新联康XXXX年武汉福星惠誉红桥城项目前期策划

福星惠誉红桥城项目前期策划目录PART1.项目背景分析PART2.客户及产品定位PART3.项目发展建议项目背景项目背景/区域环境项目位于武汉市四大居住组团之一的后湖新城组团，规划到2020年区域人口达到30万人，区域成长性高后湖新城四新新城南湖新城东湖新城后湖整体定位为和谐生态居住新城后湖新城总面积

23.6

平方公里，。后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区，到2020年，规划居住人口30万。规划后的后湖新城，将是汉口今后主城区唯一的可以建成高品质居住区的成块土地资源。十大居住组团5本项目所在的北湖后区域代表了后湖未来发展方向的核心城市功能性更强交通导入性更强生态宜居性更强后湖之光、北汉口之心项目背景/区域环境6从规划来看，本项目所在的北后湖区域涵盖了住宅、商业、教育、医疗卫生、文化娱乐和体育健身等各类物业，未来所具有的城市功能性凸显，给本项目带来了高成长性的区域价值。组团居住商业金融业医疗文化A12.15B31.129.42C29.322.794.874.03D32.512.2E12.6444.29合计117.7368.74.874.03（单位：万㎡）A：纯居住性质B：居住为主C：综合性用地D：居住为主E：商业商务项目背景/区域环境7塔子湖体育中心

市民之家是武汉唯一一个集五十六个行政部门为市民提供“一站式”服务的的办事机构。占地46万方，建面6.45万方，集全民体育健身、体育文化、商务休闲、配套服务等功能为一体的互动、互补的综合体。未来规划为城市公园，规划占地6.4万㎡未来规划为四星级酒店未来规划为医院，建面4.87万方本项目所处的组团是北后湖城市功能性最强的组团，配套条件优越；特别是公园景观可打造成为项目的核心价值引擎项目背景/区域环境项目背景/市场竞争城市外扩大背景下，众多实力开发商多年共同运营后湖新城，后湖城市价值日益显现；目前进入中后期开发，多个成熟大型居住社区形成。K1K3地产打包地产打包住宅五星酒店K4还建住宅四星级酒店K2越秀地块(居住+商业)产业用地江岸区塔子湖村A包三环线后湖大道金桥大道江岸区塔子湖村B包斯博兰花园酒店塔子湖东路梦湖香郡尚湖熙园市民之家体育中心地产k1地块居住用地，总建面21.3万方，容积率3.15，规划为高层（13万方）和洋房（8万方），楼面价3683元/平。成本预计9200元/平还建房项目局部已开工。百步亭K2地块居住用地，总建面32万方，容积率3.35，90/60限制，目前为空地。规划为高层和洋房产品。楼面价4050元/平米。名都戴斯酒店尚湖熙园2012年12月4日丹江口置业公司拍得，规划总占地面积为5.45万平方米，建面12.1万方，容积率约2.22；楼面价3930元/平米。小学小学长媒大厦居住用地，总建面26.8万方，容积率4.33，规划为高层和商业，预计2016年底上市。居住用地，总建面6.16万方，容积率2.91，规划为高层。预计2016年上市。本项目地块塔子湖村A、B包城投、地产集团、百步亭等武汉本土实力开发商与中海、越秀等外来品牌开发商云集后湖，未来供应量大，竞争激烈项目背景/市场竞争1.量价齐升，供求比高位平稳，显现出快速发展的特质2.后湖近4年年复合增长率保持在9%左右，较汉口中心的震荡态势相比，市场的成长性明显开发商

规模越秀地产49万方塔子湖置业有限公司101万方农工商置业12万方江汉地产集团12万方武汉地产集团42万方武汉百步亭集团32万方武汉星科地产180万方农工商地产12万方武汉地产集团42万方武汉地产控股有限公司40万方3.后湖板块近年涌入大量房企，集聚开发促使板块快速发展，同时促使产品品质升级4.后湖板块近年土地供应量大，板块市场可持续发展度较高，市场发展空间大，竞争激烈从宏观市场环境来看，后湖市场正步入成熟发展期，未来上升空间大；但同时随着大量房企进驻本区，集中开发土地，未来竞争激烈，给本项目带了去化压力。越秀星汇君泊11500元/㎡竞争格局确立百步亭K2地块（地价4050/㎡）美联地产E包美联地产A包丰瑞兴业路地块三元陌陌屋汉口城市广场13000元/㎡地产K1地块（3700/㎡）本项目地块众联天美国际尚湖熙园9300元/㎡梦湖香郡11000元/㎡中森华永红村地块统百十大家村地块名流新湖村村地块根据与项目距离及我司预测的未来产品配比及产品入市时间确立本案住宅产品竞争对手：1、本项目一级竞案主要为越秀星汇君泊、尚湖熙园、工农商地块、地产集团k1地块，百步亭k2地块；2、本项目二级竞案主要为目前在售规模以上产品及未来待开发稍远距离产品3、本项目三级竞案（相邻板块）即将开发用地及未来仍有可售产品的项目上海公馆8700元/㎡凯通斯胜华村地块中胜工贸中胜村地块中城丹水池地块一级二级三级幸福时代9600元/㎡晋合金桥世家15000元/㎡国际百纳9300元/㎡项目背景/市场竞争首地新地王（地价5996元/㎡）后湖湖市市场场在在售售项项目目库库存存约约为为340万方方，，未未来来供供应应约约为为270万方方，，市市场场在在未未来来2-3年面面临临更加加激激烈烈的的竞竞争争，约约有有600万方方的市市场场供供应应量量。。在售售楼楼盘盘和和将将入入市市项项目目后后续续供供应应量量较较大大，，未未来来2-3年内内会会有有约约600万方方的供供应应量量入入市市！！