某村项目前期调研及定位报告课件

淄博大张村项目前期调研及定位报告淄博大张村项目前期调研及定位报告1目录CONTENT

宏观市场分析

项目本体分析

市场竞争分析

发展战略建议

项目定位建议

物业发展建议

目录CONTENT

宏观市场分析

项目定位建议2宏观市场分析宏观市场分析3

张店位于淄博市中部，东临齐国故都，南接聊斋故里，属山东半岛对外开放区、环渤海经济发展带、半岛城市群，是中国城市综合实力50强淄博市的中心城区，全市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心。全区总面积244.2平方公里，人口75.26万人，城市化水平达82.49%，09年全区实现GDP447亿元。临淄区是国家重要的石油化工基地，历史文化名城；周村区是轻纺工业、不锈钢商贸基地，商贸名城淄川区是以建材、服装为主的私营企业及商业中心博山区是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区；沂源县绿色农业、食品加工基地；张店区全市的政治、经济及文化中心，具有极强的向心吸引力；张店区概况张店位于淄博市中部，东临齐国故都，南接聊斋故里，属山4

张店城市规划总体原则为西括、北延、东改、南展。城市整体以向西发展为主。并且在世纪路以西，规划为淄博新区。随着城市的逐渐扩展，西部将逐渐成为张店区乃至淄博市新的中心，其城市配套也将逐渐完善并达到一个新的高度。中心路张店区长远规划张店城市规划总体原则为西括、北延、东改、南展。城市整5张店与山东省内其他同类城市房价、人均收入、GDP等数据分析结论：相对于山东其他同类城市，张店区经济总量及人均可支配收入排名均在前列，而房价却处于中游，因此相对于城市人均收入和经济的发展，张店的房价还有较大的上升空间，并且房价泡沫不大，房产业健康发展；城市房价（元/㎡）GDP（千万）人均收入（元）张店区3689447020670历下区8705555024917市南区23557520024710芝罘区80232045.520418环翠区48892181.720117奎文区411296018756东营区5300208321278泰山区3890289017737张店与山东省内其他同类城市房价、人均收入、GDP等数据分析结6年份2007200820092010前三季度新开工面积(万㎡)200.18108192.7259.02竣工(万㎡)202.95169.74275.58295.6销售(万㎡)163.8108.57195.7166.3结论：单从自身数据来看，张店区房地产开发量及消化量逐年上涨，可以反映出目前张店区房地产市场发展迅速，开发商及消费者对市场前景看好；但纵向比较，目前张店区房地产开发量及消化量与其他城市仍有一定差距，市场仍未饱和，市场潜力巨大。张店房地产发展状况年份2007200820092010前三季度新开工面积(万㎡7张店区近年房地产市场价格变化分析张店区07年的整体房价约为2610元/㎡；08年受经济危机的影响，市场成交量大幅下跌，但价格依旧坚挺，全年整体房价约为2880；直到09年初，楼市突遇“小阳春”市场需求量陡然增加，大大刺激了消费，房价从年初的2950元/平米涨至12月份的3340元/平米，涨幅高达22%；10年以来，房价更是一路上涨，目前已经达到了均价3689元/平米，但目前在售商品房价格已经远远超出此价格。张店区近年房地产市场价格变化分析张店区07年的整体房价约为28张店近年房地产市场价格变化图示张店近年房地产市场价格变化图示9张店区近年土地出让情况分析从张店区土地近年来土地出让数据可以看出，随着房地产市场的发展，土地成交价格逐年上涨，虽然土地出让面积增长幅度较大，但仍与其他地区有一定产局，土地供应量相对偏小，而且平均地块面积仅为3万㎡，平均地块面积较小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面积（万㎡）30.7590.390成交总价（亿元）3.1211.0713.18平均单价（万元/亩）67.781.897.5张店区近年土地出让情况分析从张店区土地近年来土地出让数据可以10张店房地产市场产品发展状况

自上世纪90年代，张店区房地产市场开始起步，就其产品形态经历了三个阶段：以多层为主，出现小高层产品以小高层及高层产品为主产品种类逐渐丰富，低密度产品成为新宠张店房地产市场产品发展状况自上世纪90年代，张店区11第一阶段盛世行看市场：自上世纪90年代后期及本世纪初起，随着改革开放步伐的加快，张店房地产市场逐渐成形。这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一，产品以多层为主；二，出现部分小高层产品，但接受度较差。其代表项目：建业花园第一阶段盛世行看市场：12盛世行看市场：随着张店房地产市场的进一步发展，特别是消费者观念的改变以及土地价格的提高，又出现了一批全新的房地产项目。这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一、市场上主流产品逐渐转变为小高层及高层产品；二、消费者对小高层及高层产品的接受度逐渐提高；三、多层产品仍受市场追捧；四、产品同质化严重。其代表项目：七海里、龙凤苑第二阶段盛世行看市场：第二阶段13盛世行看市场：伴随着张店房地产市场的飞速发展，市场的产品逐渐多样化，更多复合型及创新型及低密度项目如雨后春笋般涌现这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一、主流产品仍然为小高层及高层产品；二、普通多层产品由于其品质难以提升逐渐减少；三、低密度产品成为市场新宠，占有量逐渐提升。其代表项目：美林小镇、名尚城市广场。第三阶段盛世行看市场：第三阶段14张店区各大版块市场特点分析中心城区：核心东部城区为：突破西部城区：热点及高点南部城区：城市化北部城区：借势张店区各大版块市场特点分析中心城区：核心15中

心

板块借助中心区域的完善城市配套，大力发展高端产品，以高层及小高层为主，后期土地供应量将非常紧缺。代表项目：黄金国际、颐景园南部板块三大亮点：一是汽配产业集群已经连成一片，其影响正在形成并在扩展壮大中；二是板块内集结了10个左右的楼盘，有的一下开了十几个楼座，有的是旧村改造，颇有点当年广州华南板块的味道；三是新客运中心投入运营后将会极大地带动周边的发展。代表楼盘：盛世康城、南苑绿洲等东部板块大踏步发展的制约因素已经撬开一角。洪沟片区改造和东部化工区产业调整是东城发展的两大引擎。两大引擎如今都有了实质性的启动，特别是洪沟片区的改造令人欢欣鼓舞。东城的居住价值正一步步体现出来。代表楼盘推荐：改造中的洪沟片区、花山府邸、盛世新东城北部板块目前北部片区有近10个楼盘在销售。而且随着体量近60万㎡的昂展项目的落成，可以预计，今后对北部片区的拉动将不可估量。同时伴随着其他几个项目高科技陶瓷园的完工北部板块引来业界和人们的关注只是时间早晚的问题。板块代表楼盘：名尚国际社区、盛世名苑、华侨城、弘韵豪庭等。西部板块西部城区是淄博市下一步规划的重点区域，也是淄博市发展的主要方向。随着佳士客新城购物中心启用以及政府西迁，西部板块的发展将新添一个强大的发动机。目前一大批楼盘项目已经动工或正在前期准备中。板块代表楼盘：颐丰花园、创业体育场项目等。本案中借助中心区域的完善城市配套，大力发展高端产品，以高层及小16未来张店房地产市场预测张店房地产市场将迎来较大的发展机遇，市场整体向好，特别是西部区域将会成为未来持续的开发热点；张店房地产市场未来发展潜力巨大，远未达到饱和状态，价格将会持续平稳走高；土地成本增大，使得大盘将会减少，100亩左右的项目更适宜开发；产品将多元化，小高层及高层产品仍然为主流产品，低密度产品将会成为高端市场的宠儿。未来张店房地产市场预测张店房地产市场将迎来较大的发展机遇，市17项目本体分析项目本体分析18地块区域认知◆项目位置：处于世纪路以西、鲁泰大道以北；◆项目位于：张店西部及北部板块交界处；中央居住区中心城区商务区本案世纪路鲁泰大道济青高速地块区域认知◆项目位置：处于世纪路以西、鲁泰大道以北；中央居19◆项目地块四至：东至阿波罗大酒店，西至大张村村民回迁房，南至鲁泰大道，北至村里小路。地块东端地块西端地块南端地块北端地块区位四至◆项目地块四至：东至阿波罗大酒店，西至大张村村民回迁房，南至20项目地块现状地块现状已拆村民房已拆村民房待拆村民房待拆村民房待拆小工厂待拆小工厂大张村委会项目地块现状地块现状已拆村民房已拆村民房待拆村民房待拆村民房21项目地块现状◆项目地块现状：该地块由大张村土地、房镇镇政府用地、大张粮管所、庄园集团、张店区法院◆项目地块面积：项目地块方正，面积约8.15万㎡，约122.5亩。大张村土地大张粮管所房镇镇政府用地庄园集团、张店区法院地块通乾拉菲项目地块现状◆项目地块现状：该地块由大张村土地、房镇镇政府用22◆项目南临鲁泰大道，东边邻近世纪路，路政建设较好，但是公共交通通车率较低，属于城市边缘地带，而且鲁泰大道通行大型货车车辆，居住私密性较弱。◆项目地处张店新区，项目周边现为农村旧址，生活配套有待完善；◆项目所在区域已经形成张店城区居住区，周边大盘较多，居住氛围浓厚；◆区域在售楼盘集中鲁泰大道以南区域。如：通乾拉菲、远景花园、阳光花园、名尚城市广场、华侨城、创业颐丰花园等。项目区域周边环境分析主要道路项目南部村民房项目北部村民房冠都新城

