北京城市综合体专题研究课件

北京城市综合体专题研究北京城市综合体专题研究定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究研究背景—政策区域发展方向中关村科技园区国家知识创新高地，我国发展知识经济最具优势的区域，知识型服务业发展基地。北京商务中心区（CBD）国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点，总部经济与现代服务业发展基地。奥林匹克中心区集中体现“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”三大理念的国际交流重要窗口，是集文化、体育、会展、旅游、科技、商务于一体的现代体育文化中心。金融街资金密集、市场完善、交易活跃、信息通畅、功能齐全、环境优美的首都国际化金融中心区。北京经济技术开发区北京市现代制造业和高新技术产业基地，现代物流产业及物流集散中心。土地管理配套政策实施土地利用结构优化，构建“整体疏、局部密、大分散、小集中”的土地利用空间格局。推行建设用地集约挖潜。积极推行各类开发区节约集约用地，充分利用地下空间进行立体化综合开发，提高建设用地的集约利用水平。区域功能的综合规划与土地优化集约利用，促使城市综合体不断涌现。研究背景—政策区域发展方向中关村科技园区国家知识创新高地，我研究背景—市场2005-2007年北京主城区土地供应情况年度总供应居住性土地供应综合性土地供应

宗数面积（㎡）宗数面积（㎡）宗数面积（㎡）2005231648219.31491260241.314387977.9832006352790137.412121528058.8231262078.6072007311210815.2858379358.0323831457.254综合性用地在北京市主城区土地供应中所占比重逐年增多，促生更多的城市综合体走入市场。研究背景—市场2005-2007年北京主城区土地供应情况年度未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大作为地产策划者，我们有必要把握这一市场脉搏那么，什么是综合体？综合体能为我们带来什么？怎么做综合体？未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大那么，定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究定义特性定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。定义特性定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅案例—美国纽约洛克菲勒中心

(RockefellerCenter)

定义特性建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。案例—美国纽约洛克菲勒中心(RockefellerC案例—日本福冈博多运河城定义特性内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来

立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础案例—日本福冈博多运河城定义特性内部交通立体的内部交通架华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场案例—深圳华润万象城定义特性内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性项目概况开发商：森BUILDING株式会社地址：东京都会区六本木六丁目地区物业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：76万平方米总建筑费用：189亿元（人民币）总土地价：329亿元（人民币）开发周期：17年，1983-2003年开工时间：2000年4月竣工时间：2003年4月体量巨大投资额高开发周期长案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性交通与停车公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费12个停车场地铁示意图地下停车场立体停车示意图高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用电话设置公用电话，公用电话的种类有IC专用、电话专用和『IC・电话通用』3种。邮局「六本木新城邮局」银行・ATM银行：新生银行金融中心（两家）

ATM：新生银行ATM（三家）/ATMSE-net/ATM（＠BANK）外汇兑换外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店医疗设施六本木新城诊所/西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」DPE「55Station」修鞋／配钥匙「MisterMinit」托儿所儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。轮椅、婴儿车休憩场所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩公共交通都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户线、南北线等。租车服务ORIX租车公司：提供24小时租车服务完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较长内部：立体连续物业：复合互补外部：高便可达定义特性特性综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究

政策

经济

交通

人口

资金

运营综合体（硬件）城市开发商（软件）条件要求政策经济交通人口资金运营综合体（硬件中关村

亚奥CBD亦庄望京条件要求北京城市综合体分布图CBD→城市核心全城辐射→城市级亚奥→城市副中心区域辐射→区域级中关村

望京→新城区域辐射→区域级

金融街王府井

崇文门

广安门

方庄

截止2007年北京综合体总供应量约为1389.54万平方米。主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等区域。中关村亚奥CBD亦庄望京条件要求北京城市综合体分布图CBD条件要求城市级（CBD）定位：新北京新形象的集中展示区。发展目标：成为引领北京市发展高端服务业的引擎，成为首都国际交流的重要窗口，成为中国与世界经济联系的重要结点。规划特点：多功能、高度复合区域，在满足商务活动的同时，还具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。功能布局：建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。城市（硬件）—政策区域级（中关村）定位：知识型服务业发展基地。

