工程招投标与合同管理第一章课件

工程项目招投标与合同管理

（第三版）工程项目招投标与合同管理

（第三版）第一章绪论

[学习重点]了解项目、项目管理、建设项目管理与施工项目管理的概念。熟悉建筑市场构成的要素和市场规则。掌握施工项目合同管理的内容和意义。第一章绪论第一节建设项目经营管理

建筑业是国民经济体系中专门从事建筑活动的一个行业。我国现行的国民经济行业分类标准《国民经济行业分类与代码》GB/T4754-2002将建筑业完整表述为：建筑业是国民经济的重要物质生产部门，是国民经济体系中从事土木工程以及附属设施的建造，线路、管道和设备的安装以及装饰装修活动的行业第一节建设项目经营管理一、项目管理概念项目是指在一定约束条件下具有特定目标的一次性任务。

1）具有预定的目标；2）具有时间、财务、人力和其他限制条件；3）具有专门的组织；4）一次性。如：研制一种新药，设计、制造一种新型设备、产品、房屋等。一、项目管理概念

项目管理是在一个确定的时间范围内，为了完成一个既定的目标，并通过特殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既定有限资源的一种系统管理方法。

项目管理是20世纪60年代初在西方发达国家发展起来的一种新的管理技术，是现代工程技术、管理理论和项目建设实践结合的产物。此项技术在工程项目的建设中得到广泛的应用和发展。项目管理是在一个确定的时间范围内，为了完成一二、建设项目管理（一）建设项目的概念与分类建设项目是最常见、最典型的项目类型，它属于投资项目中最重要的一类，是一种投资行为和建设行为相结合的投资项目。建设项目一般具有下列特征：（1）具有明确的建设目标（2）具有一定条件的限制时间约束；资源约束；质量约束；空间约束。（3）具有一次性和不可逆性（4）影响的长期性（5）投资的风险性（6）管理的复杂性二、建设项目管理（二）建设项目管理的基本内容

建设项目管理是指为了达到预期的使用功能，在一定约束条件下对建设项目的各个方面进行决策、计划、组织、协调、控制等一系列活动的总称。

（二）建设项目管理的基本内容

目标设计、可行性研究

设计计划、招标投标实施运行项目构思批准立项开始施工交付使用结束投资者建设单位设计单位施工单位依据我国现行建设法规的相关规定，我国建设项目程序如上图所示。目标设计、可行性研究设计计划、招标投标

1.项目建设前期阶段1）项目建议书项目建议书是建设单位向国家提出的要求建设某一建设项目的建议文件，是投资机会分析结果所形成的书面文件，是对建设项目的轮廓设想，以便决策者分析、决策。2）可行性研究可行性研究是指项目建议书被批准后，对拟建项目在技术上是否可行，经济上是否合理等内容所进行的科学分析和论证。3）审批立项审批立项是有关部门对可行性研究报告的审查批准程序，审查通过后即予以立项，批准后的可行性研究报告是初步设计的依据，不得随意修改或变更。1.项目建设前期阶段

2.准备阶段1）规划项目选址和布局，必须取得城市规划行政主管部门或村、镇规划主管部门的同意、批准，依法先后领取城市规划行政主管部门核发的“选址意见书”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”。2）获取土地使用权建设项目用地必须通过国家对土地使用权的出让或划拨而取得。3）拆迁2.准备阶段4）报建 建设项目被批准立项后，建设单位或其代理机构必须持建设项目批准文件、银行出具的资信证明、建设用地的批准文件等资料，向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建。5）工程发包对拟建项目进行发包，以择优选定工程勘察设计单位、施工单位或总承包单位。工程发包有招标投标和直接发包两种方式。国家提倡采用招标投标方式，并对许多工程进行强制招标投标。4）报建 3.项目建设实施阶段1）工程勘察设计2）施工准备施工准备包括施工单位在技术、物资方面的准备和建设单位取得开工许可两方面的内容。建设项目必须取得施工许可证才能开工，取得施工许可证的条件：已经办好该工程用地批准手续；在城市规划区的工程，已取得规划许可证；需要拆迁的，拆迁进度满足施工要求；施工企业已确定；有满足施工需要的施工图纸和技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已落实并满足有关法律、法规规定的其他条件。3.项目建设实施阶段3）工程施工4）生产准备生产准备是指工程施工临近结束时，为保证建设项目能及时投产使用所进行的准备活动。包括机构设置、人员培训、设备安装调试、原材料、燃料及其他配合条件等3）工程施工4.工程竣工验收与保修阶段

