某咨询公司对中国房地产行业的

中国房地产行业试探性研究新华信管理咨询沈浩云2001年10月上海page1说明本房地产行业研究有待Customize，请根据不同的客户状况使用由于正在与北京方面洽谈业务，本研究偏重北京市场的研究，同时根据万通的战略方向，增加了对别墅市场/独立住宅市场的研究由于缺乏相关最新专业数据，本研究无法提供最新数据分析关于宏观经济及走势部分，还有待根据两者关系进一步研究和挖掘相关经济指标2房地产行业研究大纲宏观经济和房地产行业宏观研究北京/上海房地产市场研究房地产企业个案分析（万科）房地产上市公司比较分析(深圳和香港)房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战（价值链等）房地产企业的发展战略（住宅供应商还是房地开发商、多元化）3宏观经济和房地产行业现状及发展综述4房地产行业的行业特征：周期性、关联性、地域性、政策性周期性关联性地域性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴，与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业，具有高度的综合性和关联度，住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，区域发展不平衡，级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。5房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景以每年12%的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%，商品房占城镇竣工房屋总面积的50%实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米6宏观经济对房地产企业的影响全面推行住房公积金制度，福利分房变为货币化分房，放款住房贷款条件，降低住房贷款利率，拉动了住宅业发展，有利于以住宅为主业的公司发展，如深万科（0002）西部大开发-中央财政加大对西部地区的转移支付，涉足基础设施的房地产企业收益，如渝开发A（0514）中国政府“小城镇大战略”的发展思路，加快小城镇的发展和城市化进程，有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团（0632）7中国宏观经济的强劲而又持续的增长将极大促进房地产行业的增长89中国建筑业占GDP的比例逐年增大，但与发达国家10%-20%的比例相比，还有很大距离建筑业GDP4.7%5.2%5.6%5.4%4.7%4.6%4.7%5.3%6.6%6.4%6.5%6.7%6.5%6.7%6.6%1011国外人人均居居住面面积：：XXX12进入WTO对中中国房房地产产企业业的影影响高档外外销房房、写写字楼楼、宾宾馆、、商场场及工工业用用地的的需求求明显显增加加外资房房地产产企业业将逐逐步进进入中中国市市场，，市场场竞争争更加加激烈烈国外房房地产产开发发商凭凭借其其先进进的物物业管管理模模式、、营销销网络络和更更加专专业化化、人人性化化的服服务理理念，，对国国内房房地产产开发发商的的业务务将形形成较较大的的冲击击国内房地产产开发商的的政府背景景优势和天天然的地区区优势将不不再成为业业务开拓的的主要优势势外资房地产产开发商将将首先进入入高档外销销公寓及写写字楼市场场，并逐步步进入物业业测量、价价值评估等等中介服务务市场和中中低档住房房市场，其其市场份额额将逐步提提高目前，国外外一些知名名的房地产产物业管理理中介机构构已在中国国开设分公公司，全球球最大的房房地产企业业--美国国２１世纪纪不动产已已经进入中中国物业代代理市场国外金融机机构的介入入将促进我我国房地产产金融业发发展加入ＷＴＯＯ将加快我我国房地产产企业的联联盟和重组组目前已形成成南北两大大联盟，即即由万科、、华远等２２０家会员员组成的““中国城市市房地产协协作网络””和以大连连万达、中中房集团为为首，由３３３家企业业组成的““住宅产业业集团联盟盟”房地产企业业正面临新新一轮“洗洗牌”，相相当数量的的房地产企企业将被市市场淘汰，，如上海房房地产开发发企业的总总量，半年年内已从４４３４７家家降低为３３３１２家家，广州近近年来也有有３００多多家房地产产企业被淘淘汰出局。。