项目生态城报告

漯河龙江生态城片区规划定位报告How如何做What做什么Why为什么2、房地产市场研究总体市场分析土地市场分析分物业市场分析3、案例研究开发模式借鉴功能布局借鉴物业发展借鉴引擎建设借鉴区域开发成功案例与专家访谈运作模式开发策略功能规划产业布局区域开发策略启动区5、项目规划建议项目背景研究项目开发运营1、项目发展条件研究区位条件分析交通条件分析建区用地评估相关规划解读4、项目定位建议发展愿景总体定位产业定位功能定位总体规划结构功能布局分区核心设施设定和布局道路交通组织景观绿化系统项目定位规划7、开发时序安排6、开发运营策略土地开发战略项目运营目标项目运营原则项目运营策略土地开发时序土地出让时序项目建设时序筛选条件：城市竞争力产业吸引力市场需求量要素支撑度.……9、项目财务评价土地价格评估土地出让收入估算开发投资成本估算动态财务测算8、招商推广策略招商客户招商目标招商计划可能性可行性可行性可操作性筛选条件：目标客户土地升值招商能力财务平衡.……报告逻辑框架PART1

基地篇

项目发展条件研究京港澳高速107国道107国道金山路S330S330淞江路S238项目位据金山路松江路西北侧，距离中心城区近，直接S330省道，能快速进入京港澳高速，项目有机会成为北部客户进入漯河的第一站项目对外交通分析图与交通节点关系：距离漯河火车站2.5km，车程约10分钟；接驳金港澳高速车程约3分钟；距离高铁站8km，车程约20分钟；项目基地属性/交通区位龙江路太行山路本案京广线黄河路交通路人民路湘江路项目周边配套设施较少，无强势资源，主要可以挖掘的资源有漯河一高、会展中心、京港澳高速、郝家台遗址京港澳高速S330漯河一高会展中心本案五里庙村漯河城乡一体示范区沙北医院郝家台遗址漯河一高：可以依靠发展教育优势；会展中心：可以建立多条通道打通会展中心和本地块的通道，破除铁路障碍；郝家台遗址：可以向文化旅游方向考虑京港澳高速：在客户层面上可以思考引入外部客户项目基地属性/周边现状郝家台遗址待搬迁的工厂棚户区棚户区军用地公墓火葬场项目土地操作最大的难点在于火葬场和墓地的处理，南面工厂拆迁难度小，军事用地保留，项目占地6900亩，可出让用地约2800亩项目基地属性/项目现状气象站漯河市总体规划——一主三副中心城区将形成“一主三副两轴多组团”的城市总体格局。一主：是指以老城商业中心为核心，以两河六岸为依托构建的，多功能复合的滨水中央商业休憩区。三副——北部副中心：以漯河新区起步区为依托，构建以区域金融、总部经济为支撑的国家食品名城核心区，以港口、高速、铁路等交通为依托，构建现代商贸物流中心；东部副中心：以召陵特色商业街区、国家经济技术开发区核心区为依托，构建服务于漯东的商业服务中心。西部副中心：以京广高铁站及两河景观资源为依托，构建以商务服务、高铁商贸、创智研发为主导，辐射豫中南的商务中心区。漯河市由于南北发展受限，故着重往东西方向拉伸，围绕主城区发展三个副中心，一个以高铁为支撑发展商务商贸的西部，一个以经济开发区为依托的产业东部中心，以及本项目所在的凭借交通优势构建的现代商贸物流中心沿河发展轴：以沙河、澧河等水系为依托，沿岸发展文化、商贸、旅游、休闲等生态型的城市产业，构筑城市生态景观格局的主骨架，并展现漯河宜居生态城市的特色城市风貌长江路—人民路发展轴：以长江路、人民路为城市功能主脊，担负起联系高铁新城市中心区、老城商贸中心区以及东部召陵产业区等城市功能区的作用，以快速公交线路组织为基本手段，建立漯河市区东西相融、和谐一体的功能型发展轴线，从而实现区域性中心城市特有的高效率发展目标。漯河市总体规划——两轴随着沙河的治理开展，城市的东西两向延伸，漯河形成了长江路-人民路以及沿沙河澧河得发展轴，本项目所处的沿河发展轴，将以文化、商贸以及休闲旅游作为重点发展产业整个城市规划区的结构为一城四片，包括生态水域城、郾城片区、召陵片区、源汇片区，落实到中心城区主要分为17个组团。

其中生态水域城包括5个组团：西城组团、城关组团、双龙组团、老城组团以及新区起步区组团。源汇片区召陵片区郾城片区漯河市总体规划——多组团本项目位处郾城片区的金山组团，整体定位为生态居住区，紧邻北部核心漯河新区起步区组团，但相比西城组团，资源不佳，发展速度也相对落后，需要塑造片区形象，尽快提升片区地位项目竞争区——西城区商务中心区规划功能定位：以第三产业为主导产业，功能定位为打造漯河城市商务中心区和漯河新的商务中心、文化中心、交通中心、商贸金融中心“一区四中心”。总体目标：立足中原、辐射中部、集商务中心区、生态居住区、休闲旅游区于一体的现代化、复合型城市新区。在高铁站南侧的黄金位置，规划了CBD中心商务功能区，具有商务办公、金融服务、产品展示、信息交流、研发创新诸多功能。其中商务中心区以现代服务业为主导产业，重点发展金融服务、专业服务、文化创意、商业商贸、教育培训等产业，将大力推动漯河商务中心区现代服务业与电子信息产业、先进制造业、现代农业等融合互动发展。漯河市西城区成立于2010年，规划面积46k㎡，一期面积10.6k㎡，是漯河市目前重点发展的新区；定位为漯河市新的商务中心、行政文化中心、对外交通中心、商业中心和漯河城市核心区，从铁路以东开始建设，目前已基本形成商务和居住氛围，各项配套设施积极建设中项目竞争区——漯河新区漯河新区——城乡一体化综合示范区。于漯河中心城区东部地区集中布局，总规划面积148平方公里。把淞江路以北、河港区南边界以南、中山路以西、金山路以东8平方公里的区域定为新区的起步区。性质定位：国际食品绿谷，区域服务平台，多元生活高地，生态创智新城。产业定位：以食品、电子信息等产业为主导产业，以总部经济、研发创新等生产性服务业为支撑的城市产业集聚区。漯河新区启动区漯河新区于2012年启动，定位为城市副中心，与西城区形成围绕主城区（老城）的“一主两副”城市格局，短期目标为五年内在起步区内建成初具规模的高端商务居住区，服务于全市乃至豫中南的区域性金融中心；但目前由于上层组织领导架构组建缓慢，导致正式建设工作尚未开展项目竞争区——漯河新区启动区龙江路牡丹江路金山路本区域东侧为漯河新区启动区，规划有总部特色办公区、食品博览中心、创研培训基地等商务办公区域，能够有效带动东区的商务氛围，为本项目未来发展总部型商务办公及高端服务业产业提供有效支撑。项目竞争区——淞江路沿线规划淞江路西段淞江路东段淞江路贯穿了会展版块、龙江生态城版块以及漯河新区启动区版块，未来规划有有大量的住宅和商业办公项目入市。商务商业区规划范围：东至中山路、西至衡山路（银鸽路）、南至人民东路、北至渭河路，规划面积1.94平方公里。功能定位：着力打造以电子消费品、小商品专业市场为特色的商贸集聚区，打造漯河城区东部的现代化商业中心。产业方向：以产业集聚区的建设为契机，重点打造生产性服务业，形成区域性的食品消费、交易基地。目前区域内的首发项目仍以城市综合体为主，目前已签约大型项目有荣昌商业广场。项目竞争区——召陵特色商业区召陵特色商业区位于漯河市东部副中心的核心位置，是东部城市发展的重要依托，但主要以生产性服务业为主，功能定位为电子消费品和小商品类的特色商贸区，与本项目竞争关系相对较弱，但发展基础较为成熟城市竞争格局分析竞争格局机遇：西城区虽有大量的土地出让，但高铁效应难以拉动居住客群，召陵作为传统的工业区也存在着地理抗性。本项目紧邻老城区，又有着可有效借用的丰富水系和良好的交通环境，漯河新区的发展快慢均对本项目有一定的利好，本片区有望成为下一片大热区。产业：西城区产业支撑为商务金融和高铁商贸；新区虽然以食品和电子信息作为主导产业，但前5年的发展重心位于启动区，且载体仍旧以城市综合体为主；召陵新区强调商贸和电子消费品，且主要依靠自身区域内的生产性服务产业。资源：西城区的主要优势资源为高铁站，高效的交通便利为其拉动了商务需求；漯河新区启动区位于沙河两侧，水系利用为其后期发展休闲商业带来契机；而本项目是唯一一个同时拥有文化底蕴和水资源的片区，若能有效利用两个资源，将助推片区整体提升。功能：西城区，商务商业、行政文化、居住、休闲旅游；漯河新区，商务、居住、产业；召陵新区，电子消费品、小商品为特色的商贸集聚区。从当期的发展速度来看，各区域仍旧以城市综合体作为片区发展的首发载体，创新及亮点不足，但西城区即将开启旅游规划。本片区有望成为下一片大热区PART2