玉龙河猪笼河◆项目南临鲁泰大道，东边邻近世纪路，路政建设较好，但是23项目周边生活配套状况◆生活配套：通乾拉菲、名尚城市广场、义乌小商品城◆城市景观：火炬公园、玉龙河、莲池公园◆教育配套：世纪花园小学、大张村中心小学、张店美术中学等◆医疗配套：莲池医院名尚城市广场莲池医院大张村中心小学通乾拉菲张店美术中学高中部

世纪花园小学火炬公园

义乌小商品城玉龙河莲池公园结论：国际化生活，享受奢华级生活配套；远离城市的喧嚣，交通的拥堵项目周边生活配套状况名尚城市广场莲池医院大张村中心小学通乾拉24项目属性定位

虽然处于城市主发展方向上，但位于西部及北部片区交汇处；距离淄博新区核心区域上有一段距离。

区域临近城市主干道，路政建设较好，交通便利，但是公共通车率较低；目前城市配套尚不齐全，城市形象较差，但后期发展潜力较大。◆项目地块涉及村、镇、区三方面的土地，前期需投入较大的精力、成本进行协商、拆迁、安置。◆地块平整，高低起伏不大，体量适中；◆地块容积率为2.5，属于小高层及高层物业类型区域属性配套属性土地属性项目属性项目属性定位虽然处于城市主发展方向上，但位于西部及北部片25项目分析小结属于城市主发展方向，但距离核心区域有一定距离；目前周边配套较为缺乏，城市形象较差，但后期发展潜力较大；地块较为方正，但存在拆迁改造；产品以小高层为主，与周边项目相似。

项目所处区域较为尴尬，长远来看发展潜力良好，但容易被边缘化及同质化！项目分析小结属于城市主发展方向，但距离核心区域有一定距离；26市场竞争分析市场竞争分析27盛世名苑市场竞品扫描◆选取原则：◆空间区位相近，处于相同板块或临近板块；◆

产品形态以小高层、高层为主；项目档次接近，存在直接竞争◆在售竞争楼盘：中润华侨城、黄金国际、名尚城市广场、紫园、龙凤苑、创业颐丰花园、通乾拉菲、远景玉城竞品项目样本选取本案名尚·城市广场七海里黄金国际华侨城通乾拉菲阳光花园远景·玉城世纪花园·兰花园创业颐丰花园中心板块北区板块西区板块紫园中润大道世

纪路盛世名苑市场竞品扫描◆选取原则：◆在售竞争楼盘：竞品项目样28市场主要竞品分析主要竞争个案——黄金国际项目名称黄金国际项目位置西六路联通路交汇处西南角占地面积592亩，合39.5万㎡建筑面积80万㎡建筑形态目前在售18号楼开发进度A、B、C、E区现房，DE建设中户型区间97㎡的两居133-150㎡的三居180-267㎡的四居主力户型97㎡、147㎡,153㎡销售均价6000元/㎡优惠措施暂无项目配套机关幼儿园、中央水系景观、高尔夫练习场、多功能运动会所区域配套莲池公园、莲池小学、张店七中、义乌商品城、大润发、银座购物广场优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：项目配套完善、品质高端（例温泉入户）劣势：1：价格高于周边在售项目近1000元、客群较薄；

2：后期开发高层产品品质较差；项目基本信息市场主要竞品分析主要竞争个案——黄金国际项目名称黄金国际项目29市场主要竞品分析主要竞争个案——黄金国际景观设计中心组团景观、景观节点、楼间绿化，符合其高端定位；中心组团景观（C区）：9洞GOLF推杆练习场、中央水系、下沉式网球场、下沉式会所；市场主要竞品分析主要竞争个案——黄金国际景观设计中心组团景观30市场主要竞品分析主要竞争个案——黄金国际户型设计在售18#楼户型图市场主要竞品分析主要竞争个案——黄金国际户型设计在售18#楼31黄金国际的高价位，实际支撑点包含以下几点：1）生活方式创新（温泉入户、GOLF）2）景观创新3）会所、配套及物业管理4）前期建立起高端形象。黄金国际核心卖点可归结为：完善的城市配套高端的自身配套创新的生活理念主要竞争个案——黄金国际市场主要竞品分析黄金国际的高价位，实际支撑点包含以下几点：黄金国际核心卖点可32市场主要竞品分析主要竞争个案——龙凤苑项目名称龙凤苑项目位置张店区联通路与西八路交叉口西北角占地面积23.49公顷建筑面积6580万㎡建筑形态目前在售龙凤苑四期开发进度预计2011年10月交房户型区间118——169㎡主力户型130㎡、146㎡,158㎡销售均价6000元/㎡优惠措施暂无项目配套幼儿园、小学区域配套佳世客超市优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：新区发展的核心位置，升值空间较大；劣势：1：建筑密度相对较大

2：开发周期过长，前期入住客户影响较大项目基本信息市场主要竞品分析主要竞争个案——龙凤苑项目名称龙凤苑项目位置33市场主要竞品分析主要竞争个案——龙凤苑景观设计小区内多层、小高层、高层住宅错落有致，增添了龙凤苑整体的层次感。功能结构与布局，可概括为“一环、两轴、两心”