1）工程竣工验收建设项目按设计文件规定的内容和标准全部建成，并按规定将工程内外全部清理完毕后称为竣工。《建设项目（工程）竣工验收办法》对建设项目（工程）竣工验收范围、验收依据、验收要求、验收程序、验收的组织、决算的编制技术文件资料的整理等内容进行了规定。2）工程保修工程竣工验收交付使用后，根据《建筑法》及相关法规的规定，承包单位要对工程中出现的质量缺陷承担保修与赔偿责任。工程保修一般通过保修金作为维修的保证。4.工程竣工验收与保修阶段 5.项目后评价

项目后评价是指对已经完成的项目的目的、执行过程、效益、作用和影响进行的系统的分析，对项目活动实践进行检查总结。5.项目后评价三、施工项目管理

施工项目是指建筑企业自工程施工投标开始到保修期满为止的全过程中完成的项目。

施工项目管理是指企业运用系统的观点、理论和科学技术对施工项目进行的计划、组织、监督、控制、协调等全过程管理。

工程招投标与合同管理第一章

施工项目管理的内容包括：编制“项目管理规划大纲”和“项目管理实施规划”、项目进度控制、项目质量控制、项目安全控制、项目成本控制、项目材料管理、项目机械设备管理、项目技术管理、项目资金管理、项目合同管理、项目信息管理，项目现场管理，项目组织协调，项目竣工验收，项目考核评价，项目回访保修。

其中的合同管理，包括项目的投标和合同的签订、履行和管理，这些项目经营管理活动是项目管理的不可或缺的重要组成部分。施工项目管理的内容包括：编制“项目管理规划大纲第二节建筑市场与施工合同管理一、市场市场是指在一定区域内所有商品交换关系的总和，包括有形市场和无形市场。市场的构成要素一般包括以下五个部分：（1）市场主体市场主体是指在市场从事商品交易的组织和个人。中介机构在市场中处于商品生产者和消费者的中介地位，起着商品交换的媒介作用。第二节建筑市场与施工合同管理（2）市场客体市场客体是市场主体在市场活动中的交易对象。市场客体既可以是有形的物体，也可以是无形的如设计、咨询、监理等服务活动。（2）市场客体

（3）市场规则

市场规则是有关机构（政府、立法机构、行业协会等）按照市场运行的客观要求制定的或在市场交易中沿袭下来的并由法律、法规、制度所规定的行为准则。1）市场进入规则2）市场竞争规则3）市场交易规则。

（3）市场规则（4）市场价格市场价格是商品价值的货币表现，而商品价值则是生产商品所花费的社会必要劳动。（5）市场机制市场机制是指在一定的市场形态下，价格、利率、工资、供求、竞争等因素相互制约，互为因果所形成的自动连接系统和调节方式。（4）市场价格二、建筑市场

