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文档简介
XX科技园区管理构想
XX科技园区管理构想1一、科技园区概述1、相关概念2、科技园区的本质3、科技园区的特征4、科技园区的类型
一、科技园区概述1、相关概念21、相关概念科学、技术从基础研究、应用研究、开发研究到研究与开发高技术、高新技术、高技术开发区、科学园、技术园、研究园、工业园、科学城、文化学术研究城、硅谷、硅岛、光谷科技园区1、相关概念科学、技术3科技园区与自然环境、研究开发、区域经济与社区的关系3、科技园区的特征高技术研发和产业化基地,不断以新产品开拓市场2、科技园区的本质科技园区与自然环境、研究开发、区域经济与社区44、科技园区的类型分类一:新技术工业园区、高技术园区、科学研究园区、科学工业园区、高技术产品装配园区分类二:科学园、技术城、高技术加工区分类三:科学园区、高技术工业园区、多功能城科技园区与工业园区、创意园区、生态园区的区别4、科技园区的类型分类一:新技术工业园区、高技术园区、科学研5二、科技产业园区发展现状
兴起于欧美的科技产业集聚区,是指诸多艺术、设计、广告、公关、电子、IT等以创意为主的个人工作室或服务性公司,集中在一个特色区域,形成多元文化生态和创意服务产业链。
关键语:产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链“产业聚合体”集群效应多元产业智慧型产业二、科技产业园区发展现状兴起于欧美的科技产业集聚区61、创意发展总体特征:朝阳产业产值巨大发展迅速前景广阔
科技产业、创意产业在发达国家提出也不过几年,现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值,并以5%的速度递增。在一些创意产业发达的国家,创意产业的增长速度更快,如美国达到14%,英国达到12%。早在2000年,创意产业就已经成为英国的第二大产业,占GDP的7.9%,仅次于金融服务业。
在一些发达国家,创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示,目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12%,伦敦为14%,东京为15%,而同属国际大都市的上海,其创意产业从业人员只有1%左右。1、创意发展总体特征:朝阳产业科技产业、创意产业在发7国内重点城市发展情况:
产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物,国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市,都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资,形成一定的发展气候时,再纳入城市产业经济发展规划之列,当地政府并给予适当的政策支持,成为城市经济运营的一个重要领域。北京——6大创意中心,尽显文化魅力上海——争创“国际创意产业中心”广州——网络游戏及下游产业为主导深圳——比肩国际的设计人才,未来“创意设计之都”杭州——视觉艺术设计见长成都——数字娱乐消费型城市2、产业园区国内发展概况:国内重点城市发展情况:2、产业园区国内发展概况:83、上海科技创意产业园介绍及借鉴:
上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎,在整个国民经济中扮演着举足轻重的角色。同时,她也是许多新兴产业首先崛起的城市。在上海,科技园区创意产业园区也不是一个新说法,假如从2019年苏州河畔的“四行仓库”改造算起,已有6年的发展史。继2019年4月首批18家科技、创意产业集聚区挂牌之后,目前正式挂牌的科技、创意集聚区已达50家。在今年举行的商铺展上,就有10个项目近40万平方米的创意产业集聚区参展。而从有关方面透露的信息表明,至2019年,上海将形成70至80个科技、创意产业园区,总建筑面积达到100万至150万平方米。随着科技、创意园的逐渐走热,越来越多的投资者开始嗅到了其中的商机,也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的《上海市“十一五”规划纲要(草案)》中,服务型经济已被定为上海未来五年发展的重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海,定能在科技、创意产业园的发展步伐上走在全国前列,实现其“国际科技、创意产业中心”的宏大目标。3、上海科技创意产业园介绍及借鉴:上海作为带动长三9三、科技园区项目分析商业地产产业
科技产业园1、地块隐含的三大价值体系:三、科技园区项目分析商业地产产业1、地块隐含的三大价值体系102、产业、地产、商业的价值关系:
产业集群效应
