某咨询-信虹住宅战略咨询中期报告

机密信虹住宅项目发展定位中期报告讨论初稿二OO二年五月十五日此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹住宅战略定位可分成不同阶段限制条件分析风险分析市场研究信虹竞争力分析与不同地区的竞争对手的对比潜在邻近竞争对手情况经济效益分析投资规模预测盈利率分析项目档次定位产品价值定位营销策略细分目标客户群了解目标客户对产品的需求制定产品定位户型面积配套设施小区规划原则营销的计划蓝图2XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹地块东西两面各具特色，可以形成各自的定位地块特点位于具活力的购物中心之上方便的购物环境较低地价成本可能的定位服务式公寓青年白领公寓老年公寓较宁静的小区环境较低容积率/低密度与商业面积具一定分隔中高档住宅高档豪华住宅3XH/020514/SH-DISC(2000GB)上海市总体高端住宅市场虽然增长快速，但总需求量有限，价格越高，市场越小

资料来源: 上海市统计局；中原地产<2,0003,0004,0005,0006,0007,000每平方米平均售价元/平米百分比2000全市住宅预售情况100%=117,093套2,810套2001全市住宅预售情况>9,0007,000-9,0003,644套>7,000每平方米平均售价元/平米30%的增长4XH/020514/SH-DISC(2000GB)定量市场调查显示本地常驻居民对高档住宅需求不大愿意购买房屋单价估算此收入段上海市客户数上海长住居民总户数=4,701,000户样本收入段占总人口比例=5%<4,0004,000-5,0005,000-7,0007,000-8,0008,000-15,000元/平方米%总样本数=343

资料来源: 致联公司调查；上海统计年鉴；麦肯锡分析户5XH/020514/SH-DISC(2000GB)上海市约只有百分之一的家庭具经济能力支付单价6,000元/平方米以上的房子。大约=47,000户上海市有经济能力购买高端住宅的家庭数目极小 * 根据定量消费者调查平均值 资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析单价元/平米6,0007,0008,0009,00010,00011,00012,000假设：按揭借贷利率=5%借贷年限=20年首期=30%按揭占家庭收入比例=25%*平均每户面积=120平米上海总家庭数：4,701,000户上海家庭月收入分布月收入/元5,000-8,0008,000-15,000>15,000初步所需家庭月收入元6XH/020514/SH-DISC(2000GB)从消费者调查及访谈中显示出购房者的决策流程经济考虑地段考虑产品考虑从地段形象、交通、环境、景观及参考性楼盘定立心理价值指标从楼盘小区环境、房型、设计管理等对价位作出调整价格示意图地段1地段2地段3地段4地段5考虑不同地段假设已选定地段37XH/020514/SH-DISC(2000GB)151313上海现时高端楼盘主要集中于数个主要地区平均单价元平方米7,000–9,0009,000–11,000>11,000261716201824222523411510351213821469117109541121115614327166378212119145101488XH/020514/SH-DISC(2000GB)从以上楼盘分布中可发现，高档楼盘主要可归纳为三大类水景风光价值定位黄浦江,苏州河的景观优势传统高尚区历史文化高尚住宅地段旧区新颜邻近CBD，主要商业购物区，城市心脏地带与信虹地块2-3年内状况的可比性信虹地块因周边条件，难以于短期内达至成为高档住宅区的