市场主要竞品分析主要竞争个案——龙凤苑景观设计小区内多层、小34市场主要竞品分析主要竞争个案——龙凤苑户型设计99㎡两房两厅一卫三房两厅一厨一卫168㎡三房两厅两卫三房两厅一厨两卫市场主要竞品分析主要竞争个案——龙凤苑户型设计99㎡两房两厅35主要竞争个案——龙凤苑龙凤苑的高价位，实际支撑点包含以下几点：1）市政府西移，片区的升值2）合理的景观规划3）配套及规范的物业管理4）树立高端大盘形象。龙凤苑核心卖点可归结为：完善的城市配套产品创新与多元化以人为本的生活理念市场主要竞品分析主要竞争个案——龙凤苑龙凤苑的高价位，实际支撑点包含以下几点36市场主要竞品分析主要竞争个案——华侨城项目名称华侨城项目位置张店区联通路与西八路交叉口西北角占地面积1800亩建筑面积120万㎡建筑形态四期加州海岸开发进度多层三成在建，小高层8层在建户型区间90——130㎡主力户型100——120㎡销售均价预计起价6000元/㎡优惠措施凭身份证绿卡办理中项目配套会所、商业、华侨城实验幼儿园，北京大学外国语学院实验学校区域配套猪笼河景观带、火炬公园、名尚城市广场、高新区实验中小学校、淄博11中、

优劣势分析优势：1：淄博第一大盘，高端生活区；

2：高品质景观的打造

3：中润大道带来交通优势；劣势：1：部分产品品质交差，影响产品形象

2：营销出现失误，价格提升较慢。项目基本信息市场主要竞品分析主要竞争个案——华侨城项目名称华侨城项目位置37市场主要竞品分析主要竞争个案——华侨城景观设计

纯正古典欧式建筑风格，14国风情园林景观

；现代的材质、多变的色彩、三段式立面构图；

整个社区以水为界，以湖、河为主题，空间恢弘、错落有致、秩序井然，形成一个有序的、活跃的生态有机组合体，

市场主要竞品分析主要竞争个案——华侨城景观设计纯正古典欧式38市场主要竞品分析主要竞争个案——华侨城户型设计市场主要竞品分析主要竞争个案——华侨城户型设计39市场主要竞品分析主要竞争个案——名尚城市广场项目名称名尚城市广场项目位置西五路鲁泰大道交汇处西北角占地面积23万㎡建筑面积56万㎡（住宅26万㎡）建筑形态电梯多层、小高层、高层开发进度主体封顶户型区间85-260㎡主力户型110-140㎡销售均价5500元/㎡优惠措施--项目配套30万㎡城市综合体，会所区域配套新玛特超市、猪龙河景观带优劣势分析优势：1：项目规模大，便于整体规划；

2：大盘营销，持续的市场影响力；

3：项目商业定位超前；劣势：位于城市边缘，周边生活配套缺乏；项目基本信息市场主要竞品分析主要竞争个案——名尚城市广场项目名称名尚城市40未开发待售组团在售组团交房组团商业综合体高层公寓A区B区C区D区住宅组团：分为ABCD四个组团，分别为：多层、小高层高层、洋房、联排组团；目前在售为B区，主力户型92-120㎡两房三房；均价5500元/㎡；商业组团：分为集中商业综合体、公寓组团。目前为主推组团；正在火爆招商中，中国首座家庭主题乐园。工程进度方面，住宅部分建设主体完工。规划、产品主要竞争个案——名尚城市广场市场主要竞品分析未开发待售组团在售组团交房组团商业综合体高层公寓A区B区C区41市场主要竞品分析主要竞争个案——名尚城市广场户型设计116㎡三房两厅两卫107㎡三房两厅一卫92㎡二房两厅一卫市场主要竞品分析主要竞争个案——名尚城市广场户型设计116㎡42市场主要竞品分析主要竞争个案——远景玉城项目名称远景玉城项目位置中润大道以北，西八路以东占地面积--建筑面积11.58万㎡建筑形态电梯花园洋房开发进度项目在建户型区间258-345㎡主力户型--销售均价8000元/㎡优惠措施--项目配套名流会所区域配套世纪花园小学、名尚城市广场优劣势分析优势：1：高端电梯花园洋房，项目档次高；

2：打造稀缺隐秘大宅

3：城市重点发展区域，升值空间大项目基本信息市场主要竞品分析主要竞争个案——远景玉城项目名称远景玉城项目43市场主要竞品分析主要竞争个案——远景玉城景观设计项目效果图市场主要竞品分析主要竞争个案——远景玉城景观设计项目效果图44市场主要竞品分析主要竞争个案——紫园项目名称紫园项目位置张店区政务中心正对面占地面积21.15万㎡建筑面积21.22建筑形态别墅、洋房、多层、小高层开发进度主体封顶户型区间90-380㎡主力户型110-150㎡销售均价5150元/㎡优惠措施--项目配套会所区域配套区政府、理工大学、实验中学、水上乐园优劣势分析优势：1：地理位置优越，未来发展好；

2：高端城中别墅，项目

3：项目商业定位超前；劣势：1、存在部分回迁客户，整体性、品质性受到影响项目基本信息市场主要竞品分析主要竞争个案——紫园项目名称紫园项目位置张店45主要竞争个案——紫园市场主要竞品分析景观设计主要竞争个案——紫园市场主要竞品分析景观设计46市场主要竞品分析未来主要竞争个案——通乾拉菲地段：位于鲁泰大道与世纪路交汇处西北角，项目东临；规模：项目总规划占地面积6.18万平方米，总建筑面积约26万平方米。酒店及配套公寓占地面积2.13万平方米，建筑面积11万平方米。住宅占地面积4万平方米，建筑面积15万平方米。产品：包括1座5星级酒店，1座小户型公寓以及4座星级高档住宅组成。进度：项目主体完工；现场售楼处还未开放。市场主要竞品分析未来主要竞争个案——通乾拉菲地段：位于鲁泰大47竞争态势总结市场主要竞品分析总结◆规模方面：市场竞争楼盘以大体量为主；◆产品方面：市场推出楼盘多以小高层、高层产品为主；周边世纪花园、远景花园以多层洋房为主。◆户型方面：市场热销户型产品以120—140㎡舒适三房型为主，另外90——105㎡经典两房，销售状况良好◆价格方面：淄博新区价格不断攀升，区域内楼盘均价在5000/㎡以上；◆特色方面：竞争项目主打教育、交通、景观、配套等卖点，小区整体规划合理，注重景观打造与产品创新，打造高档住宅社区。竞争态势总结市场主要竞品分析总结◆规模方面：市场竞争楼盘以48项目SWOT分析SWOT分析——S优势淄博新区，未来区域发展的核心；区域居住氛围浓厚；地块方正，方便统一规划；临城市主干道，道路通达性好；景观资源丰富；SWOT分析——W劣势公共交通较弱；鲁泰大道通行大型车辆，环境嘈杂西、南、北三面为尚未改造的村民房，影响项目档次；新区发展不完善，生活配套欠佳。项目SWOT分析SWOT分析——S优势淄博新区，未来区域发49SWOT分析——O机会SWOT分析——T威胁□同物业产品集中投放，加剧竞争态势：

小高层、高层将是目前建筑形态的发展趋势，市场整体放量较大，目前市场在售项目推出的产品均是小高层、高层产品，加剧竞争态势；未来同质化竞争严重。□越来越高的价格门槛：随着政策调控反抑的价格报复性上涨、和土地稀缺造成的地价上调势必带动房价整体上涨，房价过高带来的抗性将进一步体现□周边新建小区众多，形成客户分流片区发展潜力:

政府对西北方向城市建设的扶持，新区将成为淄博的重点发展区域；未来1—2年，周边城市配套逐渐齐全；区域楼盘的提升价值：区域内大盘带动片区持续保持市场热点和焦点，名尚城市广场、通乾拉菲的建立，对该区域的项目档次给以提升。项目区位优越、土地资源稀缺，适合培育高端住宅项目；项目规划合理，人车分流，景观突出，社区会所、配套完善，产品以小高层为主，项目整体档次适合做高端；区域受华侨城、名尚城市广场、远景花园等项目带动，区域形成高端住宅物业集群；项目SWOT分析SWOT分析——O机会SWOT分析——T威胁项目区位优越50发展战略建议发展战略建议51公司使命——快速回款、抢占市场是本案的必然使命淄博前所未有的新区高品质、新理念、创新性、宜居住宅。本案作为贵司在淄博开发的第一个房地产项目，快速回款、抢占市场是其必然使命。可以从以下方面着手：产品创新以创新的产品设计吸引客户关注，从居住舒适度、性价比等方面更好地满足客户的需要，便于项目快速销售回款。对企业进行必要的包装，利用企业第一次进入淄博市场造势，做好宣传和推广，树立良好的企业形象。公司包装通过以上准备工作，力图在贵司进入淄博市场后给淄博人民打造：公司使命——快速回款、抢占市场是本案的必然使命淄博前所未有的52竞争策略

目前房地产市场充斥着各种竞争策略，通过我们对淄博市房地产市场的详细调研，我们对目前淄博市房地产市场上存在的竞争策略进行归纳，共得出四种竞争策略:垄断价格较大的市场权重品牌至上领导者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品特色和价值创新者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点补缺者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者竞争策略目前房地产市场充斥着各种竞争策略，通过53黄金国际、名尚城市广场：开发商的品牌、项目品质及项目的规模都是周边项目所无法企及的。盛世名苑：借助中润大道以北地区的全面开发以及周边项目的带动，以价格取胜。通乾拉菲：作为淄博西区的城市综合体，其中推出一栋小公寓填补了周围公寓产品的空白。领导者追随者补缺者各种策略的代表项目黄金国际、名尚城市广场：开发商的品牌、项目品质及项目的盛世名54本项目所选择的竞争策略本项目所面临的态势：1.项目规模：项目占地规划用地总面积8.15万㎡，建筑面积20.38万㎡。从规模上无法与周边大盘进行规模竞争。2.项目地段：位于淄博新区，处于城市西部板块、北部板块发展的交汇处，但目前城市配套仍不齐全。3.开发商品牌：贵司作为一个第一次进入淄博市场的开发商，规模及品牌无法与已进入淄博市场的开发商大鳄进行直接竞争，但贵公司以一个创新的项目产品、全新的居住理念为淄博市民提供一个舒适的居住空间，必会实现利润打造品牌。创新者！本项目所选择的竞争策略本项目所面临的态势：1.项目规模：项目55创新的重要性创新对市场竞争的意义：产品的创新可以使得项目在激烈的市场竞争中快速脱颖而出，从而在市场上占据自己的份额创新对价格的意义：产品的创新，可以增加产品的附加值，从而在侧面提升产品的价值已达到最终提高产品价格的作用。创新对开发商品牌的意义：作为一个第一次进入淄博市场的开发商，其第一个项目采用全新的产品，可使得开发商迅速打开淄博市场，得到淄博市民的认可。创新对消费者的意义：作为一个全新的产品，可迅速吸引消费者的关注度，同时培养消费者对开发商的品牌忠诚度。创新的重要性创新对市场竞争的意义：创新对价格的意义：创新对开56项目定位建议项目定位建议57既然项目的竞争策略为创新者，那么我们如何创新；项目周边竞争激烈，目标客户必将会与其他项目重叠，如何寻找我们的目标客户；目标客户的真正需求点在哪里，我们如何利用客户的需求打造我们的产品，或者是引导客户的需求。定位前的思考我们将会带着以上的问题进行思考从而给项目一个明确的定位！既然项目的竞争策略为创新者，那么我们如何创新；定位前的思考我58追求全新生活理念的精英圈层城市准财富阶层事业有成，财富积累阶段与城市富裕阶层仍存在部分差距希望享有独有的居住文化改变生活方式的富裕阶层（企业管理层、生意阶层）、追求生活品味的中级公务员开发商关系户政府高级公务员高新区企业高管中产阶层高收入工薪家庭祖辈父辈有一定社会地位，拥有较大的财富积累收入丰厚跟随型客户中小生意阶层、企事业中层员工、有社会背景的公务员、重要领域的技术人员企业中层员工、技术人员一般公务员小型私营企业主普通阶层稳定的收入投资型客户区域内个体商户周边原住民餐饮、娱乐、超市经营者目标客户定位追求全新生活理念的精英圈层城市准财富阶层事业有成，财富积累阶59目标客户分析

他们是这样一群人：有自己的生活方式，他们厌倦了铺天盖地的舶来品，对传统文化怀有向往；喜欢创新事物。有自己固定的社交圈，喜欢群居、事业正处于上升阶段但仍需不断努力的城市准财富阶层正是我们需要寻求的目标客户。目标客户分析他们是这样一群人：有自己的生活方60项目形象定位

新区生活圈>>新中式原创精英社区城市化与房地产开发，就是为了达成人类对两个根本需求的满足——方向感与归宿感。

US.约翰.奈斯比特项目并非是简单建造房子，亦非西部新区所增加的一座楼盘，而是为面向全淄博而建造的一种富有全新中式文化底蕴的的精英生活方式。项目形象定位新区生活圈>>新中式原创精英社区城市化与房地61项目产品定位小高层、高层：通过楼层的高矮排布，形成丰富的天际线，给人以动感的美学；新中式人文社区：通过对园林景观，社区配套以及产品自身的提升，营造社区新中式人文气息；精细化户型：建议项目根据市场竞争情况，户型设计做到人性化、精细化。具有丰富天际线的小高层、高层新中式人文社区、精细化户型项目产品定位小高层、高层：通过楼层的高矮排布，形成丰富的天际62项目案名定位案名阐释：大观：意为为人所仰慕及事物的美好繁多盛大壮观之意；天下：恢弘大气，观天下；案名大气，既体现了项目的中式意象，又展示了项目高端品质及尊贵之感。紫郡备选案名：大观华府大观·天下项目案名定位案名阐释：紫郡备选案名：大观华府大观·天下63物业发展建议物业发展建议64本项目开发策略制定原则规模为122亩，面积适中，考虑到开发商初次开发，建议根据地块目前现状分期数量为3期，一方面减少资金压力，另一方面根据后期市场变化对产品进行局部调整；

首期启动分区物业应该以提升项目形象及聚拢人气为原则，后期根据市场反应，对产品不断创新，在培养一定人气后，利用成熟社区做为样板，加速后期楼盘销售；充分考虑项目的沿街昭示性，应充分利用项目沿街面打造社区特色商业。本项目开发策略制定原则规模为122亩，面积适中，考虑到开发商65分期开发策略南侧地块规整方正，借助其临街昭示性作为形象展示，可以一期率先启动；中间地块目前为粮管所，可作为二期开发地块；北侧地块可作为三期最后开发；I期II期III期分期开发策略南侧地块规整方正，借助其临街昭示性作为形象展示，66项目整体规划建议

项目整体地块较为规整，利于后期规划，可按照地块形状进行纵向排布，利用楼座的排布形成社区围合，同时规划遵循以下原则：人车分流、地下停车：体现项目档次，实现人车分流地下停车。中央景观、均好性佳：社区设计中心水景长廊，各楼座均能观景；增加社区互动区域：社区规划社区会所、开放式网球场、羽毛球场等运动设施。小高层、高层产品的结合：根据项目容积率的要求，产品应该是小高层及高层的组合社区商业：考虑项目自身配套及为周边提供商业配套，建议在鲁泰大道一侧设置一层商业。1F11F11F13F13F17F17F17F17F13F13F项目整体规划建议项目整体地块较为规整，利于后期规划，67景观规划建议

