长沙市房地产市场课件

长沙市房地产市场研究报告长沙市房地产市场研究报告长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙经济与房地产业的高关联度(产业总值重要组成部分）在本次报告的第一部分中，我们已经通过产业结构分析已经发现长沙房地产行业是长沙经济总值的重要贡献者房地产业是第二产业总值贡献的25%左右，第三产业总值贡献的15%左右长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙经济与房地产业的高关联2长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙经济与房地产业的高关联度(投资主要构成部分）长沙房地产行业是也是长沙投资的重要贡献者08年房地产投资总额469.5亿元，固定资产投资总额1873.33亿元自04年起，长沙房地产投资总额在固定资产投资总额中占25-30%比重2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产投资占固定资产投资的比例22.56%24.76%29.72%32.40%27.88%28.58%25.06%长沙市历年固定资产投资与房地产投资趋势长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙经济与房地产业的高关联3长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙各区的固定资产投资都主要依靠房地产投资拉动长沙各区固定资产投资业主要依靠房地产投资拉动依赖严重区域：天心、岳麓、开福区，房地产投资占固定资产投资总额30%以上其他区域平均在25%左右长沙市各区固定资产投资总额与房地产投资总额关系长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙各区的固定资产投资都主4长沙房地产政策受产业、投资高依存度影响，长沙市房地产政策表现出对市场明显保护倾向长沙房地产政策特征：1、托市：市场发展期阶段，倾向于用规划利好等方式主动吸引外部投资，推高楼市2、救市：市场调整期阶段，倾向于用各种可行手段促进楼市回暖9.27新政10.22新政06年44万平米/月07年60万平米/月08年40万平米/月救市：长沙政府鼓励刚性需求释放托市：长沙政府加大规划吸引力主动吸引外地投资者进入长沙房地产政策受产业、投资高依存度影响，长沙市房地产政策表现5长沙房地产政策近期政策解读：货币补贴+棚户区改造——

政府大力度推动刚性需求释放主动救市时间政策措施主要内容2008.7.21经济适用房货币化补贴政策

经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴2008.7.21加快棚户区改造2009年长沙市将投资166亿元，启动33个棚户区改造。棚户区改造面积达200万平方米，涉及居民5万户。被拆迁人按国家有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。2008.11.25通过减税让利缓解开发企业资金压力规划报建、施工报建交纳的各种费用延至商品房预（销）售环节统一收取，住宅专项维修资金延至办理商品房交付手续时收取；适当调整房地产开发企业所得税的核定征收率，开发企业土地增值税试行核定征收2008.11.25通过调税措施刺激住房消费

个人首次购买普通住房，契税税率统一下调至１％；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税；个人将购买超过２年的普通住房对外销售的，免征营业税，下调个人所得税附征率；个人将购买超过２年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的余额征收营业税；对个人出租房屋，均按综合税率简易征收……2008.11.25对住房公积金贷款政策进行调整首付房款比例最低可调整为２０％，贷款最高金额可达４０万元，贷款最长期限可延至３０年2009年初公布大规模棚户区改造计划自09年起，配合长沙长株潭一体化及大河西先导区城市建设的需要，加快棚户区改造，09年预计拆迁5万人，拆迁面积达200万平米。2009年初购房补贴、子女入学、解决户口湖南省各市州全民置业总动员；长沙县春季购房节，购房每套补贴1-2万；开福区春日百日购房，补贴1-3万；“宜居雨花，亿元回馈”——雨花区推出购房最高享受8万元政府补贴、子女优先就近入学、入户全程代办服务全国地方政府已出台的救市政策中，长沙政府的救市力度名列前茅长沙房地产政策近期政策解读：货币补贴+棚户区改造——

政府大6长沙房地产政策近期政策深读：货币补贴全面释放——经济适用房补贴+各区政府补贴+联名开发商补贴政策名称实施区域具体内容经适房补贴长沙市低收入无房家庭每户8万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户中享受经济适用住房货币补贴的每户5万元。购房补贴开福区单套商品房建筑面积在130平方米以上（含130平方米），给予每套30000元购房补贴；单套商品房建筑面积在130平方米以下，给予每套2万元购房补贴

雨花区购房补贴将依据商品房单套建筑面积大小（100㎡以下、100～144㎡、144～180㎡、180～300㎡、300㎡以上）分为5档，每套分别补贴1万、2万、3万、5万和8万元。；还可享受子女就近入学和购房入户政策。岳麓区购买单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）的商品房，给予每套1.5万元购房补贴和1200元契税补贴；购买单套建筑面积在120平方米至180平方米（含180平方米）的商品房，给予每套3万元购房补贴和2000元契税补贴；购买单套建筑面积180平方米以上的商品房，给予每套5万元购房补贴和3000元契税补贴。长沙县在长沙县范围内指定楼盘购买商品住房的购房者，所购商品房单套建筑面积小于100平方米的，每套补贴现金1万元；单套建筑面积在100-144平方米之间的，每套补贴现金2万元；该项优惠不受购房套数限制。购房消费券长沙市3月面向在长沙购房置业的消费者发放购房消费券，实行实名制申领，拟计划发行1亿元。首批发送4000万元，单个消费者可申请2万元。五一房交会期间发5亿元购房消费券，每张面值金额为5000元，每位购房者可免费领取10张，购房时最高可充抵5万元的房款。

长沙房地产政策近期政策深读：货币补贴全面释放——经济适用房补7长沙房地产政策近期政策深读：棚户区改造——年均投入160亿，累计改造面积约640万平米棚户区拆迁：

2009年长沙市将投资166亿元，启动33个棚户区改造。棚户区改造面积达200万平米，涉及居民5万户。拆迁棚户区（个）总投资（万元）拆迁面积（平米）拆迁计划投资（万元）2009年3310323400200880716636462010年235084800148478912943362011年5152306002877035140370409-10年长沙棚户区改造计划：长沙房地产政策近期政策深读：棚户区改造——年均投入160亿，8附表：2009年长沙棚户区改造项目区域项目名称拆迁面积（平米）拆迁计划投资（万元）芙蓉区东牌楼棚户区改造项目405000466000朝阳一村整体改造项目燕山街棚改项目伟晖国际棚改项目丰盛时代广场（黄泥街）项目丰泉古井棚改项目（嘉鸿广场）岳麓区滨江新城400000240000桐梓坡大板房改造项目开福区火车站棚改项目500000385100中山西路棚改项目湘春西入口项目才子佳苑项目潘家坪路项目区域项目名称拆迁面积（平米）拆迁计划投资（万元）雨花区湖橡棚改项目312807232546赤岗冲棚改项目长沙一汽棚改项目梓园路277号棚改项目小林子冲棚改项目华狮啤酒厂及宿舍棚改项目长城信息及职工宿舍煤建公司宿舍及单位废旧长房长沙水泵厂长沙建筑机械厂宿舍原长沙锁厂、省建六公司省纺织机械厂自然村棚改项目高桥樟水坝干休所附表：2009年长沙棚户区改造项目区项目名称拆迁面积拆迁计划9长沙城市概况：行政划分—市区面积约556平方公里，下辖5区3县1市5007【市区面积】：长沙总面积9897.54平方公里，市区面积556.33平方公里，市区建成面积186平方千米【行政区域划分】长沙现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5区和长沙、望城、宁乡5县及浏阳市长沙城市概况市区芙蓉天心雨花岳麓开福面积42.873.64114.1145188县(市）望城宁乡长沙浏阳面积13612906605007望城县长沙县宁乡县岳麓区开福区芙蓉区雨花区天心区浏阳市长沙城市概况：行政划分—市区面积约556平方公里，下辖5区310长沙城市概况人口构成：总人口658.56万，增长缓慢2008年长沙人口总量达到658.56万人人口增长速度从06年开始减缓，人口数量稳定增加长沙历年人口总量增长图长沙城市概况人口构成：总人口658.56万，增长缓慢200811长沙城市概况人口构成——各区人口密度分布：老城区芙蓉区密度最高，岳麓、开福面积大人口密度低长沙08年各区人口密度图2008年长沙各区人口密度特征：老城区芙蓉区人口密度最高，平均1平方公里有1万人其次是天心、雨花区，平均1平方公里有5718、4571人岳麓、开福区地大人少，人口密度相对最低，只有2972、2213人

