中信地产集中采购与成本控制课件

中信地产集中采购与成本控制1集中采购与成本控制中信深圳集团成本控制部

集中采购与成本控制中信深圳集团成本控制部2目录第一篇、房地产行业集中采购的重要性第二篇、深圳集团的集中采购第三篇、行业集中采购现状第四篇、中信地产集中采购展望目录第一篇、房地产行业3房地产行业集中采购的重要性第一篇房地产行业集中采购的重要性第一篇4一、房地产行业的生产方式

房地产开发项目在“成型”后，需要投入的资源相对较少，而且随着开发的不断推进，能影响项目销售的办法也将越来越少。对资源的投入对销售的影响力生产准备成品销售实现“偏进货型”的生产方式一、房地产行业的生产方式房地产开发项目在“成型5二、加强采购管理对地产行业的重要性偏进货型的生产方式要求房地产企业在“进货”环节投入更多的资源，精耕细作，做足“前期”。房地产是资本密集型产业，保证资源的投入效用需要依靠有效的采购管理二、加强采购管理对地产行业的重要性偏进货型的生产方式要求房地6三、规模型房地产企业采购的组织方式分散型采购集中型采购三、规模型房地产企业采购的组织方式7两种组织方式对比集中采购分散采购优点获得规模效益，议价能力强，优惠条件多；降低采购和物流成本；易于稳定供应商关系，实现有效长期合作；决策层次高，权力制约明显；操作规范，透明程度高。补充集中采购不足；有利于采购各环节的协调配合，手续简单，过程短，直接快速。缺点程序较多，过程较长；权利分散，不利于成本的有效降低；决策层次低，易于产生暗箱操作；对供应商的政策不统一；无法形成批量，没有议价能力。适用范围大宗、价高物品或服务；关键物品或服务；易出问题物品或服务；定期采购物品或服务；标准化物品小批量、单件、低值物品；分散优于集中采购的物品；易购买，属地化要求较高的物品；各公司有分散采购的能力和制度保障两种组织方式对比集中采购分散采购优点获得规模效益，议价能力强8四、房地产企业面临的外部压力成本压力：一级市场：地价攀升，“地王”记录不断刷新；二级市场：房价基数水涨船高，受购买力提升滞后影响，消费者对房价日益敏感。同业竞争：建筑产品日益丰富，差异化竞争更加突出。消费需求升级：居住的基本生存需求向住宅体验需求升级，消费者日益重视建筑内在质量、美学和文化。四、房地产企业面临的外部压力成本压力：9企业投资者（股东）的压力：投资渠道的丰富导致投资人对投资的预期回报日益重视。合作伙伴（供应商）的压力：如何找到优秀的合作伙伴？优秀的合作伙伴总是稀缺资源。企业投资者（股东）的压力：投资渠道的丰富导致投资人对投资的预10土地费用前期财务成本配套管理费用维修营销建材及设备占建安成本65％-75％约占总开发成本40％开发成本构成建安成本五、集中采购对地产行业的重要性1、集中采购有利于应对外部压力（1）应对成本压力土地费用前期财务成本配套管理费用维修营销建材及设备占建安成本11

规模化地集中采购建材及设备采购，可明显降低建安成本和总开发成本（建安成本占总成本40％，建材占建安成本65％-75％）；

营销、设计等服务的一揽子集中采购，可有效控制服务成本。集中采购成本控制效应明显：规模化地集中采购建材及设备采购，可明显降低建安成本和12不同成本要素对利润的敏感系数（2）应对投资者压力：实行集中采购，利润提升空间巨大