社区景观设计以和谐共生的规划理念为基础，以“社区主题景观带”、“水系景观”、“楼与楼之间的组团绿化”为核心理念、以“复合式植物群落”为表现，通过三大系统景观体系的有机结合，实现整个社区景观资源的均好与共享。1F11F11F13F13F16F16F16F16F13F13F主题景观带水系景观带组团景观带创造资源带——形成社区中心,带动高价值物业和户型增值景观规划建议社区景观设计以和谐共生的规划理念为基础，以68核心景观——传统意境的现代表达核心景观——传统意境的现代表达69

借鉴古典园林先抑后扬、一咏三叹的造园手法，避免核心区一览无余。

小广场还可以局部下沉，进一步强化场所感案例：北京金都杭城

核心景观——先抑后扬的现代表达借鉴古典园林先抑后扬、一咏三叹的造园手法，避免核心区一览70建筑风格建议项目名称黄金国际中润华侨城通乾拉菲名尚城市广场阳光花园紫园产品风格欧式欧式现代北美风情现代欧式打造新中式建筑风格目的实现产品的主题性、都市性、超越性竞争项目建筑风格建议项目名称黄金国际中润华侨城通乾拉菲名尚城市广场阳71本项目产品价值体系构建外内

规划布局外部建筑形象入口围挡/围墙展示区园林景观内部建筑形象产品构面

设计目标

“中式”表达手法/要点尺度/原则

秀给城市看的高端形象惊艳超越的楼盘气场城市尺度千尺为势标定感昭示性

话题性亲人尺度百尺为形游线引导惊爆点设置核心区构建场所感营造现代风格与中式元素的拼贴、对比元素说话全面借鉴中式造园风格与手法空间说话

规划追求大围合与大形式；突出建筑形象的都市感，强化天际线塑造；入口、围墙等突出夸张的尺度与仪式感；原型引用集萃主义文脉主义

本项目产品价值体系构建外内规划布局外部建筑形象入口72我们主张：现代风骨，中式元素首先是都市的、高端的、高层的；

然后是体现设计感的巧妙“移植”，让中式元素成为现代风格的手法之中

常用元素1：符号

常用元素2：色彩

常用元素3：细节

我们主张：现代风骨，中式元素首先是都市的、高端的、高层的；

73元素之一：符号案例：北京禧福会

禧福会建筑形象上突出了现代建筑利落的线条、高耸的体量。在建筑顶部借用了古典园林中花格窗，加以夸张变形，成为鲜明的古典符号。元素之一：符号案例：北京禧福会

禧福会建筑形象上突出了现代74元素之一：符号窗格作为符号，在建筑的其他部分也反复出现，甚至在项目LOGO上也予以呼应，古典主线通过符号得到了反复强化。元素之一：符号窗格作为符号，在建筑的其他部分也反复出现，甚至75选用了沉稳大气的赭石色系，虽然形象仍是现代风格，但与项目的案名与皇家园林的主题形成呼应。案例：曲江华府

曲江华府山墙顶部使用了大面积的灰色，与整体白色调搭配，直接唤起了传统民居经典的色彩印象。元素之二：颜色选用了沉稳大气的赭石色系，虽然形象仍是现代风格，但与项目的案76元素之三：颜色案例：成都锦都

锦都的高层住宅延续了主流的现代风格，但细部出彩——窗格的古典意味不言自明；山墙的折线造型写意不写实，简约一笔，却是对古典建筑致敬元素之三：颜色案例：成都锦都

锦都的高层住宅延续了主流的现77竞争项目项目户型区间主力户型黄金国际70-267㎡110-150㎡中润华侨城100-500㎡130-160㎡通乾拉菲80-180㎡130-120㎡名尚城市广场85-260㎡110-140㎡紫园90-380㎡120-160㎡

住宅面积区间：与市场差异化竞争，避开竞争项目的户型设计区间，我们设计以100-120㎡为主力的经济型户型，辅以70-90㎡的紧凑型户型，适当延展少量区域热销的120-130㎡户型。项目产品探研竞争项目项目户型区间主力户型黄金国际70-267㎡110-178A、D为3室2厅2卫建面110-120㎡B、C为3室2厅1卫建面100-110㎡优点：全部户型客厅附赠大面积观景花园阳台全部主卧、客厅南向设置、所有卧室附赠凸窗观景花园阳台凸窗项目产品建议——100-120㎡紧凑三居A、D为3室2厅2卫B、C为3室2厅1卫优点：观景花园阳台凸79优点:较大户型南北通透户型方正、经济实用全部户型客厅和主卧南向设计客厅赠送观景阳台ABC观景阳台项目产品建议——70-90㎡二居（高板2梯3户）优点:ABC观景阳台项目产品建议——70-90㎡二居（高板80项目产品建议——一梯两户点塔户型（130㎡）

国际城案例(一梯二户)三室两厅一卫建筑面积：130㎡◎双客卧面积适中，层次分明，小客玲珑剔透，大客外飘窗更显雍容◎家政阳台◎独守一片窗外风情，动静自如◎独立餐厅与厨房相近，与客厅有效错开，显私秘◎明卫设计，可自由分隔◎约7平米方正露台，尽情享受阳光浴◎宽敞厨房面宽2.2米◎客厅尺度适中，与观景阳光室相连◎书房超大面宽落地窗连接露台项目产品建议——一梯两户点塔户型（130㎡）国际城案例◎81完备的配套表现为：

满足精致人生追求的会所

满足居住需要的商业街

体现生活品味的生态阳光车库完备的配套表现为：满足精致人生追求的会所满足居住需要的商82提高居住便利性社区体验设施项目整体价值的实现提升住宅价值承担城市功能丰富都市生活整合项目区域资源体现项目整体形象由于本项目所在区域位于淄博市新区，目前周边城市配套较为缺乏，位于淄博城区主要发展两方向的交汇处，城市配套的全面覆盖仍需一定时间，故本项目的商业配套既要考虑提升项目的价值，又要考虑承担一部分的城市配套功能。商业配套定位提高居住便利性项目整体价值的实现提升住宅价值承担城市功能丰富83时尚化、风情化的商业空间►红色窗框和幕墙古典分格

►酷酷的不锈钢座椅印上古典花纹

►黑色简约的路灯获得古典装饰时尚化、风情化的商业空间►红色窗框和幕墙古典分格

►酷酷84配套商业：以服务于社区内部居民生活需求为主，业态以满足生活配套为主，包括小型超市、茶馆、咖啡厅、干洗店、银行、面包店、餐饮等药品店便利店家居装修面包店干洗店银行时尚化、风情化的商业空间配套商业：以服务于社区内部居民生活需求为主，业态以满足生活配85会所类型效用倾向设置意向科目投资收益使用率少高高使用、效益鼓励乒乓球、桌球少少高使用鼓励篮球、单双杠、门球、棋牌、儿童活动、阅览、多功能厅高高高形象鼓励壁球、健身、羽毛球馆、游泳池高少高形象权衡网球、网吧、咖啡厅高少低广告取缔桑拿、温水游泳池、迷你高尔夫、保龄球运动会所商务中心室外运动室内运动阅览室、多功能室篮球、门球、单双杠、儿童活动中心羽毛球室、乒乓球室、、桌球室、健身房、棋牌室会所功能设置以社区居民的需求为导向，采取开放式经营，面向业主及周边居民。会所配套定位会所类型效用倾向设置意向科目投资收益使用率少高高使用、效益鼓86右图案例：广州云山诗意·人家