13进入2000年以来来，国内房房地产需求求旺盛,前前景看好好景气指数10010110210310410510610710846810122468101224681012241999年年2000年年2001年年142000年年商品房销销售额3572亿元元，比上年年增长30.1％，，显示出强强有力的发发展势头15公积金贷款款余额商业贷款余余额16商业用房办公楼住宅17购买方研究究--收收入等宏宏观经济指指数个人购买18以上数据国国外为90年代初，，中国为1999年年数据世界各国的的经验表明明，在人均均住房面积积达到30平方米之之前，会保保持较旺盛盛的住房需需求。19按中国政府府规定的目目标人均住住房面积20平方米米，中国住住房市场容容量巨大60平米以以上60平米以以下国家目标人人均住房面面积为20平米，三三口之家为为60平米米20针对目前购购房目的是是为了改善善住房条件件这样的现现状，中国国住宅市场场应该是相相对稳定发发展的市场场21中国一般居居民购买力力分析购房款来源源=原原有的储蓄蓄存款+当年总总收入中扣扣除消费支支出的余额额+住住房公积金金+每每月发放的的住房补贴贴+一一次性发放放的住房补补贴一个普通的的三口之家家按国家规规定标准购购买20*3=60平米米房子的购购房能力。。2000年一套60平米住住房总共所所需房价为为60*2100=126,000元22居民购买力力分析（续续）①储蓄存款款：99年年底全国城城镇人均储储蓄存款约约为7500元，一一个三口之之家储蓄存存款为22500元元。②当年总收收入扣除消消费支出（（不含住房房支出）的的城镇人均均余额。据据对90年年至97年年数字分析析，得2000年一一三口之家家的总余额额为6039.36元。③住房公积积金：根据据新的住房房公积金管管理制度，，职工单位位和个人每每月计缴的的住房公积积金为上年年平均月工工资的5%，按1999年职职工的平均均年工资为为7000元，一个个三口之家家双职工家家庭的年住住房公积金金的为1400元。。④每月发放放的住房补补贴：目前前中国许多多地区的补补贴办法还还没有制定定出来，从从一些已制制定出的地地区来看，，每月发放放的补贴约约为工资的的15%，，按99年年的工资水水平来看，，就是每年年发放1050元，，一个三口口之家的双双职工家庭庭为2100元。⑤一次性发发放的住房房补贴：从从全国己制制订出的实实施方法来来看，约为为房价的20%。（（暂且按按10%计计算）23居民购买力力分析（续续）所需购房款款为126,000-126,000*10%-22,500=90,900年购房款收收入积累=6039+1400+2100=9539即一个三口口之家在2000年年购买一套套60平米米的房子，，约需10年的时间间里，就可可利用其可可用于购房房的收入来来还清房款款，这对于于一般居民民都是可以以承受的中国居民已已经具备了了购房能力力242000年年房地产投投入资金来来源构成定金及预付付款其他资金自筹资金国内贷款利用外资外商直接投投资债券企事业单位位自有资金金国家预算内内资金25全国商品住住宅的价格格一直保持持稳步上升升的态势26房地产行业业研究大纲纲宏观经济和和房地产行行业宏观研研究北京/上海海房地产市市场研究房地产企业业个案分析析（万科））房地产上市市公司比较较分析房地产企业业成功要素素分析和现现存问题及及挑战房地产企业业的发展战战略27北京和上海海两大城市市房地产现现状及未来来综述28北京2000年房地地产开发不不管从哪个个指标分析析，都反映映了市场的的快速增长长，随着经经济形势的的强劲估计计将继续增增长房地产投资资总额+23.9%住宅+21.9%商品房屋开开复工总面面积住宅开复工工面积当年新开商商品房屋总总面积当面住宅新新开面积销售总面积积+75.8%住宅销售+85.3%销售给个人人+160.4%商品房屋销销售总额+53.1%住宅销售额额+76.4%29北京1999和2000年写写字楼供应应量虽比前前几年减少少，但市场场基本是全全盘吸收呈呈上升态势势。