现状销量价格工资管理费用主营成本变动率+17％+5％-50％-20％-8％销售额100117105100100100主营成本607060606055工资10121051010管理费用252525252025利润51010101010利润弹性5.8820-2-5-12.5比较一下！不同成本要素对利润的敏感系数销量价格工资管理费用主营成本变动13销量提升需要投入大量营销费用，利润弹性不明显；价格利润弹性很高，但价格刚性，价格与需求成反比，有抑制销售的风险；工资、管理费刚性，大幅下降不现实，利润弹性也不明显；而利润对主营成本的弹性明显，提升潜力巨大。集中采购对成本的有效控制才是提升利润的直接手段。集中采购对成本的有效控制才是提升利润的直接手段。14企业的竞争归根结底是资源的竞争，通过集中采购实现与供应商的长期合作关系，进而结成资源联盟，分散采购则无法带来这种效应。战略联盟成为企业间资源集成的桥梁，将企业间的竞争提升到供应链竞争层次。将有效地扩展企业能力边界，形成企业核心竞争力。2、实行集中采购有利于企业形成核心竞争力企业的竞争归根结底是资源的竞争，通过集中采购实现与供应商的长15供应商价值模型3、实行集中采购为价值增值创造条件

保持距离的关系合作关系供应厂商传统供应商授权供应商合作伙伴关系战略联盟高低价值增值

依赖于集中采购创造的长期合作关系，供应商从单纯的满足需要到参与企业的产品研发，从源头上创造价值，价值增值效应更为明显。供应商价值模型3、实行集中采购为价值增值创造条件16集中采购透明，专业性强，依靠规范化的操作和专业素养赢得客户尊敬，提升企业形象；集中采购政策统一，金额巨大，彰显企业实力；集中采购的产品经多轮回论证，性能稳定，服务有保证，赢得业主认可，有利于塑造企业品牌。4、集中采购有利于企业形象和品牌的塑造集中采购透明，专业性强，依靠规范化的操作和专业素养赢得客户尊17借鉴设备、设施、建材的生产标准，通过集中采购进行长期跟踪，多方比选，用于指导产品的前期规划和设计，易于实施产品的标准化。5、集中采购有利于产品标准化。借鉴设备、设施、建材的生产标准，通过集中采购进行长期跟踪，多18深圳集团的集中采购第二篇深圳集团的集中采购第二篇19先行选择性集中采购，积累经验，逐步推广

一、深圳集团集中采购的策略

通过集中采购目录，选择标准化程度较高、单位价值高的材料和设备进行集中采购，积累经验后逐步推广。目前已向服务采购领域延伸。先行选择性集中采购，积累经验，逐步推广一、深圳集团集中采购的20特点：公平、公正、公开，一视同仁，阳光操作充分竞争，优中选优提高质量，降低价格（最佳性价比）二、采购方式：招标采购特点：二、采购方式：招标采购21

三、集中采购流程三、集中采购流程22四、集中采购效益1、显著的成本效益：

截至2008年三月，深圳集团采购中心在不到一年时间内，完成集中采购金额8127万元，采购设备1503台套，与子公司最低预算总额相比，总体下降16.3％，取得了显著的成本效益。2、技术效益：

集中采购为产品和服务的技术论证提供了反复审核的条件，保证了技术方案的成熟。四、集中采购效益1、显著的成本效益：2、技术效益：23五、深圳集团集中采购经验集中采购是深圳集团新的尝试，是公司采购流程的变革解冻再冻结变革分散采购集中采购成熟化公司现有习惯对能否满足技术要求的疑虑担心失去既得利益是否符合子公司的利益阻力集团领导挂帅：推动、支持专业实力保证满足技术需求集中采购过程透明阳光非利益关系专业人员参与评审推动力五、深圳集团集中采购经验集中采购是深圳集团新的尝试，是公司采24深圳集团集中采购的成功施行，得益于以下几点：领导的充分重视、推动和支持完善的集中采购制度保障（制度建设规范、系统）集团领导和子公司有效的监督机制（所有招标过程文件及记录均公开，接受检查）拓展足够的供货渠道和供应能力，形成有效的供应商评价和优化熟悉相关的技术规范或标准，提供技术上的把关和优化支持有专家队伍进行独立评审有便捷和公开的信息发布渠道（中国招标网、互联网）深圳集团集中采购的成功施行，得益于以下几点：25行业集中采购现状第三篇行业集中采购现状第三篇26

