市养老地产的发展现状及存在的问题、对典型项目的开发经营特色进行剖析并总结其开发模式以及借鉴国外的成功经验等，具有重大的理论和现实意义。其理论意义表现为：全面分析北京市养老地产市场行业发展情况，总结优秀项目的优点和特色，借鉴国外先进经验，完善统一我国养老地产开发模式，指出我国养老地产的发展之路，补充我国目前有关养老地产开发方面的理论，同时为进一步研究养老地产开发模式起到抛砖引玉的作用。其实践意义具体体现为三点：从企业角度讲，适宜的开发模式可以企业在开发运作过程中更加的顺畅，及时的采用适宜的开发模式可以使企业快速抢占市场，获取丰厚利润；从政府角度讲，养老地产一定程度上的公益性可以减轻其养老负担，同时养老地产行业的发展可以拉动经济增长，带来更多的财政收入；从社会角度讲，养老地产的快速发展可以满足老年人日益增长的物质生活及精神生活需求，促进和谐社会的构建以及社会总体幸福水平的提升。1.3研究方法文献研究法：本文在第二章文献综述和理论基础中通过收集大量与养老地产开发相关的国内外文献资料，在了解国内外在该领域的研究现状的同时，分别从融资、运营和管理角度出发，借鉴欧美、日本等国家较为成熟的养老地产开发经验，为完善北京市养老地产市场行业规范、为北京市乃至全国的房地产开发商提供可供选择的养老地产开发经营模式提供参考价值。四象限模型分析法：四象限法是分析城市区域房地产市场运行的理想方法，其主要内容和原理在第二章中有详细介绍，在第三章中本文以该方法详细分析了北京市的养老地产市场的发展历程和现状，并对未来之态势作出相关预测。案例研究法：通过实地调研，分析研究北京市现有养老地产开发项目：汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓，就其开发过程中涉及的融资、管理及运营各方面进行深入的探讨，总结其发展的特色和优势，以及基本经验和模式，验证其相应的开发模式的成功与不足之处。探索性研究法：在文献研究和案例研究的基础上，从融资模式、运营模式和管理模式三个方面提出如何完善养老地产的开发经营模式，并对开发模式有效运行所需的政策支持进行探索。1.4研究内容和框架1.4.1研究内容本文以人口老龄化背景下北京市养老地产发展为研究对象，紧扣养老地产开发模式这一核心，从宏观市场供需分析、微观市场案例分析两方面入手，借鉴国外先进经验、分析我国现状、构建我国养老地产开发模式并进行实证研究，最后提出保障和促进养老地产开发持续快速发展的政策建议。本文第一章绪论部分主要介绍了选题的背景、研究意义和目的以及研究方法、研究内容并构建论文总体框架，以期达到高屋建瓴的目的。本文第二章是国内外相关研究的文献综述以及四象限模型分析法的理论基础，主要内容包括：养老地产概念及特点、养老地产开发模式的三个方面(融资模式、运营模式、管理模式)的相关界定、国外发展经验、国内外研究现状、四象限模型分析法介绍和应用。这一章从概念及内涵的角度对养老地产开发的相关范畴进行了概述，并对国内外养老地产的发展和研究现状进行综观，系统介绍四象限法，为后续分析奠定基础。本文第三章对北京市养老地产市场首先进行了详细的供求分析，而后应用四象限模型进行系统的分析，指出养老地产在租赁市场、买卖市场、新建市场和存量市场中所具有的特点以及四个市场之间的相互影响和静态模型分析，从而对其发展现状归纳总结以及对未来的发展模式做出宏观上的研判。本文第四章在实地调研的基础上，从微观的角度分别对北京市汇晨老年公寓、康梦圆老年公寓两个项目进行投资、开发、运营和管理服务方面的分析研究，并归纳总结其特色和可供借鉴之处。本文第五章在第二、三、四章研究分析的基础上对北京市养老地产发展现状和未来趋势分别做出宏观和微观上的研究总结和展望，并提出符合北京市实际情况的可供选择的养老地产开发经营模式，同时就政策方面存在的问题及亟待完善的方面提出具有一定建设性和前瞻性的建议。1.4.2研究框架区域竞争项目分析（实地调查）四象限模型的养老地产市场分析养老地产市场环境和供求分析北京市养老地产市场宏观分析文献综述和理论基础绪论区域竞争项目分析（实地调查）四象限模型的养老地产市场分析养老地产市场环境和供求分析北京市养老地产市场宏观分析文献综述和理论基础绪论养老地产相关概念和范畴的界定养老地产相关概念和范畴的界定四象限模型介绍和应用国外老年地产发展经验和模式借鉴四象限模型介绍和应用国外老年地产发展经验和模式借鉴养老地产的国内外研究现状养老地产的国内外研究现状康梦圆老年公寓汇晨老年公寓康梦圆老年公寓汇晨老年公寓结论、展望、建议结论、展望、建议第二章文献综述和理论基础2．1养老地产的概念及内涵养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类：老社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。著名的营销大师菲利普·科特勒把产品定义为五个层次。即核心利益、基础产品、期望产品、附加产品及潜在产品。根据菲利普·科特勒对产品的定义对老年住宅市场项目做一个产品层的描述，如下表。表2-1老年住宅的五个层次产品层次含义核心利益层遮风避雨、家的归归属地基础产品层地理位置、空间面面积、价格、安安全等期望产品层房屋设计合理、交交通方便、性性价比高、公公共设施齐全全等增广产品层医疗和康复配套、环环境空气、物物业服务、社社区文化活动动潜在产品层升值潜力，周边环环境等结合上述对老年住宅产品的五个层次的分析，可以将养老地产的内涵归纳为以下四点：生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车场、轮椅通道、消防设施、公共空问、花园部分等。医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等。康复配套服务：包括协助生活服务，恢复护理，私家看护等。交通配套服务：公共交通，轮椅公交设旌等。S与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼日L}系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。2.2养老地产地产开发模式界定养老地产开发市场是房地产行业发展到一定程度之后，在老龄化社会到来之际应运而生的一个细化市场。养老地产的丌发模式具备房地产开发模式中的共性，如品牌性、专业性等，但是养老地产的特点决定了养老地产开发模式比一般商业地产开发模式复杂。这是由养老地产的特性所决定的：一是由于养老地产涉及社会保障、养老保险等，因此具备一定的社会福利性质，与政府关系较一般的商业地产密切，且依赖政策支持较强；二是养老地产开发过程中的产业链延伸较长，配套设施的完善8与服务业联系密切，因此养老地产的开发并非单一行为；三是养老地产项目开发过程长，资金回笼慢，因此需要大量的资金支撑，因此其融资方式以及与投资者的内在利益模式也与一般商业地产项目存在差异：四是养老地产的营销所面对的客户是老年人，其对产品的诉求以及所追求的目的也会导致养老地产的营销模式的差异。本文所研究的养老地产开发模式具体包括养老地产的融资模式、运营模式及其管理模式。其中养老地产的融资模式是指养老地产开发商根据自身情况，选择融资平台和融资渠道进行有效融资的方式：养老地产的运营模式是指狭义的运营模式，本文所研究的是养老地产开发过程中地产的营销及盈利模式；养老地产的管理模式是指养老地产开发完成之后的后期运营过程中的地产管控模式。