目前写写字楼供应应正处于逐逐步放大的的趋势30按行政区域域分，北京京2000年的写字字楼供应主主要在朝阳阳区和海淀淀区，按商商圈分，主主要在CBD、中关关村和金融融街地区31与1999年相比，，朝阳区和和东城区的的写字楼供供应量有所所降低，而而海淀区和和西城区的的增量明显显，崇文区区从原来的的基本空白白开始出现现供应32而从各概念念板块看，，中关村、、亚运村、、金融街和和燕莎商圈圈增量明显显33北京写字楼楼市场在诸诸多看好因因素的刺激激下需求将将继续放大大，但也必必须看到未未来市场的的新增供应应量，投资资应谨慎进进行加入WTO后中小型型外资企业业进入中国国市场将大大量增加，，租楼需求求扩大大型跨国公公司在中国国市场扩大大业务，使使办公楼需需求继续增增加高技术产业业的迅猛发发展将扩大大租楼需求求2008年年奥运会将将为写字楼楼市场创造造潜在商机机中资公司发发展神速，，对高级写写字楼的需需求保持旺旺盛增长342000年年北京住宅宅市场中住住宅新开面面积和开复复工面积放放大，表现现了开发商商对市场看看好的信心心，市场供供应量增大大总量4206.9总量5307.3352000年年北京住宅宅市场的销销售面积较较99年放放大，市场场需求呈扩扩大趋势，，个人购房房的比例急急剧扩大362000年年北京住宅宅市场共推推出新盘199个，，加上1999年的的约120个项目和和前几年未未消化楼盘盘，2000年住宅宅市场上活活跃的项目目在400个以上，，竞争激烈烈37在激烈的竞竞争中，2000年年北京市场场规模约30万M2以下中小规规模的项目目占主导382000年年北京住宅宅市场新项项目价格在在4000-8000元/平平方米的楼楼盘占主导导地位主要在在城市市边缘缘地区区39北京住住宅市市场客客户需需求分分析拆迁居居民和和中低低收入入家庭庭地理位位置：：城市市边缘缘或郊郊区市政配配套：：相对对不完完善购买原原因：：房价价低廉廉（3000元元/平平方左左右））中产阶阶级地理位位置：：城市市边缘缘或新新兴商商业区区或居居住区区市政配配套：：齐全全购买原原因：：配套套好，，交通通方便便，舒舒适的的居住住环境境高收入入者构成：：当地地和外外省高高收入入阶层层，国国外驻驻京人人士需求特特征：：豪华华、舒舒适、、高标标准的的物业业管理理40由于1997年年-1999年年底北北京别别墅市市场不不立项项，别别墅市市场增增加供供应量量不大大，但但由于于2000年经经济回回升，，别墅墅新开开发项项目明明显增增加不完全全统计计13个14个个约80-90个个，但但只售售空置置部分分7个1个建筑面面积约约120万万平方方米约4000套建筑面面积约约50万平平方米米约1700套建筑面面积约约40万平平方米米41北京别别墅市市场东东北部部地区区，西西部和和西南南部地地区别别墅分分布零零散，，相对对较少少422000年年北京京市场场别墅墅市场场经济济型产产品占占据主主导地地位，，改变变了豪豪宅一一统天天下的的局面面，大大大拉拉低了了别墅墅价格格和客客户购购买力力的差差距，，预计计经济济型““独立立住宅宅”将将会贴贴近更更广大大消费费者的的需求求北京1999年年底、、2000年初初存量量供应应别墅墅平均均价格格在9580元元/平平方米米但2000年13个个新盘盘中11个个平均均价格格在7000元元以下下43北京别别墅市市场客客户以以前是是富豪豪享受受的豪豪宅，，但目目前正正逐渐渐成为为中高高收入入家庭庭的住住宅消消费，，客户户结构构已发发生部部分变变化外国客客户客户构构成：：外资资企业业家/高管管人员员、外外交使使馆人人员购买倾倾向：：东北北部高高档豪豪华别别墅区区消费预预测：：随着着WTO的的加入入需求求不断断扩大大欧美留留学归归国创创业人人士特征：：追求求高质质量的的生活活和理理想的的居住住环境境购买倾倾向：：受工工作和和居所所交通通条件件制约约，热热衷于于西北北部及及北部部地区区的精精品别别墅消费预预测：：随着着经济济政策策调整整和投投资环环境的的改善善将增增大需需求财力雄雄厚的的港、、澳、、台商商特征：：由于于北京京的经经济社社会关关系，，需要要长时时间在在京城城滞