芙蓉天心雨花岳麓开福望城宁乡长沙面积（平方公里）42.873.64114.11451881361290660人口总量（万人）44.7442.1152.1543.141.672134.4915人口密度（万/平方公里）1.0453270.5718360.4570550.2972410.2212770.0529020.046280.25长沙城市概况人口构成——各区人口密度分布：老城区芙蓉区密度最12到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》1、地理和交通区位优势；2、显著的综合实力和较强的增长潜力；3、密集的科教和智力资源；4、产业基础雄厚，具有承接国内外产业转移优势；5、是我国重要农业基地；6、市场发达，具有推进市场资源优化配置的良好基础

长株潭城市群将成为中部经济圈举足轻重，在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一六大突出优势助推长株潭城市群起飞：13长沙城市地位到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，413长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的”极核“。长沙城市地位作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的中心吸引力将进一步增强长沙——中心以配套与城市环境为核心竞争力湘潭、株洲——产业中心冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后向心力的产生长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务14长沙城区发展现状：单核中心仍未打破，城市商业、商务中心聚集区域固定芙蓉路韶山路人民路劳动路五一大道沿线：五一广场为核心，五一大道为主轴，商业带动的商务氛聚集芙蓉路沿线：芙蓉路为轴线，以金融证券等金融行业为鲜明特韶山路沿线：五星级酒店+高档写字楼五一路五一商圈：黄兴路为核心干道的由大型百货、商铺组成的长沙最集中的商圈东塘商圈：韶山路沿线大型百货+通讯、电器类专业市场集中区域长沙城市服务功能中心当前仍集中在芙蓉区和雨花区的老城区主要集中在五一大道、韶山路、芙蓉路三条城市主干道围和区域内长沙城市发展现状长沙城区发展现状：单核中心仍未打破，城市商业、商务中心聚集区15为推动长沙城市发展快速发展，长沙规划指向明确，由单核进入多核发展长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成长沙城市发展规划为推动长沙城市发展快速发展，长沙规划指向明确，由单核进入多核16随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环全向扩张市民观点“现在的长沙比以前大多了”市府西移省府南迁新河三角洲崛起东：东部体育新城、金鹰星沙板块兼并长沙县南：省府南迁，大量土地供应西：市府西移，岳麓资源、人文并举北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造东部体育新城长沙城市发展规划随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往17长沙整体交通规划配合城区扩散，交通系统构筑大长沙一体化：主要依靠地铁系统劳动路大桥的修建已列入2007年政府重点工程建设；新规划15年内14条过江隧道轨道交通的规划实施将极大改善长沙整体格局，湘江不再成为城市发展的障碍；交通瓶颈的打破，商脉人气的流动与共享加速；长沙轨道交通将彻底颠覆城市生活方式及思维方式的变革，改变人们的居住与置业理念，刷新城市商业、文化、娱乐布局。省委星沙商圈马坡岭商圈黎托商圈红星商圈溁湾镇商圈观沙岭商圈望城坡商圈金星街区滨江新城东塘商圈二号线（2007-2012）三号线（2015-2020）一号线（2009-2014）火车站商圈新河三角洲劳动路大桥省政府市政府伍家岭商圈五一路商圈当前计划：2015年长沙地铁2号线通车长沙整体交通规划配合城区扩散，交通系统构筑大长沙一体化：主要18各区域未来发展评估判断未来长沙发展的城市主方向与重点区域：长沙规划特点：东南西北四个方向全面开花，新城、新区都有问题：但不可能所有的新城，新区都是长沙投入的主方向，因此我们需要对长沙各个方向的主要区域未来的发展趋势进行判断区域建设现状规划重点区域市中心建设现状基本成形芙蓉区CBD、南湖新城向北城市建设新兴地带新河三角洲向东环线以东城市建设新兴地带武广新城向西荣湾镇以外均为城市建设新兴区域市府、滨江新城、梅溪湖、麓谷科技新城向南城市建设新兴区域省府、暮云组团各区域未来发展评估判断未来长沙发展的城市主方向与重点区域：长19芙蓉CBD中心区长沙CBD规划具体范围：东起韶山路，南临人民路，北接八一路-中山路，以五一路为东西轴线，以芙蓉路为南北轴线，形成以芙蓉绿化广场为中心的“金十字”，总规划面积为2.7平方公里的区域。这里是交通、技术条件和地方传统因素综合形成的长沙市中心区位各区域未来发展评估市中心：城市功能更新——CBD规划：将侧重以发展商业、商务为主芙蓉CBD中心区长沙CBD规划具体范围：东起韶山路，南临人民20市中心：城市功能更新——南湖新城：拆迁升级居住环境各区域未来发展评估南湖新城范围：北起解放西路、南至二环线、东起书院路、西至湘江风光带，总面积9.42平方公里。老城改造：长沙市沿江最大的棚户区，中间还有火葬场、军用机场、经济效益差的老厂等拆迁后定位：宜居滨江区。一带（湘江风光带）四区（滨江山水居住区、滨江商务区、高档公寓区、酒店金融区）4567891011131214151617181909-10年重点拆迁推进区域：受限城市核心地段，拆迁成本高，未来地价注定昂贵市中心：城市功能更新——南湖新城：拆迁升级居住环境各区域未来21体育新城规划：集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体的新城区。占地3.29平方公里该区域体育区占12％，公园休闲区占14％，经营商贸区占4％，居住区占31％，拆迁安置区占10％，配套设施占29％。居住环境舒适武广新城规划：在体育新城的基础上，规划进一步扩张，占地100平方公里，核心区域为火车站周围8平方公里内。定位中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心各区域未来发展评估东部：武广+体育新城——环境配套到位，但片区启动需待武广新客站投入使用新客站2010年后武广新客站投入后：该区域才将摆脱当前尴尬，切实步入发展期体育新城规划：集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体22北部：新河三角洲——两馆一厅，未来长沙副中心，文化中心和城市名片（RBD）新河三角洲位于市区北端开福区，东起石油库铁路专线，南到五水厂、西临湘江东岸，北靠浏阳河南岸，为两河交汇处。