2015年-2016年2014年2013年星悦悦城城，，总总建建面面105万平平米米剩余余约约73万在售售项项目目晋合合金金桥桥世世家家，，总总建建面面42万平平米米，，剩剩余余约约26万方方鼎盛盛华华城城，，总总建建面面30万平平米米，剩剩余余约约20万银泰泰御御华华园园，，总总建建面面37.9万平平米米剩余余约约15万幸福福时时代代，，总总建建面面46.6万方方，，剩剩余余约约18万方方美联联地地产产A包地地块块，，总总建建面面57万方方丰瑞瑞兴兴业业路路地地块块，，总总建建面面10万方方汉口口城城市市广广场场，，总总建建面面40万方方，，剩剩余余27万方方美联联地地产产E包，，总总建建面面17万方方世纪纪宏宏博博三三金金潭潭，，总总建建面面33.7万方方凯通通思思胜胜华华村村地地块块，，总总建建面面33万方方中胜胜工工贸贸中中胜胜村村地地块块，，总总建建面面20.6万方方将入入市市项项目目金桥桥汇汇，，总总建建面面40万方方，，剩剩余余31万方方梦湖湖香香郡郡，，总总建建面面12.5万平平米米，，小小高高层层剩剩7万方方塔子子湖湖置置业业塔塔子子湖湖地地块块，，总总建建面面101万方方百步步亭亭K2地块块，，总总建建面面32万方方项目目背背景景/市场场存存量量尚湖湖熙熙园园，，总总建建面面12万平平米米剩余余约约6万国际际百百纳纳，，总总建建面面35万方方，，剩剩余余30万方方瑞景景天天成成，，总总建建面面22万方方，，剩剩余余20万方方陌陌陌屋屋，，总总建建面面20万方方，，剩剩余余8万方方海赋赋江江城城，，总总建建面面43万方方，，剩剩余余18万方方长投投景景城城汉汉口口年年华华，，总总建建面面12万方方，，剩剩余余11万方方福星星惠惠誉誉虹虹桥桥城城，，总总建建面面36万方方，，剩剩余余31万方方天悦悦尚尚景景，，总总建建面面5万方方，，剩剩余余5万方方后湖湖市市场场竞竞争争激激烈烈，，进进入入白白热热化化阶阶段段从宏宏观观市市场场环环境境来来看看，，后后湖湖市市场场正正步步入入成成熟熟发发展展期期，，未未来来上上升升空空间间大大；；但但同同时时随随着着大大量量房房企企进进驻驻本本区区，，集集中中开开发发土土地地，，未未来来竞竞争争激激烈烈，，给给本本项项目目带带了了去去化化压压力力。。后湖湖市市场场在在售售项项目目库库存存约约为为340万方，未未来供应应约为270万方，市市场在未未来2-3年面临更更加激烈烈的竞争争，约有有600万方的市市场供应应量。项目背景景/项目本体体K4K3K2K1后湖大道塔子湖东路规划道路规划道路规划道路规划道路至三环至汉口火车站体育路公交站余家墩公交站夏鹃街塔子湖公交站塔子湖东路复员村公交站汉孝城际铁路站点12号线轨道交通走廊12号地铁后湖站（未公布时间）8号地铁兴业路站8号地铁幸福大道站（2017年开通）目标地块块现状道道路为塔塔子湖东东路及后后湖大道道，K1/K2/K4地块周边边规划道道路尚未未建成。。周边规划划公共交交通通达达便捷。。汉孝城城际铁路路站点位位于塔子子湖西路路，地铁铁8号线、12号线均在在地块周周边设置置站点。。周边拥拥有10余条公交交线路：：35路、321路、507路、532路、568路、620路、628路。0项目背景景/项目本体K4K3K2K114236751、江岸区体育育特色学校体体育场2、尚都一品3、还建房用地地，正在进行行地基处理4、规划道路预预留用地5、奥林紫园6、武汉全民健健身活动中心心7、越秀星汇君君泊项目背景/项目本体地块位置地块位于江岸区塔子湖组团地块面积规划用地面积：251765平方米（合378亩）其中：K1地块42708平方米（合64亩），K2地块24117平方米（合36亩），K3地块170158平方米（合255亩），K4地块14783平方米（合22亩）用地性质K1、K2、K4为居住用地；K3地块为居住、商服用地，要求商服建筑面积16.25万平方米建筑密度K1、K2、K4地块25%，K3地块30%容积率综合容积率3.95。其中，K1、K2地块3.88，K3地块3.99，K4地块4.03计容面积≤995372平方米。其中，K1地块165600平方米，K2地块93600平方米，K3地块676700平方米，K4地块59472平方米K4K3K2K11423675本项目由四块块飞地组成，，占地共计25万方，建面100万方，其中商商服用地16.25万方，地块不不规则形态导导致开发节奏奏受到制约。。项目背景/项目本体Page16K4地块已封顶K2地块已经拆迁迁完毕。周边边还迁房项目目的施工通道道经过项目内内部，可随时时拆除。Page17K1地块已经平整整，内部堆放放少量建筑垃垃圾。地块北北部有一条高高压走廊。K3地块大部分拆拆迁工作基本本已经完成，，地块北面与与越秀·星汇君泊交界界处有一条110KV的高压线路。。项目背景/项目本体K4地块已经封顶顶，大体量综综合开发，16万方的商业体体量，后期资资金运作成本本高我们的突破口口在哪里？19通过对后湖典型案例的研研究，我们归归纳出在激烈烈市场竞争中中应争取的条条件、规避的的危机以及产产品配比等。。精细产品全方位解决项项目开发问题题启示性案例：幸福时代汉口城市广场场越秀星汇君泊泊他山之石可以以攻玉区域：后湖本体：体量偏大的规模开发市场环境：充分竞争的市场发展方向：商住混合开发案例选取原则：规避方向：开发失败项目案例一幸幸福时代代项目位置后湖大道与百步亭花园路交汇处开发商武汉统建百步亭联合置业建筑面积46万平米占地面积13.5万平米容积率3.44物业类型高层户型面积83-147平米销售价格9600元/平米交付标准毛坯开盘时间2012.5.13案例借鉴/基本情况项目优势：1、旁边有汉广广，对面有华华润苏果，自自带幸福里商商业街，生活活配套很全。。2、自带幼儿园园，并且确定定对口育才可可立小学，是是标准的学区区房。3、门前公交较较多，后期双双地铁交汇，，交通较为方方便。4、户型多样，，选择面较广广。