留留购买倾倾向：：京城城别墅墅，尤尤其是是近郊郊区商商住两两用别别墅中资企企业家家、高高级人人员及及IT、金金融、、房地地产精精英特征：：追求求生活活的品品质和和质量量而改改善居居住条条件购买倾倾向：：郊区区环境境优美美的花花园式式别墅墅薪资优优厚的的律师师、会会计师师和高高级知知识分分子构构成的的“中中产阶阶级””购买倾倾向：：四环环与公公路一一环之之间、、亲近近自然然又具具有良良好人人文环环境的的经济济型别别墅44上海45房地产产行业业研究究大纲纲宏观经经济和和房地地产行行业宏宏观研研究北京/上海海房地地产市市场研研究房地产产企业业个案案分析析（万万科））房地产产上市市公司司比较较分析析房地产产企业业成功功要素素分析析和现现存问问题及及挑战战房地产产企业业的发发展战战略46万科1992年年的战战略和和楼盘盘状况况，当当年实实现房房地产产利润润3380万宏观经经济背背景国内市市场全全面启启动、、国民民经济济迅速速增长长投资战战略在中国国人口口密集集、交交通便便利、、经济济基础础良好好的沿沿海三三大经经济圈圈形成成较为为合理理的组组合投投资战战略根据市市场和和投资资环境境的成成熟程程序，，由南南向北北渐次次延伸伸北京上海广州香港哈尔滨长春沈阳大连烟台南通青岛无锡苏州南京合肥杭州宁波福州厦门汕头天津石家庄太原济南郑州武汉乌鲁木齐西宁兰州成都银川西安呼和浩特重庆贵阳昆明南宁海口珠海长沙南昌大同以香港港为龙龙头的的华南南经济济圈以上海海为中中心的的长江江三角角洲经济济圈以山东东半岛岛、京京津地地区和和辽东东半岛岛为重重点的的环渤渤海海海湾经经济圈圈进行行47万科房地产业务收入和利润增长050000100000150000200000250000300000200019991998199719961995199419931992年份金额（万元）050001000015000200002500030000房地产销售收入房地产利润48万科至至2001年初初的土土地储储备占占地面面积达达871万万平方方米，，可建建面积积780万万平方方米。。充足足的土土地储储备为为未来来发展展提供供了有有利的的资源源保障障。根根据土土地储储备的的区域域差别别也反反映了了万科科的地地区战战略万科至2001年初的土地储备21615114158363017245289392886132121135050100150200250300350上海天津成都武汉北京长春深圳南京城市土地面积（万平方米）建筑面积土地面积4950万科1992年年的物物业状状况权益%66.67%50%2.38万M250%城市物业名称地点深圳荔景大厦红岭中路万景大厦福田新市区土地储备福田新市区上海西郊花园西郊物业用途综合商住高级公寓别墅建筑面积29层/3.76万M225层/1.5万M212.56万M283栋物业状态6月开工7月开工93年底完工出售状况88%住宅出售93年底落成售完100%万科广场古北新区高级住宅10月开工40%万科城市花园闵行区中档住宅占地38.3万M25000多套年底首期开工45%青岛银都花园高级公寓/花园别墅占地14.1万M2建筑14.6万M210月开工首期347单位售出42.1%%天津万科中心大厦市区金刚桥高层商住/大型商场占地0.71万M2年底开工经销项目北海万达苑建筑1.03万M235%土地储备天津保税区高层写字/商住楼占地4.43万M2建筑14.5万M2已完成设计%鞍山土地储备市中心高层商住大厦占地0.62万M2建筑4.7万M251万科93年年房地地产业业务全全年完完成利利润9,570万元元继续坚坚持城城市居居民住住宅这这一潜潜力极极大的的市场场，在在国内内房地地产行行业中中倡导导城市市居民民住宅宅，并并以中中档及及中高高档城城市居居民住住宅为为本集集团房房地产产开发发的主主导方方向。。城市居居民住住宅项项目总总投资资已经经占本本集团团在建建房地地产项项目总总投资资的52.5％％。年初本本集团团正式式椎出出以内内销市市场为为主、、附有有完善善生活活和服服务设设施的的中档档住宅宅区““上海海万科科城市市花园园”和和中高高档住住宅区区“青青岛银银都花花园””，深深受市市场欢欢迎。。上海海万科科城市市花园园项目目规划划建筑筑面积积50.3万平平方米米。