广佛智城策划招商实施方案课件

策划招商实施方案

1策划招商实施方案1目录Contents

序1.项目概述PART1.市场调研PART2.项目定位及目标群体分析PART3.业态布局PART4.比例划分PART5.价格制定PART6.财务分析PART7.招商策略PART8.推广策略及目标PART9.推广物料PART10.招商实施2目录Contents序1.项目概述2序1.基础数据

广佛智城位于佛山南海区广佛国际商贸中心区核心位置，占地近400亩，总建筑面积超83万平米。项目首启部分计划2013年12月底开业，包括商业及写字楼：商业部分：商业步行街区3、4、5、6、8号楼，总建筑面积为23,158平方米，合计479间商铺；写字楼部分为4、8、9号楼【8、9号楼为LOFT】，其中4号楼可租面积6,350平方米【剩余部分为预留单位】，单层面积约1,000平方米。3序1.基础数据广佛智城位于佛山南海区广佛国际商贸中PART1.市场调研关键词：市场概述、供应量、存量4PART1.市场调研关键词：市场概述、供应量、存量佛山/南海商业市场概述佛山现有较大规模的零售商业将近1，400万平方米，整体发展状况一般；万达、保利、万科等大型商业集团的进驻和天河城、永旺【吉之岛】急速扩张，针对中高端消费市场的争夺将会更加激烈，佛山商业面临重大调整；佛山商业地产的开发为多区域开发，消费市场分散；佛山商业市场概述南海商业市场概述南海板块将近100万平方米，人均商业面积配比接近发达国家水平，严重饱和，发展难度大；广佛智城周边零售商业整体档次较低、同质化竞争非常严重项目周边专业市场总面积达380万平米，其中年交易额超亿元的专业市场达15个。5佛山/南海商业市场概述佛山现有较大规模的零售商业将近1，40佛山/南海写字楼市场概述佛山经济以制造业为主，第三产业发展相对比较缓慢，但因写字楼的供需关系原因，导致市场整体租金相对较低；未来佛山写字楼市场供应量非常大，2013年预计推出量为180万平方米，其中广东金融高新区今明两年预计推出60万平米，禅桂中心区约50万平方米。目前佛山写字楼主要分布在禅桂两地和广东金融高新区、季华七路、东平路；南海周边现多为中小型企业，分布在一些低端写字楼里面，租金多在20元上下；佛山/南海写字楼市场概述启示：佛山当地写字楼市场总体租金不高、竞争巨大，但项目周边专业市场密集，汇聚大量中小型企业。随着佛山经济转型战略的提出，企业升级势在必行，一旦需求释放，未来对写字楼市场看好。6佛山/南海写字楼市场概述佛山经济以制造业为主，第三产业发展相佛山商业、写字楼存量及未来供应行政分区商圈写字楼商铺租金售价租金售价禅城祖庙6010,00020035,000季华7515,00015028,000南海桂城559,00015030,000千灯湖7519,00012025,000顺德德胜5010,00010023,000注：南海写字楼租金价格主要为片区较好的中心城区价格2012年佛山存量商铺总计199万㎡其中禅城区商铺集中在祖庙商圈，现有88万㎡的商业，占44%，南海片区以季华，桂城，千灯湖三个片区为主，总共有68万㎡占比34%，顺德片区43万㎡，占比22%。2012年佛山市各区商铺存量7佛山商业、写字楼存量及未来供应行政分区商圈写字楼商铺租金售价佛山商业、写字楼存量及未来供应类别区域年份20122013201420152012-2015写字楼全市2315-2159六大商圈1815-2154购物中心全市5373--126六大商圈765--72城市综合体全市349177176150852六大商圈34910296150697全市共:1037六大商圈823单位：百万平方米8佛山商业、写字楼存量及未来供应类别区域年份201220132项目分析项目外部分析小结项目位于佛山城市中轴，区位优势明显1公共交通配套不足，客户达到性不佳2周边商业场所尚未形成，难以吸引消费人群3项目周边处于开发阶段，暂未形成商业氛围4项目前期招商经营有一定的难度。如何创新定位吸引商家进驻，是目前重点考虑的主要因素。9项目分析项目外部分析小结项目位于佛山城市中轴，区位优势明显1消费者区域分析区域消费占比项目周边消费客群分析项目周边消费者交通工具分析公共交通系统欠发达，配备未完善注重品牌吸引力、购物便捷性、业态组合等方面饮食支出占日常支出近三分之一，需求量大。本地消费群，习惯往禅、桂两城及广州、港澳消费。项目分析——消费者分析10消费者区域分析区域消费占比项目周边消费客群分析项目周边消费者项目分析——市场调研及项目分析思路回归项目条件决定项目商业定位属性从项目区位特性来分析：目前传统商业未来供应量巨大，且同质化严重，继续发展同类型商业风险较大，可结合项目区域的整体发战略，打造广东省智慧城市，佛山南海城市转型、产业升级。向电子商务发展，符合商家对电子商务发展的需求。从商业现状来分析：项目周边商业整体经营档次较低，发展高端消费模式存在较大风险，但发展档次低、同质化的商业模式同样不符合市场需求，因此必须走特色化、一体化经营模式。从项目的规模来分析：项目总体83万平方米超大规模，且产业部分的规划占整个项目的比重较高，必须发展多功能一体化话，特色化商业，且商业产业关联性强的商业模式。11项目分析——市场调研及项目分析思路回归项目条件决定项目商业定市场综合环境决定项目商业发展方向从区域的消费特性来分析：写字楼客户特性分析：项目周边存在大量廉价写字楼，且大多为中小型企业，如果没有较大的市场动力，帮助企业进行升级发展，写字楼招租难度较大。商业消费者特性分析：当地市民经济收入高，消费能力强，但因临近广州、禅桂两地，分流消费客群，如何通过个性化、特色化、一体化的商业经营模式将他们留在本区域是关键，另外他们餐饮的支出占总比例的三分之一，项目首启应加大餐饮业态比例。从周边现有商业经营现状分析：周边商业同质化竞争激烈，经营档次较低、辐射力较弱。因此本项目的商业规划定位，必须与其他商业形成区分，打造一个具有“差异化特色”的商业模式。项目分析——市场调研及项目分析思路回归12市场综合环境决定项目商业发展方向项目分析——市场调研及项目分定位的唯一性——具备新颖、时尚、绚丽的外观设计，创造行业数个“第一”综合平台。消费力的持久性——项目定位主题和经营业态符合区内消费群的长期需求。业态的丰富性——单一业态、或者只依靠某单一主力店来吸引人流的业态规划会使项目流于平庸，业态的丰富性、多样性、互补性才能吸引不同目的消费人群。运营模式的创新性——通过创新模式，实现产业同商业的协调发展，带动商铺和写字楼的租售。项目分析——项目定位应具备以下基本特性13定位的唯一性——具备新颖、时尚、绚丽的外观设计，创造行业数个PART2.定位支撑、招商目标群体分析关键词：电商、家饰、家居、首席、体验、配套14PART2.定位支撑、招商目标群体分项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑顺应“智慧广东”和佛山城市转型、产业升级潮流；周边产业基础雄厚，企业、商家发展电子商务的需求旺盛；佛山商业地产发展同质化严重，普遍发展艰难，空置大；电子商务为未来企业、商家发展的必然选择，顺势而为乃智城的明智之选。项目定位“中国最大电子商务体验之都”确立依据——政府号召及市场需求支撑依据——电商服务综合平台a人力资源及培训中心b营销及运营中心

