sl-某地产三亚落笔洞项目营销策划投标报告N课件

万科三亚项目

——营销策划报告谨呈：海南万科房地产有限公司世联地产.2010.03万科三亚项目谨呈：海南万科房地产有限公司世联地产.2010.1商业秘密声明

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数字世联在海南至2009年12月，世联已参与海南80余个

地产项目发展顾问；

服务政府/开发企业38家，其中政府客户14家，开发企业24家；海南耕耘5年；Figures数字世联在海南至2009年12月，世联已参与4世联在海南的案例库区域开发代表项目中信博鳌亚洲论坛特别规划区海鸭湖项目海口美兰灵山7000亩项目亚龙湾二期区域开发项目三亚小鱼温泉项目海南鲁能盈滨半岛项目海口综合体项目三亚红塘湾区域发展项目海南鲁能三亚湾新城项目海南燃气盈滨岛项目海口新坡镇项目海口旅游局项目海南乐东项目海航大英山3000亩项目……住宅开发代表项目鲁能海口海蓝椰风项目海口西海岸项目海口海甸岛82亩项目海口南渡江470亩项目三亚下洋田住宅小区项目贵州西元三亚项目鲁能三亚高尔夫别墅项目营销顾问三亚湾新城452亩项目三亚山海天营销顾问项目三亚香水湾项目三亚清水湾大规模旅游地产项目海口长信蓝城广场项目三亚土福湾项目三亚湾高尔夫和游艇地块项目海航兴隆产权式酒店项目三亚亚龙湾顶级别墅项目……城市重建代表项目三亚湾阳光海岸项目三亚月川村旧改海口城发海甸溪北岸改造项目海口城发海甸溪南岸改造项目……其它专题研究项目鲁能山海天地块经济测算项目海口市长流起步区经济测算与招商方案项目海口新港项目招商条件研究与经济分析三亚市行政中心选址项目鲁能三亚海棠湾取地项目海口美丽沙土地营销项目金地三亚旅游市场专题研究海棠湾土地推介项目文昌铜鼓岭项目……世联在海南的案例库区域开发代表项目中信博鳌亚洲论坛特别规划区5世联代理、营销顾问服务项目：鲁能海口海蓝椰风项目世联持续营销顾问服务三年，将项目打造成“海口名片”鲁能三亚高尔夫别墅项目世联营销顾问服务半年，实现5万平米住宅全部100％销售三亚山海天项目世联提供营销顾问服务，在保证销售情况下，实现均价由7000元/平米提升至20000元/平米鲁能海口盈滨半岛项目世联提供营销顾问服务，创造一个月销售200套别墅的销售奇迹海口三林怡和园项目世联提供营销顾问服务，实现均价由3000元/平米提升至4500元/平米海南鸿洲江山项目世联提供代理销售服务，在上门客户不足，且仅有8天准备的情况下，实现深圳推介会到场112批客户，认筹20套，扩大了项目的知名世联代理、营销顾问服务项目：鲁能海口海蓝椰风项目世联持续营销6世联三亚实践1三亚红塘湾区域发展项目5土福湾旅游地产项目9三亚湾新城452亩项目13星狮三亚海棠湾项目17鲁能三亚湾新城游艇别墅期项目2海南鲁能三亚湾新城项目6重庆东和三亚陵水湾项目10三亚月川城中村改造14崖州湾专家公寓项目18三亚市行政中心选址项目3亚龙湾二期区域开发项目7三亚山海天鲁能度假公寓项目11三亚西元住宅项目15亚龙湾顶级别墅项目19三亚小鱼温泉项目4鲁能三亚海棠湾取地项目8三亚下洋田住宅小区项目12鲁能三亚高尔夫别墅项目营销顾问16鲁能三亚湾高尔夫三区项目20新加坡星狮集团项目123456789101112131415171819崖州湾红塘湾三亚湾海棠湾土福湾1620亚龙湾大东海世联三亚实践1三亚红塘湾区域发展项目5土福湾旅游地产项目9三7贰○三亚模式02贰○三亚模式028目前三亚的市场环境下,三亚“不差钱”也“不差人”。典型项目09年历史价格近期价格销售情况三亚凤凰岛公寓4－4.5万公寓6.5－7万一期于1月11日开盘，700余套公寓在当天销售一空半山半岛3万3.8-4.1万四期于1月初开始内部认购，目前已全部认购完毕鸿州时代海岸公寓1.2-1.5万公寓2.3万09年底开始内部认购，目前认购数量超过9成宝莲城1.5万3万多一期售罄，目前开始二期认筹红勘香水湾联排1.5-2万3.3万联排一月上旬全部售罄富力湾别墅2-2.5万4.5-8万剩余少量独栋雅居乐清水湾联排1.5万，独栋2－2.5万3.8-4.5万1月5日星海传说组团开盘，600套单位当天全部售罄在国际旅游岛利好带动下，目前整个海南楼市，尤其是滨海物业，既“不差钱”，也“不差人”最近我们这里的上门客户特别多，但是我们也没办法，房子早就卖完了。当初在规划3期的时候有点问题，导致现在无房可卖——公主郡销售代表徐小姐从11月份开始我们这儿就特别火，公寓平均1个月能卖1栋，7栋的号一个星期不到就全部排完了——红磡香水湾销售代表袁小姐仅就目前市场形势而言，速度和价格都不是问题，然而短期市场行为无法取代长期市场趋势目前三亚的市场环境下,三亚“不差钱”也“不差人”。典型项目09海南楼市近期疯狂的表现源于政策刺激下的局部供求失衡,从长期来看非理性投机行为不是市场主流宏观层面：09年货币政策持续宽松，民间资金充裕，推动资产价格上涨1月海南国际旅游岛规划正式获得批准，政策利好明显微观层面：海南在今年3月底之前，将暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目部分开发商捂盘惜售，加剧楼市紧张气氛适逢旅游旺季，区域客户数量增加宏观层面：2010年通胀趋势抬头，货币政策将进入加息周期以抑制流动性过剩国家旅游岛的规划已酝酿多年，“政策市”短期内迅速爆发，未来国际旅游岛的建设将持续至2028年，非短期刺激行为微观层面：国际旅游岛规划中，房地产业仍然是海南省的支柱产业，短期内有近200个地产项目等待审批未来海南省政府将引导房地产市场健康发展，严厉打击开发商恶意捂盘涨价现象短期市场诱因长期市场趋势海南省近期市场表现近期海南疯狂的市场表现是在多种短期诱因作用下的群体非理性行为，其根源是短期供求失衡，不具备可持续性。未来海南房地产市场进入增长周期，但将脱离暴涨区间海南楼市近期疯狂的表现源于政策刺激下的局部供求失衡,从长期来10万科品牌项目优势：

知名开发商的品牌信誉与保障，客户资源与号召力

承载万科品牌三亚乃至海南市场强势起势！万科浪琴湾2007年万科收购富春东方收购的项目。占地11.6万，建面5.7万，0.5容积率。公寓250户、叠墅32户、联排64户、独栋39栋销售9成，进入尾盘阶段。本项目浪琴湾万科三亚项目2010年入市。占地133万，建面79万，销售9成，海口三亚万科本项目战略定位：万科三亚第一个高端标杆型度假项目万科品牌项目优势：