大型地产集团都在不同程度上实行集中采购代表性公司：万科、中海等大型地产集团都在不同程度上实行集中采购代表性公司：27大型地产集团集中采购发展特点：1、集中采购比重逐年上升大型地产集团集中采购发展特点：1、集中采购比重逐年上升282、集中采购基本实现电子化

万科：万科联合发展中心专业平台

中海：组建中海招标门户网站，内部与ERP相联3、与核心供应商结成紧密合作关系：

从大范围选择供应商到逐步与少数供应商结成紧密合作关系万科：日立、施耐德、海尔等中海：三菱、诺贝尔等2、集中采购基本实现电子化万科：万科联合发展中心专业平台29中信地产集中采购展望第四篇中信地产集中采购展望第四篇30转变一、集中采购向战略采购转变供需双方不仅仅局限于单纯的产品买卖，供应商从产品选型等方面，向中信地产提供专业意见，进行技术培训，以求更好地满足最终用户需求；双方的团队将根据未来客户的新需求，联合进行产品研发工作，携手创造客户价值。转变一、集中采购向战略采购转变供需双方不仅仅局限于单纯的产品31转变二、集中采购的事后控制向全过程成本控制转变现有的集中采购主要为满足项目施工需要，参与产品论证和设计的功能未得到充分发展，导致对成本的控制主要体现为事后控制。可行性研究设计招标施工结算项目生命周期成本调整余地采购职能前期介入越深，对产品总成本的贡献效应越明显采购职能前移，实现跨职能功能转变二、集中采购的事后控制向全过程成本控制转变现有的集中采购32采购逐渐由程序化的、单纯的事后购买过渡到事前建议，向前瞻性、跨职能部门的功能转变。采购部门参与产品的设计和研发，将事后控制向全过程成本控制转变，项目开发与成本控制关联互动。采购逐渐由程序化的、单纯的事后购买过渡到事前建议，向前瞻性、33转变三、更全面的供应商评价，旨在共生发展，合作双赢选择战略合作伙伴的决定性因素：不仅是而且是规模技术财力价值观远景规划竞争能力企业责任（质量、安全、健康、环保）转变三、更全面的供应商评价，旨在共生发展，合作双赢选择战略合34战略合作致力于将共同制定的战略合作伙伴关系看作是理念而不仅是一个合同战略合作致力于将共同制定的战略合作伙伴关系看作是理念而不仅是35制定年度战略合作和集中采购规划制定项目采购策划制定针对产品/服务的采购方案供应商入围资格审批多种采购方式的网上操作实现规定金额以下零星采购网上操作框架协议/合同生成评标/定标供应商认证供应商动态评估供应商绩效改进供应商年度评估总结供应商分级管理基于框架协议生成项目采购合同订货通知网上操作发货通知网上操作收货/验收记录统计分析功能

业务协作平台转变四、构建统一的采购信息平台（电子采购）供应商管理采购管理订单管理门户服务邮件系统OA系统采购系统……认证访问控制注册检验……互联网子公司出差人员内联网中信地产供应商网民网络结构图制定年度战略合作和集中采购规划供应商认证基于框架协议生成项目36汇报完毕

谢谢！汇报完毕37中信地产集中采购与成本控制38集中采购与成本控制中信深圳集团成本控制部

集中采购与成本控制中信深圳集团成本控制部39目录第一篇、房地产行业集中采购的重要性第二篇、深圳集团的集中采购第三篇、行业集中采购现状第四篇、中信地产集中采购展望目录第一篇、房地产行业40房地产行业集中采购的重要性第一篇房地产行业集中采购的重要性第一篇41一、房地产行业的生产方式

