某商业城市综合体项目整体策划报告

鸿达

•城市广场整体策划•研究报告ANOVERALLRESEARCHREPORTFORMASTERPLANONHONGDA•CitySquare编制于2012年6月15日华岸（天津）建筑设计有限公司：院长王庆策划执笔：王春涛冯鑫庭陈谦益市场调研人员：高级研究员邓志晶万琪商业策划师刘长维周维周思博助理策划师李嘉于丹戢德勇市场调研人员：高级研究员邓志晶万琪王昆商业策划师刘长维刘博助理策划师陈谦益李嘉周思博戢德勇财务预算人员：赵兴赵红娅丁瑶前言PERFACE本报告系华岸商业地产研究院（以下称“华岸”）受唐山鸿达汽车改装有限公司委托，为其在唐山市路南区紧邻吉祥路地块的商业地产项目提供的整体规划研究报告。

华岸于6月1日－6月8日对项目周边地段商业及唐山类似商业项目进行了深入的市场调研和走访，在此基础上通过与本公司多年积累建立的华岸数据库中相关案例进行详细、全面、透彻的对比研究，并结合目前国际国内的最新商业发展趋势，以及唐山市城市和商业发展现状，和项目地块自身的资源优势，汇总、整理完成了本次的整体规划研究报告。

本次规划研究报告主要目的是：一、探寻物流和商业的发展趋势；二、深入了解项目地块的现状和发展基础；三、构建新型商业城市综合体的系统解决方案；四、提供华岸城市规划设计院做为规划设计的依据。目录CONTENTS****************1.唐山商业基础研究1.1城市概况1.2唐山商业研究1.3唐山商业物业建筑特征研究1.4地块分析1.5总结2.现代商业与项目的对比研究2.1现代商业发展研究2.2城市综合体研究2.3案例对比2.4总结**目录CONTENTS3.商业规划建议3.1定位解析3.2规化方案建议3.3业态规划3.4物业规划4.经济测算4.1物业处置方案4.2经济测算************1.0唐山基础研究BASICANALYSISONTANGSHAN唐山商业发展阶段唐山商业概况小結-唐山商业发展趋势城市概况经济概况城市规划城市化小結1.1城市基础研究1.2唐山商业研究唐山商业物业建筑形态不同建筑形态商业市场定位小結1.3商业物业建筑形态研究项目地块现状SWOT分析小结1.4地块分析1.1.1城市现状TANGSHAN

STATUS面积13,472平方千米人口737万，市区人口307.7万（2011年数据）辖区6个市辖区、6个县，2个县级市：唐山市（路北区、路南区、古冶区、开平区、丰润区、丰南区）遵化市、迁安市滦县、滦南县、乐亭县、迁西县、玉田县、唐海县唐山是中国北斱的一个重要沿海港口城市，地处环渤海湾中心地带，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，东北重要的国际航运中心；唐山是河北省域中心城市，环渤海新型工业化基地，首都经济圈的重要支点，同时也被誉为中国未来发展前景最好的城市之一；地理位置优越，港口城市，未来发展看好。1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况唐山市整体经济向好。2011年，唐山GDP达到了5442亿元；唐山市2011年位列河北省第1、全国第19；人均GDP全国第33，唐山市人均GDP自2008年增速放缓，增长速度低于GDP增长水平，说明经济发展落后于城市化进程，城市扩张速度较快。GDP人均GDP資料來源：唐山統計局歷年統計公報唐山经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。1.1.2经济概况ECONOMIC

OVERVIEW1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概況唐山人口保持低速增长，2011年总人口737万，从人口基数上可以被视为河北省的大型城市；唐山社会消费品零售总额在2011年达到了1334.8亿元，自2006至2011年增速保持在16%以上，城市居民的消费能力提高。唐山经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。数据源：唐山统计局历年统计公报1.1.2经济概况ECONOMIC

OVERVIEW1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概況唐山市总人口社会消费品零售总额人均消费性支出2011达到了14,483元，伴随着人民生活水平的提升，唐山居民消费能力及消费水平显著提高；作为人均消费重要指标，唐山人均可支配收入2011年为21,785元，在全国城市排名中处于前67的位置，远低于GDP排名，社会财富集中在少数人手中；从私家车保有看，2011年年末唐山汽车保有量达到150.2万辆，其中个人汽车保有量78.1万辆。人均可支配收入及消費性支出社会财富相对集中，普遍家庭消费发展潜力较大。1.1.2经济概况ECONOMIC

OVERVIEW1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概況数据源：唐山统计局历年统计公报从居民现金支出来看，唐山市民消费性支出额度较高，大部分家庭期末手上仍然存有一定量的现金，这表明消费发展潜力较大。2011年唐山市人均现金消费情况1.1.2经济概况ECONOMIC