建筑市场是进行建筑商品及相关要素交换的市场。它是以建筑产品的承发包活动为主要内容的市场，是建筑产品各种交换关系的总和。

工程招投标与合同管理第一章（一）建筑市场的特点（1）建筑市场的范围广，变化大（2）建筑市场的交换关系复杂建筑产品的形成涉及到用户、地质勘察、设计、施工和中介机构等多家的经济利益关系。（3）建筑产品订货交易的直接性建筑产品的单件性，决定了建筑产品只能由生产者直接与需求者就建筑产品的质量标准、功能、规模、价格、交工时间、付款方式和时间等内容商定交易条件，按照需求者的具体要求，在指定的地点为需求者建造建筑产品。（一）建筑市场的特点（4）建筑产品交易的长期性和阶段性（5）建筑市场定价方式的独特性建筑产品需求者与建筑产品生产者以招标投标的方式达成预期价格。而这种预期价格往往按照双方事先议定的条件，根据建筑产品生产过程中发生的某些变化对预期价格作相应的调整。因此，只有在建筑产品竣工验收后，才能最终确定建筑产品价格。（4）建筑产品交易的长期性和阶段性（6）建筑市场的风险性建筑产品生产者的风险主要表现在三个方面：一是定价风险。建筑产品是先通过招投标定价然后生产，这种预先确定的价格很难保证合理性。二是生产过程中的风险。建筑产品的生产周期长，生产过程中可能遇到许多干扰因素，直接影响建筑产品成本。三是需求者支付能力的风险。如果需求者的实际支付能力小于建筑产品价款时，就会形成拖欠工程款的情况。（6）建筑市场的风险性（二）建筑市场的构成1．建筑市场的主体（1）建筑产品需求者——通常情况下建筑产品的需求者是指建筑市场中最终得到建筑产品所有权的政府部门、企事业单位和个人。但建筑产品与一般的产品不同之处在于，有时产品的所有权与使用权是分离的，比如房屋的出租。（2）建筑产品生产者——建筑企业。建筑产品生产者指具有一定生产能力和相应资金，具有承接工程建设任务的营业资格，在建筑市场中能够按照发包方的要求，提供不同形态的建筑产品，获得相应的工程价款的建筑企业。（二）建筑市场的构成（3）建筑中介组织。建筑中介组织指具有相应的专业服务能力，在建筑市场中受产品需求者、生产者或政府管理机构的委托，对建筑产品建造进行估算测量、咨询代理、建设监理等服务，并取得服务费的咨询服务机构和其他建设专业服务组织。如近几年出现的建设工程交易中心集信息服务、场所服务和集中办公服务于一身，是建筑中介组织。（3）建筑中介组织。建筑中介组织指具有相应的专业服务能力，在2．建筑市场的客体建筑市场的客体指为交换而生产的建筑产品。在建筑市场中交易的建筑产品，从广义来理解，包括有形的建筑物、构筑物，也包括无形的为建造建筑产品而提供的各种服务。3．建筑市场的运行机制市场机制的基本构成主要包括价格机制、供求机制、风险机制、竞争机制。这些机制相互联系，互为条件，组成一个有机制约的体系，实现价值规律的客观要求和调节功能。2．建筑市场的客体4．建筑施工项目的发承包模式建筑工程项目发承包模式是指，建设单位通过什么样方式与其他参与方进行交易，以获得建筑商品的模式。工程建设项目发承包模式大致有下述几种。（1）平行发包（2）总包（3）施工总承包（4）CM方式4．建筑施工项目的发承包模式（四）建筑企业的市场经营活动1．施工项目承揽施工项目承揽是指建筑企业利用各种合法手段，在建筑市场上获取施工任务承包权的一系列管理活动。根据建设项目的特点和我国建设项目管理体制，目前我国建筑企业的经营方式主要是承发包。建设项目承发包主要有招标投标和直接发包两种方式。根据我国相关法律规定，除法律规定不适合招投标的项目外，建设项目发包必须采用招投标。因此，目前建筑企业获取施工项目的主要途径就是投标。（四）建筑企业的市场经营活动招标投标是商品交换的一种方式。招标是指招标人以招标公告或投标邀请书的方式邀请不特定或特定的法人或其他组织投标的行为。投标是投标人响应招标、参加投标竞争的活动。