长城住宅产品核心价值观研究课件

长城住宅产品核心价值观研究

规划设计部1长城住宅产品核心价值观研究规划设计部1目录：一．制定长城住宅产品核心价值观目的二．长城住宅产品的分类三.长城住宅产品核心价值的基础－－创新四．长城住宅产品核心价值的五要素(一).舒适(二).安全(三).绿色(四).科技(五).人文五．长城不同档次住宅产品的侧重点六．长城住宅产品核心价值观

2目录：2对目前市场优秀房地产企业的产品进行调研，结合长城实际情况，总结经验与得失，制定长城住宅产品的核心价值观，作为今后开发住宅产品的核心目标和价值理念。

3对目前市场优秀房地产企业的产品进行调研一.制定长城住宅产品核心价值观目的

长城在设计方面存在的问题较多，主要有以下问题：1．设计理念趋向保守，缺乏个性化。目前在建项目的设计理念都比较大众化，在规划设计、空间营造上缺少令人耳目一新的感觉，缺少敢于开发具有独特个性和气质的市场引导型产品的决心。2．价值取向含糊不清，不敢在某些方面进行强力打造，也不敢于在某些方面作出牺牲和让步。我们的项目基本上都是什么都想要最后什么也不突出，特别是对于高端项目，过分的追求面面俱到的产品必然是一个均衡的、平庸、优缺点都不突出的产品，也必然没有个性和特色。

4一.制定长城住宅产品核心价值观目的长城在设计方面存在的问题3．对规划设计的重视、把握的不够，在规划、初设、施工图上投入的较为平均，确定规划方案比较随意，没有仔细推敲，经常作施工图或者景观设计的过程中，才发现规划有问题。

4．各个项目之间关联度较差，每个项目都是独立操作，整体开发的核心价值观不统一。

5．在建筑科技、新技术、新材料方面利用的不够，尤其体现在先进的设备设施，智能化系统，绿色生态系统等方面的运用上。

53．对规划设计的重视、把握的不够，在规划、初设、施工图上投入如果将长城规划设计方面的技术体系和技术标准比喻一座大厦，而产品的核心价值观就是大厦的基础，基础出现偏差或者问题，会使得我们在错误的道路上越走越远。所以构建我们的技术体系和技术标准首先要从确定我们开发产品的核心价值观开始。制定长城住宅产品的核心价值观目的是为了统一我们楼盘的设计理念和价值取向，通过各个项目的统一的核心价值观强化顾客对长城项目产品的认识、理解和认知，提升长城住宅产品的品牌形象,促进销售。

6如果将长城规划设计方面的技术体系和技术本次研究是明确我们今后产品的发展方向，而非技术标准。研究的重点要解决“做什么样的产品”，只有方向找准了，下一步制定技术标准才能明确。至于“怎样做”，我们希望能在明确长城住宅产品的核心价值观之后，依托实际项目来制定我们的技术体系和技术标准。7本次研究是明确我们今后产品的发展方向，而二.长城住宅产品的分类

1.中档住宅产品――居家型物业（如龙华里程家园，大连都市阳光系列）2.中高档住宅产品――品质型物业（如成都天府长城6＃、8＃、10＃地项目、松山湖长城世家、上海中环墅项目、大连海印长城项目）3.高档住宅产品――享受型物业（如成都滨江项目）

上述只是长城内部的产品分类，同市场同档次产品相比较我们处在一般的水平，对于长城住宅产品核心价值的挖掘，更重要的是同市场上优秀产品的比较、参考和学习.

8二.长城住宅产品的分类1.中档住宅产品――居家型物业（如龙三.长城住宅产品核心价值的基础－－创新创新是长城住宅产品核心价值的基础，一切的核心要素都要在创新的基础上发展。要加强在规划、方案、户型、景观园林、样板房装饰等方面的研究，特别是赠送面积，展示区装饰等方面。通过创新提升长城住宅产品的核心竞争力，创造产品附加值较高的，与众不同的住宅产品，要学会将研究的成果转化的实际应用中去，通过创新打造升级版的长城住宅产品。

9三.长城住宅产品核心价值的基础－－创新创新是长城四.长城住宅产品核心价值的五要素：

长城住宅产品核心价值的五要素体现在：舒适、安全、绿色、科技、人文五个方面。(本部分内容用词说明：表示很严格，非这样做不可，正面词“必须”，反面词“严禁”；表示严格，在正常情况下均应这样做的，正面词“应”，反面词“不应”或“不得”；表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的，正面词“宜”或“可”，反面词“不宜”)10四.长城住宅产品核心价值的五要素：长城住宅产品核心价值的五（一）.舒适