c

IT应用及信息服务中心d互联网基础服务中心f货源采购中心g企业家生活服务部h仓储物流中心i知识产权及法务中心j金融中心k研发及供应链管理中心

L检测认证中心通过引入电子商务产业链上下游的企业，形成产业的有效聚集，从而为传统企业提供一体化、集成式的电子商务配套服务，协助传统企业、商家突破传统营销模式，实现业务转型与发展提速。15项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑顺应“智慧广东”和佛山城项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑配套引入硬件支撑将引进众多电子商务配套服务中心，为企业发展电子商务提供专业解决方案。电子商务外围客户，例如电子商务代运营、网络推广、品牌公关、电商托管、摄影、设计、物流、模特、广告等配套服务公司智·荟所多功能展厅酒店式公寓社区服务配套国际影院餐饮配套员工食堂配套员工宿舍租赁接驳巴士16项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑配套引入硬件支撑将引进众目标商家电子商务运营企业愿意投入产品和资源进入电子商务领域的传统企业大型电子商务运营平台和运营中介服务公司17目标商家电子商务运营企业17商家访谈品牌名称所属行业访谈人联系方式面积需求租金承受力租约年限其它嘉励家私家居陈用500㎡不超出100元/㎡/月3—5年租金年递增不超过5%硬件、配套需求自己已经在做电商，对项目定位“广东电商体验之都”很赞同，如果项目拥有大力宣传推广，能帮助商家提升品牌形象，会考虑进驻开间要规整，门面宽度要求4—6米需要商场内部交通发达/需要物流配套/需要餐饮配套/需要停车位配套觉得公司的食堂配套和宿舍租赁配套很贴心其它需求要有行业龙头商家进驻需要最少半年免租期免租期后租金单价不能太高、租金年递增不能幅度太大对智城项目点评及建议关注本项目周边保利住宅交付情况，认为项目周边有住宅区，可以引起家居品牌进驻本项目的兴趣招商建议1：可以考虑联系业内渠道商专业人士合作，例如：联系吉盛伟邦、红星美凯龙、维加斯、马会家居、红树湾、金海马等项目招商团队合作，开发商家；招商建议2：通过接洽行业内协会领导，引入业内龙头商家进驻，再带动业内中小型商家合共访谈专业家居企业（经营商）七家。18商家访谈品牌名称所属行业访谈人联系方式面积需求租金承受力租约商家访谈目标商户访谈小结1、家居行业对进驻广佛智城有一定的意向。主要原因有二，传统的家居销售企业在地产市场调控下受到很大影响；而重点发展电子商务的尚品宅配、欧派等家居企业逆势上扬，尚品宅配2012年销售额递增近600%；保利中央公馆，73万平米的体量，住宅家居需求；广佛智城近40万平米写字楼办公家居需求。2、普遍对项目人流不足表示担心，希望在租金跟免租期方面有优惠；3、对本项目的商务配套需求迫切，其中最为关注电商服务中心、公共交通、公寓、餐饮等方面。4、期望有行业龙头企业带动发展。19商家访谈目标商户访谈小结1、家居行业对进驻广佛智城有一定的意PART3.铺间比例划分20PART3.铺间比例划分20门口、通道、间隔划分、实用率【首启商业】各楼层商铺、通道数据楼号楼层商铺数据通道宽度（M）数量（间）门面宽度（M)开间面积(㎡)实用率主通道次通道3号楼1F544—630—11970%632F584—624—346433F444—624—346434F364—632—69434号楼1F403.6—521—91432F413.6—58—336433F343.6—516—100435号楼1F184—4.239—659全街铺，无通道2F134—4.227—94443F194—4.58—24542.54F114—4.729—203436号楼1F204—4.244—118全街铺，无通道2F284—4.221—69443F124.2—629—73连接平台，无通道8号楼1F183.8—4.943—74442F253.8—4.916—90443F83.8—4.934—28742.521门口、通道、间隔划分、实用率【首启商业】各楼层商铺、通道数据PART4.业态布局定位Businesslayout关键词：占比、面积22PART4.业态布局定位Businessla公共服务配套32%580m2中式餐饮57%770m2休闲餐饮32%667m2中式餐饮68%1452m2家居（线上品牌）34%889m2家居（传统品牌）66%1714m2家饰（线上品牌）57%1562m2休闲餐饮10%256m2家饰（传统品牌）33%905m23号楼占比面积23公共服务配套32%580m2中式餐饮休闲餐饮21%256m2特色餐饮79%921m2家居（线上品牌）32%469m2家居（传统品牌）43%621m2家饰（传统品牌）37%610m2儿童时尚42%345m2家饰（线上品牌）21%345m24号楼儿童时尚25%335m2占比面积24休闲餐饮21%256m特色餐饮100%1106m2休闲餐饮19%211m2特色餐饮81%943m2家居（线上品牌）60%357m2家居（传统品牌）20%125m2休闲餐饮10%292m2休闲餐饮20%118m2公共服务(银行)配套30%626m25号楼占比面积25特色餐饮100%1106m休闲餐饮32%667m2中式餐饮68%1452m2家居（线上品牌）34%889m2家居（传统品牌）66%1714m2家饰（线上品牌）57%707m2休闲餐饮10%122m2家饰（传统品牌）38%525m26号楼占比面积26休闲餐饮32%667m特色餐饮75%616m2家居（线上品牌）90%710m2休闲餐饮10%70m2家饰（线上品牌）31%288m2休闲餐饮27%255m2家饰（传统品牌）48%488m28号楼占比面积家饰（传统品牌）42%399m227特色餐饮75%616m价格制定PART5.pricesetting