目标案例世茂滨江花园新外滩花园河滨豪圆嘉里华庭鸿艺豪苑东方巴黎中凯城市之光9XH/020514/SH-DISC(2000GB)从消费者看重的地区因素考虑，信虹地块在短期内较适合作为中高档住宅关键购买因素考虑因素二至三年内信虹地块与不同定位地区的竞争力交通发达(19%)周边环境优美(14%)升值潜力高(12%)配套设施(9%)地段层次高(9%)周边开发成熟度(9%)路面交通状况公共交通设施，包括公共汽车、轨道交通(轻轨和地铁)小区周边的环境；人流量、人流素质、绿化、景观周边地区开发规划及前景小区周边配套设施：如商业、餐饮娱乐周边人口教育层次、收入层次周边地区城市规划中高档住宅区高档住宅区低高10XH/020514/SH-DISC(2000GB)潜在竞争争对手定定价跟地地点有一一定规律律台湾华非非明佳捷胜凯润华航七浦东方金马马世茂和泰5,500-6,5006,500-7,5007,500-8,500>10,000发展商自自我估算算售价元/平方方米更高的估计售价只是以地地点作为为考虑条条件，信信虹住宅宅卖价应应在7,500-10,000之间间信虹地块块更高的估计售价11XH/020514/SH-DISC(2000GB)从供应量量考虑，，中高档档价位空空间较大大532419678东方金马华航凯润捷胜明佳和泰台湾华非世茂七浦5,5006,000供应量万平米单价元/平米米6,5007,0007,500>10,000645187328,0008,5006.65.631.724.56.339.69,0009,500较大的市市场空间间912XH/020514/SH-DISC(2000GB)因较大的的市场空空间及地地段形像像于短期期内较难难作出大大幅改变变，中高高档住宅宅定位风风险明显显较高档档为低市场空间间大小低高信虹竞争争力高档高低中市场规模模预估供应应量比较其他他地区比较临近近地块中高档风险13XH/020514/SH-DISC(2000GB)限于信虹虹地块的的状况，，信虹如如果定位位于中高高档，产产品设计计可以参参照市场场标准，，但定位位于高档档则需要要提供最最高标准准的产品品才可能能提高其其竞争力力主要设计计参数容积率绿化率物业管理理装修程度度8,000市场标准准：4.040%开发商自自行管理理毛坯现市场环环境估计计单价元/平方方米12,000市场最高高标准：：3.050%国际性物物业管理理公司如如第一太太平洋戴戴维斯，，仲量联联行等全部装修修中高档高档14XH/020514/SH-DISC(2000GB)总成本卖价***17%其他成本本**销售成本本及税务务土地成本本建筑成本本*净营业额额中高档高档及中中高档定定位盈利利率相差差无几* 包括括大楼建建筑主体体,绿绿地,停停车场场,装装修等**包包括前期期预备成成本,配配套设设施等***以以现时时市场状状况估算算高档16%初步估算算15XH/020514/SH-DISC(2000GB)* 包括括大楼建建筑主体体、绿地地、停车车场、装装修等**包包括前期期预备成成本、配配套设施施等***以以现时时市场状状况估算算总建筑成成本卖价***17%其他成本本**销售成本本及税务务土地成本本建筑成本本*净营业额额中高档地价因容容积率偏偏低而调调高,加加上高高昂的装装修费,高档档定位盈盈利率相相对较低低高档4%估算16XH/020514/SH-DISC(2000GB)高档定位位总体投投资额较较中高档档定位高高，但中中高档总总盈利是是高档的的三倍19%中高档高档210%中高档高档初步估算算投资额百万元盈利百万元17XH/020514/SH-DISC(2000GB)综合回报报及风险险两方面面考虑，，中高档档住宅将将是较适适合信虹虹第一期期发展的的定位回报率高低高低三思后行行安全保险险投资首选选不应考虑虑风险中高档高档18XH/020514