如果从运作科技产业园的思路出发,本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系:产业价值、地产价值和商业价值;这三者关系表述为:以产业概念为主导经营实体,将产业概念做大、做强,形成产业集群效应,来带动和提升地产开发价值与商业经营价值,同时,地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施,形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。2、产业、地产、商业的价值关系:如果从运作科113、地块存在的决策因子:宏观市场条件:城市特性的影响;政策的限制因素;科技产业发展基础(人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等);项目自身条件:地块的区域特征及现有资源;交通状况及未来发展;地块体貌特征的影响;定位决策产业定位商业经营地产开发3、地块存在的决策因子:宏观市场条件:定位决策产业定位124、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制,未来本案将面临如何入市的问题;
具体问题:
仅出让使用权、无法按揭;营销推广限制2、未来经营过程中,如何平衡“产业、商业、地产”三者的价值关系问题;
具体问题:
产业概念嫁接问题;地产开发、商业引进与产业经营的互补关系处理;商业与地产的开发比例;
3、区域市场是否具备发展创意产业的基础;
具体问题:
市场可行性论证:文化产业、科技产业、休闲产业等发展成熟度,以及人力、财力投资力度与相关政策辅助;4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析;
具体问题:
地块自然环境的再造和利用;旧有建筑的包装利用;园区内三大实体的空间布局关系;4、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制13四、对项目定位及经营定位的启示:项目定位遵循的原则:
1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。4、产业数量不宜选择太多、太杂,集中优势。不仅是产业定位创新,更是开发运作及经营思路的创新:
创意产业园不能简单理解为:将一些前沿时尚产业机构聚在一起,再加上适当的配套商业和地产开发,就能使整个区内的各项机能有效运转,项目运作成功还需在前期开发思路及后期经营理念上,体现创新思维。如:在开发运作环节中,可招商在先或引进强势品牌企业合作开发,这样既可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求,少走不必要的弯路,也节约建设成本,有了合作企业可提供后续开发的资金保障。产业园比之主题商业项目有类似之处,即对后期商业经营、管理、招商、营销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程,故在后期经营中,经营者应具有长远眼光,在做大做强产业园的前提下,灵活运用租赁与出售相结合的经营思路,灵活应对市场,最大化挖掘商业价值和地产价值。四、对项目定位及经营定位的启示:14五、科技园区的管理模式1、行政区管理型2、园区管理型3、公司管理型4、大学管理型
5、自组织、自适应型
五、科技园区的管理模式1、行政区管理型15六、科技园区的管理原则1、服务原则:为政府服务,为园区内部的企业、研究机构、高校、中介组织等服务2、系统原则:科技园区管理决策的系统分析步骤:(1)明确决策事务(2)根据决策事务的要求,提出所要达到目(3)对影响目标实现的各种因素进行综合分(4)对各种备选决策方案进行定性分析和定量计算(5)比较,选择其中最优的决策方案(6)在最优化方案中选择最满意方案(7)将方案实施,并实施检验和评价。
3、利益原则:维护国家利益,维护社会整体利益,是为科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的利益,满足科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的正当利益要求六、科技园区的管理原则1、服务原则:164、精简原则:
一人多岗、一职多能,“一个窗口对外,一站式服务”。5、效率原则:建立高效率的园区管理机构,建立高效的管理工作程序,是实现管理手段的现代化。6、依法管理原则:管理的实质就是利益服从,依法管理与制度创新、管理创新的关系。4、精简原则:
一人多岗、一职多能,“一个窗口对外,一站式17七、科技园区的管理内容1、园区日常事务管理:狭义的日常事务和广义的日常事务2、构建园区技术创新的激励机制:构建人才引进机制,构建产学研技术联盟,构建风险资本投资机制,构建中小企业的创业融资信用担保体制。七、科技园区的管理内容1、园区日常事务管理:183、推进主导产业发展:主导产业通过靠市场自发形成和靠人为的园区管理培育形成。
4、制定、实施园区发展规划:市场的作用与规划的背景,政府、管委会的作用。
3、推进主导产业发展:主导产业通过靠市场自发形成和靠人为的园19八、科技园区的管理手段1、园区管理的5个特征2、园区管理的法律手段3、园区管理的行政手段4、园区管理的经济手段5、园区管理的文化手段八、科技园区的管理手段1、园区管理的5个特征201、园区管理的5个特征:激励性、层次性、预期性、探索性和综合性2、园区管理的法律手段:法律手段具有6个特点:权威性、强制性、规范性、相对稳定性、直接