OVERVIEW1.4地块分析1.2唐山商业研究1.3商业物业建筑形态研究1.5总结1.1城市概况数据源：唐山统计局历年统计公报1.1.2经济概概况ECONOMICOVERVIEW1.4地块分分析1.2唐山商商业研研究1.3商业物物业建建筑形形态研研究1.5总结1.1城市概概况数据源源：唐唐山统统计局局历年年统计计公报报唐山市市民的的消费费特征征：从从唐山山市民民家庭庭平均均消费费结构构来看看，食食品、、服装装、娱娱乐、、住房房是家家庭消消费的的主导导，占占到60%以上。。在实实际的的市调调中发发现，，对于于中高高收入入者而而言，，中高高端的的吃喝喝玩乐乐等休休闲娱娱乐是是其消消费的的主导导。2011年唐山市居民家庭平均消费结构京津唐唐沿海海经济济带构构筑起起环渤渤海都都市圈圈，唐唐山成成为都都市圈圈工业业增长长的中中心城城市。。1.1.3城市规规划CITYPLANNING1.4地块分分析1.2唐山商商业研研究1.3商业物物业建建筑形形态研研究1.5总结1.1城市概概况唐山市市2008年—2020年城市市总体体规划划：“两核核两带带”发发展格格局：：两核：：中部发展核核心和和南部部发展展核心心。中部发展核核心包包括：：中心心城区区、古古冶片片区、、丰润润片区区和空空港片片区；；南部发发展核核心包包括：：曹妃妃甸生生态城城、曹曹妃甸甸工业业区、、唐海海县城城和南南堡开开发区区。两带：：山前发发展带带和沿沿海发发展带带。范围包包括：：市区区、曹曹妃甸甸工业业区、、唐海海县、、乐亭亭县、、遵化化市的的一个个镇、、迁西西县的的三个个镇，，以及及滦南南县的的两个个镇;山前发发展带带：京京津冀冀重要要的产产业服服务和和生活活居住住中心心；全全市的的政治治、经经济、、科技技、教教育、、文化化中心心;沿海发发展带带：京京津冀冀沿海海地区区重要要的产产业服服务中中心；；冀东东区域域高教教科研研及产产业转转化基基地；；国家家级滨滨海生生态创创新发发展中中心。。唐山市市的用用地扩扩展、、城市市生活活方式式和价价值观观等开开始向向城郊郊及农农村地地区扩扩张。。1.1.3城市规规划CITYPLANNING1.4地块分分析1.2唐山商商业研研究1.3商业物物业建建筑形形态研研究1.5总结1.1城市概概况城市化化是城城市发发展的的必然然途径径，对对提升升城市市形象象、城城市质质量和和区域域的发发展都都有着着重要要的意意义。。是城市发展展的必然过过程；一个地区的的人口在城城镇和城市市相对集中中，城镇用用地扩展；；是城市文化化、城市生生活方式和和价值观在在农村地域域的扩散过过程；城市化与工工业化发展展进程密不不可分,有三个阶段段:初期阶段、、加速阶段段以及后期期阶段；1.1.4城市化URBANIZATION1.4地块分析1.2唐山商业研研究1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况城市化是城城市发展的的必然途径径，对提升升城市形象象、城市质质量和区域域的发展都都有着重要要的意义。。城市化改变变进城农民民的就业和和收入结构构，使他们们能有尊严严地参与和和分享城市市化的成果果，分享城城镇中的现现代生活，，扩大内需需，拉动经经济增长；；合理的利用用土地资源源，提高资资源分配，，促进区域域的发展；；缩小城乡收收入差距，，利于构建建合谐社会会；提升城市形形象、城市市质量，建建设新型宜宜居城市。。1.1.4城市化URBANIZATION1.4地块分析1.2唐山商业研研究1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况城市化的意意义2011年，唐山城城市化率已已经超过50%，城市化已已发展到中中级阶段唐唐山作为一一个传统的的以工业为为主导的城城市，其工工业化发展展与城市化化进程脱节节，必然促促进城市的的变革。由城市化水水平判断工工业化阶段段时期发展阶段发展时期人均GDP1农业经济初级产品生产时期364-7282工业化初期728-14563中期1456-29124后期2912-54605工业现代化5460-87366发达经济--8736-13104由人均GDP判断工业化化阶段钱纳里的工工业化发展展阶段2011年唐山的城城市化率已已超过51%。城市化率城市化阶段工业化阶段10%-30%初级阶段--30%-60%基本城市化中期阶段60%-80%城市化后期阶段80%以上高度城市化后工业阶段唐山2011年人均GDP超过10000美元，已进进入发达经经济阶段。唐山城市化化现状1.1.4城市化URBANIZATION1.4地块分析1.2唐山商业研研究1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况唐山城市GDP及人均GDP保持稳定增增长，社会会财富相对对集中，普普通民众消消费潜力大大；随着唐山城城市化进程程和新型城城市的建设设，耕地地的流失和和大量城市市人口的出出现，对农农产品提出出了新的要要求；然唐山城市市化高度发发展，城市市化率超过过50%，但是依然然滞后于工工业化水平平。目前唐唐山处于从从传统的工工业城市向向新型宜居居城市建设设的转型中中，城郊的的开发发展展及大量的的新生城市市人口对商商业形成一一定的需求求；唐山城市化化的进一步步发展以新新农村建设设和城市改改造为重点点；唐山城市的的进一步发发展，需要要新型的商商业模式，，满足新增增城市人口口的需要，，能够引领领唐山城市市的进一步步发展，促促进唐山的的成功转型型；项目地块处处于唐山东东南部城市市边缘，引引入新商业业模式，必必将抢占唐唐山东南部部发展先机机，引领唐唐山市的发发展方向。。唐山工业化发展展与城市化化进程脱节节，城市发发展需要新型的的商业模式式。唐山城市规规划的主要要发展方向向开始向西西转移，本本项目建设设以农商结结合为核心心，不仅可可以作为唐唐山从城市市向农村发发展的枢纽纽，而且能能够抢先占占领唐山西西部发展的的核心位置置。