2.3国外老年地产发展经验和模式借鉴2.3.1融资模式分析与经验借鉴（一）融资模式分析老年住宅的建设兴起于20世纪70年代的北欧，在北美、欧洲、东亚等地区得到进一步的发展并取得了不少理论成果与实践经验，如下表：国家类型功能美国独立式满足有自理能力的的老年人需求求，提供较完完善的社会功功能集合式有专门的服务人员员，有方便安安全的社交娱娱乐场所、公公共食堂等设设施和完备的保甲和报警警系统护理式提供全面的护理和和医疗服务法国收容所分公立和私营两种种，为生活能能够自理的老老年人而建，收收费较低，提提供食宿、医疗保健和和文化生活等等服务老年公寓提供完善的服务设设施，包括膳膳食、文化活活动和医疗等等项目护理院收住失去生活自理理能力的患病病老人，有较较完善的医疗疗和生活服务务设施中长期老年医院以治疗为主，收住住经过治疗后后有希望恢复复生活自理能能力的老年患患者日本老少居适合老少多代共居居，对多代人人生活方式上上的差异在室室内空问上做做了相应的处理养老院公为公立、低费和和完全白费三三种由表中可知美国的老年住宅将社会福利与市场机制有机结合，体系比较完善：法国的福利性老年住宅比较发达，但缺乏完全商业化的老年住宅；只本则重点开发“老少居”，社会养老设施建设仍不够完善。从融资角度也可以看出，美国养老地产融资模式充分发挥市场作用，通过多种融资渠道，应用多种融资方式；法国以政府投入为主，养老地产福利型较强；同本则是两者兼顾。美国的房地产业与国内房地产业最大的不同点在于美国房地产行业产业链上的投资、开发、物业经营等专业分工，在发达金融市场的支撑下以资本运作为核心进行经营，形成了成熟的产业运作模式10，而国内房地产行业在金融市场不甚发达的情况下是一条龙全能开发的短期项目经营。在美国，信用体系的建立已经渗透到社会经济各个角落，因而它能够保证投资人完全放权给开发商，就是说，投资商有足够的信用体系、金融手段来限制开发商，从而能够控制金融与开发分离的风险。（二）相关经验借鉴在传统模式下，我国房地产开发模式的核心是房地产商统揽土地、融资、规划、施工、销售、物业管理的全部环节。在投资模式下，房地产行业的重心正在发生变化，由土地为主导转为金融为主导，其实质就是产业的核心由开发建设向金融运作转移。在我国这种房地产企业的运作模式也渐露端倪，当然规范化的投资模式我国尚未出现，因为它必须以成熟的金融证券市场为依托，特别是以房地产投资信托基金(PiPITs)的出现为标志忆。随着资本市场的国际化和我国金融市场的发展，海外基金、REITs、国内投资机构如保险公司、养老基金等和房地产业的同益结合，使国内房地产企业向资本化、金融化转型成为紧迫需求，也使这种转型成为趋势和可能。依托我国金融体系的逐步完善和金融产品的逐步丰富，房地产企业应该在明确企业定位和确定分工领域的基础上，完成从物业驱动向资本驱动、从经营项目到经营企业转型。在国内，目前还没有形成相当完备的金融、信用体系，投资商和开发商还存在着体制上的信任危机。因此要推进房地产开发模式的转变一个关键点就是进一步完善我国的金融和信用体系，继续拓宽融资渠道，特别是加大社会融资比重。现阶段社会融资在国内还处在刚刚起步阶段，相关法律制度以及行业体制还不健全，只有少数企业开始采用。近期各种国外的基会纷纷进入国内房地产市场，这是社会融资特别是产业基金开始取代银行贷款成为房地产融资主要途径的信号。在社会融资方面应借鉴美国等发达国家的经验，积极推进采取债券融资和信托融资以及各种形式的产业投资基金。当前应加快对REITs横向价值链的立法步伐，积极引进这一在国外发达国家证明行之有效的融资工具。2.3.2运营模式分析与经验借鉴（一）运营模式分析在美国，有很多有资产、但是没有资金的老人，这类老人在美国叫做房富人、货币穷人。尽管有的老人拥有上百万价值的房产但是不能在有生之年变现，因此无法把握自己的老年生活。为解决这一问题开发出反相抵押贷款模式。这一模式是把退体老人的产权房抵押给保险公司，保险公司根据房屋的品质和价值进行评估，将房屋价值与老年人的平均剩余寿命相除，考虑到房产增值，再减去预付利息，这样计算出来每个月需要给老年人多少钱乃。一旦益了这个协议，老年人继续住在这个房子里，每个月保险公司送来一笔钱．一直到老人的离世房子才拿到保险公司来进行拍卖。这个产品将人生资源很好的进行了配置，老人把自己身后的遗产、用不着的资产用来提前变现，换来在世时候的生括消费与支出。（二）相关经验借鉴老年人购房有多种趋向，需求和决定的原因不同。目前最主要的原因在于家庭决策，就是以家庭改善居住需求为目的，自己作为其中的出资人或者重要的决策人出现，有时可能是子女购买房屋，老人的观点往往是很重要的。老年人考虑不但子女自己居住还包含了自身的居住问题，关注于生活的便利程度、环境的舒适度，以及上学、就医、交通及社交等方面的因素M。除了要满足自身居住条件以外，老年人中也有一少部分具有超前意识的消费者，他们具备一定的经济能力对房地产进行投资例如将城里的房子出租，到郊区租住，还有就是直接购买商品房用于出租，这部分老人的资金除了积蓄外，往往是拆迁等其他所得。大部分的老人的居住状况并不是很理想，由于很多老人的收入状况和年轻相比较而言较少，因此购买能力仍然比较有限，但是对于他们而言，仍有要求改善居住条件、增加社会福利、改善就医条件、生活配套和增加老年人娱乐场所的要求。这就导致我国已经出现数量可观的的房富人、货币穷人，而由于我国传统的养老观念及消费观念，老年人将房子作为遗产留给儿女还是主流趋势。但是，随着经济的进一步发展以及养老观念的进一步解放，老年人自给自足，利用自己的已有房产进行反向抵押，度过自己的晚年生活，这一模式将成为一种可行性高的借鉴方式。反按揭入住方式对老年人至少有六大好处：第一是房产启动房产金库，等于给自己存了一笔钱，用以补偿老年生活：第二是可以获得财务自由，使老年人能够愉快享受生活，延长寿命；第三是拥有自己的住宅并获得财务自由可以增强老年人的生活自信，并得到社会尊重。第四是有力保护老年人这一弱势群体，增加了社会稳定性：第五是反按揭的方式可以依法避税，避免房产作为遗产留给下一代所产生的遗产税；第六有利于我国养老观念以及养老模式的改变，中年人可以放心花钱不必攒钱养老，这在扩大内需、增加消费、促进经济发展方面有重要的意义。反按揭入住方式关注的是中低收入但有房产的家庭，这类家庭在未来的老年人群体所占比例最大，做好这类家庭的养老就是解决我国养老问题的重中之重。目前，我国反按揭入住方式的相关法律法规上部健全，相应手续及程序也不够规范，相信在养老地产进一步成熟发展的基础上，这类入住方式会逐步流行。2.3.3管理模式分析与经验借鉴（一）管理模式分析美国老年住宅养老模式是一种社会化养老模式，其主要分为四种类型：一是大型综合性老年公寓；二是独立型老年公寓；三是服务型老年公寓；四是护理型老年公寓。大型综合老年公寓一般是指规模较大，老年设施与老年服务比较齐全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社区。这类综合性老年公寓面对的是那些具有完全自理能力并且具有较强支付能力的老年人，对于发挥老年人的“自养”能力给予充分强调。独立型老年公寓面对的是那些具有一定自理能力并具有相应的支付能力的老年人，这类公寓强调的是老年人“自养”与“他养"相结合，“自养”为主“他养"为辅，采取居家养老与社会服务相结合、个人自理与社区援助相衔接的养老模式。