由于建筑产品和建筑市场的特点，建筑市场中的招标投标也表现出一些与一般商品交换所不同的方面。招标投标是商品交换的一种方式。2．合同管理合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有法律约束力。建设项目复杂、管理内容多、过程长，因此发包方与施工企业必须通过合同将双方的权利义务进行严格地约束，以保证建设项目的顺利进行。合同管理包括合同的总体策划、合同的谈判、合同的签订、合同的履行、合同的控制、合同的变更、转让和解除以及合同的索赔。2．合同管理三、施工项目合同管理施工项目合同管理，是指施工项目管理机构对施工合同的订立、履行、变更、终止、违约、索赔、争议处理等进行的管理。对于广义的合同管理而言，施工合同订立包括参加工程投标，获取施工任务承包权的活动。三、施工项目合同管理（一）施工合同管理的主要任务合同管理是项目管理的核心，合同管理是工作始终贯穿于项目管理的全过程。合同管理任务是相当复杂、繁重的。可分两个阶段：1．合同签订前（1）对招标文件进行分析和合同文本审查，并作出相应的分析报告，对合同的风险性及可以取得的利润作出评估。（2）进行工程合同的策划，如分包合同策划，解决各合同之间的协调问题。并对分包合同进行审查。（3）为工程预算、报价、合同谈判和合同签订提供决策的信息、建议、意见等，对合同修改进行法律方面的审查，配合企业制定报价策略，配合合同谈判。（一）施工合同管理的主要任务2．合同签订后（1）建立合同实施的保证体系，以保证合同实施过程中的一切日常事务性工作有秩序地进行，使工程项目的全部合同事件处于控制中，保证合同目标的实现。（2）对合同实施情况进行跟踪；收集合同实施的信息，收集各种工程资料，并作出相应的信息处理，将合同实施情况与合同分析资料进行对比分析，找出其中的偏离，对合同履行情况作出诊断，提出合同实施方面的意见、建议，甚至警告。（3）进行合同变更管理。主要包括：参与变更谈判，对合同变更进行事务性处理，落实变更措施，修改变更相关的资料，检查变更措施的落实情况。（4）根据工程变更情况提出索赔或组织反索赔。2．合同签订后（二）施工合同管理的意义（1）随着建筑市场机制的逐渐完善，建筑企业为求生存就必须遵循市场规则，建筑施工业务基本上都要通过投标来获得。因此施工合同管理是建筑施工企业生存的基础。（2）合同双方的权益和责任有的是由合同条款明示的，有的是隐含的，或由合同条款引导出的，在承包合同中合同双方的责任和权力是相互制约的，互为前提条件的。合同确定了合同双方应享有的权利和应履行的义务，因此是双方在享有权力和履行义务时的基础和依据。加强合同管理，有利于建设单位、施工单位以及设计单位、监理单位等各方的配合，规范整个建筑市场，从而使工程得以顺利完成。（二）施工合同管理的意义（3）建筑施工企业全部的生产经营活动，都必须根据施工承包合同来进行，工程项目施工管理的过程就是履行合同的过过程。当合同实施过程中出现重大变更致使承包方利益受损时，承包商可以通过施工索赔对自身利益加以保护。这时合同就是进行施工索赔的依据。因此加强合同管理，有利于规范企业生产经营，避免或减少不必要的损失。（4）建设单位对施工项目的要求是通过施工合同来定义的，承包商必须通过合同分析来明确施工项目目标和施工项目范围，因此施工合同管理是施工项目管理的基础。合同管理作为建设工程项目管理的重要组成部分，已成为与质量管理、进度管理、成本管理并列的一大管理职能。（3）建筑施工企业全部的生产经营活动，都必须根据施工承包合同复习思考题1．简述项目、建设项目、施工项目的概念。2．简述建设项目管理和施工项目管理的区别。3．简述施工项目管理的主要工作内容。4．建筑市场的构成要素有哪些？5．施工项目合同管理的内容有哪些？6．简述施工项目合同管理中的重要意义。7．为什么要学习招标投标和合同管理？复习思考题工程项目招投标与合同管理