市场篇

市场机会研究漯河宏观经济介绍房地产市场研究旅游市场研究漯河产业研究城市概况/城市经济2014年河南省各市经济总量及增速2014年漯河市经济总量近952亿元，全省排名倒数第三，产业以工业为主，第三产业占比小，整体经济实力较弱，办公需求较弱漯河的工业较为发达，整体占比较高，第三产业占比有增加的趋势，但总体占比仍严重偏低，第三产业的低迷会抑制整体市场对写字楼和商业营业物业的需求漯河的人口数量少，导致整体经济规模偏小，在全河南排名靠后

城

市

户籍人口

常住人口人口净出入

万人/(比上年增加)万人/(比上年增加)或其他年份人口

南阳

1170.9(+5.2)

1009(-5.9)

-161.9

周口

1130.84(+5.19)

878.4(-2.29)

-252.44

商丘

900.02(+5.07)

727.7

(-4.5)

-172.32

驻马店

896万人(+4.35)

689.54(-4.13)

-206.5

信阳

859.83(+4.62)

637.71(-2.07)

-222.12

郑州

751

(+10.0)

919.12(+16.01)

+168.12

洛阳

692.30(+3.3)

661.52

(+2.52)

-30.78

新乡

600.43

(+3.11)

567.5

(+0.65)

-32.93

安阳

576.45

(+2.5)

509

(+0.7)

-67.45

平顶山

537.5

(+2.84)

495.72

(+2.81)

-41.78

开封

511(+2)

464.6

(-0.69)

-46.4

许昌

484.9

(+2.3)

429.72

(+0.09)-55.18

焦作

367(-0.3)

351.41

(-0.59)

-15.59

漯河

276(+1)

257.5

(+1.7)

-18.5漯河近年户籍人口情况2013年漯河市户籍人口276万，常住人口257.5万，人口净流出18.5万；和河南同类城市对比，漯河人口流出占比较小河南各市常住人口和户籍人口情况城市概况/城市人口漯河房地产市场分析漯河土地市场漯河市区2015年计划出让商、住土地共计1336亩，对比2014年已出让土地1182亩，增长13%，住宅土地供应930亩，多分布在源汇区和召陵区；商服用地出让重心今年从西城区转向郾城区漯河房地产供过于求，今年四月份土地零成交的情况下，迎来了河南出台史上最强楼市新政“豫十六条”刺激市场，相信土地成交后市将逐渐回暖。项目周边地块近期出让土地价格为：住宅191万元/亩，商服231万元/亩。总体土地单价不高，住宅和商办的容积率都偏高。土地市场导读2014年市级土地出让情况/出让面积2014年漯河市本级地块总计出让约1181.92亩，以源汇区和召陵区为主，西城区和郾城区的出让面积分别为147和165亩，商服用地出让集中在西城区，占到全市近60%2014年漯河市本级土地出让面积（亩）区域住宅商服合计源汇区425.976.04432.01西城区87.4959.51147.00郾城区152.0113.34165.35召陵区311.285.76317.04开发区105.8014.73120.53合计1082.5599.371181.92纵观全市，下属舞阳和临颍县的住宅出让占到全市的49%，商服用地更是占到69%，下级市场的发展超过本市，也折射出目前漯河市地产类项目对下级客群的吸引力较小。2014年市级土地出让情况/出让金额及均价2014年漯河市商、住用地总计出让20.74亿元，西城区地价引领全市各区；住宅方面出让金占到79%，源汇区的占比45%，商服用地方面，西城区由于规划导向，商服用地出让金占到全市的64.7%2015年供地计划/漯河市本级2015年漯河市计划土地供应总量约139万平方米，其中商服和居住用地为89万方，以源汇区（含西城区）和郾城区为主，对比2014对比，西城区的商服用地供应正在下降，逐步转向以郾城区为主2015年漯河市本级土地供应计划（万平米）区域住宅用地商服用地总计占比合计商品住宅保障性住房用地郾城区5.875.87018.2324.127%源汇区44.1539.454.71.9246.0752%召陵区1.511.5102.163.674%经济开发区15.1715.170015.1717%总计66.7624.722.3189.012015年前四月土地成交情况2015年漯河市前四月共出让22块土地，共计588亩，市域集中在郾城区和源汇区另外值得注意的是四月份土地挂牌9块，但无一块成交，不难看出开发商拿地和政府规划结构已经开始趋于谨慎、理性2015年前四月各区域土地出让情况（亩）月份

区域地块数量一二三四合计召陵区541025066郾城101371980218开发区453034087源汇区3002170217总计22108747405882015年前四月各类土地出让情况（亩）月份