土地面积200.35公顷左右。新河三角洲规划以住宅居住区为主，在两馆一厅的带动下打造城北的新兴住宅片区各区域未来发展评估商业服务区：位于该区中部，以商业服务为主，布置各类商业服务设施，文化娱乐设施以满足该区住户日常生活需求，方便购物、娱乐。多、高层住宅区：多层与高层住宅高低错落、有秩序有变化的布置，形成高低层、主次的空间关系，不仅使该区整体形成有机的风格形式，更使湘江风光得到有序的延伸。滨江文化园区两馆一厅06年8月底开工，当前主体工程接近封底，预计09年底-10年对公众开放北部：新河三角洲——两馆一厅，未来长沙副中心，文化中心和城市23各区域未来发展评估市中心、东部武广新城、北部新河三角洲从规划角度来看：非城市发展主方向1、市中心—城市更新区域：商务、商业功能进一步聚集&高端居住2、东部武广新城—节点式城市新区：依托武广新客站，未来商服+住宅新区3、北部新河三角洲—节点式城市新区：依托两馆一厅，未来住宅新区备注：节点式城市新区：依托区域内某个重要规划点发展，但并非城市发展的核心重点各区域未来发展评估市中心、东部武广新城、北部新河三角洲从规划24南部：长沙城市发展主方向——长株潭城市群融合发展的大方向河西:城市内部空间扩展方向，但与河东始终相对独立武广新城：火车站带动的相对独立发展一体化融城，省府驱动，城市主要发展方向城北中心区暮云省府新河三角洲：城市功能差异化的副中心各区域未来发展评估南部：长沙城市发展主方向——长株潭城市群融合发展的大方向河西25各区域未来发展评估省府——省政府南迁催生的新兴片区，行政中心带动的综合性城区，未来长株潭中心省府04年南迁，带动周边区域交通、服务性配套（学校、公共开放场馆、教育、医疗、公园）快速发展在省府南迁和长株潭城市群发展的趋势下，南部定位天心生态新城，一心（省级行政中心）两轴（芙蓉南路&湘府路文化产业发展轴）三园区（生态产业园、生态居住园、生态休闲园）受省府影响，规划起点高，城市环境良好，是当前长沙最具有号召力和影响力的新城区域省政府行政区域公共配套集中区域2004年起启动，政府投入倾斜区域当前省府已投入使用，周边住宅，产业陆续汇集中各区域未来发展评估省府——省政府南迁催生的新兴片区，行政中心26湘府文化公园年底开园；三馆一中心预计09年将陆续完工并对社会开放；长沙大道已延伸至暮云区域；长沙理工新校区三期已入住。2007年2008年2009年2010年湘府文化公园省地质博物馆省群众艺术馆省科技馆长沙理工大学新校区省青少年活动中心长沙大道各区域未来发展评估省府——政府投入相对倾斜，城市公共配套09-10年将陆续到位公共配套（三馆一中心）配套高于新河三角洲（两馆一厅）湘府文化公园年底开园；2007年2008年2009年201027各区域未来发展评估暮云——响应长株潭一体化概念县政府主动出击打造的新兴板块暮云组团位于107国道以东、京珠高速以西、三环线以南、四环线以北，规划面积30平方公里定位长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的２１世纪人与自然和谐发展的新型生态城。北部火星大道两侧以科技、教育项目为中部芙蓉南路两厢以房地产开发、生态旅游和第三产业项目为主南部为暮云工业园，市级工业园，规划面积10平方公里，当前百家企业，大型企业主要有3家，伊莱克斯、南托、正大生态绿地工业园区高尚住宅中信新城生态动物园长沙理工政府投资力度弱，主要依靠开发商（中信新城）自行区域运营各区域未来发展评估暮云——响应长株潭一体化概念县政府主动出击28各区域未来发展评估南部省府、暮云从规划角度来看：长株潭城市群发展主方向1、省府—城市（群）新中心：综合城市功能，辐射长株潭2、暮云—城市（群）节点式城市新区：依托中信新城自身城市运营发展各区域未来发展评估南部省府、暮云从规划角度来看：长株潭城市群29各区域未来发展评估西部：08年起规划的大河西先导区（岳麓区）成为长沙新的热点规划话题大河西先导区总体功能定位为“四区一极”。“四区”即两型社会的示范区，高新产业的集聚区，城乡统筹的样板区，适宜人居的新城区。“一极”即支撑发展的增长极。大河西建设刚刚起步，当前正处于概念规划设计及基础建设（交通+基础配套）大河西先导区建设将以产业建设、生态建设、基础设施建设、示范区建设等为建设重点，其中，将力争三年内投入300亿－500亿元，着力构建现代综合交通运输体系，健全水、电、气、信等基础设施。2007年，岳麓区铺排的重点建设项目达100多个，投资规模超200亿元，占长沙市全市投资的近一半长沙市政府当前投资热点，主要集中在交通和拆迁两大块，具体规划尚未明确各区域未来发展评估西部：08年起规划的大河西先导区（岳麓区）30各区域未来发展评估西部：大河西先导区建设当前主要集中于市府和滨江新城两个城市功能核心梅溪湖岳麓山溁湾镇商圈麓山国际商区滨江新城市政府金星国际街区望城坡商圈商业街西湖文化园麓谷公园宜居公园王陵公园金星居住区八方生态公园麓谷居住区市府居住区片区功能划分市府政务中心滨江新城集观光休闲、商业贸易、高档住宅等功能为一体的多功能城市核心区滨江居住区各区域未来发展评估西部：大河西先导区建设当前主要集中于市府和31各区域未来发展评估市府：政府01年迁入，城市环境良好，但整体仍缺乏人气金星北路枫林二路市府周边金星中路当前市府区域仍主要以行政办公设施与新兴住宅建设区为主，有城市的面貌，但没有城市的繁华原因分析1：市府单纯靠行政设施启动，难以其他人群造成吸引力，而且市府吸引力不如省府原因分析2、市府搬迁引发的公务员人口仍习惯性居住在河东（市政府公房八方小区入住率30%左右），未对区域居住氛围增加做出贡献各区域未来发展评估市府：政府01年迁入，城市环境良好，但整体32各区域未来发展评估滨江新城：先导区多功能城市核心区、沿江城市名片按照引领长沙发展、打造城市名片的要求，滨江新城的建设定位为长沙的城市核心区，即初步定位为集观光休闲、商业贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。今后，这一区域将集中城市最优势的文化资源，聚集城市最高端的商业商务活动，反映城市最高尚的休闲文化生活，营造最佳人居环境，将滨江新城打造成为长沙的城市地标。当前仍在拆迁过程中：预计仍需3-5年后城市意向初步形成各区域未来发展评估滨江新城：先导区多功能城市核心区、沿江城市33梅溪湖片区总面积23平方公里，此次开发的核心区域占地10168亩按照“未来河西城市中心”的定位和“两型社会”的理念，将其初步建设成为放大智力资源的园区、对外开放的平台、国际会议会展中心、金融后援基地和文化旅游新区。并沿湖建成高起点、高水平、具有国际视野的创新科技园。各区域未来发展评估梅溪湖：另一个先导区规划城市中心，产业+旅游为主的生态园区当前规划尚未落实，拆迁年中陆续开始，政府具体投资计划尚未公布细节暂定规划梅溪湖片区总面积23平方公里，此次开发的核心区域占地101634潇湘大道2009年及以前2009-20202020及以后金洲大道