玻璃天窗模拟了传统木结构的构架项目会所规模建议控制在1000-2000平米左右

启动期作为项目展示体验中心和销售中心，后期转为社区会所，临近主入口和商业街设置，便于形成经营上的互动右图案例：广州云山诗意·人家

玻璃天窗模拟了传统木结构的构87阳光停车场——实现真正的人车分流交通组织出入口尽量远离高价值物业区域高层集中地下停车，尽量做到人车分流，车行路沿社区外环线布置；车行动线与地下停车场出入口设置相协调；车库设有电梯直接入户，地下入户大堂也要有品质；地下阳光车库处理，设计有采光口和采光井，以及灯光阳光停车场——实现真正的人车分流交通组织88细节

材料服务环保节能及智能化技术：以完善的功能提升居住的舒适性；对细节的追求：只有同多对细节的把握及不断追求，才能创造更好的产品物业服务的进一步加强：物业的作用已经不仅仅是保安及收费。产品附加值细节材料服务环保节能及智能化技术：对细节的追求：物业服务的89新技术应用——本项目运用新技术的三项原则

原则一：选用价格适中的经济型材料，控制建造成本原则二：运用合理的规划设计以及施工技术，减少维护成本原则三：综合利用各种节能系统，最大限度的减少业主使用成本新技术的应用新技术应用——本项目运用新技术的三项原则

原则一：选用价格适90新技术的应用成本案例在项目中的作用智能化社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等；高深圳红树西岸（由于智能化技术使用门槛较高，成本高，目前仅在少数项目中进行了尝试）项目的主要卖点舒适性恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等；较高当代MOMA锋尚国际公寓项目的主要卖点节能太阳能运用，屋面绿化等一般万科东丽湖（使用较广泛）并非项目的主要卖点，主要为项目节约成本本项目中新材料、新技术的使用并非项目的核心竞争力和主要发力方向，但部分新技术的运用成本低且可以为项目节约成本，因此，可以选择节能方面的新技术运用于本项目。目前新材料、新技术在住宅中的运用主要分为三种：当代MOMA红树西岸锋尚国际公寓新技术的应用成本案例在项目中的作用智能化社区智能卡识别系统、91太阳能热水系统太阳能新技术的应用——太阳能利用子系统太阳能热水系统太阳能新技术的应用——太阳能利用子系统92

楼梯间、走道、厕所等“冷空间”朝北布置，作为朝南布置的起居“热空间”的热能缓冲区。建筑南面争取尽量多的采光面，最大限度的获得太阳能。建筑南向要考虑夏季遮阳，避免能源消耗紧张，可选择遮阳帘，在不影响建筑外观的条件下达到遮阳的目的。电梯间北置建筑南部争取最大采光面遮阳帘遮阳帘新技术的应用——产品设计子系统楼梯间、走道、厕所等“冷空间”朝北布置，作为朝南布置的起93项目物业管理建议

物业管理是项目入驻后社区档次的直观体现，因此，建议引进国内顶级物业管理公司，全面提升社区物业管理水平；合作模式：1）托管：直接由该公司负责管理；

2）顾问：开放商注册物管公司，由聘请公司做顾问工作；物业公司建议：全球知名物管：第一太平戴维斯世邦魏理仕戴德梁行仲量联行国内知名物管：中海物业深圳万科物业浙江绿城物业北京均豪物业项目物业管理建议物业管理是项目入驻后社区档次的直观体94关于盛世行关于盛世行95山东盛世行投资顧問有限公司

TIMESUNIONCONSULTANCY诚信·专业·策略·整合·运营盛世行简介山东盛世行投资顧問有限公司诚信·专业·策略·整合·运营盛世96山东盛世行房地产投资顾问有限公司——一个精英团队；一个将发达城市的成熟营销理念和本地市场完美融合的集合型团队；一个凭专业的智力资源在地产市场谋求生存和发展的前进型团队；一个集完备的开发商资源、密切的媒体拓展资源和良好的政府公关资源于一体的开拓型团队；一位真正辅助开发商规避开发运营风险的“地产军师”山东盛世行房地产投资顾问有限公司将以专一的精神、专业的姿态，专注于客户委托的每一个项目，真正为客户创造最大价值！盛世行简介山东盛世行房地产投资顾问有限公司——盛世行简介97代理服务顾问服务经纪服务金融服务营销策划销售代理全程顾问二手房交易资产管理公司服务领域代理服务顾问服务经纪服务金融服务营销策划销售代理全程顾问二手98观念决定思路思路决定出路团队座右铭观念决定思路思路决定出路团队座右铭99不找不行的借口只找可行的策略…

…行为理念不找不行的借口只找可行的策略……行为理念100先声夺人■□人海战术■□杀鸡用牛刀■□集中销售法■□注重推广节奏■□做足客户储备■□量身定做的价格策略■□成为市场焦点与热点■□创新性的拓展销售渠道■□与主流媒体进行深度合作■□凡战者,以正合,以奇胜地产操作理念先声夺人■□人海战术■□杀鸡用牛刀■□集中销售法■□注重推广101□■项目前分析＞＞□■项目策划＞＞□■销售策划＞＞□■推广执行计划＞＞四韬战略□■项目前分析＞＞四韬战略102无数成功的个案都证明了一点：策划先行。孙子兵法云：上兵伐谋。解决“此时、此地，投资何种项目风险小、收益大等”问题◆盛世行认为，每一个房地产项目，其开端应该是分析——谨慎、周到的全面分析，辅以相应的市场调查与研究，解决下列问题：此时，在哪里投资回报大、风险小？在这个地域投资是否合适？对手们在做些什么？◆盛世行认为，每一个项目研究，都要深入挖掘项目的个性、特色、潜质与卖点，从而解决几个问题：市场走势预测，行情分析；街区功能研究；投资概算与效益分析；项目可行性报告。当盛世行对您刨根问底时，请体谅他们的敬业精神。如果，研究的结论有悖于您的初衷，请相信他们是为您规避潜在风险。项目前分析无数成功的个案都证明了一点：策划先行。解决“此时、此地，投资103任何房地产项目都要进行全方位的项目策划，策划费用与避免的风险相比简直微不足道。解决“以什么形象，用什么价格，卖给谁”的问题◆盛世行认为，项目策划的主旨是在项目的可行性研究得到一个肯定的答案后，着手拟定详细、规范、实用的策划方案，以解决问题为根本：项目定位；提出详尽的建筑规划要求；项目功能安排合理，个性鲜明；设计产品品牌形象；提出物业管理新思路；价格定位、目标客户分析；设计置业策略与技巧。当盛世行带着厚厚一本策划报告拜会您时，请给他们一点时间。盛世行的策划报告力求滴水不漏，切中要害。项目策划任何房地产项目都要进行全方位的项目策划，策划费用与避免的风险104在本阶段，策略与方案基本确定，关键在于将此前所研究的一切落到实处。策划中设计到的所有方面必须是完全可操作的，任何空话均不允许存在。解决“目标客户的喜好及最可能的成交价格，目标体系与销售方式等”问题◆盛世行认为，销售策划的主要目的是全面阐释项目前分析与项目策划，是战略部署的战术演绎。再做一次针对性的市场调查；目标客户群分析；竞争对手的研究与价格定位；建立销售目标体系；决定进入市场的时机与姿态；制定公开计划；预算推广成本；干扰因素分析；执行监控。当盛世行又带着厚厚的一本策划报告拜会您时，请再给他们一点时间，盛世行的策划一贯力求严谨、周到、具有全面的可操作性。销售策划在本阶段，策略与方案基本确定，关键在于将此前所研究的一切落到105一切准备就绪，此前前期所有的准备工作将有力的保障本战役的成功。解决“媒体广告运用、推广方式、职责、分工、目标及其保障并予以实施等”问题◆盛世行认为，推广计划是一道明确的作战指令，要点是分工明确、职责明确、目标明确。媒体运用；促销策略；培训计划；销售执行；跟踪监控；评估总结当盛世行坚持按照既定方针进行推广，甚至反对您的时候，请相信他们的理由，盛世行相信经过如此精准的谋划，推广定会成功！推广执行计划一切准备就绪，此前前期所有的准备工作将有力的保障本战役的成功106√充分的市场把握能力；√完善的资源配套；√项目统筹和团队协作能力；√专业的全程策划能力；√远程操作能力；√一体化的优秀服务；√丰富的实战操作经验；√深刻的理论优势。八大核心竞争力√充分的市场把握能力；√远程操作能力；八大核心竞争力107——盛世行科学传播策略◆统一的广告风格；◆单一的广告诉求；◆清晰的广告内容；◆准确的诉求对象；◆明确的广告目标；◆合理的媒介计划；◆把握热点事件进行传播。做有销售力的广告——盛世行科学传播策略做有销售力的广告108别墅类物业：阳光名筑■□香溪庭院■□美林小镇■□儒风印象■□城市住宅类物业：城市风景■□天府名城■□博泰花园■□盛世康城■□商业办公类物业：财富广场■□蓝钻国际■□齐都国际■□齐城商务中心■□部分经典项目概览别墅类物业：阳光名筑■□城市住宅类物业：城市风景■□商业办公109◆阳光名筑:淄博首席联排别墅社区。占地5.8万平方米，容积率0.6，绿化率近60%，共有联排别墅160余套，户型面积从170－230平米。◆主题推广语：天空下的极贵人生阳光名筑——淄博首席联排别墅区高端别墅◆阳光名筑:淄博首席联排别墅社区。占地5.8万平方米，容积率110香溪庭院——淄博市外商居住区生态别墅◆项目总占地面积约200亩，由252栋别墅和7万平米多层共同组成。◆项目定位语：中央生活，纯生态别墅◆主题推广语：城市中心最后的别墅