性质地块数量一二三四合计工业5480690116住宅94203610403商服511716034批发零售170000仓储22800028总计221966011580244623106586344月份工推出土地为22块，土地性质为住宅和工业但所推出都未成交相较于3月份成交的推出12块地成交5块可谓是打入冷宫源汇区位于人民路南侧、康乐路东侧的商业用地出让单价以430万/亩占据首位。郾城区位于伊河路南侧的住宅地块以单价309.7万/亩位居住宅榜首。由此我们不难看出源汇区属于老区城区配套成熟便利属于商业办公的集结地而地价也是居高不下。3514312基地24住宅用地商服用地近期周边商住用地出让信息近期，项目周边住宅折合楼板价在730-890元/㎡之间，容积率2.5-4；商服用地楼板价在800元/㎡上下容积率4.5-6.7，商服用地以郾城区价格最高，但出让面积较小，4块出让地的总建面仅7.86万方住宅地块序号区域出让时间占地（亩）建面总价容积率地块单价（万元/亩）楼板价（元/㎡）（万方）（万元）1召陵2015/5/415.353.5826553.5173741.62郾城2015/3/3065.5610.9385232.51307803召陵2015/3/234613.82122564.5266.4886.84郾城2015/3/118.432.248184842198225召陵2014/12/3122.665.28738533.5170729商服地块序号1234区域郾城郾城召陵源汇出让时间2015/2/262015/1/142015/1/132014/12/17占地（亩）6.7446.24.86.04建面（万方）2.021.861.282.7总价（万元）154516396391814容积率4.54.546.7单价（万元/亩）229264.35133300.33楼板价（元/㎡）764.8881.2499671.85土地市场/小结2015年计划出让商服及住宅类土地共计89万方（1336亩），对比2014年已出让土地1182亩，增长13%，计划中住宅用地占到75%，多分布在源汇区；商服用地22.31亩，以郾城区为主。土地供应竞争格局土地去化2014年市级土地出让1182亩，其中住宅用地1082.55亩，商服用地99.37亩。2015年前四个月市级出让商住用地共计437亩，其中4月份成交地块为0。前期大量的土地放量和仍旧居高不下的房产库存量逼迫房企谨慎拿地，房地产市场压力不容小觑。从2015年前四个月的成交情况来看，源汇和郾城区仍然是主要供应区，位属源汇的西城区在2014年出让地块是量价齐升，商住均价均位于各大区域首列，作为漯河市重点发展的CBD中心所在地，随着商务用地集中出让的冷却，未来将有大量住宅用地陆续推出，与位于有生态居住之称的金山板块的本项目形成竞争关系漯河住宅市场漯河市区住宅严重供大于求，住宅年去化量在120万方左右，存量280万平方米，需要2.28年才能去化。可建面积6900万平方米，后续供应压力巨大。未来比拼的是环境和配套。少量品牌企业以建业、恒大、昌建为代表，占据优势区位、水系资源和城市较好文教商业配套，面向改善需求，去化表现良好高端居住板块中，郾城区经过多年开发，初步城市中高端住宅商办格局形成，后备用地有限。住宅市场导读历年商品房成交分析近年来，漯河市整体商品房成交量逐年递减，2014年转移登记套数及面积创5年来新低；在城市库存压力加大的情况下，存量房以价换量，成交面积略微优于新建商品房全市转移登记套数：2014年13977套，为5年新低；全市转移登记面积数：2014年162.94万平方米，为5年新低；全市转移登记成交金额：2014年44.152亿元，环比2013年上涨7.61%

成交分析：存量房：二手房及空置房数据来源：漯河房管局183.15

196.64

175.17

178.07

162.94

各月商品房成交分析各月表现方面：小户型成交为全市主基调；1-3月为漯河传统的返乡置业高峰，且表现出大户型倾向；此外，全国知名房企在漯河表现出绝对的号召力，恒大项目开盘的7月新建商品房成交表现引领全年成交总价：

2014年7月由于恒大名都开盘，不管从成交量和成交价都成为了漯河的领头羊和佼佼者。而进入“金九银十”10月份受928新政的影响再加上银十的旺季也有回暖迹象。在迈入年末12月份新增体量也有大幅度的提升，15年年初返乡置业成交均价：2014年3月销售套数并不高但大部分以大面积为主，也为年后返乡置业回来看房再斟酌考虑到三世同堂买房一步到位大户型也很受欢迎；7月之后的新增体量和存量虽然消化套数都不错但是面积都持平也就意味着刚性需求客户的特征明显，小户型产品成为主力。恒大开盘热销成交平稳，刚需为主返乡置业偏好大户型数据来源：漯河房管局漯河购房群体的客群对项目的关注和认知方面，置业者更容易接受新项目，主要是因为新建项目相对存量项目不管是从建筑形体和绿化、物业都会有新的改进各月商品房成交分析成交分析：新建商品房7月份成交额居首，7月之后步步上升对应商品房成交均价而言下半年的成交均价事态也是水涨船高。而对应存量房成交价浮动并不大下半年有回落的趋势，少量高价楼盘成交对全年表现影响较少数据来源：漯河房管局1.5-2K住宅市场/历年供求关系漯河市住宅市场供大于求，年均供应量在160万方左右，然后年均销售面积仅在120万方；到2014年年底，累计住宅存量接近280万方，需要2.28年才能去化供求分析：

2014年漯河住宅预售面积大208.74万方，年销售面积120.34万方，供求比创近年来新高，达到1.73；存量方面：至2014年，去化周期长达27.4个月。住宅市场/后备住宅体量漯河市区后备可建设住宅体量接近7千万方，参考往年开工建设速度，土地可供应到2027年；在目前商品房已出现成交量走低的趋势，未来低端、重复的房地产度开发将带来巨大的城市销售压力分类待开发住宅用地（亩）区域供应西城区3114.44沙澧产业集聚区600龙江生态城2900漯河新区起步区3462召陵新区3866.55经开区2900开源区域867.9小计17710.9旧城区和城中村改造可征收面积1749.1容积率1.4可整理土地面积（亩）15001退二进三工程土地面积1787总计

34498.9可建设面积（万㎡）容积率3.06899.82以每年10%的房地产开工建设增长速度计算年份20142015201620172018建设面积246.31270.94298.04327.84360.62年份20192020202120222023建设面积396.68436.35479.99527.99580.79年份2024202520262027总计建设面积638.86702.75773.03850.336890.52高危时期？数据来源：国土、房管局住宅市场格局漯河住宅市场可划分为郾城区、源汇区、召陵区/经开区3个板块，沙澧河、京广铁路以东长期以来属于住宅中低端集聚区，滨河沿线及高铁西区依托规划及强势生态资源，成为住宅开发热点郾城区——4300元/㎡召陵区、经开区——3300元/㎡源汇区——5100元/㎡郾城区属于行政办公区域行政单位、教育资源、环境优越属于漯河市富人区源汇区资源配套丰富、生活便捷度高，但是房源主要集中在西城高铁区域所以房价两极化召/经区分化比较明显，以铁东为主工业发达、以区政府周边环境良好吸引大部分周口、驻马店的置业人士整体房价偏低滨河高端项目集聚区漯河站漯河西站高铁西区本案住宅市场/郾城区郾城区板块是由于良好的市政规划，成为最适宜人居高档片区；板块月度平均成交约250套，成交面积约为2.9万方；复合大盘——建业壹号城邦得益于促销活动，成为4月区域销冠4

