某路2号地块项目定位报告课件

华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告2009年10月谨呈：华润置地（上海）有限公司华润置地松江泗泾古楼路2号地块项目定位报告2009年10月谨项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议项目价值树体系梳理各方案综合效益对比2项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议项目价值树体系梳地块属性解析3地块属性解析3古楼路北侧商业古楼路地块属性解析中等规模体量，地块方正，周边水系资源丰富；现有商业配套品质和档次较低，区域较为缺乏高端生活氛围北侧润江商业配套档次较低，业种业态分布散乱西侧紧邻古楼阁河北侧古楼公路，路况尚好，但多有大中型货车经过东侧紧邻巴张泾河宗地古楼阁河巴张泾河基地现状：内部平整4古楼路北侧商业古楼路地块属性解析中等规模体量，地块方正，周边受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层产品线组合下的普通住宅将成为项目产品构成主体地块属性解析地块经济指标分析项目四至东至巴张泾河，南至乡村道路，西至古楼阁河，北至鼓楼路占地面积121719.2平方米容积率不大于1建筑密度不大于20%绿地率不小于45%建筑高度不高于40米建筑形态不能做独栋、双拼别墅项目要求全装修住宅面积应不低于总住宅建筑面积的30%容积率产品线1.2-1.4小高层1.0-1.2多层0.8-1.0叠墅0.6-0.8联体别墅容积率要求下可能的产品形态泗泾站泗泾古镇本案5受地块条件限制，产品线选择受限较大，常规类小高层+低层地块属板块属性解析6板块属性解析6本案本项目位于松江泗泾板块内，该板块紧邻九亭板块，北临机场，西接佘山国家旅游度假区，南望松江大学城，东连上海市区，是松江重点发展的中心镇距上海市中心27公里虹桥国际机场12公里本项目地处松江北部泗泾板块，虽受大佘山辐射，但自身缺乏一定的自然资源基础，远离市中心，整体亦尚未形成高端居住区氛围板块属性分析区位属性7本案本项目位于松江泗泾板块内，该板块紧邻九亭板块，本项目地有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通，交通可达性好区位属性

快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。

轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近泗泾站和佘山站两站，距离约在2-2.5公里。佘山别墅区A9A5莘闵别墅区A8赵巷别墅区徐泾别墅区沪青平公路沪松公路泗泾站佘山站9号线嘉松公路莘砖公路本案泗泾板块板块属性分析8有多条市级交通干道及轨交9号线贯穿联通，交通可达性好区位属性区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛围愈加成熟商业配套规划三湘商业广场占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。佘山湾商业中心上海城投开发，超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。泗泾站本案三湘商业广场佘山湾商业中心佘山站泗泾镇中心菲诗艾伦3000㎡米社区商业金港、同润社区商业本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：三湘效果图三湘效果图三湘工程进度板块属性分析9区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛商业配

09年7月30日获悉，本市已规划安排了15个有一定建设规模、交通方便、配套良好、多类型住宅混合的大型居住社区，泗泾位列其中。

泗泾配套商品房基地规划范围：本次规划的范围北到泗陈公路，东至刘五公路，南至泗泾塘——泗凤路，西至嘉松公路，规划总用地面积135.62公顷，规划总建筑量约115万平方米，其中住宅建筑量约95万平方米。大型配套商品房基地规划未来将对板块形象提升产生一定负面影响板块属性分析区域规划——大型配套商品房基地本案1009年7月30日获悉，本市已规划安排了15个有一定建设规模区域市场解析11区域市场解析11区域市场大户型公寓供应匮乏，形态差异化、对比高端物业有总价优势的升级型产品存在较大市场机会市场条件——公寓产品分析在售楼盘产品体量（㎡）未推体量（㎡）项目主力户型同润菲诗爱伦高层38万29.68万1R：55-87㎡2R：80-90㎡3R：129-130㎡金港花园小高层、联排30万4.7万2R：90-108㎡3R：125-140㎡西南名苑多层、小高层16万5.28万2R：80-90㎡3R：100㎡绿波景园多层、小高层13万6.76万2R：90-92㎡3R：125㎡4R：130-135㎡合计46.42万将售楼盘产品体量（㎡）项目主力户型同润苑四期小高层——98-125㎡二房、三房城投项目小高层规划中常规二房、三房三水四季城小高层/高层为主67万常规二房、三房板块公寓主力供应主要集中在80-100㎡二房和120-140㎡三房，150㎡以上大户型公寓类产品供应匮乏；板块在售常规公寓未来供应超过46万㎡，未来还将有三个楼盘的公寓入市，总供应超过100万㎡，均以常规户型为主，内部同质化竞争激烈。区域市场解析本案主要公寓项目分布同润菲诗爱伦一房55-87㎡二房83-90㎡三房129-130㎡西南名苑（宽景99）二房80-90㎡三房100㎡绿波景园二房90-92㎡、三房125㎡、四房130-135㎡金港花园二房90-108㎡三房125-140㎡1212同润苑三期城投古楼路商品住宅项目33山水四季城二-五期12区域市场大户型公寓供应匮乏，形态差异化、对比高端物业有市场条常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现本项目产品打造上必须实现产品的突破和品质的强化升级！土地成本分析楼板价约11500元/㎡建筑、财务、营销等成本合理利润率目标（25-30%）本案整盘均价需达25000元/㎡以上注：本案预计一年后入市，销售周期一年。七宝板块板块均价19024元/㎡城花新园22605元/㎡九亭板块板块均价10801元/㎡贝尚湾18969元/㎡泗泾板块板块均价9401元/㎡菲诗爱伦16200元/㎡新桥板块板块均价12941元/㎡绿洲香岛14803元/㎡未来预期价格①②公寓板块七宝九亭新桥泗泾年均复合增长率9.6%10.2%16%10.2%9月常规公寓均价（元/㎡）165829334103628124一年半后均价（元/㎡）1902410801129419401标杆项目城花新园贝尚湾绿洲香岛菲诗爱伦9月常规公寓均价（元/㎡）1970416395118539170一年半后均价（元/㎡）22605189691480316200（最新报价14000，以此计算）