知名开发商的品牌信誉与保障，客户资源与号11三亚高端品牌企业开发运营方式分析①中粮——央企政府联合土地运营模式：海南泡沫后，海南住宅与投资环境重创下，联合政府之力成为三亚旅游地产价值的奠定者19961997200119982003－20052007完成中心广场建设和滨海大道、东污水处理厂、变电站、邮电中心、卫视中心等项目。中粮投资的、中国第一家五星级度假酒店——亚龙湾凯莱开业经营策略从过去单纯的土地转让走向对度假区的综合性、全方位的旅游开发；生态园林旅游景区正式向游人开放。进口大批水上运动设施，引进潜水项目；湾内的海上游乐活动大为丰富。被评为国家4A级旅游景区；亚龙湾海洋乐园的项目立项工作完成。世界小姐选美大赛决赛在三亚举行。引入二级开发企业陆续开发海滨公园、游艇码头、蝴蝶谷、湖滨商业街等公建配套开发“公主郡”住宅项目政府中粮1992成立国有亚龙湾股份公司，一级市场考法。中粮以其央企背景，建立信心，使亚龙湾成为目前中国最成熟的国际度假湾区，深受国内外游客青睐。已拥有开发面积18.6平方公里，现正积极争取二期超过10平方公里开发权三亚高端品牌企业开发运营方式分析①中粮——央企政府联合土地12亚龙湾一级土地运营商，凭借优质海景资源，中粮先行开发一线临海地块，以酒店集群+高尔夫球场成就地产价值依托。13亚龙湾海岸线是目前汇聚国内外著名度假酒店品牌最集中的度假区海亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽，二三线地规划有中高档别墅度假区，目前处于启动阶段

A区B区C区D区

以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆；以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二线海景主题别墅群为支持；以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持，构筑完善的国际化滨海度假区未来的格局将是：五星级酒店四、三星级酒店度假公寓、别墅Ａ区：（107.37公顷）村民安置地为主，布置特色餐饮与旅游商品集散地Ｂ区：（325.94公顷）山地高尔夫球场，大量二类度假别墅用地Ｃ区：（538.40公顷）未来亚龙湾最高档的度假别墅区，不盲目开发Ｄ区：（47.59公顷）山地别墅度假的最佳地段亚龙湾一级土地运营商，凭借优质海景资源，中粮先行开发一线临海1335大型核心潜艇基地规划中的田园山庄、度假村146297810高尔夫球场目前一线海景地块基本用尽，未来二线区域开发难以对湾区整体档次进一步升级，使湾内吸引力降弱。亚龙湾与三亚市区关联较弱，城市氛围不浓；亚龙湾周边区域发展程度较低，都属于未发展/欠发展区域；在亚龙湾东侧有大型军事基地，一定程度上阻隔了亚龙湾和其它区域的联系亚龙湾未来发展的制约类型编号设施现状酒店集群1一线8家（另有一家瑞吉在建）已经成为亚龙湾的价值标杆2二线7家（不含海底世界）和海的联系不强，价值不如一线高尔夫球场3红峡谷近年开始盈利4亚龙湾高尔夫球会房地产项目5公主郡亚龙湾唯一的品质大盘，稀缺型住宅，远超三亚湾一线物业价格水平观光设施6中心广场（贝壳馆）对度假游客的吸引力较弱7蝴蝶谷8海底世界商业9湖滨商业街除酒店配套外，唯一的商业配套，晚上生意较火10百花谷对高端客户而言，亚龙湾配套支持存在显著不足，缺乏景观之外的吸引力，这将限制亚龙湾国际化地位的提升。35大型核心潜艇基地规划中的田园山庄、度假村146297811417年中粮砥砺亚龙湾，捧出一个公主郡，但并未实现市场标杆影响力。项目面积区间价格凤凰水城高层110㎡别墅300㎡（带地下室）高层均价2.7万/㎡别墅1200万/套中央海岸高层150－200㎡3.5－4.0万/㎡半山半岛高层140－220㎡3.8－4.1万/㎡公主郡高层（80－120㎡)别墅（300－380㎡）高层均价2万/㎡；别墅3.5－4万/㎡产品价格与市场影响力并未形成市场领先！开发商：中粮集团占地：562亩建筑面积：150000m2容积率：0.4套数：562套（一期）主力户型：80－120m2均价：公寓均价16500/m2；迷你别墅均价300－400万/套；独栋别墅31000/m2销售情况：售罄17年中粮砥砺亚龙湾，捧出一个公主郡，但并未实现市场标杆影响15三亚高端品牌企业开发运营方式分析②鲁能——粗放圈地，资本运作模式：“国际旅游岛”预热，国企实力＋取地优势，圈地粗放型开发模式，开发水平限制未能成为房地产领军标杆。鲁能集体企业白皮书：鲁能集团有限公司成立于2003年，以煤电、房地产等为核心业务，企业实力雄厚。煤电产业——煤、电一体开发模式，运营发电装机容量722万千瓦，在建600万千瓦；运营煤矿年产能1650万吨，在建煤矿年产能3780万吨。铝产业——形成完整产业链条，建设循环经济园。运营氧化铝年产能100万吨，在建氧化铝年产能100万吨。山西鲁能晋北铝业公司被列为国家八大铝工业基地之一。港运物流业——在福建罗源湾、青岛胶南规划建设大型港电项目。已建成运营5个5万吨级以下码头，在建2个5万吨级码头，备开工1个15万吨级码头。房地产业——住宅地产与商业地产并举，重点在中心城市和优势区域发展有影响力项目，以千亩以上大盘为主。04年进入海南开发。以鲁能为代表的大型国企，在地产行业具有三大优势：1、具有土地储备的优势。这些企业手头往往积存了一些当年由于历史原因通过协议出让取得，正在开发或者尚未开发的地块。2、具有资金优势。由于其背后有一个实力雄厚的国有垄断性集团做资金支持，所以无论在自有资金还是获得银行贷款方面都具有优势。3、具有政策和谈判优势，鉴于其大型国企身份，地方政府愿意与这类企业合作进行成片开发，并在政策上给予优惠。”

——石力“”三亚高端品牌企业开发运营方式分析②鲁能——粗放圈地，资本运16鲁能多年海南土地持续储备，成为海南土地储备最具规模优势的企业。以环岛战略布局，打造鲁能环岛休闲圈。三亚湾新城山海天海南福源海南椰风鲁能集团海南开发历程1993年登陆海南，多年耕耘，拥有数个体量庞大的土地储备项目，其中“万宁项目”和“文昌项目”的土地储备面积分别为3000多亩和4000亩，被规划为主题式的高档旅游度假区。到09年土地储备达8000亩，是海南土地储备最具规模优势的企业。先后开发了鲁能山海天、三亚湾新城、海蓝椰风和海蓝福源等项目堪称是岛上最大的“地主”。2009年，重新整合旗下四大项目资源，成立了海南鲁能城将统筹规划、全面协调、管理鲁能集团在海南的房地产业务发展。提出“鲁能环岛休闲圈”战略，定义高端休闲地产标准。海南椰风海口东海岸高端体验式休闲大盘20092006鲁能•山海天三亚高端公寓项目的开山之作

海蓝福源11平方公里鲁能湾20072008三亚湾新城6.8平方公里滨海度假王国鲁能多年海南土地持续储备，成为海南土地储备最具规模优势的企业17三亚湾——临海开发基本完毕，承担了一部分城市功能，配套齐全，住宅的比重大，酒店和住宅物业排布非常密集，目前主要消费者层次低于亚龙湾

