某铸造厂项目定位方案课件

黄河路铸造厂项目定位方案黄河路铸造厂项目定位方案1城市背景SWOT分析房地产市场定位思路形象定位产品定位假设一：以自我为中心，打造城市综合体假设二：打造高端住宅，引领漯河住宅市场假设三：通过主力店招商，实现商铺溢价假设四：通过商业步行街销售，实现快速回现投资测算结论城市背景SWOT分析房地产市场定位思路形象定位产品定位假设一2第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分析第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分3城市区位漯河漯河市是河南省下属的一个地级市位于河南省中部，是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。河南食品工业基地豫中都市经济圈北距离郑州140KM，西距平顶山78KM南离驻马店66KM东离周口55KM1.1城市概况城市区位漯河漯河市是河南省下属的一个地级市位于河南省中部，是4漯河市综合交通条件京港澳高速南洛高速京广铁路漯阜铁路郑漯轨道交通石武客运专线沙河码头漯河市综合交通条件京港澳高速南洛高速京广铁路漯阜铁路郑漯轨道5人口概况漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。总面积2617平方公里。下辖三区两县。总计市村镇０－１４岁（%）17.0315.8617.5916.70１５－６４岁（%）73.5176.5372.3573.75６５及以上（%）9.467.6210.069.55

各年龄组所占比例1.1城市概况行政区划源汇区郾城区召陵区临颍县舞阳县面积（平方公里）人口（万人）2023241349405518217377660人口概况漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万6

面积与全省各地市比较1.1城市概况漯河市面积2617平方公里，全省排名第16位。数据来源：河南省统计年鉴面积与全省各地市比较1.1城市概况漯河市面积2617平方公7漯河市人口共约258万，全省排名第15位。数据来源：河南省统计年鉴人口与全省各地市比较1.1城市概况漯河市人口全省比较（柱状图）漯河市人口共约258万，全省排名第15位。数据来源：河南省统8漯河市城镇化率与各地市的比较（柱状图）截止2010年底，全省城镇化率为39.5%，漯河的城镇化率39.3%，基本与全省基本持平。数据来源：河南省统计年鉴1.1城市概况城镇化率与全省各地市比较漯河市城镇化率与各地市的比较（柱状图）截止2010年底，全省9第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分析第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分101.2经济环境分析GDP与人均可支配收入在经济发展过程中，漯河市的经济发展受到人口基数和面积的影响，在全省的国民生产总值对比中处于落后地位，2010年在河南省国民生产总值排名中倒数第三。经济受到人口基数和面积的影响，GDP总量处于全省落后地位数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析GDP与人均可支配收入在经济发展过程中，漯112005年以来，全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头，受2008年全国经济危机的影响，2009年增速跌至谷低后在2010年开始反弹，2010年全年GDP为674亿，增幅为13.66%。GDP呈现增长的趋势，发展势头强劲，未来发展潜力巨大。GDP与人均可支配收入1.2经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴2005年以来，全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头，受12GDP与人均可支配收入通过与其他地市人均成产总值的对比情况可以看出，漯河市虽然经济总量较小，但是其人均GDP却位于河南省各地市中上水平。数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析GDP与人均可支配收入通过与其他地市人均成产总值的对比情况可13人均可支配收入由2005年7923元增长到2010年14769元，增长速度较快且逐年递增，对整个房地产是利好消息。1.2经济环境分析人均可支配收入数据来源：河南省统计年鉴05-10年人均可支配收入（柱状图）人均可支配收入由2005年7923元增长到2010年147614人均可支配收入全省比较（柱状图）1.2经济环境分析人均可支配收入数据来源：河南省统计年鉴漯河市人均可支配收入为14769元，处于全省中下游水平。人均可支配收入全省比较（柱状图）1.2经济环境分析人均可支配15城镇固定资产投资投入漯河市城镇固定资产投资增速较快，但近年有所下滑，城市基础设施建设逐步完善，成为房地产开发的利好因素。1.2经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴2005年至2010年漯河固定资产投资城镇固定资产投资投入漯河市城镇固定资产投资增速较快，但近年有16固定资产投资全省比较城镇固定资产投资投入1.2经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴漯河固定资产投资在全省处于中游水平，结合漯河城市的面积来看，属于投资额较大的地市。固定资产投资全省比较城镇固定资产投资投入1.2经济环境分析数172010年第二产业的比例达到了69.6%，说明漯河是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是项目客户的重要组成部分；漯河市工业主导力量强大，工薪阶层数量庞大，第三产业比例过低。漯河市产业结构以工业型为主导，近年来，第三产业保持平衡，第一产业萎缩。三大产业占比1.2经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴2010年第二产业的比例达到了69.6%，说明漯河是一个以工18漯河2005年至2010年的恩格尔系数基本稳定，去年由于物价上涨的缘故，略有提升。1.2经济环境分析恩格尔系数数据来源：河南省统计年鉴05-10年恩格尔系数（柱状图）漯河2005年至2010年的恩格尔系数基本稳定，去年由于物价19恩格尔系数全省比较（柱状图）恩格尔系数1.2经济环境分析漯河的恩格尔系数在排在河南各地市的中下游，说明食品支出占家庭支出的比重较小，富裕程度在全省中上游。数据来源：河南省统计年鉴恩格尔系数全省比较（柱状图）恩格尔系数1.2经济环境分析漯河202010年漯河市地方财政一般预算收入26.1亿元，净增5.7亿元，增长28%，增幅居全省第二位，是近十年收入增量最多的一年。

1.2经济环境分析财政收入数据来源：河南省统计年鉴05-10年财政收入（柱状图）2010年漯河市地方财政一般预算收入26.1亿元，净增5.721财政收入全省比较（柱状图）财政收入由于漯河总面积和人口较少，经济总量不大，所以财政收入的总量在全省位列倒数第三，排名较为落后。数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析财政收入全省比较（柱状图）财政收入由于漯河总面积和人口较少，22漯河市的居民储蓄余额连年递增，2010年底达到260亿元，平均每人1万元。1.2经济环境分析城乡居民储蓄存款余额

数据来源：河南省统计年鉴05-10年城乡居民储蓄存款余额（柱状图）漯河市的居民储蓄余额连年递增，2010年底达到260亿元，平23城乡居民储蓄存款余额全省比较（柱状图）城乡居民储蓄存款余额

