工程招投标与合同管理培训教材课件

工程招投标与合同管理主讲：姜珉工程招投标与合同管理主讲：姜珉第一章建设市场主要内容：建设市场概念建设市场的主体和客体建设市场的结构特征及运行机制我国建设市场的资质管理建设工程交易中心国际建设市场概况第一章建设市场主要内容：1建设市场概述一、建筑市场的内涵“市场”的原始定义：广义：商品交换关系的总和狭义：商品交换的场所建筑市场的内涵广义：工程建设生产和交易关系的总和狭义：有形建筑市场1建设市场概述一、建筑市场的内涵1建设市场概述二、我国建筑市场的建立与发展（3阶段）1.建国初到20世纪80年代中期的计划经济时代2.80年代中期到90年代中期3.90年代中期到现在三、建设管理体制四、管理范围和内容1建设市场概述二、我国建筑市场的建立与发展（3阶段）2建设市场的主体和客体一、建设市场的主体1.业主（项目建设的投资者）产生：主要职能：2.承包商应具备的条件：实力2建设市场的主体和客体一、建设市场的主体2建设市场的主体和客体3.工程咨询服务机构风险：业主承包商职业2建设市场的主体和客体3.工程咨询服务机构2建设市场的主体和客体二、建筑市场的客体1.建筑产品有形产品无形产品—智力型服务2.建筑产品的特点：3.建筑产品的商品属性2建设市场的主体和客体二、建筑市场的客体3建设市场的结构特征及运行机制一、建筑市场结构特征1.建筑市场交易的直接性2.建筑产品交易过程持续时间长3.建筑市场具有显著的地区性4.建筑市场竞争激烈5.建筑市场风险大二、建筑市场的运行机制3建设市场的结构特征及运行机制一、建筑市场结构特征4我国建设市场的资质管理一、从业企业资质管理1.承包商资质①规模（大、中、小）②资质管理4我国建设市场的资质管理一、从业企业资质管理4我国建设市场的资质管理

（1）施工企业（五大类）建筑企业4

设备安装企业3

机械施工企业3

市政工程建设施工企业4

建筑装饰施工企业34我国建设市场的资质管理（1）施工企业（五大类）4我国建设市场的资质管理（2）工程咨询单位业务范围：建设单位施工企业资质管理：勘察、设计（甲、乙、丙）工程监理（甲、乙、丙）工程造价（甲、乙）招标代理（甲、乙）4我国建设市场的资质管理（2）工程咨询单位4我国建设市场的资质管理二、专业人员资格管理

1.专业人员：从事工程咨询的专业工程师。

2.资质管理4我国建设市场的资质管理二、专业人员资格管理5建设工程交易中心一、概念二、性质与作用性质：服务性机构作用：5建设工程交易中心一、概念5建设工程交易中心三、建设工程交易中心的基本功能

1.基本功能：信息服务功能场所服务功能集中办公功能

2.运行原则

3.一般程序5建设工程交易中心三、建设工程交易中心的基本功能5建设工程交易中心四、建设工程交易中心的运行与管理

1.提供进行招投标活动的场所

2.提供规范的招投标服务

3.发布有关的信息

4.保管建设项目的有关资料

5.对招标活动进行监督

6.公正地履行职责

7.收取相应的服务费用5建设工程交易中心四、建设工程交易中心的运行与管理6国际建设市场概述一、国际建筑市场及管理体制二、主要发达国家政府建设主管部门的组织形式三、主要发达国家建设管理体制与我国建设管理体制的差别6国际建设市场概述一、国际建筑市场及管理体制第二章工程项目招标主要内容：工程项目施工招标程序工程项目施工招标文件的组成工程项目施工招标文件的编制第二章工程项目招标主要内容：1概述一、基本概念

1.招标投标：招标人通过发布公告，吸引众多投标者前来参加投标，择优选定中标人，最后双方达成协议的一种商品交易行为。

2.招标

3.投标1概述一、基本概念1概述二、分类

1.按工程项目建设程序

2.按工程承包范围

3.按行业类别（行业业务性质）

4.按工程项目的构成：建设项目招标单项工程招标单位工程招标1概述二、分类1概述5.按工程是否具有涉外因素国内工程招标国际工程招标：本国的国际工程国外的国际工程1概述5.按工程是否具有涉外因素1概述三、招标方式

1.公开招标

2.邀请招标

3.议标思考：比较2种招标方式1概述三、招标方式思考：公开招标与邀请招标公开招标优点：竞争大、提高工程质量、缩短工期和降低建设成本。缺点：花费大邀请招标优点：减少招标工作量和减小开支、缩短招标周期缺点：竞争性差思考：公开招标与邀请招标公开招标2工程项目施工招标程序一、工程项目施工招标的条件

1.招标人（业主）招标应具备的条件（1）招标人是法人或依法成立的其他组织（2）有与招标工程相适应的经济、技术、管理人员（3）有组织编制招标文件的能力（4）有审查投标人（承包商）资质的能力（5）有组织开标、评标、定标的能力

2.招标代理机构2工程项目施工招标程序一、工程项目施工招标的条件2工程项目施工招标程序3.工程项目施工招标应具备的条件（1）招标人已经依法成立（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准（3）招标范围、方式和组织形式等应当履行核准手续的，已经核准（4）相应的资金或资金来源已经落实（5）有招标所需的设计图纸及技术资料（6）已经建设项目所在地规划部门批准，施工现场的“三通一平”已经完成或一并列入施工招标范围。2工程项目施工招标程序3.工程项目施工招标应具备的条件2工程项目施工招标程序二、招标程序1.报建应交验的文件：立项批准文件或年度投资计划固定资产投资许可证建设工程规划许可证资金证明程序：2工程项目施工招标程序二、招标程序2工程项目施工招标程序2.审查招标人（业主）资格3.招标申请

