某地块项目定位及营销建议书课件

谨呈：南京建邺开发集团建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议报告世联地产顾问南京有限公司2010.8.7公元二零一一年，不曾不再，南京峰顶豪宅谨呈：南京建邺开发集团建邺牌楼巷地块项目定位及营销建议报告世1企业目标：金鼎湾之后的升级之作，全面超越，树立标杆，成为市场顶级产品的不二之选。1、战略目标：形象标杆、价值标杆、价格标杆；2、品牌目标：进一步提升企业高端品牌形象，扩大影响力；3、利润目标：在保证销售速度的情况下，尽可能地实现价值最大化；世联的理解：“保证销售速度和安全回现”的前提下，实现品质、形象、价格的全面超越。企业目标：金鼎湾之后的升级之作，全面超越，树立标杆，成为市场2项目印象：城市中心区，绝版地段优势教育、体育资源完善医疗配套成熟商业配套项目背靠五台山体育馆，体育资源丰富省人民医院，省中医院，医疗配套完善城市中心区绝版地段，区位优势明显本项目321凯润金城长江路九号金鼎湾国际五台山体育馆项目紧邻拉萨路小学，教育资源优势项目印象：城市中心区，绝版地段优势教育、体育资源完善医3项目印象：纯居住盘区域成熟城市顶级豪宅潜质项目基本经济技术参数占地面积：9091.16平米容积率：3.5建筑面积：31819.06平米，其中社区用房2000平米，住宅29819.06平米建筑密度：22.44%绿地率:33%项目北临峨嵋岭路，东临拉萨路及牌楼巷周边居住氛围浓,但都以老公房为主项目面临拆迁安置问题商业街形象档次不高项目印象：纯居住盘区域成熟城市顶级豪宅潜质项目基本经济41、面积趋势：面积进一步放大，二房面积大于110㎡，三房面积大于150㎡，四房面积大于200㎡，主流面积段为160~300㎡；2、尺度趋势：客厅、主卧、卫生间、厨房等空间尺度进一步放大，尽可能提高居住舒适度的同时彰显居住者的身份和尊贵；3、用材：通过新颖的造型和高档的用材形成超强的品质力；深圳、上海、北京。。。。

根据世联在全国的案例分析，目前一线城市顶级豪宅呈现以下趋势：一线城市顶级豪宅走势1、面积趋势：面积进一步放大，二房面积大于110㎡，三房面积5基于对目标的理解和地块的豪宅潜质，借鉴一线城市的顶级豪宅，我们认为，本项目应定位为城中顶级豪宅，放大面积段，户均面积160㎡。基于我们的目标，本报告需重点回答

2个问题Q1:客户研究：细分客户，精准客户定位，保障高价快销Q2:市场背景：掌握最新市场豪宅状况，提供定位依据基于对目标的理解和地块的豪宅潜质，借鉴一线城市的顶级豪宅，我6基于对目标的理解和地块的豪宅潜质，借鉴一线城市的顶级豪宅，我们认为，本项目应定位为城中顶级豪宅，放大面积段，户均面积160㎡。基于我们的目标，本报告需重点回答

2个问题Q1:客户研究：细分客户，精准客户定位，保障高价快销Q2:市场背景：掌握最新市场豪宅状况，提供定位依据基于对目标的理解和地块的豪宅潜质，借鉴一线城市的顶级豪宅，我7报告结构第一部分市场分析◆我们为本项目提供最新市场豪宅规律及其定位依据第二部分趋势研究◆一线城市豪宅趋势研究第三部分客户研究◆我们为本项目提供精准的客户定位第四部分项目定位◆我们为本项目找到最契合的占位第五部分产品分析◆我们为本项目提出最有效的产品建议第六部分营销定位◆我们为本项目提供专业精准的营销建议报告结构8报告结构第一部分市场分析◆我们为本项目提供最新市场豪宅规律及其定位依据第二部分趋势研究◆一线城市豪宅趋势研究第三部分客户研究◆我们为本项目提供精准的客户定位第四部分项目定位◆我们为本项目找到最契合的占位第五部分产品分析◆我们为本项目提出最有效的产品建议第六部分营销定位◆我们为本项目提供专业精准的营销建议报告结构91市场现状研究我们为本项目提供最新市场豪宅观点及其定位依据。1市场现状研究我们为本项目提供最新市场豪宅观点及其定位依据。城中板块：1.长江路9号(仅剩2套住宅)33000元/平米2.金陵尚府(后续推出酒店公寓)21000元/平米3.金鼎湾国际