服务型老年公寓面对的是自理能力较差的老年人，同样强调老年人“自养”与“他养”相结合，但是“他养”为主“自养”为辅，这类养老公寓一般采取宿舍的形式。护理型老年公寓面对的是基本不能自理的老年人，基本等同于护理院养老，这类老年公寓采取的是一种完全的“他养”形式，主要是为老年人生命历程的特定阶段提供服务。综合型老年公寓和独立型老年公寓具有较好的开放型以及自由性，同时它又能满足老年人对私密性的要求，因此这两类老年公寓在美国为老年人所广泛接受。这两类老年公寓的开发主体基本为各类社会力量，运营方式基本采用市场化运作，政府只需要提供相应的政策支持并进行一定的激励及约束。服务型老年公寓和护理型老年公寓一般情况下属于非盈利的社会福利机构，这两类老年公寓一般隶属市政府，由政府委托社区进行管理。其经费来源可分为三类：政府财政划拨、民问私人捐款以及个人或家庭缴费。这两类机构的运营动力在于，其硬件设旌越齐备、相应服务越完善，则社会声望会越高，从而能够得到更多的社会捐助，达到良性循环。美国老年住宅体系的另外一个重要组成部分就是老年人辅助生活机构。这类机构它通过提供住所、生活服务和以及进行简单的医疗护理等，帮助老年人获得个人生活的独立及自由。辅助生活机构所提供的服务不受联邦政府相应价格法规的制约，同时也不提供护理院所等所具有的高技术、高水平的医疗服务。无论该辅助生活机构是由私人经营还是由非盈利组织经营，其服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求促使该行业在美国迅速发展，而非政府指令。德国老年人的集中居住设施大致可以分为两种体系：一种是社会住宅体系，另一种是福利政策的养老院体系。在德国，为老年住宅内的老年人提供生活服务名义上是由州政府负责，但实际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用。例如德国红十字会、劳动者福利团体等组织在接受政府的公共委托之后，为当地的老年人住宅提供福利服务。因此，社会住宅体系内的老年住宅房产主，要与提供福利服务的民间福利团体签订服务合同，房产主可依据该合同获得国家提供的建设资金贷款。在法国，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约65万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。’（二）相关经验借鉴综合美国、德国和法国的养老地产管理模式，可以得出以下经验以供借鉴：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面为老年住宅的发展提供的坚实的基础。老龄化已经成为我国目前不得不正视的一个社会问题。我国已经于1999年步入了老龄化国家的行列，并且老年人口的数量以较快的速度在增长，而农村很多老年人的收入还很低，如何保证这些数量庞大的老年人都有“安身之所”，是我们急需解决的问题。尽管我们不可能在短期内就能够建立起完善的社会福利保障体系，但是在现有制度范围内充分利用其发挥积极意义还是必要的。二是在充分利用民间团体及非营利组织发展老年服务方面。养老产业方兴未艾，银发产业链的延长不仅可以使老年人享受更方便快捷完善的服务，更可以促进就业、加快经济发展。而发动民问团体及非盈利组织进入老年服务行业，可以加强行业自律，使政府、非盈利组织以及老年住户间的联系更加牢固。三是大型养老社区可采用专业团队管理。随着老年人观念的变化和社会上“空巢家庭’’的逐渐增多，老年人独立居住的比重在不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为lO．4万和30．8万。另一项调查显示，目前武汉市65．2％与子女同住的老年人中，有47％的老人希望与子女共同生活，有52．4％的老人希望与子女分开居住№。我国目前老年公寓的数量有限，并且规模都比较小。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，一些老年公寓品质层次较低，或者名不副实，没有专门根据老年人的特点进行设计和管理，这种现状下，采用专业的团队或专业性公司对养老社区进行管理就显得尤为重要。2.4国内外研究现状2.4.1国外研究现状养老地产的开发在已经进入老龄化社会的发达国家，特别是美、英、同等国家已经相对成熟。其研究主要集中在以下领域：养老保险方面。养老保险制度的发展大致可以分为三个阶段：一是建立阶段：二是扩张与发展阶段；三是调整与改革阶段。目前，各发达国家针对养老保险改革的研究及措施仍不断涌现，可划分为社会保障型、福利型、部分储蓄型及完全储蓄型等。养老模式方面。家庭养老、居家养老和机构养老是发达国家养老的主要模式。除此之外，还有互助养老、以房养老、旅游养老、候鸟式养老、乡村田园养老等新兴的养老方式催生了养老地产的快速发展。养老住宅规划设计研究。以老年住宅客户诉求为基点，从宏观上对老年住宅的选址到微观上对玄关设计、通道设计、卫浴设计等进行研究。养老地产的运营方式。欧美发达国家较早进入老龄社会的英、美、德、丹麦等，在对养老地产的运营方式上存在较大差异。其中，最具代表意义的是美国发展兴起的“倒按揭”入住方式。2.4.2国内研究现状国内关于养老地产的研究起步较晚，现在还处于探索阶段，尚未出现关于养老地产开发模式的系统研究，也没有特别成功的案列可供借鉴，相关学者的研究方向大致可分为以下几类：一类是关于借鉴国外发展养老地产先进经验方面。该方面的研究大部分集中在阐述美国、英国、日本等发达国家在开发养老地产方面的具体运作方面，为我国发展养老地产提供有益借鉴。第二类是关于我国人口老龄化趋势下养老模式的研究。该方面的研究旨是说明现阶段，我国人口老龄化日趋严重以及“4．2一l"家庭结构日益成为社会主体的情况下，传统的家庭养老模式已不能适应养老需求，社会化养老大势所趋，而其中养老社区以及老年公寓的发展会为缓和这一矛盾大有帮助。第三类关于养老地产的规划设计研究。该方面的研究多是从社会学、行为心理学、建筑学、管理学和房地产业等多学科着手，针对老年人的身体及心理特征，从区位要求、无障碍设计等细节着手，对老年住宅进行规划设计，使其满足老年人的住宅诉求。与美国等发达国家相比，我国房地产行业发展尚不成熟，但是在品牌化、规模化、专业化这些房地产开发模式的共性规律下，已然分化出几种相对成功的市场化房地产开发模式。万科模式：专业化品牌扩张型，走专业化、品牌化路线，进行跨区域品牌扩张，塑造全国性品牌；碧桂园模式：规模化实力扩张型，在强势品牌带动下进行规模化生产及营销，形成纵向一体化的企业运作模式，进行连续化经营；丽江花园模式：积累完善型，以项目运作为核心，产品成熟、配套完善，打造社区文化生活方式；金地模式：专业化精品型，注重企业文化与企业制度建设，走精品路线。目前国内尚未出现关于养老地产开发模式的系统研究，但是关于房地产企业如何有效融资、运营及管理模式方面都有所涉及。2.4四象限模型2.4.1基本定义四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，Ⅰ象限和Ⅳ象限为房地产使用市场，而Ⅱ象限与Ⅲ象限为房地产资产市场。2.4.2基本意义两市场的划分由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体研究将会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分，而划分为房地产资产市场和房地产使用市场是基于影响着两个市场的供求关系的因素的不同，当然，两个市场之间也存在着紧密的联系。