4.资格预审文件、招标文件的编制与送审思考：资格预审、资格后审

5.发出招标公告或邀请招标2工程项目施工招标程序2.审查招标人（业主）资格2工程项目施工招标程序6.资格预审目的：考察企业是否具备按成招标工作所要求的条件通过评审选出综合实力较强的一批投标人，再让他们参加投标竞争，减少评标工作量。内容：资质、经历、基本情况等。程序：2工程项目施工招标程序6.资格预审2工程项目施工招标程序7.召开招标会议（1）发放招标文件招标文件的出售招标文件的澄清与修改：至少在投标文件截止15天前。投标文件的准备时间：对于依法强制招标的项目，招标有效期至少为20天。（即出售标书到投标人递交投标文件截止之日止。）2工程项目施工招标程序7.召开招标会议2工程项目施工招标程序（2）踏勘现场目的：了解工程场地和周围环境情况思考：为什么设立此程序？应了解一些什么情况？（3）投标预备会目的：解答投标人提出的招标文件和踏勘现场中的疑问。2工程项目施工招标程序（2）踏勘现场2工程项目施工招标程序8.接受投标文件送达签收补充、修改或撤回联合体投标9.开标2工程项目施工招标程序8.接受投标文件2工程项目施工招标程序10.评标评标委员会：成员构成要求成员要求成员回避制度评审内容：符合性评审、技术性评审、商务性评审方法：低报价法、合理评审抽取法、综合评分法2工程项目施工招标程序10.评标2工程项目施工招标程序11.定标中标通知书的法律效力12.签订承包合同思考：招标备案的内容2工程项目施工招标程序11.定标招标备案的内容1.招标备案登记表2.建设项目年度投资计划与立项批准文件3.报建表4.项目法人单位的法人资格证明书和授权委托书5.委托工程招标代理合同6.招标人、招标机构有关人员的证明资料招标备案的内容1.招标备案登记表招标备案的内容7.招投标情况的书面报告8.资格审查文件和招标文件9.招标公告或投标邀请书10.投标报名表及合格投标人名单11.评标委员会的评标报告12.中标通知书13.中标人的投标文件招标备案的内容7.招投标情况的书面报告3工程项目施工招标文件的组成与编制一、组成与编制

1.招标方式

2.投标人须知投标人须知前附表、投标人须知

投标人须知：总则、招标文件、投标文件、投标报价、开标、评标、合同授予等3工程项目施工招标文件的组成与编制一、组成与编制3工程项目施工招标文件的组成与编制3.评标方法

4.合同条款及格式

5.工程量清单

6.图纸

7.技术规范

8.投标文件格式3工程项目施工招标文件的组成与编制3.评标方法3工程项目施工招标文件的组成与编制二、工程项目施工招标标底的编制和审查

1.标底：建筑安装工程造价的一种重要表现形式，是由招标人（业主）或委托具有资格和能力的工程咨询机构根据设计图纸、定额、取费标准等数据编制，并按规定报经当地建设主管部门和建设银行审定的招标项目的控制价格。3工程项目施工招标文件的组成与编制二、工程项目施工招标标底3工程项目施工招标文件的组成与编制2.方法：工料单价法、综合单价法

3.标底的审定与保密3工程项目施工招标文件的组成与编制2.方法：工料单价法第三章工程项目施工投标主要内容：工程项目施工投标程序工程项目施工投标文件的组成工程项目施工投标决策与评估分析工程项目施工投标报价策略与技巧第三章工程项目施工投标主要内容：1概述一、投标人及其资格条件

1.投标人：指响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。

2.资格条件二、投标组织经营管理类、专业技术类、商务金融类、合同管理类1概述一、投标人及其资格条件2工程项目施工投标程序一、工程项目施工投标程序二、工程项目施工投标主要工作过程

1.编制投标文件前的投标决策

投标决策：是否投标如果投，投什么性质标投标中，怎样用策略和技巧2工程项目施工投标程序一、工程项目施工投标程序施工投标程序框图中标签订承包合同接受评标结果参加开标报送投标文件编制投标文件调查与现场勘查招标信息跟踪参加招标会议领购招标文件被选定投标报送投标申请未被选中接受资格审查未中标报价计算中标签订承包合同接受评标结果参加开标报送投标文件编制投标文件2工程项目施工投标程序（1）投标决策的前期阶段

时间要求：购买投标人资格预审前后完成。

主要研究：是否投标

决策依据：招标公告、公司对招标工程、业主情况的调研和了解程度。

决定投考虑因素：工程控制性工期和总工期紧迫程度、招标人支付能力和履约信誉状况，本公司自身的技术经济实力能否满足拟投标的项目要求等。2工程项目施工投标程序（1）投标决策的前期阶段2工程项目施工投标程序（2）投标决策的后期阶段

时间要求：申报投标资格预审资料至投标报价期间

主要研究：投什么标及投标策略问题性质分类：风险标、保险标效益分类：盈利标、保本标2工程项目施工投标程序（2）投标决策的后期阶段2工程项目施工投标程序2.接受资格预审（第一关）3.现场考察（先决条件）4.分析招标文件、校核工程量、编制施工规划2工程项目施工投标程序2.接受资格预审（第一关）2工程项目施工投标程序（1）分析招标文件目的：全面了解承包商在合同中和权力与义务分析施工中承包商面临和需要承担的风险研究招标文件中的漏洞和疏忽分析重点：投标须知、合同条款（通用、专用）、技术规范、图纸2工程项目施工投标程序（1）分析招标文件2工程项目施工投标程序（2）校核工程量

注意：工程量清单的编制体系和方法研究永久性工程之外的项目有何报价要求对不同种类合同采取不同方法和策略2工程项目施工投标程序（2）校核工程量2工程项目施工投标程序（3）编制施工规划（投标阶段施工组织设计）目的：通过施工规划了解投标人实力通过施工规划改进施工方案思考：不同阶段施工组织设计2工程项目施工投标程序（3）编制施工规划（投标阶段施工组织不同阶段施工组织设计对比表

项目施工规划实施性施工组织设计目的中标获利依据招标文件图纸资料规范及施工图所处阶段投标阶段施工阶段最终图样示意图详图要求针对招标文件的要求简单明了内容详尽措施具体不同阶段施工组织设计对比表

项目施工规划实施性施工组织设计目2工程项目施工投标程序（3）编制施工规划内容：文字部分（工程特点或概况、编制范围、编制依据、开竣工日期计划、施工部署、施工方案及施工顺序）图表部分（施工总平面布置图、施工网络计划图、分项工程施工工艺框图、主要材料计划表、施工进度斜率表等）

