某地产项目前期案

项目前期探讨案xxxx提供2007-7-27『乐安居·雅乐居』探讨内容一、片区规划剖析二、片区市场状况剖析三、对本项目的启示及我司在片区的资源优势片区规划剖析片区研判之总体规划研判:

———宝安中心组团宝安中心组团规划蓝图－深圳核心城区西部的综合服务中心片区概况位于宝安中心组团规划/片区整体规化是深圳西部城市次中心/宝安的行政、经济、文化、体育中心/打造成“有都市文化气息、生态环境优美、具有独特特色的滨海新城”。未来交通网络发达，水路、陆路、地下、空中交通齐全，极为便利；片区有规划大铲码头规划.

片区判断:良好规划/前景美好

片区研判之总体规划研判:

“拓展城市核心区——创造活力、繁荣与和谐的西部滨海中心”要点：提升机场服务能力，促进机场功能与周边产业功能的整合，强化区域交通枢纽和临空产业集聚区的地位，带动周边地区城市功能和建设水平的提升。片区研判之总体规划研判:深圳市近期建设规划（2006-2010）重点改善地区——航空城地区重点改善地区是区位重要、建成度较高、急需通过整理和改善以提升功能的地区片区研判之总体研判:深圳市近期建设规划（2006-2010）重点改善地区——航空城地区空间范围行动指引范围：东至广深高速，北至福永大道，西至珠江沿岸，南至规划中的内环路（洲石路延长段）。

面积：40平方公里1、完成机场飞行区扩建工程、航站区扩建工程及相关配套设施建设；2、完成对该地区违法用地、违章建筑的清理；更新改造机场东侧地区，鼓励发展商务办公、商业、高档酒店等与空港联系密切的服务职能。3、推进已确定的沿江高速、107国道宝安段改造、宝安大道、海滨大道等项目建设；预留珠江跨江通道；改善机场配套交通设施，建设专用的机场进场道，拓宽改建机场四路、机场五路，进行航站楼前路口改建和停车场扩建等。4、完善该地区排水系统，完成凤凰水厂、朱坳水厂四期扩建工程、固戍污水处理厂及污水再生利用工程、福永污水处理厂、220千伏固戍变电站、4座110千伏变电站以及机场调压站等市政基础设施的建设工作；对福永河及其周边沟渠进行整治。5、在机场东、南两大门户地区进行城市景观塑造，建设标志性建筑，完善公共空间。片区判断：突出规划、重点改善地区，顺势而为，未来发展趋势。片区研判:福永建设规划片区判断：码头、镇中心、其它中心区、高科技工业区的规划建设，区域发展，促进项目周边配套完善与人流聚集。位于项目西面、深圳宝安国际机场位于珠江口东岸的一片滨海平原上，占地面积11平方公里，飞行区等级为4E，拥有跑道（3400mх45m）、滑行道各1条，可供世界上最大型客货机起降。现有客货机坪总面积58.8万平方米，候机楼总面积14.6万平方米。片区研判:宝安国际机场获首届货运物流资讯奖2005“最佳新兴机场”称号。

2005年深圳机场旅客吞吐量1425.3万人次，货邮吞吐量42.33万吨。深圳机场旅客吞吐量排名第81位，货运量排名第3

7位。依照规划，到2015年深圳机场的年旅客吞吐量为3000万人次，货邮吞吐量250万吨，飞机起降30万架次。航空城战略

航空城战略是深圳机场发展的中心战略和总目标，深圳航空城应向国际航空城看齐，力争按照自由港模式运作，实现以机场保障作业与服务、国内国际物流、临空产业、金融商贸、文教科研、休闲居住为主的六大功能。最终形成以机场为中心，辐射半径达30-50公里的综合性、多功能、集约型、高效益的新型都市化区域。

航空城战略是六大战略的核心，也是我们机场发展的总目标和总战略。主要包括四个方面：机场发展“十一五”规划、航空城总体规划以及各专项规划、总平面调整规划、信息化电子化建设规划。

