XX科技园管理构想课件

XX科技园区管理构想

XX科技园区管理构想1一、科技园区概述1、相关概念2、科技园区的本质3、科技园区的特征4、科技园区的类型

一、科技园区概述1、相关概念21、相关概念科学、技术从基础研究、应用研究、开发研究到研究与开发高技术、高新技术、高技术开发区、科学园、技术园、研究园、工业园、科学城、文化学术研究城、硅谷、硅岛、光谷科技园区1、相关概念科学、技术3科技园区与自然环境、研究开发、区域经济与社区的关系3、科技园区的特征高技术研发和产业化基地，不断以新产品开拓市场2、科技园区的本质科技园区与自然环境、研究开发、区域经济与社区44、科技园区的类型分类一：新技术工业园区、高技术园区、科学研究园区、科学工业园区、高技术产品装配园区分类二：科学园、技术城、高技术加工区分类三：科学园区、高技术工业园区、多功能城科技园区与工业园区、创意园区、生态园区的区别4、科技园区的类型分类一：新技术工业园区、高技术园区、科学研5二、科技产业园区发展现状

兴起于欧美的科技产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关、电子、IT等以创意为主的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产业链。

关键语：产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链“产业聚合体”集群效应多元产业智慧型产业二、科技产业园区发展现状兴起于欧美的科技产业集聚区61、创意发展总体特征：朝阳产业产值巨大发展迅速前景广阔

科技产业、创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值，并以5％的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。

在一些发达国家，创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示，目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12％，伦敦为14％，东京为15％，而同属国际大都市的上海，其创意产业从业人员只有1％左右。1、创意发展总体特征：朝阳产业科技产业、创意产业在发7国内重点城市发展情况：

产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。北京——6大创意中心，尽显文化魅力上海——争创“国际创意产业中心”广州——网络游戏及下游产业为主导深圳——比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都”杭州——视觉艺术设计见长成都——数字娱乐消费型城市2、产业园区国内发展概况：国内重点城市发展情况：2、产业园区国内发展概况：83、上海科技创意产业园介绍及借鉴：

上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎，在整个国民经济中扮演着举足轻重的角色。同时，她也是许多新兴产业首先崛起的城市。在上海，科技园区创意产业园区也不是一个新说法，假如从2019年苏州河畔的“四行仓库”改造算起，已有6年的发展史。继2019年4月首批18家科技、创意产业集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的科技、创意集聚区已达50家。在今年举行的商铺展上，就有10个项目近40万平方米的创意产业集聚区参展。而从有关方面透露的信息表明，至2019年，上海将形成70至80个科技、创意产业园区，总建筑面积达到100万至150万平方米。随着科技、创意园的逐渐走热，越来越多的投资者开始嗅到了其中的商机，也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的《上海市“十一五”规划纲要（草案）》中，服务型经济已被定为上海未来五年发展的重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海，定能在科技、创意产业园的发展步伐上走在全国前列，实现其“国际科技、创意产业中心”的宏大目标。3、上海科技创意产业园介绍及借鉴：上海作为带动长三9三、科技园区项目分析商业地产产业

科技产业园1、地块隐含的三大价值体系：三、科技园区项目分析商业地产产业1、地块隐含的三大价值体系102、产业、地产、商业的价值关系：

产业集群效应

如果从运作科技产业园的思路出发，本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系：产业价值、地产价值和商业价值；这三者关系表述为：以产业概念为主导经营实体，将产业概念做大、做强，形成产业集群效应，来带动和提升地产开发价值与商业经营价值，同时，地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施，形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。2、产业、地产、商业的价值关系：如果从运作科113、地块存在的决策因子：宏观市场条件：城市特性的影响；政策的限制因素；科技产业发展基础（人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等）；项目自身条件：地块的区域特征及现有资源；交通状况及未来发展；地块体貌特征的影响；定位决策产业定位商业经营地产开发3、地块存在的决策因子：宏观市场条件：定位决策产业定位124、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如何入市的问题；