科学的经济学分析通过建立四象限模型，使得规范的经济学分析可以进行，即各要素的逻辑关系可以通过数学模型的方式进行推演，其中最重要的是能够实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究。同时四象限模型使得对房地产市场变化的研究可以定量化。2.4.3基本解释（一）图2.1中，我们将四个互相作用，并表示或影响供求关系的因素租金R、市场存量S（视作供给）、新开发建设量C和房地产物业价格P作为坐标的四个方向的轴。每根轴都从原点出发，数据均为正值，越往外值越大。租金R租金R资本市场估价P=R/i资本市场估价P=R/iD（R，经济状况）=SD（R，经济状况）=SⅡⅠ物业存量S（平方米）物业存量S（平方米）价格P均衡状态：S=C/均衡状态：S=C/δΔS=C-δ*S=0开发量=折旧ⅢⅣP=f(C)P=f(C)房地产市场房地产市场存量调整新开发建设量C新开发建设量C（平方米）资本市场：资本市场：新项目开发建设图2.1：房地产物业市场与资本市场关系在解释图2．1时，按照顺时针方向对各象限进行解释是比较合适的。在这个图中．右侧的两个象限(第Ⅰ和第Ⅳ)代表空间使用的物业市场，左侧的两个象限(第Ⅱ和第Ⅲ)则是对资产市场上的房地产所有权进行研究e让我们从揭示短期租金形成机理的第1象限开始分析。（二）第Ⅰ象限有租金和存量两个坐标轴：租金(每单位空间)和物业存量(也以空间的计量单位进行衡量，如平方米)。曲线表明在国家特定的经济条件下，对物业的需求数量怎样取决于租金。从纵轴上可以看出，租金变化时所对应的物业需求数量。如果不管租金如何变化，家庭或企业的物业需求数量不变(非弹性需求)，那么曲线则会几乎变成一条完全垂直的直线；如果物业的需求量相对于租金的变化特别敏感(弹性需求)，则曲线就会变得更为水平。如果社会经济状况发生变化，则整个曲线就会移动。当公司或家庭数量增加(经济增长)时，曲线会向上移动，表明在租金不变的情况下，物业需求会增加；当经济衰退时，曲线会向下移动，表明物业需求减少。为了使物业需求量D和物业存量S达到平衡，必须确定适当的租金水平R，使需求量等于存量。需求是租金R和经济状况的函数：D(R，经济状况)=S(2．1)如前所述．物业市场上的存量供给是由资产市场给定，因此，在图2．2中．对于横轴上的某一数量的物业存量，向上画一条垂直线与需求曲线相交，然后从交点再画一条水平线与纵轴相交，按照这种方法可以找出对应的租金标准.在使用物业的这种租金标准下．我们可以将注意力转移到第Ⅱ象限。第Ⅱ象限代表了资产市场的第一部分，有租金和价格(每单位空间)两个坐标轴。以原点作为起点的这条射线，其斜率代表了房地产资产的资本化率，即租金和价格的比值。这是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率。一般说来，确定资本化率需要考虑四个方面的因素：经济活动中的长期利率、预期的租金上涨率、与租金收入流量相关的风险和政府对房地产的税收政策。当射线以顺时针方向转动时，资本化率提高；逆时针方向转动时，资本化率下降。在这个象限中，资本化率被看做一种外生变量，它是根据利率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款)的投资回报而定的。因此，该象限的目的是对于租金水平只利用资本化率i来确定房地产资产的价格P：P=R/i(2.2)房地产资产的价格也可以通过以下方式得出，对于第Ⅰ象限中的某种租金水平．画出一条垂直于纵轴的直线直到与第Ⅱ象限的射线相交，从交点再向下画出一条垂直于纵轴的直线，该直线与横轴的交点便是资产的给定价格。第Ⅲ象限是房地产资产市场的一部分，在这个象限中，对房地产新资产的形成原因进行了解释。这里的曲线f(C)代表房地产的重置成本。如图2.2所示这种情况的假设条件是，新项目开发建设的重置成本是随着房地产开发活动(C)的增多而增加，所以这条曲线向左下方延伸。它在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格(每单位空间)。假如开发成本几乎不受开发数量的影响，则这条射线会接近于垂直；如果建设过程中的瓶颈因素、稀缺的土地和其他一些影响开发的因素致使供给非弹性变化，则这条射线将会变得较为水平。从第Ⅱ象限某个给定的房地产资产价格，向下垂直画出的一条直线，再从该直线与开发成本相交的这一点画出一条水平线与纵轴相交，由纵轴交点便可以确定在此价格水平下的新开发建设量，此时开发成本等于资产的价格。如果房地产新的开发建设量低于这种平衡数量，则会导致开发商获取超额利润；反之，如果开发数量大于这个平衡数量，则开发商会无利可图。所以新的房地产开发建设量c，应该保持在使物业价格P，等于房地产开发成本f(c)的水平上，即：P=f(C)(2．3)在第Ⅳ象限，年度新开发建设量(增量)c，被转换成为房地产物业的长期存量。在一定时期间内，存量变化ΔS，等于新建房地产数量减去由于房屋拆除(折旧)导致的存量损失。如果折旧率以δ表示，则：ΔS＝C-δS(2.4)以原点作为起点的这条射线代表了使每年的建设量正好等于纵轴上某一个存量水平(在水平轴上)。在这种存量水平和相应的建设量上，由于折旧等于新竣工量，物业存量将不随时间发生变化。因此，ΔS等于0，S＝C／δ。在以后的章节中将对这种关系进行更为详细的讨论；在这里，重要的是需要记住这一点，即在第Ⅳ象限假定了某个给定数量的开发建设量，同时确定了假设在开发建设量永远继续的情况下导致的存量水平。对四象限模型，我我们已经进行行了360度度的全方位分分析。从某个个存量值开始始，在物业市市场确定租金金，这个租金金可以通过资资产市场转换换成为物业价价格。接着，这这些资产价格格可导致形成成新的开发建建设量；再转转回到物业市市场，这些新新的开发建设设量最终会形形成新的存量量水平。当存存量的开始水水平和结束水水平相同时，物物业市场和资资产市场达到到均衡状态。假如如结束时的存存量与开始时时的存量之间间有差异，那那么图2.11中四个变量量(租金、价价格、新开发发建设量和存存量)的值将将并不处于完完全的均衡状状态。假如开开始时的数值值超过结束时时的数值，租租金、价格和和新开发建设设量必须增长以以达到均衡。假假如初始存量量低于结束时时的存量，租租金、价格和和新开发建设设量必须减少少，使其达到到均衡。第三章、我国养老老地产的四象象限模型分析析一、我国养老住宅宅市场的四象象限模型分析析四象限模型有有两个假设条条件。一是在在市场其他条条件给定的情情况下，住宅宅资产(所有权)价格是由住住宅资产市场场的供给和需需求双方相互互作用决定的的。二是在市市场其他条件件给定的情况况下，在住宅宅使用市场，使使用权的供需需关系决定使使用权价格即即租金。上面面假设的是其其他条件不变变，资产市场场和使用市场场相对独立的的情况。实际际上，住宅资资产市场和使使用市场之间间有密不可分分的关系，共共同兴衰起伏伏。两个市场场之间有如下下两个连接点点：第一，租金。R住宅的收益益水平，是诱诱发住宅资产产需求的一个个极其重要的的因素。住宅宅资产市场上上对所有权房房的需求，主主要是由住宅宅使用市场的的租金水平决决定的，因为为投资者购买买房产时，是是将其视作为为当前或未来来的现金流，租租金的变化自自然会影响到到资产市场上上对所有权的的需求。