编制技巧：2工程项目施工投标程序（3）编制施工规划2工程项目施工投标程序5.投标报价的计算6.编制投标文件7.准备备忘录提要8.递送投标文件2工程项目施工投标程序5.投标报价的计算3工程项目施工投标文件的组成与编制证明文件及有关资料投标函（书）及投标书附件投标保证金履约保证金报价单与工程量清单计价施工规划资格审查表和辅助资料表3工程项目施工投标文件的组成与编制证明文件及有关资料4工程项目施工评估分析一、投标报价的评估指标1.单位工程造价指标2.全员劳动生产率指标3.单位工程用工用料正常指标二、投标报价的评估比例1.各分项工程价值的正常比例2.各类费用的正常比例4工程项目施工评估分析一、投标报价的评估指标4工程项目施工评估分析三、投标报价的评估方法1.预测成本比较控制法2.个体分析整体综合控制法3.综合定额估算法4工程项目施工评估分析三、投标报价的评估方法5工程项目施工投标报价策略与技巧一、风险因素的辨识风险：是指由于从事某特定活动过程中存在的不确定性而产生经济损失，自然损坏的可能性。主体行为分为：客观性风险、主观性风险

1.业主的风险（FIDIC规定、承包商的信誉和能力、国家政策、法规的变化）

2.承包商的风险（政治风险、经济风险、施工环境风险、合同条款风险）5工程项目施工投标报价策略与技巧一、风险因素的辨识5工程项目施工投标报价策略与技巧二、风险管理

1.业主的风险管理

2.承包商的风险管理风险回避风险减轻风险分散风险预防风险自留5工程项目施工投标报价策略与技巧二、风险管理5工程项目施工投标报价策略与技巧三、投标机会的评价与选择1.一次投标机会的评价2.多方案寻优（决策树）（1）决策树：决策树是模拟树枝成长过程，以从出发点开始不断分枝来表示所分析问题的各种发展可能性，并以各分枝期望值中的最大值作为选择的依据。5工程项目施工投标报价策略与技巧三、投标机会的评价与选择5工程项目施工投标报价策略与技巧（2）画法：①出发点，又称决策节点②从决策节点向右引出直线，每条直线代表一个方案，称方案枝③方案枝末端画称概率分叉点，又称自然状态点④从自然状态点引出的方案叫概率分支⑤决策结束，在概率分支末端用表示终点＋直接损益值5工程项目施工投标报价策略与技巧（2）画法：5工程项目施工投标报价策略与技巧（3）寻优过程从右到左，计算各机会点的期望值，期望利润值大为优方案（4）利润分析：(I直接利润P中标概率)E(I)=PI5工程项目施工投标报价策略与技巧（3）寻优过程背景：某承包商面临A、B两项工程投标，因受本单位资源条件限制，只能选择其中一项工程投标，或者两项工程均不投标。根据过去类似工程投标的经验数据，A工程投高标的中标概率为0.3，投低标的中标概率为0.6，编制投标文件的费用为3万元；B工程投高标的中标概率为0.4，投低标的中标概率为0.7，编制投标文件的费用为2万元。各方案承包效果、概率及损益情况如下所示：

工程项目标型效果概率损益值（万元）A高标好中差0.30.50.215010050低标好中差0.20.70.1110600B高标好中差0.40.50.11107030低标好中差0.20.50.37030-10不投标0背景：某承包商面临A、B两项工程投标，因受本单位资源条件限制5工程项目施工投标报价策略与技巧四、投标报价策略1.获胜报价法2.一般对手法3.具体对手法4.最佳报价分析5.转折概率法5工程项目施工投标报价策略与技巧四、投标报价策略5工程项目施工投标报价策略与技巧六、投标报价技巧1.开标前的技巧不平衡报价多方案报价2.开标后的技巧降低投标价格补充投标优惠条件5工程项目施工投标报价策略与技巧六、投标报价技巧评标方法的运用简单回顾：1、最低报价法2、抽签法3、综合评分法评标方法的运用简单回顾：案例：某土建工程公开招标，经资格预审有5家单位参加投标，评分原则如下：综合评分最高单位为中标单位。评标中，技术性评分占总分的40％，报价占60％，其中技术性评分包括施工工期、方案、质保措施、企业信誉四项内容各占总评分得10％，其中每单项评分满分为100分。商务标评分：设置复合标底，其中招标方标底（6000万元）占60％，投标方有效报价得算术平均数占40％。各单位报价与复合标底得偏差度在＋3％内为有效标，其中－3％为满分100分，每上升1％扣5分。技术标评分：企业信誉以近3年工程优良率为准，100％为满分，如有国家级获奖工程，每项加20分，省级加10分；施工经验以近3年承建类似工程与承建总工程百分比计算100％为100分。该项得分＝优良率×100＋优质工程加分＋类似工程比×100；工期：计划工期40个月，每减少一个月加5分，超过40个月为废标；施工方案与质保措施得分由评委会专家评出。相关数据如下：案例：某土建工程公开招标，经资格预审有5家单位参加投报价（万元）

工期（月）企业信誉（近3年优良工程率及获奖工程）施工经验（承建类似工程百分比）施工方案得分质保措施得分A59703650％省级工程一项30％8590B58803740％30％8085C58503455％鲁班奖一项