38000元/平米4.凯润金城(在售酒店式公寓)31000元/平米5.天正湖滨(售空) 25000元/平米6.南京国际广场

(约80套)35000元/平米城东板块：7.城开御园（在售）33000元/平米河西板块：8.仁恒国际公寓(G53将售)25000

元/平米9.中海凤凰熙岸26000元/平米城北板块：10.锋尚国际公寓(售空)25000元/平米11.世贸外滩新城(在售)23000元/平米12.天正桃源（在售5、6#）26500元/平米南京一线城市豪宅供应2010年进入尾声，南京中心区土地现已基本开发完毕，一线城市豪宅日益稀缺。数据来源：世联数据平台南京一线城市豪宅占据城市核心地段，集中分布于城中板块，价格普遍突破在30000左右，已成为第一价值高地810113451均价3-3.8万/平米城中板块城北板块新街口26河西板块7129城中板块：南京一线城市豪宅供应2010年进入尾声，南京中心区07年08年09年10年1.5万2万2.5万3万3.5万南京城市豪宅价格变化曲线长江路九号金鼎湾国际南京国际广场价格年份08、09年是南京豪宅开发热潮时期，价值高点的形成和刷新时间大为缩短，去化迅速，城市豪宅稀缺性日益凸出。从1.6万-3.8万，2.5年时间市场验证：城市豪宅项目在08-09年集中放量，同时去化迅速，总销售面积超过30万平米，价值高点形成的时间急剧缩短，价格上升幅度大。在售豪宅项目多处于尾期，未来供应稀缺。07年08年09年10年1.5万方3万方4.5万方6万方7.5万方年份销售体量3.6万方3.4万方5.2万方1.9万方1.3万方3.1万方0.7万方长江路九号金鼎湾国际南京国际广场凯润金城金陵尚府10万方07年08年09年10年1.5万2万2.5万3万3.5万南京08、09年市场主力面积段集中130~150平米的三房，而160-170㎡较为稀缺，仅长江路九号和金鼎湾国际有少量，170-200㎡的产品出现市场断档现象，主力总价集中在300-500万项目面积/户型均价总价销售速度金鼎湾国际90-93㎡/2房2厅2卫1.8~2.8万/平米，均价2万150万-180万,少数超过200万30-40套/月136㎡/3房2厅2卫1.6-2.8万/平米，均价2.6万220万-380万143㎡/3房2厅2卫1.6-2.9万/平米，均价2.5万220万-420万163㎡4房2厅2卫2-3万/平米，均价2.5万330万-480万最快售完长江路9号134-156㎡/3房2厅2卫2.8万/平米350万-450万09年7月和9月两次开盘，每次推出一幢100余套，2-3个月基本售罄月均去化达到40-50套/月162-171㎡/3房2厅2卫3万/平米500万-600万252㎡/5房3厅2卫3万/平米700万-800万158㎡4房2厅2卫3万/平米450万-500万凯润金城127-140㎡/3房2厅2卫1.6~2.3万/平米220-320万6-7套/月85-100㎡/2房2厅2卫1.8~2.3万/平米170~200万10-12套/月99-118㎡/3房2厅2卫1.8~2.3万/平米180~220万8-10套/月金陵尚府107/2房2厅2卫1.2~1.8万/平米100-160万50~60套/月130~150/3房2厅2卫1.2~1.8万/平米150-250万08、09年市场主力面积段集中130~150平米的三房，而113项目物业类型总体量住宅价格(元/㎡)08-09年住宅供应量剩余户型剩余体量长江路九号住宅、酒店、办公25万㎡住宅约13万方3300009年推出5.8万㎡————金鼎湾国际住宅、商业8万㎡3800008年推出6万㎡3房136㎡2房90㎡，精装修50-60套左右凯润金城住宅、公寓、办公、商业21万㎡3100008年推出2.8万㎡住宅09年推出0.7万㎡酒店公寓前期售罄，后续推出40-70平米小户型剩余小户型体量不足2万方，预计均价33000-35000元/平米金陵尚府住宅、公寓、办公、商业23万㎡2000010万㎡剩3-4套跃层，面积180-237平米后续推出40-70平米小户型南京国际广场住宅、酒店、办公、商业48万㎡350001.8万㎡1房73㎡，2房133㎡，528-1150㎡大平层剩余房源加33F以上未推的不足100套仁恒国际广场住宅10万㎡28000——195㎡、243㎡不足20套长发都市羲和住宅、商业、办公9.7万㎡4100008年推出0.3万㎡09年推出1.45万㎡——剩余约2万㎡世贸外滩新城住宅、酒店、商业150万㎡2000009年推出4.5万㎡1房90㎡，2房140-150㎡，3房170-190㎡，4房270㎡，5房300㎡——南京一线城市豪宅多以综合体形式存在，纯住宅尤为稀缺，市场存量不足，未来以剩余少量小户型公寓产品为主。项目物业类型总体量住宅价格(元/㎡)08-09年住宅供应项目物业类型总体量住宅价格(元/㎡)10-11年住宅供应量主力户型剩余体量城开御园纯住宅3.1万㎡3300009年推出3.1万方86㎡两房，168㎡、154㎡三房，156㎡，173㎡四房剩余约230套天正桃源住宅、商业3.5万㎡23000~280007月2日开盘，当天330平米的大户成交较好，后续成交缓慢140-350㎡约60套长发都市羲和住宅、商业2.3万㎡410002万㎡97-237㎡约170套中海凤凰熙岸住宅、商业56.8万㎡23000~300007月上旬开盘，目前约80套在售160~485平米普通住宅约2600套，酒店式公寓约1100套南京在售豪宅体量较小，剩余货量不多。目前来看除中海凤凰熙岸、天正桃源外，未来豪宅产品以中小户型公寓或城中别墅为主项目物业类型总体量住宅价格(元/㎡)10-11年住宅供应本项目的入市时机：2011年，城中豪宅潜在供应的稀缺性明显,项目借势推出将带来新一轮的市场追捧热潮20102011金鼎湾后续三期，预计2010年下半后推出5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月凯润金城，2010年3月推出40-70㎡小户型南京国际广场剩余不足80套金陵尚府，2010年3月推出40-70㎡小户型世贸外滩新城90-300㎡户型4月城开御园86-173㎡户型，共3.1万平米中海凤凰熙岸，7月开盘，销售周期约4年天正桃源，7月2日开盘，共116套，2011年可实现去化南京城市豪宅供应颜料坊地块，，约3.5万方，2011年下上市安品街地块，约1.9万平米本项目，预计2011年年底推出经分析南京2008、2009、2010年8月前南京已出让土地信息，仅颜料坊地块和万科安品街项目以其优越的地理位置和浓郁的城南历史人文风情可与本项目比拟，但其住宅仅3.5万方和1.9万㎡，且为别墅；本项目的入市时机：2011年，城中豪宅潜在供应的稀缺性明显,高形象、高品质的先发之势使其成为南京城市豪宅的传统代言人典型楼盘-长江路九号B1幢A1幢B2幢A2幢文化品牌产品规模资源(地段)竞争力描述：资源：★★★★文化：★★★

规模：★★★产品：★★★

品牌：★

地址：长江路与洪武路交汇处，近总统府、曹雪芹故居占地面积：46644.60㎡总建筑面积：约26万㎡容积率：3绿化率：30%800㎡精装入户大堂物业形态：综合体，住宅、办公楼、酒店及超高层核心卖点：地段+高形象、高品质高形象、高品质的先发之势使其成为南京城市豪宅的传统代言人典型典型案例——长江路9号，南京城市豪宅的传统标杆

顶级豪宅客户对户型的尺度要求较高，注重舒适度和品质感的打造，对总价的敏感程度相对较低二期房型面积区间总套数单价总价（万）B2三房两厅156.76552.8万400~450B3三房两厅134.6562.8万370~400B4四房两厅284.1563.4万950-1000B6五房三厅252.74233万700~800B5三房两厅171.42413万500~600B1四房两厅158.58363万450-500三房为主（134-171平米）：一期07年推出A2和A1幢：1、主力产品为132㎡的两房和164-168㎡的三房，单价区间1.5万-2万/平之间，两梯四户，注重尺度开间；二期09年下半年推出B2和B1幢：1、主力产品多元化，以134-171㎡的三房为主，同时增添少量158㎡的四房，另外通过拼合户型推出252㎡的五房和284㎡的四房，两梯三户，进一步提高舒适度，市场接受程度较高；2、单价2.8—3万/平，整体销售较好，二期月均去化40-50套/月。客户：多为南京（70%）及长三角（20%）富豪名流，少量的外地来宁的生意人（广东，福建），客户的整体文化素质较高B1幢A1幢B2幢A2幢158m24房134㎡-156㎡3房132m22房165-171m23房252m25房284㎡4房典型案例——长江路9号，南京城市豪宅的传统标杆

顶级豪宅客户18长江路9号2期主力户型

B3-134㎡、B2-156㎡、B5-171㎡的三房B2-156㎡B5-171㎡次卧带独立衣帽间主次卧共享大露台独立衣帽间主卧带大露台长江路9号2期主力户型

B3-134㎡、B2-156㎡、B519典型楼盘-金鼎湾国际纯住宅、高绿化率、大间距、3A体系，挑战城市豪宅优质居住生活的新标准文化产品规模资源(地段)竞争力描述：资源：★★★★文化：★★★

规模：★产品：★★★

品牌：★★★

地址：长江路与洪武路交汇处，近朝天宫、秦淮河占地面积：2万㎡总建筑面积：约8万㎡容积率：3.3绿化率：40%楼间距：60米物业形态：纯高层住宅核心卖点：地段+纯住宅豪宅社区的打造03幢01幢04幢02幢品牌典型楼盘-金鼎湾国际纯住宅、高绿化率、大间距、3A体系，挑战典型案例——金鼎湾国际，产品的面积尺度较为保守，难以满足城市高端客户的多次改善需求