/SH-DISC(2000GB)定位分析析应随周周边地区区发展的的逐渐成成熟而不不断调调整每一地块块定位应应重新作作同样的的分析较后期发发展将因因地段周周边发展展及形象象的改变变宜作重重新分析析信虹地块块二期发发展将因因周边环环境改善善而有望望提高定定位50公顷顷内其它它地块，，特别是是沿苏州州河边将将有条件件成为超超豪华住住宅发展展定位分析析过程投资回报报风险市场空间间信虹竞争争力具体定价价需要根根据推出出市场时时间的情情况,房房型及及总价作作出决定定19XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹住宅宅战略定定位可分分成不同同阶段限制条件件分析风险分析析市场研究究信虹竞争争力分析析与不同地地区的竞竞争对手手的对比比潜在邻近近竞争对对手情况况经济效益益分析投资规模模预测盈利率分分析项目档次次定位产品价值值定位营销策略略细分目标标客户群群了解目标标客户对对产品的的需求制定产品品定位户型面积积配套设施施小区规划划原则营销的计计划蓝图图20XH/020514/SH-DISC(2000GB)目标客户户群分析析产品定位位户型比例例配套设施施/物业业管理小区规划划原则21XH/020514/SH-DISC(2000GB)从定量消消费者调调查中作作分析，，有意购购房人士士可分成成四个簇簇群，各各自有不不同的人人口背景景及选择择偏好投资者：：高个人和和家庭收收入31-35岁已婚有孩孩子(三三口之家家)，孩孩子较小小企业管理理人员投资过住住宅地产产高购物和和娱乐消消费高教育程程度高文化教教育支出出“过日子子”族：：中低个人人收入目前住公公房管理人员员或个体体户偏低的购购物消费费高教育程程度都市小资资：中等个人人/家庭庭收入专业/技技术人员员/机关关干部已婚有孩孩子(三三口之家家)，孩孩子较大大重视景观观，滨江江/河景景观高文文化化教教育育支支出出上海海雅雅皮皮：：25-30岁岁低个个人人/家家庭庭收收入入未婚婚和和父父母母住住在在一一起起较多多娱娱乐乐支支出出多娱娱乐乐需需求求22XH/020514/SH-DISC(2000GB)根据据不不同同消消费费人人群群对对信信虹虹的的吸吸引引力力和和信信虹虹对对他他们们的的吸吸引引力力，，我我们们可可以以甄甄别别出出信信虹虹的的目目标标客客户户群群投资资者者为为主主要要的的目目标标人人群群，，都都市市小小资资为为次次要要的的目目标标人人群群，，其其余余两两个个人人群群主主要要受受经经济济能能力力或或信信虹虹项项目目的的成成本本结结构构所所限限，，不不是是该该项项目目的的核核心心目目标标人人群群消费费者者对对信信虹虹的的吸吸引引力力强弱弱强信虹虹对对消消费费者者的的吸吸引引力力都市市小资资投资资者者上海海雅皮皮“过过日日子子””族族资料料来来源源:致致联联公公司司调调查查；；麦麦肯肯锡锡分分析析以独独特特卖卖点点作作针针对对性性推推广广不作作考考虑虑主要要目目标标设设计计需需作作特特别别考考虑虑以现现有有条条件件吸吸引引能能符符合合条条件件的的客客户户23XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹虹项项目目发发展展在在设设计计阶阶段段应应特特别别注注意意目目标标客客户户群群看看重重的的因因素素购房房先先决决条条件件投资者1周周边边环环境境优优美美2升升值值潜潜力力高高交通通发发达达/小小区区配配套套到到位位4地地段段层层次次高高5小小区区环环境境优优美美信虹虹发发展展项项目目可可直直接接控控制制的的条条件件都市小资1交交通通发发达达2物物业业管管理理公公司司好好3价价格格4升升值值潜潜力力高高/小区区配配套套到到位位/周边边设设施施全全面面5地地段段层层次次高高/小区区环环境境优优美美注意意重重点点定价价