案例借鉴/市场表现供应套数成交套数供应面积成交面积项目累计成交情况35623048342507279990总计85.6%81.7%面积段供应面积成交面积成交比例户型比例80以下7241693296%2%80-10019969517132786%58%100-120431333151873%13%120-140880585116758%26%140-1604380226452%1%幸福时代价格格一路上升，，从一年前的的9153元/㎡到9802元/㎡，市场表现现强劲有力。。产品配比方面面以80-100㎡的二、三房房以及120-140的大三房为主主。产品去化规律律是面积段越越小，去化越越快。幸福时代在竞竞争激烈的后后湖市场涨势势强劲，产品品主要以80-100的小二、三房房为主，并且且小户型去化化较快。案例借鉴/项目亮点亮点一：项目西侧有汉汉广城市广场场，对面有华华润苏果，自自带幸福里商商业街，生活活配套很全。。汉口城市广场场幸福时代幸福福里商街华润苏果汉口城市广场场位于项目西西侧。拥有20万方的商业，，其中一栋盒盒子商业被家家乐福购买，，现在商业已已经开业。项目自身带有有2.4万方商业街区区，满足小区区业主自身的的生活所需。。华润苏果也与与2014.10月开业，三圈圈相聚，形成成东后湖新商商圈。案例借鉴/项目亮点亮点二：项目自带幼儿儿园，并且确确定对口育才才可立小学，，标准的学区区房。武汉市育才小小学创建于1954年，目前已有有60多年的办学历历史，是一所所有着丰富文文化底蕴、丰丰硕办学成果果的一流名校校，在湖北省省市乃至全国国都有一定的的影响力。学学校在校学生生3000多人。学校在在“给学生最最美好的童年年，给人生最最坚实的起步步”的办学理理念的引领下下，依照“文文化立校、教教师强校、科科研兴校”的的办学策略，，实施科学管管理，不断丰丰富学校的文文化内涵，努努力打造“全全面+个性”的育人人特色。案例借鉴/项目亮点亮点三：采用新古典主主义建筑风格格的全石材幕幕墙，体现尊尊贵感，经典典大气建筑风格：新古典主义建建筑风格，精精致典雅。立面材质及特特征：干挂石材，全全花岗岩石材材立面，外墙墙保温系统建筑特色：采用经典的artdeco三段式构图，，并用现代的的营造手法，，建构恒久、、尊贵的价值值感受案例二汉汉口城市广场场项目位置武汉市江岸区建设大道延长线与幸福大道交汇处开发商武汉地产开发投资集团有限公司建筑面积60万平米占地面积21.8万平米容积率2.78物业类型高层户型面积76-133平米销售价格9800元/平米交付标准毛坯开盘时间2012.3.16案例借鉴/基本情况项目优势：1、由武汉地产产集团开发，，品牌开发商商，品质比较较有保障2、多期开发的的楼盘，前期期已经有入住住业主，小区区环境有目共共睹3、自带大体量量商业体，生生活配套齐全全4、临近主干道道、双地铁交交汇处，交通通十分便捷案例借鉴/市场表现面积段供应面积成交面积成交比例户型比例80以下80,96470,36787%26%80-100138,917124,44090%45%100-12012,32410,26183%4%120-14058,39548,50883%19%140-16018,56012,58768%6%供应套数成交套数供应面积成交面积项目累计成交情况36963263369,491305,996总计88.2%82.8%汉口成市场价价格到达价格格天花板，现现在9857元/㎡的均价，四四期即将开盘盘，市场表现现强劲有力。。产品配比方面面以80-100㎡的二、三房房以及120-140的大三房为主主。产品去化规律律是面积段越越小，去化越越快。汉口城市广场场为区域标杆杆项目，已到到达价格天花花板。产品主主要以80-100的小二、三房房为主，并且且小户型去化化较快，三房房以120以上的大三房房为主。案例借鉴/项目亮点亮点一：本项目拥有20万方的商业体体量，是东后后湖片区的标标杆综合体项项目，未来后后湖之心。并且落实在销销售阶段，目目前一期商业业已经开业，，大量商家入入驻。亮点二：临近主干道、、双地铁交汇汇处，通达武武汉三镇，交交通十分便捷捷。项目目坐坐拥拥地地铁铁3、12号线线。。其其中中地地铁铁3号线线，，今今年年年年底底通通车车。。案例例三三越越秀秀星星汇汇君君泊泊项目位置武汉市江岸区塔子湖东路以东，井南大道以北开发商武汉越秀嘉润房地产开发有限公司建筑面积46万平米占地面积16万平米容积率2.91物业类型高层户型面积88-134平米销售价格11500元/平米交付标准精装开盘时间2013.11.30案例例借借鉴鉴/基本本情情况况项目目优优势势：：1、自自带带育育才才一一小小，，还还有有两两所所幼幼儿儿园园。。2、自自带带大大体体量量商商业业，，后后期期配配套套会会逐逐步步完完善善。。3、门门前前即即是是地地铁铁八八号号线线新新春春站站。。4、有有几几栋栋楼楼可可以以看看塔塔子子湖湖，，视视野野不不错错。。5、越越秀秀品品牌牌精精装装修修，，适适合合没没有有功功夫夫打打理理装装修修的的购购房房者者。。案例例借借鉴鉴/市场场表表现现面积段供应套数成交套数成交比例户型比例80-10094764267.8%64%100-120---2%21%140-16021614768.1%15%供应套数成交套数供应面积成交面积项目累计成交情况14681064153020116220总计72.4%75.9%越秀秀星星汇汇君君泊泊价价格格到到达达价价格格天天花花板板，，是是北北湖湖后后片片区区的的标标杆杆项项目目，，现现在在11000元/㎡的的均均价价，，为为精精装装修修项项目目。。