旭辉地产新江湾城项目概念定位

城市之巅

传世之作20080416旭辉新江湾城项目概念定位探讨使命Mission旭辉在中国十七年尘与土，八省市云和月，百强之星，亚洲新锐。成为中国最优秀的、受人尊敬的房地产企业之一用心构筑美好生活品牌积淀期品牌飞跃期04’92’区域性新锐品牌全国一流品牌中端精品住宅专业化精品住宅项目的企业使命旭辉MINI豪宅开山之作‖业界典范·全国影响品牌提升期09’审视Survey纵观上海豪宅格局时间缘起/支撑客户产品古北80年代虹桥开发区虹桥机场、国际学校港澳台、日韩人士别墅—高层徐家汇90年代首个城市副中心老租界人文底蕴企业高管、境外人士高层碧云世纪之交金桥、张江开发区浦东机场、国际学校欧美跨国公司高管别墅—高层陆家嘴世纪之初“中国华尔街”外滩景观浙商、港台、境外人士高层、超高层新天地2002年起新天地商业引擎启动城市中央区跨国公司高管、企业主高层、超高层佘山2003年起西郊山水豪宅大开发浙商、港台、境外人士顶级别墅商务/人文型国际/产业型自然景观型陆家嘴、新天地、徐家汇古北、碧云佘山纵观上海豪宅格局佘山徐家汇新天地陆家嘴古北碧云豪宅标准自然资源城市资源人文资源顶级规划豪华装修特色会所顶级物管高新科技项目品牌企业品牌豪宅的核心价值—稀缺性资源支撑产品支撑品牌支撑新江湾城‖外环以内、规模较大、地块规整、国际化定位五角

场‖城市副中心知识杨浦‖大学城、创意产业集聚地地铁

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‖富人线：虹桥机场—古北—卢湾—静安……反视项目自身‖资源支撑新江湾城知识杨浦五角场自然资源城市资源人文资源现状原生态湿地非中心地带大学城规划上海首个集自然、商务、人文于一体的国际化豪宅区乘时借势·概念先行现状不足前景可期三门路国权北路项目反视项目自身‖产品支撑用地面积：26020㎡容

积

率：1.0建筑密度：25%建筑限高：24米绿地率：35%其它：90/50顶级规划/豪华装修/特色会所/顶级物管/高新科技守正出奇·点式突破城市别墅绝对稀缺反视项目自身身‖品牌支撑撑序号拿地时间拿地总价楼板价地块地块面积建筑面积容积率开发商地块用途105年01月15.89亿5617元C1地块17，6800平28，2880平1.6合生珠江住宅206年12月15.4亿6676元C2地块14，4247平23，0795平1.6华润置地住宅307年06月12.6亿12500元D1地块5，9254平10，0732平1.7浙江绿城住宅407年10月17.1亿5221元C5地块25，1776平46，7881平1.86美国汉斯住宅、商业507年11月13亿20000元D3地块5，4208平6，5050平1.2仁恒住宅608年01月67.517亿7800元F地块26，7481平90，1411平3.37美国铁狮门住宅、商业本案2，6000平2，6000平1.0旭辉住宅巨头竞合共生生产品主义盛行行模式制胜·软软价值引爆HOWTO异军突起起？核心问题乘时借势·概概念先行守正出奇·点点式突破模式制胜·软软价值引爆HOWTO打造软价值值？HOWTO塑造稀缺性性？资源支撑产品支撑品牌支撑模式Mode群落生态圈整整合模式客户导向长板理论系统整合聚焦核心群落构建群落空间整合群落生态圈豪宅打造的聚焦核心群落落物业价格物业面积物业总价可承受家庭年年收入（购买力类型型）潜在客户类型型产品功能偏好好过滤产品情感偏好好过滤目标客户锁定定目标客户聚焦焦聚焦核心群落落单身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家家新上海人中学3口之家家单身丁客三代同堂中大学3口之家丁客家庭儿女立家三代同堂二老空巢中产型型经济型型富裕型型富贵型富豪型-300-100-30以上万元/年30-10万万元/年10万元以下下（22-25岁）新新人类（26-40岁）都市新锐（41-50岁）品质家庭（51-60岁以上）健康养老客户分类模型型聚焦核心群落落类别家庭年收入职业背景生活偏好富豪型300万以上欧美企业CEO、大型上市公司董事长、非欧美企业、民营企业董事、社会名人、政府机关高级官员，外资金融机构董事等善于交际，通过社会上层的高级会所、高尔夫俱乐部、名人社交聚会进行广泛的社会交往。