高端别墅香溪庭院——淄博市外商居住区生态别墅◆项目总占地面积约111◆项目位于淄博市周村区张周路与柳园路交汇处北1000米路西。项目周边绿化环境和空气质量良好，北临孝妇河风景区、大学城片区，东南向、南向、西向为农田；从本案到达周村仅5分钟车程，距张店西七路仅10公里，10分钟车程，交通非常便利。◆本案规划11栋别墅物业，总占地23810㎡，总建筑面积23017㎡。美林小镇——纯北美风情别墅区高端别墅◆项目位于淄博市周村区张周路与柳园路交汇处北1000米路西。112◆本项目位于淄博市萌山湖风景区，总建筑面积13万平米。是集文化、教育、生态、旅游、休闲居住、度假于一体的综合性文化项目。◆分别有“礼成”、“仁和”、“诚信”、“智博”四部分组成，分为的孔子文化广场，由20.9米大型孔子铜像、地面浮雕、书本浮雕、牌坊、40幅大型孔子故事画、仿古画连廊组成；老年休养中心，设有温泉、医疗、文体活动中心；孔子文化交流中心，主要用于孔子文化学术交流、艺术品交易及餐饮住宿；艺术家工作室，吸引了国内外大批著名画家、工艺美术大师、文化企业家居住。

孔子文化创意园——儒文化高档临湖别墅区高端别墅◆本项目位于淄博市萌山湖风景区，总建筑面积13万平米。是集文113城市风景——淄博高尚都市生活典范◆城市风景，位于淄博市张店区美丽的小西湖畔，总建筑面积8.75万平米，绿地率45％，容积率2.8。◆项目定位语：淄博高尚都市生活示范区城市住宅城市风景——淄博高尚都市生活典范◆城市风景，位于淄博市张店区114天府名城——淄博首席科技住宅◆项目占地108亩，规划总建筑面积达10万平米，90-150平米纯多层住宅。绿化率高达40%，独有8000平米中央绿化广场，6000平米沿河景观绿带。◆淄博市首家采用先进的CL建筑体系，主要特色为抗震、节能、增大使用面积。◆项目形象定位：淄博首席科技住宅城市住宅天府名城——淄博首席科技住宅◆项目占地108亩，规划总建筑面115博泰花园——周村首席金牌户型社区◆项目临近周村区中心，整体规划10栋楼多层住宅，总户数234户，总建筑面积2.2万㎡，容积率1.2，绿化率达36%，建筑密度24.7%。◆形象定位：周村首席金牌户型社区城市住宅博泰花园——周村首席金牌户型社区◆项目临近周村区中心，整体规116盛世康城——江南风情高尚住宅总占地14.89万㎡，总建筑面积24万㎡；容积率：1.45，绿地率：35.2%；三大组团：怡园、畅园、润园；三大景观湖：后海、西子、月牙湾；三大运动球场：羽毛球场、网球场、篮球场；一条龙型景观长廊：戛纳大道；营销中心选房现场（项目自2009年4月16日亮相至2009年5月23日实现成功签约认购158套）城市住宅盛世康城——江南风情高尚住宅总占地14.89万㎡，总建筑面积117◆财富广场，位于淄博市中心商圈，总建筑面积6.4万平米，是集商业、商务、商住于一体的大型城市综合体、城市地标。◆项目定位语：淄博首席精装小户型公寓。财富广场——淄博市城市综合体典范商务办公◆财富广场，位于淄博市中心商圈，总建筑面积6.4万平米，是集118齐都国际——临淄商务办公地标◆齐都国际：占地30亩，由两栋14层综合办公楼、3栋6层沿街商住楼、一栋8层小高层住宅楼、一栋二层物业用房组成。◆该项目中的“齐都国际商务大厦”与区行政办公中心比肩相望，是临淄未来的标志性建筑之一。齐都国际形象大使选拔赛商务办公齐都国际——临淄商务办公地标◆齐都国际：占地30亩，由两栋1119◆项目位于临淄区牛山路以南，杨坡路以东，临淄人民公园以西。◆项目形象定位：领跑临淄生态办公新时代。◆项目推广语：公园办公，自此拥有一座公园！绿色办公，自此拥有城市绿肺！别墅办公，自此开创低碳办公！齐城商务中心——临淄公园式办公领航者商务办公◆项目位于临淄区牛山路以南，杨坡路以东，临淄人民公园以西。齐120蓝钻国际商务中心——开启低碳低密度商务办公新纪元◆蓝钻国际商务中心，总建筑面积3.9万平米，位于张店中心城区◆项目定位语：鲁中首席低碳低密度办公中心◆项目在形象、立面、大堂、内装等方面，在停车、电梯、空调等三大硬件配置方面皆处于淄博领先地位。商务办公蓝钻国际商务中心——开启低碳低密度商务办公新纪元◆蓝钻国际商121山东盛世行■■■操盘优势◆具有丰富的房地产实操经验——成功操作近30个项目，积累大量的实操经验及市场应变能力；◆具有房地产全物业形态实操经验——成功操盘的项目涵盖了包括住宅、别墅、商业、专业市场、写字楼、公寓等几乎所有的物业类型或产品；山东盛世行■■■操盘优势122合作理念专家服务风险共担收益共享伙伴关系合作理念专家服务风险共担收益共享伙伴关系123发现盛世行，发现创新之道找到盛世行，找到解决之道■■■■■■■