舒适方面主要体现在规划布局、单体设计、室内外环境、设备设施、细节等五个方面：

1.规划布局

1）.规划上必须遵循自然资源与建筑布局相结合，根据自然景观资源及外部制约条件对土地价值进行分级，并以此作为各档产品分布的依据，建筑布局在容积率许可的前提下尽量采用板式一梯两户的布局方式。2）.在对外部自然景观资源充分利用的前提下，注重对小区内部景观资源的营造，力求做到内外景观有机融合、相互促进。建筑布局与景观资源应紧密结合，以内外景观资源来引导朝向。

11（一）.舒适

舒适方面主要体现在规划布局3）.注重均好性原则，强调环境资源的平均享受。对于同类型产品在规划设计上要以平等平均享受为原则，让每个住户都能平等地享受资源，获得等同的价值回报。环境资源要分配到每幢住宅前及每个院落组合里。避免了因资源的过分集中，而形成仅供一部分人享受的格局出现,在小区的规划框架中要布置出多个景观点。4）.建筑布局在尊重景观资源的前提下，重点关注日照、通风的组织，建筑布局尽量避免西向，每栋建筑之间和每个户型之间的距离、位置、方向应统筹考虑，保障每户应有良好的采光、视野和自然通风。

123）.注重均好性原则，强调环境资源的平均享受。对于同类型2.单体设计1）.户型设计上应注重户型的实用率、方正、功能分区、赠送空间等方面，关注别墅化的户型设计是当前市场的主流，应注意室内外空间的互动和转换，赠送空间的利用等方面。2）.不同档次、类型的产品对应不同的客户，而不同的客户在舒适上有着不同的需求，在户型设计上对于不同的客户采取因地制宜的方法，例如对于中档住宅和小户型的户型主要面向年青群体，设计重点在时尚、可变、灵活；中高档居家型住宅面向三口之家，设计重点在考虑居家需求，儿童活动空间的布置；高档住宅面向社会成功人士，设计重点关注豪华性、奢侈空间和对于资源的占有和利用等方面。

132.单体设计133）.不同档次、类型的产品对应不同的客户，而不同的客户在审美情趣上有着不同的追求，在立面和装饰设计上对于不同的客户采取因地制宜的方法，例如对于中档住宅和小户型的户型主要面向年青群体，设计风格要时尚、前卫、色彩要活泼；中高档住宅面向中青年人士，设计风格要体现小资的异国情调；高档住宅面向社会成功人士，设计风格要稳重大方，体现豪华、奢侈的感觉，与业主社会地位相匹配。4）.公共空间的设计应重点关注，入口、大堂、地下车库大堂和电梯厅等部位，要彰显建筑的档次和品位，所有住宅的电梯厅必须有自然采光和通风，地下车库宜设计成生态车库。

143）.不同档次、类型的产品对应不同的客户，而不同的客户在3.室内外环境1）．在室内物理环境方面，声环境要求居住环境保证达到室内允许噪声值，分户墙和楼板空气隔声及楼板撞击声达到规定等级值。对于紧邻主干道，靠近噪音较大的一侧住宅的外窗要考虑隔声处理，高档住宅所有外窗都要考虑隔音处理。2）.在室内物理环境方面，光环境要求有足够的采光面积，使居住者享受日光的温暖和光照的明亮，满足人们对日光喜受的心理因素和生理方面的要求。对于朝西一侧的住宅的外窗要有防西晒措施，高档住宅所有外窗要考虑防晒节能措施，建议客厅、餐厅、卧室等主要房间考虑loe-e玻璃。

153.室内外环境153).在室内物理环境方面，热环境除了提供高效的供暖和制冷系统外，要充分考虑住宅的保温和隔热措施，加强维护结构的绝缘性能；保证室内空气环境最有效和最经济的办法是组织顺畅的自然通风，同时，机械排除厨房和卫生间的废气，也是净化室内空气的必要措施。4）.除北方地区以外，所有住宅社区在景观的设计上要有水景，作为改善社区的小环境的重要手段，同时要处理好防蚊措施。

163).在室内物理环境方面，热环境除了提供高效的供暖和制冷4.设备设施1）.先进的技术措施运用是提升社区舒适性的重要手段，这方面根据项目的档次宜适当考虑，如空气置换系统、集中空调系统、地热采暖系统、智能停车系统等。2）.给排水系统、给水压力的选择、材料与设备的选型等方面均对住宅舒适度起到不可忽视的作用。应选择低噪音，高效率的机电设备，并采取隔振降噪处理；卫生器具使用的最佳水压为0.2MPa～0.3Mpa；厨房、卫生间宜采用同层排水方式；阳台排水系统应独立设置；阳台雨水系统与空调冷凝水系统应间接排水；对于高层住宅首层卫生间排水宜独立设置；地漏要具有防返溢或泛臭的功能；管材应选用耐腐环保型。3）.强电方面：除了按国家相关技术规范设计外，应大力推进节能机电产品的应用，尽量选用国产优质电器材料和设备；弱电方面：紧跟相关技术的最新应用发展，推广采用国产先进技术及优质产品。