政策扶持：对进入园区的文化创意企业，在土地使用、人才引进、规费减免、房屋租赁费、物业管理费等方面予以优惠；吸引和鼓励国内外知名企业、总部型企业落户产业基地，促进文化创意产业集群发展。区域级（亚奥）定位：是以文化体育为核心的综合性城市副中心。商业发展规划：新发展的居住区，10万—15万人要规划营业面积3万—5万平方米左右的商业中心。定位：生活配套完善、国际化的生活社区，将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。区域级（望京）定位：集居住、商务、办公为一体的“副都市中心”。

区域功能复合的定位，是催生城市综合体的政策保障条件要求城市级（CBD）城市（硬件）—政策区域级（中关村条件要求城市（硬件）—经济城市级（CBD）截止2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，同比增加了669家。其中服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60%，是CBD的主导产业。文化产业法人单位约占入驻CBD全部法人单位的比例近45%。2007年一季度，北京CBD入库各项税费收入15.06亿元，占朝阳区的21.89%；同比增收3.43亿元，占朝阳区的23.22%。2007年一季度CBD实际利用外资1.27亿美元，占朝阳区实际利用外资的22.8%。区域级（中关村）2005年，园区高新技术企业总数1.7万家，实现销售收入超过4800亿元，比2000年翻一番多，五年内年均增长达到20%以上，占全国高新区总量达七分之一左右；实现增加值960亿元，相当于当年北京市地区生产总值的14.1%。区域级（亚奥）1990年亚运会后的阶段性繁荣后，又迎来2008年奥运会，预计到2010年，奥林匹克中心区增加值将达到150亿元，年均递增20%左右。区域级（望京）截至2006年底，共有入园企业203家，总注册资本28亿元。06年园区新增入园企业43家。2006年，入园企业共实现销售收入6亿元，上缴税收3779万元，分别较05年递增了15.7%和26%。多元的产业带动、雄厚的经济实力，是催生城市综合体的物质保障条件要求城市（硬件）—经济城市级（CBD）区域级（中关村条件要求城市（硬件）—交通区域级（中关村）构建由1条地铁线、14条快速路和主干路组建而成的中关村地区立体交通网。地下规划：建造“综合管廊＋地下空间开发＋地下环行车道”三位一体的立体交通。区域级（亚奥）地铁奥运支线、地铁５号线、地铁１０号线。区域级（望京）内部：3个内部交通环路，6条对外延伸的交通放射线，一条连结城区与机场的快速轨道交通。外部：机场路、京顺路、东北四环路、北京承高速、五环路、13号城铁及规划中的两条轻轨线。城市级（CBD）规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。地下交通：“一轴、一区、两点、三线”。一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。立体的交通路网，是催生城市综合体的外部流通保障条件要求城市（硬件）—交通区域级（中关村）区域级（亚奥）条件要求条件要求城市（硬件）—人口区域级（中关村）2006年末园区人口：78万人中关村商圈客流量：10万人/日中关村科技园区内有清华大学、北京大学等高科院校39所，在校大学生约40万人。区域级（亚奥）目前常住人口：50万以上目前流动人口：30万以上区域级（望京）规划人口：30万人常住人口：18.6万人城市级（CBD）居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口

一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑条件要求条件要求城市（硬件）—人口区域级（中关村）区域级条件要求开发商（软件）—资金/运营区域项目总投资总建面CBD

国贸三期40亿人民币54万平方米万达广场30亿人民币50万平方米华贸中心60亿元人民币30万平方米东方广场20亿美元94万平方米财富中心60亿元人民币72万平方米银泰中心40亿人民币35万平方米光华国际25亿人民币21.29万平方米亚奥