三亚湾一线海景地集中了三亚各湾区66.7%的度假公寓、别墅物业，这是海坡的典型特征。目前一线海景地块已基本用尽。已基本开发完毕1265437891012131415111三亚海航度假酒店2帝王花园3金银岛大酒店4银韵海景酒店5阳光海岸6天福源滨海产权度假酒店7凭海临风8椰风海韵9三亚湾假日酒店10椰林滩大酒店11天涯度假村12国光滨海花园13三亚度假村14金海大酒店15夏日海岸购房以国内客户为主，三亚外的客户所占份额超过95%，其中上海地区的占相当比例；住宅产品住宅以独立别墅、小高层、多层公寓为主，价格独立别墅15000-25000元/㎡

公寓（毛坯）8000-18000元/㎡

产权酒店10000-150000元/㎡客户国内客户所占份额超过95%以度假、投资为主要目的销售状况海景单位销售相对较好销售速度30-35套/月酒店物业住宅物业住宅物业五星级四星级三星级大东海26.7%18%47%29%三亚湾66.7%24%32%57%亚龙湾6.7%58%21%14%酒店客户为国内较好旅游观光团队、中产阶层度假、中级会议团队等；酒店最高限价比大东海同档次酒店低200元，远低于亚龙湾；三亚湾拥有三亚各湾区中超过一半的三星级酒店；三亚湾——临海开发基本完毕，承担了一部分城市功能，配套齐全，18三亚高端品牌企业开发运营方式分析品牌民企运营关键：成熟市场大盘运作模式+土地运营③雅居乐——专业开发模式：“国际旅游岛”升温，民营上市企业成熟的度假大盘运作模式，刷新三亚价值标杆

第二期3年－投资40亿

第三期3年－投资50亿

整体开发完毕政府计划引入浙江绿城做III区共4000多亩地的二级开发，以制衡雅居乐06年7月引入雅居乐做清水湾共15000亩（1区、II区、III区）一级开发，限期2年内开发完；07年2月雅居乐以10.18亿投得清水湾12块地（I区）共6700亩二级开发权20072009201220152006清水湾度假区目前处于发展成熟阶段，雅居乐主导土地一级开发，配套建设已经完成并开始发售。三亚高端品牌企业开发运营方式分析品牌民企运营关键：成熟市场大19七星级朱美拉酒店六星级莱佛士酒店W酒店JW万豪酒店希尔顿酒店豪瑞格酒店远期规划清水湾顶级海景度假配套累加：6家国际超五星级海景酒店+3个18栋滨海高尔夫+温泉+游艇+海洋馆+商业街

千个泊位游艇码头及游艇俱乐部温泉疗养度假3个18洞国际滨海高尔夫球场六星级莱佛士酒店效果图七星级朱美拉酒店效果图七星级朱美拉酒店六星级莱佛士酒店W酒店JW万豪酒店希尔顿酒店20雅居乐清水湾：配套先行下带动住宅物业的销售，实现住宅物业的价值标杆。20072008201220152006投资30亿，完成基础设施建设和2个高尔夫住宅启动2009签约莱佛士酒店并动工一期金色果岭开盘2010莱佛士酒店投入运营；其他酒店再未来2－5年内陆续运营项目金色果岭一期开盘当天，同时与六家国际酒店签约。项目开盘前，酒店建设已经率先动工，预计将于2010年5月陆续投入营业。项目自样板房开放至开盘当天，共实现销售面积8万平米，销售额8亿，实现洋房8000元/平米，别墅18000元/平米的价格。至09年末，共实现销售额50亿，别墅均价上升至40000元/平米雅居乐清水湾：配套先行下带动住宅物业的销售，实现住宅物业的价21三亚高端品牌企业开发运营方式分析总结时代特征运营模式运营关键点企业性质典型企业品牌及项目传播93年海南房地产泡沫后①政企联合社会价值>商业价值央企中粮地产政府推动，更多的侧重于社会责任与企业形象。04年“海南国际旅游岛”预热期②粗放圈地，资本运作国企的资金背景＋取地优势大型国企/大型名企鲁能集团海航跑马圈地，以雄厚的资金实力和取地优势占领市场，售卖海景资源但开发水平有限06年“海南国际旅游岛”升温③专业开发成熟度假大盘产品线+专业地产经验+商业地产资源成熟房地产开发企业雅居乐华润中信依托单个项目建立品牌价值；整合海景度假元素，增加海景售卖价值共性：特点共性：一级土地运营︱售卖“海景”主题资源开发方式：度假配套先行，前期造势成功后，启动住宅物业万科在新时代下选择什么样的开发模式呢？提问：三亚高端品牌企业开发运营方式分析总结时代特征运营模式运营关键22叁○项目立意03叁○项目立意0323凤凰机场A地块B地块落笔洞风景区三亚学院项目劣势：项目位于腹地，离海岸线较远，配套缺乏

在海资源决定高溢价的三亚市场里，如何突破价格层级？1项目认知非临海项目，缺乏三亚最强势的海景资源依托。凤凰机场A地块B地块落笔洞风景区三亚学院项目劣势：项目位于腹24A地块B地块项目劣势：地块分割零散

完全独立的A区与B区，A地块私密性强，自然资源保护较好；B地块交通方便

项目A、B两地块相距约5分钟车程，两地块相对独立。A地块B地块项目劣势：地块分割零散

完全独立的A区与B区，A25项目优势：大规模/低密度山水资源项目

占地134万低密度社区︱三面环山︱自然水库A地块指标占地95.33万平方米容积率0.5总建面45万平米B地块指标占地38.78万平方米容积率0.9总建面34万平米项目四至东至：自然山体西至：南新农场十四队南至：自然山体北至：自然山体项目四至东至：水库及自然山体西至：茂月村、中央村及自然山体南至：三亚理工学院北至：自然山体项目优势：大规模/低密度山水资源项目

占地134万低密度社区26项目位于三亚“落笔洞”区域——紧邻落笔洞风景区和三亚学院︱距市中心6公里（10分钟车程）︱距凤凰机场约20分钟车程项目优势：离核心城区、凤凰机场近。

距市中心6公里(10分钟车程)︱距凤凰机场约20分钟车程

凤凰机场市中心本项目本项目地理交通图10分钟车程20分钟车程项目位于三亚“落笔洞”区域项目优势：离核心城区、凤凰机场近。27“三亚/非海景/内陆山地/大盘”项目属性界定：2、占地133万，规模大1、非海景资源，2、距市区较远，认知度低，3、万科品牌开发商1、全国知名旅游城市三亚优势劣势4、稀缺山地资源3、度假、生活配套缺乏4、入市时间紧5、近核心城区、机场“三亚/非海景/内陆山地/大盘”项目属性界定：2、占地13328区位项目规模产品形态主力户型均价卖点一线海景凤凰岛960万公寓、别墅50－70，150－160平米5－7万元/平米顶级配套＋游艇清水湾960万平米公寓、独栋公寓面积为79，99，123-128，250-264，304-355平米；别墅面积在297-415平米公寓1.75万元/平米，别墅4。5万元/平米,最高8万元/平米6个五星，超五星级酒店，游艇会，36洞高尔夫半山半岛四期20万8栋30-33层公寓2T2—266㎡，3T8复式136㎡，201㎡2T2均价41000，3T8均价38000五星级酒店＋游艇富力湾40万公寓、独栋、联排联排190-210平米,公寓70-120平米公寓1.75万元/平米，别墅4。5万元/平米,最高8万元/平米五星级洲际游艇酒店，万豪酒店海洋风情商业街二线海景中粮公主郡15万板式公寓，大独栋，mini独栋公寓80－140平米，大独栋300－600平米，mini独栋建面90平米板楼16000－－18000，别墅40000－－45000高尔夫、五星级酒店、私家沙滩香水湾一号9.2万独栋、联排180-680㎡，其中180㎡小独栋占据6成，联排200㎡左右均价7-8万，其中一线海景总价相当于二线的2倍60套客房游艇酒店，泊位几十个；特色婚礼教堂时代海岸70万高层100m－188m新一期均价23000鸿州游艇会，酒店内陆腹地凤凰水城130万高层、别墅高层110平米，别墅300平米高层2.7万元/平米，别墅5－6万元/平米配套＋城市资源三亚湾新城680万㎡2万元/平米配套，商业本项目79万别墅————中渡项目占地1309亩别墅————高尔夫＋教育三亚供给量大,主要为二线海景与内陆腹地项目2市场分析区位项目规模产品形态主力户型均价卖点一线海景凤凰岛960万公29市场供应趋势变化：三亚城区附近一线海景用地开发殆尽，度假区开始向腹地发展、向两翼扩张