月重点楼盘成交昌建东外滩御园Moco新世界建业壹号城邦淞江国际花园盛世春天主力户型(㎡)三居90-125二居92-112三居120-143四居265三居110二居81-85三居119-144四居165二居86-91三居126二居87三居106-122平米成交价格（元/㎡）552347894611453140863644成交数量（套）5024701401117成交面积(㎡)5500288077001680012101785客群组成以私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主还有部分来自其他县城的客户品牌房企复合大盘住宅市场/源汇区源汇区板块含老城区及高铁西城区；板块月度平均成交约150套，成交面积约为1.6万方；5月9日滨河大盘——恒大御景开盘当天热销200多套，主力户型80-140㎡，均价6200，有望成为当月板块销冠楼盘名称广弘豪庭永信伯爵山威尼斯国际花园蓝湖天翼星公馆昌建广场（住宅）品尚峰汇(类住宅)主力户型(㎡)二居80-90三居100-120二居110三居92-147二居86-101三居113-135二居70-100三居110-130四居130-140二居89三居107二居94三居135二居55-65三居90成交价格4750503846103909472755365136成交数量（套）16363420152032成交数量(㎡)1600432037402400150023002240客群组成沿河高端项目来源于全市富裕阶层改善客户，中低端项目为地缘性原住民滨河改善住宅市场/召陵/经开区召陵/经开区受传统区域认知影响，均价与其他其他板块相差1-1.5k；板块月度平均成交约150套，成交面积约为1.6万方；召陵行政新区内的方泰东方明珠4月推出特价房优惠，去化37套楼盘名称宏阳江南岸方泰东方明珠湾景国际泰威中央公园博顺国际城六和世家瑞贝卡家天下中润凤凰城主力户型(㎡)二居80-90三居110二居82-95三居112-119二居70-80三居90-120二居75-95三居100-135二居81三居105-165三居109-130三居118-133三居103-109成交价格348434203311363733093450洋房4286住宅35202875成交数量（套）153720277212012成交数量(㎡)1500370019002835840252025001260客群组成地缘性原住民，中低端产业人群，经济实力有限的周边乡镇进城置业者召陵/经开区2、3、4月份成交量对比召陵行政新区漯河商业市场漯河城市商业规模已经饱和，未来仍有130万方左右商业入市，按年均去化23万方计算，至少需要6年消化时间；虽然商业物业市场存在过量风险，但是部分优质条件的单个项目仍受到投资者追捧，去化情况较好本片区商业物业打造应首先考虑立足本区域，以满足周边区域作为第一考量，摆脱目前沙北消费客群外流至老城区的局面。商业市场导读第一阶段基本生存商业时代第二阶段传统商业时代第三阶段特色商业时代第四阶商业综合体时代20世纪80-90年代，漯河的商业整体上较为落后，发展相对缓慢，没有真正意义上的成熟商业，主要就是围绕人民路交通路沿线的街铺小店，没有规模也没有聚合力。2005年以来漯河市商业项目急剧增加，先后出现了胖德荭生活广场、中汇广场、漯河新天地、商业步行街、温州商贸城、永冠百货、千盛百货、大商新玛特等商业项目。2010年以后，以“开源新城”的神州鸟园、森林公园为核心打造古街“河上街”作为特色商业的代表之作，打破了漯河市商业单一化形态的商业格局。随着商业不断发展，近年来开启了商业综合体的步伐，昌建广场、昌建东外滩等项目为代表，一站式消费，包含购物、文化娱乐、休闲、金融、商务结合于一体的商业模式。漯河商业形态的发展呈现由“点—线—面”质变的过程，由早期“传统百货”正在向商业第三、四阶段转变，特色商业、商业综合体的产品已经成为漯河市下一阶段商业发展的主心骨漯河市商业市场/总体发展阶段漯河市商业长期围绕着市区核心商圈发展，但近几年从单核商圈向多核商圈发展的趋势已趋明显，东南西北各自组团形成商圈，城市商圈组织架构丰富化、扩大化，但市区核心商圈地位依旧无可撼动漯河市商业市场/总体发展格局213451市区核心商圈2松江新城商圈3城西高铁商圈4城南开源商圈5城东铁东商圈城市核心商业地段，位于人民路、交通路交界处，全市商业业态最全、人气最旺区域松江新城商业副中心，以政务、商务、商业为主，商业主要位于辽河路沿线，部分位于嵩山路松江路沿线以高铁站为带动，发展片区CBD，众多项目在建设之中，局部项目已经开始销售之中，但板块还处于初步发展阶段，还需要多年才能成形以开源森林公园为核心，发展旅游商业经济为引擎，带动周边其他商业共同发展所形成的商圈铁东板块属于全市发展最为滞后的商圈，主要以沿街商业街为主，代表性项目极少，整体正处于退二进三的阶段，商业升级还需时日漯河市商业市场/市区核心商业圈商圈范围火车站商圈是漯河城市核心商圈，以人民路与交通路交叉口为商业核心，周边1公里范围内商圈定位火车站商圈汇集了百货、大卖场、商业街、家电卖场等业态，为城市商业规模最大、功能最全的商圈商圈客群主要捕捉全市中档、低档年轻客户，兼顾其他年龄段客户消费，辐射全城客户商圈特征商圈以大商新玛特、大商千盛百货、新天地广场、昌建外滩、新大新鞋业、苏宁电器、中华路市场等大型商场为依托，形成吃喝玩乐一体的综合商圈，商业类型主要以购物中心、百货、步行街等形式为主核心商圈汇集了河南省知名百货、大卖场、商业街、家电卖场，商业聚集度相当高，辐射全市居民，整体商业档次以中低档、中档消费为主大商新玛特永冠百货新天地广场新大新服饰鞋业中汇广场昌建广场锦华世贸广场胖德荭生活广场商圈内重要典型项目分布图漯河市商业市场/市区核心商业圈/商业价格水平项目名称项目规模（㎡）位置业态组合商业定位品牌档次租售模式租售价格水平入住率大商新玛特60000漯河市交通路与滨河路交叉口百货+超市+餐饮购物中心中高档持有15-25%扣点，3.5-5平方米·天100%永冠百货12000漯河市交通路百货+超市百货商厦中低档持有2.5-6元/平方米·天100%新天地广场210000漯河市交通路与人民路交叉口大卖场+商业街+家居百货商业步行街中档及中低档持有1.5-10元/平方米·天100%新大新4000漯河市交通路百货鞋业卖场中低档持有1.5-3.5元/平方米·天100%中汇广场（千盛百货）54000漯河市交通路与人民路交叉口百货+商业街商业步行街中低档持有12-18%扣点，2-3.5元/平方米·天100%城市核心商圈主力租金水平在1.5-6元/平方米，相比一二线城市核心商圈商业租金，漯河市核心商圈租金水平处于较低的水平漯河市市长一号工程，也是市中心唯一在售商业，开发商利用大润发等品牌店及；返租代租卖点，只为促进商铺销售，1F商铺售价已到5-6万元/m²，地段价值体现淋漓尽致昌建广场地块建筑面积：78万m²容积率：3.43项目规划：住宅、商铺、写字楼、公寓、酒店，现在售一期商铺项目售价：1楼均价5万/m²2楼均价3万/m²3楼均价2万/m²4楼均价1万/m²产品主力面积：45-200m²销售模式：商铺有代租服务，前三年18%-20%抵扣房款、以后按实际租金收取一期商业规划：地下一层自持，大润发入住已经确定，其他部分商铺全部对外销售。