40％7580D61503840％50％9585E60903550％20％9080项目投标单位报价工期企业信誉（近3年优良工程率及获奖工程）施第四章建设工程合同主要内容1.建设工程合同概述2.建设工程监理合同联合3.建设工程勘察、设计合同4.建设工程施工合同5.建设工程联合经营合同6.建设工程其他合同第四章建设工程合同主要内容1建设工程合同概述一、建设工程合同的概念建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付工程价款的契约（合同）。二、建设工程合同的特征合同主体的严格性、合同标的的特殊性、合同履行期限的长期性、合同要符合建设程序的规定、建设工程合同是要式合同1建设工程合同概述一、建设工程合同的概念1建设工程合同概述三、建设工程合同的种类1.按承发包的工程范围分类建设工程总承包合同建设工程承包合同建设工程分包合同1建设工程合同概述三、建设工程合同的种类1建设工程合同概述2.按承发包的不同内容分类建设工程勘察合同建设工程设计合同建设工程施工合同3.按计价(或付款)方式的的不同分类总价合同、单价合同、成本加酬金合同1建设工程合同概述2.按承发包的不同内容分类1建设工程合同概述四、建设工程中的主要合同关系1.业主的主要合同关系供应单位A咨询（监理）单位堪称、设计单位承包商B供应单位B业主承包商A银行1建设工程合同概述四、建设工程中的主要合同关系供应单位A咨1建设工程合同概述2.承包商的主要合同关系材料供应商劳务供应商加工承揽单位分包商B运输单位承包商分包商A业主租赁单位保险公司1建设工程合同概述2.承包商的主要合同关系材料供应商2建设工程监理合同一、概念1.工程建设监理（1）工程建设监理：监理人受业主的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及工程建设合同，对工程实施监督管理。2建设工程监理合同一、概念2建设工程监理合同（2）目的：保障工程建设有序进行，取得最大投资效益（3）任务：“三控制、二管理、一协调”2建设工程监理合同（2）目的：2建设工程监理合同2.工程建设监理合同工程建设监理合同：委托人与监理人签订的，为委托监理人承担监理业务而明确双方权利义务关系的协议。建设前期监理合同设计监理合同施工监理合同2建设工程监理合同2.工程建设监理合同2建设工程监理合同二、词语定义1.合同主体建设单位（委托人）监理单位（受托人）

2.示范文本协议书标准条款专用条款2建设工程监理合同二、词语定义2建设工程监理合同3.双方的权利和义务委托人监理人4.违约责任5.监理合同生效、变更、终止及其他2建设工程监理合同3.双方的权利和义务3建设工程勘察、设计合同一、工程勘察依据工程建设目标，通过对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试及综合分析评定，查明建设场地和有关范围内的地质、地理环境特征，提供建设所需的勘察成果资料及其相关的活动。测量内容：水文地质勘察工程地质勘察3建设工程勘察、设计合同一、工程勘察3建设工程勘察、设计合同二、工程设计依据工程建设目标，运用工程技术和经济方法，对建设工程的工艺、土木、建筑、公用环境等系统进行综合策划、论证，编制建设所需的设计文件及其相关的活动。（总体规划设计）初步设计（技术设计）施工图设计3建设工程勘察、设计合同二、工程设计3建设工程勘察、设计合同三、工程勘察合同的主要内容1.委托方提交有关基础资料的期限2.勘察、设计单位提交勘察、设计文件（包括概预算）的期限3.勘察或者设计的质量要求4.勘察、设计费用5.双方的其他协作条件6.违约责任3建设工程勘察、设计合同三、工程勘察合同的主要内容3建设工程勘察、设计合同四、建设工程勘察、设计合同管理1.勘察、设计单位的资质审查2.勘察、设计合同订立的管理工商行政管理部门的管理建设行政主管部门的管理3.委托方对勘察、设计合同的管理4.承包方对勘察设计合同的管理3建设工程勘察、设计合同四、建设工程勘察、设计合同管理3建设工程勘察、设计合同4.承包方对勘察、设计合同的管理(1)建立专门的合同管理机构(2)研究分析合同条款(3)合同的跟踪与控制(4)工程造价的确定与控制(5)合同资料的文档管理3建设工程勘察、设计合同4.承包方对勘察、设计合同的管理4建设工程施工合同一、施工合同的概念施工合同即建筑安装工程承包合同，是发包人和承包人为完成商定的建设安装工程，明确相互权利、义务关系的合同。4建设工程施工合同一、施工合同的概念4建设工程施工合同二、订立施工合同应具备的条件1.施工图设计已经批准2.工程项目已经列入年度建设计划3.有能够满足施工需要的设计文件和有关技术资料4.建设资金和主要建筑材料、设备来源已经落实5.对于招投标工程，中标通知书已经下达4建设工程施工合同二、订立施工合同应具备的条件4建设工程施工合同三、示范文本的组成协议书标准条款专用条款附件：承包人承揽工程一览表发包人供应材料设备一览表工程质量保修书4建设工程施工合同三、示范文本的组成4建设工程施工合同四、施工合同双方的权利和义务1.发包人的义务2.监理人义务3.承包人义务4建设工程施工合同四、施工合同双方的权利和义务4建设工程施工合同五、施工合同三大主要条款

进度条款

质量条款

经济条款

4建设工程施工合同五、施工合同三大主要条款4建设工程施工合同1.进度条款准备阶段施工阶段竣工阶段4建设工程施工合同1.进度条款4建设工程施工合同2.质量条款标准设备本身设备发包人提供设备验收承包人提供设备质量保修4建设工程施工合同2.质量条款4建设工程施工合同3.经济条款价格调整计量与支付预付款进度款质量保修金竣工结算最终结清4建设工程施工合同3.经济条款5建设工程联合经营合同一、建设工程联合经营合同概念建设工程联合经营合同（简称工程联营合同），它是指由几个承包商、包括建筑施工承包商、材料设备供应商、建筑设计研究院等承包企业组成的联合经营体，与建设单位签订的建设工程联合经营承包合同，共同承接业主的建设工程。5建设工程联合经营合同一、建设工程联合经营合同概念5建设工程联合经营合同二、建设工程联合经营合同的主要条款1.工程基本情况2.联营成员概况3.出资比例和责任划分4.投标报价工作5.联合经营体成员的职责及违约处理6.联合经营体的组织机构5建设工程联合经营合同二、建设工程联合经营合同的主要条款5建设工程联合经营合同7.特殊工作的报酬8.财务及劳务人员9.建筑材料及施工机械设备10.包装费、装卸费和运输费11.保险及税赋12.检验与监督13.担保及联合经营体合同权益的转让5建设工程联合经营合同7.特殊工作的报酬5建设工程联合经营合同14.保修及合同期15.联合经营体成员的退出16.联合经营体成员退出后的财产分配17.仲裁庭5建设工程联合经营合同14.保修及合同期6建设工程其他合同一、买卖合同1.概念：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