航空城新的会展中心将落户福永，适时将带动整个片区的发展。片区研判:宝安国际机场——第五新城航空城战略判断：机场发展增加物流、人流奠定了坚实的基础。片区也为机场发展战略之一，重点开发，符合趋势。片区研判:机机场福永码头头深圳机场海陆陆空立体交通通网络的重要要组成部分/拥有优越地地理位置和广广阔经济腹地地/深圳西部部的重要口岸岸通道.判断：深港澳三地机机场的空海中中转/加强深深港两地经贸贸往来/促进进周边地区经经济发展发挥挥了重要作用用/带来物流流、人流/码头资料：航道长：1960米、港池面积积：40000平方米、高速速客船泊位：：2个、1000吨级货运泊位位：2个。船班由每天36班次，年出入入境旅客吞吐吐量以年均10%的递增幅度增增长，客货口岸：口岸驻有海关关、边检、检检验检疫、港港监等联检单单位，采用电电脑联网、电电脑验证，形形成运作高效效、方便通畅畅的口岸通关关环境。片区研判:大大铲湾集装箱箱码头位于前海处。。是深圳规划划中五个深水水港之一，与与宝安中心区区海岸边滨海海大道相连，，共20个泊泊位，分4期期建设，建成成后深圳港可可新增集装箱箱吞吐能力700万标准准箱，最终设设计能力将达达1000万万标准箱。一一期期工程预计2007年底底投入运营，，香港资本参参与运作。判断：构建深深圳物流产业业，提升深圳圳物流业在全全球的竞争力力和地位；加加强宝安与珠珠三角地区和和香港地区的的经济往来和和贸易合作；；引来大批相相关服务企业业的进驻，带带旺办公经济济；大量物流流业从业人员员的聚集，带带来强劲的购购房需求力和和商业消费力力；1）城际快线线：以广州（佛山山）、深圳（（香港）、珠珠海（澳门））为中心，以以广深、广珠珠经济带为主主轴，形成A型结构，辐辐射至肇庆、、江门、惠州州、中山、东东莞等城市，，尤其对广州州、佛山、深深圳、香港具具有较大影响响。2）广深沿江江高速：用于连接深港港西部通道，，西部港区、、机场至东莞莞西部，承担担香港至深圳圳、东莞西部部和广州方向向的货运枢纽纽，规划广深深沿江高速起起于广州黄埔埔，于深圳西西部通道机场场码头相接，，全长97公公里，初步预预计投资150亿。3）宝安大道道：宝安大道南接接深南大道，，北至松岗镇镇，规划全长长32.8公公里，双向8车道设计，，从其长度、、管线、景观观综合指标来来看，宝安大大道和深南大大道相连接后后，整个大道道将成为全国国第一的一条条景观大道、、经济大道。。4）地铁1号号延长线：地铁1号延延长线工程全全长23.37公里，工工程总投资87.2亿元元，有近14公里在宝安安境内，工程程总投资87.2亿元，，2009年年通车，地铁铁1号线将宝宝安跟南山、、福田中心区区紧密相连。。5）深中大桥桥：机场南侧侧筹备兴建跨跨江大桥，连连接珠江两岸岸。判断：未来几几年内，几大大交通干线的的开通，将会会使西乡彻底底摆脱距离与与时空的束缚缚，拉近西乡乡与深圳中心心及珠三角其其他城市的距距离，为西部部组团的发展展奠定好的基基础。项目周周边发发展规规划研研判———交交通发发展前前景项目周周边发发展规规划研研判———深深圳快快速公公交系系统（（英文文简称称BRT））快速公公交系系统（（英文文简称称BRT））是利利用现现代化化的大大容量量的专专用公公交车车辆，，在专专用的的道路路空间间上快快速运运行的的新型型公共共交通通方式式。规划网网络：：深圳规规划BRT网络络由10条条线路路组成成，总总长约约300公公里。。其中中，弹弹性发发展线线路还还将结结合远远期轨轨道网网络规规划建建设进进行动动态优优化。。BRT5：：蛇口口———航空空城判断：：BRT的规规划建建设、、拉近近机场场与宝宝安、、南山山的距离，，吸引引客户户西部部置业业，片片区发发展促促进。。