一期二期三期四期项目媒体推广方面内容-1F:大润发超市1F：星巴克、苹果体验中心、哈根达斯、屈臣氏、奢侈精品店、Dior、香奈儿等国际品牌齐聚于此2F-3F:ZARA、H&M、LEE、ESPRIT、等快时尚品牌旗舰店、国际国内品牌服饰店4F：5000平米真冰溜冰场5F:6000平米国际豪华院线，万达国际影城IMAX巨幕影厅首次落户漯河，河南第二家依靠大润发主力店促进商铺销售卖铺子才是本项目的核心任务大润发进驻该项目已经确定，其他品牌仅是签署意向书而已漯河市商业市场/市区核心商业圈/商业价格水平典型案例【昌建广场】漯河市商业市场/市区核心商业圈/商业规模水平既有商业项目规模（㎡）大商新玛特60000永冠百货12000中汇广场（千盛百货）54000新天地广场110000新大新4000昌建外滩40000胖德荭生活广场8000人民路、交通路沿线其他商业面积80000合计368000潜在供应项目规模（㎡）昌建广场160000锦华世贸广场45000合计205000项目现在商业保有量约37万平方米，未来商业供应将有20万平方米左右商圈范围高铁站以东，S241以南，宝塔山路以西，建业森林半岛以北商圈定位西城区商业中心，以金融、商务商业为主导，未来将成为城市商业副中心区域商圈客群主要捕捉城西的当地居民、新商品房住户、办公楼宇工作人员、高铁站人流等等商圈特征现阶段城西CBD板块大量项目处于在建状态，局部项目已处销售状态，但整体商业氛围成形还需时日，暂还未有雏形，但将来商业规模与等级值得全城期待，商业类型主要市办公裙房商业为主政府致力将西城区打造成为漯河城市商务中心区和新的商务中心、文化中心、交通中心、商贸金融中心，显而易见城西高铁站商业圈即将形成，辐射漯河西城区7543612０：高铁站前广场１：Max世界港２：中王奥特莱斯３：滨湖国际４：广隆•万和时光５：金融中心６：中鑫广场７：闽商大厦８：合信国际广场９：绿钻国际大厦１０：畅园国际０８９１０漯河市商业市场/城西高铁站商业圈漯河市商业市场/城西高铁站商业圈/商业规模水平城西高铁商圈未来商业供应将有90万平方米左右潜在商业项目规模（㎡）Max世界港25000中王奥特莱斯260000滨湖国际180000广隆•万和时光20000金融中心20000中鑫广场35000闽商大厦12000合信国际广场27000绿钻国际大厦40000畅园国际48000盛鑫·红场80000国际汽配建材城150000合计897000漯河市商业市场/城西高铁站商业圈/商业价格水平典型案例【中王奥特莱斯】奥特莱斯主题型商业受到市场关注，商铺销售状况尚可，但从国内奥特莱斯成功案例多由开发商全部持有经营，该项目未来运作是否成功，值得关注建筑面积：36万m²（一期13万m²，二期23万m²）占地面积：19万m²项目规划：项目分为两期开发，一期规划品牌折扣，二期规划商业综合体项目，其中一期商铺均为3层一期项目中10#汽车停车场项目售价：1F2万/m²，2F1万/m²，3F0.8万/m²产品主力面积：20-60m²销售模式：前10年有售后返租，其中前三年21%，第四年为8%返点，第五年-第十年看实际经营情况给予返点。一次性购买商铺98折，按揭购买99折开盘时间：2015年2月1日开业时间：明年10月份销售情况：7、8、9#开盘至今可销售面积的2/3销售完毕，还有1/3可售，4、5、6#还未开盘购买客户：漯河当地私营业主，国企、事业单位等相关工作人员，河南其他城市私营老板，其他城市投资客10#1/2/3#7/8/9#4/5/6#二期1/2/3#为开发商持有10#为汽车停车场4/5/6/7/8/9#为对外销售部分4/5/6#还未开盘二期处于规划之中一期漯河市商业市场/城南开源商圈商圈范围商业主要设置于开源森林公园周围，金江路、泰山路沿线商圈定位服务于开源新城的商业副中心，以开源森林公园为核心局部商业，以特色商业为卖点，发展商业副中心商圈客群主要服务于开源新城的居民，兼顾辐射辐射全市客户，以年轻家庭型消费者为主、中年、青年客户为辅商圈特征以泰山路、金山路餐饮为基础，搭配古街河上街特色商业，带动其他生活、零售等商业的发展，组建起城南商业副中心，商业类型主要市百货、住宅底商、商业步行街。板块已形成了以现代服务业为特色，以休闲旅游为中心，休闲文化、旅游文化、餐饮文化协调发展态势，随着淘宝街、开源时代广场的开业，区域商业能级将进一步提升开源时代广场河上街淘宝街泰山路商业街漯河市商业市场/城南开源商圈/商业价格水平河上街泰山路沿线商业城南开源新城以特色商业为主题，吸引了大量客户的眼球，由于商圈还处于商气、人气的培育阶段，但仅仅依靠神州鸟园、童话世界、河上街还无法快速摆脱市区核心商业的制约，但前景较好河上街，主力面积100-300平方米，租金1-1.2元/m²·天，外街已经全部满租，内街局部剩余2F、3F，入住率75%，业态以雕刻、瓷器、主题酒店、特色小吃、特色文化休闲等等为主。泰山路东侧商业，以住宅底商为主，以小型餐馆、五金店、小型服装、白酒专卖店、按摩店等为主，泰水路西侧商业以单体餐饮店为主，例如全聚德，三国演义火锅店等，整体租金1-2元/m²·天。漯河市商业市场/城南开源商圈/商业规模水平既有商业项目规模（㎡）家•盛世生活广场75000河上街36000中华名吃娱乐城67000茶叶市场5000泰山路、金江路沿线其他商业面积10000合计193000潜在商业项目规模（㎡）开源时代广场46000淘宝街20000合计66000城南开源商圈现商业保有量达19万平方米左右，预计未来商业将有6万多平方米入市漯河市商业市场/城东铁东商圈京广铁路以东，商业主要集中于人民路沿线（人民路交通路至人民路中山路）与双汇路、漓江路沿线（双汇路解放路至漓江路中山路）为主商圈定位主要功能以服务铁东区域当地居民的商业需求商圈客群铁东当地居民为主，全年龄段辐射商圈特征区域商业发展滞后，以街铺为主，业态主要以极端餐饮、低端零售为主，娱乐休闲业态几乎没有，生活服务配套商业较为齐全，商业人气具备，但商业档次与品类是否低端与单一，商业圈升级改造正在实施之中，但商业发展速度明显落后于城市其他商圈铁东商圈商业虽然已具备一定人气与商户的聚集度，但其档次较低，业态类型十分单一，商业升级改造正在进行，但实施力度不及其他商圈，只能吸引铁东当地居民，难以辐射全市，商业处于封闭式市场，未来可辐射开发区与召陵行政新区板块人民路沿线商业街双汇路、漓江路沿线商业街商圈范围典型案例【万盛商业广场】城东铁东商业圈的形成任重而道远，板块环境藏乱差，中高档居民难以导入该区域，处于漯河唯一封闭式住宅板块，带有浓郁“工业区”记号的铁东退二进三的进程缓慢，进一步制约了其商业发展步伐建筑面积：15000m²（一期）项目规划：一期为集中商业+内街步行街，住宅部分为二期项目售价：集中商业持有，内街步行街售价1.5万/m²，主力面积100平方米左右销售模式：内街步行街商铺直接对外销售，无包租、代租相关服务开盘时间：2012年6月开盘开业时间：预计2015年5月1日开业（至今还未交房）销售情况：内街步行街已经销售完毕