性与间接性、非完备性3、园区管理的行政手段:行政手段具有7个特点:
权威性、强制性、垂直性、具体性、无偿性、简捷性1、园区管理的5个特征:214、园区管理的经济手段:经济手段具有5个特点:
利益性、间接性、灵活性、有偿性5、园区管理的文化手段:文化手段具有3个特点:间接性、平等性、辅助性4、园区管理的经济手段:22九、科技园区的运营1、科技园区的营运主体2、科技园区的营运客体3、科技园区的营运机制4、科技园区的阶段性营运特点九、科技园区的运营1、科技园区的营运主体231、科技园区的营运主体
科技园区营运主体也应是市场主体,公司是理想的科技园区营运主体,政府与营运公司之间的若即若离关系
2、科技园区的营运客体(区域资产)
科技园区资产的类别和特征1、科技园区的营运主体243、科技园区的营运机制
“科技园区营运”概念,科技园区营运的市场化要求;确立市场规则、培育市场,在营运中推动形成创新机制4、科技园区的阶段性营运特点
(1)初创阶段的营运特点(2)建设阶段的营运特点
(3)运行阶段的营运特点3、科技园区的营运机制25十、科技园区的物业管理1、园区概况及管理特点分析2、园区物业管理服务思路3、园区管理服务水平的整体设想与策划4、拟采取的管理方式、工作计划和物资需求情况管理人员的配备、人员培训及人员管理5、管理制度,建筑及附属物档案、设施、设备、业主档案的建立和管理6、物业管理服务承诺7、日常物业管理工作十、科技园区的物业管理1、园区概况及管理特点分析268、物业管理收费标准建议及收支测算9、园区消防管理10、园区安全防范管理11、园区工程设备管理12、园区日常公共秩序及安全维护13、园区交通管理(道路、车辆、行人等)14、园区园林绿化维护8、物业管理收费标准建议及收支测算2715、园区保洁服务方案16、客户需求及特约服务管理17、公众制度制定和应急预案18、对外包商、供应商的管控和监管及考核19、客服服务管理20、应急预案及特殊情况的处理21、租户二次装修的监管和管控15、园区保洁服务方案28十一、科技园区的发展问题1、企业孵化器发展2、知识资本与科技园区高技术企业发展战略3、科技园区的运营十一、科技园区的发展问题1、企业孵化器发展291、企业孵化器的运作过程
(1)创业者与企业孵化器双向选择(2)确立孵化关系(3)实施孵化(4)孵化毕业1、企业孵化器的运作过程
(1)创业者与企业孵化器双向选择302、企业孵化器与风险资本
企业孵化器的投资创办者,风险投资是企业孵化器的理想资金来源2、企业孵化器与风险资本企业孵化器的投资创办者,风险313、企业孵化器运作的市场化
投资与回报、企业孵化器的回报形式、孵化组织的公司制3、企业孵化器运作的市场化投资与回报、企业孵化器的回324、从孵化到催化:企业孵化器的功能扩展
企业孵化器是高技术产业发展的必然产物,企业在成长过程中将面临“青春期困难”,这时仍需要外界帮助,企业孵化器能够解决中小企业的“青春期困难”4、从孵化到催化:企业孵化器的功能扩展企业孵化器是高33十二、科技园区未来的发展趋势
1、科技园区总体发展趋势2、科技园区未来的建设特点3、科技园区的其他发展趋势十二、科技园区未来的发展趋势
1、科技园区总体发展趋势341、科技园区总体发展趋势1)、分布格局从集中转为扩散2)、科技园区之间的差别化发展日趋明显3)、科技园区之间的规模差异越来越大4)、功能单一化和综合化趋势双向并存1、科技园区总体发展趋势1)、分布格局从集中转为扩散352、科技园区未来的建设特点1)、建设类别更加多样2)、建设内容更加丰富3)、进一步提高创新能力、发展中介服务4)、投资主体多元化5)、“园中园”将继续增加2、科技园区未来的建设特点1)、建设类别更加多样363、科技园区的其他发展趋势1)科技园区之间的竞争更加激烈2)高技术企业从集聚到扩散3)科技园区小型化、营运主体公司化4)与毗邻区域融为一体3、科技园区的其他发展趋势1)科技园区之间的竞争更加激烈37谢谢!谢谢!38XX科技园区管理构想
XX科技园区管理构想39一、科技园区概述1、相关概念2、科技园区的本质3、科技园区的特征4、科技园区的类型
一、科技园区概述1、相关概念401、相关概念科学、技术从基础研究、应用研究、开发研究到研究与开发高技术、高新技术、高技术开发区、科学园、技术园、研究园、工业园、科学城、文化学术研究城、硅谷、硅岛、光谷科技园区1、相关概念科学、技术41科技园区与自然环境、研究开发、区域经济与社区的关系3、科技园区的特征高技术研发和产业化基地,不断以新产品开拓市场2、科技园区的本质科技园区与自然环境、研究开发、区域经济与社区424、科技园区的类型分类一:新技术工业园区、高技术园区、科学研究园区、科学工业园区、高技术产品装配园区分类二:科学园、技术城、高技术加工区分类三:科学园区、高技术工业园区、多功能城科技园区与工业园区、创意园区、生态园区的区别4、科技园区的类型分类一:新技术工业园区、高技术园区、科学研43二、科技产业园区发展现状
兴起于欧美的科技产业集聚区,是指诸多艺术、设计、广告、公关、电子、IT等以创意为主的个人工作室或服务性公司,集中在一个特色区域,形成多元文化生态和创意服务产业链。