产品品配配比比方方面面小小户户型型占占比比没没有有之之前前项项目目占占比比那那样样重重，，大大户户型型的的市市场场接接受受度度较较高高。。产品品去去化化方方面面，，依依然然是是小小户户型型去去化化较较快快，，但但是是120-140的三三房房市市场场接接受受度度较较高高。。越秀秀星星汇汇君君泊泊为为北北后后胡胡标标杆杆项项目目，，精精装装价价格格11000元/㎡。。两两房房去去化化较较快快，，三三房房的的市市场场接接受受度度较较高高。。案例例借借鉴鉴/项目目亮亮点点亮点点一一：：精装装修修大大气气、、精精致致，，以以简简约约奢奢华华的的装装修修风风格格，，引引领领武武汉汉人人居居新新风风向向34营销销中中心心：千千万万颗颗水水晶晶吊吊灯灯与与灯灯火火通通明明的的沙沙盘盘交交相相辉辉映映，，走走进进营营销销中中心心购购房房者者即即刻刻产产生生豪豪华华、、气气派派的的殿殿堂堂级级感感官官体体验验，，把把星星汇汇云云锦锦拥拥有有的的““奢奢华华、、优优雅雅、、活活力力、、时时尚尚””等等维维港港港港式式品品质质生生活活演演绎绎得得淋淋漓漓尽尽致致。。样板板间间（（客客厅厅））营销销中中心心室内内设设计计：香香港港名名师师操操刀刀，，1500元/㎡国国际际一一线线品品牌牌豪豪装装，，大大到到整整体体衣衣橱橱，，小小到到龙龙头头把把手手，，均均甄甄选选美美国国科科勒勒、、瑞瑞士士佛佛兰兰卡卡、、美美国国耶耶鲁鲁等等国国际际知知名名精精装装品品牌牌，，鼎鼎力力打打造造精精装装品品质质标标杆杆。。案例例借借鉴鉴/项目目亮亮点点亮点点二二：：项目目与与2014年8月，，成成功功签签约约武武汉汉市市育育才才一一小小，，自自带带两两所所幼幼儿儿园园，，教教育育资资源源出出众众。。武汉育才一小小是首批省级级模范小学，，33人精英教师队队伍，100%具备大专以上上学历，40%具备小学高级级教师资格。。学校更与美美国、日本、、澳大利亚等等多国教育界界同仁开展国国际教育交流流互动，为社社会培养了一一代又一代栋栋梁之才36从项目案例里里面，我们可可以看到，这些产品不约约而同的采用用了这样的举举动吸引了目目标客户123项目在外立面面上采用精致致石材和做工工，确立良好好的形象展示示面。项目采用精装装修，吸引中中高端客户，，为项目带来来较高溢价。。项目注重教育育配套的打造造，学区房的的销售速度远远高于其他项项目。4项目以商业先先行等配套作作为项目的亮亮点宣传，增增强客户信心心。我们的开发顺顺序和注意事事项是哪些？？从项目整体的的情况而言，，K4地块已经封顶顶，故而先行行开发。K3地块是本项目目最大的一块块地，临近主主干道，昭示示性好，易于于做形象展示示和树立。K2在基于K3的引导下，以以心尚墅苑形形象进入市场场，更易于开开发。K4临湖，在前期期形象深入人人心之后，实实行溢价销售售。总的开发顺序序：K4K3K2K1项目本体案例借鉴关于K4K4K3K2K1建议要点K4地块已经封顶顶，今年9月就要销售，，建议把外立立面的形象展展示做足，给给予客户震撼撼的感觉。确确立产品优秀秀品质。由于K4的昭示性不好好，建议把售售楼部建在昭昭示性更好的的K3地块上来进行行营销活动。。K4地块开发主题题应为物美价价廉，做精装装修后低价入入市，撬动市市场，建立品品牌形象。关于K3K4K3K2K1建议要点K3地块，占地17万方，总建面面67万方。其中商商服建面16万方。商业对对后期的招商商、运营、资资金等都有着着严格的要求求。不能一次次性整体开发发商服用地，，风险性极大大。塔子湖体育中中心周边尚有有居住氛围，，可以实行分分段式商业配配套先行的开开发策略，招招商引进一家家大型的生活活超市，为项项目增加实际际买点。其余余商业开发待待项目条件成成熟在行。K3地块的开发主主题为后湖之之心，打造北北后胡片区中中心区域的价价值典范。关于K2K4K3K2K1建议要点K2地块临近主干干道，且靠近近K3主体地块，昭昭示性好，可可以仅接着K3地块成功开发发所带来的市市场认知度来来进行开发。。K2地块的开发主主体为心尚墅墅苑，独打高高品质，做精精装，开始实实现市场溢价价的初步试探探。关于K1K4K3K2K1建议要点K1地块是K1、K2、K4三块飞地中最最大的地块，，北临塔子湖湖，拥有着优优秀的自然景景观。是最具具溢价能力的的地块。K1地块的开发主主题为御湖公公馆，强调品品质、和自然然资源。关于项目利润润我们拥有16万方的商业体体量，就算住住宅销售良好好，不解决商商业问题，也也是无法实现现整体项目盈盈利。关于开发定位位商业是整个项项目定位的关关键所在，它它所能赋予的的项目开发属属性对项目定定位有着积极极的作用，直直接影响到项项目的销售情情况。体育中心商圈百步亭商圈竹叶山商圈商业形态以临街及社区商铺为主新生活摩尔城为带动，中百仓储、武商量贩、苏宁电器为核心，辅以社区商铺汽车、钢材、五金机电、现代物流中心等专业市场消费群体体育中心周边居民百步亭周边居民及后湖其他区域居民汽车、钢材等目的性消费者为主商圈特征居住氛围成熟，商业多以便利店、餐饮、汽车美容，缺乏大型集中商业商圈发展较快，目前是后湖唯一较为成熟的商圈，辐射范围较大武汉最大的专业市场之一，辐射范围广发展趋势商业业态较为单一，缺乏商业联动性，随着周边居住氛围的成熟，未来配套型商业将逐步发展商业分散，各自为战，难以形成合力，真正的一站式消费难以形成，商圈影响力提升缓慢消费人群单一，商圈影响力有限，难以形成浓郁的商业氛围后湖商圈处于于起步阶段、、成熟度低、、辐射范围有有限；根据其其商业形态及及其特征，将将其分为体育育中心商圈、、百步亭商圈圈和竹叶山商商圈。后湖商业现状状分析——商圈现状43百步亭商圈体育中心商圈竹叶山商圈后湖商业现状状分析——商业现状汉口城市广场场区域内集中式式商业匮乏，，目前片区仅仅有新生活摩摩尔城、汉口口城市广场和和南国北都三三大购物中心心投入运营。。