房地产开发项目在“成型”后，需要投入的资源相对较少，而且随着开发的不断推进，能影响项目销售的办法也将越来越少。对资源的投入对销售的影响力生产准备成品销售实现“偏进货型”的生产方式一、房地产行业的生产方式房地产开发项目在“成型42二、加强采购管理对地产行业的重要性偏进货型的生产方式要求房地产企业在“进货”环节投入更多的资源，精耕细作，做足“前期”。房地产是资本密集型产业，保证资源的投入效用需要依靠有效的采购管理二、加强采购管理对地产行业的重要性偏进货型的生产方式要求房地43三、规模型房地产企业采购的组织方式分散型采购集中型采购三、规模型房地产企业采购的组织方式44两种组织方式对比集中采购分散采购优点获得规模效益，议价能力强，优惠条件多；降低采购和物流成本；易于稳定供应商关系，实现有效长期合作；决策层次高，权力制约明显；操作规范，透明程度高。补充集中采购不足；有利于采购各环节的协调配合，手续简单，过程短，直接快速。缺点程序较多，过程较长；权利分散，不利于成本的有效降低；决策层次低，易于产生暗箱操作；对供应商的政策不统一；无法形成批量，没有议价能力。适用范围大宗、价高物品或服务；关键物品或服务；易出问题物品或服务；定期采购物品或服务；标准化物品小批量、单件、低值物品；分散优于集中采购的物品；易购买，属地化要求较高的物品；各公司有分散采购的能力和制度保障两种组织方式对比集中采购分散采购优点获得规模效益，议价能力强45四、房地产企业面临的外部压力成本压力：一级市场：地价攀升，“地王”记录不断刷新；二级市场：房价基数水涨船高，受购买力提升滞后影响，消费者对房价日益敏感。同业竞争：建筑产品日益丰富，差异化竞争更加突出。消费需求升级：居住的基本生存需求向住宅体验需求升级，消费者日益重视建筑内在质量、美学和文化。四、房地产企业面临的外部压力成本压力：46企业投资者（股东）的压力：投资渠道的丰富导致投资人对投资的预期回报日益重视。合作伙伴（供应商）的压力：如何找到优秀的合作伙伴？优秀的合作伙伴总是稀缺资源。企业投资者（股东）的压力：投资渠道的丰富导致投资人对投资的预47土地费用前期财务成本配套管理费用维修营销建材及设备占建安成本65％-75％约占总开发成本40％开发成本构成建安成本五、集中采购对地产行业的重要性1、集中采购有利于应对外部压力（1）应对成本压力土地费用前期财务成本配套管理费用维修营销建材及设备占建安成本48

规模化地集中采购建材及设备采购，可明显降低建安成本和总开发成本（建安成本占总成本40％，建材占建安成本65％-75％）；

营销、设计等服务的一揽子集中采购，可有效控制服务成本。集中采购成本控制效应明显：规模化地集中采购建材及设备采购，可明显降低建安成本和49不同成本要素对利润的敏感系数（2）应对投资者压力：实行集中采购，利润提升空间巨大

现状销量价格工资管理费用主营成本变动率+17％+5％-50％-20％-8％销售额100117105100100100主营成本607060606055工资10121051010管理费用252525252025利润51010101010利润弹性5.8820-2-5-12.5比较一下！不同成本要素对利润的敏感系数销量价格工资管理费用主营成本变动50销量提升需要投入大量营销费用，利润弹性不明显；价格利润弹性很高，但价格刚性，价格与需求成反比，有抑制销售的风险；工资、管理费刚性，大幅下降不现实，利润弹性也不明显；而利润对主营成本的弹性明显，提升潜力巨大。集中采购对成本的有效控制才是提升利润的直接手段。集中采购对成本的有效控制才是提升利润的直接手段。51企业的竞争归根结底是资源的竞争，通过集中采购实现与供应商的长期合作关系，进而结成资源联盟，分散采购则无法带来这种效应。战略联盟成为企业间资源集成的桥梁，将企业间的竞争提升到供应链竞争层次。将有效地扩展企业能力边界，形成企业核心竞争力。2、实行集中采购有利于企业形成核心竞争力企业的竞争归根结底是资源的竞争，通过集中采购实现与供应商的长52供应商价值模型3、实行集中采购为价值增值创造条件