由于面积人口的限制，居民存款额全省排名比较靠后。数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析城乡居民储蓄存款余额全省比较（柱状图）城乡居民储蓄存款余额241.2经济环境分析社会消费品零售额数据来源：河南省统计年鉴05-10年社会消费品零售额（柱状图）漯河市社会消费品零售总额每年递增较为明显，截止到2010年底，已达到216亿元人民币，人均达到近8300元，比去年增长1100多元，说明漯河的商业市场的消费具有较大的增长空间。1.2经济环境分析社会消费品零售额数据来源：河南省统计年鉴0252009社会消费品零售额全省比较（柱状图）漯河社会消费品零售总额在全省排名第14位。社会消费品零售额数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析2009社会消费品零售额全省比较（柱状图）漯河社会消费品零售26第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分析第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分27土地利用现状本案土地利用现状本案28城市发展轴线本案城市发展轴线本案29城市规划金山组团是漯河市整体城市规划的重点方向，主要以高档住宅为主。一心、两轴、九片区1、总体布局——一心是指在沙澧河交汇处形成的以老城商业中心、沙北行政中心及沙澧文教、商务中心组成的复合城市核心。2、总体布局——两轴一为现代城市景观轴：即基于沙、澧河的城市滨水水系景观轴线；一为城市时代发展轴：即基于长江路—人民路的城市功能轴线。3、总体布局——九片区即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。本项目位于金山组团城市规划金山组团是漯河市整体城市规划的重点方向，主要以高档住30与优化老区功能相衔接