1.1.5小结SUMMARY1.4地块分析1.2唐山商业研研究1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2.1唐山商业阶阶段TANGSHANBUSINESSSTAGE唐山商业发发展主要有有四个阶段段：传统百百货、一站站式购物中中心、初级级城市综合合体、高端端城市综合合体。高端城市综合体初级城市综合体购物中心传统百货万达广场新华贸购物中心远洋城唐山百货大楼唐山商业发展初期以百货为市场主导，其中以唐山百货大楼为代表，在市区多个核心位置开设大型百货。唐山商业市场转型阶段，继唐百之后出现了唐山第一个一站式购物购物中心——远洋城。唐山商业市场新兴阶段，开始出现以写字楼为主体城市综合体专案。唐山商业发展的新阶段，开始出现综合性的城市综合体。代表项目主要特征发展阶段1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究传统百货阶阶段：唐山山最有代表表性的商业业项目，地地处是中心心核心位置置，商业经经营种类丰丰富。楼层业态4F男女正装、儿童服饰3F休闲服饰、运动服饰、精品服装2F时尚鞋帽、唐百电器、精品服装GF珠宝、手表、化妆品B1体育休闲服装地理位置：新华道与建设路交叉口东北角开发商：唐山百货大楼集团商业类型：百货商业经营面积：4万㎡商业楼层：B1-F4商业档次：中档开业时间：1984年知名品牌：唐山最有代代表性的商商业项目，，城市核心心位置，商商业经营种种类丰富；；整体档次为为中档。1.2.1唐山商业阶阶段TANGSHANBUSINESSSTAGE1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概況1.2唐山商业研研究购物中心阶阶段：唐山山远洋城采采用租售结结合方式；；作为购物物中心，体体现了一站站式购物的的特点。楼层业态3F百货、电影院、电玩城、儿童游艺2F百货、家电卖场、美食广场、服饰GF百货、家用电器、服装、珠宝、化妆品B1超市、KTV地理位置：建设北路与长宁道交叉口西南角开发商：泰勒集团商业类型：大型集中商业商业经营面积：12万㎡商业楼层：B1-F3商业档次：中档开业时间：2004年知名品牌：远洋城采用用租售结合合方式，引引入大型知知名商户作作为主力店店，后期由由开发商统统一招商和和运营，目目前运营状状况良好。。1.2.1唐山商业阶阶段TANGSHANBUSINESSSTAGE1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究初级城市综综合体阶段段：新华贸贸购物中心心位置优越越，业态的的定位符合合商业发展展状态和发发展趋势。。地理位置新华道与华岩路交叉口西南角开发商华岩地产总建筑面积130.000平方米商业建筑面积60.000平方米商业楼层B1-5F主力商户大地影院（5F，8个厅）家乐福（B1-GF，12.000㎡）销售面积32.000平方米商铺均价32.000元/平方米商铺面积20-60平方米营销模式销售，售后包租地理位置是是决定该项项目的最关关键的因素素，新华贸贸地处唐山山经济核心心区，离唐唐山政治中中心很近，，业态的定定位符合商商业发展状状态和未来来发展趋势势，“环保保”和“低低碳”站项项目优势。。1.2.1唐山商业阶阶段TANGSHANBUSINESSSTAGE1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究高端城市综综合体阶段段：唐山万万达广场作作为最具有有代表性的的城市综合合体，核心心物业自持持，统一招招商运营，，业态齐全全。城市综综合体是当当前商业发发展的主流流。地理位置：：北新道与友友谊路交叉叉口东北角角开发商：大大连万达集集团总建筑面积积：1,040,000㎡商业建筑面面积：购物物中心：120,000㎡内街商铺：：200,000㎡商业楼层：：购物中心心（B3-F5）；内街商商铺（1-2F）主力商户：：万千百货货、国美电电器、新华华书店、大大玩家万万达影院院、沃尔玛玛、知名商户：：ZARA、H&M、UNIQLO、哈根达斯斯销售面积：：200,000㎡商铺面积：：20-100㎡营销模式：：购物中心心持有、内内街商铺销销售，不包包租；开业时间：：2011年1.2.1唐山商业阶阶段TANGSHANBUSINESSSTAGE1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究唐山市的商商业项目主主要集中在在北新道和和新华道两两条交通主主干道上。。未来随着着唐山逐渐渐向西北方方向发展，，凤凰新城城也将成为为商业项目目的重点供供应区。一、传统商商圈新华道商圈圈北新道商圈圈远洋城商圈圈二、新兴商商圈凤凰新城商商圈唐山商业主主要集中在在北新道和和新华道两两条交通主主干道上，，本项目不不在任何一一个成熟商商圈之内。。随着唐山山市的发展展，城市中中心和商业业中心开始始向外围发发展。1.2.2唐山商业概概况TANGSHANBUSINESSOVERALL1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究唐山现有主主要大型商商业项目约约60万平方米，，整体经营营良好。唐山现有主主要大型商商业项目列列表1.2.2唐山商业概概况TANGSHANBUSINESSOVERALL1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究唐山写字楼楼底商及住住宅配套商商业面积超超过50万平方米，，市场趋近近饱和。