2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及参考答案（综合卷）

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库题库大全及参考答案（综合卷）第一部分单选题(50题)1、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】：B

2、按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。

A.生产性投资和非生产性投资

B.直接投资和间接投资

C.长期投资和短期投资

D.金融投资和实物投资

【答案】：B

3、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为()。

A.12%

B.19.27%

C.17.18%

D.27.10%

【答案】：D

4、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了()元。

A.994.37

B.1016.81

C.1255.16

D.1387.24

【答案】：A

5、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。

A.人工费用

B.固定费用

C.变动费用

D.材料费用

【答案】：C

6、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。

A.专家打分法

B.“三项预测值”法

C.解析法

D.蒙特卡洛模拟法

【答案】：B

7、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】：A

8、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。

A.注册物业管理员

B.注册物业管理经理

C.注册物业管理师

D.高级物业管理师

【答案】：B

9、从工程费用计算角度，工程计价的顺序一般为（）。

A.单位工程总价→分部分项工程单价→工程项目总价→建设项目总造价

B.分部分项工程单价→单位工程总价→工程项目总价→建设项目总造价

C.分部分项工程单价→单位工程总价→建设项目总造价→工程项目总价

D.分部分项工程单价→工程项目总价→单位工程总价→建设项目总造价

【答案】：B

10、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。

A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算

B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算

C.用地面积测算以丘为单位进行

D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

【答案】：D

11、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。

A.3853.10

B.3868.52

C.3883.99

D.4187.36

【答案】：B

12、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。

A.开发-销售模式

B.开发-持有出租-出售模式

C.购买-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出租模式

【答案】：A

13、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。

A.持有期风险

B.时间风险

C.周期风险

D.机会成本风险

【答案】：C

14、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、()等。

A.规划设计方案

B.投资估算

C.资源条件

D.投资权益

【答案】：C

15、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

A.存量

B.增量

C.流量

D.定量

【答案】：A

16、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。

A.1%

B.2%

C.3%

D.8%

【答案】：D

17、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

【答案】：B

18、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（）。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.信息技术的发展和应用

【答案】：D

19、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。

A.吸纳率分析

B.市场占有率分析

C.估计项目市场占有率

D.估算项目吸纳量

【答案】：A

20、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。

A.宏观社会经济环境

B.房地产市场供求关系

C.租户支付租金能力

D.银行贷款利率

【答案】：D

21、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。

A.2350

B.2937.5

C.3250

D.4062.5

【答案】：A

22、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37

【答案】：B

23、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去()。

A.管理费

B.财务费

C.经营费

D.所得税

【答案】：D

24、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。

A.整群抽样

B.分层随机抽样

C.简单随机抽样

D.定额抽样

【答案】：D

25、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。

A.2%

B.3%

C.5%

D.8%

【答案】：A

26、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。

A.1800

B.2040

C.2100

D.2380

【答案】：C

27、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。

A.投资机会

B.初步可行性

C.详细可行性

D.项目的评估和决策

【答案】：A

28、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意

A.舒达肝气（疏肝解郁）

B.消食化积

C.健脾开胃

D.和胃调中

【答案】：A

29、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。

A.社会环境

B.政治环境

C.经济环境

D.金融环境

【答案】：C

30、房地产投资之弊不包括()

A.流动性差

B.投资数额巨大

C.提高投资者的资信等级

D.投资回收期较长

【答案】：C

31、关于预算，下列说法错误的是（）。

A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况

B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算

D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

【答案】：D

32、以下属于房地产资产管理范围的是（）。

A.制定物业策略计划

B.设备更新财务预测

C.室内布局与空间规划

D.建筑设计与工程规划

【答案】：A

33、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.财务净现值

C.销售利润率

D.静态投资回收期

【答案】：D

34、下列风险中属于系统风险的是（）。

A.比较风险

B.市场供求风险

C.未来运营费用风险

D.持有期风险

【答案】：B

35、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A.2013年6月1日至2016年2月1日

B.2013年6月1日至2016年8月1日

C.2014年8月1日至2016年2月1日

D.2014年8月1日至2016年8月1日

【答案】：B

36、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的（）。

A.收益现金流风险

B.未来运营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

【答案】：B

37、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）

A.吸纳周期

B.城市居民消费价格指数

C.住房价格合理性指数

D.房地产价格指数

【答案】：C

38、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。

A.流动比率

B.应收账款周转率

C.股东权益报酬率

D.成本费用净利率

【答案】：A

39、小跨度厂房是指跨度小于或等于（）米的单层工业厂房。

A.4

B.8

C.12

D.15

【答案】：C

40、下列关于空置和损失的表述，不正确的是()。

A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入

B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录

C.空置虽然减少收入，但不是损失

D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等

【答案】：D

41、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是()。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.信息技术的发展和应用