项目发发展规规划研研判：：配套套实现现是项项目价价值提提升的的空间间行政中中心正正式启启用107国道的的扩建建宝安大大道通通车西部通通道通通车沿江高高速通通车地铁开开通机场扩扩建机场南南侧筹筹备兴兴建深深圳中中山跨跨江大大桥，，连接接珠江江两岸岸城际快快线：：大铲码码头物物流港港中心区区商业业区、、金融融区建建设判断：：周边边配套套规划划完善善是片片区居居住的的最大大价值值体现现。1-创造活活力、、繁荣荣与和和谐的的西部部滨海海中心心2-位置优优越、、资资源丰丰富。。3-位置优优越/交通方方便/资源丰丰富/目前片片区不不成熟熟/配套不不全/有市场场空间间片区区开发发趋势势/未来热热点/4-突出规规划、、重点点改善善地区区，顺顺势而而为，，未来来发展展趋势势。5-机场、、码头头、大大铲湾湾码头头港带带来物物流、、人流流。6-配套实实现是是项目目价值值提升升的空空间。。项目片片区开开发热热点/趋势/位置优优越/交通配配套齐齐全/山海资资源项项目发发展前前景良良好为为可提提升空空间项目综综合判判定；；“位位置优优越/资源源丰富富/开开发趋趋势””片区市市场状状况剖剖析2007年年宝安安片区区房地地产市市场面面临更更多的的机会会，上上半年年推出出的项项目有有桃源源盛世世、槟槟城西西岸、、富通通城三三期世世界公公寓、、泰华华阳光光海、、俊景景园、、棕榈榈堡花花园等等项目目。一、2007年年西乡乡及周周边片片区市市场简简况二、2007年年上半半年西乡及及周边边片区区各楼盘盘推盘盘均价价西乡中中心区区均价价逾15000元/平方米米，区域域越边边远，，价格格相对对走低低。我司代代理的的槟城城西岸岸位处处西乡乡中心心区，，均价价从一一批单单位的的13000元，创创片区区新高高后，，二批批单位位相隔隔一个个月，，均价价拉升升至15500元，再次次刷新新片区区均价价新高高；我司代代理的的俊景景园项项目，，位处处黄田田段项项目旁旁，均均价逾8000元，创航空城片区区新高；2007年上半年西乡乡及周边片区区总体均价呈呈飞涨之势，上半年整体均均价升幅高达达80％；项目名称：槟槟城西岸开发商商：深深圳华盛房地地产开发有限限公司代理商商：xxxx宗地面积：19389.52建筑面积：76748户数：580户户，户型型：：一房至三房房55-110㎡,及少少量100～200㎡复复式单位户户赠送两层层高入户花园园车位数数：458开盘时间：2007-5-20/6-30均价价：一批单位：13000元元/㎡二二批单位位：15500元/㎡㎡三、2007年上半年西西乡及周边片片区部分典型型楼盘国际CLD··精睿生活地地标华盛地产----源于深深圳泛华建设设集团、深圳圳地产的新锐锐企业！一批单位一月月余积客超3500批。特大暴雨雨恶劣天气下下开盘不到3小时即售罄，，进帐3.2亿，均价13000元/㎡创片区新高！！二批单位相隔隔一个月推售售，均价迅速速拔升2500元/㎡，再次以新高15500元/㎡推出，当天成成交近七成！！！成功戰略略：强策聚客营销销策略产品定位取胜胜策略：以小赢大，，定位取胜，，产品第一。。前期准确产产品定位，规避利利用新规定，，为客户度身身定造；高调入市策略略，引爆市场场轰动：07年4月7日宝安五星级级酒店－恒丰丰海悦酒店举举行产品发布布会与华盛会会启动仪式，，全城关注，，当天入会客客户近1000名；活动营销强聚聚客户策略：通过各项活活动及情景营营销、一月积积累会员客户户3500余批；强势限额锁客客策略：强势区分诚诚意客户，5月上旬开始VIP升级，短短十十日，VIP会员逾1500批，开盘前限限额1000名领号，再次次拔高市场高高涨热度；潮水式分批推推售、逐步走走高策略：开盘首批单位位暴雨恶劣天天气下不到3小时随即售罄罄。销售均价价达13000元/㎡；二批单位相相隔一个月推推出，均价拔拔升2500元/㎡，实现均价15500元/㎡，前后两次创创造片区价格格新高，总成成交金额逾5.6亿元。项目名称：俊俊景园开发商：：