新生活摩尔城城项目基本信息息：项目地址：后后湖大道百步步亭路交汇处处占地面积5万万方容积率：2.14建筑密度：39.6%绿化率：30%住宅建面3.2万方；商商业建面5.5万方项目定位：后后湖中心自由由港·30万万人的全生活活广场商业定位：后后湖中心生活活广场45新生活摩尔城城业态分布：一楼购物中心心规划为家居居卖场、苏宁宁电器和数码码小家电；二二楼为家居卖卖场、苏宁电电器和中百仓仓储超市；三三楼为中百仓仓储和电玩城城，其余割成成散铺规划服服饰类业态；；四楼规划电电影院、KTV、健身俱俱乐部和新东东方学校。购购物中心后规规划商业街区区，规划餐饮饮业态。租金金情情况况：：迪美美国国际际家家居居：：35元元/㎡㎡/月月苏宁宁：：30-35元元/㎡㎡/月月中百百仓仓储储：：30元元/㎡㎡/月月天河河影影院院：：50元元/㎡㎡/月月1-3层层外外围围的的一一些些小小商商铺铺以以套套内内面面积积收收取取租租金金，，其其中中1层层150元元/㎡㎡/月月，，2-3层层100-120元元/㎡㎡/月月46新生生活活摩摩尔尔城城经营营现现状状：：IF中中庭庭家家居居城城规规模模较较大大，，商商铺铺开开业业率率达达85%，，但但入入驻驻品品牌牌以以中中低低档档次次居居多多；；中中百百入入口口的的1F数数码码家家电电，，开开业业率率较较高高，，但但后后期期大大多多品品牌牌撤撤场场，，人人气气较较差差；；3F家家居居服服饰饰多多为为30-40㎡㎡，，中中低低档档次次居居多多，，目目前前入入驻驻率率尚尚不不足足50%；；电电玩玩城城和和电电影影院院较较为为冷冷清清，，人人气气不不足足；；项目目商商业业整整体体入入驻驻率率约约在在60%左左右右；；47新生生活活摩摩尔尔城城项目目辐辐射射范范围围及及运运营营评评估估项目目前前期期定定位位““后后湖湖中中心心生生活活广广场场””，，辐辐射射整整个个后后湖湖片片区区，，在在后后期期运运营营中中，，消消费费者者出出现现不不同同程程度度的的外外流流，，最终终实实际际辐辐射射范范围围仅仅为为项项目目周周边边1-2公公里里之之间间。。定位过泛而而无特色，，项目影响响力不够，，未能吸引引区域消费费者；商业档次较较低、与周周边社区社社区底商同同质化竞争争，对区域域消费者吸吸引力不足足；业态规划不不合理，主主力店布局局不科学导导致人流无无法得到充充分引导，，出现部分分“死铺””；人流动线规规划混乱，，消费者购购物时，容容易“迷失失”。48前期定位失失准，规划划杂乱，后后期运营管管理较差，，导致项目目影响力大大打折扣后湖大道解放大道百步亭花园路南国北都项目地址：：兴业路与与姑嫂树路路交汇处占地面积：：3.2万万方总建面：10万方，，其中商业业约7万方方，公寓约约3万方商业规划：：商业三层层，B1F为大润发发超市；1F为综合合卖场，租租金约110元/㎡㎡/月；2F做餐饮饮+亲自体体验，租金金约60元元/㎡/月月；3F为为影院电玩玩等休闲娱娱乐，租金金约40元元/㎡/月月经营模式：：售后返祖祖，由南国国置业统一一经营，承承诺20年年包租，回回报率6-7%商业定位——家庭购物休休闲场所，，满足区域域居民的一一站式消费费需求。49南国北都经营现状：：于2012年8月开开业的南国国北都城市市广场紧邻邻姑嫂树路路，姑嫂树树路目前正正在修建高高架桥，对对本项目营营业运营影影响较大，，在此背景景下，购物物中心人气气一般，单单日最高峰峰客流人次次在7000左右；；一楼为服饰饰、餐饮、、生活配套套等综合卖卖场，中庭庭设有书吧吧、汽车展展示等区，，人气较旺旺；二层为为儿童组团团和餐饮、、服饰类，，儿童组团团经营较好好；三层为为电玩、影影院等娱乐乐业态，人人气一般。。商家整体入入驻率达80%以上上，其中餐餐饮无特色色，经营较较差，服饰饰等生活配配套档次较较低，运营营同样不理理想。租金情况：：一层平均租租金：110元/㎡㎡/月二层平均租租金：60元/㎡/月三层平均租租金：40元/㎡/月（目前部门门商户有优优惠政策，，由于项目目施工进度度的影响，，先后经历历了三轮招招商，最终终导致一些些大品牌商商家未能入入驻；高架架桥的修建建对项目人人流产生较较大影响，，因此在高高架修建期期间，物管管公司对这这一时期入入驻商家收收取较低租租金，后期期随着高架架修建的完完工，对租租金以予上上调）50南国北都项目辐射范范围及运营营评估项目定位““家庭购物物休闲场所所”，满足足周边居民民家庭的一一站式消费费需求，是是区域居家家消费的补补充，项目目主要辐射后后湖姑嫂树树片和杨汊汊湖片；主力店：大大润发、金金逸影城、、COSTA、屈臣臣氏、KFC、必胜胜客、发源源地、友趣趣电玩等，，除大型主主力店外，，其余商业业档次较低低；业态规划不不合理，二二楼儿童组组团与餐饮饮、零售规规划一起，，使部分商商铺出现““门可罗雀雀”的惨状状；零售、餐饮饮等商家无无特色，吸吸引力不足足，出现部部分商家撤撤场的局面面。51前期规划定定位杂乱，，招商工作作未能达到到定位预期期，后期运运营管理较较为混乱，，未能最大大化发挥南南国品牌优优势与项目目影响力。。52其它商业多多以临街型型社区底商商形式出现现，业态较较为完善，，但档次一一般，分布布杂乱，缺缺乏商业联联动性。在售商业主主要有：百百步亭金桥桥汇、百步步亭百街茂茂、幸福里里、汉口城城市广场、、百步亭万万家汇；在售商业主主要分布在在后湖大道道沿线和金金桥大道沿沿线。53后湖商业现现状分析——在售商业现现状新增在售商商业主要集集中于东后后湖区域，，北后胡区区域的商业业机会凸显显。