第二，新开发发建设量。QQ两个市场均均受住宅开发发建设情况的的影响，当开开发量增加时时，资产市场场的供给量增增加，价格RR,P下跌跌，使用市场场的租金也会会下跌，见图图1四象限模型型。在图1中，右侧两两个象限(Ⅰ、Ⅳ)代表住宅使使用市场，左左侧两个象限限(Ⅱ、Ⅲ)代表住宅资资产市场。第一象限演示的是是住宅使用市市场，其中，横横坐标为住宅宅使用权的存存量S，纵坐标为为住宅使用权权的价格即租租金R，租赁需求求曲线dd00在一定的经经济状况下，供供给和需求一一旦相等，租租金水平R随之确定。第二象限演示示的是住宅资资产市场，其其中，横坐标标为房地产所所有权的买卖卖价格P，以原点为为起点的射线线ii的斜率等等于房地产的的资本化率II，是投资者者希望通过拥拥有住宅得到到的收益率。在在这里，资本本化率是根据据投资者的预预期给定，一一般受长期利利率、租金的的预期上涨率率、出租经营营的风险以及及国家住宅政政策的影响。由由第一象限的的租金水平以以及预期的资资本化率，可可以确定住宅宅相应的投资资价格P=RR/I，这样样第二象限就就确定了住宅宅价格P。第三象限是住住宅资产市场场的另一部分分，反映了新新建的数量是是如何确定的的。斜线f((c)反映的的是住宅的开开发成本，图图中假设开发发成本P与开发量C成正比，所所以是一条向向左下方的斜斜线，斜线与与横轴相交处处的横坐标数数额，代表了了启动开发所所需的最少资资金量。将资资产市场确定定的价格投影影到成本曲线线，得出相应应的开发量，此此时开发成本本等于价格PP=f(C))。当开发量量小于资产市市场所需的开开发量时，开开发商获得超超额利润；反反之，则无利利可图。第四象限是使使用市场的另另一部分，反反映了新开发发量C(增量)如何转化成成使用市场的的存量S。在一定时时间内，存量量变化(流量)AS等于新新建住宅数量量减去由于房房屋拆除(折旧)导致的存量量损失。如果果折旧率以δδ表示，则：：AS=C-δS由原点出发的的斜线代表了了存量与开发发量的关系，斜斜线上任意一一点对应的开开发量和存量量有如下关系系，开发量刚刚好抵消折旧旧量，以保证证存量维持不不变，即AS=0，C=δδS或δ=C/SS开发量量=存量*折旧率这样，在这个个四象限模型型中，从某一一存量开始，由由使用市场决决定租金，租租金在资产市市场决定价格格，价格再决决定开发量，开开发量又导致致存量的变化化。当存量的的终值和起始始值相同时，资资产市场和使使用市场达到到均衡。当存量的终值和起起始值不同时时，图中的变变量如租金、价价格、开发量量、存量都没没有达到完全全均衡。如果果起始值大于于终值，则租租金、价格、建建设量必须上上升以达到均均衡；如起始始值小于终值值，则租金、价价格、建设量量必然下跌以以达到均衡。从某个存量开始，在在使用市场确确定租金，这这个租金通过过住宅资产市市场转换成为为所有权价格格。这些价格格导致形成一一定新的开发发量，再转回回到使用市场场形成新的存存量水平。存量水平——租金金——所有权权价格——新新开发量———存量水平二、我国养老住宅宅市场影响因因素的四象限限模型分析宏观因素大致分为为：经济增长，经济水水平，国民生生产总值国家调控政策，置置业城市优惠惠政策人口增多，新城区区改造变化分为3种：需需求变化、资资产收益变化化、开发成本本变化推高需求型：经济济增长，经济济水平，国民民生产总值，国国家的积极调调控抑制需求型：国家家紧缩调控政政策增高收益率（资本本化率）型：：置业的优惠惠政策降低收益率（资本本化率）型：：国家紧缩调调控政策增加开发成本型：：土地面积减减少，城市规规划限制，拆拆迁安置，国国家调控政策策较少开发成本型：：土地面积增增加，国家鼓鼓励的政策1.经济增长对商商品住宅市场场影响的分析析我国经济近年年来持续快速速增长，对商商品住宅价格格影响十分显显著。当经济济增长时，图图2所示的住宅宅市场四象限限模型中的第第一象限内的的需求曲线将将向右上方平平移，住宅市市场的租金水水平和需求量量将会同时提提高或增加。住住宅市场租金金水平的提高高将会使第二二象限内的住住宅转让价格格提高，住宅宅转让价格的的提高必将促促使住宅开发发量的增加，从从而增加住宅宅的开发成本本和市场供给给量，并最终终形成使用市市场中的需求求量与供给量量之间、资产产市场中的转转让价格与开开发成本之间间新的平衡。因因此，经济增增长将使住宅宅市场呈“扩散式”发展。2.置业城市的优优惠措施对商商品住宅市场场影响的分析析不少城市的政政府制定了一一系列置业其其城市的优惠惠措施，越来来越多的外埠埠消费者开始始选择其城市市，投资其城城市。置业城城市的优惠措措施，将导致致该城市住宅宅投资需求上上升和住宅投投资收益率((I)的下降降，如果住宅宅的市场租金金(R)不变，因因为I=R//P，就会使使住宅的市场场价格(P))上升，住宅宅市场价格的的上升又会引引起住宅市场场开发量(QQ)的增加，并并最终导致住住宅市场供给给量(S)的增加加和租金水平平(R)的下降降，从而达到到新的平衡。新新的平衡要求求初始的租金金水平与新平平衡达到时的的租金水平相相等。因此，置置业城市的优优惠措施，将将会导致该城城市整个住宅宅市场呈现“不完全扩散散式”发展，如图图3所示。3.城市新区建设设、旧城改造造对城市商品品住宅市场影影响的分析过去几年，不少城城市新区建设设突飞猛进，旧旧城改造轰轰轰烈烈，而城城市规划条件件的限制、土土地价格的上上升、拆迁安安置费用的增增加，无疑会会导致住宅市市场开发成本本(C)的上升升，减少住宅宅新开发项目目的获利能力力，这种影响响将会使第三三象限内的开开发曲线向左左上方平移。住住宅开发成本本的上升，在在住宅价格不不变时使新开开发项目的数数量(Q)减少，从从而导致住宅宅市场供给量量(S)减少，在在需求不变的的情况下，推推动住宅市场场租金(R))和转让价格格(P)的上涨涨，并达到新新的平衡，整整个住宅市场场呈现“平移式”发展，如图图4所示。在进行以上住宅市市场运作的各各个影响因素素分析时，均均假设其他市市场因素不变变。但事实上上由于社会经经济体系的复复杂性，特别别是国家宏观观经济高速发发展的时候，影影响住宅市场场运作的因素素往往是多方方面的，且是是同时起作用用的，这种多多因素的同时时变化实际上上已经不是单单一因素变化化的简单叠加加.因此，要找找到住宅市场场新的平衡点点是非常困难难的。三、对我国养老住住宅市场———四象限模型型的优化四象限模型在在研究住宅市市场均衡方面面具有较大的的优势，原因因在于它把住住宅市场具体体地分为资产产市场和使用用市场。如果果将住宅市场场作为一个整整体研究将会会出现模糊的的区域，这时时就有必要进进行细分，而而划分为住宅宅资产市场和和住宅使用市市场是基于影影响着两个市市场的供求关关系的因素的的不同，当然然，两个市场场之间也存在在着紧密的联联系。通过建建立四象限模模型，使得规规范的经济学学分析可以进进行，即各要要素的逻辑关关系可以通过过数学模型的的方式进行推推演，其中最最重要的是能能够实现对外外部要素如何何影响住宅市市场的内部变变量的研究。同同时四象限模模型使得对住住宅市场变化化的研究可以以定量化。但是，四象限模型型也有一定的的局限性，它它描述的是资资产市场和使使用市场的长长期均衡，不不适合用于分分析住宅市场场的短期动态态变化，其缺缺陷是不能跟跟踪分析市场场实现均衡的的瞬间变化。因因而，需要建建立一个能够够反映住宅市市场短期动态态变化的住宅宅市场信息系系统和四象限限模型配合使使用，达到既既能描述资产产市场和使用用市场的长期期均衡，又能能分析住宅市市场的短期动动态变化。