唐山主要写写字楼底商商及住宅配配套列表1.2.2唐山商业概概况TANGSHANBUSINESSOVERALL1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究唐山近期主要大大型商业项项目约150万平方米，，写字楼及及零售商业业等市场趋趋近饱和，，将呈现过过度竞争趋趋势。唐山未来主主要大型商商业项目列列表1.2.2唐山商业概概況TANGSHANBUSINESSOVERALL1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究目前唐山环环绕城市中中心的大体体量商业综综合体专案案越来越多多，其城市市综合体的的放量非常常大，同质质化的项目目也很多。。这直接导导致唐山城市中中心的商业业的日渐饱饱和和商住住用地的可可供应量日日趋减少；；随着唐山经经济的进一一步发展，，城市化的的进程日渐渐推进，城城市人口的的日渐增加加，必然推动城城市的向四四周扩张；；随着唐山城城市化的发发展，唐山山市区现有有商业将无无法满足经经济和人口口发展的需需要，经济济的发展和和商业的扩扩张需要新新的增长点点，这必将导致致唐山商业业的发展走走向城乡结结合部地区区。1.2.3唐山商业发发展趋势TANGSHANBUSINESSTRENDS1.4地块分析1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究1.3商业物业建建筑形态研研究唐山商业主主要集中在在北新道和和新华道两两条交通主主干道上，，本项目位位于唐山市市东南部城城区边缘，，唐山政府府正在倾力力打造的专专业市场商商圈之内；随着唐山市市的发展，，城市中心心和商业中中心开始向向边缘发展，大体量专专业市场在在城区边缘缘的聚集也也必然需要要相应的商商业和服务务业的配套套；新型城市综综合体项目目大量面市市，未来商商业和写字字楼面积巨巨大，过度度饱和，零零售商业竞竞争激烈。。唐山市商业业发展开始始向城市边边缘转移，，未来零售售商业及写写字楼面积积供应巨大大将形成激激烈竞争。。本项目占占据地缘优优势，应该该通过差异异化的商业业规划，实实行错位发发展，才能能赢取市场场。1.2.4小结——唐山商业发发展趋势SUMMARY—TANGSHANBUSINESSTRENDS1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究1.3.1唐山商业物物业建筑形形态研究PROPERTYBUILDINGMORPHOLOGYSTUDY1.4地块分析1.3商业物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究商铺形态建筑面积物业处置方式临街1拖2、一拖3商铺120-300平米出售为主大型购物中心商铺40-200平米出售或出租独栋商业400-500平米出售为主专业市场的1拖2、一拖3商铺120-300平米出售为主soho、公寓60-150平米出售为主1.3.2不同建筑形形态商铺市市场定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地块分析1.3商铺物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究临街1拖2、一拖3商铺此类型商铺铺为市场最最受欢迎产产品，多为为住宅底商商，根据地地段不同售售价在15000-30000之间。以和和泓阳光为为例，其商商铺120-300平为主力户户型，一拖拖二，16000元起首，均均价24000元1.3.2不同建筑形形态商铺市市场定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地块分析1.3商铺物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究大型购物中中心商铺（（包租、包包管理产权权式商铺））此种类型商商铺依托购购物中心，，商业价值值突出，以以新华贸为为例，商铺铺面积20-300平米，10000元/平米起，均均价25000元/平米,临街商铺35000元/平米1.3.2不同建筑形形态商铺市市场定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地块分析1.3商铺物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究独栋商业此种物业形形式在唐山山市场较少少，在天津津、北京较较为常见，，面积在500平左右，此此类物业可可参照别墅墅价格。唐唐山可按15000元/平米估算天津露西亚亚别墅商街街天津远洋新新干线总部部港1.3.2不同建筑形形态商铺市市场定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地块分析1.3商铺物业建建筑形态研研究1.5总结1.1城市概况1.2唐山商业研研究专业市场的的1拖2、一拖3商铺此种物业在在专业市场场比较受欢欢迎，以本本项目西侧侧现代五金金城为例，，一拖3独立商铺，，一种处于于每栋楼的的中间位置置，为南北北朝向的135平米，面宽宽为4.5米；另一种种处于每栋栋楼的两端端，为东西西朝向180平米，面宽宽为6.6米。建筑形形式均为地地上3层外加产权权阁楼与地地下室，一一层3.6米层高，，阁楼层层高2.8米并赠送送露台；；地下室室面积等等同于标标准层。。