【答案】：D

42、（）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。

A.房地产价格指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者心理指数

【答案】：B

43、（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.公共配套设施建设费

B.小区物业管理费

C.基础设施建设费

D.“三通一平”等土地开发工程费

【答案】：C

44、某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A.7019.53

B.7972.34

C.8524.15

D.8587.65

【答案】：B

45、混凝土的主要性质是（）。

A.水灰比

B.水泥品种

C.和易性

D.砂率

【答案】：C

46、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（）。

A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比

B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1

C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质

D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质

【答案】：A

47、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。

A.有效毛收入

B.净经营收入

C.潜在毛收入

D.税后现金流量

【答案】：A

48、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。

A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快

B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强

C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强

D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强

【答案】：D

49、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。

A.利润为零

B.允许的最低经济效益指标

C.最大费用

D.最大利润

【答案】：B

50、房地产泡沫产生的基础是（）。

A.投机需求膨胀

B.金融机构过度放贷

C.房地产市场中的过度开发

D.土地资源的稀缺性

【答案】：D

第二部分多选题(50题)1、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。

A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率

D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

【答案】：BD

2、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。

A.净现值法

B.费用现值比较法

C.等额年值法

D.费用年值比较法

E.差额投资内部收益率法

【答案】：BD

3、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。

A.总投资估算表

B.现金流量表

C.资金来源与运用表

D.开发建设投资估算表E资产负债表

【答案】：BC

4、建设阶段的项目管理，包括（）的管理。

A.质量

B.进度

C.成本

D.合同

E.工程

【答案】：ABCD

5、债务融资的资金融出方所获得的报酬有()。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.股息或分红

D.租售收益E协议中规定的有关费用

【答案】：B

6、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A.物业所处位置

B.辐射区域的范围

C.建筑设备系统

D.建造年代

E.租户类型

【答案】：AC

7、开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.运营成本

D.租金收入

E.房产购买成本

【答案】：ABC

8、物业代理的形式主要有以下()方式。

A.联合代理

B.独家代理

C.招标代

D.投标代理E政府代理

【答案】：AB

9、下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（）。

A.房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要

B.房地产投资非常适合作为一种长期投资

C.不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产

D.房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点

E.房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响

【答案】：CD

10、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.协议中规定的有关费用

D.租售收益

E.股息

【答案】：BC

11、关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。

A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的

B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的

C.在投资分析中，一般采用单利计息

D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息

E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算

【答案】：B

12、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

【答案】：ABCD

13、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法

【答案】：CD

14、城乡规划管理部门在《建设项目用地预审与选址意见书》中，规划土地使用要求包括（）等。

A.建筑规模

B.公共服务设施

C.容积率

D.绿地率

E.建设项目与城市道路的距离

【答案】：ACD

15、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业类型E投资偏好

【答案】：ACD

16、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法

【答案】：AD

17、房地产价格指数包括()价格指数。

A.供给

B.房屋销售

C.需求

D.房屋租赁E土地交易

【答案】：BD

18、成本计划可分解为（）等方面。

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】：ABC

19、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。

A.客户评价

B.贷款银行评价

C.项目评估

D.担保方式评价

E.贷款综合评价

【答案】：ACD

20、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

21、在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（）。

A.开发建设投资

B.土地增值税

C.借款本金偿还

D.借款利息支付

E.运营费用

【答案】：CD

22、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的盈利能力

D.是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行

【答案】：CD

23、土地费用估算主要包括（）。

A.划拨土地的征收补偿费

B.出让土地的土地出让地价款

C.转让土地的土地转让费

D.租用土地的土地租用费

E.转让土地应缴纳的手续费

【答案】：ABCD

24、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额

B.投资利润率

C.资产负债率

D.财务净现值

E.偿债备付率

【答案】：AB

25、企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可衡量性

B.可实现性

C.可整合性

D.可盈利性

E.可区分性

【答案】：ABD

26、从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A.房价收入比

B.实际价格／理论价格

C.房价租金比

D.收入租金比

E.住房市场指数

【答案】：ABC

27、甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（）。

A.利润总额

B.投资利润率

C.资产负债率

D.财务净现值

E.偿债备付率

【答案】：AB

28、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

29、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。

A.是否有足够的资金来源

B.是否有较为广阔的市场

C.是否具有较理想的盈利能力

D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力

E.项目是否可行

【答案】：CD

30、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

【答案】：AC

31、房地产周期循环的主要原因包括()。

A.供需因素的影响

B.政策因素的影响

C.制度因素的影响

D.空置量的影响E开发商竞争的影响

【答案】：ABC

32、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（）。

A.按地域范围细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易形式细分

E.按目标市场细分

【答案】：ABD

33、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。

A.政策风险

B.资金供应风险

C.经营风险

D.利率风险

E.汇率风险

【答案】：BD

34、下列选项中，不属于职务发明创造的是()。

A.王明在单位从事计算机设计工作，开发设计出一种新产品

B.李洋大学毕业后在单位销售部门工作，后由于单位技术开发部门人手较紧，李洋被暂调到技术开发新产品，两周后，李洋开发出一种新产品

C.王师傅为某机械厂金属材料仓库管理员。1996年7月退休后，王师傅潜心钻研，于1997年6月发明创造出一种焊接高碳钢的新方法

D.王老师是某大学以致用金相实验室研究员。王老师与校办工厂合作，利用实验室中金相显微镜、光电显微镜等尖端设备，发明创造出一种性能优越的金属材料

【答案】：C

35、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。

A.与房地产主管部门协调

B.确定宣传目标、实施宣传方案

C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果

D.与其他房地产企业的沟通E实施宣传方案

【答案】：BC

36、房屋面积测算包括（）等的测算。

A.房屋建筑面积

B.共有建筑面积

C.使用面积

D.占地面积

E.产权面积

【答案】：ABC

37、土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。

A.所在城市

B.地区

C.地段

D.土地用途

E.土地转化率

【答案】：ABCD

38、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析

【答案】：AC

39、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的()，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

A.存量国有土地

B.拟征用土地

C.农转用土地

D.开发商委托开发土地E合作开发土地

【答案】：ABC

40、当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

A.资产负债率

B.借款偿还期

C.投资回收期

D.流动比率

E.速动比率

【答案】：