潇湘大道中段

大学城及各类学校生态公园中国银行,建设银行,信用合作社

地铁1号线、2A线和3号线

各类餐饮娱乐、金融证券商业和生活配套更加完善地铁1、2A线和3号线延伸线商业广场、国际商贸中心

动路湘江隧道4号线工程和1A、2B支线

潇湘南大道第一段

湘江风光带

、五大园区各区域未来发展评估预计河西先导区的几个城市核心区域仍需5-10年的发展时间河西城市核心区域快速发展与长沙东西交通壁垒打破密切相关（地铁、过江隧道），尤其是地铁开通更为重要地铁当前动态：09年开始勘探,15年通车潇湘大道2009年及以前2009-20202020及以后金洲35各区域未来发展评估麓谷：先导区核心产业园区，已发展8年，长沙工业总产值集中贡献区域之一1、麓谷科技新城于2000年2月开工建设，规划面积约80平方公里，现已形成了10平方公里开发规模2、目前核心区及周边以聚集高科技企业400余家，在建企业100余家，预计500亿规模3、当前园区人数约9.6万人，预计近3年内科研/管理人员超过2万名，产业工人10万人支柱产业代表型企业电子信息业日立电器、创智集团、湘邮科技、湘计算机、信息集团、威胜电子、苏博泰克、中科软件、三辰影库、拓维信息等先进制造业中联重科、远大空调、华泰重工、中标实业、凯瑞重工、湖大海捷、湘电东洋、通发科技、深湘通用、金岭机床等生物医药业九芝堂、双鹤医药、中和制药、泰宝制药、康普制药、方盛制药、安淳科技、德康制药、国华医药等新材料业金瑞科技、杉杉新材料、湖南海利、远大铃木、科力丰新能源、晶鑫科技、大陶科技、华菱光远等当前发展仍以产业发展为主，07年总产值880亿元，但仍主要以中小型企业为主。各区域未来发展评估麓谷：先导区核心产业园区，已发展8年，长沙36各区域未来发展评估河西市府、滨江新城、梅溪湖、麓谷从规划角度来看：长沙城市发展主方向1、市府—城市行政新中心：单一行政功能2、滨江新城—城市新中心：多功能城市核心区3、梅溪湖—城市新中心：产业+旅游生态园区，规划尚未完全落实4、麓谷科技新城—城市产业中心：产业为主，功能单一各区域未来发展评估河西市府、滨江新城、梅溪湖、麓谷从规划角度37第四篇长沙土地市场研究第四篇38全市土地供应量06-08年土地供应状况未来土地供给量规划与预测2.土地交易及典型案例分析（视实际情况调整）各区土地成交价格研究典型土地出让案例研究3.土地市场参与者研究a)参与者主体结构分析b)参与者特征分析研究内容：全市土地供应量研究内容：39全市土地供应情况受房地产市场转冷影响，长沙08年土地供应量大幅度下降2008年土地市场供应量为569.08万平米（工业用地除外），与2007年相比，减少39.07%2008年房地产市场转冷从下半年开始，交易宗数、出让面积急转直下，与房地产市场反应同步长沙06-07年土地供应总量全市土地供应情况受房地产市场转冷影响，长沙08年土地供应量大40长沙近年土地供应特征：1、容积率持续走高，节地思路明确全市土地供应情况2005-2008年供应土地容积率分析，从平均2.12的容积率一路提升，当前已达到2008年3.7的高容积率。政府供应土地节地集约化发展思路明确，未来供应土地也将以3.5以上的高容积率为主长沙近年土地供应特征：1、容积率持续走高，节地思路明确全市土41长沙近年土地供应特征：2、10万平米以上规模社区用地供应为主全市土地供应情况从宗数来看，以5万平米以下的小规模用地最多从面积来看，10万以上社区规模用地供应的总建面占六成以上比例长沙近年土地供应特征：2、10万平米以上规模社区用地供应为主42全市土地供应情况长沙近年土地供应特征：3、土地供应以郊区（二环至三环之间）供应为主2008年土地供应区间以二环至三环之间为主，供应量占61.1%2008年，二环内供应量仅占5.9%，同比下降6.1个百分点；二环至三环之间土地占据大比例，供应量占61.1%，同比下降13.9个百分点；三环以外土地供应量也有所增加，供应量占到33%，同比增加20个百分点土地供应向外扩散现象明显，三环外供应量淡市中大比例增加全市土地供应情况长沙近年土地供应特征：3、土地供应以郊区（二43全市土地供应情况长沙近年土地供应特征：4、土地供应以岳麓区、雨花区比重较大，各占约三成2008年土地供应区域中岳麓区、雨花区比重较大，分别占到32.37%、31.6%2008年，开福区供应约占全市供应12.63%，同比下降7个百分点；天心区占全市供应量3.71%，同比下降10个百分点；雨花区占全市供应量31.60%，同比上涨5个百分点；岳麓区占全市供应量32.37%，同比上涨4个百分点；芙蓉区占全市供应量5%，同比下降1个百分点天心、开福土地供应量进一步回落，当前主要集中在岳麓和雨花全市土地供应情况长沙近年土地供应特征：4、土地供应以岳麓区、44全市土地供应情况长沙近年土地供应特征小结及未来土地供应预测长沙近年土地供应特征小结：1、容积率增高，土地单宗面积变大2、供应区域向郊区扩散，当前岳麓区、雨花区成为主要供应区域3、隐形供应大，政府二环-三环内实际可出让土地有限长沙未来土地供应特征预测：1、以3.5以上容积率为主2、以郊区大宗面积供应为主3、二环以外为主，三环外增多4、政府能提供的新地供应主要集中在雨花区全市土地供应情况长沙近年土地供应特征小结及未来土地供应预测长45【2008年各月份土地成交面积趋势图】全市土地交易分析06年起长沙土地交易价量快速上升，直到08年下半年起开始，价量随市场转冷回落从04年到08年，长沙土地单价上涨2.2倍。08年土地单价同比07年下降7.3%。04—07年年长沙房地产市场一直呈现上涨趋势，尤其是07年上涨幅度达到121.25%08年成交地价则开始下降，土地需求量大幅减少，而供给量也有所萎缩，土地价格随之回落。【2008年各月份土地成交面积趋势图】全市土地交易分析06年46由于07年房地产市场发展过热，故地价飙升，地王频出，溢价水平达到历年最高，07年地价成交水平已经超出长沙市场合理增长水平。08年虽然成交价格较06、05年均大幅上涨，但溢价水平却是历年最低，表明开发商拿地态度相当谨慎。全市土地交易分析08开发商拿地态度相当谨慎，尽量控制土地成本，土地成交溢价回落由于07年房地产市场发展过热，故地价飙升，地王频出，溢价水平47成交土地综合容积率区间为2.24-4.75，其中中心板块最高为4.75，河西最低为2.24未来土地开发将以小高层高层为主，其他物业特别是别墅物业将逐步稀少，容积率区间集中分布在2-4之间中心城区物业形态单一，高容积率物业集中全市土地交易分析成交土地特征分析：1、容积率2.24-5.75之间，平均容积率约3，以高层小高层物业为主成交土地综合容积率区间为2.24-4.75，其中中心板块最高4808年长沙土地成交125块，其中50亩以下小地块达到90块之多，51-100亩地块成交14宗，101-500亩地块成交19宗，500亩以上地块成交2宗08年土地成交以50亩以下小幅地块为主，未来土地开发以中小规模集约开发为主，显示未来房地产大盘开发减少不同规模成交地块宗数