关键词：比较法、因素修正法、权重28价格制定PART5.pricesetting关商铺定价租金制定策略

项目定位为“中国最大电子商务体验之都”，项目本身硬件设置为传统商业布局，创新结合新型电子商贸平台。租金价格跟传统商业可比性不强，所以租金价格在参考周边项目的情况下，进行相应的修正。周边参考地理位置位于广云公路及广佛公路的交汇处项目占地面积约2万平方米项目经营面积约6万平方米层数地下2层、地上6层（每层8400㎡）车位约600个实用率59％首层租金均价300元/㎡二层租金均价180元/㎡三层租金均价100元/㎡四层租金均价60元/㎡经营理念：“时尚生活

SHOPPINGMALL”南海新都会29商铺定价租金制定策略项目定位为“中国最大电子商商铺定价保利水城地理位置佛山市南海区千灯湖内项目占地面积约10万㎡项目经营面积约16万㎡层数地下一层地上四层车位地下约990个室外约250个管理费30元/㎡实用率50％首层租金均价350元/㎡二层租金均价210元/㎡三层租金均价120元/㎡四层租金均价70元/㎡经营理念：“水景”概念的大型综合性购物中心地理位置位于南海大沥城南二路项目占地面积约4万平方米项目经营面积约6万平方米层数地上4层（分南北区）车位约900个（共两个停车场）实用率53.5％首层租金均价170元/㎡二层租金均价100元/㎡三层租金均价40元/㎡四层租金均价20元/㎡巴黎春天·商业步行街经营理念：一站式全方位多体验购物步行街30商铺定价保利水城地理位置佛山市南海区千灯湖内项目占地面积约1商铺定价大沥宝盈国际广场经营理念：大沥最具影响力的商业广场地理位置佛山市南海区大沥镇广云路（321国道）旁项目占地面积约4万㎡建筑面积约11万㎡层数共-1至3层车位540个实用率商体50%，街区70%首层租金均价100元/㎡二层租金均价70元/㎡三层租金均价45元/㎡31商铺定价大沥宝盈国际广场经营理念：大沥最具影响力的地理位置佛商铺定价——参考权重计算【首层定价】市场比较法按以上市场比较法表格推出本项目首层商铺租金均价为：232元/㎡。项目权重得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分定位优势20%14529651311523651310020硬件设施15%10515.75659.7513019.560910015物业管理8%1159.2655.21209.6705.61008物业内部环境17%12020.4559.3512521.257011.910017交通便利性15%11016.5801210515.757511.2510015停车位10%858.580812512.5858.510010规划15%120187010.511517.25801210015100%117.3567.8118.8571.25100100%15%30%15%40%102所占比例首层的租价(元9835461256本案首层平均租价(元/平方米)2321510690.85参考项目首层租价(元/170350100300参考项目权重参考项目与本案的对比0.581.010.61项目及权重本案巴黎春天商业步行保利水城宝盈广场南海新都会32商铺定价——参考权重计算【首层定价】市场比较法按以上市场比较商铺定价——参考权重计算1F2F3F4F均价：46

×（1－3%）=45元/㎡（餐饮行业租金承受能力较低，租金单价下调3%）

3F均价：78×（1－3%）=72元/㎡（餐饮行业租金承受能力较低，租金单价下调3%）2F均价：140×（1－5%）=133元/㎡（家居行业租金承受能力较低，租金单价下调5%）1F均价：232元/㎡

注：最终的各层定价按市场推算价后，稍作调整后得出的本项目各层商铺租金均价。4F33商铺定价——参考权重计算1F2F3F4F均价：46×（1写字楼定价定价参考周边项目华创商业广场地理位置比广佛智城有优势；写字楼下面为专业市场，人流混乱，档次较低；6.5万平米只有300来个车位，明显不够用；写字楼跟商场公用电梯，办公专属性不强。外立面颜色像仓库，内部梁柱较多，实用性不佳。发展商广东华创集团地理位置广佛路平地段88号占地约2万平方米建筑面积6.5万平方米招商现状暂未正式招商，以销售为主车位约300个实用率70％电梯3条单层面积/层高2000平米/3.2米中央空调无【预留空调位】租金30元/平米/月管理费8元/平米/月华创商业广场是以广州最成功的“万菱模式”为模板，定位佛山首席国际精品采购中心，打造华南重要的精品采购基地。项目建筑面积超6万㎡,其中1～4层为独立产权商铺;5～10层为展贸式写字楼，超10,000㎡商业广场。34写字楼定价定价参考周边项目华创商业广场地理位置比广佛智城有优写字楼定价中盈广场地理位置比广佛智城有优势；写字楼下面为专业市场，人流混乱，档次较低；6.5万平米只有300来个车位，明显不够用；写字楼跟商场公用电梯，办公专属性不强。外立面颜色像仓库，内部梁柱较多，实用性不佳。中盈广场，是大沥城区的核心地段，包括两栋21层甲级写字楼，1-3层为商业以及23层的四星级酒店，功能形态涉及国际金融中心、CEO俱乐部、整层办公空间和城市核心商务广场等四大功能分区。地理位置南海区大沥金贸大道6号占地约7000平方米建筑面积10万平方米招商现状招商中，入住率40%车位500个实用率70％电梯6条单层面积/层高1100平米【10个单元】/3.6米中央空调有租金50元/平米/月物管国际高力物业管理费18元/平米/月35写字楼定价中盈广场地理位置比广佛智城有优势；中盈广场，是大沥写字楼定价金安一号项目位于南海区重点规划打造金融区板块，打造低碳、生态、节能环保5A写字楼，11米超高豪华商务大堂，中空肺叶结构设计，空气自然对流，二层空中花园设计。区域发展前景好，周边配套不成熟；项目提供带装修标准，可省去小型公司装修费用，且差价不大，对广佛智城具备一定参考意义地理位置南海大道和海五路交汇处建筑面积10层独栋招商现状招商中，入住率50%车位400个实用率70％电梯7条日立品牌电梯单层面积/层高5000平米【10个单元】单层12户，偶数层24户/3.6米中央空调有租金带装修：45元/平米/月毛坯：38元/平米/月物管国际高力物业管理费13元/平米/月36写字楼定价金安一号项目位于南海区重点规划打造金融区板块，打造写字楼定价南方广场南方广场集购物消费、休闲娱乐、商务、服务、办公等综合性于一体的广场,总建筑面积35000平方米。地理位置优越,成熟社区、商圈围绕、学校、幼儿园集中、交通便利。已有多个上市公司进驻,中国人寿、中国平安、7天酒店、贸易公司等。地理位置比较好，周边商贸环境较好；当地比较典型的多功能、多业态的综合性项目，跟项目有一定参考价值；商务配套成熟，但整体规模较小；地理位置嘉州广场对面楼宇状况共8层，4层以上为写字楼招商现状入住率近80成车位300个实用率80％电梯3条单层面积/层高1000平米【10个单元】，层高有4.5m和3.2m两种空调只有4.5m层高的带空调；租金带空调：35元/平米/月不带空调：30元/平米/月管理费包括在租金里37写字楼定价南方广场南方广场集购物消费、休闲娱乐、商务、服务、写字楼定价市场比较法项目及权重本项目华创中盈金安壹号南方广场区位20%85178517901890188517交通20%50107014701475157515商业配套30%5015601870216519.56519.5硬件20%70145010901880165010软件10%656.5505707707505合计100%