新区在老区基础上，向东北拓展，通过淞江路、黄河路、人民路等城市主干道，与老区实现高效对接。

本案与优化老区功能相衔接新区在老区基础上，向东北拓展31东部召陵副中心居住、食品加工、研发、物流、交易和职业培训等城市核心区商贸流通、行政办公、商住休闲与新一轮城市总体规划相衔接本案东部召陵副中心居住、城市核心区与新一轮城市总体规划相衔接本案32第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123332011年1-6月份，我市办理各类房屋交易8532件，成交面积97.13万㎡，成交金额14.10亿元，分别比去年增长12.10%、1.67%和11.08%，其中新建商品房现售3545套，面积40.39万㎡，成交金额7.54亿元；存量房交易4987套，面积56.74万㎡，金额6.56亿元。成交量（件）成交面积（万㎡）成交金额（亿元）总量853297.1314.10新建商品房354540.397.54存量商品房498756.746.56区域房地产市场发展数据来源：房管局网站2011年1-6月漯河市商品房交易情况2011年1-6月份，我市办理各类房屋交易8532件，成交面34第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123352.3.1、住宅项目分布图昌建外滩广弘花园广鑫·帝景城森林半岛锦绣淞江康桥水岸坤恒金碧苑尾盘在售项目待售项目兰乔圣菲漯河新天地名士公馆天翼塞纳春天湾畔19号博睿国典建业壹号城邦蓝湖小区丽江花园苹果·花样年华2期苹果眼光100上城公馆3期时代公寓舒漫·财富中心双汇·欧洲故事2期天明第一城2期泰威·中央公园1期本案2.3.1、住宅项目分布图昌建外滩广弘花园广鑫·帝景城森林362.3.2、住宅区域项目一览项目名称建筑形态楼盘位置楼盘规模房型面积区间主力面积产品形态房型排布所处阶段现售价昌建外滩6栋32层高层，3栋17层高层滨河路与交通路交汇处9栋40-450㎡90㎡-130㎡平层1T1户/2T3户/2T4户认筹5000广鑫•帝景城1栋28层；3栋22层索河路与唐王路交汇处7栋98㎡-120㎡98㎡平层一层2梯2户在售3800建业森林半岛7栋18层，10栋11层，19栋多层淮河路与嵩山路交叉口36栋50㎡-260㎡140㎡平层、复式一层1梯2户,2梯3户尾盘2000-4200锦绣淞江一期6栋6层多层，15栋叠加、联排别墅，9栋3层商铺，1栋12层高层嵩山东路与嫩江路交叉路东100米31栋53㎡-217㎡131㎡平层、别墅一层1梯4户，1梯2户在售3000康桥水岸5栋20层；3栋27层；3栋多层黄河路与燕山路交汇处黄河大桥东段11栋40㎡-110㎡60-90㎡平层一层1梯2户，2梯3户，3梯14户在售均价3500坤恒金碧苑9栋多层，1栋高层汉江路与骊山路交口东南角10栋84-130㎡120-130㎡平层1梯2户在售3000兰乔圣菲15栋17层，1栋11层交通路与黄河路交叉口16栋98-146㎡135㎡平层1梯1户、1梯2户、2梯3户尾盘均价3900漯河新天地多层、小高层、商业、写字楼友爱街与马路街交叉口37栋35-69㎡35—40m2平层2梯20户尾盘均价3800名士公馆5栋30层高层，1栋写字楼祁山路与沙北路交叉口6栋88-170㎡120—140m2平层2梯4户在售均价3700天翼塞纳春天3栋，18-19层高层黄河路与舟山路交汇处3栋93-220㎡110—129m2平层2梯2户尾盘均价3500湾畔19号2栋17层，30栋多层，4栋别墅，4栋12层小高层金山路与黄河路交叉口40栋40-151㎡101m2平层1梯1户，1梯2户在售均价35002.3.2、住宅区域项目一览项目名称建筑形态楼盘位置楼盘372.3.2、住宅区域项目一览项目名称建筑形态楼盘位置楼盘规模房型面积区间主力面积产品形态房型排布所处阶段现售价博睿国典1期10栋6.5层汾河路与韶山路口10栋90-220㎡110㎡-130㎡平层1梯2户，1梯3户在售预计3200建业壹号城邦1期11栋11.5层淞江新区会展中心西侧11栋90㎡-160㎡110-140㎡平层一层1梯2户，1梯3户在售4100蓝湖小区1期17栋6层五一路与柳江路17栋70㎡-140㎡110-130㎡平层一层1梯2户,1梯3户，1梯4户尾盘3300丽江花园21栋6层，3栋11层五一路与银江路交汇处24栋81㎡-150㎡81-94㎡平层一层1梯4户，1梯2户在售3000苹果•花样年华2期1栋26层舟山路与辽河路1栋40㎡-130㎡40-60㎡平层2梯9户待售均价3700苹果眼光1002栋6层、4栋5层燕山路中段（旺旺家缘北）6栋81-132㎡81-87㎡平层1梯2户在售2700上城公馆3期3栋12层中山路与滦河路交叉口西100米3栋89-250㎡114-125㎡平层1梯2户、2梯3户在售均价3300时代公寓1栋21层泰山路南段（森林公园对面）1栋49-120㎡61—90m2平层2梯14户待售均价3700舒漫•财富中心1栋27层、2栋24层嵩山路与淞江路东南角3栋32-150㎡32—44m2平层2梯16户在售均价3600双汇•欧洲故事2期1栋7层、2栋16层、2栋11层淞江新区科教文化艺术中心北临5栋90-170㎡132m2平层1梯2户.1梯3户尾盘均价3800天明第一城2期5栋11层、38栋6层淞江路与中山路交汇处东南角43栋95-140㎡95m2平层1梯2户在售均价3600泰威·中央公园1期6栋12层、7栋6层黄河东路与中山路交叉口东南角一期13栋90-130㎡133m2平层1梯3户咨询阶段未定2.3.2、住宅区域项目一览项目名称建筑形态楼盘位置楼盘38住宅在售项目总结热点：漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转向召陵新区和沿河板块。铸造厂项目周边已渐成开发热点。类型：住宅整体供应量较大，召陵区主要是多层和小高层，其他地区多为小高层和高层。户型：80平米至140平方米两房和三房是主流产品，目前小户型产品功能普遍单一。价格：绝大多数项目包括召陵区基本在3500元/平方米左右，部分高端楼盘均价已在4000元/平米以上。档次：高端产品如兰乔圣菲、壹号城邦、兰乔迪亚销售较好，产品附加值较大。产品已经实现了在漯河市场上的升级，地下停车场、高端会所等设施已成为高端楼盘必不可少的配套。住宅在售项目总结热点：漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转39第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析12340漯河商业现状漯河商业板块划分中心区域开源区域郾城区域东北区域本案漯河商业现状漯河商业板块划分中心区域开源区域郾城区域东北区域41中心区域中心区域位于漯河城市中央，以百货、卖场、服饰、电器、餐饮、娱乐为一体，功能完善。区内有漯河新天地步行街、大商新玛特、千盛百货、永冠百货、温州商贸城大型商业汇聚由此。但区域车流人流量大，交通状况较差，路网结构较差，配套落后。漯河商业现状漯河新天地中心区域中心区域位于漯河城市中央，以百货、卖场、服饰、电器、42开源区域开源区域位于漯河城市南部，目前商业主要以餐饮、休闲为主。随着区域配套的成熟和人气的增加，开源板块正在发展成为漯河又一个商业中心的趋势。漯河商业现状开源区域开源区域位于漯河城市南部，目前商业主要以餐饮、休闲为43第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。漯河商业现状开源板块商业发展历程第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯44第二阶段：随着周边房地产项目的开发，配套完善，入住率提高后，开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。广场位于泰山路与金江路交汇处西北角，总占地约47亩，总建筑10.8万㎡。包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。漯河商业现状开源板块商业发展历程漯河商业现状开源板块商业发展历程45第三阶段：随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。漯河商业现状开源板块商业发展历程自然博物馆河上街古镇迪士尼乐园漯河商业现状开源板块商业发展历程自然博物馆河上街古镇迪士尼乐46郾城商业板块郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配套、餐饮、休闲娱乐为主。漯河商业现状郾城商业板块郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶段其商业形47郾城商业板块郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰山路、舟山路、崂山路、辽河路商业主要以餐饮和娱乐为主。丹尼斯郾城店目前正在施工中，建成以后，沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势。漯河商业现状辽河路嵩山路项目总建筑面积4万㎡，地下1层、地上5层，项目建成后将成为一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业场所。郾城商业板块郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰山路、舟山48东北商业板块东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西侧极少商业配套，居住人口较少。沙河东岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主，大多未开始经营。漯河商业现状东北商业板块东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西侧极少商业配49东北板块黄河路商业现状黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商业经营的主干道。从黄河路涵洞以西的商业现状来看，商业较为低端，主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主。项目对面银河湾商业以社区配套为主。漯河商业现状本案黄河路东北板块黄河路商业现状黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商50漯河商业市场总结随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快，漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外，开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设，具有发展成为漯河商业副中心的趋势。