174.设备设施175.细节方面1）.结构方面：结构混凝土墙或柱尽量不占用可用面积，方便家具的摆设,杜绝客厅、卧室、书房、餐厅等主要空间内顶板能看见的有碍美观的梁和下沉板。2）.建筑立面要和自然环境相协调，要注重群体组合效果，建筑立面，细部，材质以及色彩表现出来的建筑风格要创造与景观环境相协调的街景和外部空间环境；在细部处理上强调精致美观，选材、设计和施工要细致，使每栋建筑都成为能经得起推敲的建筑精品。3).近距离视线所及的范围内设计、施工、选材要精致,特别是小尺度范围内的设计和选材方面，例如架空层和裙房处的细节设计，入户大堂和楼电梯间的室内设计，阳台栏杆和百叶的设计和选材，看楼通道和展示区的设计和包装，入户门牌、门槛石、门窗把手的设计和选材等细节方面。

185.细节方面18(二).安全安全方面主要包括设计方面、心理方面、设备设施等三方面。1．设计方面1).注意城市道路网和小区道路网的衔接，合理组织交通关系，在小区主干道的规划设计上要避免过于流畅，导致容易引入外部交通，出现交通环境的混乱交杂。小区的交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住宅的干扰，保证住宅的安宁进行布置，以达到通达性、安全性、方便性的要求。19(二).安全安全方面主要包括设计方面、心理方面、设备设施等三2)．注重小区交通网络的合理组织。在小区级道路的规划上尽量作曲形设计，限制车辆穿行的速度，达到安全与降低噪音的目的，合理划分小区的道路等级，道路交叉争取正交,避免斜交。斜交不利于工程管线设置，易造成交通车辆的交通视距不足,形成风水上的剪刀煞地段，同时损害这种地段的环境质量和土地利用价值。避免建筑向着交叉口设门，以及广告、招牌障碍视距，尽量使小区道路等级清晰明确，尽可能地减少小区道路宽度层次。

3）.规划布局中的人车分流是保证业主安全性的首要前提,社区必须实行人车分流，保障社区内具有完整的、安全的、无障碍的步行系统。

202)．注重小区交通网络的合理组织。在小区级道路的规划上尽量作4).规划设计中必须考虑防止高空坠物的措施，住宅底层若有裙房，裙房应至少伸出3－4米；住宅底层若是架空层，架空层建筑基底周边应设置绿化隔离，进入架空层的通道上空应设置雨蓬，减少高空坠物伤害到业主的可能。5).儿童游戏场所和老人活动场所应结合设置，方便老人照顾儿童。6).整个社区必须满足无障碍设计要求。7).景观植物方面,不得选用带刺或者有毒的植物，以免给业主造成伤害，景观水池深度不宜大于600，超过此深度应有防护栏杆。8).施工图设计上不应为追求控制成本而过分要求降低含钢量和混凝土用量。

214).规划设计中必须考虑防止高空坠物的措施，住宅底层若有2．心理方面1).规划上应加强对卫生视觉间距的关注，避免住宅间的对视、遮挡和视线干扰，保证了每户采光良好和视线上的通透,保障业主的隐私。2).立面设计上注意防攀爬的考虑，特别是在上下层错层阳台布置上面，要错开一定的距离,防止造成不必要的安全隐患。

3．设备设施先进的技术设备设施是保证业主安全性重要保障,根据楼盘的档次宜适当考虑以下安防措施，如红外线监控系统，智能卡系统，门窗防盗联和报警系统，煤气、防火报警功能，社区周边防越报警，监控报警及门禁对讲系统等。

222．心理方面22(三).绿色绿色包括生态、健康、环保等三方面。1．生态1).因地制宜规划设计,绿色住宅的设计是一项复杂的系统工程。在设计过程中应充分了解当地的气候、水文、地形、地貌和地物（植被、树种、水系、山石等），注重当地的经济、人文、历史、习俗等条件，结合当地的建筑材料和施工技术等各种实际情况，从而形成科学合理、切实可行的设计方案。2).根据当地气候条件，常年的最热、最冷时气温状况，常年风向，制定合理的节能方案，组织良好的自然通风。3).根据当地水文条件，了解水系分布，有无较好的水源作制冷的冷源，尽量避免使用氟里昂、溴化锂等作制冷剂而带来的大气污染；

23(三).绿色绿色包括生态、健康、环保等三方面。234).根据地形地貌和土质状况，合理的规划设计绿化用地。尽量保留自然状态，减少土石方的开挖，做到创新与自然相互结合，保持良性生态循环。5）.自然生态、高雅舒适的景观环境是提高社区舒适度的重要方面，应加大在景观方面的关注度和投入，软景与硬景的投入比例宜控制在4：6左右。6).景观方面应加大投入，中档住宅产品建议每平米景观面积造价300元，中高档住宅产品建议每平米景观面积造价500元，高档住宅产品建议每平米景观面积造价800元。景观的绿化指标上应高于国家和地方标准，档次越高的住宅绿化率的指标应越高。7）.景观应加强立体花园和屋顶花园概念，将花园从地面沿着人们的生活路线引入住宅入口、公共走廊、分户入口、每户阳台直至屋顶，营造一个连续的绿化环境系统；同时促进营造一个绿色住宅与自然景观、社会文化相融合的环境。