9号线沿线板块呈现出明显的价格梯度；受与市区距离和配套影响，本案虽然可以树立板块标杆价格，但很难突破九亭和七宝的标杆价格、达到22000元/㎡以上的单价预期。区域市场解析13常规公寓类产品无法支撑项目价格预期和高溢价目标的实现土地成本市场条件——联体别墅产品价格分析联体别墅板块莘闵赵巷徐泾泗泾年均复合增长率17.4%17.5%14.3%14.1%9月联排均价（元/㎡）135951143714502125601年后均价（元/㎡）159611343916576143319月双拼均价（元/㎡）——1727418122最新报价200001年后均价（元/㎡）——202972071322820莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案泗泾板块联排15961元/㎡双拼20297元/㎡联排13439元/㎡双拼20713元/㎡联排16576元/㎡双拼22820元/㎡联排14331元/㎡未来预期价格注：本案预计一年后入市。双拼别墅价值较高，未来价格成长空间也较大，尤其是本案所在泗泾板块，双拼别墅供应少，竞争压力小，未来价格成长弹性更大；联排别墅价值较弱，是经济型别墅的主要产品形态，市场竞争激烈，未来价格成长弹性较小，一年后预期价格很难达到2万元/㎡以上。泗泾板块双拼别墅竞争压力小，未来价格成长弹性大；常规联排未来价格不能满足项目利润要求，需在产品形态打造上有所突破区域市场解析14市场条件——联体别墅产品价格分析联体别墅板块莘闵赵巷徐泾泗市场条件——独栋别墅产品价格分析独栋别墅板块佘山莘闵赵巷徐泾泗泾年均复合增长率18.2%28.6%17.4%17.6%13.7%9月均价（元/㎡）49444272562598425475252991年后均价（元/㎡）5844335051305052995928765佘山板块莘闵板块赵巷板块徐泾板块本案泗泾板块独栋58443元/㎡独栋35051元/㎡独栋30505元/㎡独栋29959元/㎡独栋28765元/㎡未来预期价格注：本案预计一年后入市。区域内独栋别墅价值较好，未来价格成长性较高；泗泾板块独栋别墅价格相对周边板块较低，未来价格成长空间较大，尤其是佘山板块独栋别墅档次和价格非常高，对泗泾板块独栋别墅价格有较大的正向刺激作用。区域市场解析受周边高端别墅区的带动，区域内独栋别墅具备较强的价格支撑力，未来独栋别墅产品价格隐性成长空间较大15市场条件——独栋别墅产品价格分析独栋别墅板块佘山莘闵赵巷徐客户条件解析16客户条件解析16现有客户条件目前板块客户来源泗泾私营经济开发区松江钢材城泗泾五金城现已招商2000多户首期已入驻企业860多家。二期工程完成时，可达1200多家.一期已驻251家商户，明年8月前将全部推出，总开发商铺3000余间。轻轨9号线导入人群公寓客户导入单一；经济型别墅客群集中在西区；独栋别墅客群广泛，呈现泛区域化趋势。公寓客户小高层/高层公寓：

区域内品质较高的公寓（如同润菲诗爱伦）成交客户基本都是轻轨9号线导入人群，主要是在徐汇、闵行、长宁和松江区工作的白领。独栋别墅客户以产业客为主，早期的主力客群——在国内有生意的外籍华人仍占有一定比例，另外成交客群也逐渐表现出泛区域化，西区乃至大浦东区域客户均有成交。经济型别墅客户联排/双拼别墅：主要是区域产业客，以及闵行、长宁、徐汇区域的企业中高层管理者和有改善需求的居民。17现有客户条件目前板块客户来源泗泾私营经济开发区松江钢材城泗泾区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛围愈加成熟，对外区域高端客户的吸引力将加强商业配套规划三湘商业广场占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，预计2010年底正式投入运营，大润发、KFC等商家已签约入驻。其他商业规划有餐饮、娱乐、生活配套、服装箱包等，当前商铺基本售完；另外还规划有酒店式公寓。佘山湾商业中心上海城投开发，超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。泗泾站本案三湘商业广场佘山湾商业中心佘山站泗泾镇中心菲诗艾伦3000㎡米社区商业金港、同润社区商业本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：三湘效果图三湘效果图三湘工程进度潜在客户条件18区域商业配套及档次将得到进一步升级完善，高端板块居住氛商业配大佘山规划将辐射本案，带来吸引高端客户的机会；同时佘山高端别墅已购客户也有部分会是本案潜在客户规划支撑——大佘山规划

佘山距离项目地块约2.6㎞；佘山千万级高端别墅云集，是目前上海最顶级的高端别墅板块；五星级酒店、高尔夫俱乐部、高端商业及各种度假休闲配套，与别墅结合，形成一个完整的高端板块形象；欢乐谷的开业将提升区域价值和人气。潜在客户条件大佘山高端配套规划的功能性辐射将进一步提升区域价值及项目价值，泛佘山区域对高端客户的吸纳能力亦将更加突显；佘山高端别墅已购客户财富能力强，有投资和居所置换需求。19大佘山规划将辐射本案，带来吸引高端客户的机会；同时佘山高端别

虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射全国、辐射世界，为区域带来全市、全国甚至全世界级客户提供可能。用地约26.26平方公里，拓展区域用地60平方公里，总面积86.26平方公里；到2010年将建成世界最大的集航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、等多种换乘方式于一体的超大型综合交通枢纽。

虹桥商务区定位为总部经济及高端服务聚集地，现已汇集上海近三分之一的驻沪领事馆，3600多家各类外资和外国企业以及40多家国际采购中心，具有较为强大的外扩辐射力，西部泛CBD正逐渐形成。

本案距未来大虹桥CBD中心约13km，车程15-20分钟，将直接受其强大辐射，区域居住价值将借势进一步得到升级，同时也将吸引更广泛、更多元高端客户的进入。规划支撑——大虹桥规划大虹桥利好将帮助导入更多外部高端客源，区域高端客户构成将呈现多元化趋势本案大范围客户导入长三角地区港澳台及外籍全国其他地区上海中心城区大虹桥商务区潜在客户条件20虹桥交通枢纽版图向西扩张，辐射长三角、辐射全国、辐射世界，区域产业客及私营企业主规模不断增长，未来区域内高端物业需求将持续增加规划支撑——产业规划支撑上海市文化影视传媒创意产业基地——位于佘山国家旅游度假区东南角，沈砖公路以南、嘉松公路以西；占地约312.27万㎡，总建约141.3万㎡，基地主体“文化影视创意产业集聚区和高科技制作基地”拟引进国内外100至200家文化影视创意领域的领先机构和企业入驻，09年5月下旬，“松江影视基地”的建设方案已获上海市方面通过。上影集团将优先入驻该区，日本索尼公司、英国宽太公司、深圳华强集团等已表示了入驻意向。上海国资系统内的主要文化产业，都将迁往该基地，上海文广集团旗下所有“非新闻”业务单位世博会后将首批迁入其中的“传媒中心区”。