62.5

64

78

75.5

66.5参考比重

40%20%20%20%参考权重

98%80%83%94%参考项目租价(元/平方米/月)

30503830参考项目相对参考项目的租价(元/平方米/月)

29403128项目租金均价(元/平方米/月)

321286638写字楼定价市场比较法项目及权重本项目华创中盈金安壹号南方广场写字楼定价参数修正法项目及权重项目华创中盈金安南方广场区位10%858.5858.5808909808交通20%50105010701475157014商业配套25%5012.560157017.56516.256015硬件【办公智能配套】25%7017.55012.5802080205012.5软件【物业管理】20%65135010701470145010合计100%

61.5

56

73.5

74.25

59.5参考比重

40%20%20%20%参考项目与本案的对比权重

110%84%83%103%参考项目租价(元/平方米/月)

30503830参考项目相对参考项目的租价(元/平方米/月)

33423131项目租金均价(元/平方米/月)

3413866修正根据：电子商务企业区位要求不高，主要为广佛智城内部项目企业服务，故将区位的权重进行调低；写字楼多为电子商务服务的相关营销、摄影、金融等配套公司对交通跟硬件及物管要求高，故进行调高。39写字楼定价参数修正法项目及权重项目华创中盈金安南方广场区位1写字楼定价楼层租金定价楼层套数总建面积均价层差月租金5层19949.6325023740.756层19945.627025531.27层19949.6327225640.018层19947.8229027486.789层19918.5229226637.0810层19945.631029313.611层19949.6331229438.5312层19945.633031204.813层19930.6333030710.7914层19944.6635233063.115层19949.7337235140.0116层19944.6639236841.7417层19955.6841239182.8818层19953.0443240980.72合计总体均价33元/平方米/月价格综合建议定价方式市场比较法参数修正法参考租价（元/㎡）3234参考权重70%30%权重得分22.410.2确定租金32.6综合项目写字楼整体均价定价为33元/平方米/月40写字楼定价楼层租金定价楼层套数总建面积均价层差月租金5层1财务分析PART6.结合招商工作年度计划，按2013年12月底完成首启100%招商率，初步推算：首启商业街部分2014年租金收益约1467.3万元；2015年租金收益约2934.6万元。两年总收益：约4108.4万元首启写字楼部分2014年租金收益约100.6万元；2015年租金收益约201.2万元。两年总收益：约328.1万元首启收益合计2014年商业街写字楼：1568万2015年商业街写字楼：3136万两年总收益：约4704万元41财务分析PART6.结合招商工作年度计划，按201备注：总体均价：132元租金优惠政策：凡2013年12月31日前认租的客户可享受租金8折优惠免租期优惠：6个月结合招商工作年度计划，按照2013年12月底完成首启100%招商率，初步推算出首启商业街部分2014年年租金收益约1467.3万元；2015年年租金收益约2934.6万元。2年总收益：约4401.9万元。42备注：42备注：租金优惠政策：凡2013年12月31日前认租的客户可享受租金8折优惠免租期优惠：6个月结合招商工作年度计划，按照2013年12月底完成首启100%招商率，初步推算出首启写字楼部分2014年年租金收益约100.6万元；2015年年租金收益约201.2万元。2年总收益：约301.8万元43备注：43招商策略PART7.attractinvestmentstrategy关键词：目的、目标、阶段44招商策略PART7.attractinvestm策略总纲

借助政府平台力量，塑造、充实“行业领头”的项目注释内涵及指导效应；借助各类商会、行业协会、非营利指导机构的作用力，进行深度合作；利用“行业论坛”等活动提升项目的专业地位、引领地位的形象，同时搜寻相应的目标客户；善用行业协会资料，收集目标商家信息，进行传统的电话拜访和上门拜访；积极利用第三方（包括各种形式的中介代理）资源，以更快的速度完成招商；利用现场活动、媒体软文的影响力，强化表现项目特性、资源优势，冲击旧有模式商业市场。展现商家进入后的美妙前景；优先、特惠性条件先行引入电商配套的周边企业、商家，以此落实“体验之都”专业性、完美性的链条式基地平台；45策略总纲借助政府平台力量，塑造、充实“行业领头”的项目注释目的及原则目的：