244).根据地形地貌和土质状况，合理的规划设计绿化用地。尽量保2.健康1）.建筑材料应满足3R概念：以环境保护、保障人体健康、减少浪费能源为宗旨，选择3R(可重复使用、可再生使用、可循环使用)材料和对人体健康无害、对环境污染最少的材料和产品，从建筑装饰材质产品、家具产品到施工应实施绿色标准化。2）.随着高新技术的迅速发展，在建造绿色生态住宅的过程中，推广应用绿色建材、生态建材及环保建材，使用有利于保护环境或有益于健康功能的保健型建材。提高有利于健康环境的环保保健建材的使用，满足保护生存环境和人类健康的需要。

252.健康253).在绿色设计方面重点关注日照、通风、遮阳、节能、绿化、环保等方面的设计，根据项目所处的地域不同关注的重点也不相同。北方建筑重点关注日照、节能、绿化等方面，南方建筑重点关注通风、遮阳、绿化等方面。4).绿色生态住宅的设计还要充分发挥当地建筑技术优势，注重当地建筑材料的合理利用，了解建筑材料的美学特性，尊重当地的文化传统，创造出符合当地环境的优美建筑艺术形象，力求实现功能完善、技术先进和经济上可持续性发展，达到生态环境良性循环与资源高效利用、社会文化认同的完美结合。

263).在绿色设计方面重点关注日照、通风、遮阳、节能、绿化、环3．环保1).高档楼盘宜引入节能、节水概念：如利用阳光、地热、雨水等资源，同时通过合理设计减少用电、用水等浪费；可适当考虑雨水收集、中水利用、太阳能热水器、太阳能灯具等技术的应用等。2）.高档楼盘宜采用垃圾集中处理和分类处理的措施。减轻住区环境的污染，尽可能使废弃物减少到排放或污染，做到再生、循环使用和重复使用。

273．环保27(四).科技

科技方面主要包括先进的技术设施和新材料、新工艺两个方面。

1．技术设施1)．对于不同档次的社区应配备不同的智能科技设施，中档楼盘宜配备基本要求、技术条件成熟且性能价格比合适的，如可视对讲及住户安防系统、门禁及智能卡系统、闭路电视监控系统、车辆出入及停车收费管理系统、保安巡更管理系统、周界防卫监控系统、小区电话、电视、宽带网络接入及综合布线系统、小区网络信息服务系统、室内移动通信信号覆盖系统、火灾自动报警系统等。2）.中高档楼盘在中档楼盘的基础上可选择增加紧急报警求助系统、“三表”自动抄报系统、家用燃气泄漏报警控制系统、小区信息发布系统、背景音响系统、物业综合经营管理系统等。

28(四).科技科技方面主要包括先进的技术设施和新材料、新工艺3）.高档楼盘在中高档楼盘的基础上可选择增加BAS管理控制系统、家庭自动化系统、恒温恒湿系统、中央吸尘系统等。4).对于外界环境尚不完备者，或投资成本太高者，宜谨慎使用。如：卫星电视接收系统与广播电视综合服务系统、智能化小区和智能化家庭系统、地源热泵系统等。5）.智能科技系统的实施必须首先满足住户基本和可选项目的要求，并考虑今后信息技术的发展和外界大环境的改善，预留今后逐步实施以及可能出现的新技术的可能。

293）.高档楼盘在中高档楼盘的基础上可选择增加BAS管理控制系2．新材料、新工艺

在设计上对新材料、新工艺的合理运用也能增强项目的品质和卖点，如在小户型和高级公寓项目采用可开合和移动的轻质隔墙，会极大增强项目户型的可变性，增强项目的品质，促进销售。应加强对新材料、新工艺的运用，例如雨篷和室外构筑物采用膜结构，外窗采用低辐射low—E中空玻璃，室内隔墙采用轻质可移动隔墙

，这些材料和工艺已经比较成熟，可以放心使用。302．新材料、新工艺30(五).人文

人文方面包括文化内涵和审美情趣两个方面。

1．文化内涵1）.地段范围之内如有古树、建筑物、构筑物等其它具有历史见证意义的建筑物和构筑物，应予以部分保留，以此来延续地段的历史人文背景。2).对于某些特殊项目，可适当考虑“文化移植”，将某些具有特殊背景的古建筑、雕塑、小品、古树等具有历史人文背景的物品移植到社区中来，打造社区的精神殿堂。