松江钢材城、泗泾五金城仍在建设中，商家容量将不断扩充。上海市文化影视传媒创意产业基地（示意图）产业客及私营企业主的置业需求增长将大大刺激区域内对高端住宅的关注和需求。潜在客户条件21区域产业客及私营企业主规模不断增长，未来区域内高端物业需求将公寓客户利好不多，客户导入能力未有明显增加；经济型联体别墅客户规模大增；独栋别墅客户来源泛区域化，客户规模不断增加未来客户构成未来板块客户演变轻轨9号线导入人群，主要是在徐汇、闵行、长宁和松江区工作的白领。商业配套完善有助于导入客户，仍以轻轨9号线导入人群为主，主要是在徐汇、闵行、长宁和松江区工作的白领。客户现状未来客户情况独栋别墅经济型别墅公寓以产业客为主，有部分在国内有生意的外籍华人和西区乃至大浦东区域客户。客户泛区域化特征越发明显，全市乃至全国客户都有；同时区域产业客规模不断增加，行业从五金钢材产业拓展到文化传媒创意产业。主要是区域产业客，以及闵行、长宁、徐汇区域的企业中高层管理者和有改善需求的群体。仍以区域产业客，以及闵行、长宁、徐汇等西区的企业中高层管理者和有改善升级需求的居民为主，但是上海市文化影视传媒创意产业基地和大虹桥规划将使客户规模大大增大。22公寓客户利好不多，客户导入能力未有明显增加；经济型联体别墅未SWOT分析优势Strength劣势Weak地块自然条件优越，形状方正，内外部水系资源丰富，利于项目整体规划和景观打造；毗邻佘山顶级别墅区，位于西区高端别墅板块围合地带，未来具备高端板块的成长基础；市级干道及轨道交通贯通，交通可达性好。自身板块缺乏一定的自然及人文资源基础；地块限制条件相对苛刻，不允许开发独栋和双拼别墅；土地成本高，常规公寓预期市场价格不能实现项目价格预期和利润目标。机会OpportunitySO：以大区位优势和规划优势，充分挖掘项目价值，实现项目利润目标市场条件区域内独栋及双拼别墅类产品具备较强的价格支撑力大户型公寓产品供应呈现市场空白点客户条件产业客及私营企业主的置业需求区域商业配套及档次的提升，大佘山高端配套规划的功能性辐射大虹桥西区CBD规划；充分利用项目区位优势和区域配套不断完善成熟的形势，树立高端住宅社区形象；利用佘山顶级别墅区、大虹桥商务区的规划效应和区域联动效应，充分吸引区域产业客、在华境外人士以及全市全国的高端客户；充分利用市场空白点，合理规划和设计大户型公寓升级型产品，形成差异化竞争优势；通过对建筑形态的突破处理，规划类独栋和双拼别墅，实现更高的产品价值，最终实现项目利润的最大化。威胁ThreatenST：充分利用自身优势和市场机会，规避竞争威胁区域周边项目多为纯低密度社区，且品质较高，未来同类型产品市场竞争不可避免；联排别墅未来价格不能满足项目价格及利润目标；古楼路北侧沿线住宅及沿街商业品质较差，且商业业种混杂，档次较低，本项目外围形象易受其影响。走高端路线，摒弃常规公寓产品，避免与周边项目形成同质竞争局面，保证项目价值的充分挖掘；考虑规划联排别墅的替代产品，在单位价值提升的同时合理压缩产品户型面积，与现有市场中别墅类产品形成差异化竞争和总价优势；或是提升联排别墅附加值，在附送面积上有所突破，在总价不变的情况下提升单价，满足项目利润要求考虑项目内外部整体的统一规划，对古楼路及地块中部规划道路两侧绿化进行改造。地块条件基础上，本项目应打造在规划和产品形态上能实现的类别墅产品，并营造出高端别墅居住的社区氛围核心价值提炼23SWOT分析优势Strength劣势Weak地块自然条项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议项目价值树体系梳理各方案综合效益对比24项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议项目价值树体系梳大平层类独栋+双拼常规小高层本项目产品线预判项目定位预判联排别墅25大平层类独栋+双拼常规小高层本项目产品线预判项目定位预判联排R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）风险控制：降低项目操作风险销售目标：快速去化，尽快回笼资金利润目标：在安全前提下，实现利润最大化客户目标：尽快集聚项目人气市场目标：入市营造市场热点R1我们有什么？（针对现状的实证分析）地段：毗邻佘山顶级别墅区交通：交通便利，可达性好生活配套：区域配套逐步完善成熟市场环境：常规公寓竞争激烈，别墅类产品有一定价格支撑基础项目机会：具备项目形象及高端物业打造空间项目核心问题推导如何塑造项目自身产品线价值体系，实现高溢价？项目核心问题26R2我们想要什么？风险控制：降低项目操作风险R1我们有什么自身条件区位条件充分利用自身地块所拥有的自然条件，规划中注重提升项目品质规划条件充分挖掘项目的区位位置条件和内外部交通条件借势区域未来大规划，发掘提升区域及项目价值的利好条件客户条件把握现有内部高端客户的挖掘，捕捉未来更多元的潜在客户需求市场条件对各种物业的市场格局进行剖析，发现市场机会点及价格支撑充分挖掘项目自身及区域的价值点，借势而为，寻找产品突破方向！项目价值挖掘自身价值挖掘区域价值挖掘27自身条件区位条件充分利用自身地块所拥有的自然条件，规划中注重产品线选择通过各产品线市场要素的综合对比，进一步明确本项目可能的产品线选择方向产品线地块条件板块支撑客户条件竞争格局价格支撑大平层可以满足规划要求对比徐泾和赵巷板块，泗泾板块中高端别墅氛围和板块形象较弱，且配套和离市区距离也远弱于徐泾板块临近佘山，板块价值未来存有较大的成长空间未来客户将以泗泾及周边板块（主要是佘山板块）独栋别墅已购客户为主购买目的主要是为了追求平层的舒适和家庭氛围；目前大区域内此类产品呈市场空白，客户需求难以确定金地徐泾项目和赵巷项目，预计与本案同期入市，竞争直接、激烈；赵巷项目受地价限制，对比本案无明显优势，但徐泾项目从板块形象、区位和土地成本方面都较本案有明显优势目前西区外环外无此类产品，价格预判主要依据未来竞品，单价预计在25000以上，可以保证项目盈利类独栋&双拼别墅需同时规划小高层来满足容积率和密度要求板块别墅形象不够高端，但是临近佘山板块，未来成长性好；大佘山规划和商业的逐渐成熟将提升板块价值受大佘山/大虹桥和产业规划影响，独栋别墅将呈现泛区域化特征，有机会吸引全市性和全国客户；双拼客户仍将以西区客户为主，但客户规模将会持续增加在售独栋别墅项目大多都有小独栋，整体竞争较激烈，主要有佘山3号、观庭、佘山东郡、同润圣塔路斯；双拼别墅供应较少，竞争环境宽松区域内小独栋和双拼别墅产品价值较高，未来成长性也很好，一年后小独栋别墅毛坯单价可达32000以上，可以保证项目盈利联排别墅需牺牲部分面积，同时需要在建筑密度指标上有所突破板块内经济型别墅较多，市场对板块接受度尚可闵行、长宁、徐汇的改善客和企业中高层管理者，松江产业客；未来客户构成不会有明显改变，但客户规模将会增加周边板块（莘闵、赵巷、徐泾、九亭）联排供应量大，且距市区位置和板块居住氛围、配套均优于本案，本案处于竞争劣势地位周边板块一年后预期毛坯单价勉强达到2万，而泗泾板块竞争力较弱，单价若超过2万，将很难取得好的销售表现，项目利润支撑乏力常规小高层可以满足规划要求离市区有一定距离，地段条件差，难以打造高档公寓现在以及未来两三年都仍将依靠9号线导入的徐汇、闵行、长宁及松江区的白领；自住为主板块未来供应超过100万方，均以常规二房、三房为主力；竞品楼板价均低于本案；本案处于竞争劣势地位七宝、九亭板块标杆项目一年后毛坯单价都难以突破22000，本案售价很难超过这些项目，项目利润难以实现28产品线选择通过各产品线市场要素的综合对比，进一步明确本项目可大平层类独栋+双拼高端独栋别墅类升级产品通过联排别墅的形态创新即突破实现的升级型产品小高层升级型产品区别于经济型联排别墅的差异化产品，通过空中别院的打造实现别墅生活，同时兼具实现大平层产品特有的私密性本项目可能的产品线选择产品线选择29大平层类独栋+双拼高端独栋别墅类升级产品通过联排别墅的形项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议项目价值树体系梳理各方案综合效益对比30项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议项目价值树体系梳产品线一大平层大平层产品需要一定的自然资源及客户支撑，同时项目所在区域与市区的交通距离上应具备一定的优势！31产品线一大平层大平层产品需要一定的自然资源及客户支撑，同项目地址西溪国家湿地公园正南侧建筑形态低层总占地面积5万㎡容积率1.14总建筑面积5.7㎡限高14-18米大平层层数3层小公寓层数4层大平层面积285-450㎡大平层装修标准4000元/㎡1.14容积率小型低密度社区社区，三层高端大平层与四层小户型酒店式公寓相结合

