新华商业都会策划报告

新华商业都会策划报告新华·文景苑2期上海上实发展投资顾问有限公司谨致：安徽普兰德置业发展有限公司前言壹.市场篇贰.定位篇叁.业态建议篇肆.功能规划篇伍.财务测算篇陆.营销篇内容纲要Contents34689195144149

此方案在最近与设计院共同商讨的规划方案情况下对整体商业策划与定位报告进行了一定的修正和调整。目前阶段我方也正在开始着手接触部分商家和品牌店，出于对整体项目的考虑，我方认为本项目非一般住宅性项目，操作手法与技巧，时间与周期，销售模式与经营模式更是千差万别，为了保证项目整体性运作与统一运营，操作项目的连贯性和不能忽略，既由一家代理服务公司进行全程的营销策划、招商与销售。这样的操作模式既能从根源上进行统一定位规划，也能在推广阶段保持良好的一致形象，更能在项目关键阶段——招商销售阶段进行总体把控，这种贯彻头尾的连续性动作使项目始终在一个可控的平台上进展，免去了中间环节大量的不同公司间的对接工作，既节约时间成本，使项目推进速度进行了一定的提升，又能统一思想统一思路。鉴于项目的总体考虑，我方目前提供以上思路供贵方参考，随着项目的进展深入，我方将继续持续地关注与提交相关工作成果。前言市场篇SIICSHANGHAIDEVELOPMENT&INVESTMENTCONSULTANTCO.,LTD.Ⅰ投资环境分析1合肥是一座有2000多年历史的古城，素以“三国故地、包拯家乡”而闻名海内外；合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限；全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中市区总面积838.52平方公里．全市人口455.70万人，其中市区人口为175.31万人。合肥城市概括2006年，合肥经济总量首次突破千亿元大关，成为城市“千亿俱乐部”成员；2006年合肥GDP占全省的比重为17.5%，比2005年提高1.2个百分点；对全省经济增长的贡献达到22.5%；以合肥为首的经济圈正在逐渐成型，将增加对区域内各种资源要素的吸引力，并对各种资源进行整合，形成更为强大的发展动力。合肥城市经济合肥城市之庐阳区本案老城区庐阳区是合肥下辖的四区之一，以合肥老城区为主体，向西北延伸与长丰县、肥西县接壤；庐阳老城区是历史上的古庐州城，也是合肥市的中心区；庐阳区总面积136.86平方公里，人口37.14万，辖11个街道、1乡1镇；本项目位于庐阳老城区北面，紧临北一环。合肥近年经济快速发展，使得其区域中心城市地位逐渐成型，区域资金和人才的积聚能力加强；庐阳区位于合肥北部，是合肥中心城区的重要组成部分，合肥老城区位于庐阳。本项目位于合肥老城区北面，紧临北一环，项目发展前景十分看好。投资环境总结城市规划分析22005年合肥肥市人人口为为455.7万，其其中城城镇人人口184.91万；规划至至2010年，合合肥市市域总总人口口为580万人，，其中中城镇镇人口口360万人；；根据规规划““十一一五””期间间，，合肥肥每年年要增增加35万城镇镇人口口，其其中中中心城城区每每年约约增加加15万人口口；中心城城区每每年导导入的的15万人口口，将将形成成对房房产市市场的的巨大大增量量需求求。合肥城城市人人口发发展规规划城市空空间发发展策策略与与空间间形态态：规规划期期内城城市主主要向向西、、向南南发展展，适适当向向北、、向东东方向向发展展。城城市以以老城城为中中心，，沿几几条对对外交交通放放射线线向东东、南南、西西南、、西、、北五五个方方向伸伸展，，形成成星形形的空空间形形态；；近期城城市发发展方方向：：近期期重点点向南南、向向西发发展，，建设设滨湖湖新区区、科科技创创新示示范基基地，，适度度向北北部、、东部部和西西南部部发展展；合肥市市财政政今后后数年年仍将将向合合肥的的“西西”与与“南南”倾倾斜，，庐阳阳所在在的合合肥北北面建建设将将更多多依赖赖区财财政和和民间间资金金支持持；庐阳北北区建建设过过程中中，开开发商商更容容易与与政府府协商商。合肥城城市空空间发发展规规划合肥城城市空空间发发展规规划图图“十一五五”期期间庐庐阳区区经济济社会会发展展将着着力实实施““四大大战略略”和和打造造“四四大功功能区区”；；实施三三产富富区、、工业业强区区、开开放兴兴区、、环境境立区区“四四大战战略””；精心打打造中中央商商务区区、北北环商商住区区、工工业集集聚区区、生生态农农业区区“四四大功功能区区”；；北环商商住区区发展展北区区房地地产业业的同同时将将着力力打造造合瓦瓦路、、蒙城城北路路、亳亳州路路、大大杨镇镇、庐庐阳产产业园园5个区级级商业业副中中心，，形成成北环环市场场群。。北环商商住区区规划划使得得规划划区内内土地地价值值获得得提升升；同同时也也表明明规划划区内内房产产开发发商住住并重重，区区域商商业开开发获获得周周围大大规模模住宅宅开发发的支支撑，，但同时也面临十分激激烈的竞争。。庐阳区发展规规划本案未来合肥城市将快快速扩张，城城市建设加速速发展，同时时吸引大量外外来人口导入入，未来城市市房地产开发发获得数量庞庞大的外来人人口需求支撑撑；合肥近期城市市建设重点在在西面和南面面，庐阳区北北部的城市建建设将更加依依赖区政府和和开发商，开开发商也因此此获得更容易易与区政府协协商的机会；；庐阳北环商住住区的规划提提升规划区域域内土地的价价值，商业开开发的机遇和和竞争并存，，对商业地产产的开发商提提出了更高要要求。