（第三版）工程项目招投标与合同管理

（第三版）第一章绪论

[学习重点]了解项目、项目管理、建设项目管理与施工项目管理的概念。熟悉建筑市场构成的要素和市场规则。掌握施工项目合同管理的内容和意义。第一章绪论第一节建设项目经营管理

建筑业是国民经济体系中专门从事建筑活动的一个行业。我国现行的国民经济行业分类标准《国民经济行业分类与代码》GB/T4754-2002将建筑业完整表述为：建筑业是国民经济的重要物质生产部门，是国民经济体系中从事土木工程以及附属设施的建造，线路、管道和设备的安装以及装饰装修活动的行业第一节建设项目经营管理一、项目管理概念项目是指在一定约束条件下具有特定目标的一次性任务。

1）具有预定的目标；2）具有时间、财务、人力和其他限制条件；3）具有专门的组织；4）一次性。如：研制一种新药，设计、制造一种新型设备、产品、房屋等。一、项目管理概念

项目管理是在一个确定的时间范围内，为了完成一个既定的目标，并通过特殊形式的临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既定有限资源的一种系统管理方法。

项目管理是20世纪60年代初在西方发达国家发展起来的一种新的管理技术，是现代工程技术、管理理论和项目建设实践结合的产物。此项技术在工程项目的建设中得到广泛的应用和发展。项目管理是在一个确定的时间范围内，为了完成一二、建设项目管理（一）建设项目的概念与分类建设项目是最常见、最典型的项目类型，它属于投资项目中最重要的一类，是一种投资行为和建设行为相结合的投资项目。建设项目一般具有下列特征：（1）具有明确的建设目标（2）具有一定条件的限制时间约束；资源约束；质量约束；空间约束。（3）具有一次性和不可逆性（4）影响的长期性（5）投资的风险性（6）管理的复杂性二、建设项目管理（二）建设项目管理的基本内容

建设项目管理是指为了达到预期的使用功能，在一定约束条件下对建设项目的各个方面进行决策、计划、组织、协调、控制等一系列活动的总称。

（二）建设项目管理的基本内容

目标设计、可行性研究

设计计划、招标投标实施运行项目构思批准立项开始施工交付使用结束投资者建设单位设计单位施工单位依据我国现行建设法规的相关规定，我国建设项目程序如上图所示。目标设计、可行性研究设计计划、招标投标

1.项目建设前期阶段1）项目建议书项目建议书是建设单位向国家提出的要求建设某一建设项目的建议文件，是投资机会分析结果所形成的书面文件，是对建设项目的轮廓设想，以便决策者分析、决策。2）可行性研究可行性研究是指项目建议书被批准后，对拟建项目在技术上是否可行，经济上是否合理等内容所进行的科学分析和论证。3）审批立项审批立项是有关部门对可行性研究报告的审查批准程序，审查通过后即予以立项，批准后的可行性研究报告是初步设计的依据，不得随意修改或变更。1.项目建设前期阶段

2.准备阶段1）规划项目选址和布局，必须取得城市规划行政主管部门或村、镇规划主管部门的同意、批准，依法先后领取城市规划行政主管部门核发的“选址意见书”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”。2）获取土地使用权建设项目用地必须通过国家对土地使用权的出让或划拨而取得。3）拆迁2.准备阶段4）报建 建设项目被批准立项后，建设单位或其代理机构必须持建设项目批准文件、银行出具的资信证明、建设用地的批准文件等资料，向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建。5）工程发包对拟建项目进行发包，以择优选定工程勘察设计单位、施工单位或总承包单位。工程发包有招标投标和直接发包两种方式。国家提倡采用招标投标方式，并对许多工程进行强制招标投标。4）报建 3.项目建设实施阶段1）工程勘察设计2）施工准备施工准备包括施工单位在技术、物资方面的准备和建设单位取得开工许可两方面的内容。建设项目必须取得施工许可证才能开工，取得施工许可证的条件：已经办好该工程用地批准手续；在城市规划区的工程，已取得规划许可证；需要拆迁的，拆迁进度满足施工要求；施工企业已确定；有满足施工需要的施工图纸和技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已落实并满足有关法律、法规规定的其他条件。3.项目建设实施阶段3）工程施工4）生产准备生产准备是指工程施工临近结束时，为保证建设项目能及时投产使用所进行的准备活动。包括机构设置、人员培训、设备安装调试、原材料、燃料及其他配合条件等3）工程施工4.工程竣工验收与保修阶段