项目特征——整体规划案例一留庄32项目地址西溪国家湿地公园正南侧建筑形态低层总占地面积5万㎡景观设计

该项目中央花园，杭州首个交付的欧式皇家园林严格遵照欧洲古典园林的法则，5000平方米的欧式皇家园林呈长方形，一条东西走向的主轴线贯穿始终，所有景观元素都沿这条轴线南北对称布置景观元素西式凉亭、花钵步道、中央大喷泉和大草坪林阴步道、水渠和灌丛大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升

项目特征——景观营造案例一留庄33景观设计大面积原味欧式皇家园林景观再造，配合项目品质提升新古典主义建筑风格，全石材干挂立面建筑风格：新古典主义风格立面：浅米色全石材干挂

产品特征——风格及立面案例一留庄34新古典主义建筑风格，全石材干挂立面建筑风格：新古典主义风格立355㎡一梯一户设计，私密感强；大面宽，大尺度，采光佳，舒适感增加；全主卧套设计364㎡户型设计的基本结构来自意大利文艺复兴后期大师帕拉弟奥(AndreaPalladio)

客厅、餐厅及会客厅功能区域划分明显全采用主卧套设计大面宽、大尺度增加采光面

产品特征——户型案例一留庄35355㎡一梯一户设计，私密感强；大面宽，大尺度，采光佳，舒适大平层装修标准：4000元/㎡高定位装修标准

产品特征——精装修案例一留庄36大平层装修标准：4000元/㎡高定位装修标准产品特征—大平层官邸核心客户主要为杭州西郊高端别墅置换型客户

客户特征年龄主要集中在30-50岁之间外贸、金融、私营业主，80%以上客户是绿城的老客户以自住为主，部分兼具投资目的近75%的购置客户主要来自于杭州西郊的高端独栋别墅已购客户（如早期的桂花园、林语别墅，以及银湖、闲林、小和山等区域的别墅客户）年龄/职业/身份购买目的客户来源情感诉求认为留庄尺度与独栋别墅比较近，但有一种温暖的社区感，不像别墅那么冷清；

同时也还看重留庄距离市区的位置和西溪湿地资源案例一留庄37大平层官邸核心客户主要为杭州西郊高端别墅置换型客户客户留庄所处圈层公寓价格10000-15000元/m2留庄大平层价格26000-32000元/m2（剔除4000元/m2装修）溢价水平132%留庄大平层较杭州市同区位普通公寓产品溢价水平达132%

产品溢价案例一留庄38留庄所处圈层公寓价格留庄大平层价格溢价水平留庄大平层较杭州借鉴欧洲古典皇家园林建造景观产品低密度大平层产品全石材干挂的新古典主义建筑风格装修奢华风格精装修，标准4000元/m2价值借鉴点案例一留庄39借鉴欧洲古典皇家园林建造景观产品低密度大平层产品装修奢华风格产品线选择从地块条件层面来看，本项目入市阶段将与金地赵巷、徐泾项目在产品线上形成直接竞争

产品线一：大平层产品金地赵巷10号地块地块四至东至嘉松中路、西至老崧塘河、南北各为规划道路占地面积237254.7㎡容积率1.0限高≤20米，局部可达24米楼板价14500元/㎡金地徐泾镇3号地块地块四至东至联西路,南至牛桥港,西至西向阳河,北至砖窑泾占地面积83645㎡容积率1.2限高≤20米，局部可达24米楼板价5579元/㎡泗泾板块徐泾板块赵巷板块未来市场竞争本案1年后西区大平层产品竞争格局分布40产品线选择从地块条件层面来看，本项目入市阶段将与金地赵巷、徐产品线选择从未来市场同质竞争格局来看，大平层产品将直接面临激烈的“肉搏战”，项目市场竞争风险有所加大

产品线一：大平层产品未来市场竞争金地赵巷10号地块产品定位大平层官邸预计售价30000-35000元/㎡装修标准约5000元/㎡入市时间预计2011年上半年金地徐泾镇3号地块产品定位大平层官邸预计售价25000元/㎡装修标准约3000元/㎡入市时间预计2010年10月本项目大平层单价预计：26000元/㎡(装修标准4000元/㎡)鉴于金地项目的定位及自身板块与赵巷、徐泾板块的差异，如本项目定位大平层产品，则从未来主体竞争格局来看：市场竞争激烈，整体板块条件相对弱势，因此价格应保持优势或均势，不宜高于竞品。

板块形象区位交通配套环境规划total赵巷9897877.95徐泾8998767.45泗泾7886787.4权重占比25%10%10%10%15%30%100%建议本项目大平层产品全部做精装修，装修标准为4000元/m2联西路41产品线选择从未来市场同质竞争格局来看，大平层产品将直接面临激产品线选择

产品线一：大平层产品本项目大平层总价段落点为600-700万佘山板块800万以上赵巷板块1000-1200万徐泾板块700-1000万本案泗泾板块500-700万新桥板块500-650万项目入市时上海西区独栋别墅主力总价段为

高端：950万以上中端：600-700万09.1-09.9西区板块独栋主力成交总价段佘山板块950万以上赵巷板块1100-1400万徐泾板块800-1100万本案泗泾板块550-800万新桥板块550-700万1年后西区板块独栋主力成交总价段预判大平层总价段为600-700万参照中端独栋总价，与高端独栋保持优势户型面积落点各版块年均复合增长率佘山18.2%泗泾13.7%赵巷17.4%徐泾17.6%新桥5.9%42产品线选择产品线一：大平层产品本项目大平层总价段落点为产品线选择

产品线一：大平层产品户型面积落点物业类型户型面积（㎡）大平层三房220-240四房260-280大平层单价：26000元/㎡

大平层总价段：600-700万本项目大平层户型面积落点：230-270㎡通过总价卡位初步测算本项目大平层产品户型面积落点为230-270m2；大平层三房：220-240㎡，四房：260-280㎡43产品线选择产品线一：大平层产品户型面积落点物业类型户型产品线选择大平层产品更为有过独栋别墅生活经历的高端客户所青睐本项目目标客户锁定西部片区独栋别墅替换型客户群体