实现项目首启区域3、4、5、6、8号楼商业街于2013年12月底对外试业、4号楼写字楼进驻率达100%以上的工作目标；兑现市场承诺，增强新、老客户对项目的信心，使本项目物业的销售、开发、招商、经营具备更强的生命力，可持续发展原则：以电子商务运营企业作为龙头，形成集约效应；以愿意投入产品和资源，进入电子商务领域的传统企业作为主力；以电子商务外围客户，例如摄影、设计、物流、模特、电子商务代运营、网络推广、广告等配套服务公司作为配合，以餐饮、休闲娱乐作为配套，共同搭建电商体验平台，打造集传统商业优势和电子商务优势于一体的特色商业。46目的及原则目的：实现项目首启区域3、4、5、6、8实施手段*梳理原有客户资源，根据业态定位策略，进行分组专人定向招商；*与广东省电子商务协会进行合作招商；*充分发掘、利用智城现有的，过往的合作单位的客户资源，拓宽招商客户渠道；*通过专业网络平台搜索客户资源；16人的招商团队，分为四组，具体如下：团队1：冯亦、钟兆斌、黄理平、伍振君；团队2：简伟民、何丹妮、钟锦明、陈曦；团队3：周文聪、关颖鸿、及2名招商专员（本地招聘）；团队4：招铁波、刘定江、及2名招商专员（本地招聘）；47实施手段*梳理原有客户资源，根据业态定位策略，进行分组专人定实施手段现有跟进团队所属业态与业态对口的第三方公司/个人时间安排团队4餐娱配套西餐行业协会；邓之湖日本料理、肇宝贸易有限公司；海港城集团……；5月20日前落实合作，合作方开始推介目标商家，拓展客源，推进招商工作。团队3家居行业黄石家私大广场、嘉励家私、五洲装饰、马会家居……团队4写字楼大沥社区报、高力、中原、合富……团队2电商周边

（写字楼、商业）省电商协会；广东省国际商会电子信息专业委员会；广州市天河区工商业联合会（总商会）；国联通信；红酒城香港有限公司…….；5月10日前落实合作，合作方开始推介目标商家，拓展客源，推进招商工作。团队2写字楼、少儿时尚省服协；第一商业网；赢商网；龙图；佛山市企业联合会及企业家协会；名匠家居；联通佛山分公司……；5月10日前落实合作，合作方开始推介目标商家，拓展客源，推进招商工作。团队1各行业高端客户资源（可大力支撑其他各类业态的招商）；中大EMBA同学会、海南商会、香港商会、温州商会、广东高科技产业产会、广东省电脑商会……；6月10日前对接完成，6月30日前落实合作，合作方开始推介目标商家，拓展客源，推进招商工作。拓展团队3家居行业广东省家居协会；广州市家居协会；东莞市家居协会……6月10日前对接完成，6月30日前落实合作、合作方开始推介目标商家，拓展客源，推进招商工作团队1家电行业广州小家电企业家协会……团队4餐娱配套顺德餐饮协会、潮菜餐系协会……团队3写字楼金融协会、企业家商会、媒体公司、设计师协会……*发动第三方单位(行业协会)/个人，共同参与智城项目的招商工作；48实施手段现有跟进所属业态与业态对口的第三方公司/个人时间安排实施手段*侧重区域延伸次序，优先本地，逐步延伸至外围，按区域延伸循序进行市场资源拓展；49实施手段*侧重区域延伸次序，优先本地，逐步延伸至外围，按区域推广策略及目标PART8.Promotionstrategy关键词：诉求对象、媒体、总量、阶段、组合比例50推广策略及目标PART8.Promotion推广诉求对象分析电子商务运营企业愿意投入产品和资源进入电子商务领域的传统企业从事电子商务运营已久，熟知电子商务营运核心要素，对新的平台要求完美。较多接触传媒种类：手机信息；电子传媒；网络信息；电视媒介一直从事传统商务运营，被潮流所推赶，看到别的电商务营运成功，未知如何保障尝试成功。较多接触传媒种类：手机信息；传统纸媒；人际关系网信息；电视媒介主要决策者：企业主、营销高管、网营顾问公司。主要决策者：企业主考虑因素：目标群体的媒体习惯、目标群体的媒体喜好度、目标群体的生活习惯、目标群体的兴趣、市场环境及广告传递模式。51推广诉求对象分析电子商务运营企业愿意投入产品和资源进入电子商推广诉求对象分析大型电子商务大型运营平台电商周边配套——摄影服务公司、模特公司、设计公司、广告公司、物流服务公司、电子商务代运营公司、网络推广公司、需求实物体验的网购参与人群电子商务运营引领者，精通电子商务营运核心要素，希望开拓新扩展平台。较多接触传媒种类：手机信息；电子传媒；网络信息；电视媒介电商的制造者和参与者，但不局限于概定范围，参与为拓展业务。所有潮流电子信息；活动、展场及网络。主要决策者：营运团队成员。主要决策者：企业主电商的参与消费者，从实体消费中转变过来，被价格吸引但看重体验。较多接触传媒种类：手机信息；电子传媒；网络信息；电视媒介较多接触传媒种类：手机信息；电子传媒；网络信息；电视媒介52推广诉求对象分析大型电子商务大型运营平台电商周边配套——摄影媒体应用地域界定电商周边支持企业传统企业区域（家居、家饰）已有电商企业区域（家居、家饰）参与体验群体区域项目所在媒体传达距离53媒体应用地域界定电商周边支持企业传统企业区域（家居、家饰）已选用媒介的特点高投入低投入利于建立偏好度利于建立市场声势互联网专业杂志现场活动报纸电视户外平面广播报纸——传统纸媒，散播面广，普遍性信息为主，时效性短。电视——传统媒体，接触群体专一，前期制作投入成本高效果分散广播——单点成本低，受众面两极化，适合大众消费或快速消费品推广户外、平面——投入成本不高，影响范围有限不利辐射现场活动——投入较大、专项性强、时效性强、辐射影响面窄，适宜专指目标小众。互联网——最热、最潮流的电子媒介，区域范围广大，无远不达。手段模式多样，群体区别性强，但较年休闲化。专业杂志——单点成本极高，专业性强，受众面窄，但指向性和权威性使其有其他媒体难以替代54选用媒介的特点高投入低投入利于建立偏好度利于建立市场声势互联推广费用计划品牌管理报纸软文报广及第三方资源购买专业杂志路牌平面公关活动网络推广宣传物料100151002030901252020%3%20%4%6%18%25%4%各种媒体费用预计各种媒体费用预计直观图此费用为以报公司财务预算内的总体策略计划，含已支出费用，后期将按实际的招商进度及市场反映进行细致调整。55推广费用计划品牌管理报纸软文报广及第三方资源购买专业杂志路牌品牌管理报纸软文报纸硬广专业杂志路牌平面现场活动网络推广6月8月10月11月12月第一阶段5月份销售量占比20%第二阶段6～7月份销售量占比50%第三阶段8～9月份销售量占比30%第四阶段10～11月份销售量占比10%第五阶段12月份销售量占比10%试业阶段广告投入占总比40%广告投入占总比20%广告投入占总比15%广告投入占总比10%广告投入占总比10%广告投入占总比5%计划市场推广热度走势曲线媒体组合比例及推广节奏56品牌管理6月8月10月11月12月第一阶段第二阶段第三阶段第推广物料PART9.57推广物料PART9.57推广活动及现场包装、广告物料招商手册及招商单张商场平面图纸写字楼平面图纸户外广告（大型吊幅）围墙广告路旗广告58推广活动及现场包装、广告物料招商手册及招商单张58招商活动所需物料及必须配备时间列表培训资料：