幸福里幸福里商业业街位于后后湖大道与与百步亭花花园路交汇汇处，总建建筑面积约约2.4万万方。项目目以块状式式独立街区区的形式存存在，地上上2-3层层；目前入入驻主力商商家有：星星巴克、麦麦当劳、永永和大王、、豪客来、、冰雪皇后后、椰岛造造型、黄记记煌、新爱爱婴等，将将于2013年年底底开业。幸福里定位位为“精致致生活商业业街”，以全新时时尚体验消消费，打造造集品牌购物、、主题餐饮饮美食和亲亲子儿童游游乐的三大大主题街区区，全面满足足家庭的一一站式消费费。54幸福里商业业类类型型：：块状状式式独独立立街街区区；；经营营规规划划：：经营营主主体体分分为为生生活活配配套套（（20%）、、儿儿童童天天地地（（30%）、、餐餐饮饮休休闲闲（（50%）等等三三大大主主题题；；主主要要服服务务于于社社区区内内及及周周边边的的常常住住居居民民群群体体；；销售售模模式式：：部分分售售后后返返租租（（包租租5年，，临临街街商商铺铺回回报报率率为为6%，内内街街7%，二二楼楼回回报报率率为为8%；开开盘盘一一次次性性返返还还后后三三年年回回报报，，前前两两年年按按季季度度返返））。。沿沿后后湖湖大大道道裙裙楼楼底底商商不不包包租租，，纯纯销销售售前期期包包租租产产品品价价格格：：C,D,F区一一楼楼价价格格为为3.6-3.8万元元/平米米，，二二楼楼价价格格为为2.5万元元/平米米，，E区一一楼楼价价格格为为3.3-3.5万元/平米，二楼楼价格2.3万左右;公摊:一楼8%，二楼40%，三楼20%；铺位情况：：主力面积30-60平米，面积区间数量配比10-20㎡46.2%20-30㎡1929.2%30-40㎡1523.1%40-50㎡1015.4%50-60㎡46.2%60-70㎡46.2%90-100㎡11.5%110-120㎡23%150㎡以上69.2%55幸福里项目定位““精致生活活商业街区区”，业态态规划20%生活配配套、30%儿童业业态、50%餐饮业业态，从儿儿童和餐饮饮两大业态态弥补片区区空白；主要服务区区域居家消消费人群，，项目所处处地理位置置及其商业业体量，决决定其辐射射人群以百百步亭片区区为主力客客群；幸福里商街街作为区域域首个满足足消费者游游逛的格调调商街，具具有唯一性性和创新性性，但项目目体量较小小，影响力力不足。项目评价及及其影响力力分析56百步亭片区万家汇百步亭万家家汇位于后后湖大道与与百步亭花花园路交汇汇处，总建建筑面积约约4万方。。项目地上上三层，其其中二三层层为2.3万方华润润苏果超市市旗舰，一一层为美食食餐饮街区区、精品服服饰街区、、品牌旗舰舰街区、配配套商业街街区等。地地下一层为为停车场，，车位400余个。。项目定位为为“区域家家庭生活中中心”，立足时尚年年轻、家庭庭消费、区区域商务消消费，作为区域商商业的补充充。目前项目目一层正处处于招商阶阶段，将于于2013年10月月开业57万家汇项目一楼设设置四个入入口，满足足消费者从从多角度的的进入购物物中心进行行消费；项项目内部动动线设为““回”线，，避免出现现内部死角角。一层业态主主要规划为为：精品服服饰、餐饮饮和生活配配套等，满满足区域居居民的日常常生活购物物的需求。。二三层则为为华润苏果果超市。58汉口城市广广场住宅A1区住宅A3区住宅A7b区住宅A8区商业A7区商业A8区项目基本信信息：项目地址：：后湖大道道与建设大大道延长线线交汇处占地面积22万方住宅建面40万方；；公建总建建面20万万方，其中中商业约10余万方方商业部分分分A7、A8两个地地块开发：：A7区为为3栋16-19F的loft公寓，，3-4F裙楼及1-3F的的商业街区区；A8区区规划为2栋18-19F公公寓和3F商业裙楼楼及商业街街区商业街区售售价：一层层均价43000元元/㎡，层层高5.5m；二层层均价23000元元/㎡，层层高5.4m；三层层均价16000元元/㎡，层层高6m汉口城市广广场商业定定位为“体体验式家庭庭娱乐购物物中心”，，融汇家庭补补给中心、、社交美食食中心、娱娱乐影视中中心、时尚尚购物中心心、亲子体体验中心于于一体，一一期商业与与地铁3、、12号线线无缝对接接，目前销销售与招商商同时进行行，于2014年5月左右对对外试运行行。59汉口城市广广场汉口城市广广场业态规规划A区：1F：潮流女装装、精品零零售2F：时尚运动动、休闲服服饰3F：巨幕影院院、格调餐餐饮B区：儿童天天地、品牌牌餐饮、家家居生活C区：1F：生活零售售；2F：超市卖场场、时尚快快餐3F：超市卖场场、美容美美发、健身身娱乐4F：KTV、大型餐饮饮入驻商家60汉口城市广广场项目定位““体验式家家庭娱乐购购物中心””，商业部部分约10万方，作作为区域首首个大型购购物中心，，项目辐射射整个后湖湖区域；业态规划主主要是精品品零售、儿儿童天地、、休闲娱乐乐、餐饮美美食等，全全方位的满满足区域消消费者需求求，填补区区域商业空空白；项目商业体体量大，业业态丰富，，且区位优优势较强，，但就目前前运营情况况而言，儿儿童业态过过多且杂乱乱，效果并并不理想，，需时间来来兑现。项目评价及及其影响力力分析61百步亭金桥桥汇项目地址：：金桥大道道81号（（市民之家家旁）建筑格局：：块状式独独立街区；；商业定位：：掘金家庭式式购物理想想，满足片区区居民的一一站式消费费；经营规划：：打造3.6万方的以家庭式消消费为主的的商业中心心，引进华润润苏果，苏苏宁电器，，星巴克，，麦当劳等等主力店；；销售模式：：售后返租租（包租7年，前三年年抵扣房款款，1楼回报6%-7%，2楼8%，每半年返返还一次））。