商业地产租金收益分析(2014年)课件

天津中原地产投资顾问部2015.032014年地产商租金排行国内商业地产已进入爆发期，有一种说法是，中国用十年的时间走了美国在商业地产用五、六十年走过的路。在经过前期野蛮、粗放化发展后，内地房企在商业地产已经形成了以万达、华润置地、中粮为代表的第一阵营，在上市房企租金收入情况中也相吻合。背景随着上市公司年报季的结束，房企的年报也全部发布。对上市房企2014年报进行梳理，针对涉及内地商业地产开发的25家房企的租金收入进行统计，虽然港企依然表现靓丽，占据榜首的位置，但内地房企排名有不断上升的趋势，其中以万达商业以规模优势，在总体租金收入比2013年排名又前进一名。不过，租金收入占比以及平均租金收益上，内地房企与港资房企还有较大的差距，“港资企业踏实稳健的商业开发理念和注重运营成效的投资管理，都值得内地房企学习”。收入情况2014商业地产公司租金收入情况公司名称地产业务收入（亿元）持有物业收入（亿元）同比增长持有物业收入占比持有物业面积（万㎡）备注远洋地产388.9614.0823%3.62%68

瑞安房地产102.4912.7811%12.47%63.3

新世界中国157.5512.1714.91%7.72%——2014年6月30日前12个月业绩方兴236.0911.1712%4.73%55.29

中海地产958.89.4338.20%0.98%114

宝龙集团96.639.1230.10%9.44%283

富力地产347.058.2713.76%2.38%75.5不含酒店收入保利地产1090.57.1613.10%0.65%38.11

金融街220.356.97%5.64%3.16%53

世茂房地产560.816.8723.56%1.23%100

shho中国60.984.2452%6.95%83.8

合景泰富104.653.6324.04%3.47%——

新城控股207.181.2724.90%0.61%40.13

备注：1.持有物业面积：商场、写字楼、公寓面积总和；2.石油物业收入：包括投资物业（商场、写字楼、公寓）租赁及物业管理收入，不含酒店收入；收入情况对于房企租金收入情况，根据统计的情况以持有物业租金收入进行了简单排行。在榜单中，新鸿基以147.89亿元的持有物业租金收入，位列第一；九龙仓持有物业收入107.1亿元，排行第二；万达集团仅比九龙仓少约4亿元，收入103.52亿元，位列第三。紧接着的是83.6亿元的太古地产和57.95亿元的恒隆地产。值得说明的是，与2013年的租金收入排行相比，前五名的房企名单没有变化，都是港资房企占了4名，但是排位却发生了变化，万达商业从2013年的第四位上升到了第三位。在持有物业租金收入榜单的25家上市房企中，总收入达到了776.92亿元，而前11位房企贡献的收入达到了655.28亿元，占比达到了84.34%，集中度明显。不过，在25家上市房企中，2014年持有物业收入在20亿元以上的房企仅有8家，占比约32%；收入在10亿元以上的有16家，占比约64%。而在20亿元以上的8家房企中，港资房企就占了4个名额，而内地房企中北辰实业还包含了酒店营业收入。分析虽然收入规模不敌港资企业，但是内地房企持有物业租金收入增长速度较快。11家上市房企同比增长比例在20%以上，仅有九龙仓一家港资房企在同比增长20%，其他的均为内地房企，其中SOHO中国增速达到52%，中海地产38.2%，万达商业34.32%，主要因为SOHO中国和中海地产的基数较低，在增加持有物业开发后，增长速度较快。而万达商业，则由于前期规模积累以及度过培育期，租金收入增速较快。北京和美商地投资管理有限公司董事长兼总裁穆健玮表示，从2014年上市房企持有物业租金收入来看，内地商业地产三大发展集群差距明显。穆健玮认为，第一集群是港资企业，主要变现为稳健、持重，优中选优，大获丰收；第二集群则是国企，财大气壮，起点不低，占尽地利，但运营成本居高；第三集群是民营企业，规模致胜，摊大利薄，亟待消化整合，提升内涵。内地商业地产第一阵营形成如果难以界定哪一年是中国商业地产发展的元年，但是过去的十年，可以说是商业地产发展的迅猛时期，不仅从最初的百货商场发展到购物中心，从单纯购物到体验休闲，也涌现出了一批商业地产开发商，通过早期的规模积累、品牌打造，商业地产开发商第一阵营已经形成。在规模上，万达通过“以售养租”模式，持有1149万平方米的商业物业，独占鳌头。品牌上，万达、华润置地、中粮形成了以万达广场、万象城、大悦城为主的产品线，形成连锁发展态势。这些开发商完成了早期的资源积累，在资产规模、资源优势、资金实力以及运营经验等方面，都是其他内地房企难以企及的。内地企业分析内地企业分析---华润虽然没有万达的规模，但是在品牌商华润置地已经形成了高端系“万象城”和中端系“五彩城”，10年来，已经成功推向了深圳、杭州、沈阳、成都等地。而华润置地的商业地产真正发展高峰期将在2017年，届时，华润置地将建成运营31座购物中心，建筑面积达约714万平方米。而借助华润集团强大的资金和资源能力，以及多年积累前期开发以及综合管理经验，可使得商业地产项目得以快速增值，资本与经验的叠加使其产品颇具竞争力。港资企业分析---华润港资房企运营优势明显港资房企持有物业收入在总体收入中占比较高，内地房企占比较低，是2014年上市房企持有物业租金收入榜单中另一个显著的特点。九龙仓持有物业收入占总收入的67.97%，恒隆地产占比42.37%，九龙仓占比35.12%，而内地房企占比大都在10%以下，以万达为例，虽然持有物业租金收入排名位列第三，然而，持有物业收入占总收入仅9.6%。穆健玮表示，内地房企持有物业收入占比总体较低，