喜欢奢侈品、房产、股票等购买和收藏。喜欢豪华消费。拥有名车，喜欢欧美旅游。富贵型100-300万欧美企业高管、上市公司董事、非欧美企业、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。富裕型30-100万外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。中产型10-30万欧美企业部门主管、非欧美企业经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等。善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。经济型10万以下各类企事业单位的普通员工或职工，下岗职工等。喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌聚焦核心群落落600万元城市别墅阶层群落约150套聚焦核心群落落国际化豪宅区区规划支撑产业支撑古北碧云新江湾城虹桥金桥+张江？聚焦核心群落落22个国家级级重点实验室室和100多多家科研院所所，40多位位两院院士，，大学教师9000多名名，在校博士士、硕士生2．3万人，，国际留学生生2500人人。美国硅谷—巴巴黎左岸—上海创智天地地跨国公司、创创新型公司、、现代服务企企业的聚集地地高知高管高官现场售楼员反反馈，意向客客户类型之一一高新企业聚焦核心群落落高知高管高官知本家蓝筹股海策略血贵族蓝顶群落基础—硬件系系统关键—软件系系统精神因素消费体验构建群落空间间群落空间环境空间建筑空间硬件系统价值值地产—地块价价值房产—产品价价值构建群落空间间环境/空间系系统产业/商务系系统文化/教育系系统交通/网络系系统商业/餐饮系系统运动/休闲系系统医疗/健康系系统居住系统上海首个集自然、商务务、人文于一一体国际化豪宅区区构建群落空间间建筑空间豪宅标准顶级规划豪华装修特色会所顶级物管高新科技产品形态构成成建议规划建议产品升级化建建议构建群落空间间产品形态构成成建议占地面积26020㎡容积率1.0政策规定90/50洋房13000㎡低密度13000㎡联排30%约约7800㎡㎡，约30户户叠拼20%约约5200㎡㎡，约28户户联排50%约约13000㎡，约50户联排和叠拼户户型均较少，，不利于整体体销售和区域域形象打造；；存在同区域叠叠拼和联排的的竞争，形成成内部产品间间的挤压。构建群落空间间规划建议“谷地”式布布局地块外围布局局电梯洋房，，内部布置别别墅，减少临临界道路对别别墅区的环境境影响，别墅墅更具私密性性。内部别墅墅区景观品质质较高，周边边洋房可利用用高度优势共共享别墅区景景观。组团组织多样样化联排区域改变变传统的“排排屋”布局，，通过组团组组织多样，建建筑形态变异，入入户方式改变形成错落的的布局。改变入户方式式组织组团改变建筑形态态组织组团竖向空间丰富富化适当利用微地地形的变化，，塑造出起伏伏的竖向效果果。洋房5层-7层建筑组合合布局,形成成错落的竖向向空间。构建群落空间间产品升级化建建议—联排独独栋化地下室一层二层前后花园、下下沉式庭院。。“独联体””——北京京香醍漫步步客厅面宽8.2米，，主卧6.6米。两户之间布布置“侧花花园”，间间距1米。。