主力铺位：：主力面积积集中在40-50㎡，开间4.2m，进深12-15m；销售均价：：一楼33000-38000，二楼25000，三楼20000；销售情况：：剩余二楼楼少量200平米以上铺铺子62项目总体量量4万方，，其中商业业3.6万万方，定位位“掘金家家庭式购物物理想”，，构建家庭庭一站式消消费场所；；项目商业定定位无特色色，未来与与片区商业业同质化竞竞争激烈；；业态规划主主要是精品品零售、生生活配套、、休闲娱乐乐、餐饮美美食等，满满足居家消消费，但区域目前前居住区较较少，人口口相对稀疏疏，未来商商业运营将将会面临人人气不足的的威胁；定位缺乏针针对性，主主力店招商商情况不甚甚理想，对对后期成功功运营缺乏乏有力的支支撑。项目评价及及其影响力力分析百步亭金桥桥汇63百步亭百街街茂总平图：B区现代城一区安居苑A区面积数量总面积10-150㎡763个5.3万㎡150-500㎡169个3.6万㎡>500㎡47个10.1万㎡项目基本信信息：项目地址：：后湖百步步亭社区总建筑面积积：22.8万方商业规划说说明：在售售商铺为百百步亭13个社区的的底商，95%为纯纯首层街铺铺，共1171个；；目前在售售为安居苑苑与现代城城商铺销售模式：：直接销售售（由于前前期租户的的租约在2013年11月统一到期期，开发商商将商铺销销售给购铺铺者，由购购铺者自行行安排出租租，自收租租金）在售商铺面积区间数量配比安居苑（均价3万/㎡）20-30㎡3324.26%30-40㎡7353.68%40-50㎡85.88%50-60㎡2014.71%70-80㎡21.47%现代城（均价2万/㎡）30-40㎡1312.76%50-60㎡2019.61%60-70㎡1716.67%70-80㎡1514.71%80㎡以上3736.27%64项目评价及及其影响力力分析百步亭百街街茂百步亭百街街茂22.8万方，，为百步亭亭社区13个小区的的社区底商商商业体量量总和，百百街茂前期期为百步亭亭集团自持持，对外出出租，但商商业业态并并未统一规规划；2012年年开始，百百步亭集团团将此22.8万方方社区底商商对外销售售，后期不不统一招商商、统一管管理，违背背商业运营营中“招商商先行”的的原则，实实际销售过过程中，去去化较差；；因商业的建建筑形式为为临街型社社区底商，，且商业业业态无统一一规划，除除日常居家家消费，片片区居民的的逛街购物物消费、休休闲娱乐消消费和高端端餐饮消费费均在外区区域进行。。体量较大，，但未统一一规划业态态布局，难难以形成较较强的影响响力与竞争争力65片区在售项项目梳理总总结：项目名称开盘时间售价/租金销售进展开业时间客群特征经营现状南国北都2011.5租金：一层110，二层60，三层40运营中2012.8——项目西面姑嫂树路正在修建高架桥，在此背景下，项目商家入住率在80%左右，除了大润发超市，其余零售、餐饮和休闲娱乐人气不旺新生活摩尔城2010.9租金：一层150，二层100，三层60运营中2011.8——除家具、影院、电玩等大型主力店外，其余餐饮零售商家入住率不足50%，随着项目运营，不少商家因人气不足而撤场幸福里2012.6售价：一层35000，二层25000，三层20000售罄招商中2013年底客户以百步亭居民和后湖拆迁户为主，占比约70%，其余为来自汉口其他区域投资客，约占20%，外地专业投资客占比不大，仅10%左右——汉口城市广场2013.6售价：一层43000，二层23000，三层16000销售并招商2014.5后湖和杨汊湖拆迁户是本项目商业的主力客群，占比约70-80%，其余客户多为南国忠实的投资客，来源区域不局限项目商业体量大，业态丰富，且区位优势较强，但就目前运营情况而言，儿童业态过多且杂乱，效果并不理想，需时间来兑现百步亭金桥汇2012.12售价：一层35000，二层30000，三层20000尾盘、招商2014年底后湖和杨汊湖拆迁户是主力，占60%左右，黄陂客户和后湖周边区域客户是项目次要客户，约占30%，省内市外客户占10%左右——百步亭百街茂2011.11售价：27000均价；租金：80-120在售运营中百步亭商圈客户是项目的主力客户，外区域客户较少，但整体销售不佳项目共22.8万方，为百步亭13个社区的街铺，目前经营餐饮、服饰、家具、超市等满足日常居家需求的业态；现开发商收回并出售，后期不负责招商客户有明显显的区域性性，片区拆拆迁户和专专业投资客客是项目主主力客群已开业商业业经营状况况不佳，人人气不旺，，商业无特特色，吸引引力不强；；整体商业业档次有待待提高66项目名称商业体量项目商业定位核心竞争力项目缺陷南国北都7万方家庭购物休闲场所区位交通商业档次不高，且与周边商业同质化竞争新生活摩尔城5.5万方后湖中心生活广场区域首个购物中心动线规划混乱、商业档次较低幸福里2.4万方精致生活商业街品牌购物、儿童游乐、特色餐饮三大主题，业态定位弥补区域空白商业体量小，无法产生较大影响力汉口城市广场10万方体验式家庭娱乐购物中心区位交通、业态丰富商业无特色，未来同质化竞争激烈百步亭金桥汇3.6万方掘金家庭式购物理想区位、配套商业无特色且体量小，影响力不足百步亭万家汇2.3万方区域家庭生活中心——体量小，影响力不足片区在售项项目梳理总总结：区域商业定定位缺乏针针对性，均定位为生生活配套型型家庭“伪一站式”购物消费费中心，满足区域家家庭日常生生活及娱乐乐休闲，核核心竞争力力缺失。区域商业项项目均分布布在主干道道上，区位位优势和交交通配套是是其核心竞竞争力，但但商业业态态雷同，档档次相似，，同质化竞竞争激烈67商业市场不良特征规模偏小运营不佳档次偏低定位偏差同质严重影响力弱本项目商业业应该规避避这些问题题。以下提提出我们关关于本项目目商业的思思考。