1/百问百答【完成】2/统一口径【完成】3/招商说辞【完成】4/项目介绍【完成】5/招商签约流程【完成】6/第三方合作相关资料【已建立】7/针对不同业态的招商推介【待招商政策审批完】物业资料：

1/项目效果图【完成】2/物业效果图或相片【完成】3/平面图【首启招商已完成】4/招商价目表【待均价公司确定后进行】5/招商政策【提交，待审批】租赁文件：

1/租赁优惠政策【提交，待审批】2/招商签约流程及相关应用文件【完成】3/合同文本【完成】洽谈物料：

1/招商画册【设计中】2/折页【完成】3/单张【完成】配备日期：2013年4月30日配备日期：2013年5月10日配备日期：2013年5月10日配备日期：2013年5月10日59招商活动所需物料及必须配备时间列表培训资料：配备日期：201招商目标责任及进度计划PART10.Objectiveresponsibility关键词：阶段、百分比、总量、细分任务60招商目标责任及进度计划PART10.首期区域商铺货量明细楼层3号楼面积4号楼面积5号楼面积6号楼面积8号楼面积备注1层2741.641611.291574.641354.871002.128284.562层2603.651425.51600.581032.45780.426442.613层2119.091177.911154.73826.76696.975975.464层1349.02/1106.87//2455.89合计8813.404214.714436.823214.082479.5123158.52目标商家分类：定制家居住宅家具、办公家具家装家饰精品家纺、智能化家居、灯饰照明、精品家饰餐娱配套中式餐饮、特色餐饮、休闲餐饮、休闲餐饮功能配套电商配套、社区行政服务配套、银行配套61首期区域商铺货量明细楼层3号楼面积4号楼面积5号楼面积6号楼商业阶段任务招商蓄水期第一阶段2013.4-5月主力招商期第二阶段2013.6-7月持续招商期第三阶段2013.8-9月商家进场前后招商期第四阶段2013.10-11月试业前后招商期第五阶段2013.12月100%90%80%50%20%0%4600m211600m218700m220800m223100m262商业阶段任务招商蓄水期第一阶段2013.4-5月主力招商4号写字楼货量明细目标商家分类：楼层可出租面积（M2）楼层可出租面积（M2）5层949.6312层945.66层预留13层842.277层377.3114层预留8层747.7015层预留9层592.3916层预留10层945.617层预留11层949.6318层预留住宅家具商家办公需求办公家具商家办公需求以电子商务外围客户；

摄影、设计、物流、模特、电子商务代运营、网络推广、广告等配套服务公司区域金属回收行业公司需求

634号写字楼货量明细目标商家分类：楼层可出租面积（M2）楼层可写字楼阶段任务招商蓄水期第一阶段2013.4-5月主力招商期第二阶段2013.6-7月持续招商期第三阶段2013.8-9月100%80%30%0%1905m25080m26358m2商铺招商量100%23100m2写字楼招租量100%6358m264写字楼阶段任务招商蓄水期第一阶段2013.4-5月主力招招商组各阶段主要工作第一阶段：招商人员培训；目标商家梳理；联系家居渠道商，对家居业态具体落位收集建议及沟通合作方案联系家居协会（广州家协、省家协、东莞家协）对家居业态具体落位收集建议及沟通合作方案;通过协会推荐和行业论坛方式直接准确地寻找到目标客户;通过网络营销和网络软文推荐决定目标商家;启动商家资料库，对目标商家进行电话COLDCALL邀约，储备意向商家资源；外围拓展，对目标商家进行拜访，储备意向商家资源；原有商家招商工作持续推进，并发动旧商家介绍新商家，储备意向商家资源；针对此阶段进行推广工作（详见推广配合）。65招商组各阶段主要工作第一阶段：招商人员培训；65招商组各阶段主要工作第二阶段：根据上阶段招商工作情况，进行个别招商人员培训；举行品牌商家签约仪式及相关招商推广活动；参加家居行业内相关活动（参展、发布、推广）;持续电话COLDCALL邀约目标商家，来访参观项目现场；招商人员现场接待目标商家，介绍项目亮点，促成商家进驻；电话跟进意向目标商家，进行游说，促成商家进驻储备；外围拓展，对目标商家进行拜访，促成商家进驻；加大餐娱配套、定制家居业态商家的招商引入，重点引入行业内龙头商场;原有商家招商工作持续推进，并发动旧商家介绍新商家，储备意向商家资源；针对此阶段进行推广工作（详见推广配合）。66招商组各阶段主要工作第二阶段：根据上阶段招商工作情况，进行个招商组各阶段主要工作第三、四、五阶段：举行招商推广活动（进驻商家产品创意发布），吸引目标商家到场，促成商家进驻；持续电话COLDCALL邀约目标商家，来访参观项目现场；招商人员现场接待目标商家，介绍项目亮点，促成商家进驻；电话跟进意向目标商家，进行游说，促成商家进驻储备；外围拓展，对目标商家进行拜访，促成商家进驻；举办电商讲座，吸引商家到场，促成目标商家进驻原有商家招商工作持续推进，并发动旧商家介绍新商家，储备意向商家资源；针对此阶段进行推广工作（详见推广配合）。举行商场试业推广活动（盛大启动仪式），吸引目标商家、消费者来访；针对剩余面积商铺进行目的性招商，增加试业期间开业率；举行招商推广活动（电子商务平台、公关服务平台启动仪式；配套、DIY创意店等小比例商家，进行补充性招商；67招商组各阶段主要工作第三、四、五阶段：举行招商推广活动（进驻策划、招商工作项目进度总表详见附件68策划、招商工作项目进度总表详见附件68策划招商实施方案