31(五).人文人文方面包括文化内涵和审美情趣两个方面。313).高标准的文化设施是提升社区人文的重要手段，对于项目内的小学和幼儿园，应选择境内或境外知名的、实力较强的教育机构合作，提升社区的文化配套设施。4).注重对社区文化的营造，宜常举办高档次的文化和体育活动，提高社区的文化氛围，体现高端住宅的高尚品味。5).注重对项目所在地的历史文化的挖掘，加强在人文方面的宣传，传播和推广。323).高标准的文化设施是提升社区人文的重要手段，对于项目内的2．审美情趣

1).在立面风格上我们还没有形成自己独特的风格和特点，每个项目的风格迥异，也不利于品牌形象的推广。这方面建议学习万科，对同一类型的产品有相对固定的风格，例如城市高层住宅－－现代风格，郊区大盘－－西班牙风格，风景资源极佳的别墅－－新中式或欧式古典风格。2).加强在建筑细节上的推敲，建筑立面要与自然环境相协调，通过建筑细部、材质、色彩、质感等方面表现出具有一定品位的建筑风格特征，注重建群体组合，创造与景观环境协调的街景和外部空间环境。

332．审美情趣33五．长城不同档次住宅产品的侧重点

对于不同档次的产品在各个核心价值体现上有着不同的要求和侧重点。分别以高、中高、中来代表他在这方面与市场同等档次住宅产品相比较所处的水平。

中档住宅产品中高档住宅产品高档住宅产品舒适高高高安全中中高中绿色高高高科技中中中高人文中中中34五．长城不同档次住宅产品的侧重点对于五．长城住宅产品核心价值观

长城住宅产品核心价值观――创造舒适的绿色人生品牌口号――大自然里生长出来的家

今后长城项目核心价值重点体现在舒适和绿色方面，重点关注规划设计、方案设计、景观园林设计和绿色咨询设计，这几方面与市场同等档次项目相比要处于高标准的水平。对于中高档项目和高档项目，要适当加强在安全和科技方面的措施。（长城住宅产品核心价值观和品牌口号只是表达其含义，具体用词还需要结合品牌建设重新包装设计。）

35五．长城住宅产品核心价值观长城住宅产品核心价值观――汇报完毕，谢谢！36汇报完毕，谢谢！36长城住宅产品核心价值观研究

规划设计部37长城住宅产品核心价值观研究规划设计部1目录：一．制定长城住宅产品核心价值观目的二．长城住宅产品的分类三.长城住宅产品核心价值的基础－－创新四．长城住宅产品核心价值的五要素(一).舒适(二).安全(三).绿色(四).科技(五).人文五．长城不同档次住宅产品的侧重点六．长城住宅产品核心价值观

38目录：2对目前市场优秀房地产企业的产品进行调研，结合长城实际情况，总结经验与得失，制定长城住宅产品的核心价值观，作为今后开发住宅产品的核心目标和价值理念。

39对目前市场优秀房地产企业的产品进行调研一.制定长城住宅产品核心价值观目的

长城在设计方面存在的问题较多，主要有以下问题：1．设计理念趋向保守，缺乏个性化。目前在建项目的设计理念都比较大众化，在规划设计、空间营造上缺少令人耳目一新的感觉，缺少敢于开发具有独特个性和气质的市场引导型产品的决心。2．价值取向含糊不清，不敢在某些方面进行强力打造，也不敢于在某些方面作出牺牲和让步。我们的项目基本上都是什么都想要最后什么也不突出，特别是对于高端项目，过分的追求面面俱到的产品必然是一个均衡的、平庸、优缺点都不突出的产品，也必然没有个性和特色。

40一.制定长城住宅产品核心价值观目的长城在设计方面存在的问题3．对规划设计的重视、把握的不够，在规划、初设、施工图上投入的较为平均，确定规划方案比较随意，没有仔细推敲，经常作施工图或者景观设计的过程中，才发现规划有问题。

4．各个项目之间关联度较差，每个项目都是独立操作，整体开发的核心价值观不统一。

5．在建筑科技、新技术、新材料方面利用的不够，尤其体现在先进的设备设施，智能化系统，绿色生态系统等方面的运用上。

413．对规划设计的重视、把握的不够，在规划、初设、施工图上投入如果将长城规划设计方面的技术体系和技术标准比喻一座大厦，而产品的核心价值观就是大厦的基础，基础出现偏差或者问题，会使得我们在错误的道路上越走越远。所以构建我们的技术体系和技术标准首先要从确定我们开发产品的核心价值观开始。制定长城住宅产品的核心价值观目的是为了统一我们楼盘的设计理念和价值取向，通过各个项目的统一的核心价值观强化顾客对长城项目产品的认识、理解和认知，提升长城住宅产品的品牌形象,促进销售。