该该项目目首期期和二二期共共3371个单单位已已售出出61％。。青岛岛银都都花园园建筑筑面积积13．1万平平方米米，总总共839个单单位已已经售售出30％％。除城市市居民民住宅宅项目目外，，本集集团分分布在在深圳圳、上上海、、天津津、鞍鞍山、、成都都等地地办公公、商商业及及商住住楼字字等在在建项项目共共8个个，进进展顺顺利。。在建建项目目总开开工建建筑面面积为为60．4万平平方米米，竣竣工建建筑面面积为为6．．9万万平方方米。。在北京、天津津、沈阳等地地拥有土地储储备213.6万平方米米。上海西郊花园园、青岛银都都花园、北海海万达苑等项项目为本期溢溢利做出了贡贡献。521994年房房地产业务利利润达1.47亿元重点开发城市市居民住宅，，其竣工面积积占本年度全全部竣工面积积的７３.５５４％。其他他商业楼宇亦亦进展顺利。。上海万科广场场、深圳荔景景大厦、深圳圳万景大厦于于年内竣工，，上海及北海海万科城市花花园、青岛及及石家庄银都都花园于年内内部分竣工。。全年竣工面面积为２６．．０４万平方方米，比上年年度增长２７７６％。本年度在建房房地产项目１１６个，在建建项目总开工工建筑面积达达９５.０８８万平方米，，比上年度增增长５７％。。在深圳、合肥肥、沈阳、北北海等地拥有有土地储备１１７２.２万万平方米。531995年业业务进展全年竣工面积积２９万平方方米，平均售售出率约７００％。北京万科城市市花园项目第第一期为本集集团之盈利作作出重要贡献献，年内完成成竣工面积１１０．４万平平方米，实现现销售面积达达７７％。上上海万科城市市花园第一期期及上海万科科广场继续为为本集团主要要利润来源之之一。集团控股股５６％％之天津津万兴实实业股份份有限公公司通过过对年初初收购之之“天津津世贸广广场”项项目进行行综合改改造，年年内即实实现销售售及回款款均达８８０％，，亦为本本集团盈盈利作出出贡献。。在青岛、、沈阳、、成都、、石家庄庄及北海海开发的的住宅项项目均获获得稳定定回报。。自８８年年介入房房地产业业务以来来，长期期致力于于售后服服务。本本集团管管理之深深圳“天天景花园园”及青青岛“银银都花园园”均获获得全国国“物业业管理优优秀住宅宅示范小小区”的的称号。。541996年业务务进展和和97年年战略房地产业业务期内内保持良良好经营营业绩，，全年结结算竣工工面积17.69万平平方米在各地的的居民住住宅项目目均有理理想市场场表现。。上海万万科城市市花园继继续为集集团带来来良好溢溢利回报报,该项项目一期期工程累累计265,000平平方米于于年内全全面竣工工，售出出率达85％，，二期新新开工及及部分竣竣工面积积33,000平方米米，销售售业绩理理想；规规划面积积125,857平方方米,分分三期开开发的天天津万科科城市花花园第二二、第三三期于年年内全面面开工，，首先推推出销售售的第三三期售出出率达70％，，亦为本本集团利利润作出出贡献；；北京万万科城市市花园项项目累计计竣工124,000平方米米,年内内增开30,000平平方米，，销售稳稳定，为为集团带带来盈利利。荔景大厦厦项目与与万景大大厦项目目的售罄罄和青岛岛银都花花园的良良好销售售亦为集集团带来来溢利回回报。在沈阳、、鞍山的的住宅项项目，在在大连的的写字楼楼项目增增开面积积达160,000平平方米继深圳天天景花园园、青岛岛银都花花园之后后,上海海万科城城市花园园、天津津万科城城市花园园北海万万科城市市花园和和深圳荔荔景大厦厦又获得得“全国国物业管管理优秀秀住宅小小区（小小厦）””荣誉97战略略：凭借已确确立的专专业优势势及万科科城市花花园品牌牌效应，，加快现现有地产产项目的的消化进进程在已开发发的十二二个城市市的房地地产项目目中，集集中资源源在深圳圳、上海海、北京京、天津津等大城城市开发发居民住住宅。鉴于深圳圳居民住住宅市场场的潜力力及九七七香港回回归的良良好时机机，本集集团将继继续贯彻彻加大在在深圳投投资的经经营方针针，增加加在深圳圳的土地地储备。。551997/8年年业务进进展1997年全年年结算楼楼宇面积积24.7万平平方米1998年继续续贯彻将将房地产产项目集集中于深深圳、北北京、上上海、天天津、沈沈阳五大大城市的的经营策策略，全全年结算算搂宇面面积27.6万万平方米米。