第四章、实地调研研养老地产项项目分析———以北京康梦圆老老年公寓为例例一、北京康梦梦圆老年公寓寓公司简介公司介绍由北京市朝阳区康康梦圆国际老老年公寓兴建建的、“中国国老龄事业发发展基金会”直直属管理的“康康梦圆老年公公寓”，是一一所引入国际际管理标准，康康梦圆除了有有养老院常规规服务项目外外还倡导“科科学养老”理理念，具备国国际先进设施施，开放平台台式的科学养养老机构。北京市朝阳区康梦梦圆国际老年年公寓位于北北京市朝阳区区十八里店，是京城少有的政治，文化，经济新中心交汇地，二十分钟车程全覆盖：天安门，中南海，中央各部委，央视新大楼，北京中央商务区（CBD），潘家园文化旧货市场，北京经济技术开发区（亦庄）。占地面积18000平方米，建筑面积21000平方米，2010年6月26日试营业。全部建成后可容纳516张床位，配套有图书室、书法台、手工制作室、美容美发、棋牌室、茶吧、多功能娱乐休闲区、寿宴厅等生活、娱乐项目。同时设有康复医疗（体检中心）、中医养生、保健按摩、心理咨询、佛教养生、足疗、水疗等保健养生项目。·目标：全面打造国国际品牌科学学养老机构,引领中中国养老科学学新模式。·理念：用赤子心，报报三春晖·文化：团团圆圆、健健健康康、焕焕发朝气、美美梦成真·服务特色：衣、食食、住、行、用用、医、玩等等方面享有科科学的体贴入入微的服务。·服务模式：福利经经营型\开放平台型型\自主选选择型\机构养老和和居家养老结结合型康梦圆将在老龄委委的领导下，连连同社会各界界，在北京首首创五大老年年俱乐部，全全面推动养老老事业，引领领中国科学养养老新模式：：老同志经验验财富咨询俱俱乐部（分各各个行业，学学科），老年年创新发明俱俱乐部，中华华传统美德传传播俱乐部，流流金岁月个人人自传俱乐部部，北京空巢巢老人互助俱俱乐部（内设设互助热线）。全面打造国际品牌牌科学养老机机构，引领中中国养老科学学新模式是我我们崇高的目目标，不懈的的追求，康梦梦圆将是一个个开放的养老老助老平台。（2）企业文化企业文化终极使命：做好儿儿女孝敬父母母报效祖国行为准则：孝在当当下笑在当下下效在当下理念：感恩包容彼此此成就精神：自我学习自我我管理自我领领导康梦圆之歌在太阳升起的地方方，有一所老老人的乐园。绿茵簇拥着不凋的花朵，朝霞映照出夕阳的笑脸。一群献身崇高的儿女，聚集在康梦圆。康梦圆啊康梦圆，相聚是缘，相爱是缘。我们把善缘无限放放大，一起实实现儿女的心心愿。在人文蔚起的年代代，有一个普世的理念念。爱心承载着儿女的的孝敬，汗水凝结出老人的的尊严。一个亘古不变的命命题，演绎在康梦圆。康梦圆啊康梦圆，子女梦圆老人梦圆圆。我们把美梦化为现现实，共同开创美好的明明天。公寓介绍建筑特色中心概貌主体建筑为“回”字字形，采用“透透天”的设计计，院内桃园园风格，让老老年人在喧闹闹的都市中寻寻觅到一处“房房在园中、路路在绿中、人人在景中”的的世外桃源。房间设计以适宜老年人的身心健康为核心，按照老年人住宅建设标准，采用古典与现代相结合的方式，构建了一所老人颐养天年的理想家园。主楼大厅小包间大包间三层活动厅园林景观园林占地面积65580平米，除绿地地外，园区还还种植了桃树树、杏树、石石榴等多种果果树，同时配配有人工湖、户户外健身器材材、太极足道道、凉亭、垂垂钓区、鸽子子楼、假山喷喷泉及小桥流流水等景观，惟惟妙惟肖地构构成了一幅幅幅美丽的画卷卷，满足了老老人在茶余饭饭后边休闲散散步，边观赏赏风景的惬意意感。雨后的康梦圆户型介绍双人间在所有的房间设计计中，采光、通通风等是我们们考虑的重要要因素。窗景景可以为老人人提供开阔视视野，朝阳的的设计使老人人足不出户便便可享受到充充足的日光浴浴。散发着阳阳光味道的柔柔软棉被，软软硬适中的席席梦思床垫以以及高质隔音音玻璃，为老老人的睡眠提提供层层保障障，便于老人人安然入梦。独独立的卫生间间，推拉式房房门、扶手等等设计，防滑滑垫、浴椅、呼呼叫器、壁挂挂式电话等设设备，让老人人安心享受贴贴心的管家式式服务。等离离子彩电使老老人在不伤眼眼的前提下，轻轻松享受休闲闲时光；中央央空调在炎炎炎夏日为老人人带来丝丝清清凉。总之，康康梦圆的出发发点，只为老老人拥有最舒舒心的养老体体验。单人间在所有的房间设计计中，采光、通通风等是我们们考虑的重要要因素。窗景景可以为老人人提供开阔视视野，朝阳的的设计使老人人足不出户便便可享受到充充足的日光浴浴。散发着阳阳光味道的柔柔软棉被，软软硬适中的席席梦思床垫以以及高质隔音音玻璃，为老老人的睡眠提提供层层保障障，便于老人人安然入梦。独立的卫生间，推拉式房门、扶手等设计，防滑垫、浴椅、呼叫器、壁挂式电话等设备，让老人安心享受贴心的管家式服务。等离子彩电使老人在不伤眼的前提下，轻松享受休闲时光；中央空调在炎炎夏日为老人带来丝丝清凉。总之，康梦圆的出发点，只为老人拥有最舒心的养老体验。夫妻间在所有的房间设计计中，采光、通通风等是我们们考虑的重要要因素。窗景景可以为老人人提供开阔视视野，朝阳的的设计使老人人足不出户便便可享受到充充足的日光浴浴。散发着阳阳光味道的柔柔软棉被，软软硬适中的席席梦思床垫以以及高质隔音音玻璃，为老老人的睡眠提提供层层保障障，便于老人人安然入梦。独独立的卫生间间，推拉式房房门、扶手等等设计，防滑滑垫、浴椅、呼呼叫器、壁挂挂式电话等设设备，让老人人安心享受贴贴心的服务。等等离子彩电使使老人在不伤伤眼的前提下下，轻松享受受休闲时光；；中央空调在在炎炎夏日为为老人带来丝丝丝清凉。亲情间情房设置，充分体体现了公寓对对老年人的心心灵关怀，为为前来探视爸爸爸妈妈的子子女们提供晚晚间休息的居居室。四合院如果您怀有浓烈的的老北京情感感，那么独特特的四合院设设计可以一解解您对过往岁岁月的相思与与怀恋。院落落宽绰疏朗，四四面房屋各自自独立，又有有游廊连接彼彼此，起居十十分方便；封封闭式的住宅宅使四合院具具有很强的私私密性，关起起门来自成天天地；院内，四四面房门都开开向院落，一一家人和美相相亲，其乐融融融；宽敞的的院落中还可可植树栽花、饲饲鸟养鱼、叠叠石迭景，老老人可以尽享享大自然的美美好。科学养老康梦圆国际老年公公寓是离北京京城区最近的的大型养老机机构，主要以以供自理老人人，空巢老人人中短期居住住,修养和保健健为主，同时时提供抗衰老老特色的医疗疗和中老年健健康管理服务务，可容纳500余张张床位，完全全按照国家标标准《老年人人建筑设计规规范》以及国国家五星级标标准建设而成成，在京城众众多养老机构构中，康梦圆圆独树一帜，具具有鲜明的科科学养老,精神养老特特色，不仅让让老人幸福、健健康、长寿、快快乐的生活，更更使老年人的的社会价值得得到升华。项目运营：科学完善的服务体体系人文关怀、生活环环境、居住氛氛围、医疗保保健、休闲娱娱乐……每一一项服务都充充分体现对老老人生活的精精心营造，从从而创造出中中国科学养老老的样板机构构。精神养老为主的服服务模式以客户为核心的服服务模式，充充分保障老人人生活既能够够怡然自乐，又又能够充分发发挥自己的聪聪明才智，继继续为社会服服务，让自己己的老年生活活更加彰显个个性。管家式的物业管理理作为中国科学养老老机构的样板板，康梦圆针针对老年人生生活、生理、心心理特点制定定了完善的物物业管理服务务体系，通过过各方面的细细致入微的关关怀，为辛苦苦半生的老人人们奉献健康康快乐的晚年年生活，为他他们的子女解解除后顾之忧忧，把子女的的孝心体现得得淋漓尽致。户型介绍：标准间、豪华标准准间、套间、豪豪华套间、一一室一厅、四四合院，适合合不同老年朋朋友的需求。