2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库含答案（名师推荐）

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库包过题库含答案（名师推荐）第一部分单选题(50题)1、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。

A.租赁

B.销售

C.保险

D.抵押

【答案】：C

2、房地产的租金水平是由（）决定的。

A.房地产资产市场

B.房地产价格

C.房地产空间市场

D.空置率

【答案】：C

3、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有()。

A.位置固定性

B.各异性

C.适应性

D.相互影响性

【答案】：D

4、()越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。

A.速动比率

B.资产负债率

C.偿债备付率

D.流动比率

【答案】：D

5、（）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。

A.房地产价格指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者心理指数

【答案】：B

6、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。

A.9.00%

B.8.05%

C.30.00%

D.7.52%

【答案】：D

7、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和

【答案】：D

8、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A.廉租房

B.经济适用房

C.市场价商品住宅

D.商品房

【答案】：B

9、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。

A.竞争多于垄断

B.垄断多于竞争

C.竞争与垄断持平

D.不存在竞争和垄断

【答案】：A

10、最常见的会计期间是（）。

A.三个月

B.六个月

C.一年

D.二年

【答案】：C

11、关于融资成本，下列说法不正确的是()。

A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用

B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一

C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费

D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

【答案】：D

12、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（）。

A.市场潜量

B.市场预测量

C.市场最低量

D.市场最高量

【答案】：C

13、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。

A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的

B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率

D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

【答案】：A

14、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。

A.5.77%

B.6.00%

C.10.00%

D.14.40%

【答案】：A

15、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。

A.6.25%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%

【答案】：D

16、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。

A.Pi＞0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

【答案】：C

17、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。

A.13.0%

B.43.3%

C.33.3%

D.23.3%

【答案】：A

18、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是（）。

A.32.00％

B.34.67％

C.49.78％

D.52.44％

【答案】：D

19、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。

A.开发项目所处区位和具体位置

B.项目所在城市、区和街道

C.土地面积和规划用途

D.土地开发状况和地上物状况

【答案】：B

20、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。

A.房地产开发贷款

B.房地产抵押贷款

C.债务融资

D.权益融资

【答案】：C

21、当利息周期小于1年时，则实际利率()名义利率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.两者无关系

【答案】：B

22、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按()作为计息周期的。

A.年

B.半年

C.季度

D.月

【答案】：C

23、如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10000元，现在应该存入银行()。

A.5674元

B.2000元

C.6250元

D.8929元

【答案】：A

24、2016年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，商品住房空置量为250万m2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是（）。

A.9.1％

B.12.7％

C.18.7％

D.37.5％

【答案】：D

25、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。

A.零售商的财务能力

B.零售商的声誉

C.零售商的组合与位置分配

D.零售商的经营内容

【答案】：B

26、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费

【答案】：A

27、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

【答案】：A

28、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。

A.最低可接受收益率原则

B.不行动原则

C.备选方案差异原则

D.最高可接受收益率原则

【答案】：D

29、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。

A.政府部门

B.建设部门

C.房管部门

D.开发商

【答案】：D

30、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。

A.开发商

B.承包商

C.监理工程师

D.使用单位

【答案】：C

31、下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（）。

A.征地区域农民自住住宅项目

B.廉租住房项目

C.医疗卫生用地

D.基础设施用地

【答案】：D

32、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。

A.收益现金流风险

B.资本价值风险

C.比较风险

D.未来运营费用风险

【答案】：D

33、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）

A.吸纳周期

B.城市居民消费价格指数

C.住房价格合理性指数

D.房地产价格指数

【答案】：C

34、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

35、以下属于房地产资产管理范围的是（）。

A.制定物业策略计划

B.设备更新财务预测

C.室内布局与空间规划

D.建筑设计与工程规划

【答案】：A

36、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。

A.规划设计方案

B.投资估算

C.资源条件

D.投资权益

【答案】：C

37、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。

A.150%

B.200%

C.300%

D.400%

【答案】：C

38、某房地产公司，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500和1250万元，存货为1500万元。则其速动比率为（）。