区域待开发用地开发时间关键信息成熟区域三亚湾6.8km22006-2012三亚湾新城，为三亚湾仅可开发的二线用地三亚湾东侧2.1km2以上2006–未知一线为军事用地，未来三年放量有限，在售项目为蓝海美丽城、凤凰水城等鹿回头2.98km22006-2012土地出让完毕，包括半山半岛、半岛龙湾住宅及悦荣庄酒店大东海—2001-2006建设完毕，未来存在小规模改造用地放量但尚未确定，如山海天二期市区1.6km2以上2006-2012土地出让基本完毕，在建大规模项目只有山水国际亚龙湾6km22009-目前只有二线用地开发，整体报批即将结束，目前有部分已批项目在售“下一版规划，我们称为，下海上山，山海相连，城市发展不是一层皮的圈层发展，而是指状生长的。我们希望利用腹地，整合更新三亚的城市功能。”——邓东市场供应趋势变化：三亚城区附近一线海景用地开发殆尽，度假区开30竞争分析：项目竞争主要为位于二线腹地和二线海资源项目；亲海资源项目对本项目仅为干扰。本项目三亚湾新城公寓1.2－3万元/㎡独栋1.7－3万元/㎡凤凰水城高层2.7万元/㎡别墅5－6万元/㎡公主郡多层2万元/㎡别墅3.5－4万元/㎡半山半岛公寓3.8－4万元/㎡清水湾公寓2－2.5万元/㎡独栋4万元/㎡时代海岸公寓4万元/㎡二线腹地/海景一线海景中度项目竞争分析：项目竞争主要为位于二线腹地和二线海资源项目；亲海资31区位三亚市区田独镇学院路，距离三亚市区5钟车程，距离凤凰机场约20分钟车程规模占地1309亩，球道总长7256码，球场由Schmidt-Curley公司设计，是国内唯一一家19洞球场产品高尔夫球场半山地风格，四面环山，拥有自然水库；高尔夫别墅（产品未知）配套长江商学院（由李嘉诚基金会捐资创办）五星级酒店、温泉SPA、购物餐饮娱乐、三亚龙泉谷高尔夫球会该项目进入性和昭示性优于本项目；19洞峡谷高尔夫低密度社区，高端度假配套具有较强竞争力。本项目核心竞争对手剖析：1.中度龙泉谷高尔夫项目价值体系—高尔夫别墅︱长江商学院︱国内唯一19洞球场区位三亚市区田独镇学院路，距离三亚市区5钟车程，距离凤凰机场32位于二线腹地，大盘开发，高端配套营造度假氛围，均价27000元/平米项目位置：三亚市河东路与金鸡路的交汇处建筑面积：130万平米资源:项目位于三亚湾二线腹地，一览壮丽的三亚湾17公里海域景观，背靠万亩金鸡岭公园容积率：1.14目前在售产品:尾盘110平米的单位价格:27000元/平米规划:项目包括五大湾区，凤凰湾已售完，目前在售红树湾海滨沙滩体育公园外围竞争对手剖析：2、凤凰水城