根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出，其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费，以及生活卖场等生活型消费开始，逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。漯河商业市场总结随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的51第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析12352根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家：主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。大商集团丹尼斯百货苏宁电器漯河商业市场总结主力店商家根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目53丹尼斯百货：认为本地块为市区内规划商业的绝版地块，丹尼斯董事长关注很久，但地块面积较大，不符合丹尼斯战略；如昌建取得土地，公司愿投资15000平方米卖场，与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势，占位市场——丹尼斯漯河店店长赵华大商集团：认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场，生活卖场或具有可行性，投资意向不大——大商拓展部经理郭金柱苏宁电器：进驻愿望强烈，愿在本项目投资3000至5000平方米主力店——苏宁电器豫南地区开发经理杨骞漯河商业市场总结主力店商家意见漯河商业市场总结主力店商家意见54第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析155项目位于漯河市黄河路以北，规划路以南，金山路以东，沙河以西。总占地114056㎡，约171亩；其中道路占地7048㎡，总用地约为160亩。容积率3.5，总建筑面积37.33万平米。其中，商业占30%，约11.2万㎡，住宅占70%，约26.13万㎡。限高90米，绿化率35%，建筑密度25%，停车位每百平米0.5个，总约1870个。项目概况本案项目区位及经济技术指标项目位于漯河市黄河路以北，规划路以南，金山路以东，沙河以西。56项目地块平整，目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。项目概况地块现状项目地块平整，目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。项目57地块价值分析项目概况FC、E区域西邻金山路，但由于金山路绿化带的阻隔，商业价值会减小，可做临街商铺。C、E区域西邻金山路，住宅价值仅次于D和F区域。A区域处于黄河路与金山路交叉口，商业价值最大，住宅价值最小。B区域单侧临黄河路，黄河路桥引桥不利于车流、客流的停留，但桥下有路与项目相通，其东临沙河，商业价值较大，住宅价值相对较小。B、D、F区域东侧紧邻沙河河堤，沿河景观资源最佳，观景、休闲、餐饮、娱乐价值高；此区域可开发条风情商业街，提升项目综合效益。D、F区域处在项目内侧，不临路，较为安静，私密性好，居住、观景价值高，可开发一定体量的住宅。ECDABF区域不临路，车辆不一通过，安全性较高，可开发一座幼儿园。黄河路金山路地块价值分析项目概况FC、E区域西邻金山路，但由于金山路绿化58第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析159优势（Strength）区位优势交通优势景观优势地块优势劣势（Weakness）周边配套劣势人口数量劣势土地成本劣势机会（Opportunity）新区规划机会区域开发机会商业转移机会威胁（Threats）直接威胁间接威胁潜在威胁扬长避短发挥优势项目SWOT分析优势（Strength）区位优势劣势（Weakness）周边60（一）优势分析地块优势地块方正，大致呈长方形，利于规划设计，具有打造高端项目的潜质。区位优势位处新老城区结合处核心地段，具有极强的昭示性，区位优越。资源优势景观优美，东临沙河河岸，沙滩浴场，为城市休闲娱乐新领地。优势交通优势本项目一面临河，三面临路，其中两面为城市主干道，适合打造高端住宅和商业中心，且与高速北站、107国道相连，交通便捷。项目SWOT分析（一）优势分析地块优势区位优势资源优势优势交通优势项目SWO61（二）劣势分析沿河改造的完成，使项目楼面地价已达到1266元/㎡目前周边医疗教育等配套不甚完善目前项目周边居住人口较少，周边居住密度低，人口规模小人口数量劣势周边配套劣势土地成本劣势项目SWOT分析（二）劣势分析沿河改造的完成，使项目楼面地价已达到1266元62（三）机会分析城市核心区商业由于交通拥堵，租价过高，竞争过度，其吸引力正逐渐衰退，为项目商业发展提高你够了依据。召陵区和漯河新区开发给项目发展商业带来了空间，并可率先占位，填补区域市场空白；项目周边房地产项目陆续开发，沿河改造的完成，将逐渐集聚区域人气和关注度，项目可乘势而起，使开发难度事半功倍；区域升级机会新区规划机会商业升级机会项目SWOT分析（三）机会分析城市核心区商业由于交通拥堵，租价过高，竞争过度6364直接威胁项目周边大量在售和即将开发的低价产品对项目的威胁。间接威胁昌建生态水城项目的竞争，两个项目相距约1500米，项目可能会产生公司项目之间的竞争；潜在威胁召陵新区、铁东区域如果形成一个集中式商业，项目将有被边缘化的威胁。直接威胁间接威胁潜在威胁（四）威胁分析项目SWOT分析64直接威胁间接威胁潜在威胁直接威胁间接威胁潜在威胁（四）威64第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析165根据以上市场调研的客户访谈的结果可知，目前漯河市场的住宅产品大多雷同，高端产品极为稀缺，而高端产品具有很大的市场潜力和超强的溢价能力；漯河市的商业市场也渐由一个中心向多个中心发展的趋势，项目自身的优越素质，具备成为区域商业中心的潜质。根据以上的数据和事实可知，项目的四个假设条件可以成立，我们的产品定位将严格按照市场需求和项目现状，基于漯河城市的未来和昌建地产自身的未来，最大限度的挖掘项目价值，最大限度的发挥项目的优势，将项目做成漯河房地产行业的标杆产品。项目定位根据以上市场调研的客户访谈的结果可知，目前漯河市场的住宅产品66案名释义在品牌和宣传上有效利用昌建外滩的品牌与昌建外滩、昌建西外滩形成产品体系。项目定位案名：昌建东外滩案名释义项目定位案名：昌建东外滩67项目拟打造一个集高端住宅、综合卖场、星级酒店、SOHO、主题商业步行街、市民广场的高端滨水城市综合体。RBD即RecreationalBusinessDistrict，为游憩商业区、旅游商业区、休闲商务区。只有萧条的CBD，没有沉默的RBD.项目定位整体定位项目拟打造一个集高端住宅、综合卖场、星级酒店、SOHO、主题68项目整体采用东南亚风格进行设计建造东南亚风格特征是崇尚自然、健康、休闲，充满浓郁、绮丽、浪漫等各种想象力。东南亚防风格主要以宗教色彩浓郁的深色系为主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人感觉沉稳大气。同时还有陶红、黄色珍珠色，奶白色等。其设计风格有连廊、泰式尖顶、木制百叶窗、水景、实木与实材。项目定位形象定位——东南亚风格项目整体采用东南亚风格进行设计建造项目定位形象定位——东南亚69项目的区位、景观等资源得天独厚，因此住宅产品将打造漯河独具东南亚风格的高端物业。基于漯河城市的未来和昌建地产的未来，项目将运用精致园林、精品会所、精装修、全地下车库等手段，最大限度提高项目知名度和产品附加值，并以此打造公司标杆项目进行复制，同时将昌建品牌再提升一个高度。项目定位住宅产品的定位项目的区位、景观等资源得天独厚，因此住宅产品将打造漯河独具东70项目定位住宅产品的定位精品会所目前漯河高端楼盘如森林半岛、壹号城邦、兰乔圣菲，正在开发的中央公园、巴黎都市都有配套会所。会所是综合大厦和大型住宅小区必不可少的重要部分，可以提高产品附加值，发展品牌，能有力地推动社区文化的发展。本项目建议建设一个精品会所和室内游泳池，只针对小区业主开放。项目定位住宅产品的定位精品会所目前漯河高端楼盘如森林半岛、壹71项目定位住宅产品的定位精装修精装修是未来房地产发展的趋势，是提高项目档次的重要手段，也是项目的最大靓点。项目定位住宅产品的定位精装修精装修是未来房地产发展的趋势，是72项目定位住宅产品的定位地下停车场本项目拟真正实现人车分流，打造标准地下停车场，在小区入口处设停车场入口，客户可直接由停车场乘电梯入户。项目定位住宅产品的定位地下停车场本项目拟真正实现人车分流，打73根据市场调研、客户访谈、商业规律以及本地块的素质，项目的商业定位主要以综合卖场和商业步行街，实现自我中心化，打造城市东部商业中心，全市副中心。商业步行街以餐饮和娱乐的目的性消费为主，引进中餐、西餐的高端品牌，加上周边景观等资源，使其成为漯河独具特色的风情商业街。综合卖场以超市、中端百货、广场等满足周边居民生活型配套为主，并以影院、KTV等娱乐设施与商业步行街一起，打造漯河东部一站式商业中心。项目定位商业定位根据市场调研、客户访谈、商业规律以及本地块的素质，项目的商业74项目定位商业定位主题步行商业街项目定位商业定位主题步行商业街75项目定位商业定位综合卖场项目定位商业定位综合卖场76方案项目定位方案项目定位77方案项目定位方案项目定位78方案项目定位方案项目定位79方案项目定位方案项目定位80方案项目定位方案项目定位81方案项目定位方案项目定位82第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析183投资测算项目指标项目经济技术指标项目面积（㎡）指标说明总占地面积107007160.5亩总建筑面积454500包含地下8万㎡地上总建筑面积374500地下总建筑面积80000项目每200㎡规划0.5个停车位，共约1875个可售面积342500地下4万㎡、幼儿园2000㎡1商业80500持有商业3万㎡2酒店小户型450003住宅217000持有面积32000幼儿园2000地下停车场80000容积率3.5投资测算项目指标项目经济技术指标项目面积（㎡）指标说明总占地84投资测算项目投资测算序号项目名称合计(万元)单价（元/㎡）备注一土地征用及拆迁费用474121266280万/亩二前期工程费用7302195元/㎡三基础设施建设费用4195112元/㎡四建筑安装工程费用705551884