，一共10套左右，体量不大，销售压力不大购买客户：漯河当地私营业主，国企、事业单位等相关工作人员漯河市商业市场/城东铁东商圈/商业价格水平项目一期2011年9月开工建设，开发商自持商业部分至今还未有任何一家商家确定，二期住宅接近结构封顶，一期集中商业盒子还未交付，计划2015年5月1日商业开业未能实现，主要由于城东板块工业区的印象还未完全消除，区域退二进三的步伐发展缓慢，规划红利还未在该项目体现，导致项目招商难度极大，开业时间只能向后拖延商铺售价15000元/m²,商铺出租租金0.8元/m²·天漯河市商业市场/城东铁东商圈/商业规模水平既有商业项目规模（㎡）人民路、双汇路、漓江路沿线其他商业面积80000合计80000潜在商业项目规模（㎡）万盛商业广场26000荣昌商业广场200000昌建东外滩110000闽豫国际建材港400000合计736000城东铁东商业现在开业量为8万平方米左右，预计未来商业将有33万平方米面市漯河市商业市场/城北淞江新城商圈商业主要以一点三线布局，国际会展中心商业节点+料和邻居、海河路商业街、嵩山路沿线构成城北商业副中心商圈定位城北商业中心，城市商业副中心商圈客群以淞江新城居民为主，辐射沙河北大区域人群商圈特征以国际会展中心人气带动城北人气、商气，会展中心节点以文化、运动、教育、金融为商业主题，三条商业街以丹尼斯百货、商超为中心展开发展，强势打造城北商业中心地位商圈范围城北淞江新城商圈发展已相对成熟，仅次于市区核心商圈，但整体商业形态、业态档次类型还是与市区核心商圈存在一定距离，主要满足沙北区域的商业消费辽河路沿线商业街海河路沿线商业街国际会展中心商业节点嵩山路沿线漯河市商业市场/城北淞江新城商圈/商业价格水平城北凇江板块商铺1F售价水平在13000-15000元/m²左右，市场接受度良好案例链接【义乌国际商贸城】产品&价格：现在售一期10万m²的商业，其中由一酒店+4层商业裙房构成，4四层商业裙房按小铺划分后对外销售，主力面积在14-20m²左右，售价7500-13000元/m²销售情况：2015年2月7日开盘，至今已经去化将近7成，成绩表现不俗购买客户：当地私营企业主、国企、事业单位中高层管理人员、外地投资客（浙江、漯河周边其他城市客户）案例链接【建业壹号城邦】产品&价格：该项目主要未住宅部分，其中商业规划的市住宅底商街铺，主力面积在100-300m²左右，成交均价14000-15000元/m²销售情况：商业2014年11月9日开盘，商业街铺不多，一共10套左右，已经售罄购买客户：工作生活位于沙北的私营企业住为主在售商业部分住宅底商街铺销售漯河市商业市场/城北淞江新城商圈/商业价格水平辽河路沿线商业街1.5-2.5元/m²·天海河路沿线商业街1-2元/m²·天嵩山路沿线1-2元/m²·天城北凇江板块租金水平在1-2元/m²·天，靠近丹尼斯附近的商铺租金略高，在1.5-2.5元/m²·天丹尼斯漯河市商业市场/城北淞江新城商圈/商业规模水平既有商业项目规模（㎡）辽河路、海河路、泰山路沿线等商业55000合计55000潜在商业项目规模（㎡）昌建国际10000建业壹号城邦3000国际会展中心配套商业20000漯河义乌国际商贸城250000合计283000城北淞江新城商圈现商业保有量达55000万平方米左右，预计未来商业将有28多万平方米入市漯河市商业市场/商业供需分析商圈商业规模（㎡）市区核心商圈573000城西高铁站商圈900000城南开源商圈259000城东铁东商圈456000城北淞江新城商圈338000合计2526000市区商业规模体量计算（包含潜在供应项目）市区人口盘点：截止到2014年，漯河市城区人口达70万人口。人口数据来源：2015年漯河人民政府网。漯河市区人均商业面积：3.61㎡/人按照行业经验值，一个城市人均GDP超过3000美元，人均饱和商业面积是1.0㎡/人。2013年漯河人均GDP达5438.01美元。漯河市区商业处于绝对饱和状态！解决对策：人均饱和商业过高，并不代表无法进行开发；开发企业需要合理规划，提升档次，加强经营管理，市场将会逐渐淘汰不被接受的商业，更新换代。漯河人均商业饱和度超标，高达3.61㎡/人，后续开发商进驻开发需注意商业项目的差异化、精细化规划定位并加强经营管理，若继续以常规传统商业布局龙江新城，则将是死路一条人均面积明显过大，商业市场出现激烈竞争漯河市目前内高档餐饮经营状况良好，部分高档餐饮作为酒店配套存在，除全聚德豆唠外，整体市场以本土品牌为主，连锁品牌餐饮较少，而且餐饮品类较为单一，主要就是河南传统小吃和火锅两大类漯河市商业市场/商业业态分析/餐饮名称类别面积包间数量菜系人均消费档次金悦澧湾特色餐饮800㎡10个燕鲍翅288-1088元/人高档天苑特色餐饮1300㎡20个豫菜湘菜80-100元/人高档华牛传奇火锅2600㎡27个火锅、家常菜50-60元/人高档全聚德特色餐饮1100㎡12烤鸭100-150元/人高档东来顺火锅1000㎡14火锅、家常菜80-120元/人高档京福华老陕西烩面小花盆爱琴海咖啡阿五美食高老九火锅··重庆咏熹老根山庄全聚秀水园重庆桥头火锅广东酒店香港贝鑫刷肉辽河路商业街香港贝鑫刷肉开源美食街天苑阿拉伯饭庄华牛传奇肯德基&麦当劳釜山自助烧烤香香羊回转小火锅阿香婆时尚小火锅德克士豪爽来时尚欢乐餐厅东来顺现有餐饮业态中占比最大的就是火锅以及热干面、胡辣汤等小吃亲民型的外带式饮品、西餐、特色中餐、特色轻餐饮等等占比很小，具备发展空间国内一线、知名连锁品牌稀缺，多为本土品牌新天地美食街序号商业名称业态档次序号商业名称业态档次1骏马网吧网吧高档27萱姿·国际白玫瑰SPA养生馆SPA中档2新世界网吧中档28英娜国际美容美发SPA会所低档3瑞达网吧中档29康乐宫洗浴洗浴养生会所高档4北极星网吧中低档30千禧年洗浴会所高档5鸿洋网吧中低档31都市港湾洗浴中档6冲浪网吧中低档32玉洁养生会所中档7沙河网吧中低档33沙澧风情洗浴会所中档8骏马电玩城电玩中档34地中海洗浴中档9帝豪电玩中低档35西沙椰林温泉洗浴高档10城市小子都市电玩体验中心中低档36龙之湖水疗广场高档11神采飞扬电玩城中低档37江南水乡中高档12锦标台球台球高档38大地影院电影院中低档13至尊台球中档39奥斯卡新世界影城中档14冠军台球中档40奥迪卡影城中档15豪门台球中档41大商影城中档16风云动漫台球中档42奥斯卡新世界影城中档17英皇台球中档43胖德荭上水动感8D影城中档18乔氏台球会所中档44中影imax中高档19糖果KTVKTV中档45金逸国际影城中高档20天上人间KTV中档46致尚健身会所健身会所中档21海马夜总会高档47大伟国际健身俱乐部中档22花舞盛宴KTV中档48新天地健身俱乐部中高档23幸福堂SPASPA高档49领跑健身中低档24珍美丽名媛SPA中档50静海健身会馆中档25皇妃美容美体SPA养生馆高档51天竺瑜伽馆中档26海荣美容SPA会所中档52奥运健身低档漯河市商业市场/商业业态分析/休闲娱乐漯河市休闲娱乐业态发展已相当成熟，足浴、洗浴、养生业态占比最大，其次KTV、台球、电影院等业态，传统常见业种已全部具备，但品牌方面以当地本土品牌为主，一线、知名连锁品牌很少