具体问题：

仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者的价值关系问题；

具体问题：

产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的互补关系处理；商业与地产的开发比例；

3、区域市场是否具备发展创意产业的基础；

具体问题：

市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析；

具体问题：

地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园区内三大实体的空间布局关系；4、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制13四、对项目定位及经营定位的启示：项目定位遵循的原则：

1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。4、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：

创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适当的配套商业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作成功还需在前期开发思路及后期经营理念上，体现创新思维。如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运用租赁与出售相结合的经营思路，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值和地产价值。四、对项目定位及经营定位的启示：14五、科技园区的管理模式1、行政区管理型2、园区管理型3、公司管理型4、大学管理型

5、自组织、自适应型

五、科技园区的管理模式1、行政区管理型15六、科技园区的管理原则1、服务原则：为政府服务，为园区内部的企业、研究机构、高校、中介组织等服务2、系统原则：科技园区管理决策的系统分析步骤：（1）明确决策事务（2）根据决策事务的要求，提出所要达到目（3）对影响目标实现的各种因素进行综合分（4）对各种备选决策方案进行定性分析和定量计算（5）比较，选择其中最优的决策方案（6）在最优化方案中选择最满意方案（7）将方案实施，并实施检验和评价。

3、利益原则:维护国家利益，维护社会整体利益，是为科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的利益，满足科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的正当利益要求六、科技园区的管理原则1、服务原则：164、精简原则:

一人多岗、一职多能，“一个窗口对外，一站式服务”。5、效率原则:建立高效率的园区管理机构，建立高效的管理工作程序，是实现管理手段的现代化。6、依法管理原则:管理的实质就是利益服从，依法管理与制度创新、管理创新的关系。4、精简原则:

一人多岗、一职多能，“一个窗口对外，一站式17七、科技园区的管理内容1、园区日常事务管理：狭义的日常事务和广义的日常事务2、构建园区技术创新的激励机制：构建人才引进机制，构建产学研技术联盟，构建风险资本投资机制，构建中小企业的创业融资信用担保体制。七、科技园区的管理内容1、园区日常事务管理：183、推进主导产业发展：主导产业通过靠市场自发形成和靠人为的园区管理培育形成。

4、制定、实施园区发展规划：市场的作用与规划的背景，政府、管委会的作用。

3、推进主导产业发展：主导产业通过靠市场自发形成和靠人为的园19八、科技园区的管理手段1、园区管理的5个特征2、园区管理的法律手段3、园区管理的行政手段4、园区管理的经济手段5、园区管理的文化手段八、科技园区的管理手段1、园区管理的5个特征201、园区管理的5个特征：激励性、层次性、预期性、探索性和综合性2、园区管理的法律手段：法律手段具有6个特点：权威性、强制性、规范性、相对稳定性、直接

性与间接性、非完备性3、园区管理的行政手段：行政手段具有7个特点：

权威性、强制性、垂直性、具体性、无偿性、简捷性1、园区管理的5个特征：214、园区管理的经济手段：经济手段具有5个特点：

利益性、间接性、灵活性、有偿性5、园区管理的文化手段：文化手段具有3个特点：间接性、平等性、辅助性4、园区管理的经济手段：22九、科技园区的运营1、科技园区的营运主体2、科技园区的营运客体3、科技园区的营运机制4、科技园区的阶段性营运特点九、科技园区的运营1、科技园区的营运主体231、科技园区的营运主体

