浅析房地产经济可持续发展的问题及对策

浅析房地产经济可持续发展的问题及对策[摘要]随着国家对房经产宏观调控政策的严厉施行，暴利时代结束，房地产经济怎样实现可连续发展呢？结合龙岩房地产业的实际，对当下房地产经济在发展经过中存在的问题进行了分析，并据此提出了几点解决对策。[本文关键词语]房地产经济可连续发展对策0、引言最近几年，中国房地产市场蓬勃发展。然而在发展的经过中，出现了诸如供应需求矛盾、房价居高不下等多方面存在的问题，引得广阔老庶民叫苦不迭，人们戏称房价、教育、医疗是老庶民“新三座大山〞。自2009年年初以来房地产市场快速回暖，房价飞涨。房价涨幅调控声音不停于耳：2010年1月份出台“国十一条〞、两会后又重申“促进房地产市场平稳健康发展，严厉打击投机性购房，坚决遏制部分城市房价过快上涨〞等，对房地产市场的看重可见一斑。但是，北京、上海、深圳等一线城市的房价并没有应声回落，相反却呈现出加速上涨的态势。一边是调控政策的频频出台，一边是房价的连续上涨。房价的这种“愈调愈高〞的态势已经将的调控办法置于特别为难的境地。那么，终究是什么原因导致了房地产市场存在的问题？我们对于房地产市场应该抱有如何的态度？在这样的问题客观存在的条件下，又应该采用哪些宏观的调控政策呢？本文结合龙岩房地产业的实际，对当下房地产经济在发展经过中存在的问题进行了分析，并据此提出了几点解决对策。1、房地产可连续发展的内涵可连续发展是2080年代提出的一个新概念。1987年环境与发展委员会在〔我们共同的将来〕报告中第一次论述了可连续发展的概念，得到了国际社会的广泛共鸣。可连续发展是指既知足现代人的需求又不损害后代人知足需求的能力。[1]房地产业可连续发展包含两个方而的含义：一是指房地产业的发展既要知足现代人对各种房地产品的要求，又要知足子孙后代将来发展的需要。其中，包含土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场的完善及人居环境的改善等；二是既要坚持产业本身不断增加，又要与社会以及国民经济其他产业协调发展，重要包含社会的公平性；资源开发利用的可连续性，如土地资源、空间资源、建材资源利用的可连续性、产业发展的协调性等等。2、房地产经济在推动我们国家经济增加经过中所具有的积极意义近年来,关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争辩不休。但是，必需要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的主要作用,在扩大内需,坚持国民经济健康、连续、稳定、协调发展中的主要地位。绝对不能因噎废食,否认房地产业在促进经济十分是地方经济发展、知足社会需要、提升人民大众生活水平经过中的积极而重大的作用。必需要明确当前房地产发展经过中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题,在将来我们国家经济社会发展中,房地产业仍然是我们国家基础性、支柱性产业之一。房产业的最终产品为国民经济很多部门和行业的发展提供了前提和场所。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约效劳业、迁居公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。假如没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所,这些部门和行业的发展难免会遭到瓶颈的制约。房地产业作为一个龙头产业,能够带动众多产业的发展。房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等很多物资生产部门和效劳行业的产品生产和劳务提供相配合,对国民经济发展的拉动性特别明显。据测算,在我们国家当下的情况下,每投入200元的住房资金,可创造相关产业140～440元的需求;每销售200元的住宅,便可带动260～300元的其他商品销售。因而,住宅建设若增长20个百分点,可望带动国民生产总值增加2个百分点,住宅行业每吸纳200人就业,可带动相关行业300～400人就业。由此能够看出,房地产业对推动国民经济发展的主要作用。3、我们国家房地产经济在发展经过中所存在的问题3.1房地产发展经过中资源浪费是一个普遍存在的问题。长期以来,我们国家的房地产侧重粗放发展,表现为效益增加重要依靠土地、水、能源等资源的过度消耗;空间资源鲜被认识,其合理利用和开发更得不到应有的看重。