产品线一：大平层产品在大平层已购客户中，购买过独栋别墅的客户占据了绝大比例，市场中大平层产品在空间布局、功能尺度、私密性、景观视野等硬性指标与家庭生活气氛等方面均呈现出独具的优势。目标客户特征44产品线选择大平层产品更为有过独栋别墅生活经历的高端客户所青睐产品线选择

产品线一：大平层产品单价：26000元/㎡

（其中装修标准4000元/㎡）总价：600-700万元户型面积落点，三房：220-240㎡，四房：260-280㎡目标客户：有较长时间的别墅居住经验，需要足够的空间，但向往空间的融合与交流大平层45产品线选择产品线一：大平层产品单价：26000元/㎡此次客户深度访谈主要针对意向在首次佘山购置高端物业的客户，目的是根据意向客户对项目及产品的主要关注和需求点进行整合和分析，进一步为本项目在产品定位方面提供建设性意见和市场依据。居住者客户样本：20组；置业者客户样本：9组客户样本：21组；样本来源：同策汇白金会员。客户访谈产品线选择

深度客户访谈研究针对目前区域市场尚未出现的大平层产品，我司利用高端客户资源对佘山门槛级客户进行了深度需求访谈46此次客户深度访谈主要针对意向在首次佘山购置高端物业的客户，目客户样本一：男，36岁，从事纺外贸织品；三口之家（与双方父母家居住较近），现居住闵行，主要在上海西区（闵行、徐汇居多，静安等市中心其次）活动；有2-3套公寓用于出租，再次置业的目的是投资保值+改善升级。选择大平层还是独栋别墅独栋别墅立面风格喜欢纯粹的欧式古典风格，做工精细线条流畅，带有一定装饰显得气派；房屋天际线要明晰，有坡屋顶具有房子自身的特点客户需求关注：室内装修风格中式与欧式古典风格景观规划与建筑风格匹配协调，要有视觉冲击力；要豪华气派富有层次感；做的精致点，花木品种要多，植被密集，水景与绿化能完美融合购房关注点依次排序：规划—景观—户型—公共空间—新技术，其他不是很关注产品线选择47客户样本一：选择大平层还是独栋别墅独栋别墅立面风格喜欢纯粹的客户样本二：男，42岁，从事机电设备；三口之家（与双方父母家居住较近），现居住浦东，主要活动区域也在浦东；商铺、办公楼、公寓、别墅均有，其中商办用于投资，再次置业的目的是投资度假+休闲度假。选择大平层还是独栋别墅独栋别墅立面风格喜欢纯粹的地中海与南加州风格，休闲度假类型客户需求关注：室内装修风格轻松愉悦人性化，有强烈的家的温馨舒适感的风格，但更喜欢自己装修景观规划社区景观应该有地中海风情的休闲度假、奔放感，绿化率高，希望设置较为感性的场景，建筑风格与景观相得益彰，具有轻松快乐的韵味购房关注点景观—公共空间—材料设备—新技术—工程质量（该客户从事机电设备与环保方面工作）向往的生活和印象深刻的场景马尔代夫的居住环境，非常休闲、轻松；希腊的圣托里尼岛上酒店有童话般的环境，世外桃源的景观风格；开放式大堂设置绿化。产品线选择48客户样本二：选择大平层还是独栋别墅独栋别墅立面风格喜欢纯粹的佘山区域购置高端物业的门槛级意向客户绝大多数倾向选择独栋别墅产品，对大平层产品的接受度和需求度明显不高21组客户都有投资保值的目的；有无独栋别墅居住体验对高端物业的需求目的完全不同，有过独栋别墅居住体验的客户选择佘山区域高端物业的目的主要是休闲度假，而没有独栋别墅居住体验的客户则以改善升级居住品质为主要目的；

76%的意向客户考虑选择独栋别墅，24%的意向客户会考虑选择大平层产品。产品线选择

客户访谈研究结果49佘山区域购置高端物业的门槛级意向客户绝大多数倾向选择独栋2产品线二独栋+双拼联排别墅产品借鉴林语溪，通过产品形态的创新达到双拼与独栋的效果！50产品线二独栋+双拼联排别墅产品借鉴林语溪，通过产品形态项目地址周康板块秀沿西路68弄建筑形态别墅+小高层总占地面积12万㎡建筑密度≦30%总建筑面积14.4万㎡容积率1.2公寓楼层14及18层别墅形态类双拼+类独栋别墅楼层2-3层别墅主力面积250-300㎡1.2容积率中等规模别墅、小高层混合社区，联排别墅产品的形态创新实现独栋与双拼别墅组合的完美组合案例二林语溪

项目特征——整体规划51项目地址周康板块秀沿西路68弄建筑形态别墅+小高层总占地面积外立面局部采用石材，并加以面砖以及少量质感涂料

北入户英式风格南入户法式风格北入户法式风格法式与英伦建筑风格，外立面采用局部石材并辅以面砖及质感涂料

产品特征——风格及立面案例二林语溪52外立面北入户英式风格南入户法式风格北入户法式风格法式与英伦建284㎡类独栋二层客厅二层挑空284㎡类独栋一层增加花园面积增加采光面仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排边套具有类独栋效果，使户型设计更合理，增加采光面、花园面积和私密性

产品特征——户型仅有红色区域的洗手间部分外墙相连，跳脱了原先联排产品的束缚，使户型布局设计更合理，私密性更强类独栋位置类独栋类独栋双拼案例二林语溪53284㎡类独栋二层客厅二层挑空284㎡类独栋一层增加花增加采262㎡类双拼一层262㎡类双拼二层262㎡类双拼三层增加采光面客厅二层挑空增加花园面积仅以洗手间部分外墙相连，使原先联排中间套具有类双拼效果，也同样增加采光面、花园面积

产品特征——户型仅有红色区域的卫生间部分外墙相连，实现了从联排到双拼的转变类双拼位置类双拼类双拼案例二林语溪54262㎡类双拼一层262㎡类双拼二层262㎡类双拼三层增加采客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户

客户特征保利林语溪小独栋&双拼年龄主要集中在40-55岁之间年龄/职业/身份购买目的以自住为主，部分兼具投资目的客户来源

50%为江浙客，30%为大浦东区域客，20%来自于市区（徐汇、卢湾）其中购买客户中有约40%左右来自于区域内康桥半岛，属由联体、双拼向独栋别墅置换型客户情感诉求向往佘山高端别墅区生活氛围追求高端别墅生活方式对购置总价有一定的预算案例二林语溪55客户主要来源于全市性独栋及双拼别墅的购买客户客户特征保联排均价19200元/平米类双拼均价26800元/平米Resource:DataReportSys.（09.01-9.08）保利林语溪类独栋均价31500元/平米溢价水平64.1%溢价水平39.6%保利林语溪类独栋较自身板块联排别墅溢价水平达64.1%类双拼较自身板块联排别墅溢价水平达39.6%