保利金泉广场50亿人民币85.6万平方米嘉铭·桐城30亿人民币60万平方米望京方恒国际25亿元人民币25万平方米庞大的资金投入，大规模的开发，需要开发商具有超强的运营能力。庞大的资金投入，超强的运营能力，是保证城市综合体顺利开发的根本条件要求开发商（软件）—资金/运营区域项目总投资总建面C城市（硬件）政策：区域功能复合定位经济：多元的产业带动、雄厚的经济实力交通：立体的交通路网人口：一定规模的人口数量与庞大人流量开发商（软件）资金：庞大的资金投入运营：超强的运营能力条件要求城市（硬件）条件要求定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究项目名称区域物业组合自持/出售比重公寓写字楼商业酒店华贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售出售自持+出售自持售财富中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售出售自持+出售未知银泰中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售出售自持自持合作SOHO现代城CBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——建外SOHOCBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——世华国际（未开盘）CBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售整售未知——国贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店/会展自持﹥出售自持自持自持租光华国际CBD公寓/写字楼/商业自持﹥出售自持自持+出售自持——世贸天阶CBD公寓/写字楼/商业自持﹥出售出售自持自持——大成国际中心CBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售自持+出售——万达广场CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售自持+出售自持+出售租嘉铭桐城亚奥公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售整售出售——世奥国际中心亚奥公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——盘古大观亚奥公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售出售自持未定合作保利金泉广场亚奥公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售未知——三空间亚奥公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售未知————操作模式物业组合/自持vs出售（表一）项目名称区域物业组合自持/出售比重公寓写字楼商业酒店华贸中心操作模式物业组合/自持vs出售（表二）项目名称区域物业组合自持/出售比重公寓写字楼商业酒店东方广场王府井公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售自持自持自持售国融国际亦庄公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——上奥国际中心西三旗公寓/写字楼/商铺自持﹤出售出售出售自持——方恒国际望京公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售出售自持未定富临中心望京住宅/写字楼/商业自持﹤出售出售出售未定——博雅国际中心望京公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——太阳星城望京住宅/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——嘉美中心望京写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售自持+出售自持合作新中关中关村公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售自持——紫金数码园中关村公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售自持+出售出售——扑满山方庄公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售未定——富力信然广场广安门公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售出售自持+出售合作国瑞大厦崇文门住宅/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售出售自持合作公寓+写字楼+商业+酒店多为“自持﹥出售”公寓+写字楼+商业多为“自持﹤出售”由于酒店的拉动，使“自持﹥出售”的项目档次较高操作基本模式：79%自持﹤出售，21%自持﹥出售；以自持﹤出售为主操作模式物业组合/自持vs出售（表二）项目名称区域物业组合自操作模式推盘次序项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间酒店开业时间华贸中心2003.62004.620052007银泰中心20052006未知2008国贸中心1990未知未知1990光华国际未知2007未知——世贸天阶2000.52005.122005.12——东方广场未知2002未知2002项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间酒店开业时间财富中心2002.62004.3.28未知未知SOHO现代城199919991999——建外SOHO2002.120022002——世华国际——2007未定——大成国际中心2005.1120052006.12——万达广场2003.12006.32005.52007国融国际2007.102007.092008——项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间酒店开业时间上奥国际中心2007.1.1未知未知——嘉铭桐城2004.32006年未知——世奥国际中心2007.11.18未开盘未开盘——盘古大观2007.12.6未开盘未知2008.5保利金泉广场2007.10.3未开盘2007.2.25——三空间2004.7.18未知未知

方恒国际2007.11.22007.3未知未定富临中心20032006.112006.11——博雅国际中心20052006.9未知——太阳星城2003.8.320072003——嘉美中心2005.9.182007.4.22未知未知新中关20062004.11.182004.11.18——紫金数码园2006.3.222006.5.122006.5.12——扑满山2007.8.1820082008——富力信然广场2005年2006.32005年未开业国瑞大厦200520072005未开业自持＞出售自持＜出售无论是“自持﹥出售”还是“自持﹤出售”，推盘次序都是：先出售部分，后自持部分。基本都是先推公寓（住宅）先推出销售部分，迅速回款，缓解资金压力是不是城市综合体的推盘次序一定是先推出售部分，再推自持部分？是不是就一定是先推出公寓（住宅），再推写字楼与商业等？？操作模式推盘次序项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时华润万象城一期二期华润万象城为什么一期开发会选择商业和写字楼而不是公寓？操作模式推盘次序华润万象城一期二期华润万象城为什么一期开发会选择商业和写字楼商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务CFD带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态华润万象城：外部市场操作模式推盘次序对商业和写字楼存在较强的需求公寓和酒店供应量充足住宅中高档住宅众多商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多酒店五星级酒店林操作模式推盘次序华润万象城：内部规划华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场物业组合：写字楼+商业+酒店+公寓内部规划有写字楼和商业，可满足市场需求酒店和公寓先期推出会和当下市场撞车客观：外部市场和内部规划最终促使华润万象城的一期开发选择了商业和写字楼主观：自持的商业和写字楼先期开发，要求开发商要有雄厚的资金实力城市综合体的推盘次序要从项目的外部市场、内部规划以及开发商实力等方面综合考量操作模式推盘次序华润万象城：内部规划华润大厦——国际5A级甲操作模式入住情况：自持﹥出售项目名称公寓写字楼入住率入住企业商业入住率入住商家酒店华贸中心出售统一招租+售后散租96%德意志银行/渣打银行/东方汇理银行/巴西航空公司/伊藤忠商社等统一招商90%新光三越百货售银泰中心出售统一招租未知中国人保/美林证券统一招商————合作国贸中心自持统一招租99%埃克森美孚、福特汽车、壳牌石油等世界500强统一招商100%国际名品、晨曦百货、华润万家租光华国际自持统一招租+售后散租————统一招商——————世贸天阶出售统一招租92%绫致时装/财富时报/时尚杂志统一招商95%星巴克咖啡/金钱豹/POTATO&CO时尚生活家品馆等——东方广场自持统一招租98%思科/东芝/可口可乐等世界500强统一招商100%晨曦百货、国际名品、华润超市等售写字楼统一招租，入住率高，入住企业档次高，多有世界500强商业统一招商，入住率高，引进大型百货，多有国际名品操作可控性强，入住率高，入住企业档次高操作模式入住情况：自持﹥出售项目名称公寓写字楼入住率入住企业项目名称公寓写字楼入住率入住企业商业入住率入住商家财富中心出售统一招租90%普华永道会计师事务所/美国飞康公司/中国建筑工程装饰总公司/宏达股票投资咨询公司/中海油（新疆）有限公司等售后散租70%百其咖啡厅、星巴克咖啡、华夏银行、光大银行,都市生活、赛百味&SPR咖啡、福奈特、博视藏品、邱公馆、迪默珠宝、奔驰展厅、EDDA服饰等SOHO现代城出售售后散租90%小型公司售后散租80%小门市店建外SOHO出售售后散租90%合众睿智/中新华文化传播等小型公司售后散租85%7-11、惠美超市、办公服务等大成国际中心出售售后散租70%服装/装修/设计类中小企业售后散租80%乐购超市、苏宁电器、丽家贝贝、肯德基、好利来、美食达人、迪斯尼、维尼熊、天瑞宝、艾莲达、达芙尼、小豆面、老银匠、BOSS百俊