科技园区营运主体也应是市场主体，公司是理想的科技园区营运主体，政府与营运公司之间的若即若离关系

2、科技园区的营运客体（区域资产）

科技园区资产的类别和特征1、科技园区的营运主体243、科技园区的营运机制

“科技园区营运”概念，科技园区营运的市场化要求；确立市场规则、培育市场，在营运中推动形成创新机制4、科技园区的阶段性营运特点

（1）初创阶段的营运特点（2）建设阶段的营运特点

（3）运行阶段的营运特点3、科技园区的营运机制25十、科技园区的物业管理1、园区概况及管理特点分析2、园区物业管理服务思路3、园区管理服务水平的整体设想与策划4、拟采取的管理方式、工作计划和物资需求情况管理人员的配备、人员培训及人员管理5、管理制度，建筑及附属物档案、设施、设备、业主档案的建立和管理6、物业管理服务承诺7、日常物业管理工作十、科技园区的物业管理1、园区概况及管理特点分析268、物业管理收费标准建议及收支测算9、园区消防管理10、园区安全防范管理11、园区工程设备管理12、园区日常公共秩序及安全维护13、园区交通管理（道路、车辆、行人等）14、园区园林绿化维护8、物业管理收费标准建议及收支测算2715、园区保洁服务方案16、客户需求及特约服务管理17、公众制度制定和应急预案18、对外包商、供应商的管控和监管及考核19、客服服务管理20、应急预案及特殊情况的处理21、租户二次装修的监管和管控15、园区保洁服务方案28十一、科技园区的发展问题1、企业孵化器发展2、知识资本与科技园区高技术企业发展战略3、科技园区的运营十一、科技园区的发展问题1、企业孵化器发展291、企业孵化器的运作过程

（1）创业者与企业孵化器双向选择（2）确立孵化关系（3）实施孵化（4）孵化毕业1、企业孵化器的运作过程

（1）创业者与企业孵化器双向选择302、企业孵化器与风险资本

企业孵化器的投资创办者，风险投资是企业孵化器的理想资金来源2、企业孵化器与风险资本企业孵化器的投资创办者，风险313、企业孵化器运作的市场化

投资与回报、企业孵化器的回报形式、孵化组织的公司制3、企业孵化器运作的市场化投资与回报、企业孵化器的回324、从孵化到催化：企业孵化器的功能扩展

企业孵化器是高技术产业发展的必然产物，企业在成长过程中将面临“青春期困难”，这时仍需要外界帮助，企业孵化器能够解决中小企业的“青春期困难”4、从孵化到催化：企业孵化器的功能扩展企业孵化器是高33十二、科技园区未来的发展趋势

1、科技园区总体发展趋势2、科技园区未来的建设特点3、科技园区的其他发展趋势十二、科技园区未来的发展趋势

1、科技园区总体发展趋势341、科技园区总体发展趋势1）、分布格局从集中转为扩散2）、科技园区之间的差别化发展日趋明显3）、科技园区之间的规模差异越来越大4）、功能单一化和综合化趋势双向并存1、科技园区总体发展趋势1）、分布格局从集中转为扩散352、科技园区未来的建设特点1）、建设类别更加多样2）、建设内容更加丰富3）、进一步提高创新能力、发展中介服务4）、投资主体多元化5）、“园中园”将继续增加2、科技园区未来的建设特点1）、建设类别更加多样363、科技园区的其他发展趋势1）科技园区之间的竞争更加激烈2）高技术企业从集聚到扩散3）科技园区小型化、营运主体公司化4）与毗邻区域融为一体3、科技园区的其他发展趋势1）科技园区之间的竞争更加激烈37谢谢！谢谢！38XX科技园区管理构想

XX科技园区管理构想39一、科技园区概述1、相关概念2、科技园区的本质3、科技园区的特征4、科技园区的类型

一、科技园区概述1、相关概念401、相关概念科学、技术从基础研究、应用研究、开发研究到研究与开发高技术、高新技术、高技术开发区、科学园、技术园、研究园、工业园、科学城、文化学术研究城、硅谷、硅岛、光谷科技园区1、相关概念科学、技术41科技园区与自然环境、研究开发、区域经济与社区的关系3、科技园区的特征高技术研发和产业化基地，不断以新产品开拓市场2、科技园区的本质科技园区与自然环境、研究开发、区域经济与社区424、科技园区的类型分类一：新技术工业园区、高技术园区、科学研究园区、科学工业园区、高技术产品装配园区分类二：科学园、技术城、高技术加工区分类三：科学园区、高技术工业园区、多功能城科技园区与工业园区、创意园区、生态园区的区别4、科技园区的类型分类一：新技术工业园区、高技术园区、科学研43二、科技产业园区发展现状