家家具配套：床床、床头柜、衣衣柜、电视机机、电视柜、书书桌、椅子、台台灯、微波炉炉、电冰箱、沙沙发、茶几、休休闲桌椅。设计理念：以人为本从老人的角度，细细致入微，人人性化设计。通通过对人性真真谛的领悟，自自我认知的深深化，人与人人关系的思考考，让老人重重新找回迷失失的自己，真真正成为自己己的主人，远远离孤独与寂寂寞。崇尚自然古色的木装饰与唯唯美的壁画合合理搭配，为为空间带来休休闲、清幽、淡淡雅的感受。造造型丰富而不不花哨，搭配配简洁而不单单调。充分体体现了人对自自然的亲近，让让老人得以从从纷繁复杂的的表象中，看看到一种深刻刻的人性本质质，从而理解解生命无常的的自然，达到到人生的返璞璞归真，淡定定从容。环境养生在东方的哲学中，平平衡是一种技技巧，技巧的的出色与否即即是我们所谓谓的艺术境界界，也既是我我们空间上想想要达到的环环境养生。关爱健康设计更体现在它所所蕴涵的思想想，通过设计计创造一种赏赏心悦目，有有利于老人颐颐养天年的生生态环境，向向老人传递“健健康至上”的的理念，引领领老人抛弃有有害于身心健健康的生活方方式，为老年年个体和群体体探寻更加有有意义的生存存空间。养生会所A.养老区、健健身房、餐饮饮区、度假区区、医疗区、娱娱乐区、服务务区、各区设设施完善，功功能应有尽有有。B.楼层设有观观光电梯，各各通道安装不不锈钢连续扶扶手，确保老老年朋友畅通通无忧。C.首层设有活活动室、养生生水疗、养生生保健按摩、全全身经络及足足底按摩、美美容美发，环环形走廊低密密度、通透性性、风与光可可穿堂入室。D.佛教养生大大讲堂是修身身养性、祈福福行愿的好去去处，定期邀邀请佛教界高高僧长老坐堂堂讲经。服务特色护理服务贴心的管家式服务务，为老人提提供最舒心的的享受；个性性化的服务流流程，使老人人得到全天候候无微不至的的照料；护士士为老人定时时量血压、定定期做体检；；足疗师为老老人的双足带带来最健康的的体验；水疗疗区、按摩室室、健身房等等设施为老人人奉上一道道道健康养生之之佳肴；医护护中心观察室室、心理咨询询室对老人的的身体、心理理等近况随时时进行跟踪服服务。老人的健康是我们们最大的安慰慰，老人的微微笑是对我们们最好的鼓励励。康梦圆国国际老年公寓寓，用它的孝孝心、真心、爱爱心、热心与与耐心，为耄耄耋老人打造造了一处幸福福温馨的家园园。医疗保健1、医疗保障●贴身医疗：：家庭医生、抗抗衰老&健康康管理中心、中中医养生保健健中心、个性性化护理中心心

●资源相相伴：各大诊诊疗绿色通道道医院2、疾疾病预防&健健康促进

●会员制全程程健康管理方方案保驾

●个性化医疗疗保健方案&&个性化护理理方案护航

●●健康秘书书亲情提示33、中医养生生保健

●中中医古方+现现代医学

●日光浴&足足浴养生、民民俗养生、食食疗养生、文文化养生4、抗抗衰老治疗

●●国际品牌牌抗衰老机构构加盟服务营养膳食：可口的自助式营养养配餐，公寓寓外聘专职营营养师为老人人设计一日三三餐，根据老老年人的年龄龄特点，做到到每日食谱不不重样，荤素素搭配，粗粮粮细作、细粮粮有机安排合合理，菜品制制作注重色香香味，满足不不同老人的口口味需求。专专设供老年人人举办生日盛盛宴的、不同同规模的多人人寿宴厅、小小型寿宴厅等等高档场所。佛教养生：康梦圆在北京养老老界首创“宗宗教信仰室”，供供奉观音、太太上老君、关关公，其目的的是尊重老年年人的信仰，为为他(她)们们提供举办佛佛教活动的场场所。我院会会定期邀请佛佛教大师为老老人讲授佛教教医学、善斋斋调养等；每每月初一、十十五我们还为为老年人精心心准备了斋饭饭，在满足老老年人生活生生理的基础上上更重视他（她她）们高层次次的精神需求求，我们的佛佛堂也在一定定程度上让老老人的心灵得得到了安慰。多彩休闲：公寓完善的配套设设施，体现了了公寓对老年年人精神文化化生活的重视视与关注，设设置了图书阅阅览室；书法法绘画室；为为老人举办文文艺演出、电电影播放的多多功能厅；满满足老年人日日常生活需要要的理发室；；超市；康梦圆国际老年公公寓，集各养养老院优势为为一身，真实实再现了当今今机构养老的的最高水准和和服务理念，实实是一所养生生、养老的理理想之选；公共区域宽敞明亮亮，楼道两侧侧均安装可供供老年人安全全行走的扶手手及休息椅，回回字型的建筑筑体现了浓浓浓的家的文化化韵味与内涵涵我要入住参观流程：入住须知：能够适应集体生活活的自理老人人可申请入住住本院。1.申请者应当当持本人和送送养人的有效效证件（身份份证、户口本本、护照等）及及复印件各11份到本院，由由本院健康咨咨询师对入住住者进行初步步的身体健康康状况评估。2.入住本院前前必须进行体体检或提供近近期(一个月月)体检证明明，申请者可可以在本院指指定的医院或或者与该医院院同级的医院院进行体检（如如化验肝功、血血常规、尿常常规、透视、胸胸片、心电图图、B超等），凡凡体检结果达达到院方标准准者可以入住住本院，对体体检未达本院院标准者本院院有权拒绝其其入住；3.体检合格者者可以办理正正式入住手续续，入住者确确定具体入住住的房屋后与与本院签订《养养老服务合同同》及其附件件，办理入住住手续时，需需向本院交付付入住押金，该该押金在正常常入住期限届届满办理离院院手续时将全全部无息返还还，同时按照照协议书中的的约定交付首首次入住费用用及其他费用用后，方可入入住本院；4.入住者须有有监护人（单单位）的经济济担保（担保保人应当是具具有完全民事事行为能力者者或法人单位位）并出具相相应的证明，在在办理入住手手续时，监护护人（单位）应应当持有效证证件到场和入入住者一同与与本院签订《养养老服务合同同》及其附件件；5.入住者的监监护人（单位位），应当与与本院保持联联系，若该人人联系方式有有变应当及时时通知本院，以以保证在入住住者发生紧急急情况时，本本院可以及时时通知，因监监护人（单位位）地址不清清，电话不明明而导致院方方与其联系中中断，延迟时时间而造成的的一切后果，由由入住人的监监护人（单位位）承担责任任；6.入住者在选选定房屋之后后，未经本院院许可不得随随意调换房间间、留他人住住宿或私自转转让（转租）；；若因特殊情情况确需调换换、留宿的，必必须向本院提提出申请，经经批准后由院院方进行安排排；7.本院为入住住者提供屋内内必备家具和和生活用品，入入住者也可自自行携带所需需的生活用品品，但应经本本院同意后方方可带入；因因入住者未经经本院同意私私自带入的生生活用品造成成的一切损失失，由入住者者及其监护人人承担全部责责任；8.入住者不得得擅自携带电电器入住本院院，如确实需需要应向院方方提出申请并并说明其所携携带的电器种种类，在经本本院同意后方方可带入，使使用该电器产产生的费用由由入住者自行行承担；未经经院方同意，因因入住者擅自自带入的电器器出现的问题题和意外，由由入住者及其其监护人（单单位）承担一一切责任；9.入住者在院院期间应当遵遵守本院的规规章制度，服服从管理人员员的管理；如如多次违反规规章制度，刁刁难工作人员员，寻衅闹事事，经批评教教育后仍不改改正的，视为为违反合同，本本院有权强行行要求其限期期退院；10.本院所提提供的服务项项目，除明确确规定免费的的外其余均按按照明确的收收费标准收费费，但入住者者可享受一定定的折扣优惠惠；11.入住人的的贵重物品（如如现金、首饰饰等）应自行行妥善保管，如如有丢失，责责任由入住人人或其监护人人（单位）自自行承担；12.入住期间间外出实行请请假制度，入入住者请假回回家的，在离离院前应当在在管家处对离离院的时间、去去向等信息进进行登记，在在办理相关的的手续后方能能离院；未履履行书面请假假手续者不得得擅自外出、外外宿，入住人人离院后在院院外所发生的的一切事故或或意外，其后后果由入住人人员及家属自自己负责；13.入住者若若想提前结束束如老人请假假回家后想出出院，必须及及时通知院方方，出院时间间按通知院方方时间结算；；办理结束住住宿手续时，需需要携带入住住押金凭证。本入住须知归本院院解释和修订订。联系我们交通线路：公交车路线：