起价价8000元/平米，均均价12000元/平米1.3.2不同建筑筑形态商商铺市场场定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地块分析析1.3商铺物业业建筑形形态研究究1.5总结1.1城市概况况1.2唐山商业业研究soho、公寓此种产品品在唐山山市场上上供应充充足，以以金安国国际为例例写字间间面积在在60-150平米，均均价在11000元/平米；以以嘉美广广场为例例，公寓寓面积在在40-120平米，起起价4850元/平米,均价5300元/平米1.3.3小结SUMMARY1.4地块分析析1.3商铺物业业建筑形形态研究究1.5总结1.1城市概况况1.2唐山商业业研究目前，市市场上销销售最好好的为一一拖二、、一拖三三底商或或商铺，，高端定定位的别别墅型独独栋商业业为未来来发展趋趋势，有有很大的的市场空空间，且且单位价价值较高高，写字字楼、公公寓在市市中心区区域供应应过剩，，但在不不同地段段仍有需需求，需需差别对对待1.4.1项目背景景在路南区区旧城区区改造范范围内；在唐山专专业市场场规划范范围内；項目目用地地为为鸿鸿达达公公司司自自有有商商业业用用地地；；BACKGROUND1.5总结结1.1城市市概概况况1.2唐山山商商业业研研究究1.3商铺铺物物业业建建筑筑形形态态研研究究1.4地块块分分析析1.4.2地块块现现状状位置置：：路路南南区区，，唐唐山山南南环；；四至至：：西西临临唐唐山山现现代代五五金金城城，向南南邻近唐山山南环环路路；；北北邻邻吉吉祥祥路路规模模：：项项目目总总占占地地100亩；容积积率率：：2.0以上上；；周边边现现状状：：项目目位位于于老老陶陶瓷瓷城城商商圈圈，，周周边边万万博博园园、、国国际际五五金金城城，，汽汽车车产产业业园园，，南南方方灯灯具具城城等等专专业业市市场场林林立立，，该该区区域域是是路路南南区区城城区区改改造造的的重重点点区区域域。。项目目位位于于城城市市的的东东南南部边边缘缘，，位于于政政府府规规划划的的专专业业市市场场范范围围内内，交通通发发达达，，便便于于到到达达和和辐辐射射城城市市的的其其他他区区域域。。PLOTSTATUS地块块区区位位1.1城市市概概况况1.2唐山山商商业业研研究究1.3商铺铺物物业业建建筑筑形形态态研研究究1.4地块块分分析析1.5总结结地塊塊項目目向向南南即是是唐山山南环，作作为为进出出唐山山市市的的交交通通主主干干道道之一一；項目目紧紧邻邻唐唐津津高高速速，，唐唐港港高高速速、、唐唐曹曹高高速速；項目目紧临205国道道；；项目目至至高高速速路路口口仅仅需需10分钟钟车车程程，，至至市市中中心心仅仅需需约约10分钟钟车车程程地块周边交通唐山整体交通项目临临近多多条交交通要要道，，交通通极度度便利利，适适宜大大宗货货品的的集散散；本项目目周边专专业市市场林林立，，在区区域上上有绝绝对的的号召召力。交通区区位1.4.2地块现现状PLOTSTATUS1.1城市概概况1.2唐山商商业研研究1.3商铺物物业建建筑形形态研研究1.4地块分分析1.5总结S优势分分析项目邻邻近多多种交交通要要道，，交通通极其其便利利；项目周周边高高层建建筑少少，能能见度度高；；项目靠靠近城城乡结结合部部，周周边商商业氛氛围弱弱，竞竞争小小。W劣势分分析城市化化发展展开始始向城城市边边缘扩扩张；；本专属政府府规划划区域域，得到政政府政政策支支持；；专业市市场周周边配配套商商业较较少。。O机遇分分析商业气气氛弱弱，初初期不不易获获得认认可；；周边高高档物物业欠欠缺，，高档档物业业难以以生存存。T挑战分分析周边商商业氛氛围不不浓，，商商业定定位需需慎重重；项目所所在区区域居居住、、办公公业态态欠缺缺，大大规模模商业业体量量难以以消化化。SWOT1.4.3SWOT分析SWOTANALYSIS1.1城市概概况1.2唐山商商业研研究1.3商铺物物业建建筑形形态研研究1.4地块分分析1.5总结项目作为路南区区旧城城改造造区域域及专专业市市场建建造规规划区区域，能得到到政府政政策支持；项目位位于城城市的的南部部边缘缘，连连接城城市和和农村村，便便于到到达和和辐射射城市市的其其他区区域；；地块临临近多多条交交通要要道，，交通通极度度便利利，适适宜大大宗货货品的的集散散；本项目目距国道、、高速速公路路近，，但又又保持持一定定的区区隔，，使项项目可可以便便利辐辐射周周边其其他城城市，，又可可避免免其闲闲杂人人流的的干扰扰影响响；项目周周边专专业林林立市市场旧旧社区区亟待待改造造，缺缺乏配配套的的商业业服务务设施施综合而而言，，地块适适宜规规划专专业化化市场和和配套商商业综综合体体。1.4.4小结SUMMARY1.1城市概概况1.2唐山商商业研研究1.3商铺物物业建建筑形形态研研究1.4地块分分析1.5总结1.5总结SUMMARY唐山城城市规规划的的主要要发展展方向向开始始向外外转移以及专专业市市场的的建设设要求求规模模化、、集中中化，本项目建设以以差异化化专业业市场场和配配套商商业定定位为为核心心，不不仅可可以作作为唐唐山专专业化化市场场定位位的新新尝试试，而且能能够抢抢先占占领唐山东南部部商业业发展的的领头羊羊位置置；唐山城城市化化率已已经超超过50%，城市市化已已发展展到中中级阶阶段。。唐山工工业化化发展展与城城市化化进程程脱节节，城城市发发展需要新新型的的商业业模式式；唐山城城市的的发展展需要要新型型针对对不同同消费费群体体的现代化化的专业市市场，，本项项目应应该吸吸引借借鉴国国内外外优秀秀的新新型专专业市市场的的成功功经验验，合合理规规划；；唐山市市商业业发展展开始始向外外转移移，未未来零零售商商业及及写字字楼面面积供供应巨巨大将将形成成激烈烈竞争争。本本项目目占据据地缘缘优势势，应应该通通过差差异化化的商商业规规划，，实行行错位位发展展，才才能赢赢取市市场。。