价值体系——规模+大盘综合型配套位于二线腹地，大盘开发，高端配套营造度假氛围，均价2700033五星级山海河度假酒店，拥享近20000m2的超大型河滨度假广场、会议、娱乐室、温泉SPA、中西餐饮、茶室、酒吧、购物街等配套三亚湾椰林海滨沙滩特设凤凰水城业主专享的尊贵区段。闲时，举办一场私人派对，尽情在节日里狂欢，烧烤、野营、垂钓、草地聚会、树下休憩………三亚最大社区体育公园：器材齐全的健身场馆，动静结合的休闲体育会所，时尚尊贵的网球生活，设施一流的沙滩运动场，修生养性的垂钓中心……6公里私家河度假公园，沿河规划晨跑大道，红树林（白鹭）生态公园，中老年人室外运动公园，游艇码头，河畔风情酒廊，垂钓公园，河滨情人走廊，河畔发呆亭,河滨运动场………凤凰湾弗洛里达风情商业街，原创现代欧美建筑风情，中高档美食餐饮及风情酒吧定位。在完善三亚城市功能的同时，更为凤凰水城业主提供更便利的度假风情配套。五星级酒店、私人海滩、体育公园、风情商业街等高端配套强势营造高端私人度假氛围价值体系——规模+大盘综合型配套五星级山海河度假酒店，拥享近20000m2的超大型河滨度假广34在高端配套营造度假氛围的基础上，凤凰水城提出了一种新的服务概念---“泛酒店”管家式服务，以“全程酒店级度假生活方案”和“全球私人海滨度假屋”主打项目形象，体现高端的服务配套，并邀请著名影星章子怡为项目形象做代言。三亚凤凰水城度假屋酒店有限公司引进先进的酒店管理模式、管理经验、管理标准和管理程序，向住户提供特有的“泛酒店”管家式服务。秉承“客户第一，服务规范，礼貌得体，温馨胜家”的服务理念，为住户提供专业化、人性化、个性化的温馨服务。让住户在凤凰水城安枕无忧，悠享闲适度假生活；同时，物业得以保值和升值。以全新的“泛酒店”管家式服务概念，主打私人管家式度假形象，邀请著名影星章子怡为之代言营销模式——管家式服务+明星代言在高端配套营造度假氛围的基础上，凤凰水城提出了一种新的服务概35一线海景资源，同时享有三亚河资源，强势海景资源拉动；三亚首个引进游艇会项目——鸿州国际游艇会在三亚，海是最有力的溢价动力外围竞争对手剖析：3、时代海岸价值体系—高端配套＋复合型旅游资源区位三亚市内三亚河与南海三亚湾的交汇处，毗邻鹿回头公园，与东边规划中的凤凰广场（规划已定）隔河相望规模总占地面积34万平方米，总建筑面积约52万平方米物业类型9栋29~33高层住宅、8栋联排别墅、12套独栋别墅、1栋酒店式公寓、五星级酒店景观一线河景，远观山景、海景产品产品:别墅---独栋780平米、联排270-370平米；公寓---67平米1居，94平米2居，118平米3居价格水平产品:别墅---独栋780平米、联排270-370平米；公寓---67平米1居，94平米2居，118平米3居园林风格东南亚泰式风情功能定位三亚首个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产一线海景资源，同时享有三亚河资源，强势海景资源拉动；三亚首个36三亚首个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，高端配套极致展现海资源项目集“度假、休闲、娱乐、商务”四大功能于一体，包括高尚住宅、别墅、酒店式公寓、超五星级酒店、休闲健康城、游艇名车俱乐部、写字楼、大型购物广场、风情酒吧街、海鲜街、大型游乐场等外围竞争对手剖析：3、时代海岸核心价值—区域规划上引入全新的“e.HOPSCA”概念，打造国际化功能复合大型度假港区域三亚首个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产，37外围竞争对手剖析：4、三亚湾新城二线腹地，无强势资源、通过高端配套，打造滨海度假城项目位置：三亚湾海坡二线海景地块占地面积：6.8平方公里资源:地处三亚湾22公里海岸线的核心地段，号称亚洲第一大道的“椰梦长廊”容积率：2规划:三亚首席复合型商业娱乐LivingMall，分三个区---游艇别墅区、高尔夫区、美丽城产品:游艇2区---联排210-260平，独栋270-280平；美丽Mall一区---90-153的住宅，140-150是三房；二房是主力外围竞争对手剖析：4、三亚湾新城38外围竞争对手剖析：4、三亚湾新城游艇别墅区、高尔夫绿地社区、美丽城，三大区域打造成三亚首席复合型商业娱乐LivingMall美丽城计划将其打造成集演艺娱乐、休闲购物、时尚文化与温泉休闲为一体的国际时尚娱乐休闲中心，美丽与时尚交汇，度假与演艺集合的缤纷度假之城。GOLF绿地社区由1700亩城市运动绿地和804亩度假休闲住宅区两部分组成。公司邀请澳大利亚太平洋海岸设计公司担纲球场设计，新加坡DP建筑设计公司负责GOLF会所设计，澳大利亚BON咨询管理公司担任球场建设及运营管理咨询，并融入热带温泉生活元素，打造最高尚的滨海GOLF社区。游艇会港湾社区包括港湾码头、游艇学院和奢华会所以及顶级温泉度假别墅。港湾码头委托荷兰DHV咨询工程集团设计，包括私家泊位和公共泊位两种类型。外围竞争对手剖析：4、三亚湾新城美丽城计划将其打造成集演艺娱39如何实现项目突围？三亚现有竞争项目旅游地产模式泛滥，同质化竞争激烈“海景+高尔夫/游艇+住宅/酒店”困1、项目度假配套缺乏，海资源缺失2、游艇会、高尔夫等外围旅游地产元素不具备3、2010年推售时间工程的限制境竞争市场分析小结：山水资源及海南现有的开发模式都不足以成为项目的驱动力如何实现项目突围？三亚现有竞争项目旅游地产模式泛滥，同质化竞40机1会三亚热——全球瞩目，投资热带市场《国际旅游岛》批复，加速三亚成长为国际级旅游度假天堂!2010年1月4日，国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划到2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。对此，国务院要求各有关部门高度重视，并表示在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。机1会三亚热——全球瞩目，投资热带市场2010年1月4日，国41三亚——与世界著名旅游岛媲美泰国的普吉岛韩国的济州岛日本的冲绳岛美国的夏威夷群岛印度尼西亚的巴厘岛马尔代夫群岛三亚

三亚，将与夏威夷、马尔代夫、巴厘岛……争艳！综观国际旅游业界，类似于国际旅游岛的旅游天堂不胜枚举，如：韩国的济州岛、日本的冲绳岛、美国的夏威夷群岛，印度尼西亚的巴厘岛，泰国的普吉岛，太平洋的斐济、瓦图阿努，印度洋的马尔代夫群岛，都依托海岛优势，大力发展国际旅游业，最终形成各具鲜明特色的旅游度假胜地。三亚——与世界著名旅游岛媲美泰国的普吉岛韩国的济州岛日本的冲42三亚充当国际旅游岛建设的排头兵，积极发展成为国际化、开放性的旅游度假胜地扩大实行入境免签：进一步落实好免签证政策，为境外游客来海南创造更加便利的出入境条件，争取近期将21个国家的范围扩大到26个国家，旅游团“5人以上”的限制条件放宽到“2人以上”…扩大航权开放：全面落实好已开放的第三、第四航权，加快开辟旅游客源地、潜在客源地国际航线，巩固、增加海南至日本、韩国、俄罗斯等国的航线、航班，争取开通海南至美国、北欧航线；落实好第五航权，实现第五航权航线零的突破…引进国际旅行社：积极引进外国和港、澳、台地区的知名旅行社，形成客源市场、目的地市场经营一体化。在未来5年内，以俄罗斯、韩国、日本等主要客源地为重点，引进带客源、带航线的境外知名旅行社，进一步加快与国际旅游市场的对接步伐…引入医疗设施：积极吸引国内外一流的医院在海南设立医疗机构，建立医疗急救服务保障体系，为突发危急疾病的游客实施及时救治，建立多元化、多层次的康复保健体系…更开放的对外政策更完善的配套服务更丰富的旅游产品国际化、开放性的休闲度假旅游胜地