市区核心商圈城北淞江新城商圈休闲娱乐业态主要集中区域（如图）漯河常规的休闲娱乐业态发展成熟，说明当地人对传统的洗浴、足浴接受度很高，该业态开店较多较快；KTV、台球等业态基本趋于饱和；高档次的电影院、密室逃脱等年轻人喜欢的新潮业态较少，是龙江生态城片区未来可以发展的方向。漯河市商业市场/商业业态分析/购物漯河市整体零售购物档次偏低，中高档消费场所较少，新开百货在品牌档次上有所提升，未来潜在商业项目比如昌建广场将引入王府井百货、昌建东外滩将引入丹尼斯第三店，百货竞争进入白热化阶段区域主要百货、购物项目分布示意图丹尼斯百货大商新玛特丹尼斯百货新天地广场千盛百货天元商城漯河已出现国内知名连锁零售品牌，如大商新玛特引入有鳄鱼、GY、梦特娇、九牧王、恒源祥、雅戈尔、阿迪达斯等，丹尼斯引入有周大福、老凤祥、羽西、佰草集、拉夏贝尔、欧时力、小猪班纳、史努比等。除以上两家百货以外，其他百货或步行街品牌多以当地品牌或者杂牌为主。漯河市商业市场/商业业态分析/儿童漯河现有儿童相关产品包括童装、童玩、儿童摄影、婴幼儿用品及儿童教育，目前此类产品分布较为分散，且规模较小，整体氛围不足人民路和交通路为漯河商业的主要集中分布地。但是，这两条路上儿童周边用品体量也较小，约2500㎡体量，多集中在人民路以南交通路的沿边，五一路南段，建设路东侧零散分布；沙河以北，海河路、黄山路、辽河路、泰山路共约1000㎡的商业体量；经营内容多以儿童服饰、鞋帽、用具、孕婴产品为主，配套以儿童摄影和教育机构为主，但较少，尤其是专门针对儿童的教育机构。漯河市商业市场/商业业态分析/文体漯河市文体发展处于起步阶段，围绕文体业态产生的上下游衍生业态缺乏，是龙江生态城商业未来可发展的方向，比如引进迪卡侬、溢柯城市花园、室内高尔夫等体育衍生业态，打造文体为主题的商业围绕体育中心，主要涵盖有体育场、体育馆、游泳场、全民健身篮球场、羽毛球场、足球场、体育高中等市政类体育设施；缺乏相关配套的社会商业设施以及体育上下游服务型业态，例如龙江生态城未来可引入类似迪卡侬等体育延伸品牌业态。①②①：漯河体育中心②：漯河国际会展中心商业业态城市商业业态类型与商业档次还有空间提升，对于龙江生态城的商业未来发展，必须注重业态的创新度、品质感以及商业类型的丰富度城市商业规模已经达到饱和，现有存量与未来供应量近250万方，城市人均商业面积高达3.61平方米/人，龙江生态城大规模的商业用地将面临前所未有的压力龙江生态城商业未来定位方向启示商业定位须以差异化主题概念为突破口，常规商业短期内在本区域经营难度极大商业规模漯河潜在进入市场的商业规模在130万方左右，至少需要6年消化时间，商业销售压力极大，市场内优质、或具备潜力的商业项目投资客接受度较好，所以龙江生态城商业用地未来必须打造具投资价值的项目，才可能实现商业突围商业消化备注：按照漯河城市商品房年去化量平均值大致在100万方，非商品住宅占比一般在10-20%商业市场小结漯河写字楼市场漯河西城区板块未来将有20万方写字楼陆续上市，但市区全年去化量约在3.5万方左右，作为制造业城市，产业办公客群有限，未来去化压力较大；相较而言，会展板块由于区域较为成熟，故客户对该处的产品较为亲睐，两个主要写字楼项目市场反响较好。目前漯河市办公产业以投资客为主，自用客群主要来源于外来商贸公司，及少量工业区食品生产企业外溢总部办公需求，该类企业通常整层（700平方米以上）购买。写字楼市场导读漯河的写字楼市场仍处于起步阶段，主要集中在老城区外围，写字楼性质明确的产品主要分布在高铁板块和会展中心板块西城商务区是目前漯河规划最多写字楼的区域，品质相对较高，有超高层地标性产品，欲打造城漯河的城市副中心和最大的商务中心。会展中心板块是漯河知名企业开发写字楼的集中区域，包括昌建和建业均在会展中心板块推出高端写字楼产品。漯河写字楼市场格局昌建国际建业壹号中心闽商大厦Max世界港昌建东外滩均价：6200元/㎡均价：5500元/㎡ABCFEDGAMax世界港B闽商大厦C合信国际广场D浙商大厦E天鑫大厦F畅园国际G滨湖国际高铁片区规划项目分布图高铁板块的写字楼市场规划体量大，区域内短期难以消化，并会对漯河整体写字楼市场形成一定压力漯河市于2010开始着手开发西城区，历时五年，西城商务区初见雏形，总体开发速度偏慢，开发商对市场态度较为谨慎，仅闽商大厦正式开售。高铁板块潜在供应写字楼总体量约20万㎡高铁板块写字楼项目高铁站闽商大厦位于漯河高铁站南面，是高铁板块第一个写字楼项目，规格为4A甲级，前期规划为全写字楼，后期将西座部分调整为公寓，高铁板块写字楼市场销售有较大压力长江路闽商大厦中王奥特莱斯太白山路翠华山路东座：写字楼1.7万㎡西座：写字楼1.1万㎡+公寓6000㎡底商：2万㎡的商业闽商大厦地段非常优越，交通便捷高铁板块写字楼市场/闽商大厦漯河高铁站汉江路项目2014年12月开盘，5个月项目写字楼均价5400元/㎡，去化约20%；公寓均价5600元/㎡，去化约50%，公寓销售情况好于写字楼，写字楼意向入驻企业主要以开发商自身资源拓展为主闽商大厦入驻企业中国城市经济可持续发展委员会首都画院中国收藏家协会香港鸿运家私有限公司中观博古文化投资管理有限公司福建三明隆望食品有限公司美国硅谷华人科学家协会福建德益石材公司香港中裕集团福建正信投资有限公司香港富和集团厦门市拉图贸易有限公司福建美云星集团贵阳泰峰实业有限公司香港天泰实业有限公司贵州泰盈贸易有限公司河南和佳置业有限公司漯河市东顺物业管理有限公司邦讯技术股份有限公司贵州怀庄酒业集团河南运营中心福建金草集团漯河市奥路商贸有限公司高铁板块写字楼市场/闽商大厦写字楼销售情况弱于公寓销售情况Max世界港项目暂时未开盘，现处于蓄客阶段，一栋是SOHO和酒店，一栋是写字楼，写字楼体量为3万㎡高铁板块写字楼市场/Max世界港长江路闽商大厦中王奥特莱斯太白山路翠华山路Max世界港大厦地段非常优越，交通便捷，暂时未拿到预售许可证漯河高铁站汉江路Max世界港写字楼3万㎡公寓+酒店3万㎡底商：2.7万㎡的商业建业壹号中心高铁片区规划项目分布图会展中心板块有两个写字楼项目，分别是昌建国际和建业壹号中心，均为甲级写字楼产品，借助开发商的品牌和会展中心的地理优势，两个项目市场表现较好BA漯河一高五里庙村昌建国际和高铁板块相比，会展板块写字楼潜在供应量较少，且离市中心近，会展板块附近有一定的写字楼市场机会。高铁板块会展中心板块市中心潜在供应量小离市中心近，投资客心理距离短离漯河主要的工业区更近，工业区的企业更亲睐会展板块开发商为知名大型房企会展板块写字楼的优势会展中心板块写字楼市场昌建国际2014年9月开盘，至今去化70%，均价6200元/㎡，产品定位为漯河首席的金融中心，市场销售情况较好，部分意向入驻企业档次较高，以金融类和开发区的企业为主昌建国际基本情况项目类别甲级写字楼建筑面积29000㎡容积率3.57单层面积739㎡绿化率15.72%均价6200元/㎡去化情况8个月去化70%投资客本地投资客为主，此外有部分企业大面积购买意向入驻企业郑州银行、漯河旺旺、达利园食品等项目的投资客以漯河本地人为主，此外有部分企业大面积购置，项目的总体认可度较好；项目入驻企业包括金融机构和开发区的食品企业，意向入驻企业档次较高。