42如果将长城规划设计方面的技术体系和技术本次研究是明确我们今后产品的发展方向，而非技术标准。研究的重点要解决“做什么样的产品”，只有方向找准了，下一步制定技术标准才能明确。至于“怎样做”，我们希望能在明确长城住宅产品的核心价值观之后，依托实际项目来制定我们的技术体系和技术标准。43本次研究是明确我们今后产品的发展方向，而二.长城住宅产品的分类

1.中档住宅产品――居家型物业（如龙华里程家园，大连都市阳光系列）2.中高档住宅产品――品质型物业（如成都天府长城6＃、8＃、10＃地项目、松山湖长城世家、上海中环墅项目、大连海印长城项目）3.高档住宅产品――享受型物业（如成都滨江项目）

上述只是长城内部的产品分类，同市场同档次产品相比较我们处在一般的水平，对于长城住宅产品核心价值的挖掘，更重要的是同市场上优秀产品的比较、参考和学习.

44二.长城住宅产品的分类1.中档住宅产品――居家型物业（如龙三.长城住宅产品核心价值的基础－－创新创新是长城住宅产品核心价值的基础，一切的核心要素都要在创新的基础上发展。要加强在规划、方案、户型、景观园林、样板房装饰等方面的研究，特别是赠送面积，展示区装饰等方面。通过创新提升长城住宅产品的核心竞争力，创造产品附加值较高的，与众不同的住宅产品，要学会将研究的成果转化的实际应用中去，通过创新打造升级版的长城住宅产品。

45三.长城住宅产品核心价值的基础－－创新创新是长城四.长城住宅产品核心价值的五要素：

长城住宅产品核心价值的五要素体现在：舒适、安全、绿色、科技、人文五个方面。(本部分内容用词说明：表示很严格，非这样做不可，正面词“必须”，反面词“严禁”；表示严格，在正常情况下均应这样做的，正面词“应”，反面词“不应”或“不得”；表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的，正面词“宜”或“可”，反面词“不宜”)46四.长城住宅产品核心价值的五要素：长城住宅产品核心价值的五（一）.舒适

舒适方面主要体现在规划布局、单体设计、室内外环境、设备设施、细节等五个方面：

1.规划布局

1）.规划上必须遵循自然资源与建筑布局相结合，根据自然景观资源及外部制约条件对土地价值进行分级，并以此作为各档产品分布的依据，建筑布局在容积率许可的前提下尽量采用板式一梯两户的布局方式。2）.在对外部自然景观资源充分利用的前提下，注重对小区内部景观资源的营造，力求做到内外景观有机融合、相互促进。建筑布局与景观资源应紧密结合，以内外景观资源来引导朝向。

47（一）.舒适

舒适方面主要体现在规划布局3）.注重均好性原则，强调环境资源的平均享受。对于同类型产品在规划设计上要以平等平均享受为原则，让每个住户都能平等地享受资源，获得等同的价值回报。环境资源要分配到每幢住宅前及每个院落组合里。避免了因资源的过分集中，而形成仅供一部分人享受的格局出现,在小区的规划框架中要布置出多个景观点。4）.建筑布局在尊重景观资源的前提下，重点关注日照、通风的组织，建筑布局尽量避免西向，每栋建筑之间和每个户型之间的距离、位置、方向应统筹考虑，保障每户应有良好的采光、视野和自然通风。

483）.注重均好性原则，强调环境资源的平均享受。对于同类型2.单体设计1）.户型设计上应注重户型的实用率、方正、功能分区、赠送空间等方面，关注别墅化的户型设计是当前市场的主流，应注意室内外空间的互动和转换，赠送空间的利用等方面。2）.不同档次、类型的产品对应不同的客户，而不同的客户在舒适上有着不同的需求，在户型设计上对于不同的客户采取因地制宜的方法，例如对于中档住宅和小户型的户型主要面向年青群体，设计重点在时尚、可变、灵活；中高档居家型住宅面向三口之家，设计重点在考虑居家需求，儿童活动空间的布置；高档住宅面向社会成功人士，设计重点关注豪华性、奢侈空间和对于资源的占有和利用等方面。

492.单体设计133）.不同档次、类型的产品对应不同的客户，而不同的客户在审美情趣上有着不同的追求，在立面和装饰设计上对于不同的客户采取因地制宜的方法，例如对于中档住宅和小户型的户型主要面向年青群体，设计风格要时尚、前卫、色彩要活泼；中高档住宅面向中青年人士，设计风格要体现小资的异国情调；高档住宅面向社会成功人士，设计风格要稳重大方，体现豪华、奢侈的感觉，与业主社会地位相匹配。4）.公共空间的设计应重点关注，入口、大堂、地下车库大堂和电梯厅等部位，要彰显建筑的档次和品位，所有住宅的电梯厅必须有自然采光和通风，地下车库宜设计成生态车库。