五公共配套设施建设费用11984320包含地下8万㎡六开发间接费4343127销售总额2%七管理费用325895销售总额1.5%九销售费用5430158销售总额2.5%十开发期税费19547571销售总额9%十一财务费用5430158销售总额2.5%十二项目总投资1794564886

十三销售收入商业805001000080500㎡酒店与SOHO23850530045000㎡住宅1128405200217000㎡总额217190

十四利润总额37734

十五销售利润率17.3%

投资测算项目投资测算序号项目名称合计单价备注一土地征用及拆迁85项目持有商业物业3万平米，按单价8000元/平米计算，价值24000万元；持有幼儿园2000平米，按单价5000元/平米计算，价值1000万元。以上持有物业总共价值25000万元；项目利润和持有物业共计约62734亿元。项目利润率为28.9%测算结论项目测算结论项目持有商业物业3万平米，按单价8000元/平米计算，价值286汇报完毕感谢聆听某铸造厂项目定位方案课件87黄河路铸造厂项目定位方案黄河路铸造厂项目定位方案88城市背景SWOT分析房地产市场定位思路形象定位产品定位假设一：以自我为中心，打造城市综合体假设二：打造高端住宅，引领漯河住宅市场假设三：通过主力店招商，实现商铺溢价假设四：通过商业步行街销售，实现快速回现投资测算结论城市背景SWOT分析房地产市场定位思路形象定位产品定位假设一89第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分析第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分90城市区位漯河漯河市是河南省下属的一个地级市位于河南省中部，是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。河南食品工业基地豫中都市经济圈北距离郑州140KM，西距平顶山78KM南离驻马店66KM东离周口55KM1.1城市概况城市区位漯河漯河市是河南省下属的一个地级市位于河南省中部，是91漯河市综合交通条件京港澳高速南洛高速京广铁路漯阜铁路郑漯轨道交通石武客运专线沙河码头漯河市综合交通条件京港澳高速南洛高速京广铁路漯阜铁路郑漯轨道92人口概况漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。总面积2617平方公里。下辖三区两县。总计市村镇０－１４岁（%）17.0315.8617.5916.70１５－６４岁（%）73.5176.5372.3573.75６５及以上（%）9.467.6210.069.55

各年龄组所占比例1.1城市概况行政区划源汇区郾城区召陵区临颍县舞阳县面积（平方公里）人口（万人）2023241349405518217377660人口概况漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万93