关键语:产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链“产业聚合体”集群效应多元产业智慧型产业二、科技产业园区发展现状兴起于欧美的科技产业集聚区441、创意发展总体特征:朝阳产业产值巨大发展迅速前景广阔
科技产业、创意产业在发达国家提出也不过几年,现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值,并以5%的速度递增。在一些创意产业发达的国家,创意产业的增长速度更快,如美国达到14%,英国达到12%。早在2000年,创意产业就已经成为英国的第二大产业,占GDP的7.9%,仅次于金融服务业。
在一些发达国家,创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示,目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12%,伦敦为14%,东京为15%,而同属国际大都市的上海,其创意产业从业人员只有1%左右。1、创意发展总体特征:朝阳产业科技产业、创意产业在发45国内重点城市发展情况:
产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物,国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市,都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资,形成一定的发展气候时,再纳入城市产业经济发展规划之列,当地政府并给予适当的政策支持,成为城市经济运营的一个重要领域。北京——6大创意中心,尽显文化魅力上海——争创“国际创意产业中心”广州——网络游戏及下游产业为主导深圳——比肩国际的设计人才,未来“创意设计之都”杭州——视觉艺术设计见长成都——数字娱乐消费型城市2、产业园区国内发展概况:国内重点城市发展情况:2、产业园区国内发展概况:463、上海科技创意产业园介绍及借鉴:
上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎,在整个国民经济中扮演着举足轻重的角色。同时,她也是许多新兴产业首先崛起的城市。在上海,科技园区创意产业园区也不是一个新说法,假如从2019年苏州河畔的“四行仓库”改造算起,已有6年的发展史。继2019年4月首批18家科技、创意产业集聚区挂牌之后,目前正式挂牌的科技、创意集聚区已达50家。在今年举行的商铺展上,就有10个项目近40万平方米的创意产业集聚区参展。而从有关方面透露的信息表明,至2019年,上海将形成70至80个科技、创意产业园区,总建筑面积达到100万至150万平方米。随着科技、创意园的逐渐走热,越来越多的投资者开始嗅到了其中的商机,也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的《上海市“十一五”规划纲要(草案)》中,服务型经济已被定为上海未来五年发展的重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海,定能在科技、创意产业园的发展步伐上走在全国前列,实现其“国际科技、创意产业中心”的宏大目标。3、上海科技创意产业园介绍及借鉴:上海作为带动长三47三、科技园区项目分析商业地产产业
科技产业园1、地块隐含的三大价值体系:三、科技园区项目分析商业地产产业1、地块隐含的三大价值体系482、产业、地产、商业的价值关系:
产业集群效应
如果从运作科技产业园的思路出发,本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系:产业价值、地产价值和商业价值;这三者关系表述为:以产业概念为主导经营实体,将产业概念做大、做强,形成产业集群效应,来带动和提升地产开发价值与商业经营价值,同时,地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施,形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。2、产业、地产、商业的价值关系:如果从运作科493、地块存在的决策因子:宏观市场条件:城市特性的影响;政策的限制因素;科技产业发展基础(人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等);项目自身条件:地块的区域特征及现有资源;交通状况及未来发展;地块体貌特征的影响;定位决策产业定位商业经营地产开发3、地块存在的决策因子:宏观市场条件:定位决策产业定位504、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制,未来本案将面临如何入市的问题;
具体问题:
仅出让使用权、无法按揭;营销推广限制2、未来经营过程中,如何平衡“产业、商业、地产”三者的价值关系问题;
具体问题:
产业概念嫁接问题;地产开发、商业引进与产业经营的互补关系处理;商业与地产的开发比例;
3、区域市场是否具备发展创意产业的基础;
具体问题:
市场可行性论证:文化产业、科技产业、休闲产业等发展成熟度,以及人力、财力投资力度与相关政策辅助;4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析;