50亩以下地块51-100亩地块101-500亩地块500亩以上地块合计中心板块（河东二环内）151

16东城1333

19南城1962

27北城1314

18河西1818229星沙1222

16合计9014192125全市土地交易分析成交土地特征分析：2、成交地块以50亩以下小幅地块为主08年长沙土地成交125块，其中50亩以下小地块达到90块之49城市持续四面扩张，中心城区土地成交量小，土地成交集中在河西，其他周边区域土地成交以南城、东城较多。中心城区土地成交最少，成交量为154亩，河西成交量最大为3826亩，东城和南城土地成交均超过1000亩数据来源：长沙市国土资源局。以上数据不含工业用地全市土地交易分析成交土地特征分析：3、成交地块以环线外区为主，主要集中在河西区域城市持续四面扩张，中心城区土地成交量小，土地成交集中在河西，50全市土地交易分析成交土地特征分析：4、中心城区地价由于稀缺继续走高，河西、星沙价格洼地中心板块成交均价远远高于其它板块，达到568.87万/亩；东、西、北城地价相差不远，基本在100-160万/亩之间；河西与星沙地价相对偏低，是长沙当前的地价低洼地区。全市土地交易分析成交土地特征分析：4、中心城区地价由于稀缺继5108年岳麓区土地成交量为1965亩，为长沙市土地成交量最大的区域；其次为雨花区，土地成交1922亩；望城县土地成交1861亩，占据第三位。从各区域土地成交量对比可以看出，两型社会大河西战略、长株潭融城规划，对土地市场的导向作用明显，未来土地开发热点区域为南城、河西。数据来源：长沙市国土资源局。以上数据不含工业用地全市土地交易分析成交土地特征分析：5、从行政分区来看，土地成交主要集中在岳麓区、雨花区和望城融城与两型社会先导战略对市场导向作用明显，南城与河西为未来开发热点区域08年岳麓区土地成交量为1965亩，为长沙市土地成交量最大的52从分区价格来看，08年土地单价最高在雨花区，其次是岳麓区，雨花区地价高的主要原因是该区今年成交量最大，成交面积面积虽不如岳麓区，但地块基本以二环周边为主，而雨花区南融随着时间与进度的加快，较其他区来说土地升值潜力更大，所以成交地价也相对较高。【2008年长沙各区成交地价分析】全市土地交易分析成交土地特征分析：6、从行政分区来看，雨花区08年实现地价最高从分区价格来看，08年土地单价最高在雨花区，其次是岳麓区，53