万达广场出售统一招租+售后散租70%中经美国快运代理有限公司/美国麦氏控股公司北京代表处/EnviTecBiogasAG/小洋人生物乳液集团有限公司等统一招商+售后散租90%一期上岛咖啡、招商银行、审美、7-ELEVEN等/二期新世界百货、沃尔玛超市嘉铭桐城出售整售+售后散租52%中石油、胜利油田、中交桥梁技术有限公司等售后散租未知未知新中关出售统一招租+售后散租70%海尔信息科技、北京华逸融晖科技有限公司、光大证券股份有限公司、北京鑫荣大洋广告有限公司等统一招商90%金逸国际影城、CKJEANS、LEVI’S、G-STAR、adidas、星巴克紫金数码园出售售后散租20%网络/广告等中小企业售后散租5%味多美、快客、北京农村商业银行富力信然广场出售售后散租30%机械、信息、IT行业售后散租35%民生银行、好利来等操作模式入住情况：自持＜出售写字楼售后散租或统一招租相结合，入住率不高，入住企业档次较低商业售后散租或与统一招商相结合，入住率较低，入住商家档次不高操作可控性差，入住率不高，入住企业档次低项目名称公寓写字楼入住率入住企业商业入住率入住商家财富中心出操作模式运营价值：自持﹥出售vs自持＜出售自持﹥出售操作可控性强，多有五星酒店或高档次的酒店式公寓，提升项目档次功能互补强，价值链紧密，运营价值高自持＜出售操作可控性差，项目档次较低功能互补弱，价值链松散，运营价值低自持﹥出售商业公寓写字楼商务人流商业配套商务人流居住配套消费人流商业配套自持＜出售操作模式运营价值：自持﹥出售vs自持＜出售自持﹥出售操作模式运营价值：自持﹥出售vs自持＜出售在CBD中，由于“自持＞出售”的项目比“自持＜出售”的项目物业功能更多，更全面，功能协调互补性强，所以写字楼租金较高。项目名称区域物业组合操作模式写字楼租金华贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售8-11元/平方米.日财富中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售5-9元/平方米.日银泰中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售9.6元/平方米.日SOHO现代城CBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售3.5-4元/平方米.日建外SOHOCBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售3.5-4元/平方米.日世华国际CBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售——国贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店/会展自持﹥出售13.5-15元/平方米.日光华国际CBD公寓/写字楼/商业自持﹥出售——世贸天阶CBD公寓/写字楼/商业自持﹥出售5.3-7.3元/平方米.日大成国际中心CBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售5元/平方米.日万达广场CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售8.6元/平方米·日“自持＞出售”的项目比“自持＜出售”的项目物业价格要高操作模式运营价值：自持﹥出售vs自持＜出售在CBD中操作模式功能关系：自持﹥出售vs自持＜出售