构建群落空空间产品升级化化建议—联联排独栋化化合院联排万科深蓝“井”字结结构：四套别墅分分别布置在在四个接点点位置，相相邻空间各各自划分给给四家；“阳光底层层”：四栋地下层层相联，借借鉴四合院院组织方式式，缓坡入入户，车库库、地下入入户门两两两相对。两户对拼，，凹形建筑筑围和形成成更大的庭庭院空间。。“L”形布布局·上海海浦江城构建群落空空间产品升级化化建议—联联排独栋化化石家庄卓达达太阳城前后错落的的布局：组团间的单单体获取了了更多的采采光面，大大多实现了了三面采光光通风的双双拼效果，，部分还可可实现独栋栋别墅四面面采光的效效果。南京仙林翠翠谷·“凹凹”形布局局两个南向采采光面，二二层独立，，内向独立立庭院。构建群落空空间产品升级化化建议—联联排独栋化化MINI““类独栋””拒绝“旋转转的坨螺””邻里生活需需求内部空间人人性化更加强调附附加值250-260平方方米，3+1或者4居室，有有天有地，，花园环绕绕，独立私私密，别墅墅品质…降低楼层，，两层，建建筑布局L形或凹形形，双面宽宽甚至是三三面宽…改变传统排排屋布局方方式营造邻邻里交流空空间，下下沉式庭院院宅前屋后后活动休憩憩空间…房间套间化化，客厅起起居室分离离，地下室室娱乐化，，个性私属属空间增设设，玄关功功能细分……缩小公共绿绿地和大型型景观，增增加私家花花园，地下下室，阁楼楼，露台……构建群落空空间产品升级化化建议—洋洋房别墅化化B1+1F182㎡2+3F240㎡㎡4+5F211㎡㎡联庭别墅··华润橡树树湾扩大面积：：3+1房，，建筑面积积200平平方米左右右；独立入户：：每户均通过过独立楼梯梯单独入户户；放大面宽：：总面宽达15.4米米；联庭别墅：：一层“一户户四庭院””，即南庭庭院、北庭庭院、地下下庭院和亲亲水庭院，，二楼四楼楼拥有一层层庭院和入入户花园。。构建群落空空间产品升级化化建议—洋洋房别墅化化地下室利用用最大化重庆金科十十年城一层二层带带地下室：：同竖向地下下室分为东东西两间，，一层二层层均带地下下室；功能娱乐化化：具备健运动动、视听、、观景、聚聚会等功能能，个人私私家会所。。红雪松木廊架拱形窗方格网状窗外墙厚质涂料红色筒瓦铁艺栏杆构建群落空空间产品升级化化建议—洋洋房别墅化化私密社区：：13栋，56户公公寓，围围绕中心绿绿化布局，，抬高地势，，双层围墙墙；扩大面积：：多为220-350两房和三三房产品，，放大客厅厅和餐厅面面宽；私家会所：：配套4000平方米米私家会所所，内部备备有8间商商务客房。。别墅形态：：外部看为西西班牙风格格别墅，内内部为大面面积带电梯梯平层公寓寓。别墅形态的的平层公寓寓·上海鼎鼎邦丽池构建群落空空间产品升级化化建议—洋洋房别墅化化1+1=1，扩大面面积，提升升品质别墅的建筑筑形态地下室利用用洋房私家庭庭院营造两套90平平方米一下下户型拼接接，140-180平方米3+1或4+1房,放大主功功能区域面面积，细分分功能区……同栋内户型型变化，立立面丰富，，以别墅形形态打造洋洋房产品……下沉庭院，，一层、二二层带地下下室，阳光光活动室……一层二层下下沉花园和和入户花园园，中间层层入户花园园和露台，，顶层大面面积露台庭庭院…构建群落空空间产品升级化化建议—90㎡户型型拼接亲情居‖东西套拼接接/共用用空中庭院院/适合合三代同堂堂长辈间主要要居住和生生活料理功功能：一间间卧室、佣佣人房、大大餐厅、大大厨房、家家庭室晚辈间主要要居住、工工作和会客客功能：主主卧、儿童童房、书房房、客厅、、展示活动动空间。构建群落空空间产品升级化化建议—90㎡户型型拼接偶数层奇数层小复式‖上下套拼接接/入口口处5.8米挑高，，先天条件件便于上下下连通。