产品溢价案例二林语溪56联排均价类双拼均价Resource:DataReport价值借鉴点产品联排别墅产品通过产品革新达到了类双拼与类独栋的效果多风格组合：英式与法式立面：局部石材，加以面砖以及质感涂料本案容积率1.0，如果规划类独栋&双拼别墅产品，必须要规划部分小高层来满足项目的容积率要求，常规小高层的未来价格难以本项目的利润要求，因此我们需要在小高层的产品形态上有所突破，形成差异化竞争优势，同时对比高端物业有总价优势……案例二林语溪57价值借鉴点产品联排别墅产品通过产品革新达到了类双拼与类独栋产品线选择未来市场竞争

产品线二：小独栋&双拼竞争区域：泗泾、佘山、赵巷、徐泾、莘闵别墅区。目前大多别墅项目均有小独栋产品，整体竞争形势较为激烈；主要竞争项目是佘山3号、观庭以及板块内的小独栋别墅产品。观庭佘山3号佘山东郡同润·圣塔路斯合生国际花园小独栋别墅竞争项目分布目前大多双拼别墅均分布于以公寓或联排别墅为主的项目中，整体来说，双拼别墅比较稀缺；主要竞争项目是凯迪·澳澜湾、龙湖·滟澜山、山语原墅、合生国际花园、沁风雅泾轩。双拼别墅竞争项目分布合生国际花园山语原墅龙湖·滟澜山凯迪·澳澜湾沁风雅泾轩周边区域小独栋别墅项目分布较密集，市场竞争较激烈；双拼别墅较为稀缺，且多为公寓或联排别墅混合社区58产品线选择未来市场竞争产品线二：小独栋&双拼竞争区域：产品线选择单价区间落点

产品线二：小独栋&双拼主要竞争项目09年9月均价（元/㎡）西区小独栋别墅年复合增长率一年后预期均价（元/㎡）佘山3号32173（8月）16.19%37382观庭2825332827合生国际花园2771332200佘山东郡2256026212同润·圣塔路斯2842833030佘山东郡目前在售的是邻古楼路的小独栋，私密感差，且道路北面是较大体量的配套房，因此佘山东郡目前的价格参考性不高；周边主要竞品一年后均价预计在32200-37382元/㎡之间。本案小独栋产品是联排别墅的突破形态，因此相比周边主要竞品应具备一定的总价优势，以提高项目市场竞争力。本项目小独栋别墅入市单价预计：毛坯32000-33000元/㎡本案双拼别墅与独栋别墅组团，性价比高于竞品，因此参考保利林语溪小独栋/双拼价格系数比1.2本项目双拼别墅入市单价预计：毛坯26500-27500元/㎡注：本案预期一年后入市为提升项目竞争力，小独栋别墅入市单价建议32000-33000元/m2双拼别墅入市单价建议26500-27500元/m259产品线选择单价区间落点产品线二：小独栋&双拼主要竞争项产品线选择小独栋总价及面积落点

产品线二：小独栋&双拼小独栋别墅主要竞争项目目前主力总价（万元）佘山3号800-1000观庭800-900合生国际花园750-850佘山东郡500-700同润·圣塔路斯700-900目前市场状况下，本案总价制定原则：高于双拼别墅，略低于在售主要小独栋项目总价，提升产品性价比和竞争优势，因此建议本案目前市场状况下的总价区间是750-850万元，西区小独栋别墅单价年复合增长率为15.2%，则本案小独栋别墅一年后入市主力总价约为：850-950万元

本案1年后入市单价32000-33000元/㎡，则本案小独栋别墅面积约为：260-290㎡双拼别墅主要竞争项目目前主力总价（万元）凯迪·澳澜湾450-650龙湖·滟澜山400-550山语原墅400-500合生国际花园300-400沁风雅泾轩550-700采用总价卡位法，建议本案小独栋别墅入市主力总价约为850-950万元，面积约为260-290㎡60产品线选择小独栋总价及面积落点产品线二：小独栋&双产品线选择双拼总价及面积落点

产品线二：小独栋&双拼泗泾及周边板块双拼别墅产品较为稀缺，竞争压力不大，建议本案采用跟随市场主流的策略，双拼别墅面积约为230-240㎡本案入市单价约为26500-27500元/㎡，则双拼别墅入市主力总价约为600-700万元双拼别墅项目主力面积段（㎡）凯迪·澳澜湾232-274龙湖·滟澜山290山语原墅234-253合生国际花园200-242沁风雅泾轩220-240跟随市场主流，本案双拼别墅面积约为230-240㎡，入市主力总价约为600-700万元61产品线选择双拼总价及面积落点产品线二：小独栋&双拼产品线选择小独栋别墅：全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾双拼别墅：西区客户，主要作为第一居所

产品线二：小独栋&双拼目标客户特征年龄：主要在35-50岁之间；区域行业：全市性客户，区域和行业特征模糊，都是企业大脑级的人物；购买目的：第二居所，主要用作度假，兼具投资保值作用；关注要素：多是喜欢佘山或在松江有自己的生意，但财富能力稍弱，对佘山板块独栋别墅承受能力有限；年龄：主要在30-45岁之间；区域行业：大多是在闵行、长宁、徐汇区工作的人，从事行业广泛；另外有部分松江区的钢材五金和文化产业客；购买目的：大多用作自住，少量用于度假或投资。小独栋别墅客户：双拼别墅：62产品线选择小独栋别墅：全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾产品线选择小独栋&双拼

产品线二：小独栋&双拼单价：小独栋别墅32000-33000元/㎡双拼别墅26500-27500元/㎡面积落点：小独栋别墅260-290㎡双拼别墅230-240㎡目标客户：小独栋别墅——全市性客户，多因佘山或生意选择泗泾双拼别墅——西区客户，主要作为第一居所总价：小独栋别墅850-950万元双拼别墅600-700万元63产品线选择小独栋&双拼产品线二：小独栋&双拼单价：产品线三小高层升级型产品常规小高层产品无法实现项目的价格及利润目标，在地块指标限制条件下的小高层产品须通过产品形态的创新实现品质和价值的突破！64产品线三小高层升级型产品常规小高层产品无法实现项目的价格项目地址周康板块川周公路2828弄

建筑形态13栋小高层总占地面积6.8万㎡总户数386总建筑面积8.8万㎡容积率1.29公寓楼层11-14层（平层、复式）主力面积172-280㎡装修标准2500元/平米1.3容积率小高层产品下的精装空中别院案例三墅外

项目特征——整体规划65项目地址周康板块川周公路2828弄建筑形态13栋小高层5大组团景观点缀成趣主入口广场儿童活动场地上抬式花园下沉式广场

L型河滨景观带100余种景观植被体系打造坡地景观，5大组团景观景观设计：加拿大L&A奥雅园境事务所100余种绿色植被分区种植多重植被体系打造坡地景观

项目特征——景观营造案例三墅外665大组团景观点缀成趣100余种景观植被体系打造坡地景观，5大建筑风格：现代简约现代简约风格建筑，石材与玻璃大量结合运用；底层4.5米架空；双大堂设置外立面干挂石材双层中空铝合金玻璃窗首层4.5米架空双大堂设置入户大堂地库大堂阳光地下车库

产品特征——风格、立面、结构设计案例三墅外67建筑风格：现代简约现代简约风格建筑，石材与玻璃大量结合运用；一梯一户设计，私密性强椭圆形平层设计，采光佳客厅开间6.5米，面积35平方米，客厅与花园连成具有别墅感的空间卧室开间4.5米，面积22平方米，主卫10.8平方米