商业分布K4K3K2K1商业分布项目总计16.25万方商业，，全在K3地块内，我我们建议商商业用倒L型的形态分分布在K3地块的西北北侧。原因一项目西侧是是塔子湖中中路，并且且未来规划划地铁8号线，同时时K3的西北角拥拥有一个8号线的地铁铁站，商业业价值优越越。原因二项目南侧是是塔子湖体体育中心，，东侧深居居地块内部部，没有较较好的昭示示性。反观观北侧，拥拥有一条规规划路线。。商服形态选选择商服用地一一般包括商商业、公寓寓、酒店、、写字楼。。酒店、写字字楼：作为为武汉的四四大居住新新城，区域域发展尚未未成熟。商商务氛围不不浓郁，酒酒店、写字字楼的开发发风险性大大。公寓：汉广广作为东后后湖的标杆杆项目，公公寓年去化化6300方，价格为为13000元/㎡，销售速速度极慢。。所以本项目目推荐16万方全做商商业。酒店市场写字楼市场场16万方全做商商业无论在那个个城市那个个区域都是是震撼的，，都是具有有跨时代的的意义。也是本项目目迈向后湖湖之心的第第一步16万方商业支支撑区域商业中中心空白双地铁的导导入人流日益激增本本地人口针对性的经经营业态市场品牌档档次差异商业业态初初步建议生活城餐饮城教育城娱乐城购物城7500方的超市作作为整个项项目卖点，，先行实施施。让客户户能够看到到开发商的的诚意。宁宁外配上7500方苏宁或国国美，满足足客户入住住购买家电电问题。后湖人群主主要有两种种，一是本本地属性化化客户，二二是汉口中中心外溢年年轻客群，，对餐饮具具有极大的的消费能力力，建议配配比15000方。考虑到年龄龄层次丰富富，教育城城要能满足足儿童的启启蒙教育。。也要满足足成年人的的技能学习习需求，同同时还要满满足老年人人的精神文文化需求。。建议配比比15000方。建议配比15000方。本项目购物物城是要打打造城中奥奥特莱斯，，走轻奢品品牌路线，，基本上可可以拦截本本区域、金金银湖区域域、黄陂区区域的客户户前往汉口口中心城区区消费。同同时又能以以较好的区区位吸引汉汉口中心客客户前来消消费，避免免出现盘龙龙城奥特莱莱斯的惨状状，又能激激活本项目目。建议配配比50000方。XXXX商业形形态初初步规规划K4K3K2K1盒子商商业商业街街三个大大盒子子，层层平面面为10000方，共共5层，累累计150000万方。。商业街街10000方。项目整整体定定位后湖之之心·城中城城定位诠诠释后湖之之心：：一句句诉求求出整整个项项目的的至于于后湖湖的地地位，，从精精神层层次上上到处处了项项目罕罕见稀稀有的的高规规格形形象。。城中城城：因因为代代表项项目灵灵魂的的商业业部分分是分分为5大主题题城来来进行行阐释释，城城中城城更能能赋予予项目目所能能提供供的城城市服服务齐齐全的的寓意意。客户及及产品品定位位76结合本本案项项目的的发展展以及及后期期中高高端路路线的的发展展，我我们在在后湖湖区域域选取取了300个可能能进行行购房房的客客户进进行客客户问问卷调调研，，完成成样本300份，其其中有有效问问卷268份。问卷调调研主主要结结论导导向客户背背景客户产产品关关注点点客户调调研通过““客户户调研研分析析”探探寻潜潜在客客户及及需求求特质质经济承承受力力较强强，家家庭年年收入入集中中在15-30万之间间，购购房总总价集集中在在80-120万之间间购房者者年龄龄仍以以中青青年客客户为为主，，但家家庭年年收入入更高高，集集中在在15-20万之间间，购购房总总价接接受度度集中中在80-120万。客户调调研—客户背背景客户调调研—面积户户型需需求中高端端客户户对舒舒适性性三房房需求求较大大，三三房需需求合合计占占比52.9%，尤其其是120-140㎡的户户型，，而二二房中中，需需求较较好的的是81-90㎡户型型

51-7071-8081-9091-100101-120121-140141以上合计一房2.9%1.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%4.3%二房0.0%5.7%17.1%7.1%1.4%0.0%0.0%31.4%三房0.0%1.4%7.1%8.6%15.7%20.0%0.0%52.9%四房0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%7.1%2.9%10.0%五房及以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.4%1.4%79偏好南南北通通透、、主卧卧朝南南的户户型，，希望望主卧卧能有有套间间，体体现舒舒适性性与品品质感感意向客客户对对采光光性要要求较较高，，普遍遍偏好好南北北通透透、主主卧朝朝南的的户型型，其其次希希望有有明厨厨明卫卫及主主卧带带套间间功能能，能能够体体现舒舒适性性与品品质感感客户调调研—户型功功能需需求客户调调研—建筑、、园林林风格格偏好好购房者者明显显更偏偏好线线条感感强烈烈，风风格大大气的的偏向向于欧欧式建建筑风风格的的ART-DECO,园林风风格上上客户户认知知度不不强烈烈，区区分度度不强强【Art-deco】73.5%【现代简简约】26.5%建筑风风格：：选择Art-deco建筑风风格的的购房房者更更多（（73.5%）；园林风风格：：欧式园园林接接受度度高于于其它它风格格（26.2%）。结合客客户调调研以以及市市场环环境，，我们们确立立本项项目的的标准准化选选型和和住宅宅户型型面积积配比比1区域属性判定□城市中心区，□城市主流发展区，□城市近郊，□城市远郊，□非城市主流发展区，□旅游度假区2项目定位□快速流量型项目、□利润型2客群定位置业类别：■纯刚需，□刚需刚改，□改善居住，□投资兼自住，□纯投资，□终极置业客群年收入：■5-10万，■10-15万，□