69策划招商实施方案1目录Contents

序1.项目概述PART1.市场调研PART2.项目定位及目标群体分析PART3.业态布局PART4.比例划分PART5.价格制定PART6.财务分析PART7.招商策略PART8.推广策略及目标PART9.推广物料PART10.招商实施70目录Contents序1.项目概述2序1.基础数据

广佛智城位于佛山南海区广佛国际商贸中心区核心位置，占地近400亩，总建筑面积超83万平米。项目首启部分计划2013年12月底开业，包括商业及写字楼：商业部分：商业步行街区3、4、5、6、8号楼，总建筑面积为23,158平方米，合计479间商铺；写字楼部分为4、8、9号楼【8、9号楼为LOFT】，其中4号楼可租面积6,350平方米【剩余部分为预留单位】，单层面积约1,000平方米。71序1.基础数据广佛智城位于佛山南海区广佛国际商贸中PART1.市场调研关键词：市场概述、供应量、存量72PART1.市场调研关键词：市场概述、供应量、存量佛山/南海商业市场概述佛山现有较大规模的零售商业将近1，400万平方米，整体发展状况一般；万达、保利、万科等大型商业集团的进驻和天河城、永旺【吉之岛】急速扩张，针对中高端消费市场的争夺将会更加激烈，佛山商业面临重大调整；佛山商业地产的开发为多区域开发，消费市场分散；佛山商业市场概述南海商业市场概述南海板块将近100万平方米，人均商业面积配比接近发达国家水平，严重饱和，发展难度大；广佛智城周边零售商业整体档次较低、同质化竞争非常严重项目周边专业市场总面积达380万平米，其中年交易额超亿元的专业市场达15个。73佛山/南海商业市场概述佛山现有较大规模的零售商业将近1，40佛山/南海写字楼市场概述佛山经济以制造业为主，第三产业发展相对比较缓慢，但因写字楼的供需关系原因，导致市场整体租金相对较低；未来佛山写字楼市场供应量非常大，2013年预计推出量为180万平方米，其中广东金融高新区今明两年预计推出60万平米，禅桂中心区约50万平方米。目前佛山写字楼主要分布在禅桂两地和广东金融高新区、季华七路、东平路；南海周边现多为中小型企业，分布在一些低端写字楼里面，租金多在20元上下；佛山/南海写字楼市场概述启示：佛山当地写字楼市场总体租金不高、竞争巨大，但项目周边专业市场密集，汇聚大量中小型企业。随着佛山经济转型战略的提出，企业升级势在必行，一旦需求释放，未来对写字楼市场看好。74佛山/南海写字楼市场概述佛山经济以制造业为主，第三产业发展相佛山商业、写字楼存量及未来供应行政分区商圈写字楼商铺租金售价租金售价禅城祖庙6010,00020035,000季华7515,00015028,000南海桂城559,00015030,000千灯湖7519,00012025,000顺德德胜5010,00010023,000注：南海写字楼租金价格主要为片区较好的中心城区价格2012年佛山存量商铺总计199万㎡其中禅城区商铺集中在祖庙商圈，现有88万㎡的商业，占44%，南海片区以季华，桂城，千灯湖三个片区为主，总共有68万㎡占比34%，顺德片区43万㎡，占比22%。2012年佛山市各区商铺存量75佛山商业、写字楼存量及未来供应行政分区商圈写字楼商铺租金售价佛山商业、写字楼存量及未来供应类别区域年份20122013201420152012-2015写字楼全市2315-2159六大商圈1815-2154购物中心全市5373--126六大商圈765--72城市综合体全市349177176150852六大商圈34910296150697全市共:1037六大商圈823单位：百万平方米76佛山商业、写字楼存量及未来供应类别区域年份201220132项目分析项目外部分析小结项目位于佛山城市中轴，区位优势明显1公共交通配套不足，客户达到性不佳2周边商业场所尚未形成，难以吸引消费人群3项目周边处于开发阶段，暂未形成商业氛围4项目前期招商经营有一定的难度。如何创新定位吸引商家进驻，是目前重点考虑的主要因素。77项目分析项目外部分析小结项目位于佛山城市中轴，区位优势明显1消费者区域分析区域消费占比项目周边消费客群分析项目周边消费者交通工具分析公共交通系统欠发达，配备未完善注重品牌吸引力、购物便捷性、业态组合等方面饮食支出占日常支出近三分之一，需求量大。本地消费群，习惯往禅、桂两城及广州、港澳消费。项目分析——消费者分析78消费者区域分析区域消费占比项目周边消费客群分析项目周边消费者项目分析——市场调研及项目分析思路回归项目条件决定项目商业定位属性从项目区位特性来分析：目前传统商业未来供应量巨大，且同质化严重，继续发展同类型商业风险较大，可结合项目区域的整体发战略，打造广东省智慧城市，佛山南海城市转型、产业升级。向电子商务发展，符合商家对电子商务发展的需求。从商业现状来分析：项目周边商业整体经营档次较低，发展高端消费模式存在较大风险，但发展档次低、同质化的商业模式同样不符合市场需求，因此必须走特色化、一体化经营模式。从项目的规模来分析：项目总体83万平方米超大规模，且产业部分的规划占整个项目的比重较高，必须发展多功能一体化话，特色化商业，且商业产业关联性强的商业模式。79项目分析——市场调研及项目分析思路回归项目条件决定项目商业定市场综合环境决定项目商业发展方向从区域的消费特性来分析：写字楼客户特性分析：项目周边存在大量廉价写字楼，且大多为中小型企业，如果没有较大的市场动力，帮助企业进行升级发展，写字楼招租难度较大。商业消费者特性分析：当地市民经济收入高，消费能力强，但因临近广州、禅桂两地，分流消费客群，如何通过个性化、特色化、一体化的商业经营模式将他们留在本区域是关键，另外他们餐饮的支出占总比例的三分之一，项目首启应加大餐饮业态比例。从周边现有商业经营现状分析：周边商业同质化竞争激烈，经营档次较低、辐射力较弱。因此本项目的商业规划定位，必须与其他商业形成区分，打造一个具有“差异化特色”的商业模式。项目分析——市场调研及项目分析思路回归80市场综合环境决定项目商业发展方向项目分析——市场调研及项目分定位的唯一性——具备新颖、时尚、绚丽的外观设计，创造行业数个“第一”综合平台。消费力的持久性——项目定位主题和经营业态符合区内消费群的长期需求。业态的丰富性——单一业态、或者只依靠某单一主力店来吸引人流的业态规划会使项目流于平庸，业态的丰富性、多样性、互补性才能吸引不同目的消费人群。运营模式的创新性——通过创新模式，实现产业同商业的协调发展，带动商铺和写字楼的租售。项目分析——项目定位应具备以下基本特性81定位的唯一性——具备新颖、时尚、绚丽的外观设计，创造行业数个PART2.定位支撑、招商目标群体分析关键词：电商、家饰、家居、首席、体验、配套82PART2.定位支撑、招商目标群体分项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑顺应“智慧广东”和佛山城市转型、产业升级潮流；周边产业基础雄厚，企业、商家发展电子商务的需求旺盛；佛山商业地产发展同质化严重，普遍发展艰难，空置大；电子商务为未来企业、商家发展的必然选择，顺势而为乃智城的明智之选。项目定位“中国最大电子商务体验之都”确立依据——政府号召及市场需求支撑依据——电商服务综合平台a人力资源及培训中心b营销及运营中心