岳麓区开福区芙蓉区天心区雨花区望城长沙县全市流拍土地宗数0302216023流拍土地面积（亩）

261.91

28.559.31184.27

1484.0308年土地流拍23块，望城县占到70%，流拍面积总面积为1484.03亩流拍土地主要集中在郊区，表现出开发商拿地态度更为理智；全市土地交易分析成交土地特征分析：7、08年望城县土地流拍情况严重岳麓区开福区芙蓉区天心区雨花区望城长沙县全市流拍土地宗数54全市土地交易分析土地成交特征小结及对拿地的影响长沙近年土地交易特征小结：1、容积率增高，以小高层，高层物业为主2、中心城区低价持续走高3、岳麓区与雨花区成为当前土地交易热点区域4、河西（岳麓区）与星沙（长沙县）为当前土地交易价格洼地区域5、望城当前流拍严重，远郊地区土地交易风险大对拿地的影响：1、土地拍卖市场上拿地已基本不可能拿到低容积率的地块（2.0以下）2、土地拍卖市场上岳麓区与雨花区成为主要供应与成交区域，其中岳麓区地价低于雨花区3、望城作为当前流拍严重的区域，应持谨慎态度全市土地交易分析土地成交特征小结及对拿地的影响长沙近年土地交55土地参与者研究土地拍卖参与者研究：首先对长沙土地市场参与者进行分类本地专业公司鑫远地产、长房、愿景、标志外地（全国性）专业公司保利地产、金科地产、万科地产、建发、北辰、绿城、融科等本地小型公司湖南旺德府置业、湖南盛长安房产、湖南晟龙房产、湖南银轩置业等非专业公司中国石油化工股份有限公司长沙石油分公司、湖南省茶业有限公司、湖南烟草工业有限责任公司、湖南大学、湖南五星重工有限公司、药业公司等按照本地与外地，行业内与行业外，行业内专业程度，可将长沙土地市场参与者分为以下4类土地参与者研究土地拍卖参与者研究：首先对长沙土地市场参与者进56土地参与者研究外地专业开发商08年主要在岳麓区与雨花区拿地，规模大，多在10万左右或20万以上长沙本地小开发商08年拿地区域分析：在雨花区和岳麓区长沙本地小开发商08年拿地规模分析：2宗8万左右，1宗54万土地参与者研究外地专业开发商08年主要在岳麓区与雨花区拿地，57土地参与者研究土地市场参与者研究小结及对拿地的影响长沙土地市场参与者小结：1、以本地开发商，尤其是中小开发商为主，非专业公司比例也相对偏高2、本地开发商多在河东拿地，开发规模有限，多在5万平米以下3、外地开发商仍在持续进入长沙，新增数量有赠无减4、外地开发商08年拿地主要集中在岳麓区和雨花区，拿地规模多在10、20万以上5、外地开发商是长沙大宗土地和高溢价土地的承担者对拿地的影响：1、长沙地段较好的地块，多集中在本土中小开发商手中2、长沙仍是外地开发商选择进入的重点二线城市之一3、外地开发商从政府手中直接拍地多集中在岳麓区和雨花区4、外地开发商是政府推动地价抬升的重要借助力量土地参与者研究土地市场参与者研究小结及对拿地的影响长沙土地市58第五篇长沙住宅市场研究第五篇59房地产市场总体供求分析长沙整体房地产供求分析长沙各区房地产供求分析长沙各档次物业供求分析2.房地产各版块及典型项目分析长沙房地产板块划分长沙房地产板块整体特征长沙当前热点板块产品特征分析各热点板块区域典型项目分析3.房地产市场消费者分析a)消费者结构特征b)消费者偏好c)消费者分层级描述研究内容：房地产市场总体供求分析研究内容：60长沙商品房供应面积持续走高，08年供应突破1000万总体供求分析供应1000万意味着什么？——深圳08年消化417.67万平米左右，广州08年消化1377万平米左右——比起5年前，长沙商品房供应面积放大了3倍左右，但人口总量只增加了约48万长沙商品房供应面积持续走高，08年供应突破1000万总体供求61芙蓉天心雨花开福岳麓总计（万㎡）08年存量（万㎡）22.2932.74182.79118.2162.38408.8509年增量（万㎡）126153211.5207202.5900总供应量（万㎡）148.29185.74394.29325.21264.881308.852009年后期供需趋势补充：长沙正常市场的年消化在700万平米左右长沙未来供应压力庞大，前期累积供应量井喷总体供求分析2008年1-12月，长沙市商品住宅累计交易量为43664套/485万平方米，平均月销售3638套/月，40万平米/月。2009年总供应量为1300万平米，其中08年存量高达408万平米，39418套，按照08年市场消化能力，09-10年市场将以存量消化为主。芙蓉天心雨花开福岳麓总计08年存量22.2932.74162长沙商品房消化面积05年起持续放大，年增200万左右，08年迅速回落总体供求分析05年起，长沙商品房消化面积05年起持续放大。其中07年达到顶峰803.77万平米。该段时间内，受长沙商品房价格相对低洼吸引，本地与外地投资客，以及省外长沙籍加入购房大军中08年下半年起，全国房地产转冷局势影响，投资客撤出市场，本地自住客户观望价格，成交量骤减，恢复到06年快速增长前水平长沙商品房消化面积05年起持续放大，年增200万左右，08年63长沙商品房总体供求特征小结：总体供求分析1、供应面积持续走高，08年供应突破1000万2、消化面积05年起持续放大，年增200万左右，08年迅速回落3、06年供求平衡，07年出现供不应求现象，08年严重供过于求4、房价06年起快速上涨，07年跳跃式上串，08年起增速回落长沙商品房总体供求特征小结：总体供求分析1、供应面积持续走高64各区商品房成交量分析：雨花与开福仍是成交量排名前两位各区供求分析雨花区与开福区作为河东市中心刚性需求的主要外溢区域，成交量一直排名前列天心与岳麓区08年成交量萎缩近半，市场转冷下反应剧烈。各区商品房成交量分析：雨花与开福仍是成交量排名前两位各区供求65城市短期迅速扩张，房地产片区竞争明显注：板块划分打破房地产局统计范畴，将星沙、望城局部地带纳入分析范围长沙市通常以东、南、西、北、中对长沙的房地产市场作区域划分，近两年，随着城市规划热点不断兴起及开发商区域运营，这五大区域中又裂变出不少各具特点的小板块板块规划利好1市中心南湖新城、芙蓉CBD2城北新河三角洲3月湖——4武广新城体育新城、武广新城5省府省府、天心生态新城6暮云长株潭节点、省府7市府市府8金星北——9麓南含浦——10麓谷工业园房地产板块划分金星北市府麓谷麓南含浦芙蓉北中心南城省府金鹰月湖尚东体育新城经开星沙①②④⑤⑥⑦③⑧⑨⑩北东西中南城市短期迅速扩张，房地产片区竞争明显注：板块划分打破房地产局66各板块特征分析市中心：二环内区域，老城区，当前热点区域主要是沿江棚户区拆迁的南湖新城南湖新城是当前市中心的规划重点，也是市中心区域未来土地供应的唯一较集中放量区域江景资源+拆迁成本+先天优越地段，都将促使该板块项目定位走高——城市中心的江景豪宅各板块特征分析市中心：二环内区域，老城区，当前热点区域主要是67项目名称建筑面积建筑类型容积率主力产品销售价格华盛新外滩18.7万平米33层高层5.7892-108㎡二房121-151㎡三房147-176㎡四房起价5000元/㎡均价6000元/㎡荷园12万平米33层高层5.475-93㎡二房89-138㎡三房197㎡四房均价7000元/㎡景江融城4.58万平米33层高层7.8937-68㎡一房81-91㎡二房94-124㎡三房5398元/㎡印象天心5.35万平米31层高层8.1138-60㎡单间42-60㎡一房60-87㎡二房6100元/㎡建鸿达华都23.62万平米29层高层5.5261-67㎡一房150-164㎡三房186-197㎡四房起价5500元/㎡均价5800元/㎡金域南外滩12.15万平米26层高层3.8584-85㎡二房102-139㎡三房146-155㎡四房起价4700元/㎡均价5500元/㎡南湖新城市场现状：10-20万中等规模，高容积率江景高层，产品线以公寓、大户型为主，售价5000-7000元/平项目名称建筑面积建筑类型容积率主力产品销售价格华盛新外滩1868二环外新兴板块供应以大盘为主，是当前长沙楼市的主战场，同质化竞争激烈，放量巨大橘郡2000亩中信2400亩比华利山1500亩MOMA1320亩青竹园1000亩沙河世纪城1077亩珠江花城917亩湘江壹号955亩藏珑1500亩鹏基2500亩威尼斯城2580亩早安星城1100亩和记黄埔835亩振业浪琴湾919亩美洲故事800亩中新森林海1089亩阳光壹佰988亩中粮观音岩1600亩金源世纪城1500亩长沙玫瑰园1001亩汀湘十里800亩太阳星城801亩郡原美村900亩恒基凯旋门800多亩桃花岭项目1050亩珠投1100亩湘诚壹佰800亩北辰实业1178亩五矿项目912亩中房集团华夏城828亩山语城652亩星月城750亩阆峰云墅583亩华盛世纪新城635亩浅水湾500亩苏迪亚诺502亩新地东方明珠600亩蔚蓝海岸558亩岳麓山公馆638亩报业文化城747亩龙湖住宅小区720亩锦湘国际562亩新城新世界680亩秀山丽水500亩高鑫地产709亩同鑫置业678亩长奥516亩南山白鹤天池600亩卓越麓山别墅600亩1000亩以上800-1000亩500-800亩08年在售500亩以上的楼盘至少有49个，其中800亩-1000亩（不含1000亩）有12个以上，1000亩以上楼盘至少18个。大盘基本分布在二环以外，四面开花。49个大盘的总占地约48480亩，即32320016平方米，按郊区容积率大约2-2.4计算，则总建面积约6460-7750多万平米，估算已售面积约2-3成，则未来大盘竞争货量在4500-6000多万方各板块特征分析市中心二环内二环外新兴板块供应以大盘为主，是当前长沙楼市的主战场，同质化69各板块特征分析北城（新河三角洲）特征小结：1、供应产品：100万以上高密度大盘，高层全产品线2、客户构成：辐射全市，高端项目与市中心客户群近似，大盘普宅以芙蓉、开福、岳麓三区首置为主3、营销价值点：高端项目炒作地段+品质；普通大宅项目主打规模+性价比该区域高端项目看齐市中心区；普宅大盘湘江世纪城的存在造成周边及以北类似定位的普宅大盘在市场调整期陷入客户危机各板块特征分析北城（新河三角洲）特征小结：1、供应产品：1070项目名称建筑面积建筑类型容积率主力产品销售价格盛世华章34万平米高层、小高层2.97120-132㎡三房50%

166-180㎡四房40%均价3480融科檀香山30万平米多层2.5190-210㎡洋房均价6700茂华国际湘50万平米小高层2.2120-140㎡三房均价4500三江花中城18万平米多层、小高层、高层2.2117-143㎡三房22%

147-175㎡四房77%均价3500新城新世界132万平米高层3.0847-96㎡二房42%

90-139㎡三房48%均价4200中城丽景香山39.5万平米小高层、高层、独栋、联排1.81122-153㎡三房70%

150-178㎡四房23%均价3900中隆国际御玺42万平米高层2.78175-258㎡四房80%

300㎡以上大平面10%均价4900绿城桂花城23万平米多层、小高层1.580-120平米二房32%

90-160平米三房48%均价4700各板块特征分析武广新城：武广新客站近期利好

30-100万中高容积率高层大盘聚集，3、4房中大户型为主，3500-5000元/平米项目名称建筑面积建筑类型容积率主力产品销售价格盛世华章34万71项目名称建筑面积建筑类型容积率主力产品销售价格博林金谷23万平米高层、小高层2.4973～82㎡二房20%115～155㎡三房50%156㎡四房20%均价4400