面积与全省各地市比较1.1城市概况漯河市面积2617平方公里，全省排名第16位。数据来源：河南省统计年鉴面积与全省各地市比较1.1城市概况漯河市面积2617平方公94漯河市人口共约258万，全省排名第15位。数据来源：河南省统计年鉴人口与全省各地市比较1.1城市概况漯河市人口全省比较（柱状图）漯河市人口共约258万，全省排名第15位。数据来源：河南省统95漯河市城镇化率与各地市的比较（柱状图）截止2010年底，全省城镇化率为39.5%，漯河的城镇化率39.3%，基本与全省基本持平。数据来源：河南省统计年鉴1.1城市概况城镇化率与全省各地市比较漯河市城镇化率与各地市的比较（柱状图）截止2010年底，全省96第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分析第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分971.2经济环境分析GDP与人均可支配收入在经济发展过程中，漯河市的经济发展受到人口基数和面积的影响，在全省的国民生产总值对比中处于落后地位，2010年在河南省国民生产总值排名中倒数第三。经济受到人口基数和面积的影响，GDP总量处于全省落后地位数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析GDP与人均可支配收入在经济发展过程中，漯982005年以来，全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头，受2008年全国经济危机的影响，2009年增速跌至谷低后在2010年开始反弹，2010年全年GDP为674亿，增幅为13.66%。GDP呈现增长的趋势，发展势头强劲，未来发展潜力巨大。GDP与人均可支配收入1.2经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴2005年以来，全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头，受99GDP与人均可支配收入通过与其他地市人均成产总值的对比情况可以看出，漯河市虽然经济总量较小，但是其人均GDP却位于河南省各地市中上水平。数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析GDP与人均可支配收入通过与其他地市人均成产总值的对比情况可100人均可支配收入由2005年7923元增长到2010年14769元，增长速度较快且逐年递增，对整个房地产是利好消息。1.2经济环境分析人均可支配收入数据来源：河南省统计年鉴05-10年人均可支配收入（柱状图）人均可支配收入由2005年7923元增长到2010年1476101人均可支配收入全省比较（柱状图）1.2经济环境分析人均可支配收入数据来源：河南省统计年鉴漯河市人均可支配收入为14769元，处于全省中下游水平。人均可支配收入全省比较（柱状图）1.2经济环境分析人均可支配102城镇固定资产投资投入漯河市城镇固定资产投资增速较快，但近年有所下滑，城市基础设施建设逐步完善，成为房地产开发的利好因素。1.2经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴2005年至2010年漯河固定资产投资城镇固定资产投资投入漯河市城镇固定资产投资增速较快，但近年有103固定资产投资全省比较城镇固定资产投资投入1.2经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴漯河固定资产投资在全省处于中游水平，结合漯河城市的面积来看，属于投资额较大的地市。固定资产投资全省比较城镇固定资产投资投入1.2经济环境分析数1042010年第二产业的比例达到了69.6%，说明漯河是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是项目客户的重要组成部分；漯河市工业主导力量强大，工薪阶层数量庞大，第三产业比例过低。漯河市产业结构以工业型为主导，近年来，第三产业保持平衡，第一产业萎缩。三大产业占比1.2经济环境分析数据来源：河南省统计年鉴2010年第二产业的比例达到了69.6%，说明漯河是一个以工105漯河2005年至2010年的恩格尔系数基本稳定，去年由于物价上涨的缘故，略有提升。1.2经济环境分析恩格尔系数数据来源：河南省统计年鉴05-10年恩格尔系数（柱状图）漯河2005年至2010年的恩格尔系数基本稳定，去年由于物价106恩格尔系数全省比较（柱状图）恩格尔系数1.2经济环境分析漯河的恩格尔系数在排在河南各地市的中下游，说明食品支出占家庭支出的比重较小，富裕程度在全省中上游。数据来源：河南省统计年鉴恩格尔系数全省比较（柱状图）恩格尔系数1.2经济环境分析漯河1072010年漯河市地方财政一般预算收入26.1亿元，净增5.7亿元，增长28%，增幅居全省第二位，是近十年收入增量最多的一年。

1.2经济环境分析财政收入数据来源：河南省统计年鉴05-10年财政收入（柱状图）2010年漯河市地方财政一般预算收入26.1亿元，净增5.7108财政收入全省比较（柱状图）财政收入由于漯河总面积和人口较少，经济总量不大，所以财政收入的总量在全省位列倒数第三，排名较为落后。数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析财政收入全省比较（柱状图）财政收入由于漯河总面积和人口较少，109漯河市的居民储蓄余额连年递增，2010年底达到260亿元，平均每人1万元。1.2经济环境分析城乡居民储蓄存款余额

数据来源：河南省统计年鉴05-10年城乡居民储蓄存款余额（柱状图）漯河市的居民储蓄余额连年递增，2010年底达到260亿元，平110城乡居民储蓄存款余额全省比较（柱状图）城乡居民储蓄存款余额

由于面积人口的限制，居民存款额全省排名比较靠后。数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析城乡居民储蓄存款余额全省比较（柱状图）城乡居民储蓄存款余额1111.2经济环境分析社会消费品零售额数据来源：河南省统计年鉴05-10年社会消费品零售额（柱状图）漯河市社会消费品零售总额每年递增较为明显，截止到2010年底，已达到216亿元人民币，人均达到近8300元，比去年增长1100多元，说明漯河的商业市场的消费具有较大的增长空间。1.2经济环境分析社会消费品零售额数据来源：河南省统计年鉴01122009社会消费品零售额全省比较（柱状图）漯河社会消费品零售总额在全省排名第14位。社会消费品零售额数据来源：河南省统计年鉴1.2经济环境分析2009社会消费品零售额全省比较（柱状图）漯河社会消费品零售113第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分析第一部分宏观分析城市概况经济环境分析123城市规划分114土地利用现状本案土地利用现状本案115城市发展轴线本案城市发展轴线本案116城市规划金山组团是漯河市整体城市规划的重点方向，主要以高档住宅为主。一心、两轴、九片区1、总体布局——一心是指在沙澧河交汇处形成的以老城商业中心、沙北行政中心及沙澧文教、商务中心组成的复合城市核心。2、总体布局——两轴一为现代城市景观轴：即基于沙、澧河的城市滨水水系景观轴线；一为城市时代发展轴：即基于长江路—人民路的城市功能轴线。3、总体布局——九片区即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。本项目位于金山组团城市规划金山组团是漯河市整体城市规划的重点方向，主要以高档住117与优化老区功能相衔接