503）.不同档次、类型的产品对应不同的客户，而不同的客户在3.室内外环境1）．在室内物理环境方面，声环境要求居住环境保证达到室内允许噪声值，分户墙和楼板空气隔声及楼板撞击声达到规定等级值。对于紧邻主干道，靠近噪音较大的一侧住宅的外窗要考虑隔声处理，高档住宅所有外窗都要考虑隔音处理。2）.在室内物理环境方面，光环境要求有足够的采光面积，使居住者享受日光的温暖和光照的明亮，满足人们对日光喜受的心理因素和生理方面的要求。对于朝西一侧的住宅的外窗要有防西晒措施，高档住宅所有外窗要考虑防晒节能措施，建议客厅、餐厅、卧室等主要房间考虑loe-e玻璃。

513.室内外环境153).在室内物理环境方面，热环境除了提供高效的供暖和制冷系统外，要充分考虑住宅的保温和隔热措施，加强维护结构的绝缘性能；保证室内空气环境最有效和最经济的办法是组织顺畅的自然通风，同时，机械排除厨房和卫生间的废气，也是净化室内空气的必要措施。4）.除北方地区以外，所有住宅社区在景观的设计上要有水景，作为改善社区的小环境的重要手段，同时要处理好防蚊措施。

523).在室内物理环境方面，热环境除了提供高效的供暖和制冷4.设备设施1）.先进的技术措施运用是提升社区舒适性的重要手段，这方面根据项目的档次宜适当考虑，如空气置换系统、集中空调系统、地热采暖系统、智能停车系统等。2）.给排水系统、给水压力的选择、材料与设备的选型等方面均对住宅舒适度起到不可忽视的作用。应选择低噪音，高效率的机电设备，并采取隔振降噪处理；卫生器具使用的最佳水压为0.2MPa～0.3Mpa；厨房、卫生间宜采用同层排水方式；阳台排水系统应独立设置；阳台雨水系统与空调冷凝水系统应间接排水；对于高层住宅首层卫生间排水宜独立设置；地漏要具有防返溢或泛臭的功能；管材应选用耐腐环保型。3）.强电方面：除了按国家相关技术规范设计外，应大力推进节能机电产品的应用，尽量选用国产优质电器材料和设备；弱电方面：紧跟相关技术的最新应用发展，推广采用国产先进技术及优质产品。

534.设备设施175.细节方面1）.结构方面：结构混凝土墙或柱尽量不占用可用面积，方便家具的摆设,杜绝客厅、卧室、书房、餐厅等主要空间内顶板能看见的有碍美观的梁和下沉板。2）.建筑立面要和自然环境相协调，要注重群体组合效果，建筑立面，细部，材质以及色彩表现出来的建筑风格要创造与景观环境相协调的街景和外部空间环境；在细部处理上强调精致美观，选材、设计和施工要细致，使每栋建筑都成为能经得起推敲的建筑精品。3).近距离视线所及的范围内设计、施工、选材要精致,特别是小尺度范围内的设计和选材方面，例如架空层和裙房处的细节设计，入户大堂和楼电梯间的室内设计，阳台栏杆和百叶的设计和选材，看楼通道和展示区的设计和包装，入户门牌、门槛石、门窗把手的设计和选材等细节方面。

545.细节方面18(二).安全安全方面主要包括设计方面、心理方面、设备设施等三方面。1．设计方面1).注意城市道路网和小区道路网的衔接，合理组织交通关系，在小区主干道的规划设计上要避免过于流畅，导致容易引入外部交通，出现交通环境的混乱交杂。小区的交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住宅的干扰，保证住宅的安宁进行布置，以达到通达性、安全性、方便性的要求。55(二).安全安全方面主要包括设计方面、心理方面、设备设施等三2)．注重小区交通网络的合理组织。在小区级道路的规划上尽量作曲形设计，限制车辆穿行的速度，达到安全与降低噪音的目的，合理划分小区的道路等级，道路交叉争取正交,避免斜交。斜交不利于工程管线设置，易造成交通车辆的交通视距不足,形成风水上的剪刀煞地段，同时损害这种地段的环境质量和土地利用价值。避免建筑向着交叉口设门，以及广告、招牌障碍视距，尽量使小区道路等级清晰明确，尽可能地减少小区道路宽度层次。

3）.规划布局中的人车分流是保证业主安全性的首要前提,社区必须实行人车分流，保障社区内具有完整的、安全的、无障碍的步行系统。

562)．注重小区交通网络的合理组织。在小区级道路的规划上尽量作4).规划设计中必须考虑防止高空坠物的措施，住宅底层若有裙房，裙房应至少伸出3－4米；住宅底层若是架空层，架空层建筑基底周边应设置绿化隔离，进入架空层的通道上空应设置雨蓬，减少高空坠物伤害到业主的可能。5).儿童游戏场所和老人活动场所应结合设置，方便老人照顾儿童。6).整个社区必须满足无障碍设计要求。7).景观植物方面,不得选用带刺或者有毒的植物，以免给业主造成伤害，景观水池深度不宜大于600，超过此深度应有防护栏杆。8).施工图设计上不应为追求控制成本而过分要求降低含钢量和混凝土用量。