1998年担忧忧的经营营问题：：①房地产产业务市市场竞争争日趋激激烈，将将根据市市场情况况及时调调整经营营策略。。随着经经济的发发展和城城市消费费水平的的提高，，以及刺刺激住宅宅消费各各项优惠惠政策的的出台，，购房层层面发生生较大变变化，工工薪阶层层的购买买能力进进一步增增强。根根据这一一趋势，，将积极极开拓中中档经济济住宅市市场，扩扩大市场场定位，，有效增增加房地地产客户户层面，，提高市市场占有有率。②业务规规模簇张张对人力力资源提提出更高高要求。。99年年房地产产业务新新开工面面积将达达62万万平方米米，以上上年同期期增加近近1倍。。对专业业人才需需求及培培训工作作提出更更高要求求。③房地产产开发规规模的扩扩大，市市场竞争争的加剧剧导致各各地现楼楼库存的的增加，，截止98年底底，集团团现楼库库存面积积达6.5万平平方米，，可售楼楼花面积积11.5万平平方米。。随着99年度度房地产产开发量量的大幅幅提升，，可售面面积将进进一步增增加，对对集团销销售能力力提出更更高要求求。集团团将充分分利用销销售代理理、万客客会等各各种资源源扩大销销售网络络，并采采取有效效的销售售策略加加快销售售速度。。④集团早早期投资资的部分分地产项项目由于于市场发发生变化化，投资资效益不不佳，如如天津写写字楼和和酒店项项目，北北海城市市花园项项目、鞍鞍山写字字楼项目目、成都都项目对对集团盈盈利也产产生一定定的负面面影响。。561999年业务务进展及及2000年展展望继续实施施在深圳圳、上海海、北京京、天天津和沈沈阳五大大城市重重点投资资开发住住宅的策策略，实实现楼楼盘竣工工面积45.2万平方方米，结结算销售售面积38.6万平方方米截止1999年年12月月31日日，集集团住宅宅土地储储备之规规划建筑筑面积达达131.2万万平方米米。运用成熟熟的品牌牌形象、、善于于创新的的专业能能力和相相对充足足的资金金实力，，集中发发展大、、中型型住宅项项目，并并加强新新技术的的运用。。年内内成立的的万科建建筑技术术研究中中心的研研究成果果及有关关设施已已逐步应应用于集集团住宅宅项目，，提高了了住宅的的环保及及科技含含量。为客户提提供“全全心全意意全为您您”的优优质物业业管理。。集团团在国内内首创的的“万客客会”获获得了消消费者的的热烈响响应，集集团五大大开发城城市“万万客会””会员人人数达9,700人，，该会通通过为客客户提供供免费资资讯、优优惠商家家等增值值服务，，充分加加强了公公司与客客户的沟沟通。2000年展望望在未来数数年，住住宅开发发量将持持续增加加，全全年开发发和销售售项目14个。。在项项目开发发上将进进一步加加强对科科技成果果的应用用。将加快在在深圳、、上海、、北京、、天津、、沈阳阳及成都都的土地地储备，，重点选选择城乡乡结合部部的大宗宗土地，，保障集集团住宅宅开发不不断增长长的发展展需求。。网络经济济带来全全新的发发展机遇遇，将结结合主业业的发展展，推出出“住宅宅联盟””网站，，全力力拓展以以建材贸贸易为主主的B2B电子子商务，，该网站站所形成成的规模模采购优优势将进进一步降降低集团团营运成成本，提提高效率率，提提升集团团核心竞竞争力；；未来将进进一步强强化人力力资源的的建设及及培训工工作的开开展。继继98年年“职业业经理年年”及99年年“团团队精神神年”，，2000年年确定为为“职业业精神年年”，提提倡以职职业精神神为平台台，积极极创新进进取5758房地产行行业研究究大纲宏观经济济和房地地产行业业宏观研研究北京/上上海房地地产市场场研究房地产企企业个案案分析（（万科））房地产上上市公司司比较分分析房地产企企业成功功要素分分析和现现存问题题及挑战战房地产企企业的发发展战略略59香港的房房地产公公司在房房地产业业务做大大后往往往进行多多元化发发展以降降低经营营风险，，但主要要还是围围绕在地地产相关关业务91.69亿港港元40.98亿港港元60在香港港，房房地产产行业业属于于成熟熟行业业，地地产公公司为为了维维持企企业业业绩的的持续续性，，一般般在地地产业业务上上兼顾顾物业业开发发（如如住宅宅）和和物业业投资资（如如办公公楼）），避避免业业绩出出现重重大波波动177亿港港元82.67