公交车到达路路线，5133路、6266路，吕营嘉嘉园/吕家营营下车（路东东可见康梦圆圆路标）；

地铁5号线至至刘家窑站下下车，转乘6626路，吕吕家营下车（路路东可见康梦梦圆路标）；；

地铁10号线线至劲松站下下车，转乘6638路或228路华威桥桥南下车，转转乘513路路吕营嘉园下下车（路东可可见康梦圆路路标）。驾车路线：

三环路线：三三环上京津塘塘高速走出京京方向，从高高速第一个出出口处出，回回转行车5000米左右即即到；

四环路线：十十八里店南桥桥出，经吕营营大街出口向向北走，穿过过吕家营餐饮饮一条街即可可看到康梦圆圆路标。联系方式：地址：北京市朝阳阳区十八里店店乡吕家营村村六道口临3300号事业发展部（客户户咨询电话）联系电话：87116699998711668888转66666人事部联系电话：8711668888转88099行政部联系电话：8766499288第五章北京京市养老地产产调研总结、展展望、建议一、国内养老地产产发展现状我国的养老地产目目前还处于早早期发展阶段段，过去绝大大多数房地产产商把目光瞄瞄准事业有成成的中青年，认认为这一生命命周期阶段的的人群消费能能力最强，针针对这部分消消费群的市场场争夺也尤为为激烈，在价价格、户型、环环境等方面进进行全方位的的竞争。却对对退休或半退退休的老年住住宅市场少有有关注，导致致许多老龄化化城市中，老老年住宅市场场几乎一片空空白。尽管某某些项目以“养养老住宅”为为营销理念，但但无论是建筑筑设计，还是是运营管理，离离真正意义上上的养老地产产仍有距离。随着房地产市场的的日益细化，目目前已开始有有商家开始进进入老人住宅宅市场，把老老年住宅市场场作为新的投投资领域，兴兴办老年福利利设施，建立立养老保障和和老年照料服服务体系。如如北京宝氏华华商集团投资资北京太阳城城国际老年公公寓、北京高高德实业有限限公司正在筹筹办老年福利利中心、南京京市开办“兴兴卫真美好老老年公寓”、上上海“亲亲和源”等项项目。近期，万万科、保利、绿绿地等国内大大型房地产企企业也开始在在养老地产领领域进行布局局。投资兴兴建，整体占占地8万多平平方米，建筑筑面积10万万平方米，其其中公共配套套服务场地面面积占3万平平方米，总投投资近6亿人人民币。另外外，龙湖地产产、华润置业业、首创置业业等房企此前前也纷纷宣布布成立研发团团队二、北京市养老地地产的局限性性从国内外的情况看看，养老业的的核心方向有有三个：养老老地产、老年年养护、养老老服务。养老老地产中国最最为普遍，而而国外的老年年养护最为发发达。首先先，养老地产产的利润并不不比普通地产产高，而政府府相关的补贴贴也不足以吸吸引资本进入入养老地产。这这也是房地产产商一直拿养养老业“挂羊羊头，卖狗肉肉”的原因。而而老年养护需需要成熟的医医疗保险系统统支持，而且且医疗投入更更大，牵涉到到更为复杂的的利益关系，让让人望而却步步。我国目前的养老产产业基本上还还处在水平很很低的层次，不不论是养老床床位数量还是是养老人群的的收入水平以以及养老项目目的低水平软软硬件配置问问题一直很突突出。目前，尽管养老地地产从理论上上具备比较庞庞大的市场空空间，但是大大多数企业都都没有找到一一个行之有效效又可持续发发展的商业模模式，基本上上还处于摸索索阶段。目前，我国的养老老地产存在诸诸多问题，总总体而言可以以归纳为以下下几个方面：：首先，开发档次较较低，开发企企业缺乏比较较清晰的市场场定位，对老老年客户群细细分不够，配配套和服务设设施有限。其次，产业规模小小，产业链整整合度低，适适合老年人的的设施和产品品比较缺乏。第三，缺乏养老地地产的全过程程开发经验，直直接复制国外外的养老地产产又直接导致致水土不服。第四，缺乏政策支支持，对于养养老相关产业业的支持政策策，目前仍然然仅仅停留在在研究阶段，对对于这一正在在急速发展的的行业，从拿拿地、建设到到经营阶段，都都还没有比较较成熟的制度度文件和体系系供遵循三、北京市养老地地产发展展望望养老地产的主要任任务：一是根根据老人的需需求和特点，设设计居住环境境并建设住宅宅；二是运营营和管理养老老设施，直接接为老年居民民服务。这意意味着养老地地产的开发不不同于普通住住宅，因为它它有大量资金金沉淀用于后后续服务。养老地产要求将地地产产品与老老年人所享受受的社会福利利相结合，这这就决定了此此类项目租售售方式比普通通住宅更为复复杂；对于开开发商来说，一一般房地产项项目的商业模模式是：买地地、建房、出出售或持有。都都是通过住宅宅产品销售来来获取利润，物物业服务仅占占利润的极少少部分。而养养老地产面对对的是社会养养老理念、养养老机制和养养老地产的市市场等问题，其其盈利模式要要求产品销售售与物业服务务并重。就实实质来说，养养老产业中的的地产并不是是赢利的载体体，而后期运运营服务才是是企业持续追追求的利润点点。而大多数房地产企企业缺乏后期期专业的运营营经验，且政政府主管部门门缺乏支持养养老地产建设设运营的有力力扶持奖励和和辅助手段，导导致连续投入入较高，风险险较大。目前前养老地产持持有经营即使使做得好，经经营收益也不不足10%，贷贷款利息都难难以偿还。华华高莱斯国际际地产顾问（北北京）有限公公司研究表明明，对于以持持有为主的养养老地产，业业内普遍观点点是10-115年，每年年8%至100%的回报率率。因此，养养老地产是一一项长期而艰艰巨的工程，其其盈利模式对对投资方是很很大考验。养老地产投入巨大大，收益缓慢慢，缺少国家家配套政策的的大力支持，使使其目前的发发展步伐较慢慢，短期内应应该不会成为为国内房地产产企业开发的的主流。但是是，随着我国国主要大中城城市老龄化问问题日趋严重重，社会保障障措施的不断断完善，政府府用于退休金金的支出不断断增加，老年年人的购买力力水平逐步提提升，老年人人的生活压力力特别是来自自子女的压力力明显减轻，他他们所掌握的的财富将主要要围绕自我的的消费需要进进行。所以，养养老产业的社社会需求不断断增长。但业界看好其发展展前景。业内内认为，5年年内养老地产产处在试验阶阶段，各个企企业抢占地盘盘；接下来55年则是成长长期，市场开开始细化；110年后进入入成熟期，大大企业兼并小小企业，品牌牌开始集中。从另一个层面讲，关关注养老地产产也就是在关关注房地产行行业的可持续续发展，有一一种观点认为为，传统的房房地产大概还还有15-220年的时间间可以开发，这这个阶段买房房的主力是770后和800后，但是当当到了90后后成长起来，很很多夫妻双方方家里都有房房子，他们并并不需要买房房，需求量也也就要少了很很多。而中国国已经进入老老龄化的高峰峰期，养老地地产空间巨大大。尤其是当当我们国家制制订的以居家家养老为主的的政策，全国国将有90%%的老人在家家养老，因此此，养老住宅宅的开发与建建设迫在眉睫睫，急需要建建设大量的养养老住宅，而而养老地产所所需要的金融融支持、土地地支持、配套套政策的支持持还不够完善善，商业模式式也刚刚探索索起步，养老老建筑的设计计也缺少相应应的经验。未来，养老地产的的开发与经营营相互分离势势在必行。开开发