169㎡的稀缺四房去化最快,而90㎡和136㎡相对较慢90-93m22房124㎡3房131-136m23房145m23房163m24房面积区间户型单价总价130~145m23房2厅3.6-3.9万490-550万产品：131~136m2及145㎡的3房2厅为主1、除地段外景观资源是豪宅溢价的重要因素，03幢同类景观户型单价高出8000-10000元/㎡

；3、户型设计中规中矩，无特色亮点。4、客户以自住为主，一期入住率超过50%03幢01幢04幢02幢145㎡136㎡典型案例——金鼎湾国际，产品的面积尺度较为保守，难以满足城市21典型楼盘-凯润金城豪宅产品的追随者，品质档次相对较低，迅速跑量为主文化产品规模资源(地段)竞争力描述：资源：★★★★文化：规模：★★★

产品：★★

品牌：★

地址：玄武区长江路2号占地面积：3.6万㎡总建筑面积：21万㎡容积率：3绿化率：35%物业形态：综合体，住宅、公寓、办公、商业核心卖点：地段+性价比品牌典型楼盘-凯润金城豪宅产品的追随者，品质档次相对较低，迅速典型案例——凯润金城，豪宅盘里的性价比楼盘

主要通过打造附加值和稀缺产品的性价比来打动客户，可以看出性价比对南京城市‘伪豪宅客户’屡试不爽面积区间户型均价总价现速度85~100m22房2厅1.8万（1.6-2.3万）170-200万10-12套/月127~140m23房2厅1.8万（1.6-2.3万）220-320万6-7套/月99~118m23房2厅1.8-2.3万180-220万8-10套/月154m24房2厅1.8-2.3万260-300万3-5套/月185m24房2厅1.6-2.1万300-380万2-3套/月产品：80~100m22房及127-140㎡的3房为主，后续针对市场及客户的需求推出紧凑型100-120㎡的3房和154㎡的4房，市场反应良好1、从户型的主力面积及产品的尺度和开间上看并不符合豪宅的标准，除地段外与普通盘无异；2、南京城市豪宅客户对总价仍然较为敏感，300万以下的产品去化速度明显快于300万以上；3、紧凑型的高附加值户型设计仍受青睐。4、客户层级较长江路9号及金鼎湾低，不乏好面子有强烈豪宅标签欲望的城市中产和投资客07幢149套06幢120套08幢44套09幢44套127-140㎡三房70%100㎡两房30%80-100㎡两房80%185㎡四房20%111-118㎡三房50%99㎡三房50%111-118㎡三房50%154㎡四房50%典型案例——凯润金城，豪宅盘里的性价比楼盘

主要通过打造附加23凯润金城主力户型—85-100㎡两房、126-139㎡、112㎡的三房

注重附加值和性价比的打造89㎡两房140㎡三房主卧带大阳台次卧飘窗客厅露台衣帽间飘窗飘窗112㎡三房次卧阳台飘窗生活阳台凯润金城主力户型—85-100㎡两房、126-139㎡、1124典型楼盘-南京国际广场

一线城市豪宅价值和形象的新标杆，产品跨度大，以大尺度的景观中小户型（现金流跑量,主打投资客）及大平层豪宅（明星树标杆）为主文化产品规模资源(地段)竞争力描述：资源：★★★★文化：★规模：★★★

产品：★★★★

品牌：★★★

核心卖点：地段+资源+高形象品质的全面突破品牌地址：鼓楼区中央路201号占地面积：3.8万㎡总建筑面积：约48万㎡容积率：11.7绿化率：8%物业形态：综合体三梯11户70、130㎡为主北向32000元/㎡南向34000元/㎡大平层豪宅528-1150㎡为主总价3000万起典型楼盘-南京国际广场一线城市豪宅价值和形象的新标25典型楼盘-城开御园位于城中板快，大尺度+科技住宅，精装交付；竞争力描述：资源：★★★★文化：★★★★规模：★产品：★★★★品牌：★★★地址：南京市玄武区北安门街占地面积：1.5万㎡总建筑面积：3.1万㎡容积率：1.47绿化率：25%物业形态：小高层核心卖点：地段+高科技01幢05幢04幢03幢02幢文化品牌产品规模资源(地段)典型楼盘-城开御园位于城中板快，大尺度+科技住宅，精装交付；26典型案例——城开御园，南京城市豪宅的科技精品楼盘

豪宅客户对户型品质要求较高，主要通过高科技和豪华精装来打动客户，注重品质感房型面积区间总套数均价总价（万）A两房两厅83.62483.6万270~300B三房两厅151.04723.3万490~510E四房两厅177.97243.3万575-590C三房两厅174.3183.3万570-590D四房两厅177.9783.2万560~580两房、三房为主（83、151平米）：1、除地段外高科技是豪宅溢价的重要因素，采用地源热泵系统控制室温；2、户型设计一般；3、精装修；3、单价3.1—3.6万/平，南京城市豪宅客户对总价敏感，整体销售较差，月均去化6套/月。客户：多为南京（60%）及长三角（30%）富豪名流，少量的外地来宁的生意人（徐州，盐城），客户的整体文化素质较高，对地段和文化氛围要求较高。83.62m22房151.04㎡3房174.31m23房177.97m24房177.97m24房01幢02幢03幢04幢05幢典型案例——城开御园，南京城市豪宅的科技精品楼盘

豪宅客户对27

城北中心区域，湖景资源典型楼盘-天正桃源文化品牌产品规模资源(地段)竞争力描述：资源：★★★★文化：★★规模：★★产品：★★★

★品牌：★

★地址：下关区东起桃源湖，南接桃花源居，西到姜家圩路，北至中山北路占地面积：34064.7㎡总建筑面积：约3.5万㎡容积率：1.48均价：2.6-2.7万物业形态：住宅、酒店式公寓及商业主力户型：大户型（236㎡—335㎡）核心卖点：景观资源+高形象、高品质02幢05幢06幢城北中心区域，湖景资源典型楼盘-天正桃源文化品牌产品规模资28典型案例——天正桃源，豪宅盘里的性价比楼盘

主要通过打造附加值和功能、品质来打动客户面积区间户型均价总套数总价130~135m23房2厅2.3-2.9万12340-365万155~162m23房2厅2.6-3.3万12410-520万240~245m24房2厅2.6-3.3万40630-780万298~300m24房2厅3.3-3.4万8980-990万328~333m24房2厅2.7-4.5万41000-1500万236㎡—335㎡大户型为主：1、产品主要是以大户型为主；2、户型设计较好，大尺度大开间，阳台、凸窗，扩大观景视野；顶层跃层设计增大室内空间，附加值高；3、单价2.3—4.8万/平，月均去化3套/月。客户：多为南京企事业高官和个体老板（60%），也有一些来宁生意人（安徽、苏北），多集中在外贸、建材等行业，客户的整体圈层氛围要求较高。130-135㎡3房155-162㎡3房240-245m24房298-300m24房328-333m24房典型案例——天正桃源，豪宅盘里的性价比楼盘