会展板块写字楼市场/昌建国际建业壹号中心2014年8月开盘，至今基本售罄，均价6100元/㎡，是漯河第一个面市的5A级写字楼，开盘即受到热捧项目的投资客以漯河本地人为主，此外有少量企业大面积购置，企业购置占比小于昌建国际。建业壹号中心基本情况项目类别甲级写字楼建筑面积30000㎡项目高度102m绿化率15.72%均价6100元/㎡去化情况开盘三日去化90%投资客本地投资客为主，包括建业的住宅客户，此外有部分企业大面积购买壹号中心写字楼项目紧邻喜来登酒店，能借助酒店拉升自身的品质会展板块写字楼市场/建业壹号中心从市场发展现状上看，漯河市办公物业处于市场化启动阶段，新面市的项目消耗了较大的存量投资客，未来写字楼销售面积将趋于平稳漯河写字楼市场小结2014年是漯河纯写字楼市场的开局之年，上半年没有纯写字楼销售，下半年漯河写字楼年售量约5万㎡，但是从市场角度来看，2014年下半年已经较大的消耗了写字楼投资的存量客户，未来写字楼销售市场会维持较为平稳的状况，以2015年前5个月计算，前五个月漯河写字楼销量约1.5万㎡，依此推断2015全年预期销售面积约3.5万㎡。板块项目均价折算年去化量投资客户主要入驻企业所在区域未来供应量西城区闽商大厦5500元/㎡8000㎡外地投资客占比约40%，其他本地投资客和企业主福建企业/本地文化机构/小型贸易企业约20万㎡会展中心昌建国际6200元/㎡30000㎡本地投资客和企业主金融机构/食品企业等暂无明显对外宣传和规划的项目建业壹号中心6100元/㎡35000㎡基本全部是本地投资，少量企业购置食品产业链上民营企业，存在不少建业业主漯河旅游市场分析豫中南地区旅游资源薄弱，且多为观光类型，衍生产品和服务较少。拥有国家级文物——郝家台遗址的龙江生态城应积极与市区其他4a景区包团发展，共同打造漯河都市休闲旅游品牌。漯河市有限的旅游产品与市民日益提高的休闲度假消费需求不相符合，开源森林公园作为漯河市商、旅、文混合开发模式的探路者，有效的撬动了片区土地价值。旅游市场导读漯河市旅游市场分析/旅游市场概况漯河历年旅游收入情况漯河历年旅游接待情况漯河市旅游市场处于稳步发展阶段，截止至2013年漯河全年共接待国内游客378万人次，旅游总收入25亿元，增速处于高速稳定发展中，旅游大市场环境前景较好游客接待量：漯河旅游年接待人次逐年稳步上升，2013年接待人次378万人，同比增长近20%，相比2011年增长超100万人，增长幅度大，旅游市场越来越好；接待入境游客9015人次，实现旅游外汇收入219万美元。旅游收入：漯河旅游收入逐年上升，2013年旅游收入为25亿元，与2012年相比，同比增速近22%。旅游资源：全市有4A级旅游景区5处，3A级旅游景区1处。星级酒店9家，旅行社38家。河南省世界遗产景点和国家级5A景区多分布于洛阳、平顶山、开封、郑州等市，漯河缺少强势的自然、历史文化景观资源，难以铸就具有代表性的观光型旅游景点，因此我们需要错位进行打造截至2013年，漯河无国家5A级景区，4A级旅游景区5个；河南省5A级旅游景区主要集中在洛阳、平顶山、焦作、安阳、开封。漯河市周边城市旅游资源特色鲜明，主题较为明确，对比分析，找准漯河市优势所在：平顶山：大山秀水+佛教文化=神奇大佛许昌市：花卉资源+汉魏文化=花都、魏都驻马店：生态资源+驿站文化=休闲驿站周口市：老子文化+伏羲文化=名人故里漯河市周边四市的旅游发展各具特色，文化旅游是其发展重点，与河南省旅游业发展方向一致，其中，平顶山依托山水资源，主推佛教文化；许昌市主打三国文化，周口市以名人文化为主，驻马店市则注重休闲旅游的发展。漯河市旅游市场分析/旅游市场资源分类漯河旅游业发展作为后起之秀，要找准其核心吸引，差异化发展，凸显后发优势，应从旅游品牌、旅游产品、产业综合效益等方面寻求突破和改进方法，而且需要跨越式发展，打造具备体验性互动性的旅游商业景点才能冲破当前漯河旅游发展劣势深入分析漯河市自身，其代表资源主要包括：以沙澧河风景区为代表的城市优异生态资源以许慎文化为代表的中国汉字文化资源以双汇工业园为代表的工业旅游资源以南街村为代表的红色文化资源以贾湖遗址为代表的历史遗迹文化资源以开源景区为代表的鸟文化资源以泥河洼休闲农业园为代表的农业物产资源以兴国寺为代表的宗教寺庙文化资源以舞阳盐都为代表的盐矿、温泉资源漯河市优势资源可概括为“五个一”：一水：沙澧河；一湖：贾湖文化；一字：字圣许慎；一村：南街村；一厂：双汇工业园提炼漯河市旅游市场分析/旅游市场资源提炼漯河市旅游市场分析/旅游规划漯河旅游规划整体以“一体两翼、一线多珠”的空间格局呈现，未来将旅游业与文化创意、特色美食、商务会展、工贸业、休闲农业相互融合总体战略实行“城区核心吸引+两翼景区配套+多种产品体系”的三大计划，打造“一轮明月，两翼护航，遍地开花”的发展格局，带动全面发展。布局空间结构以“沙澧河风景区AAAA+许慎文化园AAAA+开源景区AAAA”为旅游吸引核心，以中心城区承托漯河市城市形象，对中心城区以外的县区旅游资源进行整合、提升，植入中心城区，形成“一轮明月（城区），两翼互动（舞阳县、临颍县），一线多珠（沙澧河），满地开花（散布景点）”的格局，做大做强城区休闲旅游板块，整合提升沙河上下游旅游板块，尽快建成舞阳盐浴度假旅游板块，加快推进临颍乡村旅游板块。漯河市旅游市场分析/旅游规划漯河市未来打造以城市休闲旅游功能为核心，辅以田园度假、文化观光与工业旅游的中原地区一流的复合型旅游城市，旅游市场将面临一次爆发式的升值发展以城市休闲为核心，以田园度假为特色，以文化景区为基础，以商贸工业旅游为补充，将漯河市打造中原地区一流的以休闲功能为主体的区域复合型旅游目的地，形成“度假胜地、集散要地、汉字圣地、养生宝地、休闲营地、美食天地”的市场品牌。全市旅游产业发展总水平占GDP的比重要达到5.5%左右；全市旅游接待人次达到700万人次，旅游总收入达到52亿元；营业收入200万以上的旅游购物商店、旅游酒店、饮食服务等企业超过100家；城区三星级以上酒店超20家；四年完成旅游项目投资100亿元以上；城区旅游从业人员5万人。全市旅游产业发展总水平占GDP的比重要达到10%左右；全市旅游接待人次过千万人次，旅游总收入过百亿元；营业收入200万以上的旅游购物商店、旅游酒店、饮食服务等企业超过200家；城区三星级以上酒店超35家；三年完成旅游项目投资80亿元以上；城区旅游从业人员达到8万人。2015-2018年发展目标2019-2025年发展目标旅游定位：漯河市旅游市场/典型案例借鉴开源森林公园成功地将旅游、商业购物、主题游乐、零售百货有机地结合于一体，形成了漯河当地极富名气的