不不可可过过高高(<10,000元元/平平方方米米)以确确保保升升值值空空间间小区区配配套套设设施施需需配配合合目目标标客客户户要要求求物业业管管理理公公司司选选择择非非常常重重要要小区区环环境境，，如如绿绿化化、、建建筑筑形形态态等等24XH/020514/SH-DISC(2000GB)目标标客客户户群群分分析析产品品定定位位户型型比比例例配套套设设施施/物物业业管管理理小区区规规划划原原则则25XH/020514/SH-DISC(2000GB)根据据中中原原对对高高档档楼楼盘盘客客户户的的需需求求调调查查，，并并以以麦麦肯肯锡锡的的消消费费者者调调查查结结果果作作调调整整,得得出出初初步步的的房房型型比比例例及及面面积积两房三房四房复式户型面积（（平米米）比例30%初步供讨论论两房一一厅一一卫两房两两厅两两卫三房两两厅一一个半半卫(小小房型型）四房两两厅两两卫三房两两厅两两卫四房两两厅两两卫50%12%8%5%25%10%30%8%5%3%90-100115-125160-175190-210210-250100-110资料来来源:中中原地地产;小组组分析析三房两两厅两两卫(更更衣间间）三房两厅两卫卫(更衣间间,工人房房）四房两厅两卫卫175-19010%4%130-145145-160723251142986534189030大约套数1,04626XH/020514/SH-DISC(2000GB)总价方面，100—120万是选择择的峰值，其其次是120—150万万，该价格区区间是高档市市场的主力客客户需求70—80、、80—90、90—100万各区区段的数量接接近，总量较较大，构成总总价需求的第第二梯队150万元以以上的总价区区段也有一定定的市场需求求由于调查样本本楼盘较多的的集中在上海海南区，本项项目实际定位位应弱于该调调查值，本案案的市场主力力总价可确定定为100-120万元元。单价均价价在7,700-8,275元/平平米之间资料来源:中中原地产中原根据现时时市场状况对对总价及单价价作出了评估估27XH/020514/SH-DISC(2000GB)目标客户群分分析产品定位户型比例配套设施/物物业管理小区规划原则则28XH/020514/SH-DISC(2000GB)开发商为购房房者提供装修修套餐，将为为双方带来最最大的灵活性性，信虹应考考虑为其中一一部分单位提提供此服务全毛坯简装修预购单价6,000元/平方米以上上(86)购买房内的装装修类型百分比厨卫装修，其其它毛坯全部装修开发商提供多多种装修套餐餐，装修另费费投资者(87)上海小资(72)资料来源:致致联公司调调查；麦肯锡锡分析29XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹应根据不不同房型，提提供接近消费费者平均值的的装修套餐，，供购房者作作选择10万元以下下10-20万万元总体(89)毛坯房装修预预计金额百分比20-30万万元30万元以上上单价6,000元/平方方米以上两房(26)三房(42)四房(20)16万元平均值13万元18万元18万元资料来源:致致联公司调调查；麦肯锡锡分析30XH/020514/SH-DISC(2000GB)现高档楼盘都都具备智能化化系统，以科科技吸引年青青一代的购房房人士房展会中，大大多数高档楼楼盘都标榜具具备以下设施施宽带上网基本上网是必必备条件，世世茂楼盘更以以“十兆入楼楼，一兆入屋屋”之高速连连接为卖点有线电视/卫卫星电视提供多频道选选择，针对““海归入士””及境外购房房者的要求智能保安系统统IC卡辨识，闭路路电视，指模模门锁等住户内联网内联网为住客客提供会所资资讯、VOD（VideoOnDemand)及网上购物等等服务楼盘设施智能能化为大势所所趋信虹项目应紧紧贴此趋势而而配备此类设设施具体系