新区在老区基础上，向东北拓展，通过淞江路、黄河路、人民路等城市主干道，与老区实现高效对接。

本案与优化老区功能相衔接新区在老区基础上，向东北拓展118东部召陵副中心居住、食品加工、研发、物流、交易和职业培训等城市核心区商贸流通、行政办公、商住休闲与新一轮城市总体规划相衔接本案东部召陵副中心居住、城市核心区与新一轮城市总体规划相衔接本案119第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析1231202011年1-6月份，我市办理各类房屋交易8532件，成交面积97.13万㎡，成交金额14.10亿元，分别比去年增长12.10%、1.67%和11.08%，其中新建商品房现售3545套，面积40.39万㎡，成交金额7.54亿元；存量房交易4987套，面积56.74万㎡，金额6.56亿元。成交量（件）成交面积（万㎡）成交金额（亿元）总量853297.1314.10新建商品房354540.397.54存量商品房498756.746.56区域房地产市场发展数据来源：房管局网站2011年1-6月漯河市商品房交易情况2011年1-6月份，我市办理各类房屋交易8532件，成交面121第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析1231222.3.1、住宅项目分布图昌建外滩广弘花园广鑫·帝景城森林半岛锦绣淞江康桥水岸坤恒金碧苑尾盘在售项目待售项目兰乔圣菲漯河新天地名士公馆天翼塞纳春天湾畔19号博睿国典建业壹号城邦蓝湖小区丽江花园苹果·花样年华2期苹果眼光100上城公馆3期时代公寓舒漫·财富中心双汇·欧洲故事2期天明第一城2期泰威·中央公园1期本案2.3.1、住宅项目分布图昌建外滩广弘花园广鑫·帝景城森林1232.3.2、住宅区域项目一览项目名称建筑形态楼盘位置楼盘规模房型面积区间主力面积产品形态房型排布所处阶段现售价昌建外滩6栋32层高层，3栋17层高层滨河路与交通路交汇处9栋40-450㎡90㎡-130㎡平层1T1户/2T3户/2T4户认筹5000广鑫•帝景城1栋28层；3栋22层索河路与唐王路交汇处7栋98㎡-120㎡98㎡平层一层2梯2户在售3800建业森林半岛7栋18层，10栋11层，19栋多层淮河路与嵩山路交叉口36栋50㎡-260㎡140㎡平层、复式一层1梯2户,2梯3户尾盘2000-4200锦绣淞江一期6栋6层多层，15栋叠加、联排别墅，9栋3层商铺，1栋12层高层嵩山东路与嫩江路交叉路东100米31栋53㎡-217㎡131㎡平层、别墅一层1梯4户，1梯2户在售3000康桥水岸5栋20层；3栋27层；3栋多层黄河路与燕山路交汇处黄河大桥东段11栋40㎡-110㎡60-90㎡平层一层1梯2户，2梯3户，3梯14户在售均价3500坤恒金碧苑9栋多层，1栋高层汉江路与骊山路交口东南角10栋84-130㎡120-130㎡平层1梯2户在售3000兰乔圣菲15栋17层，1栋11层交通路与黄河路交叉口16栋98-146㎡135㎡平层1梯1户、1梯2户、2梯3户尾盘均价3900漯河新天地多层、小高层、商业、写字楼友爱街与马路街交叉口37栋35-69㎡35—40m2平层2梯20户尾盘均价3800名士公馆5栋30层高层，1栋写字楼祁山路与沙北路交叉口6栋88-170㎡120—140m2平层2梯4户在售均价3700天翼塞纳春天3栋，18-19层高层黄河路与舟山路交汇处3栋93-220㎡110—129m2平层2梯2户尾盘均价3500湾畔19号2栋17层，30栋多层，4栋别墅，4栋12层小高层金山路与黄河路交叉口40栋40-151㎡101m2平层1梯1户，1梯2户在售均价35002.3.2、住宅区域项目一览项目名称建筑形态楼盘位置楼盘1242.3.2、住宅区域项目一览项目名称建筑形态楼盘位置楼盘规模房型面积区间主力面积产品形态房型排布所处阶段现售价博睿国典1期10栋6.5层汾河路与韶山路口10栋90-220㎡110㎡-130㎡平层1梯2户，1梯3户在售预计3200建业壹号城邦1期11栋11.5层淞江新区会展中心西侧11栋90㎡-160㎡110-140㎡平层一层1梯2户，1梯3户在售4100蓝湖小区1期17栋6层五一路与柳江路17栋70㎡-140㎡110-130㎡平层一层1梯2户,1梯3户，1梯4户尾盘3300丽江花园21栋6层，3栋11层五一路与银江路交汇处24栋81㎡-150㎡81-94㎡平层一层1梯4户，1梯2户在售3000苹果•花样年华2期1栋26层舟山路与辽河路1栋40㎡-130㎡40-60㎡平层2梯9户待售均价3700苹果眼光1002栋6层、4栋5层燕山路中段（旺旺家缘北）6栋81-132㎡81-87㎡平层1梯2户在售2700上城公馆3期3栋12层中山路与滦河路交叉口西100米3栋89-250㎡114-125㎡平层1梯2户、2梯3户在售均价3300时代公寓1栋21层泰山路南段（森林公园对面）1栋49-120㎡61—90m2平层2梯14户待售均价3700舒漫•财富中心1栋27层、2栋24层嵩山路与淞江路东南角3栋32-150㎡32—44m2平层2梯16户在售均价3600双汇•欧洲故事2期1栋7层、2栋16层、2栋11层淞江新区科教文化艺术中心北临5栋90-170㎡132m2平层1梯2户.1梯3户尾盘均价3800天明第一城2期5栋11层、38栋6层淞江路与中山路交汇处东南角43栋95-140㎡95m2平层1梯2户在售均价3600泰威·中央公园1期6栋12层、7栋6层黄河东路与中山路交叉口东南角一期13栋90-130㎡133m2平层1梯3户咨询阶段未定2.3.2、住宅区域项目一览项目名称建筑形态楼盘位置楼盘125住宅在售项目总结热点：漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转向召陵新区和沿河板块。铸造厂项目周边已渐成开发热点。类型：住宅整体供应量较大，召陵区主要是多层和小高层，其他地区多为小高层和高层。户型：80平米至140平方米两房和三房是主流产品，目前小户型产品功能普遍单一。价格：绝大多数项目包括召陵区基本在3500元/平方米左右，部分高端楼盘均价已在4000元/平米以上。档次：高端产品如兰乔圣菲、壹号城邦、兰乔迪亚销售较好，产品附加值较大。产品已经实现了在漯河市场上的升级，地下停车场、高端会所等设施已成为高端楼盘必不可少的配套。住宅在售项目总结热点：漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转126第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123127漯河商业现状漯河商业板块划分中心区域开源区域郾城区域东北区域本案漯河商业现状漯河商业板块划分中心区域开源区域郾城区域东北区域128中心区域中心区域位于漯河城市中央，以百货、卖场、服饰、电器、餐饮、娱乐为一体，功能完善。区内有漯河新天地步行街、大商新玛特、千盛百货、永冠百货、温州商贸城大型商业汇聚由此。但区域车流人流量大，交通状况较差，路网结构较差，配套落后。漯河商业现状漯河新天地中心区域中心区域位于漯河城市中央，以百货、卖场、服饰、电器、129开源区域开源区域位于漯河城市南部，目前商业主要以餐饮、休闲为主。随着区域配套的成熟和人气的增加，开源板块正在发展成为漯河又一个商业中心的趋势。漯河商业现状开源区域开源区域位于漯河城市南部，目前商业主要以餐饮、休闲为130第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。漯河商业现状开源板块商业发展历程第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯131第二阶段：随着周边房地产项目的开发，配套完善，入住率提高后，开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。广场位于泰山路与金江路交汇处西北角，总占地约47亩，总建筑10.8万㎡。包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。漯河商业现状开源板块商业发展历程漯河商业现状开源板块商业发展历程132第三阶段：随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。漯河商业现状开源板块商业发展历程自然博物馆河上街古镇迪士尼乐园漯河商业现状开源板块商业发展历程自然博物馆河上街古镇迪士尼乐133郾城商业板块郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配套、餐饮、休闲娱乐为主。