自持﹥出售（档次高）自持＜出售（档次低）高入住率/高档次低入住率/低档次功能互补强功能互补弱运营价值高运营价值低

操作可控性强操作可控性差操作模式功能关系：自持﹥出售vs自持＜出售自持﹥出售（操作模式资金压力：自持﹥出售vs自持＜出售自持﹥出售销售部分少，回款速度慢自持＜出售销售部分多，回款速度快资金压力大资金压力小操作模式资金压力：自持﹥出售vs自持＜出售自持﹥出售操作模式自持＞出售自持＜出售物业种类多（档次高）物业种类少（档次低）先出售后自持先出售后自持入住率高/档次高入住率低/档次低功能互补强功能互补弱运营价值高运营价值低资金压力大资金压力小利益价值自持＞出售优于自持＜出售风险难度自持＞出售高于自持＜出售操作模式自持＞出售北京城市综合体专题研究北京城市综合体专题研究定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究研究背景—政策区域发展方向中关村科技园区国家知识创新高地，我国发展知识经济最具优势的区域，知识型服务业发展基地。北京商务中心区（CBD）国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点，总部经济与现代服务业发展基地。奥林匹克中心区集中体现“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”三大理念的国际交流重要窗口，是集文化、体育、会展、旅游、科技、商务于一体的现代体育文化中心。金融街资金密集、市场完善、交易活跃、信息通畅、功能齐全、环境优美的首都国际化金融中心区。北京经济技术开发区北京市现代制造业和高新技术产业基地，现代物流产业及物流集散中心。土地管理配套政策实施土地利用结构优化，构建“整体疏、局部密、大分散、小集中”的土地利用空间格局。推行建设用地集约挖潜。积极推行各类开发区节约集约用地，充分利用地下空间进行立体化综合开发，提高建设用地的集约利用水平。区域功能的综合规划与土地优化集约利用，促使城市综合体不断涌现。研究背景—政策区域发展方向中关村科技园区国家知识创新高地，我研究背景—市场2005-2007年北京主城区土地供应情况年度总供应居住性土地供应综合性土地供应

宗数面积（㎡）宗数面积（㎡）宗数面积（㎡）2005231648219.31491260241.314387977.9832006352790137.412121528058.8231262078.6072007311210815.2858379358.0323831457.254综合性用地在北京市主城区土地供应中所占比重逐年增多，促生更多的城市综合体走入市场。研究背景—市场2005-2007年北京主城区土地供应情况年度未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大作为地产策划者，我们有必要把握这一市场脉搏那么，什么是综合体？综合体能为我们带来什么？怎么做综合体？未来城市综合体将成为地产开发的一支雄劲力量逐渐强大那么，定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究定义特性定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。定义特性定义：“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅案例—美国纽约洛克菲勒中心

(RockefellerCenter)

定义特性建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米国际大厦：41层时代与生活大厦：36层建筑群的中心是一个下凹的小广场。各个建筑物之间都有地下通道连接。开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆。高密度建筑群，土地集约利用办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。案例—美国纽约洛克菲勒中心(RockefellerC案例—日本福冈博多运河城定义特性内部交通不同标高上的通道和天桥将该项目的各个组成部分有机地连接起来

立体的内部交通架构，是各物业功能互动的基础案例—日本福冈博多运河城定义特性内部交通立体的内部交通架华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场案例—深圳华润万象城定义特性内部架构项目由北、中、南三地块组成北区与中区通过地下一层及二层、三层之间的廊桥连接。内部空间的立体架构，为各物业功能的能动互补提供条件华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性项目概况开发商：森BUILDING株式会社地址：东京都会区六本木六丁目地区物业：办公楼、住宅、酒店、商店、餐厅、博物馆、电影院、电视台、学校、庙宇和仓储设施等。总占地：11.6公顷总建筑面积：76万平方米总建筑费用：189亿元（人民币）总土地价：329亿元（人民币）开发周期：17年，1983-2003年开工时间：2000年4月竣工时间：2003年4月体量巨大投资额高开发周期长案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性交通与停车公交配套发达，地铁直接连通六本木新城B1共计12个停车场，总体停车位2762辆专设50辆摩托车与332辆自行车停车位，其中自行车免费12个停车场地铁示意图地下停车场立体停车示意图高效便捷的外部交通，为项目人员、物资的流通提供保障案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用电话设置公用电话，公用电话的种类有IC专用、电话专用和『IC・电话通用』3种。邮局「六本木新城邮局」银行・ATM银行：新生银行金融中心（两家）