574).规划设计中必须考虑防止高空坠物的措施，住宅底层若有2．心理方面1).规划上应加强对卫生视觉间距的关注，避免住宅间的对视、遮挡和视线干扰，保证了每户采光良好和视线上的通透,保障业主的隐私。2).立面设计上注意防攀爬的考虑，特别是在上下层错层阳台布置上面，要错开一定的距离,防止造成不必要的安全隐患。

3．设备设施先进的技术设备设施是保证业主安全性重要保障,根据楼盘的档次宜适当考虑以下安防措施，如红外线监控系统，智能卡系统，门窗防盗联和报警系统，煤气、防火报警功能，社区周边防越报警，监控报警及门禁对讲系统等。

582．心理方面22(三).绿色绿色包括生态、健康、环保等三方面。1．生态1).因地制宜规划设计,绿色住宅的设计是一项复杂的系统工程。在设计过程中应充分了解当地的气候、水文、地形、地貌和地物（植被、树种、水系、山石等），注重当地的经济、人文、历史、习俗等条件，结合当地的建筑材料和施工技术等各种实际情况，从而形成科学合理、切实可行的设计方案。2).根据当地气候条件，常年的最热、最冷时气温状况，常年风向，制定合理的节能方案，组织良好的自然通风。3).根据当地水文条件，了解水系分布，有无较好的水源作制冷的冷源，尽量避免使用氟里昂、溴化锂等作制冷剂而带来的大气污染；

59(三).绿色绿色包括生态、健康、环保等三方面。234).根据地形地貌和土质状况，合理的规划设计绿化用地。尽量保留自然状态，减少土石方的开挖，做到创新与自然相互结合，保持良性生态循环。5）.自然生态、高雅舒适的景观环境是提高社区舒适度的重要方面，应加大在景观方面的关注度和投入，软景与硬景的投入比例宜控制在4：6左右。6).景观方面应加大投入，中档住宅产品建议每平米景观面积造价300元，中高档住宅产品建议每平米景观面积造价500元，高档住宅产品建议每平米景观面积造价800元。景观的绿化指标上应高于国家和地方标准，档次越高的住宅绿化率的指标应越高。7）.景观应加强立体花园和屋顶花园概念，将花园从地面沿着人们的生活路线引入住宅入口、公共走廊、分户入口、每户阳台直至屋顶，营造一个连续的绿化环境系统；同时促进营造一个绿色住宅与自然景观、社会文化相融合的环境。

604).根据地形地貌和土质状况，合理的规划设计绿化用地。尽量保2.健康1）.建筑材料应满足3R概念：以环境保护、保障人体健康、减少浪费能源为宗旨，选择3R(可重复使用、可再生使用、可循环使用)材料和对人体健康无害、对环境污染最少的材料和产品，从建筑装饰材质产品、家具产品到施工应实施绿色标准化。2）.随着高新技术的迅速发展，在建造绿色生态住宅的过程中，推广应用绿色建材、生态建材及环保建材，使用有利于保护环境或有益于健康功能的保健型建材。提高有利于健康环境的环保保健建材的使用，满足保护生存环境和人类健康的需要。

612.健康253).在绿色设计方面重点关注日照、通风、遮阳、节能、绿化、环保等方面的设计，根据项目所处的地域不同关注的重点也不相同。北方建筑重点关注日照、节能、绿化等方面，南方建筑重点关注通风、遮阳、绿化等方面。4).绿色生态住宅的设计还要充分发挥当地建筑技术优势，注重当地建筑材料的合理利用，了解建筑材料的美学特性，尊重当地的文化传统，创造出符合当地环境的优美建筑艺术形象，力求实现功能完善、技术先进和经济上可持续性发展，达到生态环境良性循环与资源高效利用、社会文化认同的完美结合。

623).在绿色设计方面重点关注日照、通风、遮阳、节能、绿化、环3．环保1).高档楼盘宜引入节能、节水概念：如利用阳光、地热、雨水等资源，同时通过合理设计减少用电、用水等浪费；可适当考虑雨水收集、中水利用、太阳能热水器、太阳能灯具等技术的应用等。2）.高档楼盘宜采用垃圾集中处理和分类处理的措施。减轻住区环境的污染，尽可能使废弃物减少到排放或污染，做到再生、循环使用和重复使用。

633．环保27(四).科技

科技方面主要包括先进的技术设施和新材料、新工艺两个方面。

1．技术设施1)．对于不同档次的社区应配备不同的智能科技设施，中档楼盘宜配备基本要求、技术条件成熟且性能价格比合适的，如可视对讲及住户安防系统、门禁及智能卡系统、闭路电视监控系统、车辆出入及停车收费管理系统、保安巡更管理系统、周界防卫监控系统、小区电话、电视、宽带网络接入及综合布线系统、小区