三亚充当国际旅游岛建设的排头兵，积极发展成为国际化、开放性的43三亚投资热潮下：从“炒房价”到“炒酒店”三亚目前共有各类酒店旅社共计185家，其中五星级及以上酒店34家，四星级47家，三星级及其以下69家，客栈/青年旅舍35家。各类高端地产项目均配备五星级甚至超五星级酒店，一时间，三亚房地产项目由炒楼盘价格，演变为炒作“星级酒店配套”项目名称酒店配套售价三亚国际公寓五星级埃德瑞酒店30000凤凰水城唯客度假屋五星级酒店28000半山半岛美国卡尔森丽笙世嘉奢华酒店、Anantara（安娜塔酒店）49000泰德白石郡椰林滩大酒店45000雅居乐清水湾七星朱美拉酒店、六星莱佛士酒店、六星W酒店、五星级JW万豪度假酒店、星级希尔顿酒店、奥瑞格海滨酒店凤凰岛国际会议中心（七星级）亚龙湾公主郡五星级美高梅金殿大酒店、天域酒店、红树林酒店、丽思卡尔顿酒店、铂尔曼酒店、希尔顿大酒店、喜来登酒店、爱琴海岸酒店、亚龙湾五号从空间分布来看，高端酒店主要分布于一线海景区域，该地段资源优势突出，别墅项目售价5-6万/平米，为当前三亚主流高端项目汇集区域三亚投资热潮下：从“炒房价”到“炒酒店”三亚目前共有各类酒店44从三亚酒店经营状况来看：酒店入住率高，尤其在旅游高峰期，酒店业已成为了三亚旅游业的一面旗帜从09年11月份以来，三亚酒店客房入住率持续走高。目前，多家星级酒店入住率都达到80%以上。部分酒店的入住率已达100%，甚至连比较偏僻的小宾馆、旅馆也都爆满。三亚的酒店主要集中在两种形式，星级酒店和家庭旅馆为主三亚尽管有多达185家的酒店，但入住率较高，尤其10月到来年1月，海南旅游度假高峰期，入住甚至可以达到100%，随着海南旅游岛规划逐步实施，三亚人气继续高涨，未来的酒店市场仍有不小的需求空间从三亚酒店经营状况来看：酒店入住率高，尤其在旅游高峰期，酒店45机2会2010年万科“进军商业地产”的重要战略发展方向王石：“万科涉足商业地产是大势所趋”郁亮明确表示，2010年万科将进军商业地产。2010年,万科将正式推出养老型物业试验,并将进军商业地产。在万科未来的开发模式中,住宅产品仍占据80%的比重,其余20%将开发持有型物业,除了养老物业、酒店外,万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线。万科董事会主席王石在第七届全球华人企业领袖峰会间隙对网易财经表示，万科涉足商业地产是大势所趋，明年落地的养老物业将面向中高端消费群体。他称，在过去的十年中，万科始终以满足老百姓居住需求的住宅开发为主，但随着城市需求的多元化，多种物业类型、多样化住宅开发将成为未来发展的趋势郁亮：“2010年万科将进军商业地产，持有物业20%”万科副总裁和北京总经理毛大庆还透露，目前万科正在研究郊区和大郊区组团的商业运营体的模式，这些东西可以很好地提升未来万科住宅产业的价值毛大庆：“万科正在研究郊区和大郊区组团的商业运营体的模式”机2会2010年万科“进军商业地产”的重要战略发展方向王石：46由上海易居房地产研究院、中国房产信息集团、中国房地产测评中心三家联手推出“2009年中国房地产销售排行榜”背景：08年金融危机，房地产市场调整背景下，各大开发商开始思考企业发展新方向。通过几年的尝试摸索，进军商业地产渐成国内各大地产开发商主要战略发展方向地产行业发展趋势：各大地产商纷纷谋求商业地产布局，寻找新的盈利模式由上海易居房地产研究院、中国房产信息集团、中国房地产测评中心47绿城力争自持商业面积达到总规模的20％份额目前绿城旗下大约拥有100万平方米的社区商业，120万平方米的持有商业面积，在未来几年中商业地产开发将成为关注重心，自持商业面积预计将占到20%左右的比例。集团于近期制订了“未来十年向商业地产转向”的企业战略保利地产逐步扩大商业比例，力争达到总规模的30％占比保利地产目前拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业。保利地产增持商业地产的战略还在持续，2009年，保利地产新增土地面积超过1200万平方米，其中大体量项目和商住综合体比例显著增多。高层表示未来商业比例将达到30％绿地稳步扩张商业规模，目标500万平米规模目前绿地已开发的商业地产总体量近600万平方米，在未来5年内，绿地的商业地产将遍布全国七大片区、40到50个城市，开发面积将达到1000万平米、经营面积达到500万平方米

中粮地产努力打造800万平米商业地产综合体中粮集团将再投资700亿在全国建设20多个大悦城，建筑面积达800万平方米，大悦城或将成为国内规模最大的商业地产综合体西安万达商业广场朝阳区大悦城规划图徐州绿的商务城规划图地产行业发展趋势：各大地产商纷纷谋求商业地产布局，寻找新的盈利模式绿城力争自持商业面积达到总规模的20％份额保利地产逐步扩大商482大机会下本项目战略发展方向：三亚投资热潮——全球瞩目，从炒房价到炒酒店机会1自身优势万科“进军商业地产”的重要战略发展方向万科品牌的号召力机会2酒店化模式战略方向＞＞＞＞＞商业地产+投资产品结合的：2大机会下本项目战略发展方向：三亚投资热潮——全球瞩目，从炒49酒店化模式战略方向：2.项目产品类型定位1.三亚酒店市场分析酒店化模式战略方向：2.项目产品类型定位1.三亚酒店市场分析50目前三亚酒店市场产品主要分为：纯经营性酒店+产权式酒店类型名称酒店管理公司规模客房数量门市价格折算价格纯经营性酒店顶级酒店金茂希尔顿希尔顿公司占地24万建面12.7万492海景房最低3880元/天海景套房最低5080元/天80元/M2天52元/M2天喜来登喜达屋公司占地10.7万建面7.8万511海景房最低2850元/天海景套房最低5050元/天59元/M2天53元/M2天家化万豪万豪集团——430海景房2950元/天海景套房4700元/天77元/M2天62元/M2天丽思卡尔顿万豪公司占地13.3万建面7.5万450海景房最低3000元/天海景套房最低6100元/天50元/M2天50元/M2天亚龙湾五号志明置业占地13.3万建面4.5万406客房最低1280元/天别墅房最低7800元/天32元/M2天110元/M2天高端酒店红树林今典集团占地10万建面5万502海景房最低3600元/天海景套房最低4000元/天86元/M2天41元/M2天凯莱凯莱帝景占地10.7万建面3.36万403海景房最低1900元/天海景套房最低4000元/天48元/M2天56元/M2天明珠海景酒店承德天宝集团占地1万建面1万370海景房最低1480元/天海景套房最低2400元/天25元/M2天46元/M2天金棕榈度假酒店世贸君澜酒店管理公司占地2.8万建面3万248海景房最低1588元/天海景套房最低2388元/天46元/M2天40元/M2天产权式酒店天域天域酒店物业管理有限公司占地13万1000海景房最低2500元/天海景套房最低3600元/天83元/M2天78元/M2天三亚湾国光豪生豪生国际占地11.53万建面11万1198海景房最低1499元/天海景套房最低2599元/天26元/M2天34元/M2天三亚湾海域度假酒店开发商自主经营占地6.7万建面13.6万248海景房最低1088元/天海景套房最低1688元/天36元/M2天25元/M2天玉海国际度假公寓珠江物业酒店管理公司管理占地3.5万建面6.8万848海景房最低1488元/天海景套房最低2688元/天26元/M2天30元/M2天三亚湾国际公馆海韵集团占地6.3万建面13.6万825未营业，待定——目前三亚酒店市场产品主要分为：类型名称酒店管理公司规模客房数511纯经营酒店亚龙湾大东海三亚湾及市区1、三亚全市共有五星级酒店41家，主要分布在亚龙湾景区，共有16家2、三亚酒店对还资源的依赖性非常强，政府对酒店发展的主导性不断增强3、三亚湾租金水平最低，入住率较高，以低收益旅游团队为主大东海价格居中，以国内散客为主亚龙湾价格最高，以国内散客及会议/商务客户为主大东海发展最早，高星级酒店较少，且主要为国内品牌，档次不一，且无专属沙滩；三亚湾起步较晚，酒店分布零散，受三亚湾路隔绝，几乎所有酒店无亲海资源；亚龙湾属区域统一运营开发，各酒店集中分布，设施品质优良，整体市场知名度最高，国际品牌聚集；纯经营型酒店是三亚酒店市场的主流1纯经营酒店亚龙湾大东海三亚湾及市区1、三亚全市共有五星级酒521.三亚纯酒店市场中，星级越高、档次越高，经营情况越好星级越高、档次越高，经营情况越好随着国内高端消费群体快速增长、来三亚旅游游客的休闲度假观念的转变，对高质量休闲度假生活的需求越来越大；国内商务会议客户群体数量和质量日益增长，对高星级高档次酒店及其会议设施的需求也越来越大；各国际品牌酒店，其知名度、品牌影响力往往高于其他酒店，在市场推广、客户层面具有较大优势；三亚星级酒店入住率（08年数据）各高星级酒店强调对资源的极致占有海景的有无及角度，对客房价格影响大，因此各酒店在设计过程中，均强调客房对海景的占有；沙滩属公众所有，但各酒店尽可能地将沙滩“私有化”（如亚龙湾一线酒店群均将沙滩纳入酒店内部；国光豪生通过地下通道直接通至沙滩等）喜来登：阳台围绕海景设计，最大化客房景观价值2.资源对客房价格、经营业绩有极大作用，各高星级酒店均强调对资源的极致占有。1.三亚纯酒店市场中，星级越高、档次越高，经营情况越好星级越533.差异化的特色和主题营造，是摆脱“高星级大众化”、在众高星级酒店中脱颖而出的关键.4.无论前期设计介入，还是后期经营，酒店管理公司及其品牌力所起的作用是关键性的3.差异化的特色和主题营造，是摆脱“高星级大众化”、在众高星542产权式酒店产权式酒店快速兴起，成为投资重点1、目前三亚市场共有在建及投入运营的产权式酒店27家，其中，已运营的四、五星级酒店分别为7家、11家，两者合计已占全市相同星级酒店总数的30%2、开发规模在6-14万左右，产品面积以50-70平米1房，90-130平米2房套房为主3、2006-2009年，三亚市产权式酒店累计建筑面积106.74万平方米，占总开发面积的30%开盘时间项目名称规模（平米）房型面积05年天域酒店占地13万一房30-64平米两房73-110平米05年10月黎客国际酒店公寓占地0.7万建面3万面积50-90平米08年3月玉海国际度假公寓占地3.5万建面6.8万39-142平米08年8月半山半岛三期服务式公寓建面约6万90-242平米09年1月海域度假酒店占地6.7万建面13.6万一房47平米两房90平米为主，少量100、132、153平米09年6月三亚湾国际公馆占地6.3万建面13.6万57、122-132、165平米09年10月三亚国光滨海花园（国光豪生酒店）占地11.53万建面11万57、59、61、66平米三亚典型产权式酒店情况一览：2产权式酒店产权式酒店快速兴起，成为投资重点1、目前三亚市场551三亚产权式酒店价格：均价在2.5～3万/m2