ATM：新生银行ATM（三家）/ATMSE-net/ATM（＠BANK）外汇兑换外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店医疗设施六本木新城诊所/西堀牙科/「K-RIVER配方薬局」/「TOMOS」DPE「55Station」修鞋／配钥匙「MisterMinit」托儿所儿童广场：除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。轮椅、婴儿车休憩场所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩公共交通都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（Chi-I-Bus）有2条路线；地铁日比谷线、大江户线、南北线等。租车服务ORIX租车公司：提供24小时租车服务完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈案例—日本六本木新城(RoppongiHills)定义综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较长内部：立体连续物业：复合互补外部：高便可达定义特性特性综合体建筑：高密集约规模：体量巨大资金：巨额投资时间：周期较定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究

政策

经济

交通

人口

资金

运营综合体（硬件）城市开发商（软件）条件要求政策经济交通人口资金运营综合体（硬件中关村

亚奥CBD亦庄望京条件要求北京城市综合体分布图CBD→城市核心全城辐射→城市级亚奥→城市副中心区域辐射→区域级中关村

望京→新城区域辐射→区域级

金融街王府井

崇文门

广安门

方庄

截止2007年北京综合体总供应量约为1389.54万平方米。主要集中在CBD、望京、亚奥、中关村等区域。中关村亚奥CBD亦庄望京条件要求北京城市综合体分布图CBD条件要求城市级（CBD）定位：新北京新形象的集中展示区。发展目标：成为引领北京市发展高端服务业的引擎，成为首都国际交流的重要窗口，成为中国与世界经济联系的重要结点。规划特点：多功能、高度复合区域，在满足商务活动的同时，还具有文化、科技、娱乐、居住等其他功能。功能布局：建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。城市（硬件）—政策区域级（中关村）定位：知识型服务业发展基地。

政策扶持：对进入园区的文化创意企业，在土地使用、人才引进、规费减免、房屋租赁费、物业管理费等方面予以优惠；吸引和鼓励国内外知名企业、总部型企业落户产业基地，促进文化创意产业集群发展。区域级（亚奥）定位：是以文化体育为核心的综合性城市副中心。商业发展规划：新发展的居住区，10万—15万人要规划营业面积3万—5万平方米左右的商业中心。定位：生活配套完善、国际化的生活社区，将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。区域级（望京）定位：集居住、商务、办公为一体的“副都市中心”。

区域功能复合的定位，是催生城市综合体的政策保障条件要求城市级（CBD）城市（硬件）—政策区域级（中关村条件要求城市（硬件）—经济城市级（CBD）截止2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，同比增加了669家。其中服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60%，是CBD的主导产业。文化产业法人单位约占入驻CBD全部法人单位的比例近45%。2007年一季度，北京CBD入库各项税费收入15.06亿元，占朝阳区的21.89%；同比增收3.43亿元，占朝阳区的23.22%。2007年一季度CBD实际利用外资1.27亿美元，占朝阳区实际利用外资的22.8%。区域级（中关村）2005年，园区高新技术企业总数1.7万家，实现销售收入超过4800亿元，比2000年翻一番多，五年内年均增长达到20%以上，占全国高新区总量达七分之一左右；实现增加值960亿元，相当于当年北京市地区生产总值的14.1%。区域级（亚奥）1990年亚运会后的阶段性繁荣后，又迎来2008年奥运会，预计到2010年，奥林匹克中心区增加值将达到150亿元，年均递增20%左右。区域级（望京）截至2006年底，共有入园企业203家，总注册资本28亿元。06年园区新增入园企业43家。2006年，入园企业共实现销售收入6亿元，上缴税收3779万元，分别较05年递增了15.7%和26%。多元的产业带动、雄厚的经济实力，是催生城市综合体的物质保障条件要求城市（硬件）—经济城市级（CBD）区域级（中关村条件要求城市（硬件）—交通区域级（中关村）构建由1条地铁线、14条快速路和主干路组建而成的中关村地区立体交通网。地下规划：建造“综合管廊＋地下空间开发＋地下环行车道”三位一体的立体交通。区域级（亚奥）地铁奥运支线、地铁５号线、地铁１０号线。区域级（望京）内部：3个内部交通环路，6条对外延伸的交通放射线，一条连结城区与机场的快速轨道交通。外部：机场路、京顺路、东北四环路、北京承高速、五环路、13号城铁及规划中的两条轻轨线。城市级（CBD）规划中道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。地下交通：“一轴、一区、两点、三线”。一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。立体的交通路网，是催生城市综合体的外部流通保障条件要求城市（硬件）—交通区域级（中关村）区域级（亚奥）条件要求条件要求城市（硬件）—人口区域级（中关村）2006年末园区人口：78万人中关村商圈客流量：10万人/日中关村科技园区内有清华大学、北京大学等高科院校39所，在校大学生约40万人。区域级（亚奥）目前常住人口：50万以上目前流动人口：30万以上区域级（望京）规划人口：30万人常住人口：18.6万人城市级（CBD）居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口