本项目目占据据地缘缘优势势，在在立足足建立立新型型专业业市场场的基基础上上，通通过差差异化化的商商业规规划，，实行行错位位发展展，赢赢取市市场，，抢占占唐山山东南南部发发展的的核心心位置置。1.1城市概概况1.2唐山商商业研研究1.3商铺物物业建建筑形形态研研究1.4地塊分分析1.5总结2.0现代商商业与与项目的对比比研究究COMPATATIVE城市综综合体体简介介城市综综合体体分类类国际城城市综综合体体研究究国内城城市综综合体体研究究城市综综合体体与城城市的的关系系小结2.1现代商商业发发展研研究2.2城市综综合体体研究究2.3案例对对比现代商商业发发展历历程商业模模式小结2.4总结东京中中城水游城城现代五五金城城小结现代商商业发发展趋趋势分分析现代商商业与与项目的对比比研究究2.1.1现代商商业发发展历历程现代商商业的的发展展主要要有两两个阶阶段：：从沿沿街商商铺到到集中式式商业业。街坊集集市传统门门店购物商场及超市新兴步行街MALL-商业综合体LifestyleCenter单体店综合店城市综合体传统百货商店集中式商业发展阶阶段物业业类类型型商业业模模式式HISTORYOFMODERNCOMMERCIALDEVELOPMENT2.4總結結2.2城市市綜綜合合體體研研究究2.3案例例分分析析2.2城市市综综合合体体研究究2.4总结结2.1现代代商商业业发发展展研研究究2.3案例例对对比比源于于上上古古的的商商品品交交易易活活动动，，在在清清明明上上河河图图内内登登至至繁繁华华顶顶峰峰;表现现为为无无序序而而自自发发式式的的露露天天集集会会市市场场，，物物价价低低廉廉；其代代表表为为明清清时时期期的的北北京京鼓鼓楼楼、、南南京京夫夫子子庙庙、、上上海海城城隍隍庙庙等等；；这种种露露天天集集市市的的形形式式经经发发展展改改建建后后仍仍有留存存。。第一一代代商商业业模模式式：：街街坊坊集集市市———现代代商商业业发发展展的的早早期期形形式式，，无无序序而而自自发发式式的的露露天天集集会会市市场场。。2.1.2商业业模模式式BUSINESSMODEL2.4总结结2.2城市市综综合合体体研研究究2.3案例例分分析析2.4總結結2.2城市市綜綜合合體體研研究究2.3案例例分分析析2.2城市市综综合合体体研究究2.1现代代商商业业发发展展研研究究2.4总结结2.3案例例对对比比1852年法法国国巴巴黎黎出出现现了了第第一一个个百百货货商商店店;纯柜柜台台式式交交易易;业态态品品类类丰丰富富；；在中中国国，，这这种种商商业业形形式式曾曾经经辉辉煌煌至至中中国国的的每每一一个个城城市市，，直直到到七七、、八八十十年年代代，，仍仍一一直直占占据据着着各各城城县县的的核核心心区区。。第二二代代商商业业模模式式：：传传统统百百货货商商店店———纯柜柜台台式式交交易易；；综综合合性性商商场场，，物物品品丰丰富富。。2.1.2商业业模模式式BUSINESSMODEL2.4总结结2.2城市市综综合合体体研研究究2.3案例例分分析析2.4總結結2.2城市市綜綜合合體體研研究究2.3案例例分分析析2.2城市市综综合合体体研究究2.1现代代商商业业发发展展研研究究2.4总结结2.3案例例对对比比全球球经经济济的的发发展展，，促促使使了了更更进进步步的的综综合合性性购购物物商商场场的的出出现现，，业业态态更更为为综综合合丰丰富富；；传统统的的纯纯柜柜台台式式销销售售模模式式被被取取消消了了，，取取而而代代之之的的是是半半开开放放式式的的柜柜台台销销售售模模式式；；购物物成成为为一一种种半半自自我我服服务务的的方方式式，，购购物物行行为为相相对对自自由由和和随随意意；；超市市则则是是继继购购物物商商场场后后的的更更进进一一步步的的纯纯自自我我服服务务购购物物方方式式；；自我我服服务务和和低低价价格格为为两两大大特特色色成成为为零零售售商商业业领领域域的的重重大大变变革革；；1930年在在美美国国诞诞生生的的自自选选商商场场可可谓谓是是现现代代超超市市的的雏雏形形；；文化化娱娱乐乐及及饮饮食食休休憩憩等等配配套套设设施施空空间间不不足足，，这这使使得得消消费费者者的的购购物物活活动动相相对对单单调调，，容容易易疲疲劳劳。。第三代代商商业业模模式式：：购购物物商商场场及及超超市市———综合合性性商商场场，，业业态态丰丰富富；；半半开开放放式式纯纯柜柜台台式式交交易易；；自自我我服服务务和和低低价价格格；；休休闲闲娱娱乐乐等等配配套套设设施施不不足足。。2.1.2商业业模模式式BUSINESSMODEL2.4总结结2.2城市市综综合合体体研研究究2.3案例例分分析析2.4總結結2.2城市市綜綜合合體體研研究究2.3案例例分分析析2.2城市市综综合合体体研究究2.1现代代商商业业发发展展研研究究2.4总结结2.3案例例对对比比新兴兴步步行行街街通通常常是是重重新新整整合合传传统统商商业业老老街街的的而而形形成成；；呈现现集集中中式式的的带带状状商商业业布布局局；；注重重动动线线规规划划；；开放放式式的的商商业业空空间间；；统一一的的规规划划与与管管理理；；业态态十十分分丰丰富富；；通常常地地处处市市中中心心，，规规模模有有限限；；娱乐乐休休憩憩的的空空间间较较少少；；停车车较较难难，，限限制制了了开开车车族族的的消消费费者者。。第四四代代商商业业模模式式：：新新兴兴步步行行街街———开放放式式、、集集中中式式的的带带状状商商业业布布局局；；统统一一的的规规划划与与管管理理，，业业态态丰丰富富，，注注重重动动线线规规划划；；娱娱乐乐休休闲闲空空间间少少，，停停车车难难。。