土地估价注意事项讲解课件

土地估价注意事项讲解土地评估部岳灵主要内容一、土地估价报告的变化和完善《土地估价报告质量评审标准》（二）报告变化的主要内容1、估价目的标准要求：满足委托方何种需要、估价结果应用方向；是否仅一个估价目的；估价标的是否符合土地处分的有关规定等新模板估价目的因委托方融资的需要，委托我公司对其所属的位于金牛区金牛乡金牛村2、3、4、5组的一宗国有出让住宅用地土地使用权正常市场价格进行评估，本次估价目的仅为抵押双方(抵押人和抵押权人)提供独立、客观、公正的土地使用权抵押贷款价格参考。

（为委托方确定国有出让土地使用权抵押贷款额度提供参考依据）3、容积率的设定依据：出让合同规划设计条件通知书总平图4、委托估价方增加委托方与土地使用权人的关系描述委托估价方与土地使用权人为同一单位。委托估价方与土地使用权人非同一单位，委托估价方为土地使用权人的母公司、债权收购方等（说明具体隶属关系），并分别描述。注明委托方联系人及联系电话。6、影响地价的因素说明一般因素（分析应涵盖城市资源状况（地理位置、土地资源、人口等）、房地产制度与房地产市场状况（土地制度、住房制度、地价政策等）、产业及税收政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况（城市经济规模、综合实力、社会储蓄与投资特别是房地产投资、人均可支配收入等）五个方面。已修改，见模板。区域因素、个别因素注意事项①描述内容应与方法应用中的描述对应、一致；②描述内容应涵盖市场比较法、基准地价系数修正法中的因素。7、土地估价原则要求：选择是否得当、全面；描述是否规范、正确；与估价目的、方法是否协调删除内容：估价基准日原则增加描述：与方法联系，如：评估选用的市场比较法、剩余法均适用于替代原则、变动原则、供需原则、报酬递增递减原则、贡献原则、最有效利用原则。本次评估选用的收益法、剩余法适用于预期收益原则。8、估价方法应用评价和地价确定在以简单算术平均值确定评估结果一般没什么问题，两种方法都可以评价为“其估价结果接近市价”。但是在加权平均取值时没有注意估价方法的应用评价。必须对两种方法进行比较，权重高的肯定更有说服力。土地估价结果的确定，两种方法的结果差异在30%以内的，采用简单算术平均法确定；差异在30%以上的应采用加权算术平均法确定，权重比例一般为0.6、0.4.市场比较法是一种比较价格，具有较高的适宜性和可信度，估价结果接近市价。剩余法是预测未来的收入和成本，可能存在一定的不确定性和不可预见性，因此其测算结果的准确性相比市场比较法来说稍差。如：变化内容：增加可比实例照片增加修正系数确定的理由和标准市场比较法变化内容：方法描述不动产现值的确定折现率的确定

根据资本资产定价模型，利用WIND终端数据无风险取3.94%，房地产行业收益率取11.23%，β值取1.27，计算得出折现率为13.19%，因本次开发物业为住宅，折现率取整为13%。删除原模板住房维修基金扣除项，统一在销售费用中考虑土地增值税全省土地增值税预征率、核定征收率剩余法说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵、修正体系。基准地价系数修正法字体土地估价报告字体所有汉字格式应为国标GB字体，如“仿宋-GB2312”、“楷体-GB2312”。表格——网格5。报告格式二、在现场查勘和资料收集时的注意事项在开发项目必须收集《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》等，属于用途、容积率设定的依据和满足合法原则。资料收集现场查勘时除估价对象需有估价人员在场的照片外，还需对选取比较案例宗地内外及区域进行拍照，并作为报告附件存档。现场查勘时需用手机定位，并将定位截图作为报告附件存档。估价对象四至无明确界址或参照物时，现场查勘无法明确其四至需委托方提供由国土局盖章确认的宗地位置图、卫星图片，并作为报告附件（储备用地特别注意）。当估价对象宗地内尚有未拆迁房屋或其他附着物时，现场查勘需进行走访核实并做笔录，若委托方承诺已补偿完毕需其提供相应证明材料（包括但不限于补偿协议、补偿款支付凭证等）。资料收集三、集体建设用地估价（二）集体建设用地定义集体建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。集体建设用地所有权归集体所有（乡（镇）村集体）。（三）评估涉及的集体建设用地《担保法》、《物权法》规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。公益性公共设施用地肯定是不能抵押。能够抵押的就只有经营性集体建设用地。2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》：

允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

集体经营性建设用地主要指：乡镇企业用地（工业）、乡村旅游、商服配套用地（商业）（三）评估涉及的集体建设用地估价可能遇到比较多的就是商业用地（三）评估涉及的集体建设用地集体建设用地评估方法与国有土地评估方法一致，也包括收益法、市场法、剩余法、成本法、基准地价系数修正法等。目前具有可操作性的主要方法有收益法、市场法和成本法。（四）评估方法收益法主要是土地的客观租金还原利率（风险高于国有用地、回报较小）1、收益法市场法案例成都集体建设用地出让成交结果.xlsx市场法影响因素：

当地经济发展水平、人口密度数量消费水平、对外交通条件、基础设施配套状况、交通条件，土地自身条件（临路状况、面积、地形、地势等）2、市场法公式：集体建设用地使用权价值=土地取得费及相关税费+土地