起价3600

最高价5500鑫远杰座4.8万平米高层5.238-157㎡自由组合均价4000湘府华城37.7万平米小高层3.79117～139㎡三房53%

143～161㎡四房29%

187㎡五房11%一口价3780-4180保利花园35万平米小高层2.4780-90平2房30%90-140平3房61%140-160平4房9%3600湖光山色14万平米高层3.3292㎡二房24%125～143㎡三房36%

150～173㎡四房24%168～187㎡五房12%一口价3520-3680岳泰理想城16万平米高层3.286～91㎡二房62%123～142㎡三房27%均价4100奥林匹克花园55万平米小高层1.65133-147㎡三房

165-248㎡四房

351㎡五房均价4600各板块特征分析省府：省府概念大于天心生态新城概念

15-50万中等规模大盘，中高容积率，2、3房居家户型为主，3500-4500元/平米项目名称建筑面积建筑类型容积率主力产品销售价格博林金谷23万72各板块特征分析暮云特征小结：1、供应产品：城市综合体大盘+别墅大盘两端化2、客户构成：中信新城高层物业主要由天心区首置客户购买，部分株洲客户。暮云别墅客户辐射全市高端客户，以天心、芙蓉区为主3、营销价值点：省府+中信新城+资源暮云依靠开发商自身力量的城市化进程缓慢，当前别墅大盘多以高端别墅项目启动，依托资源和物业类型客户辐射范围广，问题较小。待后期高层物业入市，有很大可能彻底沦为一个依靠低价走量的区域各板块特征分析暮云特征小结：1、供应产品：城市综合体大盘+别73各板块特征分析市府特征小结：1、供应产品：10-20万平米中小规模社区盘汇集，3以上容积率，2、3房为主2、客户构成：周边公务员、大学城老师、企事业单位中高级别职员，拆迁户3、营销价值点：产品+社区+配套市府是岳麓区的价值标杆板块，相对成熟的地段对全区客户的吸引力最强。但各项目仍主要依靠自身的产品打造来客户选择（如户型创新、独有的配套资源等）各板块特征分析市府特征小结：1、供应产品：10-20万平米中74各板块特征分析麓谷特征小结：1、供应产品：2-3房为主2、客户构成：工业园区员工、周边行政机关公务员、学校老师、湘仪航天老社区业主等3、营销价值点：产品+性价比保利麓谷林语的开发改变了麓谷板块现状，势必打破当前局限于工业园区及周边老社区的客户现状，牵引河西范围内主流客户群体迁移各板块特征分析麓谷特征小结：1、供应产品：2-3房为主75各板块特征分析金星北特征小结：1、供应产品：30-100万大盘，3、4房为主2、客户构成：与市府板块客户群同质，经济实力低的客户群比例更高，拆迁户的比例高3、营销价值点：性价比金星北缺乏政府投入力度，城市化进程依靠住宅大规模开发进展缓慢，客户牵引力始终不足，在市场调整期中沦为依靠低价走量区域各板块特征分析金星北特征小结：1、供应产品：30-100万大76各板块特征分析含浦特征小结：1、供应产品：30-100万大盘汇集，2、3房为主2、客户构成：类似金星北客户群，主要由河西低总价承受客户，以及坪塘公务员、新开铺经济补贴客户3、营销价值点：性价比含浦区域类似金星北，河西另一个依靠低价走量的区域版块。各板块特征分析含浦特征小结：1、供应产品：30-100万大盘77开发状况分析南方开发商拿地版图：

集中在二环以外的区域江山帝景米兰春天保利花园珠江花城南山苏迪亚诺阳光100阆峰云墅堤亚纳湾恒大华府恒大名都长沙玫瑰园天健城市购物广场东紫门盛世芙蓉朝阳银座朝阳欣苑恒基凯旋门万科西街庭院盈峰翠邸万科金域蓝湾万科金色家园麓谷林语万科城市花园除进入长沙较早的保利与天健早期开发项目在二环内外，05年后南方开发商拿地开发项目多集中在二环线以外的郊区区域凤凰城华润洋湖院南山天池领秀湘江藏珑金星北区域与含浦区域相对集中中信新城开发状况分析南方开发商拿地版图：

集中在二环以外的区域江山帝78长沙市房地产市场研究报告长沙市房地产市场研究报告长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙经济与房地产业的高关联度(产业总值重要组成部分）在本次报告的第一部分中，我们已经通过产业结构分析已经发现长沙房地产行业是长沙经济总值的重要贡献者房地产业是第二产业总值贡献的25%左右，第三产业总值贡献的15%左右长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙经济与房地产业的高关联80长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙经济与房地产业的高关联度(投资主要构成部分）长沙房地产行业是也是长沙投资的重要贡献者08年房地产投资总额469.5亿元，固定资产投资总额1873.33亿元自04年起，长沙房地产投资总额在固定资产投资总额中占25-30%比重2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产投资占固定资产投资的比例22.56%24.76%29.72%32.40%27.88%28.58%25.06%长沙市历年固定资产投资与房地产投资趋势长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙经济与房地产业的高关联81长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙各区的固定资产投资都主要依靠房地产投资拉动长沙各区固定资产投资业主要依靠房地产投资拉动依赖严重区域：天心、岳麓、开福区，房地产投资占固定资产投资总额30%以上其他区域平均在25%左右长沙市各区固定资产投资总额与房地产投资总额关系长沙房地产政策长沙房地产政策前提：长沙各区的固定资产投资都主82长沙房地产政策受产业、投资高依存度影响，长沙市房地产政策表现出对市场明显保护倾向长沙房地产政策特征：1、托市：市场发展期阶段，倾向于用规划利好等方式主动吸引外部投资，推高楼市2、救市：市场调整期阶段，倾向于用各种可行手段促进楼市回暖9.27新政10.22新政06年44万平米/月07年60万平米/月08年40万平米/月救市：长沙政府鼓励刚性需求释放托市：长沙政府加大规划吸引力主动吸引外地投资者进入长沙房地产政策受产业、投资高依存度影响，长沙市房地产政策表现83长沙房地产政策近期政策解读：货币补贴+棚户区改造——

政府大力度推动刚性需求释放主动救市时间政策措施主要内容2008.7.21经济适用房货币化补贴政策

经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴2008.7.21加快棚户区改造2009年长沙市将投资166亿元，启动33个棚户区改造。棚户区改造面积达200万平方米，涉及居民5万户。被拆迁人按国家有关规定取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。2008.11.25通过减税让利缓解开发企业资金压力规划报建、施工报建交纳的各种费用延至商品房预（销）售环节统一收取，住宅专项维修资金延至办理商品房交付手续时收取；适当调整房地产开发企业所得税的核定征收率，开发企业土地增值税试行核定征收2008.11.25通过调税措施刺激住房消费