保持距离的关系合作关系供应厂商传统供应商授权供应商合作伙伴关系战略联盟高低价值增值

依赖于集中采购创造的长期合作关系，供应商从单纯的满足需要到参与企业的产品研发，从源头上创造价值，价值增值效应更为明显。供应商价值模型3、实行集中采购为价值增值创造条件53集中采购透明，专业性强，依靠规范化的操作和专业素养赢得客户尊敬，提升企业形象；集中采购政策统一，金额巨大，彰显企业实力；集中采购的产品经多轮回论证，性能稳定，服务有保证，赢得业主认可，有利于塑造企业品牌。4、集中采购有利于企业形象和品牌的塑造集中采购透明，专业性强，依靠规范化的操作和专业素养赢得客户尊54借鉴设备、设施、建材的生产标准，通过集中采购进行长期跟踪，多方比选，用于指导产品的前期规划和设计，易于实施产品的标准化。5、集中采购有利于产品标准化。借鉴设备、设施、建材的生产标准，通过集中采购进行长期跟踪，多55深圳集团的集中采购第二篇深圳集团的集中采购第二篇56先行选择性集中采购，积累经验，逐步推广

一、深圳集团集中采购的策略

通过集中采购目录，选择标准化程度较高、单位价值高的材料和设备进行集中采购，积累经验后逐步推广。目前已向服务采购领域延伸。先行选择性集中采购，积累经验，逐步推广一、深圳集团集中采购的57特点：公平、公正、公开，一视同仁，阳光操作充分竞争，优中选优提高质量，降低价格（最佳性价比）二、采购方式：招标采购特点：二、采购方式：招标采购58

三、集中采购流程三、集中采购流程59四、集中采购效益1、显著的成本效益：

截至2008年三月，深圳集团采购中心在不到一年时间内，完成集中采购金额8127万元，采购设备1503台套，与子公司最低预算总额相比，总体下降16.3％，取得了显著的成本效益。2、技术效益：

集中采购为产品和服务的技术论证提供了反复审核的条件，保证了技术方案的成熟。四、集中采购效益1、显著的成本效益：2、技术效益：60五、深圳集团集中采购经验集中采购是深圳集团新的尝试，是公司采购流程的变革解冻再冻结变革分散采购集中采购成熟化公司现有习惯对能否满足技术要求的疑虑担心失去既得利益是否符合子公司的利益阻力集团领导挂帅：推动、支持专业实力保证满足技术需求集中采购过程透明阳光非利益关系专业人员参与评审推动力五、深圳集团集中采购经验集中采购是深圳集团新的尝试，是公司采61深圳集团集中采购的成功施行，得益于以下几点：领导的充分重视、推动和支持完善的集中采购制度保障（制度建设规范、系统）集团领导和子公司有效的监督机制（所有招标过程文件及记录均公开，接受检查）拓展足够的供货渠道和供应能力，形成有效的供应商评价和优化熟悉相关的技术规范或标准，提供技术上的把关和优化支持有专家队伍进行独立评审有便捷和公开的信息发布渠道（中国招标网、互联网）深圳集团集中采购的成功施行，得益于以下几点：62行业集中采购现状第三篇行业集中采购现状第三篇63

大型地产集团都在不同程度上实行集中采购代表性公司：万科、中海等大型地产集团都在不同程度上实行集中采购代表性公司：64大型地产集团集中采购发展特点：1、集中采购比重逐年上升大型地产集团集中采购发展特点：1、集中采购比重逐年上升652、集中采购基本实现电子化

万科：万科联合发展中心专业平台

中海：组建中海招标门户网站，内部与ERP相联3、与核心供应商结成紧密合作关系：

从大范围选择供应商到逐步与少数供应商结成紧密合作关系万科：日立、施耐德、海尔等中海：三菱、诺贝尔等2、集中采购基本实现电子化万科：万科联合发展中心专业平台66中信地产集中采购展望第四篇中信地产集中采购展望第四篇67转变一、集中采购向战略采购转变供需双方不仅仅局限于单纯的产品买卖，供应商从产品选型等方面，向中信地产提供专业意见，进行技术培训，以求更好