23㎡空中花园6m挑高设计浴室大面积观景窗一梯一户设计，私密性强；6m挑高花园设计，与超大客厅相连，在公寓的建筑形态上营造出别墅的生活方式独立电梯厅动静分离六米挑高空中花园大面积落地窗278㎡，四室二厅阳光浴室

产品特征——户型案例三墅外68一梯一户设计，私密性强一梯一户设计，私密性强；6m挑高花园下层上层174㎡，二室二厅开创新的居住标准：174㎡复式2房，主卧面积大，功能极简，强调主人的居住舒适度；一梯一户，电梯直接入户，私密性好；大面积的空中花园，6m挑高设计，产品附加值高。复式住宅打破传统居住理念，大空间、大尺度设计，打破居住空间固有限制，强调主人居住的舒适度六米挑高空中花园案例三墅外69下层上层174㎡，二室二厅开创新的居住标准：174㎡复式管道直饮水系统降板同层排水系统芬兰KONE无机房电梯法国Saint-Gobain双层中空（充氮气）+Low-e玻璃闭路电视监控系统家庭防盗报警系统有害气体探测、报警系统彩色可视对讲系统门禁系统车辆远距离不停车读卡系统楼宇自控系统电梯控制系统电子巡更系统周界报警系统10重智能安防系统

其它特征——节能+智能案例三墅外70管道直饮水系统降板同层排水系统芬兰KONE无机房电梯法国Sa空中别院墅外客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客户及已购客户

客户特征年龄主要集中在30-45岁之间年龄自住为主购买目的客户来源超过7成客户来自上海本地上海本地客中35%来自南汇区，15%来自浦东新区，18%来自黄浦区情感诉求近8成客户曾有购买联排别墅的意愿或是曾经住过联排别墅，对别墅的生活方式有一定的向往案例三墅外71空中别院墅外客户主要为市区及大浦东区域联排类产品的意向购买客现代简约风格，外立面石材+玻璃组合通过大尺度大空间、空中花园设计和入户方式营造出小高层中的别墅体验价值借鉴点产品案例三墅外72现代简约风格，外立面石材+玻璃组合价值借鉴点产品案例三墅产品线选择

产品线三：空中别院未来市场竞争区域内空中别院产品呈市场空白，同质竞争较弱，存在着较大机会点，同时具备差异化竞争优势卢湾区：兰馨公寓黄浦区：绿城黄浦湾徐汇区：尚海湾、中海瀛台浦东新区：星河湾、墅外、金地湾流域闵行区：皇都花园宝山区：中鹰黑森林、万科琥珀郡园全市主要空中别院项目分布墅外万科琥珀郡园金地湾流域皇都花园中鹰黑森林

中海瀛台尚海湾兰馨公寓本项目地块星河湾绿城黄浦湾松江区（市场空白）本项目所在地块73产品线选择产品线三：空中别院未来市场竞争区域内空中别院产品线选择户型面积落点Resource:DataReportSys.（09.01-09.09）西区公寓市场：七宝、泗泾、新桥、九亭西区大户型公寓供求面积段分布本项目空中别墅面积段为170-175㎡户型面积段（㎡）供应套数成交套数成交套数占比三房90-110843918108.90%110-1305921115188.34%130-1507081140161.02%150-170346407117.63%四房及复式170-200166211127.11%200以上28814550.35%Resource:DataReportSys.（09.01-09.09）西区联排：泗泾、赵巷、徐泾西区联排别墅供求面积段分布面积段（㎡）供应套数成交套数备注成交套数比180以下4464175-180㎡为主145%180-200327344195-200㎡为主105%200-220146183200-210㎡为主125%220-24089120230-235㎡为主135%240以上3917240-250㎡为主44%西区150㎡以上的大户型公寓供应匮乏，但成交表现良好，大户型三房主力成交面积段集中在110-150㎡西区联排别墅主力供求面积段集中在195-210㎡空中别墅面积范围150-195㎡之间空中别墅面积段170-175㎡

产品线三：空中别院与大户型公寓、联排保持20㎡的面积梯度74产品线选择户型面积落点Resource:DataRepo产品线选择总价落点区间西区联排主力总价段集中在200-260万总价段销售套数成交占比180万以下264%180-200294%200-22016823%220-24012918%240-26014019%260-280618%280-300558%300-320253%320-340182%340-360182%360-380122%380-400182%400万以上294%Resource:DataReportSys.（09.01-09.09）西区联排：泗泾、赵巷、徐泾本项目空中别院总价约为230万考虑本项目空中别院与区域周边经济型联体别墅在产品上的对应竞争，以经济型联体别墅总价区间中值作为当前价格参考依据联排市场价格，本案空中别院总价为230万元

产品线三：空中别院75产品线选择总价落点区间西区联排主力总价段集中在200-260产品线选择单价落点区间建议本项目30%住宅装修比例全部放置于空中别墅产品中；建议装修标准为4000元/m2，因此装修后价格为19600元/㎡。板块综合复合年均增长率15.8%西区联排别墅成交量主要集中在莘闵板块，该板块联排别墅价格复合年均增长率为17.5%本项目所在板块复合年均增长率14.1%本项目价格增长由于区位等原因应小于新桥板块而大于自身板块平均水平总价230万面积段170-175㎡当前价格水平13500元/㎡未来价格水平15600元/㎡（毛坯）空中别院毛坯单价15600元/㎡，精装修单价19600元/㎡

产品线三：空中别院76产品线选择单价落点区间建议本项目30%住宅装修比例全部放置于产品线选择目标客户特征本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买及替换型客户群体年龄：主要在30-45岁之间；区域行业：主要集中在松江、长宁、闵行和徐汇区；从事行业广泛，主要是闵行、长宁、徐汇区企业公司的中高层管理者和小企业主，以及松江区的钢材、五金、文化产业客；购买目的：改善升级需求，或是联排别墅的替代品；主要用作第一居所；关注要素：在生活方式上更喜欢平层产品所带来的家庭生活氛围和舒适性，不喜欢联排别墅过于分隔、独立的空间分布，但看重别墅的私密感和别墅生活方式。

产品线三：空中别院77产品线选择目标客户特征本项目目标客户锁定西部片区联排别墅购买产品线选择单价：19600元/㎡（装修标准4000元/㎡

）总价：230万户型面积落点：170-175㎡目标客户：西部片区联排别墅购买及替换型客户群体空中别院

产品线三：空中别院78产品线选择单价：19600元/㎡（装修标准4000元/㎡规划方案建议79规划方案建议79方案一纯大平层官邸

充分挖掘项目价值，通过提升产品本身的特点及品质，为项目赢得定位空间和价值竞争，实现利润最大化目标；1.0容积率造就低密度高端社区形象：考虑现有地块的市场区位情况，提升产品本身的竞争优势，同时提升项目整体品质。