2.特点：双务、有偿、诺成、不要式合同

3.履行6建设工程其他合同一、买卖合同6建设工程其他合同二、货物运输合同

1.概念：货物运输合同是由承运人将承运的货物从起运地点运送到指定地点，托运人或者收货人向承运人交付运费的协议。

2.种类

3.货物运输合同的管理6建设工程其他合同二、货物运输合同6建设工程其他合同三、保险合同1.概念：保险合同是指投保人与保险人约定承担某种风险的权利义务关系的协议。2.基本条款3.保险合同的履行6建设工程其他合同三、保险合同6建设工程其他合同四、租赁合同1.概念：租赁合同是出租人讲租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.租赁合同的内容3.租赁合同的履行6建设工程其他合同四、租赁合同6建设工程其他合同五、承揽合同1.概念：承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人支付报酬的合同。2.承揽合同的履行6建设工程其他合同五、承揽合同第五章建设工程施工合同的签订与管理主要内容：1.建设工程施工合同的签订2.建设工程施工合同的管理第五章建设工程施工合同的签订与管理主要内容：1建设工程施工合同的签订一、施工合同的签订程序1.前期准备2.合同谈判3.合同审查4.合同签订1建设工程施工合同的签订一、施工合同的签订程序1.建设工程施工合同的签订二、施工合同的谈判策略1.运用好合同谈判策略和技巧2.寻求多种解决方法不使谈判破裂3.合同谈判不可急于求成1.建设工程施工合同的签订二、施工合同的谈判策略2建设工程施工合同的管理一、概述施工合同管理的概念：是指有关的行政管理机关及和合同当事人，依据法律、法规，采取法律的行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同顺利实施的一系列活动。2建设工程施工合同的管理一、概述2建设工程施工合同的管理1.包括：政府行政管理部门业主承包商

2.目的三大目标的实现获得盈利赢得信誉2建设工程施工合同的管理1.包括：2建设工程施工合同的管理二、施工合同管理措施1.合同实施性控制（1）建立合同实施保证体系a设立专门的合同管理机构和人员承包商项目

2建设工程施工合同的管理二、施工合同管理措施2建设工程施工合同的管理b进行合同履行分析，落实合同管理责任合同总体分析合同详细分析合同交底，落实责任c建立合同管理工作程序经常性工作非经常性工作2建设工程施工合同的管理b进行合同履行分析，落2建设工程施工合同的管理d建立报告和行文制度定期的工程实施情况报告特殊情况及其处理的书面文件e建立文档管理系统各种数据、资料的标准化要有一套畅通的渠道2建设工程施工合同的管理d建立报告和行文制度2建设工程施工合同的管理（2）实施有效的合同监督业主、监理工程师其他协作方工程小组、项目小组或分包商书面文件

2建设工程施工合同的管理（2）实施有效的合同监督2建设工程施工合同的管理（3）进行合同跟踪具体的合同活动或事件工程小组或分包商业主、监理工程师工程项目2建设工程施工合同的管理（3）进行合同跟踪2建设工程施工合同的管理（4）合同评价和判断执行差异的原因分析责任分析合同实施趋向预测2建设工程施工合同的管理（4）合同评价和判断2建设工程施工合同的管理2.工程变更管理(1)概念：也就是合同变更，是指施工合同成立后，当事人在原合同的基础上对合同中的有关工作内容进行修改或补充。2建设工程施工合同的管理2.工程变更管理2建设工程施工合同的管理设计变更(2)内容：进度计划施工条件新增工程合同变更2建设工程施工合同的管理2建设工程施工合同的管理(3)工程变更基本控制程序a提出变更要求承包商第三方业主监理工程师b监理工程师审查2建设工程施工合同的管理(3)工程变更基本控制程序2建设工程施工合同的管理c编制工程变更文件工程变更令工程量清单设计图纸和技术规范其他有关文件等d发出变更指示2建设工程施工合同的管理c编制工程变更文件2建设工程施工合同的管理(4)工程变更管理a发布指令的方法b工程变更时间c工程变更范围d推定变更2建设工程施工合同的管理(4)工程变更管理2建设工程施工合同的管理3.索赔管理(1)业主的索赔管理防索赔反索赔2建设工程施工合同的管理3.索赔管理2建设工程施工合同的管理(2)承包商索赔管理注意事项a尽量减少索赔的立案数量b纠正错误的投标策略c及时解决索赔要求d重视索赔取证工作e严格掌握索赔权利的论证2建设工程施工合同的管理(2)承包商索赔管理注意第六章施工索赔主要内容：1.工程索赔的基本概念2.施工索赔程序及其规定3.施工索赔证据及索赔文件4.施工索赔的计算方法第六章施工索赔主要内容：1索赔概述一、索赔的性质与特点1.定义：是指在合同实施过程中，合同一方因对方不履行或未能正确履行合同所规定的义务而受到损失，向对方提出赔偿要求。2.性质：工程风险重新分配1索赔概述一、索赔的性质与特点1索赔概述3.特点：（1）双向（2）必须有实际发生了的经济损失或权利（3）索赔是一种未经确认的单方行为1索赔概述3.特点：1索赔概述二、索赔的意义

1.现状：

（1）错误认识（2）索赔时效、证据管理不充足（3）缺乏索赔专门人才（4）缺乏经验和实例（5）“人情扭结”较严重（6）意识薄弱，对索赔管理重要性没有足够认识。1索赔概述二、索赔的意义1索赔概述2.意义对国家保证海外工程承包事业发展增加国家外汇收入对企业维护承包公司的合同利益提高承包公司经营管理水平1索赔概述2.意义1索赔概述三、索赔的产生原因1.工程变更

2.施工条件变化

3.工程延期

4.不可抗力或意外风险

5.检查和验收

6.在工程竣工验收前业主占有

7.业主提供设备

8.劳动力、材料费用涨价1索赔概述三、索赔的产生原因1索赔概述四、施工索赔的分类1.索赔目的工期索赔费用索赔2.索赔处理方式单项索赔综合索赔1索赔概述四、施工索赔的分类1索赔概述

3.索赔对象索赔反索赔

4.索赔依据

明示索赔

默示索赔道义索赔1索赔概述3.索赔对象

案例6.1明示索赔某公司取得一项总价为2.27亿美元的大型建筑工程，合同工期长达4年，当时该公司在报价时预期利润为负数，结果在施工期，这个地区发生大规模的政治动乱，工程所在地变成戒严地区，该公司停工半个月，将外籍雇员遣送回家。于是该公司就这个政治事件向业主提出了巨额索赔，8000万美元，占合同总价的35%，经过讨价还价，该公司不但免除了误期损害赔偿费，还获得了6000万美元的巨额赔偿，占工程总价的26.4%。案例6.1明示索赔某公司取