兴起于欧美的科技产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关、电子、IT等以创意为主的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产业链。

关键语：产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链“产业聚合体”集群效应多元产业智慧型产业二、科技产业园区发展现状兴起于欧美的科技产业集聚区441、创意发展总体特征：朝阳产业产值巨大发展迅速前景广阔

科技产业、创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值，并以5％的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。

在一些发达国家，创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示，目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12％，伦敦为14％，东京为15％，而同属国际大都市的上海，其创意产业从业人员只有1％左右。1、创意发展总体特征：朝阳产业科技产业、创意产业在发45国内重点城市发展情况：

产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。北京——6大创意中心，尽显文化魅力上海——争创“国际创意产业中心”广州——网络游戏及下游产业为主导深圳——比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都”杭州——视觉艺术设计见长成都——数字娱乐消费型城市2、产业园区国内发展概况：国内重点城市发展情况：2、产业园区国内发展概况：463、上海科技创意产业园介绍及借鉴：

上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎，在整个国民经济中扮演着举足轻重的角色。同时，她也是许多新兴产业首先崛起的城市。在上海，科技园区创意产业园区也不是一个新说法，假如从2019年苏州河畔的“四行仓库”改造算起，已有6年的发展史。继2019年4月首批18家科技、创意产业集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的科技、创意集聚区已达50家。在今年举行的商铺展上，就有10个项目近40万平方米的创意产业集聚区参展。而从有关方面透露的信息表明，至2019年，上海将形成70至80个科技、创意产业园区，总建筑面积达到100万至150万平方米。随着科技、创意园的逐渐走热，越来越多的投资者开始嗅到了其中的商机，也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的《上海市“十一五”规划纲要（草案）》中，服务型经济已被定为上海未来五年发展的重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海，定能在科技、创意产业园的发展步伐上走在全国前列，实现其“国际科技、创意产业中心”的宏大目标。3、上海科技创意产业园介绍及借鉴：上海作为带动长三47三、科技园区项目分析商业地产产业

科技产业园1、地块隐含的三大价值体系：三、科技园区项目分析商业地产产业1、地块隐含的三大价值体系482、产业、地产、商业的价值关系：

产业集群效应

如果从运作科技产业园的思路出发，本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系：产业价值、地产价值和商业价值；这三者关系表述为：以产业概念为主导经营实体，将产业概念做大、做强，形成产业集群效应，来带动和提升地产开发价值与商业经营价值，同时，地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施，形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。2、产业、地产、商业的价值关系：如果从运作科493、地块存在的决策因子：宏观市场条件：城市特性的影响；政策的限制因素；科技产业发展基础（人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等）；项目自身条件：地块的区域特征及现有资源；交通状况及未来发展；地块体貌特征的影响；定位决策产业定位商业经营地产开发3、地块存在的决策因子：宏观市场条件：定位决策产业定位504、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如何入市的问题；

具体问题：

仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者的价值关系问题；

具体问题：

产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的互补关系处理；商业与地产的开发比例；

3、区域市场是否具备发展创意产业的基础；

具体问题：

市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析；

具体问题：

地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园区内三大实体的空间布局关系；4、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制51四、对项目定位及经营定位的启示：项目定位遵循的原则：

1、产业定位必须具有鲜明的个性特征。2、产业定位要与地方经济产业基础相适应。3、锁定产业需具有关联性、互补性、共生性和统一性。4、产业数量不宜选择太多、太杂，集中优势。不仅是产业定位创新，更是开发运作及经营思路的创新：

创意产业园不能简单理解为：将一些前沿时尚产业机构聚在一起，再加上适当的配套商业和地产开发，就能使整个区内的各项机能有效运转，项目运作成功还需在前期开发思路及后期经营理念上，体现创新思维。如：在开发运作环节中，可招商在先或引进强势品牌企业合作开发，这样既可使园区的规划建设符合进驻企业的空间需求，少走不必要的弯路，也节约建设成本，有了合作企业可提供后续开发的资金保障。产业园比之主题商业项目有类似之处，即对后期商业经营、管理、招商、营销推广等环节具有较高要求。产业园的经营赢利将是一个长期的过程，故在后期经营中，经营者应具有长远眼光，在做大做强产业园的前提下，灵活运用租赁与出售相结合的经营思路，灵活应对市场，最大化挖掘商业价值和地产价值。四、对项目定位及经营定位的启示：52五、科技园区的管理模式1、行政区管理型2、园区管理型3、公司管理型4、大学管理型

