房地产经营管理第五章 房地产价格评估课件

第五章房地产价格评估5.1房地产估价概述5.11房地产估价的概念房地产估价是专业房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格的因素基础上,对估价对象在估价时点的客观合理价格(或价值)进行估算和判定的活动。5.1.2房地产估价原则1.合法原则2.最佳使用原则3.替代原则4.估价时点原则5.1房地产估价概述5.1.3房地产估价程序

1.明确估价基本事项2.拟定估价项目的工作方案3.搜集估价所需资料4.实地勘察估价对象5.进行最佳利用分析6.选定估价方法并进行估算7.选定估价结果8.撰写估价报告9.估价资料归档5.2成本法5.2.1成本法基本理论基本原理成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和。即：MV=LV+IV式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示为：MV=LV+（RCN—D）5.2成本法5.2.1成本法基本理论成本法估价步骤（1）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。（2）估算土地价格。（3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本。（4）估算建筑改良物的折旧。（5）估算附属改良物的重置成本及折旧。（6）求出房地产价格。5.2成本法5.2.2重置成本估算1、成本类型及构成

2、重置或重建成本估算方法

（1）工料测量法（2）分部分项法（3）单位比较法（4）指数调整法

3、土地（重置）价格估算5.2成本法5.2.3折旧的估算1.折旧原因折旧也可以称为贬值，它有三个主要原因：实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值。2.折旧的估算

（1）按照直线折旧法，建筑物的折旧额等于（C-S）t/N。（2）按照双倍余额递减折旧法，建筑物的折旧额等于C-C（1-2/N）t。（3）按照成新折扣法，建筑物的折旧额等于C（1-q）。5.3市场比较法5.3.2市场比较法估价步骤1.搜集交易实例2.选取可比交易实例3.建立价格可比基础4.进行交易情况修正5.进行交易日期修正6.进行区域因素修正7.进行个别因素修正8.确定比准价格

5.3市场比较法5.3.4基准地价修正法基准地价修正法是将基准地价作为市场比较法中的“可比交易实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。基准地价水平和基准地价修正系数，应以当地政府公布的标准作为估价依据。

5.3.5应用举例5.4收益法5.4.2净收益估算净收益估算1.潜在毛收入估算

2.

有效毛收入估算

3.经营费用估算

4.净收益估算

5.4收益法5.4.3折现率估算1.市场比较法：也称市场提取法，是通过在市场上搜集3个以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的公式计算求出折现率

2.资本资产定价模型：该模型认为折现率等于无风险利率加风险报酬率。用公式表示为：r=rf+β（rm-rf）式中，r为折现率；rf为无风险利率；β为投资估价对象房地产的不可分散（系统）风险系数；rm为社会投资平均报酬率。3.投资资本结构法：即将购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本（或称权益资本）所期望的投资回报率，按照资金构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为：r=rm×m+re×（1-m）4.债务保证率法该方法最早由盖特（1978）提出，其公式为：r=DCR×rm×m式中，DCR为债务偿还保证率，等于年净收益（NOI）与年债务偿还额（Im）的比值；rm、m的含义同前面的公式。5.4收益法5.4.4收益法计算常用公式在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价格；Ai表示第i年的净收益，在各年净收益相等时以A表示；r表示折现率；n表示估价对象的收益年限；b为等额递增时的年递增额（递减时将公式中的b换为“-b”）；g为等比率递增时的递增比率（递减时将g换为“-g”）。

（1）收益法基本公式。V=∑Ai/（1+r）ii=1，2，…，n（2）在年净收益不变时。V=A［（1+r）n-1］/r（1+r）n（3）在年净收益等额递增时。V=A［（1+r）n—1］/r（1+r）n+b［（1+r）n-1］/r2（1+r）n-bn/r（1+r）n（4）在年净收益等比率递增时。V=A［（1+r）n—（1+g）n］/（r—g）（1+r）n（5）预期将在估价时点后第j年末以价格Vj出售时。V=∑Ai/（1+r）i+Vj/（1+r）ji=1，2，…，jVj=∑Ax/（1+r）x-jx=j+1,j+2,…，n5.4收益法5.4.5收益年限的确定5.4.6残余法A=VL×rL+Vb×rb式中，A为土地和地上建筑物共同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价值。因而，我们可以进一步将上式写为：VL=（A—Vb×rb）/rL或Vb=（A—VL×rL）/rb

5.4.7应用举例5.5假设开发法

5.5.1假设开发法基本理论1.原理及适用范围：又可称为剩余法、倒算法等。假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润后的所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格。假设开发法的基本理论依据是古典经济学的地租剩余理论。

2.假设开发法估价步骤

：（1）调查估价对象的基本情况，包括估价对象的区位、宗地面积及形状等特征，以及土地利用的规划限制、产权状况。（2）选择最佳开发利用方式。（3）估计开发周期，包括建设期估计、租售期估计。（4）预测开发完成后的房地产价值。（5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费。（6）进行具体的计