一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑条件要求条件要求城市（硬件）—人口区域级（中关村）区域级条件要求开发商（软件）—资金/运营区域项目总投资总建面CBD

国贸三期40亿人民币54万平方米万达广场30亿人民币50万平方米华贸中心60亿元人民币30万平方米东方广场20亿美元94万平方米财富中心60亿元人民币72万平方米银泰中心40亿人民币35万平方米光华国际25亿人民币21.29万平方米亚奥

保利金泉广场50亿人民币85.6万平方米嘉铭·桐城30亿人民币60万平方米望京方恒国际25亿元人民币25万平方米庞大的资金投入，大规模的开发，需要开发商具有超强的运营能力。庞大的资金投入，超强的运营能力，是保证城市综合体顺利开发的根本条件要求开发商（软件）—资金/运营区域项目总投资总建面C城市（硬件）政策：区域功能复合定位经济：多元的产业带动、雄厚的经济实力交通：立体的交通路网人口：一定规模的人口数量与庞大人流量开发商（软件）资金：庞大的资金投入运营：超强的运营能力条件要求城市（硬件）条件要求定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究背景定义特性条件要求操作模式效应影响发展趋势典型个案研究总结研究项目名称区域物业组合自持/出售比重公寓写字楼商业酒店华贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售出售自持+出售自持售财富中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售出售自持+出售未知银泰中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售出售自持自持合作SOHO现代城CBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——建外SOHOCBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——世华国际（未开盘）CBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售整售未知——国贸中心CBD公寓/写字楼/商业/酒店/会展自持﹥出售自持自持自持租光华国际CBD公寓/写字楼/商业自持﹥出售自持自持+出售自持——世贸天阶CBD公寓/写字楼/商业自持﹥出售出售自持自持——大成国际中心CBD公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售自持+出售——万达广场CBD公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售自持+出售自持+出售租嘉铭桐城亚奥公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售整售出售——世奥国际中心亚奥公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——盘古大观亚奥公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售出售自持未定合作保利金泉广场亚奥公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售未知——三空间亚奥公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售未知————操作模式物业组合/自持vs出售（表一）项目名称区域物业组合自持/出售比重公寓写字楼商业酒店华贸中心操作模式物业组合/自持vs出售（表二）项目名称区域物业组合自持/出售比重公寓写字楼商业酒店东方广场王府井公寓/写字楼/商业/酒店自持﹥出售自持自持自持售国融国际亦庄公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——上奥国际中心西三旗公寓/写字楼/商铺自持﹤出售出售出售自持——方恒国际望京公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售出售自持未定富临中心望京住宅/写字楼/商业自持﹤出售出售出售未定——博雅国际中心望京公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——太阳星城望京住宅/写字楼/商业自持﹤出售出售出售出售——嘉美中心望京写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售自持+出售自持合作新中关中关村公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售自持——紫金数码园中关村公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售自持+出售出售——扑满山方庄公寓/写字楼/商业自持﹤出售出售出售未定——富力信然广场广安门公寓/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售出售自持+出售合作国瑞大厦崇文门住宅/写字楼/商业/酒店自持﹤出售出售出售自持合作公寓+写字楼+商业+酒店多为“自持﹥出售”公寓+写字楼+商业多为“自持﹤出售”由于酒店的拉动，使“自持﹥出售”的项目档次较高操作基本模式：79%自持﹤出售，21%自持﹥出售；以自持﹤出售为主操作模式物业组合/自持vs出售（表二）项目名称区域物业组合自操作模式推盘次序项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间酒店开业时间华贸中心2003.62004.620052007银泰中心20052006未知2008国贸中心1990未知未知1990光华国际未知2007未知——世贸天阶2000.52005.122005.12——东方广场未知2002未知2002项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间酒店开业时间财富中心2002.62004.3.28未知未知SOHO现代城199919991999——建外SOHO2002.120022002——世华国际——2007未定——大成国际中心2005.1120052006.12——万达广场2003.12006.32005.52007国融国际2007.102007.092008——项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时间酒店开业时间上奥国际中心2007.1.1未知未知——嘉铭桐城2004.32006年未知——世奥国际中心2007.11.18未开盘未开盘——盘古大观2007.12.6未开盘未知2008.5保利金泉广场2007.10.3未开盘2007.2.25——三空间2004.7.18未知未知