案例6.2默示索赔某公司在法国承包了一项咖啡生产工程，在施工期间，法国因为闹学潮触发了大规模罢工。该公司生产线项目也受到了影响。部分工人因为交通阻塞而缺勤。因此该公司提出索赔，说罢工是不可抗力事件。但是被拒绝了，因为业主觉得虽然法国宪法规定罢工是非法的，但在执行时对罢工总是默许的，从没有视为不可抗力事件。由此引起争端最终要求国际仲裁。仲裁庭裁决时首先查阅了承包合同没有发现对罢工有明确规定，但是合同中有一项规定“凡本合同未涉及的事项，依据国际惯例或国家现行法律执行。”于是仲裁法庭根据法国宪法“罢工非法”裁定该公司胜诉。案例6.2默示索赔某公司在1索赔概述五、寻找索赔机会的途径1.定义：由于对方的过错或疏忽，可能造成己方额外损失的事件。2.途径：事件分析，条款分析，成本分析，进度分析1索赔概述五、寻找索赔机会的途径2施工索赔程序及其规定一、施工索赔程序二、索赔时效1.概念：在施工合同履行过程中，索赔方在索赔事件发生后的约定期限内不行使索赔权的，视为放弃索赔权利，其索赔归于消灭的合同法律制度。2施工索赔程序及其规定一、施工索赔程序

监工提初审意见

监工与承包商谈判监工单方面提出最终意见双方达成最终意见终审金额是否超出调解监工批准权限转入争议仲裁解决程序诉讼报请业主审批业主是否批准索赔款纳入付款，签发指令承包商是否接受索赔结束否是是否是否是否监工提初审意见否是是否是否是否2施工索赔程序及其规定2.性质：消灭时效3.功能：（1）促使权利人行使权利（2）平衡业主和承包商利益的功能（3）有利于索赔客观、公正经济的解决2施工索赔程序及其规定2.性质：消灭时效2施工索赔程序及其规定

4.索赔时效的效力届满则索赔权即诉讼权消灭有效的抗辩理由5.适用范围6.索赔时效期间的计算索赔事件开始发生时知道或应知道索赔事件发生时思考：索赔时效能否中止？2施工索赔程序及其规定4.索赔时效的效力3施工索赔证据及索赔文件一、索赔证据1.要求2.种类:招投标文件、工程图纸、施工日志、来往信件、气象资料、备忘录、会议纪要、工程照片和工程声像资料、工程进度计划、工程核算资料、工程供电供水资料、有关文件规定3施工索赔证据及索赔文件一、索赔证据3施工索赔证据及索赔文件二、施工索赔文件1.索赔文件的组成索赔信索赔报告附件3施工索赔证据及索赔文件二、施工索赔文件3施工索赔证据及索赔文件2.索赔报告的内容总论部分根据部分计算部分证据部分3施工索赔证据及索赔文件2.索赔报告的内容3施工索赔证据及索赔文件3.索赔报告的编写技巧：（1）索赔事件是真实的（2）责任分析清楚明确（3）简洁，条理清楚，各种结论定义准确，有逻辑性（4）用词要婉转3施工索赔证据及索赔文件3.索赔报告的编写技巧：4施工索赔的计算方法一、工期索赔

1.工期索赔及其分类（1）按索赔事件是否独立发生单一事件索赔多事件交叉索赔（2）按工期延误的原因不可原谅的工期延误可原谅且应补偿的工期延误可原谅但不补偿的工期延误4施工索赔的计算方法一、工期索赔4施工索赔的计算方法2.多事件交叉干扰下工期索赔的处理原则（1）初始事件原则：在多事件交叉时段前已经发生的事件，承担交叉时段内的全部责任。（2）不利于承包商原则：在交叉时段内，只要出现了承包商的责任或风险，不管其出现次序，也不论干扰事件的性质，该时段的责任全部由承包商承担。4施工索赔的计算方法2.多事件交叉干扰下工期索赔的处理4施工索赔的计算方法（3）责任分摊原则：当交叉时段内的事件由业主、承包商分别承担责任时，按各干扰事件对干扰结果的影响分摊责任，并由干扰事件的责任方承担。（4）工期从宽、费用从严原则：在交叉时段内，对于工期索赔，只要存在业主责任，风险，就给承包商工期补偿，对于费用索赔，只要存在承包商的责任，承包商的索赔就都不成立。4施工索赔的计算方法（3）责任分摊原则：

案例

按不同原则处理

多事件交叉干扰工期索赔的对比简介：设某工程在施工中，其中一个关键工作从1号-7号出现了多事件交叉干扰。1号工地发生不可抗力，持续影响到4号；3-5号承包商的施工机械故障引起关键作业中断；4-6号业主供料迟到，5-7号质量缺陷返工。案例按不同原则处理

4施工索赔的计算方法3.多事件交叉干扰下工期索赔的计算方法（1）网络分析法：通过分析干扰事件发生前后的网络计划，对比两种工期计算结果来计算索赔值。分析思路：4施工索赔的计算方法3.多事件交叉干扰下工期索赔的计算方法

L10

1L14L13L12

2

4

3

4

3L23L25L89L68L56L58

6

6

4

6

5L46L36

6现受到外界影响，合同实施产生了如下变化：1活动L25延长2周，即实际工期为6周。2活动L46延长4周，即实际工期为10周。3增加活动L78，持续时间为6周，紧前工作L13，紧后工作L89。

案例10.212453786910111223周L101L14L13L1224343L1414施工索赔的计算方法（2）比例分析法①按合同价所占比例计算

总工期索赔=受干扰部分的工程合同价整个工程合同总价

总工期索赔=附加工程或新增工程量价格原合同总价×该部分工程受干扰工期拖延量×原合同总工期4施工索赔的计算方法（2）比例分析法×该部分工程受干扰工期4施工索赔的计算方法题10.3：在某工程施工中，业主推迟办公楼工程基础设计图纸的批准，使该单项工程延期10周。该单项工程合同价为80万美元，整个工程合同总价为400万美元。则承包商提出工期索赔为：