A.60%

B.80%

C.100%

D.200%

【答案】：B

39、阴疽，治疗常用

A.四妙勇安汤

B.阳和汤

C.吴茱萸汤

D.当归四逆汤

【答案】：B

40、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

41、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）。

A.0.57

B.0.74

C.0.80

D.1.04

【答案】：B

42、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。

A.长期投资

B.短期投资

C.风险投资

D.金融投资

【答案】：A

43、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。

A.房地产开发贷款

B.房地产抵押贷款

C.债务融资

D.权益融资

【答案】：C

44、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。

A.更适于进行长期投资

B.变现性差

C.具有更强的适应性

D.具有更专业的物业管理

【答案】：C

45、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。

A.决策阶段

B.分析阶段

C.策略阶段

D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段

【答案】：C

46、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加

A.使君子、苦楝根皮

B.川楝子、白芍

C.榧子、槟榔

D.人参、当归

【答案】：B

47、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。

A.土地出让金

B.占用面积

C.经营收入

D.销售收入

【答案】：B

48、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。

A.成本加成定价法

B.价值定价法

C.目标定价法

D.认知价值定价法

【答案】：B

49、采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。

A.工程量清单

B.招标标底

C.招标控制价

D.评标办法

【答案】：B

50、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。

A.1.15

B.1.5

C.1.8

D.2.0

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、现代营销战略的核心可以称为STP，是指（）。

A.市场分析

B.目标市场选择

C.市场细分

D.市场定位

E.市场调查

【答案】：BCD

2、房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）。

A.确定用于敏感性分析的财务评价指标

B.确定不确定性因素可能的变动范围

C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析

E.分析确定每个不确定性因素发生的概率

【答案】：ABCD

3、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括()。

A.折旧和摊销

B.投资回收

C.投资回报

D.可用于还款的利润E在成本中列支的利息

【答案】：AD

4、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。

A.可转换性

B.可区分性

C.可营利性

D.可实现性

E.可衡量性

【答案】：BCD

5、土地出让价款的数额是由（）等多方面因素决定的。

A.所在城市

B.地区

C.地段

D.土地用途

E.土地转化率

【答案】：ABCD

6、具体准则是根据基本准则制定的，有关企业会计核算的具体要求。会计具体准则根据规范的对象不同，分为（）。

A.关于共同业务的具体准则

B.关于特殊业务的具体准则

C.特殊行业基本业务的具体准则

D.有关对外披露的具体准则

E.有关资产处置的具体准则

【答案】：ACD

7、国内生产总值有三种表现形态，即（）。

A.价值形态

B.收入形态

C.产品形态

D.支出形态

E.生产形态

【答案】：ABC

8、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

C.税后利润=利润总额-所得税

D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

【答案】：D

9、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数

【答案】：B

10、可行性研究的作用有（）。

A.项目投资决策的依据

B.筹集建设资金的依据

C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

D.编制下阶段规划设计的依据

E.对项目进行经济评价的依据

【答案】：ABCD

11、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

A.随机型竞争者

B.凶猛型竞争者

C.选择型竞争者

D.从容不迫型竞争者

E.软弱型竞争者

【答案】：ABCD

12、从房地产泡沫的成因入手，（）等指标都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A.房价收入比

B.实际价格／理论价格

C.房价租金比

D.收入租金比

E.住房市场指数

【答案】：ABC

13、软件著作权的客体是指()。

A.公民、法人或其他组织

B.计算机程序及算法

C.计算机程序及有关文档

D.软件著作权权利人

【答案】：C

14、财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。

A.金融机构手续费

B.融资代理费、承诺费

C.坏账损失

D.外汇汇兑净损失

E.企业筹资发生的其他财务费用

【答案】：ABD

15、以下指标属于市场指标的是()。

A.销售量

B.出租量

C.吸纳量

D.建筑面积E预售面积

【答案】：ABC

16、房地产投资者的权益融资方式主要有()。

A.公司上市

B.房地产抵押贷款

C.土地储备贷款

D.合作开发E向商业银行借入信用贷款

【答案】：AD

17、按资产投资的类型划分，REITs可分为（）形式。

A.权益型

B.债务型

C.混合型

D.综合型

E.抵押型

【答案】：AC

18、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有()。

A.按存量增量细分

B.按交易形式细分

C.按目标市场细分

D.按房地产用途细分E按地域细分

【答案】：BCD

19、现代营销战略的核心又可以称为STP营销，具体包括（）。

A.市场分析

B.目标市场选择

C.市场细分

D.市场定位

E.市场调查

【答案】：BCD

20、关于商业物业投资的说法，正确的有（）。

A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势

B.商业物业交易常在机构投资者之间进行

C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性

D.商业物业不适合长期投资

E.商业物业投资收益全部来自出租收益

【答案】：BC

21、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】：AB

22、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。

A.潜在毛租金收入

B.经营费用

C.租金损失

D.其他收入E报酬率高低

【答案】：ACD

23、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。

A.按地域范围细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易方式细分

E.按目标市场细分

【答案】：ABD

24、下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发—销售”经营模式的指标有（）。

A.投资收益率

B.物业增值率

C.开发利润

D.成本利润率

E.股权增加率

【答案】：ACD

25、抵押率的确定受（）等因素的影响。

A.抵押物的流动性

B.贷款期限长短

C.通货膨胀预期

D.抵押物所处的市场条件

E.抵押物的新旧程度

【答案】：ABCD

26、投资的特性有（）。

A.投资是一种经济行为

B.投资有稳定长期的收益性

C.投资具有时间性

D.投资目的在于取得收益

E.投资具有风险性

【答案】：ACD

27、依代理委托方的不同，物业代理可以分为（）。

A.联合代理

B.买方代理

C.独家代理

D.卖方代理

E.双重代理

【答案】：BD

28、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目的类型包括（）。

A.描述性调查

B.试探性调查

C.抽样性调查

D.因果性调查

E.电话回访性调查

【答案】：ABD

29、关于房屋存量的说法，正确的有（）。

A.存量属于房地产市场的需求指标

B.存量单位可以是建筑面积或套数

C.存量可按物业类型分别统计

D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量

E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量

【答案】：BC

30、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。

A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式

B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

C.总代理可以委托分代理

D.房地产开发企业不能直接委托分代理

E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

【答案】：BC

31、房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。

A.房地产租金

B.土地转化率

C.竣工房屋价值

D.房地产价格指数

E.预售面积

【答案】：AD

32、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于写字楼的市场租金

【答案】：AC

33、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

34、会计错弊的特点是（）。

A.故意的

B.过失的

C.有目的的

D.有预谋的

E.有针对性

【答案】：ACD

35、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

【答案】：ACD

36、在房地产市场自然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有（）。

A.供给高增长

B.需求高增长

C.租金增长率开始下滑

D.租金增长率开始上涨

E.需求低增长或负增长

【答案】：AC

37、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有()。

A.权益投资比率

B.建安工程费用

C.租售价格

D.资本化率E开发期与经营期

【答案】：ABCD

38、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

【答案】：A

39、随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。

A.消费习惯因素

B.人口因素

C.消费行为因素

D.消费心理

E.经济因素

【答案】：BCD

40、关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。