个人首次购买普通住房，契税税率统一下调至１％；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税；个人将购买超过２年的普通住房对外销售的，免征营业税，下调个人所得税附征率；个人将购买超过２年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的余额征收营业税；对个人出租房屋，均按综合税率简易征收……2008.11.25对住房公积金贷款政策进行调整首付房款比例最低可调整为２０％，贷款最高金额可达４０万元，贷款最长期限可延至３０年2009年初公布大规模棚户区改造计划自09年起，配合长沙长株潭一体化及大河西先导区城市建设的需要，加快棚户区改造，09年预计拆迁5万人，拆迁面积达200万平米。2009年初购房补贴、子女入学、解决户口湖南省各市州全民置业总动员；长沙县春季购房节，购房每套补贴1-2万；开福区春日百日购房，补贴1-3万；“宜居雨花，亿元回馈”——雨花区推出购房最高享受8万元政府补贴、子女优先就近入学、入户全程代办服务全国地方政府已出台的救市政策中，长沙政府的救市力度名列前茅长沙房地产政策近期政策解读：货币补贴+棚户区改造——

政府大84长沙房地产政策近期政策深读：货币补贴全面释放——经济适用房补贴+各区政府补贴+联名开发商补贴政策名称实施区域具体内容经适房补贴长沙市低收入无房家庭每户8万元，低收入住房困难家庭和棚户区、片区改造等重点工程拆迁户中享受经济适用住房货币补贴的每户5万元。购房补贴开福区单套商品房建筑面积在130平方米以上（含130平方米），给予每套30000元购房补贴；单套商品房建筑面积在130平方米以下，给予每套2万元购房补贴

雨花区购房补贴将依据商品房单套建筑面积大小（100㎡以下、100～144㎡、144～180㎡、180～300㎡、300㎡以上）分为5档，每套分别补贴1万、2万、3万、5万和8万元。；还可享受子女就近入学和购房入户政策。岳麓区购买单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）的商品房，给予每套1.5万元购房补贴和1200元契税补贴；购买单套建筑面积在120平方米至180平方米（含180平方米）的商品房，给予每套3万元购房补贴和2000元契税补贴；购买单套建筑面积180平方米以上的商品房，给予每套5万元购房补贴和3000元契税补贴。长沙县在长沙县范围内指定楼盘购买商品住房的购房者，所购商品房单套建筑面积小于100平方米的，每套补贴现金1万元；单套建筑面积在100-144平方米之间的，每套补贴现金2万元；该项优惠不受购房套数限制。购房消费券长沙市3月面向在长沙购房置业的消费者发放购房消费券，实行实名制申领，拟计划发行1亿元。首批发送4000万元，单个消费者可申请2万元。五一房交会期间发5亿元购房消费券，每张面值金额为5000元，每位购房者可免费领取10张，购房时最高可充抵5万元的房款。

长沙房地产政策近期政策深读：货币补贴全面释放——经济适用房补85长沙房地产政策近期政策深读：棚户区改造——年均投入160亿，累计改造面积约640万平米棚户区拆迁：

2009年长沙市将投资166亿元，启动33个棚户区改造。棚户区改造面积达200万平米，涉及居民5万户。拆迁棚户区（个）总投资（万元）拆迁面积（平米）拆迁计划投资（万元）2009年3310323400200880716636462010年235084800148478912943362011年5152306002877035140370409-10年长沙棚户区改造计划：长沙房地产政策近期政策深读：棚户区改造——年均投入160亿，86附表：2009年长沙棚户区改造项目区域项目名称拆迁面积（平米）拆迁计划投资（万元）芙蓉区东牌楼棚户区改造项目405000466000朝阳一村整体改造项目燕山街棚改项目伟晖国际棚改项目丰盛时代广场（黄泥街）项目丰泉古井棚改项目（嘉鸿广场）岳麓区滨江新城400000240000桐梓坡大板房改造项目开福区火车站棚改项目500000385100中山西路棚改项目湘春西入口项目才子佳苑项目潘家坪路项目区域项目名称拆迁面积（平米）拆迁计划投资（万元）雨花区湖橡棚改项目312807232546赤岗冲棚改项目长沙一汽棚改项目梓园路277号棚改项目小林子冲棚改项目华狮啤酒厂及宿舍棚改项目长城信息及职工宿舍煤建公司宿舍及单位废旧长房长沙水泵厂长沙建筑机械厂宿舍原长沙锁厂、省建六公司省纺织机械厂自然村棚改项目高桥樟水坝干休所附表：2009年长沙棚户区改造项目区项目名称拆迁面积拆迁计划87长沙城市概况：行政划分—市区面积约556平方公里，下辖5区3县1市5007【市区面积】：长沙总面积9897.54平方公里，市区面积556.33平方公里，市区建成面积186平方千米【行政区域划分】长沙现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5区和长沙、望城、宁乡5县及浏阳市长沙城市概况市区芙蓉天心雨花岳麓开福面积42.873.64114.1145188县(市）望城宁乡长沙浏阳面积13612906605007望城县长沙县宁乡县岳麓区开福区芙蓉区雨花区天心区浏阳市长沙城市概况：行政划分—市区面积约556平方公里，下辖5区388长沙城市概况人口构成：总人口658.56万，增长缓慢2008年长沙人口总量达到658.56万人人口增长速度从06年开始减缓，人口数量稳定增加长沙历年人口总量增长图长沙城市概况人口构成：总人口658.56万，增长缓慢200889长沙城市概况人口构成——各区人口密度分布：老城区芙蓉区密度最高，岳麓、开福面积大人口密度低长沙08年各区人口密度图2008年长沙各区人口密度特征：老城区芙蓉区人口密度最高，平均1平方公里有1万人其次是天心、雨花区，平均1平方公里有5718、4571人岳麓、开福区地大人少，人口密度相对最低，只有2972、2213人

芙蓉天心雨花岳麓开福望城宁乡长沙面积（平方公里）42.873.64114.11451881361290660人口总量（万人）44.7442.1152.1543.141.672134.4915人口密度（万/平方公里）1.0453270.5718360.4570550.2972410.2212770.0529020.046280.25长沙城市概况人口构成——各区人口密度分布：老城区芙蓉区密度最90到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一。根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》1、地理和交通区位优势；2、显著的综合实力和较强的增长潜力；3、密集的科教和智力资源；4、产业基础雄厚，具有承接国内外产业转移优势；5、是我国重要农业基地；6、市场发达，具有推进市场资源优化配置的良好基础

长株潭城市群将成为中部经济圈举足轻重，在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一六大突出优势助推长株潭城市群起飞：91长沙城市地位到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，491长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的”极核“。长沙城市地位作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的中心吸引力将进一步增强长沙——中心以配套与城市环境为核心竞争力湘潭、株洲——产业中心冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后向心力的产生长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务92长沙城区发展现状：单核中心仍未打破，城市商业、商务中心聚集区域固定芙蓉路韶山路人民路劳动路五一大道沿线：五一广场为核心，五一大道为主轴，商业带动的商务氛聚集芙蓉路沿线：芙蓉路为轴线，以金融证券等金融行业为鲜明特韶山路沿线：五星级酒店+高档写字楼五一路五一商圈：黄兴路为核心干道的由大型百货、商铺组成的长沙最集中的商圈东塘商圈：韶山路沿线大型百货+通讯、电器类专业市场集中区域长沙城市服务功能中心当前仍集中在芙蓉区和雨花区的老城区主要集中在五一大道、韶山路、芙蓉路三条城市主干道围和区域内长沙城市发展现状长沙城区发展现状：单核中心仍未打破，城市商业、商务中心聚集区93为推动长沙城市发展快速发展，长沙规划指向明确，由单核进入多核发展长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心