我们国家由于人口诸多,资源相对并不丰富,尤其是土地、空间等资源在一些地区形势非常严峻。房地产发展经过中对资源使用效率低下,并影响其他行业发展的事件屡见不鲜。在房地产下一步的发展中,资源的时机成本及合理利用是我们必需考虑的问题。3.2房地产在发展经过中对于环境保卫不够看重。开发单位片面寻求经济效益,致使房地产在发展中建筑密度过高,容积率过高,产生“钢筋混凝土〞丛林。城市缺少绿色空间,市区污染不易向四周散发,城市空气质量差;人们寓居、生活感到压抑紧张;人们远离天然,使人类与天然隔离。更有甚者,长江中游部分地市围湖造田,开发房地产,大大降低了湖泊的蓄排洪能力,对整个地区人民生命产业安全,对包含房地产在内的经济造成潜在威胁。3.3与房产发展相装备的金融基础体系尚不完善。我们国家的房地产金融经过十几年的发展,固然已完成了基本制度建设,构成了一定规模和良好的发展态势,但有些问题如不解决,将影响房地产经济的整体发展前景。首先是房地产信贷的构造还需要进一步调整,房地产贷款长期倾向于开发贷款,住房消费信贷发展不足。国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右,而我们国家消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%,仅占银行全部贷款总量的1%强。同时,住房消费贷款的发放也给银行资产安全带来隐患;房地产贷款的长期资金来源问题还没有得到较好解决;贷款资产流动性不足;金融二级市场缺位。还有,住房公积金缴纳范围和比率的扩大遭到宏观经济环境的制约,低进低出的运营方式使资金使用低效率和显失公平。3.4商品房没有得到有效利用,空置率居高不下。空置房地产产生的原因有许多,概括起来有两大类。第一类是由于与外部客观环境不相适应引起的空置,包含上文提到的大大跨越当地人口规模的房地产,以高利润为目的,掉臂市场需求的房地产等。第二类是由于内部因素造成的房地产空置,包含开发商天资较低,开发的房地产质量存在问题、销售不畅、与四周已有项目相同,缺乏本身特点,由于没有特点,没有优势导致的空置等。空置房地产不仅占用了大量难得珍贵资源,长期下去,还必将危害整个地区经济的发展。4、促进我们国家房地产经济可连续发展的详细对策[2]4.1加强规划的科学性和有效性,实现各种资源的有效利用。首先要在政策上限制粗放型的房地产经济,努力使房地产经济向对资源集约利用的方向改变,尤其要提升对土地、空间资源的利用效率;其次,应作好房地产发展中的科学规划,房地产与其他行业协调发展,既要发挥房地产对国民经济的支柱作用,带动经济增加,也要避免那种过分超前,危害经济的行为。4.2在开发建设的经过中重视对生态环境的保卫,使房地产经济发展成为城市生态经济的一个有机构成部分。这就要求在建设项目之前充足听取城市环境和生态保卫专家的意见和建议,科学规划,在进一步完善房地产品质功能,树立“以人为本〞设计理念的同时,为人们提供更舒坦美妙的生活办公环境;要求房地产与环境因素的衔接愈加天然和优美,与四周的绿化、园林、小品等和谐搭配,相得益彰。4.3逐步完善相关的金融体系,建立和发展房地产金融二级市场。房地产经济的可连续发展必需以房地产金融的可连续发展为基础。根据我们国家当前的房地产金融发展示状,应重点做好房地产贷款构造的调整,增长消费贷款比重,并留意防备风险。另外,为解决房地产金融进一步发展的资金来源问题,期限错配问题,资产流动性问题,我们国家的房地产金融业还应着手研究并建立住房抵押贷款二级市场,实现抵押贷款的证券化,将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环,打通房地产市场与资本市场的联络,从根本上解决房地产可连续发展的资金来源问题。建立和发展房地产金融二级市场,还能有效分散银行贷款风险,提升房地产金融的市场化水平,促进国有商业银行向真正意义上的商业银行转轨,提升整个房地产金融的效率。4.4加强市场监管与宏观调控,保障市场功能的有效发挥。房地产经济可连续发展离不开对公平、高效的外部环境的创造。一方面,应将制度建设作为重点,减少房地产开发经过中的行为,铲除腐败、杜绝暗箱操作、严格执法、取消不合理收费。另一方面,完善现有房地产经济法律法规,包含制订各项明细的施行规则,尽量做到法律、条令、规则之间能互相配套,创造一个公平、透明的市场环境,依靠市场原则优胜劣汰,提升开发商的素质,使房地产项目与人口、源、环境相协调,与市场需求相协调,将房地产开发的短期行为和投机减至最低。5、结