2.1.2商业业模模式式BUSINESSMODEL2.4总结结2.2城市市综综合合体体研研究究2.3案例例分分析析2.4總結結2.2城市市綜綜合合體體研研究究2.3案例例分分析析2.2城市市综综合合体体研究究2.1现代商业发发展研究2.4总结2.3案例对比MALL是目前世界界上比较先先进、高级级的商业形形态；主要有SHOPPINGMALL和城市综合合体两类；；多种业态、、多个主力力店；MALL融汇了购物物、美食、、娱乐、休休闲、文化化等多元化化元素；以大业态为为主力的““一站式体体验式”消消费王国；；具备能够独独立形成现现代商圈的的能力；具有极强商商圈辐射能能力，综合合竞争力强强。第五代商业业模式：MALL-商业综合体体——SHOPPINGMALL和城市综合合体；多种种大型业态态汇聚；竞竞争力强，，能独立形形成商圈并并有极强的的商圈辐射射能力。2.1.2商业模式BUSINESSMODEL2.4总结2.2城市综合体体研究2.3案例分析2.4總結2.2城市綜合體體研究2.3案例分析2.2城市综合体体研究2.1现代商业发发展研究2.4总结2.3案例对比人们生活方方式日渐多多元化前提提下，为了了满足人们们购物、休休闲、娱乐乐、餐饮等等更加多元元的生活消消费需求而而诞生的商商业综合体体；产生于21世纪欧美一一些大中型型城市；将景观、业业态、建筑筑、功能等等各种因素素科学地结结合在开放放的环境中中；接近有影响响力的居住住小区，中中高档以上上的定位，，迎合本商商圈消费者者对休闲的的追求；全新的生活活消费方式式为主导，，充分调动动顾客的参参与性；国外规模一一般在3万~5万平方米之之间。第六代商业业模式：LifestyleCenter———注重景观和和建筑设计计，多种风风格共存；；业态丰富富完整，偏偏重休闲娱娱乐；重视视体验。2.1.2商业模式BUSINESSMODEL2.4总结2.2城市综合体体研究2.3案例分析2.4總結2.2城市綜合體體研究2.3案例分析2.2城市综合体体研究2.1现代商业发发展研究2.4总结2.3案例对比商业郊区化化是城市化化发展的一一种必然现现象，是指指商业企业业从中心城城区向外扩扩散的过程程。这种扩扩散既可表表现为商业业企业以连连锁的方式式在郊区扩扩散,也可以在郊郊区出现新新的商业企企业；商业郊区化化的发展，，首先在西西方发达国国家出现。。随着西方方经济的发发展，城市市化的日渐渐完成，商商业也开始始向城市边边缘郊区发发展，形成成了“卧城城”、外围围城市、半半独立卫星星城、卫星星城、技术术郊区、边边缘城市等等；随着我国经经济的发展展，一些发发达地区因因为市中心心的用地与与人口的矛矛盾，已经经出现了商商业郊区化化的趋势，，比如北京京、上海等等地；国际大都市市的郊区化化发展存在在特定的规规律和模式式，一般而而言，城市市郊区化过过程中，商商业设施布布局和商业业全面发展展存在一定定的时差。。即商业设设施需要布布局在前，，当郊区人人口聚集达达到一定规规模后，商商业经营才才能全面展展开，有效效发展；因此，城市市郊区化的的发展，要要求人们重重视前期的的商业布局局，避免盲盲目发展、、布局缺陷陷和社会资资源浪费等等。城市郊区化化发展是未未来城市商商业发展的的方向，城城市郊区化化发展应该该重视商业业布局先行行。2.1.3商业郊区化化COMMERCIAL

SUBURBANIZATION2.4总结2.2城市综合体体研究2.3案例分析2.4總結2.2城市綜合體體研究2.3案例分析2.2城市综合体体研究2.1现代商业发发展研究2.4总结2.3案例对比集中式商业业发展对比比：集中式式商业的发发展从单一一形式相复复合形式发发展，功能能日趋完整整。单体店综合店城市综合体传统百货大楼第一代万达广场第三地万达广场新加坡“欢乐城”有一个或多个主力店；不同商业业态；各业态共生和互补优势；强烈烘托商业氛围；形成商业聚合力；吸引更多的消费者。多业态、多主力店，超大空间尺度；商务、商业、居住、酒店等多种功能；注重内外动线设计，立体型交通体系；高科技集成设施，注重消费体验；現代城市景觀設計；地标式的城市建筑。单一主力店；单一商业业态。发展阶段主要特点代表项目2.1.4小结SUMMARY2.4总结2.2城市综综合体体研究究2.3案例分分析2.4總結2.2城市綜綜合體體研究究2.3案例分分析2.2城市综综合体体研究2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.3案例对对比城市综综合体体：将商业业、办办公、、居住住、旅旅店、、展览览、餐餐饮、、会议议、文文娱和和交通通等城城市生生活空空间的的三项项以上上进行行组合合；功能间相相互依存存、相互互帮助的的能动关关系；多功能、、高效率率的综合合体。城市综合体表表现形式：城市形态的表表现：在城市区域为为了降低综合合商务成本形形成城市综合合体；经济形态的表表现：随着城市区域域的开发与旧旧城的改造规规模的不断增增大，规划了了办公、居住住、商业设施施等多种功能能，形成互为为价值链的关关系，集群式式的、高使用用率的都市综综合体；建筑设计的表表现：多以街区特点点水平分布的的复合建筑群群。现代商业以集集中商业为主主，集中商业业的现阶段代代表是城市综综合体。城市综合体的的具备符合功功能，有多种种表现形式。。2.2.1城市综合体简简介HOPSCAINTRODUCTION2.4总结2.3案例分析2.1现代商业发展展研究2.4总结2.2城市综合体研研究2.3案例分析2.4總結2.2城市綜合體研研究2.3案例分析2.1现代商业发展展研究2.4总结2.2城市综合体研究2.3案例对比城市综合体分分类：按性能分：商务综合体：：一般是CBD，写字楼和酒酒店为主导的的没有住宅的的纯综合体；；商业综合体：：区域中心，，以购物中心心为主导的综综合体；生活综合体：：郊区和新城城，不仅有住住宅而且比例例较大超过30%；单一综综合体体：一一种没没有居居住型型物业业的净净综合合体；；只有有一栋栋超高高层建建筑，，但却却也集集合了了三种种以上上的功功能产产品；；綜合體體集群群：一一個以以上的的綜合合體複複合體體或商商圈。。