80万美元/400万美元×10周=2周4施工索赔的计算方法题10.3：在某工程施工中，业主推迟办4施工索赔的计算方法题10.4：某工程合同总价为380万美元，总工期15个月。现业主指令增加附加工程的价格为76万美元，则承包商提出工期索赔为：

76万美元/380万美元×15月=3月4施工索赔的计算方法题10.4：某工程合同总价为380万美4施工索赔的计算方法②按单项工程工期拖延的平均值计算例：某工程有ABCDE五个单项工程。合同规定，由业主提供水泥，在实际施工中，业主未能按合同规定的日期供应水泥，造成工程停工待料。根据现场工程资料和合同双方的通信等证明，因为业主没有及时提供水泥对工程施工造成了如下影响：

A单项工程500m3混凝土基础推迟21天

B单项工程850m3混凝土基础推迟7天

C单项工程225m3混凝土基础推迟10天

D单项工程480m3混凝土基础推迟10天

E单项工程120m3混凝土基础推迟27天4施工索赔的计算方法②按单项工程工期拖延的平均值计算4施工索赔的计算方法二、费用索赔1.费用索赔产生成因（1）施工现场条件变化引起的费用索赔

①第一类现场条件的变化：指在招标文件中队施工现场存在的不利条件虽然已提出，但严重失实，或其位置差异较大，或其严重程度差异较大，从而使承包商误入歧途。4施工索赔的计算方法二、费用索赔案例第一类现场条件变化某高速公路AR标段中，施工难度大，地质条件复杂，质量要求高，承包商与业主合同规定土石方比例按土：软石：次坚石、坚石=2:2:6计价，其中土按每方4.8元，软石每方13.5，次坚石、坚石每方18.5，每方单价为：

20%×4.8+20%×13.5+60%×18.5=14.76元而在实际开挖中，次坚石、坚石比例较高，比例为：1:2:7，造成承包商费用增加。处理：同意调整为1:2:7，平均单价为：

10%×4.8+20%×13.5+70%×18.5=16.13元案例第一类现场条件变化某高速公路AR案例承包商未澄清现场条件

导致索赔失败某公司在沥青路面下碰到了未预料的混凝土，设计图中未说明，但是在图纸中描述了发现混凝土情况下重建路面的方法，承包商提出索赔（1）进行了勘察研究，没发现混凝土，是有经验的承包商不能预见的。（2）政府意识到了混凝土存在，未通知承包商。遭拒绝，原因（1）承包商知道这些文件显示混凝土存在，没澄清。（2）如果承包商进行了勘察，就能确定。起诉，处理结果（1）合同已提醒承包商混凝土存在。（2）承包商知道自己需要什么资料，未澄清。（3）勘察6区没有混凝土由此推出5区也没有，缺乏依据。所以承包商索赔失败。案例承包商未澄清现场条件

4施工索赔的计算方法②第二类现场条件变化：是指在招标文件中根本没提到，是完全出乎意料的不利现场条件。4施工索赔的计算方法②第二类现场条件变化：案例第二类现场条件变化该工程修建一座跨河铁路桥，政府为业主，事件：承包商在施工前，另一承包商在铁路上游建造了一座高速公路桥，并建造了围堰，改变河流位置，导致承包商施工地洪水泛滥，提出索赔。遭拒绝，原因（1）人为的，不属地下或隐蔽自然条件，不适应工地条款（2）承包商位于下游，应有义务与上游承包商协调。起诉，处理（1）适应工地条款，（2）政府不能要求2个相互竞争的承包商协调活动。案例第二类现场条件变化该工程修建一座跨河4施工索赔的计算方法（2）工程范围变更引起的费用索赔合同方面的变更：原合同条件的修改与补充协议狭义的工程变更：合同范围的修改与补充附加工程：投标时相应报价计算额外工程：双方重新协商单价4施工索赔的计算方法（2）工程范围变更引起的费用索赔4施工索赔的计算方法（3）业主原因引起的工程延误的费用索赔（4）加速施工导致的费用索赔

4施工索赔的计算方法（3）业主原因引起的工程延误的费用索赔案例业主允许的加速施工某办公楼工程，首层为店面，开发商准备建成后出租，合同价482144英镑，合同价中管理费为12.5%，合同工期18个月。事件（1）开挖地下室时，遇到了旧房遗留的基础引起障碍（2）发现古井，由考古学家考证产生拖延（3）锅炉运输和安装的指定分包商违约（4）地下室钢结构施工的图纸和指令延误案例业主允许的加速施工某办公楼工程，案例业主允许的加速施工提出（2）（3）（4）合计索赔11289英镑，工期延长10周。但业主要求按原时间完成，意味着10周赶工，赶工费合计21000英镑处理：工期赶工意味着节省了管理费，所以按合同管理费的费额，10周管理费共计6870英镑。应扣除。所以索赔包括延期损失费与赶工费共计：

11289+21000-6870=25419英镑案例业主允许的加速施工提出（2）（3）（4施工索赔的计算方法2.索赔费用的构成（1）工程量增加费：是指由于某些因素的影响，施工中实际发生的工程量超过了原合同或图纸规定的工程量而发生的施工索赔费用。（2）施工延期损失费：是指由于非承包人的原因所导致的施工延误事件给承包人造成实际损失而发生的费用。4施工索赔的计算方法2.索赔费用的构成4施工索赔的计算方法（3）加速施工费：由于工程师指令加速施工，比在正常进度下完成同等数量的工程量施工成本提高而发生的费用。（4）发包人或工程师违约损失费：由于发包人或工程师违背合同规定，给承包人造成实际损失而发生的费用。4施工索赔的计算方法（3）加速施工费：由于工程师指令加速施4施工索赔的计算方法（5）中止与解除合同损失费：是指由于施工合同的终止于解除给合同当事人造成实际损失而发生的费用。

（6）国家政策、法规变化影响的费用4施工索赔的计算方法（5）中止与解除合同损失费：是指由于施4施工索赔的计算方法3.计价方法(1)总费用法（总成本法）公式：实际总费用-投标报价估算总费用