统的选选择应与物业业管理公司及及此方面的专专家共同研究究挑选31XH/020514/SH-DISC(2000GB)多元化的配套套设施为中高高档楼盘不可可缺少的一部部分五月房展会均均价7,000元/平米米以上楼盘，，宣传将提供供的设施百分比中高档楼盘一一般会所设施施健身房会所餐厅/咖咖啡吧桌球室视听室儿童游乐场本项目必须配配备的设施更高档楼盘会会所设施室内温水/室室外游泳池网球场壁球场室内多功能运运动场桑拿浴室高尔夫球练习习场能作为项目具具差异化的卖卖点应考虑成本、、运作及土地地利用而决定定是否兴建健身房儿童游乐场温水游泳池网球场桑拿浴室室内多功能场场馆壁球场高尔夫球练习习场总数=22个个资料来源:小小组分析32XH/020514/SH-DISC(2000GB)针对儿童的设设施可作特别别卖点，另应应考虑其它特特色设施已婚有小孩或或计划2年内内有小孩的百百分比投资者都市小资目标客户群一一半以上都将将有小孩，会会所设施亦应应特别针对此此点建议与此方面面设计专家合合作，以能提提供益智安全全的儿童游乐乐区作为其中中一个卖点其它特色设施施高尔夫练习场场高尔夫热潮在在高收入/管管理阶层有增增无减，推荐荐练习场、练练习网、甚至至电脑投影模模拟都可作考考虑设施攀石墙于国外流行于于专业人士阶阶层，现有上上海楼盘罕有有的设施会所小型电影影院提供小型影院院给住客租用用，作为住户户家庭/朋友友聚会的场地地，为业主添添一份气派园艺温室一方面作为小小区绿化一部部分，亦为较较年长住户提提供消闲活动动资料来源:致致联公司调调查；麦肯锡锡分析将继续收集国国外楼盘特色色设施以作参参考,以上上海独一无二二的设施作卖卖点33XH/020514/SH-DISC(2000GB)住客停车位数数不必要在太太高水平消费者拥有客客车的百分比比已有车车位数对比单单位数可定在在60%左右右* 以13.5%的年年增长率计算算,13.5%为上上海市过去五五年客车的年年平均增长率率资料来源:致致联公司调调查；上海统统计年鉴;麦麦肯锡分析析单价6,000元/平方方米以上之后七年的预预计增长*初步估算34XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹应考虑聘聘用国际物业业管理公司以以提高楼盘竞竞争力国际物业管理理公司楼盘例子戴德梁行仲量联行第一太平洋戴戴维斯怡高物业文锦大厦丹枫苑晶采名人大厦厦世茂湖滨花园园新外滩花园东方雅苑世茂滨江花园园中凯城市之光光上海五月天荣轩现时为数不少少的高档楼盘盘都聘请国际际性的物业管管理公司作管管理有些楼盘如嘉嘉里华庭，东东方巴黎等，，因发展商拥拥有丰富发展管理理经验、庞大大的资源及良好的品牌，所以能自行行管理楼盘鉴于信虹为新新成立的公司司，应利用国国际管理公司司负责物业管管理以吸取经经验，并以其其品牌提供信信心予消费者者，提高竞争争力选择考虑因素素应包括公司品牌形象象过去管理物业业的素质收费选择应提早开开始，以便公公司为设计提提供意见资料来源:小小组分析35XH/020514/SH-DISC(2000GB)目标客户群分分析产品定位户型比例配套设施/物物业管理小区规划原则则36XH/020514/SH-DISC(2000GB)点式或板式的的选择，主要要应该配合两两个重要条件件对黄浦江及苏苏州河的景观观，特别是高高层单位，更更应是全无遮遮挡的朝南面，以三三房户型为例例，需要一厅厅两房是朝南南的立面用料可以以考虑使用较较特别的材料料，以突出楼楼盘个性。