按地段段分：：都心型型综合合体；；城市市副中中心综综合体体；区域和和新城城综合合体；小区区综合合体。。按品味味分：：高端奢奢侈型型综合合体、、中档档生活活型城城市综综合体体。2.2.2城市综综合体体分类类TYPEOFHOPSCA2.4总结2.3案例分分析2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.3案例分分析2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.2城市综综合体体研究究2.3案例分分析2.4總結2.2城市綜綜合體體研究究2.3案例分分析2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.2城市综综合体体研究2.3案例对对比国际城城市综综合体体发展展阶段段1933年8月,国际现现代建建筑协协会《雅典宪宪章》将城市市划分分为居居住、、工作作、游游憩、、和交交通四四大功功能，，并强强调功功能间间的独独立性性。导导致了了城市市发展展计划划中贬贬低高高密度度、传传统街街坊和和开发发空间间的混混合使使用，，从而而破坏坏了城城市的的多样样性。。功能能分区区原则则人到到城市市和建建筑的的发展展偏向向单一一化，，不同同空间间单一一化分分割，，结果果形成成城市市功能能不良良。相相互间间缺少少内在在的必必要联联系，，不但但没有有创造造出新新的城城市空空间秩秩序，，反而而在很很大程程度上上造成成了城城市整整体的的混乱乱，对对城市市的可可持续续发展展和自自我更更新产产生严严重制制约。。第一阶阶段：：20世纪30年代到到二战战将城市市分为为居住住、工工作、、游憩憩、和和交通通四大大功能能，并并强调调功能能间的的独立立性。。城市市综合合体开开始起起步，，并未未创造造出新新的城城市空空间秩秩序，，反而而造成成了城城市整整体的的混乱乱。2.2.3国际城城市综综合体体研究究HOPSCASTUDYABROAD2.4总结2.3案例分分析2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.3案例分分析2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.2城市综综合体体研究究2.3案例分分析2.4總結2.2城市綜綜合體體研究究2.3案例分分析2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.2城市综综合体体研究2.3案例对对比西方国国家的的城市市化进进程加加速，，伴随随着汽汽车时时代的的到来来，郊郊区化化得以以快速速扩张张。一一方面面，工工业化化和商商业的的迅速速发展展，农农民的的大量量进城城，城城市化化使城城市人人口达达到了了失控控的程程度，，导致致了住住房紧紧张、、交通通拥挤挤、环环境恶恶化等等城市市问题题；另另一方方面，，中产产阶级级的出出现和和汽车车时代代的到到来，，形成成了郊郊区化化趋势势。这这一一趋势势导致致了郊郊区购购物中中心的的迅速速发展展。办办公综综合体体的发发展是是由于于二战战后当当时的的城市市中心心交通通拥挤挤、汽汽车噪噪音和和污染染严重重，空空间环环境日日益恶恶化等等城市市问题题导致致了西西方城城市开开始进进行城城市中中心区区的再再开发发工作作。办办公综综合体体应运运而生生：大大楼的的底层层和裙裙楼做做商业业零售售，塔塔楼部部分是是宾馆馆和办办公用用房，，将多多种功功能和和形式式结合合在一一栋建建筑中中，满满足市市中心心工作作人员员和游游客的的购物物、餐餐饮和和住宿宿等要要求。。第二阶阶段从从二战战后到到20世纪70年代城市化化高速速发展展与中中产阶阶级的的大量量出现现，加加上城城市中中心交交通、、环境境问题题凸显显，办办公综综合体体应运运而生生，满满足市市中心心工作作人员员和游游客的的购物物、餐餐饮和和住宿宿等要要求。。2.2.3国际城城市综综合体体研究究HOPSCASTUDYABROAD2.4总结2.3案例分分析2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.3案例分分析2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.2城市综综合体体研究究2.3案例分分析2.4總結2.2城市綜綜合體體研究究2.3案例分分析2.1现代商商业发发展研研究2.4总结2.2城市综综合体体研究2.3案例对对比国际城城市综综合体体发展展阶段段能源危危机在在西方方国家家的社社会、、政治治、经经济、、文化化、心心理等等方面面引发发出新新的矛矛盾与与冲突突。城城市对对繁荣荣与活活力的的追求求，成成为建建筑综综合体体开发发建设设的催催化剂剂。人人们开开始反反思城城市复复兴与与城市市中心心区的的价值值。促促使人人们重重新认认识城城市中中心区区的高高效率率和综综合性性。正正是这这种高高效率率与综综合性性真正正成为为保持持和发发展历历史与与文化化的优优势。。在在这种种思潮潮影响响下，，西方方发达达国家家相继继出现现了多多样性性城市市回归归的潮潮流，，其主主要形形式有有：购购物中中心、、早期期历史史建筑筑的改改建开开发、、组合合多功功能的的建筑筑