，最高能到4.8～5万/m2，是同期中高端住宅1.2-1.5倍左右；三亚典型产权式酒店情况一览开盘时间项目名称销售价格（元/平米）物管（元/平米）销售情况05年天域酒店均价25000最高500003.5月均30套左右05年10月黎客国际酒店公寓起价3900均价59001.206年底售完，月均10套左右08年3月玉海国际度假公寓起价9000均价12000最高160002.908年底售完，月均100套左右08年8月半山半岛三期服务式公寓起价16000均价23000、4月均100套左右09年1月海域度假酒店起价28000均价350004截止10年1月，销售率50％，月均20套左右09年6月三亚湾国际公馆起价24000均价30000最高480009.8月均100套左右09年10月三亚国光滨海花园（国光豪生酒店）均价260004.8截止10年1月，销售率50％，月均50套左右年份中高端产权式酒店均价同期中高端楼盘均价比率08年1.2-2万/m21-1.5万/m2

1.2-1.309年2.5-3万/m2

1.5-2.5万/m2

1.2-1.61三亚产权式酒店价格：均价在2.5～3万/m2，最高能到4562三亚产权式酒店投资回报：固定收益、分红、定期免费入住权捆绑组合的回报方式产权式酒店投资客户在购房之后与酒店管理公司签订一定期限（5～20年不等）的租赁合同三亚典型产权式酒店情况一览玉海国际度假公寓固定收益：30.92㎡每月800元；50—62㎡每月1000元；80—96㎡每月1200元；128—142㎡每月2000元（前两年租金可一次性扣减首付款）免费入住权：每年累计入住少于30天可免除当年物业管理费、宽带费、收视费三亚国光滨海花园（国光豪生酒店）业主一签18年，6年可以更换权益模式；分红：每年酒店收销售额（包含运营成本）35%按照房款比例给业主分红；免费入住权：每年赠送客户35分，淡季使用减1分/天，旺季减1.25分/天，春节减5分/天海域度假酒店固定收益：每年向业主返还5％房款免费入住权：客户每年享受1个月的免费入住，黄金周1：2，春节1：4天域酒店未知三亚湾国际公馆固定收益：每年固定房价5%的回报免费入住权：一年免费入住30天，不分淡旺季，除春节几天1：4，元旦、五一、国庆1：2，其他均为1:1.半山半岛三期服务式公寓签十年合同固定收益：前5年8%分红：后5年按酒店经营额与业主的64分成黎客国际酒店公寓6年一签合同固定收益：年回报5%--7%免费入住权：淡季免费入住28天，旺季免费18天入）2三亚产权式酒店投资回报：固定收益、分红、定期免费入住权捆绑573产权式酒店经营状况：项目名称运营方式酒店一晚租金折算租金经营状况玉海国际度假公寓委托珠江物业酒店管理公司管理海景房最低1488元海景套房最低2688元26元/M2.天30元/M2.天淡季40％左右旺季100％国光滨海花园（国光豪生酒店）国光旗下酒店管理公司自住经营海景房最低1499元海景套房最低2599元26元/M2.天34元/M2.天淡季35%旺季100%；海域度假酒店开发商自住经营海景房最低1088元海景套房最低1688元36元/M2.天25元/M2.天淡季20～30％旺季85％以上天域酒店委托天域酒店物业管理有限公司海景房最低2500元海景套房最低3600元83元/M2.天78元/M2.天淡季30％旺季95％三亚湾国际公馆（三亚海韵度假酒店）海韵集团旗下酒店公司经营在售，未经营——待定半山半岛三期服务式公寓委托世邦魏理仕公司管理待开业——待定黎客国际酒店公寓碧丰集团旗下酒店公司经营在售，未经营——待定经营方式：以开发商自主经营和委托酒店管理公司经营两种方式为主经营租金：中高端海景房租金1500-2500元起，海景套房2500-3500元起经营状况：淡季在20％-40％左右，旺季可达到90％以上，淡旺季差异逐渐弱化三亚典型产权式酒店情况一览：3产权式酒店经营状况：项目名称运营方式酒店一晚租金折算租金经584产权式酒店客户情况：受访客户以35-40岁中年客户为主，他们有较强的投资意识，对新鲜投资产品比较关注投资客户与酒店管理公司签订租赁合同时，更多的考虑其知名度以及物管服务两大因素根据受访客户的信息分析，投资回报率、地理区域以及管理公司实力成为首要关注的三大要素，这表明，投资者购买产权式酒店的目的更多倾向于投资而非自主。如何更好的、更稳定的获取回报成为投资客户关注的重点1.三亚产权式酒店客户以35-40岁左右的中年投资客为主2.比较关注回报率、区域以及管理公司实力3.在签约租赁合同时对酒店管理公司知名度更为在意4产权式酒店客户情况：受访客户以35-40岁中年客户为主，他59产权式酒店VS纯经营酒店产权式酒店的本质：开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取租金或年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。1、开发商收益高，风险小。开发商可以出售酒店产权快速回现，同时避免酒店经营风险，通过持有酒店配套，可获得长期收益2、业主拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权,拥有所有权,但没有经营权,并且产权往往仅有40年。3、酒店式管理。产权式酒店是酒店的一种,提供各种酒店式的服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务