1）工程竣工验收建设项目按设计文件规定的内容和标准全部建成，并按规定将工程内外全部清理完毕后称为竣工。《建设项目（工程）竣工验收办法》对建设项目（工程）竣工验收范围、验收依据、验收要求、验收程序、验收的组织、决算的编制技术文件资料的整理等内容进行了规定。2）工程保修工程竣工验收交付使用后，根据《建筑法》及相关法规的规定，承包单位要对工程中出现的质量缺陷承担保修与赔偿责任。工程保修一般通过保修金作为维修的保证。4.工程竣工验收与保修阶段 5.项目后评价

项目后评价是指对已经完成的项目的目的、执行过程、效益、作用和影响进行的系统的分析，对项目活动实践进行检查总结。5.项目后评价三、施工项目管理

施工项目是指建筑企业自工程施工投标开始到保修期满为止的全过程中完成的项目。

施工项目管理是指企业运用系统的观点、理论和科学技术对施工项目进行的计划、组织、监督、控制、协调等全过程管理。

工程招投标与合同管理第一章

施工项目管理的内容包括：编制“项目管理规划大纲”和“项目管理实施规划”、项目进度控制、项目质量控制、项目安全控制、项目成本控制、项目材料管理、项目机械设备管理、项目技术管理、项目资金管理、项目合同管理、项目信息管理，项目现场管理，项目组织协调，项目竣工验收，项目考核评价，项目回访保修。

其中的合同管理，包括项目的投标和合同的签订、履行和管理，这些项目经营管理活动是项目管理的不可或缺的重要组成部分。施工项目管理的内容包括：编制“项目管理规划大纲第二节建筑市场与施工合同管理一、市场市场是指在一定区域内所有商品交换关系的总和，包括有形市场和无形市场。市场的构成要素一般包括以下五个部分：（1）市场主体市场主体是指在市场从事商品交易的组织和个人。中介机构在市场中处于商品生产者和消费者的中介地位，起着商品交换的媒介作用。第二节建筑市场与施工合同管理（2）市场客体市场客体是市场主体在市场活动中的交易对象。市场客体既可以是有形的物体，也可以是无形的如设计、咨询、监理等服务活动。（2）市场客体

（3）市场规则

市场规则是有关机构（政府、立法机构、行业协会等）按照市场运行的客观要求制定的或在市场交易中沿袭下来的并由法律、法规、制度所规定的行为准则。1）市场进入规则2）市场竞争规则3）市场交易规则。

（3）市场规则（4）市场价格市场价格是商品价值的货币表现，而商品价值则是生产商品所花费的社会必要劳动。（5）市场机制市场机制是指在一定的市场形态下，价格、利率、工资、供求、竞争等因素相互制约，互为因果所形成的自动连接系统和调节方式。（4）市场价格二、建筑市场