但但也需顾及建筑成本以及环保因素目标客户对于于尊贵的感觉觉要求较高，，故此整体风风格还应体现现出一种豪华华感，可通过过连续的色带带、大拱门、、廊柱等来反反映这种气势势建筑形态古典欧式简洁现代式购买买房房子子的的大大楼楼风风格格百分分比比中式式点式式无所所谓谓建筑筑形形态态百分分比比板式式大部部分分消消费费者者偏偏好好简简洁洁现现代代式式设设计计消费费者者对对点点式式和和板板式式型型偏偏好好分分别别不不大大，，很很大大部部分分都都无无所所谓谓其它它应应考考虑虑因因素素资料料来来源源:致致联联公公司司调调查查；；中中原原地地产产;小小组组分分析析37XH/020514/SH-DISC(2000GB)绿化化、、水水景景及及闹闹中中取取静静、、自自成成一一角角为为消消费费者者普普遍遍希希望望的的小小区区环环境境小区区环环境境规规划划原原则则从消消费费者者调调查查及及市市场场上上热热销销楼楼盘盘可可看看出出，，购购房房人人士士对对小小区区环环境境三三方方面面特特别别看看重重绿化化80%的的消消费费者者认认为为绿绿地地为为小小区区环环境境最最重重要要的的三三个个因因素素之之一一，，高高于于所所有有其其它它因因素素消费者平均均愿意付出出11%的的溢价予有有大型绿地地的楼盘高档楼盘平平均绿化率率为40%以上水景消费者愿意意付平均7-12%的溢价予予水景楼盘盘新楼盘有不不少以亲水水、水岸、、大型人工工湖等作卖卖点闹中取静在消费者定定性调查中中，参加者者一再重复复闹中取静静为他们最最向往的小小区环境不少新楼盘盘都在小区区提供人车车分流的设设计小区绿化面面积应尽量量扩大绿化概念可可延伸至整整个楼盘，，都市立体体花园受绝绝大部分消消费者（94%）的的欢迎建筑用料应应多采用自自然材料，，如木、石石等，以配配合整个楼楼盘自然绿绿化的基调调房型布置应应尽量提供供苏州河/黄浦江的的景观小区内应配配置水池、、小河等为为低层住房房提供景观观可参考苏州州园林如何何利用小面面积仍能提提供水景风风光由于住宅区区两旁都将将为商业区区，需设法法作有效的的人流，噪噪音等分隔隔，令小区区相对的独独立，自成成一角利用水池、、小河作分分隔是其中中一个可考考虑的方案案考虑如何在在小区实施施人车分流流，如地下下停车场等等资料来源: 致联公公司调查；；麦肯锡分分析38XH/020514/SH-DISC(2000GB)BACK-UP39XH/020514/SH-DISC(2000GB)经济环境和和政府政策策的影响将将会继续推推动住宅需需求的平稳稳增长对于高档住住宅的需求将继续续平稳增长长宏观经济将将继续增长长，上海市市人均GDP在未来五年年内预计将将以10%左右的速度度增长上海市人均均可支配收收入在过去去5年内，，以平均10%的速度递增增，预计增增长将持续续上海市政府府吸引内地地人才和投投资的政策策，使近年年外地在沪沪注册公司司的数量和和资金以高高速增长，，2001年上半年年比同期数数量增加35%，资资金增加19%从政策上，，政府更加加鼓励经济济型(4,000-5,000元/平平米)的住住宅开发由于政府调调低住房贷贷款利率(如20年年贷款利率率从97年年的12.28降至现在的的5.04%)，同时由于缺缺乏其它投投资途径，，越来越多多的消费者者把房地产产作为最佳佳投资项途途径40XH/020514/SH-DISC(2000GB)消费者在选选择房子时时地段因素素是首要条条件，其它它因素也有有其重要性性，但为较较后期的考考虑交通发达周边环境优优美升值潜力高高小区配套到到位周边设施全全面地段层次高高户型设计好好价格小区环境优优美物业管理公公司好发展商有信信誉周边开发成成熟靠近亲朋好好友易于出租熟悉环境景观市中心附近中/小小学校好%认为是最最先决的条条件%重要性评评分为9+10建筑设计资料来源: 