4、兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假,也可以用来投资。同一购买者,在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住,有的则是用来投资保值。产权式酒店四大特点：产权式酒店VS纯经营酒店产权式酒店的本质：开发商将酒店的每60三亚酒店市场分析小结：纯经营酒店市场特点：高星级标准，资源占用，品牌酒店管理公司、差异化独特主题产权式酒店市场特点：是海南同期中高端住宅1.2-1.5倍左右；开发商自主经营和委托酒店管理公司经营；固定收益、分红、定期免费入住权捆绑组合的回报方式。三亚酒店市场分析小结：纯经营酒店市场特点：高星级标准，资源占61酒店化模式战略方向：2.项目产品类型定位1.三亚酒店市场分析酒店化模式战略方向：2.项目产品类型定位1.三亚酒店市场分析62住宅产品——大三亚旅游配套专属会员权项目物业定位及产品竞争突破点：纯经营酒店产品——高星级+独特主题产权式酒店产品——分时度假产品住宅产品——大三亚旅游配套专属会员权项目物业定位及产品竞争突631、产权式酒店——分时度假分时度假：将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位（通常将一年划分为52或51周）卖给多个客人，使用期限可以是10年，甚至更长的时间。与此同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。核心要素：1、投资者支付一定金额，获得物业一定期限内特定时间段的使用权，即时权2、购买的使用权通过交换网络可以转让、交换、馈赠或继承3、通过引进加盟国际分时度假网络（RCI或II）的酒店管理公司以提供时权交换平台优势劣势适用条件分时度假1、相比产权，时权价格较低，可以覆盖更广的受众2、时权转让较为灵活简便，且费用低3、时权销售可保障酒店的入住率，分摊经营压力1、时权客人与一般客人需要分开管理，难度较大2、客人没有物业产权而降低了对物业的保养，对酒店的物业管理提出了更高要求3、相关法律法规缺失4、“时权”概念市场认知度较低，对营销宣传提出更高要求1、旅游热点城市或地区2、成熟的交换平台保障时权的可转让、交换性3、酒店淡旺季经营有较明显差异4、愿意出售分时度假的酒店管理公司1、产权式酒店——分时度假分时度假：将度假酒店或度假村的一个64国内案例借鉴海南21度假连锁“十年度假计划”2010年2月8日，海南兴隆老榕树度假酒店开业庆典暨十年度假计划产品发布会隆重举行，海南21度假连锁公司正式推出“十年度假计划产品”

产品内容：十年度假计划卡2万/张，连续十年，每年十天，免费入住21度假连锁旗下五星级度假酒店

产品特征：1、时权投资。客户购买的仅为各酒店的入住时权，产权由21度假连锁持有，不对外出售2、价格低廉。相当于200元/天入住五星级酒店，由于门槛较低，覆盖更广的客户群3、高端服务。享受21度假连锁全国所有酒店贵宾会员的定制服务及各种优惠折扣4、权益灵活。可在连锁酒店下任何一家交换入住10天，权益不限本人，可转让馈赠。非持卡随行人员可享受多重优惠21度假连锁现在海南拥有9家星级酒店，并计划建设11家酒店或度假村。此外，该公司还布局昆明、成都等地布局建设酒店度假村，实现“全国连锁”国内案例借鉴海南21度假连锁“十年度假计划”2010年2月865机会三亚旅游热持续升温，休闲度假客户群不断壮大三亚度假成本不断上升，大量中端客户不断被挤压三亚的房价从3000-5005元/平米上升至1.5-2万/平米以上，过高的房价不断挤压着休闲度假客户，众多客群被迫放弃三亚的置业度假需求三亚近年来不断的兴建大量的高端酒店，住宿价格不断攀升，甚至达到每晚过万的价格，住宿成本的上升挤压了部分有“旅游需求”的中端客户2009年，三亚各旅游景点接待量平均增长在20％左右。09年前三季度，共接待过夜游客量达４３４万人次。其中，接待过夜国内游客量达３９８.８万多人次，同比增长１２.５４％；旅游收入达５２.４７亿元人民币，同比增长１３.５２％。据了解，访谈客户以休闲度假为主火热的旅游度假氛围＋需求被抑制的大量中端客户群为分时度假提供绝佳的发展条件！机会三亚旅游热持续升温，休闲度假客户群不断壮大三亚度假成本不66本项目分时度假运营模式参考一：运营要点：1、万科出售产权式酒店，聘请酒店管理公司进行管理，并与酒店管理公司合作出售部分时权，获得时权收益分成2、选取加入RCI的酒店管理公司，保证酒店时权可以交换或出售3、酒店管理公司仅出售部分时权，其余时间维持正常运营出售产权前提下的分时度假模式：万科收益：1、酒店出售一次性收益2、酒店配套运营收益分成3、分时度假收益分成操作本项目分时度假运营模式参考一：运营要点：出售产权前提下的分时67本项目分时度假运营模式参考二：运营要点：1、万科持有已开发的酒店物业，聘请酒店管理公司参与酒店管理，同时与其合作出售部分酒店产权2、选取加入RCI的酒店管理公司，保证酒店时权可以交换或出售3、酒店管理公司仅出售部分时权，其余时间维持正常运营万科收益：1、酒店持有的租金收益及升值收益2、酒店配套运营收益分成3、分时度假收益分成持有产权前提下的分时度假模式：操作本项目分时度假运营模式参考二：运营要点：万科收益：持有产权前68分时度假酒店差异化运营策略：会员专享的高端服务1、会员专享的旅游定制计划。以全方位的规划设计，让分时度假购买会员享受舒适、便捷的旅游安排。以定制计划为会员提供轻松的旅行计划2、会员专享的餐饮、休闲定制服务在会员入住酒店前，为其提前预订旅游景点的门票及旅行用车。会员日常入住期间，免费为其进行订餐服务，衣物清洗预订服务等3、会员专享的“贵宾优惠”在会员入住期间，可享受酒店休闲配套的贵宾优惠折扣，同时随行人员也可享受“随行优惠折扣”。此外，在不影响其他客户入住情况下的入住延期及临时入住，均享受一定的折扣优惠以系列高端、定制服务凸显分时度假酒店与传统经营性酒店的差异，使得不同类型酒店能够共同发展分时度假酒店差异化运营策略：会员专享的高端服务1、会员专享的692、住宅产品——大三亚旅游配套专属会员权与三亚知名度假村、度假机构建立长期战略合作关系，让整个大三亚知名度假旅游配套设施成为我们项目的配套！LagunaVillage（普吉岛）

——独栋别墅社区共享普吉岛6座豪华度假村资源案例借鉴和六座豪华度假村的合作关系，业主可以享受到的豪华生活包括：美丽白沙滩、超过三十间餐馆和酒吧、五间世界顶级温泉水疗馆、商场、接送服务、18洞LagunaPhuket高尔夫俱乐部的会员资格。项目介绍：区位：位于泰国普吉岛，是亚洲最佳度假生地LagunaPhuket的一部分。资源：安达曼海畔，八公里细腻白沙滩。物业类型：出色的滨水住宅组成，两卧别墅直面开放式社区游泳池，半独立住宅和独立住宅拥有私人游泳池和美丽的礁湖水景。2、住宅产品——大三亚旅游配套专属会员权与三亚知名度假村、度70本项目整体物业类型定位：项目配套装修标准服务使用方式面积配比作用经营性酒店度假配套商业四星或五星级酒店装修标准酒店管理服务纯收益25%持有物业塑造明星标杆，为住宅销售立势分时度假酒店度假配套商业四星级装修标准酒店管理服务收益30%短期收益与长期收益相结合，汇聚人流为住宅销售铺垫住宅会所+社区商业3000-6000元/平米全装修标准物业管理服务居住收益客户自理45%现金流，保证回款注：装修标准取决于签约酒店管理公司级别，基于