本项目产品线组合推导支撑产品户型面积落点三房(4F)220-240㎡四房(4F)260-280㎡产品户型面积落点小独栋260-290㎡双拼230-240㎡空中别墅（11/13F）170-175㎡方案二小独栋&双拼+空中别院规划方案建议80方案一纯大平层官邸充分挖掘项目价值，通过提升产品本规划方案建议突破性经济指标总建设用地121719.2地上总建筑面积116560住宅平层官邸（4F）108160公建会所（3F）4000金融配套（2-3F）4400建筑密度25%容积率1.0

方案一：大平层官邸常规性经济指标总建设用地121719.2地上总建筑面积116300住宅平层官邸（5F）107900公建会所（3F）4000金融配套（2-3F）4400建筑密度20%容积率0.95581规划方案建议突破性经济指标总建设用地121719.2地上总建规划方案建议突破性经济指标总建设用地121719.2地上总建筑面积121340住宅小独栋(2F)25920双拼(3F)22080空中别墅（11F/13F）64940公建会所（2-3F）4000金融配套（2-3F）4400建筑密度25%容积率1.0

方案二：小独栋&双拼+空中别院常规性经济指标总建设用地121719.2地上总建筑面积122600住宅小独栋(2F)19440双拼()16560空中别墅（11F/13F）78200公建会所（2-3F）4000金融配套（2-3F）4400建筑密度20%容积率1.082规划方案建议突破性经济指标总建设用地121719.2地上总建规划方案建议通过引入创新升级型类别墅产品，以实现方案的进一步优化从客户角度考虑，方案二的空中别院产品因客户对其价值认可度存在较大不确定性，存在一定的市场风险，因此，结合项目自身条件及纯别墅社区的品质打造目标，我司建议在此基础上对本项目植入一种全新、升级的组合型类别墅产品，通过该类产品打造区域产品标杆形象，树立自身产品价值体系，以实现项目整体的高溢价目标——产品户型面积落点小独栋260-290㎡双拼230-240㎡和墅(5F)180-200㎡大平层(6/8F)170-175㎡方案三小独栋&双拼+和墅+大平层83规划方案建议通过引入创新升级型类别墅产品，以实现方案的进一步和墅面积范围：180-200平方米构成描述：外形整体统一，有大宅的气势实为联排、叠加、大平层、复式等综合的物业混合体推荐指数：二级推荐理由：创新型产品全新的大宅居住理念毫无市场竞争压力不利好因素：需要营造市场的产品接受度规划方案建议创新型类别墅产品84和墅面积范围：规划方案建议创新型类别墅产品84200平米的联排别墅规划方案建议创新型类别墅产品和墅85规划方案建议创新型类别墅产品和墅85180平米的联排别墅规划方案建议创新型类别墅产品和墅86规划方案建议创新型类别墅产品和墅86200平米的联排大平层，约100平米的附送价值空间规划方案建议创新型类别墅产品和墅87规划方案建议创新型类别墅产品和墅87200平米的复式结构住宅、约100平米的附送价值空间规划方案建议创新型类别墅产品和墅88规划方案建议创新型类别墅产品和墅88规划方案建议

方案三：小独栋&双拼+和墅+大平层官邸突破性经济指标总建设用地121719.2地上总建筑面积119510住宅小独栋(2F)13770双拼(3F)13340和墅（5F）55440类联排38640平层院墅8400类叠加8400大平层（6F/8F）28560公建会所（2-3F）4000金融配套（2-3F）4400建筑密度30%容积率1.089规划方案建议方案三：小独栋&双拼+和墅+大平层项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议各方案综合效益对比项目价值树体系梳理90项目属性解读项目定位思考产品线选择及方案建议各方案综合效益对方案一纯大平层官邸91方案一纯大平层官邸91项目增值5%项目增值16%/年地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；大虹桥泛西区CBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。

整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；

佘山板块独栋别墅年均复合增长率为18.2%，泗泾板块独栋别墅年均复合增长率为13.7%。项目增值2%金地赵巷、徐泾项目的大平层产品定位将使加剧区域市场同质化产品竞争。区域未来规划发展市场价格走势产品稀缺性在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘大平层产品动态销售均价——综合效益对比

动态价格测算纯大平层官邸92项目增值5%项目增值16%/年地处西区高端别墅区围合辐综合上述各项资源优势，得到本案2年后的销售价格（预计一年后入市，销售期两年）：项目入市基准价格大平层元/㎡22000区域未来规划发展5%5060市场价格自然波动16%/年稀缺性2%合计27060建议本案全装修，装修标准4000元/㎡，本地块2年后的大平层整体均价约为：大平层精装修均价：31000元/㎡

动态价格测算纯大平层官邸综合效益对比93综合上述各项资源优势，得到本案2年后的销售价格（预计一年后入建筑形态建筑面积（m2）销售类型地上建筑大平层官邸107900可销售型金融配套4400可销售型会所4000不可销售型可销售面积小计112300可销售型地下建筑地下车位18000（450个）可销售型可销售面积小计18000（450个）可销售型项目性质总占地（㎡）容积率总建面（㎡）住宅121719.20.955116300

常规性方案总销测算（20%建筑密度）产品经济指标序号内容金额销售均价1精装大平层官邸319923.5精装修均价29650元/平方米2金融配套15400保守估算3.5万元/平方米3地下车位2700预计该区域车位6万元/个（450个）销售收入合计338023.5万元销售收入5F大平层私密感和独栋别墅的替代价值都较低，因此毛坯单价负向修正5%纯大平层官邸综合效益对比94建筑形态建筑面积（m2）销售类型地上建筑大平层官邸10790建筑形态建筑面积（m2）销售类型地上建筑大平层官邸108160可销售型金融配套4400可销售型会所4000不可销售型可销售面积小计112560可销售型地下建筑地下车位16960（424个）可销售型可销售面积小计16960（424个）可销售型项目性质总占地（㎡）容积率总建面（㎡）住宅121719.21.0116560

突破性方案总销测算（25%建筑密度）产品经济指标序号内容金额销售均价1精装大平层官邸335296精装修均价31000元/平方米2金融配套15400保守估算3.5万元/平方米3地下车位2544预计该区域车位6万元/个（424个）销售收入合计353240万元销售收入纯大平层官邸综合效益对比95建筑形态建筑面积（m2）销售类型地上建筑大平层官邸10816方案二小独栋&双拼+空中别院96方案二小独栋&双拼+空中别院96地处西区高端别墅区围合辐射地带，板块高端别墅氛围日趋浓厚；区域高端及大型商业日趋成熟完善，区域居住价值将得到很大提升，高端客户导入能力进一步提升；上海文化影视传媒创意产业基地的入驻将带来大量高端客户进入；大虹桥泛西区CBD规划的实现将吸引更多元化高端客户。

整体宏观大市场运行正常，区域市场保持稳定增长；西区小独栋别墅年均复合增长率为12.7%，双拼别墅单价与小独栋别墅单价比值1：1.2，区域内经济型联体别墅年均复合增长率为15.8%。空中别墅产品存在区域市场空白，可依靠稀缺性实现差异化竞争优势。区域未来规划发展市场价格走势产品稀缺性在基准价格的基础上，综合各项资源优势，来确定本项目整盘个产品线动态销售均价——项目增值5%项目增值12.7%/年(小独栋)15.8%/年(