深圳市市贵安炜实业业有限公司总用地面积：：8233.7㎡总建筑面积：：41158.61㎡栋数层数：3栋23层总套数数：247套户型：二房（（71.76-94.04㎡）、三三房（91.87-110.28㎡㎡）。停车位位：264推售时间：2007-6-23入伙时间：2008-03-28均价价：：8000元/㎡贵安炜实业----深圳圳地产的新秀秀开发企业！！5月1日正式开放销销售中心，一一个多月积累累入会客户2500批！！6月23日公開發售，，創下短期迅迅速銷售神話話，當日銷售售216單位，銷售率率逾90%，销售额近1.7亿，实现均价价逾8000元/㎡,成功缔造航空空城片区楼价价翻倍记录！！！！桃源盛世二期期开发商商：深圳航航空城（东部部）实业有限限公司总占地面积：：约4.45万㎡总总建筑面积积：约12.7万㎡其其中住宅建建筑面积：约约9.4万㎡㎡栋数：10栋楼楼高：14-18层层

住宅总总户数：874户地地下车库库停车位：约约640个个主力户型型：74㎡㎡二房到136㎡四房均价价：8500元/㎡开盘时间：2007-4-15桃源居，占地地面积116万平方米，，规划建筑面面积180万万平方米，规规划人口50000人。。项目名称：桑桑达棕榈堡开发商商：深深圳桑达房地地产开发有限限公司宗地面积：47918.75建筑面积：105420户户型：两房房（74.08㎡—87.22㎡）），三房（107.64㎡—114.15㎡））四房（132.65㎡——157.8㎡）,五房房和复式（152.38㎡—190.6㎡）户数：864户车位数：：1084开盘时间：2007-7-14入伙时间：2007-12均价：：9500元元/㎡9栋11-18层的小高高层围合而建建小结：通过西乡部分分典型楼盘的的分析，可以以看出，西乡乡楼市呈现出出如下特点：：供应分析：整体供应量较较大，但项目目所在区域短短期供应量较较小价格分析：价格增长较快快，增幅较大大，项目所在在区域尚处价价格洼地销售分析：注重累积客户户，一炮打响响产品分析：以居家型二三三房为主导客户分析：本地居民为主主、关内客户户增长速度较较大，部分已已接近五成，少量外销销对本项目的启启示及我司在片区区的资源优势势本项目位处西西乡107国道黄田段，，紧邻俊景园园，拥山海景景观资源、交交通配套优势势，拥俊景园园商业配套优优势，项目规规划为单体建建筑，户型以以一房、二房房为主，为带装修的小小户型定位项项目，为航空空城片区的稀稀缺性产品，，周边配套资资源明显。雅乐居邻本项目，紧紧临俊景园——“满京华项目””约3万平方米建筑筑面积，其户户型以二房、、三房为主，，预计2008年下半年推出出；更大的综合体体项目——机场正对面30万平方米总建建筑面积的““金银城”项项目，规划集集商务公寓、、住宅、酒店店为一体的大大型综合社区区，预计将于于2009年底推出。周边项目情况况－我司的片片区资源优势势:未来2年实现现33万整体体供应量，给给项目带来良良好的价格上上升空间预期，且上上述两个项目目发展商均为为我司的长期期合作伙伴；；本项目套数不不多，户型面面积小，总价价相对低。