主要通过打造附加29天正桃源主力户型—注重尺度和功能的打造

133㎡、160㎡三房、240㎡的四房133㎡三房160㎡三房240㎡四房客厅大阳台主卧独立卫生间入户花园客厅大阳台主卧独立卫生间、更衣室客厅大阳台衣帽间餐厅阳台厨房阳台主卧独立卫生间、更衣室凸窗天正桃源主力户型—注重尺度和功能的打造

133㎡、160㎡三30典型楼盘-中海凤凰熙岸核心地段，齐全配套，品牌驱动竞争力描述：资源：★★★★文化：★★★规模：★★★

产品：★★★★品牌：★★★★地址：东临秦淮河，南至凤凰西街，西至北圩路，北至清凉门大街占地面积：16.96万㎡总建筑面积：56.8万㎡容积率：3.35绿化率：30%物业形态：高层、小高层、酒店式公寓、普通住宅核心卖点：品牌+地段文化品牌产品规模资源(地段)典型楼盘-中海凤凰熙岸核心地段，齐全配套，品牌驱动竞争力描述31典型案例——中海凤凰熙岸，豪宅盘里的性价比楼盘

大平层豪宅，产品户型丰富，具有高附加值两房、三房为主（83、151平米）：

1、户型方正，大尺度开间，南北对流，功能分布合理，实用性强，附加值高；2、主力户型单价在2.6—3万/平，与同期同类产品相比有一定的竞争力，月均去化7套；客户：多为南京本地事业单位中高层管理者、私企老板，也有部分上海投资客，少量苏北人（徐州、扬州，客户客户追求的就是豪宅的一种调性。06幢134套03幢120套02幢56套01幢18套158-162㎡三房69%99㎡两房10%141㎡三房11%172㎡四房10%184-192㎡四房100%235-242㎡四房90%329-340㎡五房10%371-376㎡五房80%464-490㎡五房20%面积区间户型均价总价371~376m25房3厅4.2万1300-1600万235~242m24房2厅3.3万780-820万184~192m24房2厅2.2-3.2万410-600万158~162m23房2厅2.1-2.6万360-400万172m24房2厅2.5万400-450万141m23房2厅2.4万330-350万99m22房2厅2.5万240-250万01幢02幢03幢06幢典型案例——中海凤凰熙岸，豪宅盘里的性价比楼盘

大平层豪宅，32中海凤凰熙岸主力户型—注重附加值和空间功能的打造

160㎡三房、188㎡的四房160㎡三房188㎡四房客厅大阳台主卧独立卫生间、衣帽间入户花园厨房阳台客厅大阳台凸窗主卧独立卫生间中海凤凰熙岸主力户型—注重附加值和空间功能的打造

160㎡三3308、09年是南京豪宅开发热潮时期，价值高点的形成和刷新时间大为缩短，去化迅速。南京一线城市豪宅供应2011年进入尾声，一线豪宅日益稀缺，未来市场主供应以40-70㎡小户型公寓产品为主，另有部分城市别墅。市场主力面积段集中130~150平米的三房，160-170㎡较为稀缺，170-200㎡的产品面积段缺失。市场核心结论08、09年是南京豪宅开发热潮时期，价值高点的形成和刷新时34凯润金城金鼎湾国际长江路九号南京国际广场文化产品规模资源(地段)品牌在市场现状条件下，本项目在规模处于明显劣势，其他要素也无明显优势的情况下，产品需要着重发力，同时展示和形象是项目增强竞争力两个重要手段本项目核心竞争力对比本项目凯润金城金鼎湾国际长江路九号南京国际广场文化产品规模资源(地2一线城市高层豪宅趋势研究趋势研究——面积/尺度/用材2一线城市高层豪宅趋势研究趋势研究——面积/尺度/用材区域项目产品面积均价总价北京霄云路8号450㎡三房，430㎡四房，520㎡五房精装6.5万/㎡2000万以上万科公园5号220㎡精装5.1万/㎡1000万以上红玺台160-168㎡三房，260-280㎡四房精装5.5万/㎡800万以上九都汇255㎡四房精装4.5万/㎡1000万以上星河湾650㎡精装4.8万/㎡2000万以上禧瑞都110㎡二房，170㎡二房，175㎡三房精装6.8万/㎡800万以上万科蓝山167㎡三房，277㎡五房精装3.8万/㎡600万以上深圳香蜜湖1号180-190㎡三房，240-245㎡四房，280-290㎡五房7万/㎡1000万以上红树西岸主力户型150-260㎡4.5万/㎡600万以上星河国际77-323㎡，主力户型160-180㎡3万/㎡（二手房）300万以上中信红树湾140-150㎡三房，167-179、200-268㎡四房3.5万/㎡（复式4.5万/㎡）500万以上上海汤臣一品402-434㎡三房精装11万/㎡2000万以上华府天地129-147㎡二房，200-230㎡三房8万/㎡1000万以上世茂滨江276-333㎡三房3.8万/㎡1000万以上一线城市高层豪宅主力产品多在三房以上，且呈现出面积大、单价高和总价高的特征区域项目产品面积均价总价北京霄云路8号450㎡三房，430㎡一线城市豪宅价格体系总价2000万以上总价1000-2000万总价1000万以下一线豪宅高端住宅顶级豪宅主流单价主流产品面积50000-100000元/平米300-400平米三居400-800平米四居40000-50000元/平米200-300平米三居320-380平米四居30000-40000元/平米50-110平米一居150-170平米二居180-220平米三居290-350平米四居根据产品面积段的不同，一线城市豪宅大致可分为高端住宅、一线豪宅以及顶级豪宅三个产品段，三类产品在主流单价以及总价上区分也非常明显。一线城市豪宅价格体系总价2000万以上总价1000-2000豪宅尺度：空间尺度加大，带来更加舒适的居住享受区域项目面积房间数面宽进深客厅餐厅厨房主人房更衣室次卧改房深圳香蜜湖1号235-2454房4卫2218.45.7*63.3*5.43.4*2.84.2*4.8穿越式4.5客卧宽3.6米套房设计,次卧3-3.5米能星河丹堤175-1793房2卫14.710.54.5*54.5*3.32.4*3.34.2*6穿越式4.23.4*4.5能中信红树湾1553房2卫15.59.54.8*4.23.4*3.72.1*4.24.1*4.8穿越式2.83.2*3.7能北京星河湾2474房4卫18.9519.45.1*7.94.3*5.12.6*4.84.4*6.8步入式4.53.7*5能万科蓝山1673房2卫10.9514.44.8*43.15*42.8*43.6*4.8穿越式——3.6*4.6能标准配置主要空间尺度加大，客厅面宽4.5米以上；主卧面宽基本在4米以上，带更衣室和独立卫生间，次卧面宽3米以上；可根据需要改房豪宅尺度：空间尺度加大，带来更加舒适的居住享受区域项目面积房区域项目立面风格用材北京长安8号现代风格——