具体问题:
地块自然环境的再造和利用;旧有建筑的包装利用;园区内三大实体的空间布局关系;4、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制51四、对项目定位及经营定位的启示:项目定位遵循的原则:
1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。4、产业数量不宜选择太多、太杂,集中优势。不仅是产业定位创新,更是开发运作及经营思路的创新:
创意产业园不能简单理解为:将一些前沿时尚产业机构聚在一起,再加上适当的配套商业和地产开发,就能使整个区内的各项机能有效运转,项目运作成功还需在前期开发思路及后期经营理念上,体现创新思维。如:在开发运作环节中,可招商在先或引进强势品牌企业合作开发,这样既可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求,少走不必要的弯路,也节约建设成本,有了合作企业可提供后续开发的资金保障。产业园比之主题商业项目有类似之处,即对后期商业经营、管理、招商、营销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程,故在后期经营中,经营者应具有长远眼光,在做大做强产业园的前提下,灵活运用租赁与出售相结合的经营思路,灵活应对市场,最大化挖掘商业价值和地产价值。四、对项目定位及经营定位的启示:52五、科技园区的管理模式1、行政区管理型2、园区管理型3、公司管理型4、大学管理型
5、自组织、自适应型
五、科技园区的管理模式1、行政区管理型53六、科技园区的管理原则1、服务原则:为政府服务,为园区内部的企业、研究机构、高校、中介组织等服务2、系统原则:科技园区管理决策的系统分析步骤:(1)明确决策事务(2)根据决策事务的要求,提出所要达到目(3)对影响目标实现的各种因素进行综合分(4)对各种备选决策方案进行定性分析和定量计算(5)比较,选择其中最优的决策方案(6)在最优化方案中选择最满意方案(7)将方案实施,并实施检验和评价。
3、利益原则:维护国家利益,维护社会整体利益,是为科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的利益,满足科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的正当利益要求六、科技园区的管理原则1、服务原则:544、精简原则:
一人多岗、一职多能,“一个窗口对外,一站式服务”。5、效率原则:建立高效率的园区管理机构,建立高效的管理工作程序,是实现管理手段的现代化。6、依法管理原则:管理的实质就是利益服从,依法管理与制度创新、管理创新的关系。4、精简原则:
一人多岗、一职多能,“一个窗口对外,一站式55七、科技园区的管理内容1、园区日常事务管理:狭义的日常事务和广义的日常事务2、构建园区技术创新的激励机制:构建人才引进机制,构建产学研技术联盟,构建风险资本投资机制,构建中小企业的创业融资信用担保体制。七、科技园区的管理内容1、园区日常事务管理:563、推进主导产业发展:主导产业通过靠市场自发形成和靠人为的园区管理培育形成。
4、制定、实施园区发展规划:市场的作用与规划的背景,政府、管委会的作用。
3、推进主导产业发展:主导产业通过靠市场自发形成和靠人为的园57八、科技园区的管理手段1、园区管理的5个特征2、园区管理的法律手段3、园区管理的行政手段4、园区管理的经济手段5、园区管理的文化手段八、科技园区的管理手段1、园区管理的5个特征581、园区管理的5个特征:激励性、层次性、预期性、探索性和综合性2、园区管理的法律手段:法律手段具有6个特点:权威性、强制性、规范性、相对稳定性、直接
性与间接性、非完备性3、园区管理的行政手段:行政手段具有7个特点:
权威性、强制性、垂直性、具体性、无偿性、简捷性1、园区管理的5个特征:594、园区管理的经济手段:经济手段具有5个特点:
利益性、间接性、灵活性、有偿性5、园区管理的文化手段:文化手段具有3个特点:间接性、平等性、辅助性4、园区管理的经济手段:60九、科技园区的运营1、科技园区的营运主体2、科技园区的营运客体3、科技园区的营运机制4、科技园区的阶段性营运特点九、科技园区的运营1、科技园区的营运主体611、科技园区的营运主体
科技园区营运主体也应是市场主体,公司是理想的科技园区营运主体,政府与营运公司之间的若即若离关系
2、科技园区的营运客体(区域资产)
科技园区资产的类别和特征1、科技园区的营运主体623、科技园区的营运机制
“科技园区营运”概念,科技园区营运的市场化要求;确立市场规则、培育市场,在营运中推动形成创新机制4、科技园区的阶段性营运特点
(1)初创阶段的营运特点(2)建设阶段的营运特点
(3)运行阶段的营运特点3、科技园区的营运机制63十、科技园区的物业管理1、园区概况及管理特点分析2、园区物业管理服务思路3、园区管理服务水平的整体设想与策划4、拟采取的管理方式、工作计划和物资需求情况管理人员的配备、人员培训
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