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IT应用及信息服务中心d互联网基础服务中心f货源采购中心g企业家生活服务部h仓储物流中心i知识产权及法务中心j金融中心k研发及供应链管理中心

L检测认证中心通过引入电子商务产业链上下游的企业，形成产业的有效聚集，从而为传统企业提供一体化、集成式的电子商务配套服务，协助传统企业、商家突破传统营销模式，实现业务转型与发展提速。83项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑顺应“智慧广东”和佛山城项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑配套引入硬件支撑将引进众多电子商务配套服务中心，为企业发展电子商务提供专业解决方案。电子商务外围客户，例如电子商务代运营、网络推广、品牌公关、电商托管、摄影、设计、物流、模特、广告等配套服务公司智·荟所多功能展厅酒店式公寓社区服务配套国际影院餐饮配套员工食堂配套员工宿舍租赁接驳巴士84项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑配套引入硬件支撑将引进众目标商家电子商务运营企业愿意投入产品和资源进入电子商务领域的传统企业大型电子商务运营平台和运营中介服务公司85目标商家电子商务运营企业17商家访谈品牌名称所属行业访谈人联系方式面积需求租金承受力租约年限其它嘉励家私家居陈用500㎡不超出100元/㎡/月3—5年租金年递增不超过5%硬件、配套需求自己已经在做电商，对项目定位“广东电商体验之都”很赞同，如果项目拥有大力宣传推广，能帮助商家提升品牌形象，会考虑进驻开间要规整，门面宽度要求4—6米需要商场内部交通发达/需要物流配套/需要餐饮配套/需要停车位配套觉得公司的食堂配套和宿舍租赁配套很贴心其它需求要有行业龙头商家进驻需要最少半年免租期免租期后租金单价不能太高、租金年递增不能幅度太大对智城项目点评及建议关注本项目周边保利住宅交付情况，认为项目周边有住宅区，可以引起家居品牌进驻本项目的兴趣招商建议1：可以考虑联系业内渠道商专业人士合作，例如：联系吉盛伟邦、红星美凯龙、维加斯、马会家居、红树湾、金海马等项目招商团队合作，开发商家；招商建议2：通过接洽行业内协会领导，引入业内龙头商家进驻，再带动业内中小型商家合共访谈专业家居企业（经营商）七家。86商家访谈品牌名称所属行业访谈人联系方式面积需求租金承受力租约商家访谈目标商户访谈小结1、家居行业对进驻广佛智城有一定的意向。主要原因有二，传统的家居销售企业在地产市场调控下受到很大影响；而重点发展电子商务的尚品宅配、欧派等家居企业逆势上扬，尚品宅配2012年销售额递增近600%；保利中央公馆，73万平米的体量，住宅家居需求；广佛智城近40万平米写字楼办公家居需求。2、普遍对项目人流不足表示担心，希望在租金跟免租期方面有优惠；3、对本项目的商务配套需求迫切，其中最为关注电商服务中心、公共交通、公寓、餐饮等方面。4、期望有行业龙头企业带动发展。87商家访谈目标商户访谈小结1、家居行业对进驻广佛智城有一定的意PART3.铺间比例划分88PART3.铺间比例划分20门口、通道、间隔划分、实用率【首启商业】各楼层商铺、通道数据楼号楼层商铺数据通道宽度（M）数量（间）门面宽度（M)开间面积(㎡)实用率主通道次通道3号楼1F544—630—11970%632F584—624—346433F444—624—346434F364—632—69434号楼1F403.6—521—91432F413.6—58—336433F343.6—516—100435号楼1F184—4.239—659全街铺，无通道2F134—4.227—94443F194—4.58—24542.54F114—4.729—203436号楼1F204—4.244—118全街铺，无通道2F284—4.221—69443F124.2—629—73连接平台，无通道8号楼1F183.8—4.943—74442F253.8—4.916—90443F83.8—4.934—28742.589门口、通道、间隔划分、实用率【首启商业】各楼层商铺、通道数据PART4.业态布局定位Businesslayout关键词：占比、面积90PART4.业态布局定位Businessla公共服务配套32%580m2中式餐饮57%770m2休闲餐饮32%667m2中式餐饮68%1452m2家居（线上品牌）34%889m2家居（传统品牌）66%1714m2家饰（线上品牌）57%1562m2休闲餐饮10%256m2家饰（传统品牌）33%905m23号楼占比面积91公共服务配套32%580m2中式餐饮休闲餐饮21%256m2特色餐饮79%921m2家居（线上品牌）32%469m2家居（传统品牌）43%621m2家饰（传统品牌）37%610m2儿童时尚42%345m2家饰（线上品牌）21%345m24号楼儿童时尚25%335m2占比面积92休闲餐饮21%256m特色餐饮100%1106m2休闲餐饮19%211m2特色餐饮81%943m2家居（线上品牌）60%357m2家居（传统品牌）20%125m2休闲餐饮10%292m2休闲餐饮20%118m2公共服务(银行)配套30%626m25号楼占比面积93特色餐饮100%1106m休闲餐饮32%667m2中式餐饮68%1452m2家居（线上品牌）34%889m2家居（传统品牌）66%1714m2家饰（线上品牌）57%707m2休闲餐饮10%122m2家饰（传统品牌）38%525m26号楼占比面积94休闲餐饮32%