霄云路8号Artdeco高档天然石材饰面与全景玻璃幕窗，顶层采用大量铜饰外装的皇冠造型禧瑞都新中式铝板、铝塑板、玻璃为外观主材料、入口局部处饰以铜板红玺台新中式彩釉玻璃幕,局部为高档石材、高级外墙涂料万科蓝山现代，公建化全石材上海华府天地新古典裙房和主楼的外墙全部采用天然花岗岩干挂，并采用外墙保温材料汤臣一品现代简约日本三菱的高科技纳米技术外墙，“汤臣Color”外墙色世茂滨江英、法、中式涂料、彩铝塑钢窗深圳红树西岸现代风格全玻璃天幕星河国际现代风格

——在外立面的风格、造型及用材上，一线城市豪宅普遍通过新颖的造型和高档的用材形成超强的品质力，在片区内树立标杆。区域项目立面风格用材北京长安8号现代风格——霄云路8号Ar3豪宅客户研究客户锁定——访谈/客户锁定/目标客户置业特征。3豪宅客户研究客户锁定——访谈/客户锁定/目标客户置业特征。典型成交客户写真描摹：客户背景：

冯女士，40岁左右，本地人，在舜天做外贸工作，老公为银行高管。有一个女儿在上初中，家庭实力应该在300万左右。置业经历：初次改善需求，原一家三口住在长江路120㎡左右的三房，现购置金鼎湾136㎡的三房。主要吸引点:地段、纯居住小区的环境和品质、身份标签进入圈层客户语录:

我和老公都在这附近上班，小孩也在上学，这么多年住在市区里习惯了，这里生活交通什么的都比较方便，我老公在银行上班，他和我的朋友圈子都在这里，他很多银行同事也买在这里，这里的居住环境更好，更华丽，进入的门槛也比较高，和有钱人住一起也算一种身份的象征吧。本来根据经济状况想买个2房的，方便以后居住，可两房本来就不多，夹在中间通风不太好，又考虑到小孩，最后一咬牙把以前的房子卖了，在金鼎湾买了套136㎡的3房。主流客群一：初次改善居住需求、地缘性、身份标签高端豪宅客户界定——金鼎湾国际

迷恋城市便捷/高品质生活/注重城市资源体验和身份标签的改善型客户群1典型成交客户写真描摹：客户背景：冯女士，40岁左右，本地人典型成交客户写真描摹：客户背景：

李老先生，７0岁左右，美国华人，祖籍南京本地人，目前多住在南京，有一个儿子，目前住在万科金色家园，支付能力强，无明显的价格抗性。置业经历：海内外多次置业，曾在美国买地自盖别墅，现购置3套金鼎湾136㎡的三房和2套90㎡的两房。主要吸引点:稀缺性、纯住区的品质和环境客户情况:

李老先生是在报纸广告上看见项目广告后颇有兴趣，经销售人员多次引导来现场观看后，认可小区的品质、环境、物管服务等，先买了3套136㎡的三房，后续又买了2套90㎡的两房，主要是占有稀缺，相信项目的保值升值能力，而不是纯投资。主流客群二：占有稀缺、保值升值高端豪宅客户界定——金鼎湾国际

国际人士、为稀缺性而购买，非纯投资2典型成交客户写真描摹：客户背景：李老先生，７0岁左右，美国典型成交客户写真描摹：客户背景：①

王先生，50岁左右，新南京人，私营企业主，扬子巴斯夫公司做化工和钢铁生意，目前全家定居南京，有两个孩子，其中一个儿子在读大学，考虑帮儿子置业，支付能力强，无明显的价格抗性。置业经历：多次置业经历，原来居住在城市桃园，现购置1套金鼎湾90㎡的两房。主要吸引点:地段(考虑到便捷性和年轻人迷恋城市生活的特征)、纯住区的品质和环境主流客群三：父母为子女置业、保值升值高端豪宅客户界定——金鼎湾国际

父母为子女购置物业，同时考虑到资产的保值和升值的复合型客户，外地人比例较大3客户背景：②

范先生，50岁左右，陕西开厂，私营企业主，儿子在南京大学读书，考虑儿子毕业以后在南京发展和定居，帮儿子置业，支付能力强，无明显的价格抗性。置业经历：多次置业经历，来南京看儿子，现购置1套金鼎湾90㎡的两房和1套136㎡的三房，以后考虑有可能和孩子做邻居。主要吸引点:只有城市中心区才有保值和升值潜力、小区的环境、品质及物管典型成交客户写真描摹：客户背景：①王先生，50岁左右，新南典型成交客户写真描摹：客户背景：

杨先生，26岁左右，新南京人，富二代，在电视台工作，朋友多为媒体圈内知名人士，平常喜欢开PARTY，好面子，父母为外地生意人，财富阶层，具体不详。置业经历：首次置业，现父母为其购置1套金鼎湾90㎡的两房。主要吸引点:城市便捷、身份标签、纯住区的品质和环境。原意向购置长江路九号，可其进入尾盘可选房源不多，又考虑到金鼎湾总价相对便宜。主流客群四：富二代、迷恋城市、身份彰显高端豪宅客户界定——金鼎湾国际

富二代，城市动物——迷恋城市，喜欢与崇尚城市的繁华与便利的生活，注重身份感的彰显4典型成交客户写真描摹：客户背景：杨先生，26岁左右，新南京金鼎湾成交客户特征总结由于产品的定位131-136㎡为主力，导致项目的成交客户中多以初改的伪豪宅客户为主，同时父母为子女购房和富二代比例也较大，从客户来源看外地的新南京人比例较大基本特征1——相对于传统豪宅客户，相对年轻的客户群体，年龄在35-45岁基本特征2——项目客户群体多有较高的文化背景，具有高端国际化视野基本特征3——项目客户群以在中心区居住或在中心区工作为主，依赖城市生活基本特征4——项目客户群有过高端物业置业经历较多，客户置业可引导性较大置业群体：自用>投资金鼎湾成交客户特征总结基本特征1——相对于传统豪宅客户，相对自用型客户特征细分国际视野客户改善居住客户文化背景较高，少数有过国外经历，具有国际视野，有多次豪宅置业经历父母为子女置业富二代、城市动物特征二：置业普遍关注因素：地段+品质居所+城市资源+身份感彰显，由于客户特征及驱动因素排序不同，形成四类群体置业驱动因素置业类型特征在中心区居住多年，朋友圈均在中心区，但期望提高居住的面积与档次由于子女以后的工作发展原因，考虑为子女或一子女一同置业迷恋城市，喜欢与崇尚城市的繁华与便利的生活中心地段；交通便利；城市品质生活；城市资源享受换面积；提升居住品质感；工作方便；身份感；资源享受地段；工作便利；身份感体现；城市资源享受；国际学校身份感的彰显；便利；城市资源享受；保值升值90-130平米第一居所130、160平米第一居所90-130平米第一居所90-130平米自用型客户特征细分国际视野客户改善居住客户文化背景较高，少数未成交客户写真描摹：多因面积尺度及房间数不够，无法满足其需求而未成交客户原型模拟：这里的地段很好，品质也不错，但是真要我自己买来住的话肯定不买，不是因为价格原因，以前一家人在紫金山别墅区住久了，再怎么也要也要面积160以上吧，虽然老人不经常住一起，可是偶尔来了也方便点。高端豪宅客户界定——金鼎湾国际