亿港港元61房地产产行业业研究究纲要要宏观经经济分分析地区经经济分分析全国房房地产产市场场分析析地区房房地产产市场场分析析人口城镇人人口流动人人口居住面面积经济发发展趋趋势GNP产业结结构增长率率、通通货膨膨胀率率物价指指数、、零售售价格格指数数工资水水平储蓄水水平、、可支支配收收入利率失业行业政政策和和法规规WTO的影影响世界经经济趋趋势人口常住人人口流动人人口人口结结构或或特居住面面积消费结结构经济发发展趋趋势GNP产业结结构物价指指数工资水水平储蓄、、可支支配收收入就业率率当地产产业政政策工业和和商业业趋势势工业园园区、、商业业区行业政政策和和法规规WTO的影影响当地经经济其其他发发展趋趋势物业整整体规规模状状况全国物物业细细分市市场结结构分分析住宅、、厂房房、商商场、、写字字楼等等竣工工、销销售、、空置置等统统计数数据分分析正建和和规划划的地地产统统计数数据供需状状况整整体分分析房地产产价格格指数数房地产产价格格走势势国外地地产发发展历历史和和动态态全国城城市化化趋势势物业整整体规规模状状况细分市市场结结构分分析住宅、、厂房房、商商场、、写字字楼等等竣工工、销销售、、空置置等统统计数数据分分析正建和和规划划的地地产统统计数数据供需状状况整整体分分析房地产产价格格指数数房地产产价格格走势势当地现现有物物业及及其利利用状状况调调查分分析地方城城市建建设规规划蓝蓝图各类地地产需需求整整体预预测62房地产产企业业的战战略研研究纲纲要全国竞竞争态态势地区竞竞争态态势主要竞竞争对对手分分析借借鉴核心能能力识识别和和策略略主要房房地产产企业业识别别主要企企业的的竞争争地位位分析析规模区域资金实实力地产性性质组织结结构管理水水平主要地地产企企业的的最近近动态态和战战略主要房房地产产企业业识别别主要企企业分分析规模区域资金实实力地产性性质组织结结构管理水水平主要地地产分分析价格目标市市场营销……主要地地产企企业的的最近近动态态和战战略成功企企业的的关键键成功功要素素成功经经验总总结……与竞争争对手手相比比，复复地有有何差差距，，应如如何弥弥补并并尽快快追赶赶发展战战略是是什么么？为了成成功实实现战战略，，必须须拥有有哪些些关键键的竞竞争力力，应应如何何优先先培育育核心心竞争争力……63房地产产行业业价值值链研研究技术开开发采购企业基基础设设施人力资资源管管理可行性性研究究融资分分析建筑贷贷款市场调调研细分市市场营销策策划工程管管理土地使使用权权获得得动拆迁迁，建建设单单位投投标，，建材材，资资金规划设设计预售安安排市场研研究中介机机构服务物资供供应广告促销销售队队伍合同管管理按揭抵抵押贷款物业管管理手手册与与程序序设备与与技术术物业管管理服服务服务市场与与销售售外部后后勤生产经经营内部后后勤649、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Tuesday,December13,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。23:29:1323:29:1323:2912/13/202211:29:13PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2223:29:1323:29Dec-2213-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。23:29:1323:29:1323:29Tuesday,December13,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2223:29:1323:29:13December13,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。13十二月月202211:29:13下午午23:29:1312月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月2211:29下下午12月-2223:29December13,202216、行动出出成果，，工作