漯河商业现状郾城商业板块郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶段其商业形134郾城商业板块郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰山路、舟山路、崂山路、辽河路商业主要以餐饮和娱乐为主。丹尼斯郾城店目前正在施工中，建成以后，沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势。漯河商业现状辽河路嵩山路项目总建筑面积4万㎡，地下1层、地上5层，项目建成后将成为一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业场所。郾城商业板块郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰山路、舟山135东北商业板块东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西侧极少商业配套，居住人口较少。沙河东岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主，大多未开始经营。漯河商业现状东北商业板块东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西侧极少商业配136东北板块黄河路商业现状黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商业经营的主干道。从黄河路涵洞以西的商业现状来看，商业较为低端，主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主。项目对面银河湾商业以社区配套为主。漯河商业现状本案黄河路东北板块黄河路商业现状黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商137漯河商业市场总结随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快，漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外，开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设，具有发展成为漯河商业副中心的趋势。根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出，其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费，以及生活卖场等生活型消费开始，逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。漯河商业市场总结随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的138第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈第二部分房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123139根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家：主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。大商集团丹尼斯百货苏宁电器漯河商业市场总结主力店商家根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目140丹尼斯百货：认为本地块为市区内规划商业的绝版地块，丹尼斯董事长关注很久，但地块面积较大，不符合丹尼斯战略；如昌建取得土地，公司愿投资15000平方米卖场，与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势，占位市场——丹尼斯漯河店店长赵华大商集团：认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场，生活卖场或具有可行性，投资意向不大——大商拓展部经理郭金柱苏宁电器：进驻愿望强烈，愿在本项目投资3000至5000平方米主力店——苏宁电器豫南地区开发经理杨骞漯河商业市场总结主力店商家意见漯河商业市场总结主力店商家意见141第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析1142项目位于漯河市黄河路以北，规划路以南，金山路以东，沙河以西。总占地114056㎡，约171亩；其中道路占地7048㎡，总用地约为160亩。容积率3.5，总建筑面积37.33万平米。其中，商业占30%，约11.2万㎡，住宅占70%，约26.13万㎡。限高90米，绿化率35%，建筑密度25%，停车位每百平米0.5个，总约1870个。项目概况本案项目区位及经济技术指标项目位于漯河市黄河路以北，规划路以南，金山路以东，沙河以西。143项目地块平整，目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。项目概况地块现状项目地块平整，目前地上附属物近有铸造厂少量的厂房未拆迁。项目144地块价值分析项目概况FC、E区域西邻金山路，但由于金山路绿化带的阻隔，商业价值会减小，可做临街商铺。C、E区域西邻金山路，住宅价值仅次于D和F区域。A区域处于黄河路与金山路交叉口，商业价值最大，住宅价值最小。B区域单侧临黄河路，黄河路桥引桥不利于车流、客流的停留，但桥下有路与项目相通，其东临沙河，商业价值较大，住宅价值相对较小。B、D、F区域东侧紧邻沙河河堤，沿河景观资源最佳，观景、休闲、餐饮、娱乐价值高；此区域可开发条风情商业街，提升项目综合效益。D、F区域处在项目内侧，不临路，较为安静，私密性好，居住、观景价值高，可开发一定体量的住宅。ECDABF区域不临路，车辆不一通过，安全性较高，可开发一座幼儿园。黄河路金山路地块价值分析项目概况FC、E区域西邻金山路，但由于金山路绿化145第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算第三部分项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析1146优势（Strength）区位优势交通优势景观优势地块优势劣势（Weakness）周边配套劣势人口数量劣势土地成本劣势机会（Opportunity）新区规划机会区域开发机会商业转移机会威胁（Threats）直接威胁间接威胁潜在威胁扬长避短发挥优势项目SWOT分析优势（Strength）区位优势劣势（Weakness）周边147（一）优势分析地块优势地块方正，大致呈长方形，利于规划设计，具有打造高端项目的潜质。区位优势位处新老城区结合处核心地段，具有极强的昭示性，区位优越。资源优势景观优美，东临沙河河岸，沙滩浴场，为城市休闲娱乐新领地。优势交通优势本项目一面临河，三面临路，其中两面为城市主干道，适合打造高端住宅和商业中心，且与高速北站、107国道相连，交通便捷。项目SWOT分析（一）优势分析地块优势区位优势资源优势优势交通优势项目SWO148（二）劣势分析沿河改造的完成，使项目楼面地价已达到1266元/㎡目前周边医疗教育等配套不甚完善目前项目周边居住人口较少，周边居住密度低，人口规模小人口数量劣势周边配套劣势土地成本劣势项目SWOT分析（二）劣势分析沿河改造的完成，使项目楼面地价已达到1266元149（三）机会分析城市核心区商业由于交通拥堵，租价过高，竞争过度，其吸引力正逐渐衰退，为项目商业发展提高你够了依据。召陵区和漯河新区开发给项目发展商业带来了空间，并可率先占位，填补区域市场空白；项目周边房地产项目陆续开发，沿河改造的完成，将逐渐集聚区域人气和关注度，项目可乘势而起，使开发难度事半功倍；区域升级机会新区规划机会商业升级机会项目SWOT分析（三）机会分析城市核心区商业由于交通拥堵，租价过高，竞争过度150151直接威胁项目周边大量在售和即将开发的低价产品对项目的威胁。间接威胁昌建生态水城项目的竞争，两个项目相距约1500米，项目可能会产生公司项目之间的竞争；潜在威胁召陵新区、铁东区域如果形成一个集中式商业，项目将有被边缘化的威胁。直接威胁间接威胁潜在威胁（四）威胁分析项目SWOT分析64直接威胁间接威胁潜在威胁直接威胁间接威胁潜在威胁（四）威151第三