5、自组织、自适应型

五、科技园区的管理模式1、行政区管理型53六、科技园区的管理原则1、服务原则：为政府服务，为园区内部的企业、研究机构、高校、中介组织等服务2、系统原则：科技园区管理决策的系统分析步骤：（1）明确决策事务（2）根据决策事务的要求，提出所要达到目（3）对影响目标实现的各种因素进行综合分（4）对各种备选决策方案进行定性分析和定量计算（5）比较，选择其中最优的决策方案（6）在最优化方案中选择最满意方案（7）将方案实施，并实施检验和评价。

3、利益原则:维护国家利益，维护社会整体利益，是为科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的利益，满足科技园区内部的企业、研究机构和其他组织的正当利益要求六、科技园区的管理原则1、服务原则：544、精简原则:

一人多岗、一职多能，“一个窗口对外，一站式服务”。5、效率原则:建立高效率的园区管理机构，建立高效的管理工作程序，是实现管理手段的现代化。6、依法管理原则:管理的实质就是利益服从，依法管理与制度创新、管理创新的关系。4、精简原则:

一人多岗、一职多能，“一个窗口对外，一站式55七、科技园区的管理内容1、园区日常事务管理：狭义的日常事务和广义的日常事务2、构建园区技术创新的激励机制：构建人才引进机制，构建产学研技术联盟，构建风险资本投资机制，构建中小企业的创业融资信用担保体制。七、科技园区的管理内容1、园区日常事务管理：563、推进主导产业发展：主导产业通过靠市场自发形成和靠人为的园区管理培育形成。

4、制定、实施园区发展规划：市场的作用与规划的背景，政府、管委会的作用。

3、推进主导产业发展：主导产业通过靠市场自发形成和靠人为的园57八、科技园区的管理手段1、园区管理的5个特征2、园区管理的法律手段3、园区管理的行政手段4、园区管理的经济手段5、园区管理的文化手段八、科技园区的管理手段1、园区管理的5个特征581、园区管理的5个特征：激励性、层次性、预期性、探索性和综合性2、园区管理的法律手段：法律手段具有6个特点：权威性、强制性、规范性、相对稳定性、直接

性与间接性、非完备性3、园区管理的行政手段：行政手段具有7个特点：

权威性、强制性、垂直性、具体性、无偿性、简捷性1、园区管理的5个特征：594、园区管理的经济手段：经济手段具有5个特点：

利益性、间接性、灵活性、有偿性5、园区管理的文化手段：文化手段具有3个特点：间接性、平等性、辅助性4、园区管理的经济手段：60九、科技园区的运营1、科技园区的营运主体2、科技园区的营运客体3、科技园区的营运机制4、科技园区的阶段性营运特点九、科技园区的运营1、科技园区的营运主体611、科技园区的营运主体

科技园区营运主体也应是市场主体，公司是理想的科技园区营运主体，政府与营运公司之间的若即若离关系

2、科技园区的营运客体（区域资产）

科技园区资产的类别和特征1、科技园区的营运主体623、科技园区的营运机制

“科技园区营运”概念，科技园区营运的市场化要求；确立市场规则、培育市场，在营运中推动形成创新机制4、科技园区的阶段性营运特点

（1）初创阶段的营运特点（2）建设阶段的营运特点

（3）运行阶段的营运特点3、科技园区的营运机制63十、科技园区的物业管理1、园区概况及管理特点分析2、园区物业管理服务思路3、园区管理服务水平的整体设想与策划4、拟采取的管理方式、工作计划和物资需求情况管理人员的配备、人员培训