方恒国际2007.11.22007.3未知未定富临中心20032006.112006.11——博雅国际中心20052006.9未知——太阳星城2003.8.320072003——嘉美中心2005.9.182007.4.22未知未知新中关20062004.11.182004.11.18——紫金数码园2006.3.222006.5.122006.5.12——扑满山2007.8.1820082008——富力信然广场2005年2006.32005年未开业国瑞大厦200520072005未开业自持＞出售自持＜出售无论是“自持﹥出售”还是“自持﹤出售”，推盘次序都是：先出售部分，后自持部分。基本都是先推公寓（住宅）先推出销售部分，迅速回款，缓解资金压力是不是城市综合体的推盘次序一定是先推出售部分，再推自持部分？是不是就一定是先推出公寓（住宅），再推写字楼与商业等？？操作模式推盘次序项目名称公寓开盘时间写字楼开盘时间商业开盘时华润万象城一期二期华润万象城为什么一期开发会选择商业和写字楼而不是公寓？操作模式推盘次序华润万象城一期二期华润万象城为什么一期开发会选择商业和写字楼商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级写字楼汇聚商务CFD带来大量高等级商务人士商业缺乏有影响力的商业形态华润万象城：外部市场操作模式推盘次序对商业和写字楼存在较强的需求公寓和酒店供应量充足住宅中高档住宅众多商业办公商务公寓住宅酒店公寓周边高档公寓众多酒店五星级酒店林操作模式推盘次序华润万象城：内部规划华润大厦——国际5A级甲级写字楼5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街+特大型室外娱乐广场“万象城”超大型室内购物中心REEL时尚百货、嘉禾影城、华润万家超市、“冰纷万象”真冰场物业组合：写字楼+商业+酒店+公寓内部规划有写字楼和商业，可满足市场需求酒店和公寓先期推出会和当下市场撞车客观：外部市场和内部规划最终促使华润万象城的一期开发选择了商业和写字楼主观：自持的商业和写字楼先期开发，要求开发商要有雄厚的资金实力城市综合体的推盘次序要从项目的外部市场、内部规划以及开发商实力等方面综合考量操作模式推盘次序华润万象城：内部规划华润大厦——国际5A级甲操作模式入住情况：自持﹥出售项目名称公寓写字楼入住率入住企业商业入住率入住商家酒店华贸中心出售统一招租+售后散租96%德意志银行/渣打银行/东方汇理银行/巴西航空公司/伊藤忠商社等统一招商90%新光三越百货售银泰中心出售统一招租未知中国人保/美林证券统一招商————合作国贸中心自持统一招租99%埃克森美孚、福特汽车、壳牌石油等世界500强统一招商100%国际名品、晨曦百货、华润万家租光华国际自持统一招租+售后散租————统一招商——————世贸天阶出售统一招租92%绫致时装/财富时报/时尚杂志统一招商95%星巴克咖啡/金钱豹/POTATO&CO时尚生活家品馆等——东方广场自持统一招租98%思科/东芝/可口可乐等世界500强统一招商100%晨曦百货、国际名品、华润超市等售写字楼统一招租，入住率高，入住企业档次高，多有世界500强商业统一招商，入住率高，引进大型百货，多有国际名品操作可控性强，入住率高，入住企业档次高操作模式入住情况：自持﹥出售项目名称公寓写字楼入住率入住企业项目名称公寓写字楼入住率入住企业商业入住率入住商家财富中心出售统一招租90%普华永道会计师事务所/美国飞康公司/中国建筑工程装饰总公司/宏达股票投资咨询公司/中海油（新疆）有限公司等