致联公公司调查；；麦肯锡分分析基数=343地段因素41XH/020514/SH-DISC(2000GB)信虹项目应应该对投资资者有相当当大的吸引引力，同时时，他们的的高收入水水平也使其其成为信虹虹所感兴趣趣的必然人人群投资者重要要性评分高高于平均百百分点升值潜力市中心地段层次高高建筑设设计周边环环境优优美靠近亲亲朋好好友加权数数信虹表表现得分24232213135729222521315269xxxxxx======信虹对投资者的吸引力投资者对信虹的吸引力投资者者为高高家庭庭收入入，高高个人人收入入，高高消费费人群群，平平均家家庭月月收入入：13,856人人民币币，其其中75%在10,000人人民币币/月月以上上投资者者吸引引力资料来来源:致致联公公司调调查；；麦肯肯锡分分析最优最劣42XH/020514/SH-DISC(2000GB)未来发发展成成熟的的信虹虹项目目及虹虹口周周边会会是都都市小小资向向往的的理想想居所所，关关键是是要说说服他他们相相信未未来都市小小资重重要性性评分分高于于平均均百分分点加权数数信虹表表现得分179信虹对都市小资的吸引力都市小资对信虹的吸引力都市小小资为为中高高家庭庭收入入，中中高个个人收收入人人群，，平均均家庭庭月收收入为为12,389元人人民币币(70%在10,000以以上)都市小小资吸吸引力力资料来来源:致致联公公司调调查；；麦肯肯锡分分析最优最劣熟悉的的环境境周边开开发成成熟景观交通发发达附近中中/小小学好好发展商商信誉誉3129121288622936122416xxxxxx======43XH/020514/SH-DISC(2000GB)“过日日子””族讲讲究生生活，，方方方面面面要求求最多多，而而且很很多都都是信信虹可可以努努力做做好的的，但但问题题在于于他们们的收收入可可能是是瓶颈颈“过日日子””族重重要性性评分分高于于平均均百分分点加权数数信虹表表现得分282“过日日子””族为为中低低家庭庭收入入，中中低个个人收收入人人群，，平均均家庭庭月收收入为为11,945元人人民币币(62%在10,000元元以上上)“过日日子””族吸吸引力力资料来来源:致致联公公司调调查；；麦肯肯锡分分析最优最劣信虹对“过日子”族的吸引力“过日子”族对信虹的吸引力小区环环境优优美小区配配套到到位易于出出租物业管管理公公司好好周边环环境优优美周边设设施全全面升值潜潜力发展商商信誉誉附近中中/小小学好好xxxxxx34151010108833xxx=========136452030108246344XH/020514/SH-DISC(2000GB)上海雅雅皮是是年轻轻一族族，目目前多多数还还是心心有余余而力力不足足上海雅雅皮重重要性性评分分高于于平均均百分分点加权数数信虹表表现得分240信虹对上海雅皮的吸引力上海雅皮对信虹的吸引力上海雅雅皮为为低个个人、、低家家庭收收入人人群，，平均均家庭庭月收收入为为11,801元人人民币币(仅仅47%在在10,000以上上)上海雅雅皮吸吸引力力资料来来源:致致联公公司调调查；；麦肯肯锡分分析最优最劣xxxxx=====物业管管理公公司好好价格格户型型设设计计好好发展展商商信信誉誉景观观45231895135072181545XH/020514/SH-DISC(2000GB)较高高平平均均收收入入令令““投投资资者者””及及““都都市市小小资资””更更愿愿意意购购买买较较高高价价的的房房子子投资资者者都市市小小资资“过过日日子子””族族上海雅皮计划购买房子子的平均单价价元/平方米计划购买房子子的平均总价价万元46XH/020514/SH-DISC(2000GB)计划购买房子子单价在6,000元/平方米以上上的百分比计划购买房子子总价在80万元以上的的百分比计划购买高单单价或高总价价的客户，也也以以上两族族为多投资者都市小资“过日子”族族上海雅皮47XH/020514/SH-DISC(2000GB)两房和三房同同为最受欢迎迎的房型所有样本购房者对房型型的选择百分比一房两房三房四房四房以上复式资料来源:致致联公司调调查；麦肯锡锡分析48XH/020514/SH-DISC(2000GB)高单价购房人人士对三房房房型需求最大大单价