注重居住品质及舒适度的多改客户比例缺失，此类客户需求面积多在在150平米以上，其中考虑到总价限制160-180平米的大面积需求量很大。5金鼎湾销售代表语录：在我手上成交的外地客户比例较大，而很多南京本地有钱人的需求面积多在150㎡以上，由于项目产品面积无法满足其需求而未成交的客户不在少数，去化最快的也是169㎡的户型市场验证：项目169㎡的四房虽然价格最高，但去化速度最快。客户关注程度较高。未成交客户写真描摹：多因面积尺度及房间数不够，无法满足其需求169㎡典型成交客户分析典型成交客户写真描摹：客户背景：彭先生（和他太太），38岁左右，四川人，商业公司老板，开奥迪A6L，身穿POLO上衣，用LV手提包。刚购买了一套金鼎湾二期169平米的4房自住，已在南京买过2次房经历。置业经历：多次置业经历，原来居住在城市桃园，现购置1套金鼎湾90㎡的两房。主要吸引点:地段、纯住区的品质和环境户型设计还不错偏好纯居住盘物业服务好人群素质高小区资源环境优购买认同点关注卧室阳台社区配套升级精装修还须完善多举办业主活动意见及要求独立衣帽间尺度169㎡典型成交客户分析典型成交客户写真描摹：客户背景：彭先典型成交客户写真描摹：主流客群：城市第一居所自住客为主，一期入住率达到70%世联高端豪宅案例——锋尚国际公寓典型客户研究

追求高品质的居住生活/注重人文和自然资源的体验/带有保值升值意愿的改善型城市第一居所客户为主6典型成交客户写真描摹：客户背景：①

廖先生，50岁左右，盱眙人，地产老总，现在南京开发项目，一家三口，儿子在德国读博士后，考虑儿子回家后在南京发展，帮儿子置业，支付能力强，无明显的价格抗性。置业经历：多次置业经历，原来在丹凤街投资3套木马公寓，现购置1套锋尚国际公寓300㎡的跃层LOFT作为自住。主要吸引点:认可小区的居住环境和品质、高科技零能耗住宅、人文+景观资源客户背景：②

江先生，50岁左右，上海大众4S店老总，父母南京人，在南京定居养老，原来住在锋尚周围的老小区内，儿子考虑为父母买房，同时也出于一定的投资目的。置业经历：多次置业经历，现购置1套180㎡的两房给老人居住。主要吸引点:小区的居住环境和品质、稀缺性所带来的保值和升值潜力典型成交客户写真描摹：主流客群：城市第一居所自住客为主，一期锋尚国际公寓客户研究分类启示主力产品以首层200㎡带独立地下室的TOWNHOUSE、180㎡的两房（2F)、187㎡的三房(3F)、300㎡左右的四跃五的LOFT（3房、四房）为主，项目的成交客户中多以南京本地及外地（上海、浙江、安徽为主）的私营企业主为主，拥有较高的文化背景和高端的国际视野，易于接受新事物，容易被引导市场验证：项目300㎡的三房和四房接受程度最高，其次是少量187㎡的三房。景观视野是一方面，一味追求舒适度的同时，考虑房间数满足客户的居住实用性也较为重要。尚未接受科技住宅不认同下关区现状对房间数太少有抗性未成交客户抗性锋尚国际公寓销售代表语录：对于房间数较少的问题可以通过销售说辞来引导客户，但假设前期产品定位能多设置一个房间，从我掌握的客户情况来看，项目的销售速度和单价都有望得到突破。锋尚国际公寓客户研究分类启示市场验证：尚未接受科技住宅不认同典型成交客户写真描摹：主流客群：改善性居住+父母为子女置业高端豪宅客户界定——天正桃源

交通的便捷/成熟的配套/改善性需求并且也想为子女考虑的客户群7客户背景：

陈先生，45岁左右，本地人，在南京某高校做科研工作，老婆为全全职太太。有一个女儿在上初中，家庭年收入120万左右。置业经历：改善性需求，现目前一家三口住在学校家属院100㎡左右的三房，现购置天正桃源236㎡的四房。主要吸引点:地段、周边环境和配套和品质、离单位近客户语录:

我现在买房子就是想换个大点的，家里有老人，现在面积小，不方便。也想替女儿考虑，现在男孩子靠自己有几个买得起房子的？如果将来谈个男朋友家里条件不好的话，我可不忍心我家女儿受苦，还是买套房子储备着，这里也我们单位和孩子学校都近，哪天想搬来住也方便，我老婆每天买菜也方便了，我们一个教研室的同事也说会过来看看，这里离单位近，环境也不错，再说这边人素质高些，为了孩子教育，也该挑个品质高端的楼盘。典型成交客户写真描摹：主流客群：改善性居住+父母为子女置业典型成交客户写真描摹：主流客群：南京本地私企老板高端豪宅客户界定——中海凤凰熙岸

追求高品质生活/需要借此提高身份地位的改善型客户群8客户背景：

张女士，50岁左右，本地人，已退休无工作，老公为私企老板。有一个女儿已结婚，家庭年收入100万左右。置业经历：多次置业，一家两口住在银城东苑120㎡左右的三房，现中海凤凰熙岸172㎡的两房。主要吸引点:地段、开发商品牌和产品品质、成熟配套客户语录:

我整天没事干就喜欢看些楼市的东西，主要是想看套比较好的房子，我老公朋友现在很多住别墅的，我们也想换套高端的房子，以前每次朋友去我家都要问我们怎么还不换房子，搞的我们都落后了。这边地段不错，周边超市也有好几家，我以前单位的同事就在这个盘买了套，中海毕竟是大开发商，他开发的楼盘品质也还过得去。典型成交客户写真描摹：主流客群：南京本地私企老板高端豪宅客户典型成交客户写真描摹：主流客群：高端豪宅客户界定——城开御园

迷恋高科技/城市中心生活/完善配套自住型客户群9客户背景：

李先生，30岁左右，上海人，在大行宫做外贸工作，老婆是银行中层领导。暂无子女，家庭年收入150万左右。置业经历：在南京首次置业，在上海有好几处房产，刚因工作关系调至南京工作不久，现购置城开御园151㎡的三房。主要吸引点:地段、高科技纯居住小区、完善配套客户语录:

我平时就是对高科技的东西特别感兴趣，经常买一些新出的电子产品试用，去年在上海去我一个朋友家，进房间里面感觉很不一样，所以来南京看到这个盘究来了兴趣；这边离我工作的地方也不远，很多车都到的，又是老城区，配套都是现成的，这些我都比较满意。典型成交客户写真描摹：主流客群：高端豪宅客户界定——城开御针对南京豪宅自用型客户的项目策略项目产品定位方向启示：舒适型产品户型为主，满足改善型城市第一居所客户的面积需求考虑设置多产品面积段，形成梯度，满足不同档次的客户需求项目整体体现最高端居住品质及形象，提升项目档次强化与整体资源的整合与提升，形成项目多元拉动力特征一：置业普遍关注因素：地段+品质居所+城市资源+身份感彰显，由于客户特征及驱动因素排序不同，形成四类群体特征二：通过对典型项目客户的研究发现南京高端客户对社区的居住环境和品质尤为关注，同时注重产品的实用性，在满足其实际居住需求的前提下注重产品尺度开间等舒适度营造，另外考虑到南京高端客户的总价限制可将第一居所面积需求面积在160-200平米上限：高层300平米下限：初改客户130平米主流需求：160-200平米针对南京豪宅自用型客户的项目策略项目产品定位方向启示：舒适型目标客户定位AB客户构成客户定位高端客户构成城市富豪，多改客户构成比例:30%客户构成:企业家,泛公务员,中高层管理代表项目:长江路九号中端客户中高端客户高端顶端都市精英，豪宅梦想及初改需求构成比例:60%构成:私营业主,泛公务员,银行高管,医生等…代表项目:金鼎湾国际超级企业家阶层，占有稀缺，保值升值构成比例:10%客户构成:来自全国的金字塔顶端富豪代表项目:锋尚国际公寓、南京国际广场支付能力1000万元500-800万元300-500万元现有市场是以处于事业上升期,有豪宅梦想的城市中高端客户占较大比例(客户惯性)金鼎湾高端客户缺失目标客户定位AB客户构成客户定位高端客户构成城市富豪，多改客客户定位客户定位:最大项目价值，同时高价快销锁定主流客户:城市富豪+都市精英AB客户构成客户定位第一阵营-超级企业家第三阵营-都市精英第二阵营-城市富豪一直为市场上供销两旺产品，可为项目赢得现金流，控制风险客户对价格敏感度较低，满足其需求前提下可为项目赢得溢价，应努力跻身此阶层提升溢价明星标杆财富层级1000可接受总价（万）500-800200-400保证现金流目标客户定位客户定位客户定位:最大项目价值，同时高价快销AB客户构成客户核心客户重要客户次要客户1、核心客户（70%）——城市富豪目标客户身份：企业家，南京各级政府要员、军界高干政要等；支付能力：500-800万需求产品：160-180㎡目标客户身份：江苏省各类私营企业的老板或高管，泛公务员，企业中高层管理，医生教师等支付能力：300-500万，但更倾向于总价控制需求产品：117㎡、160㎡2、重要客户（20%）——都市菁英3、次要客户（10%）——超级企业家目标客户身份：主要是江苏尤其是南京的顶级财富阶层支付能力：很强，价格不敏感需求产品：不一，根据个人财政情况客户定位

核心客户重要客户次要客户1、核心客户（70%）——城市富豪目客户分析客户小结我们客户的共性：懂得生活（品质）的智富峰层客户分析我们客户的共性：4项目市场定位4项目市场定位规模品质第一阵营第二阵营第三阵营金陵尚府长江路九号南京国际广场重点豪宅项目市场占位分析凯润金城金鼎湾国际世贸外滩新城锋尚国际公寓仁恒国际公寓第二阵营：以凯润金城、仁恒国际公寓（含G53）为代表第一阵营：以南京国际广场、长江路九号、金鼎湾国际为代表规模品质第一阵营第二阵营第三阵营金陵尚府长江路九号南京国际广SWOT优势Strength劣势Weak区位优势:项目位于城市绝版核心地段

；资源配套：拥有良好的教育、体育资源,医疗配套,商业氛围成熟；纯居住盘:未来唯一纯居住豪宅项目地形规模：地块本身规模不足3万方，难以形成锯末效应建立影响力；周边形象档次不高：目前区域周边以老公房为主,形象档次不匹配；拆迁户影响机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势豪宅稀缺性：城市豪宅日益稀缺,未来供应极其匮乏；南京豪宅发展形势看好：价值高点的形成和刷新时间大为缩短，去化迅速；充分利用稀缺性，再掀豪宅热潮。充分利用项目自身纯居住盘的属性,挖掘居住价值；以准确的项目定位和产品定位为基本，寻找目标客户群，利用项目纯居住盘的属性，最大限度降低自身规模小的劣势；威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁市场、政策层面的不确定性；充分引导,体现豪宅的抗风险能力；在有限的规模条件下，提升产品力。充分利用项目周边以及本身资源，加强客户对项目认知。整合南京优势资源（品牌/设计/推广/代理）；项目SWOT分析SWOT优势Strength劣势Weak区位优势:项目位规模品质第一阵营第二阵营第三阵营金陵尚府长江路九号南京国际广场凯润金城金鼎湾国际世贸外滩新城锋尚国际公寓仁恒国际公寓本项目市场占位进入第一军团，打造纯居住豪宅臻品。本项目规模品质第一阵营第二阵营第三阵营金陵尚府长江路九号南京国际广本项目：继金鼎湾之后，利用后发优势成为城市居住价值的最终奠定者价值时间南京一线城市豪宅长江路九号金鼎湾花园本项目先行者定义者奠定者说明:1、先行者——最早一批进入市场的高端项目，开始萌芽2、定义者——最初一批能定义豪宅形象的标杆项目，比对标准3、挑战者——新涌现的一批独树一帜颇具影响力的豪宅项目4、追随者——影响力不大，借助片区形象迅速跑量的项目5、奠定者——将城市和地块的价值挖掘到极致的项目金鼎湾国际挑战者追随者凯润金城南京国际广场本项目：继金鼎湾之后，利用后发优势成为城市居住价值的最终奠定竞争定位:毋庸质疑的市场领导者和豪宅补缺者领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者市场领导者豪宅补缺者+战略竞争定位:毋庸质疑的市场领导者和豪宅补缺者领导者—垄断价房子已不仅仅是居所，更是值得收藏的奢侈品献礼城市最后的臻藏。【项目形象定位】南京首席峰顶豪宅，奠定豪宅纯居时代“不曾，不再”，献礼城市最后的臻藏。【项目形象定位】“不曾，不再”，奠定者使命：

稀缺必然意味着高价值：城市顶级豪宅区域贵胄气质的完美展示——不曾不再，巅峰的高度！它的耸立迎来了一个全新的豪宅时代，也结束了一个时代——臻藏城市最后的美好！城市臻藏峰顶豪宅案名建议:

金鼎湾·玖仰奠定者使命：稀缺必然意味着高价值：城市顶级豪宅5项目产品定位5项目产品定位基于上述市场、客户的分析，结合本项目地块的豪宅特质，综合未来市场走向判研，针对金鼎湾·玖仰，作出以下产品定位建议。基于上述市场、客户的分析，结合本项目地块的豪宅特质，综合未来69豪宅尺度：户均面积160㎡以上，94%的奢华户型户型配比A户型：160㎡套数套数比总面积（㎡）面积比6436.8%1028335%B户型：153㎡套数套数比总面积（㎡）面积比2413.8%368613%C户型：202㎡套数套数比总面积（㎡）面积比2413.8%486616%D户型：184㎡套数套数比总面积（㎡）面积比4827.6%885830%E户型：117㎡套数套数比总面积（㎡）面积比148%16506%合计174100%29343100%豪宅尺度：户均面积160㎡以上，94%的奢华户型户型配比A户70根据世联的建议，本项目现金牛产品占比达84%（其中隐性明星树影响力的产品占到36%），明星产品比例为16%性价比3房E户型+舒享3房D户型回现主力，树立市场影响力产品面积117、184平米D户型建筑面积8858㎡，面积比约占30%E户型建筑面积1650㎡，面积比约占6%A+B户型为回现产品，面积比占52.89%产品面积160、153平米A户型建筑面积10283㎡，面积比约占35%B户型建筑面积3686㎡，面积比约占13%明星标杆产品，C户型建筑面积4866㎡，面积比约占16%产品户均面积约为202平米SUPERSTARSTAR＋CASHCOWCASHCOW根据世联的建议，本项目现金牛产品占比达84%（其中隐性明星71世联的建议：15%:35%:50%的产品配比比较合理，85%左右的主力回现产品更能保证市场的高价快销世联的建议：72除了面积控制和户型发力，如何进一步提高产品的附加值？针对建邺打造精装修科技住宅的想法以下做专题研究除了面积控制和户型发力，如何进一步提高产品的附加值？针对建邺73南京科技住宅实现“恒温、恒湿、恒氧”采用技术均依靠三项核心技术，其它技术在普通住宅也有应用项目采用技术城开御园地源热泵系统、毛细管辐射制冷采暖系统、置换式新风系统、外围护隔热保温降噪技术、外遮阳卷帘、建筑隔声系统、中央吸尘系统、集中式生活热水系统、同层排水系统、太阳能能源利用和府奥园地源热泵系统、毛细管顶棚辐射系统、单户置换式新风系统、外围护隔热保温降噪技术断热塑钢中空玻璃门窗系统、外遮阳卷帘、集中式生活热水系统、同层排水系统、直饮水设备、太阳能能源利用朗诗国际街区地源热泵系统、活性混凝土技术辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、外围隔热保温降噪技术、组合外窗保温隔热（断桥隔热铝合金窗框、低辐射（Low-E）中空玻璃、铝合金活动外遮阳卷帘）、隔音降噪设施（门窗及楼板）、同层排水、集中式生活热水系统、垃圾处理系统（中央吸尘、食物垃圾处理器）、雨水回收利用系统锋尚国际公寓地源热泵系统、毛细管辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、外围护保温隔热降噪技术、组合外窗保温隔热（断桥隔热铝合金窗框、低辐射（Low-E）中空玻璃、铝合金活动外遮阳卷帘）、隔音降噪设施（门窗及楼板）、同层排水、垃圾处理系统（中央吸尘、食物垃圾处理器、分类垃圾回收）、雨水回收利用系统、太阳能能源利用南京科技住宅节能率在75%以上；地源热泵辐射空调系统、辐射采暖制冷系统和置换新风系统是各科技项目普遍采用的技术，这也是科技项目区别与普通住宅实现“低能耗、恒温恒湿”的核心技术建筑节能外围护体系、外遮阳系统、集中热水供应、雨水回收利用系统、直饮水设施、同层排水、垃圾处理系统等在普中住宅中也有应用南京科技住宅之科技南京科技住宅实现“恒温、恒湿、恒氧”采用技术均依靠三项核心技74在北京，MOMA和锋尚是科技住宅的杰出代表品牌，而南京锋尚是北京锋尚的升级版当代节能自1999年开始投资房地产项目，在北京、武汉、包头、长沙、厦门五个城市住宅类项目超过十个；2003年，当代进入绿色地产领域，在中国首次提出“恒温、恒氧、恒湿”的科技住宅，随后开发了一系列以MOMA为品牌标识的绿色生态住宅项目；MOMA摩曼城（成都）是2009年上市的项目，其将“地源热泵系统、新风恒氧系统、24小时中央直饮水系统、同层排水系统、中水回收系统、外墙外窗保温降噪系统、隔音降噪系统等七大科技系统

项目名称地址占地面积(㎡）建筑面积（㎡）荣誉万国城MOMA（3、12号楼）北京市东城区香河园路1号8,05160,514首次在中国提出“恒湿恒温,科技住宅”

当代MOMA北京市东城区香河园路1号60,004213,0322006年世界七大建筑工程奇迹-美国《大众科学》2007年世界十大建筑奇迹-美国《时代》周刊2008年可持续发展建筑奖-美国纽约建筑师协会评MOMA万万树北京市顺义区高丽营镇镇中心区183,16099,957国际住协绿色建筑奖示范项-国际住宅协会（IHA）上第MOMA北京市海淀区西三旗清河南库64,455193,653北京优秀建筑节能示范项目2005最值得购买楼盘2005-2006中国房地产年度最具品牌价值名盘POPMOMA（8、9、10号楼）北京市东城区香河园路1号13,60690,313万国城MOMA（长沙）湖南省长沙市开福区综合农场345,620997,2012007年建设部建筑节能与可再生能源利用示范工程MOMA摩曼城（成都）成都南二环东湖公园正对面25333160000在北京，MOMA和锋尚是科技住宅的杰出代表品牌北京科技住宅之科技在北京，MOMA和锋尚是科技住宅的杰出代表品牌，而南京锋尚75中鹰黑森林是上海科技住宅的杰出代表，其采用六大系统，核心技术仍然是三项中鹰黑森林是中鹰集团绿色科技住宅集大成之作；中鹰黑森林节能效果明显，节能率达80%~85%；中鹰黑森林为3升能量房，与欧洲发达国家相当，处于世界领先水平；六大核心科技系统是中鹰黑森林打造绿色健康住宅的秘密武器1.恒温恒湿恒氧系统功能科技系统指标恒温冰蓄冷集中供能子系统毛细管辐射冷暖子系统温度20～26度恒湿空气调湿子系统湿度30％～70％恒氧置换式中央新风子系统新风量80~100m3/时·人2.外围护结构保温隔热系统节能体系科技设备传热系数KW/(㎡k)墙体保温子系统外墙岩棉保温石膏板内隔墙保温外墙：0.36内隔墙：≤1.5玻璃门窗子系统断桥铝合金LowE玻璃门：≤1.5窗：2.0电动外遮阳卷电动外遮阳卷帘传热系数：1.7户外饰板及窗户外饰板及窗套3.生活优水系统：中央净水子系统、中央热水子系统、同层排水子系统构成；4.智能家居系统：由EIB欧洲总线子系统、智能安防子系统两个子系统构成；5.精装修品牌整合系统：全部与顶级品牌合作；6.森林生态系统：一万多棵成年名贵树种打造的森林生态系统、以及屋顶花园系统中鹰黑森林六大系统上海科技住宅之科技中鹰黑森林是上海科技住宅的杰出代表，其采用六大系统，核心技术76南京科技住宅在全国处于领先地位，主要原因为南京参与实践的开发商多，技术起源与北京上海同于欧洲南京，参与科技住宅开发的企业数量达到四家：朗诗、锋尚、城开、宇和置业；锋尚和朗诗均为科技住宅的领先开发商，南京锋尚的宣传中，南京锋尚是北京锋尚的升级版；城开御园获得美国LEED