专属服务团队奢侈品牌联盟整合群落生生态圈商务文化商业社交医疗交通休闲……精神符号社交平台文化修养内部聚合外部整合软件系统整合群落生生态圈公共雕塑··精神符号号证大·大拇拇指假日风景··飘鹭岛国际社社区·飘整合群落生生态圈限量版沙发发·奢华体体验Armani浓重雅雅痞风范整合群落生生态圈蓝顶会所··格调收藏藏与北京798艺术区区齐名的国国内知名艺艺术群落汇集张晓刚刚、周春芽芽、何多苓苓、王广义义、方力钧钧、岳敏君君、张培力力、吴山专专等当代艺术术知名艺术术家整合群落生生态圈创意私厨··客厅延伸伸设宴地点较较为低调；；没有固定的的菜单，且且餐位不多多，一般需需提前预订订；掌厨只有一一两个，与与客人打成成一片；有私家好菜菜，口碑传传播；私密而亲切切仿佛家人人一般的照照顾。整合群落生生态圈现代私塾··家学修养养钢琴法语形体家庭互动式式教育整合群落生生态圈行政级精英英团队·专专属服务保健医师形象顾问财务顾问网球教练……整合群落生生态圈奢侈品牌联联盟·品质质生活方法Method高端资源整整合知名度/品品位感感/吸吸附力现代艺术新新锐‖贾樟樟柯、张晓晓刚……先锋媒体精精英‖秦朔朔、吴晓波波……财经活动组组织‖胡润润百富………媒体财经艺术意见领袖「神仙会」产品头脑风暴推广圈层影响营销小众通路操盘全程文文本化过程实录化模式梳理品牌升华专属服务网网络构建……形象顾问保健医师园艺师精英服务团队网球教练财务顾问资源共享圈层传播网络整合平台共建借鉴Reference北京·龙湖湖滟澜山类独栋联排排，完全人人车分流位置置：顺义义区顺义区区温榆河中中央别墅区区建筑面积：：约19万万平方米；；总户数数：约430户；容积率率：0.67车库配比：：1：2产品类型：：四联以及及六联的联联排别墅通过减低楼楼层，放大大面积，扩扩大面宽，，细分功能能，提高环环境品质等等手段打造造“类独栋联联排”；完全人车分分流，专用的环环形车道与与私家地下下车库相连连，车辆不不进入组团团内部，每每户别墅设设置地下车车库。项目整体采采用开挖与与填土的方方式，形成成4米高差台台地，减少开挖地地下室的成成本，改善善地下室防防潮等问题题的同时营营造起伏的的景观效果果。车库出入口口1.两两层+阳光光地下室，，总建筑面面积接近独独栋，建筑筑面积320-450平方米米，地下室室90-160平方方米。五房、四间间卧室和会会客室南向向。功能细分，，客厅、家家庭室、活活动室分离离，增设佣佣人房、活活动室、洗洗衣房。面宽7.5-8.9米，满足足两个开间间南向，卧卧室的面宽宽均在3.5米以上上，层高3.3-3.5米。。每户拥有前前后花园，，下沉式庭庭院。地下室一层二层活动室客厅家庭室北京·龙湖湖滟澜山类独栋联排排/类别别墅洋房/“即成成”景观位置置：顺义义区潮白河河国家森林林公园建筑面积：：约5.5万平方米米；产品类型：：香醍漫步步为210栋联排别别墅，香醍醍别苑为16栋花园园洋房；容积率率：1.0车库配比：：1：1别苑漫步漫步托斯卡纳风风情社区。联排别墅通通过降低层层数、布置置侧花园、、放大建筑筑面积、赠赠送功能地地下室等创造“独栋栋别墅”的的品质。花园洋房定定位为“别苑”，，通过建筑细细节的处理理和环境的的营造拉近近与别墅的的距离。移植成树，，设置意大大利台地风风格主题景景观，贴合合整体定位位。北京·龙湖湖香醍漫步步+香醍别别苑1.地面面抬高，形形成独栋的的花园式风风格，两层层+地下室室，总建筑筑面积接近近独栋，建建筑面积290-330平方方米，地下下室100-115平方米。。2.两户户之间布置置“侧花园园”，间距距1米，减减少户与户户之间干扰扰。五房、四间间卧室和客客厅南向。。4.大大面宽，客客厅面宽8.2米，，主卧面宽宽6.6米米，层高3.3-3.6米。。5.每每户拥有前前后花园，，侧花园和和下沉式庭庭院。地下室一层二层1米侧花园北京·龙湖湖香醍漫步步地下室一层顶层1.“类别墅”花花园洋房，五至六层，90平方米两两居、120至130平平方米三居、、150平方方米至160平方米、和和200-320平米首首层送地下室室四居。