(2)修正总费用法公式：调整实际总费用-调整报价费用

受影响时段内工作的实际单价×实际完成工程量4施工索赔的计算方法3.计价方法4施工索赔的计算方法(3)分项法3步骤：分析费用项目计算每个费用项目的影响值汇总4施工索赔的计算方法(3)分项法4施工索赔的计算方法4.基本索赔费用的计算方法

(1)人工费

a实际停工工时×合同中人工单价/计日单价/重新议定单价

b加班费：人工单价×加倍系数

c劳动力损失费用=（实际使用工日-已完工程中人工工日含量-其他用工数-承包商责任或风险引起的劳动力损失）×劳动力单价4施工索赔的计算方法4.基本索赔费用的计算方法案例低生产效率的损失某工程，按原合同规定的施工计划，工程全部完工需要劳动力255918人.日。由于开工后，业主没有及时提供设计资料造成工期拖延13.5月。在这个阶段，工地上实际使用劳动力85604人.日，其中临时用工9695人.日，非直接生产用工31887人.日。这些都有记工单和工资表为证。合同中生产工人人工费报价为34美元/人.日事件：在这阶段，实际仅完成原计划全部工程量的9.4%，另外业主指令工程变更，使合同工程量增加20%问题：只考虑工效降低的损失费用，计算生产效率降低引起的费用索赔案例低生产效率的损失某工程，按原合同规定的4施工索赔的计算方法(2)材料费a额外材料使用费=（实际用料量-计划用料量）×材料单价b材料价格上涨费=（现行价格-基本价格）×材料量c增加的材料运输、采购、保管费=实际费用-报价费用4施工索赔的计算方法(2)材料费4施工索赔的计算方法(3)机械费a机械作业效率降低费=机械作业发生的实际费用-投标报价的计划费用b机械闲置费=机械折旧费×闲置时间c增加的租赁机械使用费=租赁机械实价×持续工作时间4施工索赔的计算方法(3)机械费4施工索赔的计算方法（4）企业管理费

a基本费用=人+材+机+分包费

b现场管理费率=现场管理费总额工程基本费总额

c现场管理费=a×bd总部管理费率=总部管理费总额

a+ce总部管理费=d×（a+c）

f承包商的管理费=c+e×100%×100%4施工索赔的计算方法（4）企业管理费×100%×100%案例综合索赔某业主与承包商订立了某工程项目施工合同，同时与某降水公司订立了工程降水合同。双方合同规定采用单价合同，每一分项工程的实际工程量上升或下降超过招标文件工程量的10%以上调整单价，工作BEG作业使用的施工机械一台为乙方自备，台班费400元/台班，台班折旧费50/台班。施工开始前，承包商提交了网络计划图，并得到批准。合同双方约定8.15开工。施工过程中发生如下事件：A降水方案错误致使工作D推迟2天。B设计变更，工作E工程量由招标文件中的300m3增加至350m3C在工作D、E完成后，甲方指令增加一项临时工作K，需1天。案例综合索赔某业主与承案例综合索赔某建设单位和施工单位签订了工程施工合同。合同规定：钢材、木材、水泥由业主供货到现场仓库。其他材料由承包商自行采购。事件一，工程施工到第三层框架梁钢筋绑扎时，因业主提供的钢筋未到，作业停工14天。（作业总时差为0）事件二，10.7-10.9因停电、水使第三层砌砖停工（作业总时差为4天）事件三，10.17-10.19因机械故障，使第三层抹灰停工（作业总时差为4天）案例综合索赔某建5反索赔一、概念

二、业主索赔的对象1.业主对工程管理人员的索赔2.业主对设计人员的索赔3.业主对总承包商的索赔4.业主对设计建造商的索赔5反索赔一、概念5反索赔三、业主可以索赔的费用1.误期损害赔偿费2.纠正工程缺陷的费用3.完成工程所需费用4.相关的融资5.购入和开发成本6.利润损失5反索赔三、业主可以索赔的费用5反索赔7.额外的场地费用8.额外的专业服务9.律师费10.工程贬值费11.专业名誉损失费5反索赔7.额外的场地费用6索赔谈判一、索赔谈判的注意事项：1.充分做好索赔事件原始凭证的收集工作2.以合同为准，以事实为据。3.设定目标，讲究方法与技巧6索赔谈判一、索赔谈判的注意事项：6索赔谈判二、谈判技巧1.确立2人以上谈判班子2.设定谈判目标3.讲究谈判氛围4.把握谈判方向5.坚持最后一分钟6索赔谈判二、谈判技巧6索赔谈判三、索赔谈判的艺术性和灵活性让步变被动为主动6索赔谈判三、索赔谈判的艺术性和灵活性工程招投标与合同管理主讲：姜珉工程招投标与合同管理主讲：姜珉第一章建设市场主要内容：建设市场概念建设市场的主体和客体建设市场的结构特征及运行机制我国建设市场的资质管理建设工程交易中心国际建设市场概况第一章建设市场主要内容：1建设市场概述一、建筑市场的内涵“市场”的原始定义：广义：商品交换关系的总和狭义：商品交换的场所建筑市场的内涵广义：工程建设生产和交易关系的总和狭义：有形建筑市场1建设市场概述一、建筑市场的内涵1建设市场概述二、我国建筑市场的建立与发展（3阶段）1.建国初到20世纪80年代中期的计划经济时代2.80年代中期到90年代中期3.90年代中期到现在三、建设管理体制四、管理范围和内容1建设市场概述二、我国建筑市场的建立与发展（3阶段）2建设市场的主体和客体一、建设市场的主体1.业主（项目建设的投资者）产生：主要职能：2.承包商应具备的条件：实力2建设市场的主体和客体一、建设市场的主体2建设市场的主体和客体3.工程咨询服务机构风险：业主承包商职业2建设市场的主体和客体3.工程咨询服务机构2建设市场的主体和客体二、建筑市场的客体1.建筑产品有形产品无形产品—智力型服务2.建筑产品的特点：3.建筑产品的商品属性2建设市场的主体和客体二、建筑市场的客体3建设市场的结构特征及运行机制一、建筑市场结构特征1.建筑市场交易的直接性2.建筑产品交易过程持续时间长3.建筑市场具有显著的地区性4.建筑市场竞争激烈5.建筑市场风险大二、建筑市场的运行机制3建设市场的结构特征及运行机制一、建筑市场结构特征4