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宏观市场分析

项目本体分析

市场竞争分析

发展战略建议

项目定位建议

物业发展建议

目录CONTENT

宏观市场分析

项目定位建议128宏观市场分析宏观市场分析129

张店位于淄博市中部，东临齐国故都，南接聊斋故里，属山东半岛对外开放区、环渤海经济发展带、半岛城市群，是中国城市综合实力50强淄博市的中心城区，全市政治、经济、文化、金融、科技和流通中心。全区总面积244.2平方公里，人口75.26万人，城市化水平达82.49%，09年全区实现GDP447亿元。临淄区是国家重要的石油化工基地，历史文化名城；周村区是轻纺工业、不锈钢商贸基地，商贸名城淄川区是以建材、服装为主的私营企业及商业中心博山区是机电、陶瓷、琉璃及新材料工业基地，风景名胜区；沂源县绿色农业、食品加工基地；张店区全市的政治、经济及文化中心，具有极强的向心吸引力；张店区概况张店位于淄博市中部，东临齐国故都，南接聊斋故里，属山130

张店城市规划总体原则为西括、北延、东改、南展。城市整体以向西发展为主。并且在世纪路以西，规划为淄博新区。随着城市的逐渐扩展，西部将逐渐成为张店区乃至淄博市新的中心，其城市配套也将逐渐完善并达到一个新的高度。中心路张店区长远规划张店城市规划总体原则为西括、北延、东改、南展。城市整131张店与山东省内其他同类城市房价、人均收入、GDP等数据分析结论：相对于山东其他同类城市，张店区经济总量及人均可支配收入排名均在前列，而房价却处于中游，因此相对于城市人均收入和经济的发展，张店的房价还有较大的上升空间，并且房价泡沫不大，房产业健康发展；城市房价（元/㎡）GDP（千万）人均收入（元）张店区3689447020670历下区8705555024917市南区23557520024710芝罘区80232045.520418环翠区48892181.720117奎文区411296018756东营区5300208321278泰山区3890289017737张店与山东省内其他同类城市房价、人均收入、GDP等数据分析结132年份2007200820092010前三季度新开工面积(万㎡)200.18108192.7259.02竣工(万㎡)202.95169.74275.58295.6销售(万㎡)163.8108.57195.7166.3结论：单从自身数据来看，张店区房地产开发量及消化量逐年上涨，可以反映出目前张店区房地产市场发展迅速，开发商及消费者对市场前景看好；但纵向比较，目前张店区房地产开发量及消化量与其他城市仍有一定差距，市场仍未饱和，市场潜力巨大。张店房地产发展状况年份2007200820092010前三季度新开工面积(万㎡133张店区近年房地产市场价格变化分析张店区07年的整体房价约为2610元/㎡；08年受经济危机的影响，市场成交量大幅下跌，但价格依旧坚挺，全年整体房价约为2880；直到09年初，楼市突遇“小阳春”市场需求量陡然增加，大大刺激了消费，房价从年初的2950元/平米涨至12月份的3340元/平米，涨幅高达22%；10年以来，房价更是一路上涨，目前已经达到了均价3689元/平米，但目前在售商品房价格已经远远超出此价格。张店区近年房地产市场价格变化分析张店区07年的整体房价约为2134张店近年房地产市场价格变化图示张店近年房地产市场价格变化图示135张店区近年土地出让情况分析从张店区土地近年来土地出让数据可以看出，随着房地产市场的发展，土地成交价格逐年上涨，虽然土地出让面积增长幅度较大，但仍与其他地区有一定产局，土地供应量相对偏小，而且平均地块面积仅为3万㎡，平均地块面积较小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面积（万㎡）30.7590.390成交总价（亿元）3.1211.0713.18平均单价（万元/亩）67.781.897.5张店区近年土地出让情况分析从张店区土地近年来土地出让数据可以136张店房地产市场产品发展状况

自上世纪90年代，张店区房地产市场开始起步，就其产品形态经历了三个阶段：以多层为主，出现小高层产品以小高层及高层产品为主产品种类逐渐丰富，低密度产品成为新宠张店房地产市场产品发展状况自上世纪90年代，张店区137第一阶段盛世行看市场：自上世纪90年代后期及本世纪初起，随着改革开放步伐的加快，张店房地产市场逐渐成形。这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一，产品以多层为主；二，出现部分小高层产品，但接受度较差。其代表项目：建业花园第一阶段盛世行看市场：138盛世行看市场：随着张店房地产市场的进一步发展，特别是消费者观念的改变以及土地价格的提高，又出现了一批全新的房地产项目。这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一、市场上主流产品逐渐转变为小高层及高层产品；二、消费者对小高层及高层产品的接受度逐渐提高；三、多层产品仍受市场追捧；四、产品同质化严重。其代表项目：七海里、龙凤苑第二阶段盛世行看市场：第二阶段139盛世行看市场：伴随着张店房地产市场的飞速发展，市场的产品逐渐多样化，更多复合型及创新型及低密度项目如雨后春笋般涌现这一时期张店房地产市场产品的主要特点是：一、主流产品仍然为小高层及高层产品；二、普通多层产品由于其品质难以提升逐渐减少；三、低密度产品成为市场新宠，占有量逐渐提升。其代表项目：美林小镇、名尚城市广场。第三阶段盛世行看市场：第三阶段140张店区各大版块市场特点分析中心城区：核心东部城区为：突破西部城区：热点及高点南部城区：城市化北部城区：借势张店区各大版块市场特点分析中心城区：核心141中

心

板块借助中心区域的完善城市配套，大力发展高端产品，以高层及小高层为主，后期土地供应量将非常紧缺。代表项目：黄金国际、颐景园南部板块三大亮点：一是汽配产业集群已经连成一片，其影响正在形成并在扩展壮大中；二是板块内集结了10个左右的楼盘，有的一下开了十几个楼座，有的是旧村改造，颇有点当年广州华南板块的味道；三是新客运中心投入运营后将会极大地带动周边的发展。代表楼盘：盛世康城、南苑绿洲等东部板块大踏步发展的制约因素已经撬开一角。洪沟片区改造和东部化工区产业调整是东城发展的两大引擎。两大引擎如今都有了实质性的启动，特别是洪沟片区的改造令人欢欣鼓舞。东城的居住价值正一步步体现出来。代表楼盘推荐：改造中的洪沟片区、花山府邸、盛世新东城北部板块目前北部片区有近10个楼盘在销售。而且随着体量近60万㎡的昂展项目的落成，可以预计，今后对北部片区的拉动将不可估量。同时伴随着其他几个项目高科技陶瓷园的完工北部板块引来业界和人们的关注只是时间早晚的问题。板块代表楼盘：名尚国际社区、盛世名苑、华侨城、弘韵豪庭等。西部板块西部城区是淄博市下一步规划的重点区域，也是淄博市发展的主要方向。随着佳士客新城购物中心启用以及政府西迁，西部板块的发展将新添一个强大的发动机。目前一大批楼盘项目已经动工或正在前期准备中。板块代表楼盘：颐丰花园、创业体育场项目等。本案中借助中心区域的完善城市配套，大力发展高端产品，以高层及小142未来张店房地产市场预测张店房地产市场将迎来较大的发展机遇，市场整体向好，特别是西