2.开发选选材和开发工工艺完全和别别墅的相同，，一层庭院入入户，赠送功功能性地下室室和私家庭院院，顶层赠赠送花园露台台。下沉庭院下沉庭院入户庭院露台露台北京·龙湖香香醍别苑豪华装修公寓寓，景观特色色，高级配套套服务位置置：朝阳区朝朝阳北路四季季星河路建筑面积：约约56万平方方米；容积率：：3车库配比：1：1.12产品类型：豪豪华装修公寓寓北京·星河湾湾定位于高档住宅区。布置有整栋复复式结构的住住宅单元。社区立体化园园林、高品质质室内装修，，重点小学、、双语幼儿园园、超五星级级会所—四季季会、酒店式式公寓等同期期建成。景观品质高，，建筑呈圆弧弧状布局，重重视景观均好好性，每个组组团绿化都作作为中心绿化化布局，道路路穿梭于水系系之间，地势势起伏，用造造园的手法布布局景观。288-730平方米，，以四房为主主，一梯两户户或者两梯两两户。注重舒适和奢华在户型上的体体现:独立玄关，入入户平台；主卧套房，双双主卧;卧室内活动空空间；配备佣人房;夸张过渡空间间;复式客厅挑空空，南北观景景空间，中西西厨分离，主主卧独立入口口。347平方米米四房562平方米米复式三-四房中厨西厨佣人房中厨过渡空间观景空间观景空间独立入口北京·星河湾湾规划总建筑面面积14000余平方米米的高端会所。定位于中国首首家超五星级精品品酒店，囊括酒店、、俱乐部等多多种功能，包包括专为顶级级商务人士准准备的贵宾房房，可容纳400人人的国际宴会会厅，咖啡厅厅，圣保罗西西餐厅，中餐餐厅及拥有多多国特色美食食的餐饮服务务，户内户外外豪华泳池，，桑拿，网球球场，羽毛球球，台球，乒乒乓球以及设设备齐全的健健身房。引进了五星级级酒店独有的的“金钥匙”服服务体系。将酒店业金金钥匙服务理理念和五星级级酒店的服务务标准，融入入到楼盘的物物业管理之中中。北京·星河湾湾高品质绿化，，科技别墅位置置：顺义区高高丽营镇建筑面积：约约10万平方方米；产品类型：600户独栋栋别墅；容积率：：0.38车库配比：1：2组团布局总平面北京·万万树树62%高绿化化率，种植的树木木将超过10万棵，而且且多为原生成成树移植。每每户人家的院院子里，至少少要有一棵高高度是房子高高度两倍的大大树。组团布局，呼应中国四合合院人居传统统，以珍稀树树种为主题设设计了25个个组团布局。。MOMA科技技系统，微能能耗，科技别别墅常年保持温度度20－26℃之间，相相对湿度30％-70％％，声环境35-45分分贝，制冷采采暖至少节约约50％的能能耗，呼吸新新鲜空气每小小时1000立方米以上上。外围护结构土壤源热泵天棚采暖制热热置换新风太阳能外围护结构土壤源热泵天棚采暖制热热北京·万万树树富人区，户型型稀缺，景观观优势位置置：福田区东东临香梅路，，北依侨香路路，南靠莲花花西路建筑面积：约约13.1万万平方米；产品类型：318户高层层，TOWNHOUSE81户，双双拼12户，，叠拼36户户；容积率：：1.481套临湖美墅TownHouse36套临湖叠拼会馆318套无限视野湖景空中合院双拼单位仅12套深圳·香蜜湖湖一号深圳中心区香香蜜湖畔，近近邻CBD，，具有极为纯纯粹的城市湖湖景，同时也也是深圳富人人区气质最为为纯粹的地方方。低层片区容积积率0.7;高落差类坡地地设计，景观观最大化;部分多层独立立车库设计;双拼类独立别别墅设计;联排前中后三三重错落庭院院设计;部分带私家泳泳池设计;联排全部送半半地下室设计计;9米面宽。内院后花园前花园游泳池带私家泳池的的双拼私家林荫路水上会所，跌跌水瀑布1号会馆私家林荫路水上会所翡翠谷恒温泳池深圳·香蜜湖湖一号尊重原始地貌貌，院落叠墅墅位置置：武昌区徐徐东才华街润润园路8号建筑面积：约约2.5万平平方米；产品类型：叠叠加别墅，电电梯洋房；容积率：：1.3车库配比：1：1武汉·万科润润园在规划之初便便对润园地块块内的植被、、