建筑市场是进行建筑商品及相关要素交换的市场。它是以建筑产品的承发包活动为主要内容的市场，是建筑产品各种交换关系的总和。

工程招投标与合同管理第一章（一）建筑市场的特点（1）建筑市场的范围广，变化大（2）建筑市场的交换关系复杂建筑产品的形成涉及到用户、地质勘察、设计、施工和中介机构等多家的经济利益关系。（3）建筑产品订货交易的直接性建筑产品的单件性，决定了建筑产品只能由生产者直接与需求者就建筑产品的质量标准、功能、规模、价格、交工时间、付款方式和时间等内容商定交易条件，按照需求者的具体要求，在指定的地点为需求者建造建筑产品。（一）建筑市场的特点（4）建筑产品交易的长期性和阶段性（5）建筑市场定价方式的独特性建筑产品需求者与建筑产品生产者以招标投标的方式达成预期价格。而这种预期价格往往按照双方事先议定的条件，根据建筑产品生产过程中发生的某些变化对预期价格作相应的调整。因此，只有在建筑产品竣工验收后，才能最终确定建筑产品价格。（4）建筑产品交易的长期性和阶段性（6）建筑市场的风险性建筑产品生产者的风险主要表现在三个方面：一是定价风险。建筑产品是先通过招投标定价然后生产，这种预先确定的价格很难保证合理性。二是生产过程中的风险。建筑产品的生产周期长，生产过程中可能遇到许多干扰因素，直接影响建筑产品成本。三是需求者支付能力的风险。如果需求者的实际支付能力小于建筑产品价款时，就会形成拖欠工程款的情况。（6）建筑市场的风险性（二）建筑市场的构成1．建筑市场的主体（1）建筑产品需求者——通常情况下建筑产品的需求者是指建筑市场中最终得到建筑产品所有权的政府部门、企事业单位和个人。但建筑产品与一般的产品不同之处在于，有时产品的所有权与使用权是分离的，比如房屋的出租。（2）建筑产品生产者——建筑企业。建筑产品生产者指具有一定生产能力和相应资金，具有承接工程建设任务的营业资格，在建筑市场中能够按照发包方的要求，提供不同形态的建筑产品，获得相应的工程价款的建筑企业。（二）建筑市场的构成（3）建筑中介组织。建筑中介组织指具有相应的专业服务能力，在建筑市场中受产品需求者、生产者或政府管理机构的委托，对建筑产品建造进行估算测量、咨询代理、建设监理等服务，并取得服务费的咨询服务机构和其他建设专业服务组织。如近几年出现的建设工程交易中心集信息服务、场所服务和集中办公服务于一身，是建筑中介组织。（3）建筑中介组织。建筑中介组织指具有相应的专业服务能力，在2．建筑市场的客体建筑市场的客体指为交换而生产的建筑产品。在建筑市场中交易的建筑产品，从广义来理解，包括有形的建筑物、构筑物，也包括无形的为建造建筑产品而提供的各种服务。3．建筑市场的运行机制市场机制的基本构成主要包括价格机制、供求机制、风险机制、竞争机制。这些机制相互联系，互为条件，组成一个有机制约的体系，实现价值规律的客观要求和调节功能。2．建筑市场的客体4．建筑施工项目的发承包模式建筑工程项目发承包模式是指，建设单位通过什么样方式与其他参与方进行交易，以获得建筑商品的模式。工程建设项目发承包模式大致有下述几种。（1）平行发包（2）总包（3）施工总承包（4）CM方式4．建筑施工项目的发承包模式（四）建筑企业的市场经营活动1．施工项目承揽施工项目承揽是指建筑企业利用各种合法手段，在建筑市场上获取施工任务承包权的一系列管理活动。根据建设项目的特点和我国建设项目管理体制，目前我国建筑企业的经营方式主要是承发包。建设项目承发包主要有招标投标和直接发包两种方式。根据我国相关法律规定，除法律规定不适合招投标的项目外，建设项目发包必须采用招投标。因此，目前建筑企业获取施工项目的主要途径就是投标。（四）建筑企业的市场经营活动招标投标是商品交换的一种方式。招标是指招标人以招标公告或投标邀请书的方式邀请不特定或特定的法人或其他组织投标的行为。投标是投标人响应招标、参加投标竞争的活动。由于建筑产品和建筑市场的特点，建筑市场中的招标投标也表现出一些与一般商品交换所不同的方面。招标投标是商品交换的一种方式。2．合同管理合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同具有法律约束力。建设项目复杂、管理内容多、过程长，因此发包方与施工企业必须通过合同将双方的权利义务进行严格地约束，以保证建设项目的顺利进行。合同管理包括合同的总体策划、合同的谈判、合同的签订、合同的履行、合同的控制、合同的变更、转让和解除以及合同的索赔。2．合同管理三、施工项目合同管理施工项目合同管理，是指施工项目管理机构对施工合同的订立、履行、变