城市发展规划划总结合肥市房产宏观数据分析3合肥近年城市市建设飞速发发展，房地产产开发投资也也迅速甚至超超速增长；近三年合肥房房地产投资额额增长幅度都都在37%以上；结合合肥城市市建设的实际际情况，合肥肥未来房地产投资仍仍保持高速增增长，整个市市场也将保持持快速发展。。合肥市近年房房地产投资情情况十五期间，合合肥房地产市市场供过于求求现象较为严严重；2006年合肥市商品品房供求比较较十五期间下下降，市场供供大于求情况况趋于缓和；；总体而言，合合肥非住宅类类商品房的去去化压力较住住宅类商品房房大；庐阳区非住宅宅类商品房供供求比较全市市更为健康。。合肥市商品品房供求情情况合肥商品住住宅价格在在2003年和2004年上涨叫快快，但自2005年以来涨幅幅减缓，2006年涨幅仅为为2.51%；表明市政府府对于房价价极为关注注，并采取取了有效的的调控措施；从长期来看看，住房价价格保持小小幅稳步增增长对市场场长远发展展有利。合肥房产市市场价格走走势合肥市住宅宅平均成交交价格走势势图合肥城市建建设迅速发发展，房地地产投资额额也保持高高速增长，，表明合肥肥房产市场场未来仍保保持高增长长态势；合肥近年房房产市场高高速发展的的同时，也也存在供过过于求的矛矛盾，但矛矛盾趋，庐庐阳区非住住宅类商品品房的供求求情况也较较全市更为为健康；合肥市政府府已经注意意并采取有有效措施控控制房价，，使其保持持稳步增长长，这对整整个市场的的长远发展展十分有利利。合肥房地产产宏观市场场总结商业市场分析42006年合肥城镇镇居民人均均可支配收收入增长率率达到近5年最高，与与之相对应应同年合肥肥社会消费费品零售总总额增长率率也为近10年来最高增增幅；全年限额以以上批发零零售业实现现零售额同同比增长23.6%，对零售总总额增长的的贡献率达达到53.5%；表明合肥以以百货、超超市和专业业市场等为为代表的大大型批发零零售商业企企业已经逐逐渐占据市市场主流。。合肥市商业业流通总体体情况国际GDP增长和消费费结构变化化表单位（%）2006年，合肥人人均GDP达到2.32万元，即2,975美元，接近近3,000美元；根据发达国国家的发展展经历，一一个国家和和地区人均均GDP在3,000—10,000美元间为经经济发展加加速期；期间经济结结构不断优优化，第三三产业加速速发展，居居民消费结结构呈现升升级变化；；居民消费热热点将转移移到住房、、汽车、旅旅游等大宗宗商品和服服务。合肥城镇居居民消费结结构分析一一国内大城市市人均GDP达到3,000美元后居民消费结结构变化表表恩格尔系数数（食品类类支出占比比）大幅度度下降，家家庭设备与与用品服务务支出比例例也下降；；交通与通讯讯费用比例例大幅度上上升，医疗疗保健和教教育文化娱娱乐服务支支出比例也也呈上升趋趋势；除去政府医医疗、教育育和住房改改革带来的的被动性支支出外，居居民消费更更多用于娱娱乐、交通通和通讯等等享受型消消费性支出出。合肥居民享享受型消费费支出将增增加。合肥城镇居居民消费结结构分析二二合肥2006年商铺共预预售44.7万平方米；；新站区由于于商业建设设步入高峰峰期，商铺铺预售面积积排名全市市第一，庐庐阳商铺预预售面积仅仅排第三；；庐阳中心城城区虽为市市级商业中中心积聚区区，但土地地供应有限限，而北部部区域商业业开发落后后新站等区区域。合肥市2006年商铺预售售情况2006年合肥市商商铺预售均均价为8,112元/平米；2006年庐阳区商铺预售均均价为12,688元/平米，居全全市首位。合肥及庐阳阳商铺价格格合肥市：8,112元/平方米2006年合肥各区区商业成交交价格图老城区为市市商业中心心，所以百百货类网点点占有绝对对优势，无无论在网点点数还是建建筑面积上上都基本占占50%份额；瑶海区拥有有火车站、、汽车站等等交通枢纽纽，同时在在政府的大大力推动下下，工业品品类批发市市场特别发发达，网点点数占62.5%，建筑面积积占全市总总数的78.1%。合肥市市区区大型商业业网点现状状分布一览览表合肥市大型型商业分布布情况合肥大型百百货都集中中庐阳区，，但分布极极其不均，，都位于老老城区，庐庐阳北区为为空白；其他各区依依托市政建建设和房产产开发，都都建设了一一些大型百百货，其中中一些规模模较大，如如元一.时代广场。。合肥市百货货建设规划划一览表合肥市百货货业分布合肥百货业业定位表近年来，多多种零售业业态如雨后后春笋般出出现，传统统百货面临临严重挑战战，普通百百货的生存存空间越来来越小；合肥百货业业被迫更加加注重市场场细分，目目前在分类类上大致走走传统、时时尚、精品品路线；合肥部分百百货如合肥肥百货走上上连锁经营营之路；合肥百货业业已形成多多层次多方方位竞争格格局。合肥市百货货业分析合肥超市分分布依据合肥人人口发展规规划和超市市建设规划划，假定两两规划均得得以实施，，则合肥平平均9.5万人拥有一一个超市。。庐阳区平平均10万人拥有一一个超市；；该标准远低低于国际大大型超市辐辐射人口20万的标准。。超市规划一一览表未来城市规规划超市密密度分析表表合肥市商业业网点呈市市、区和居居住区级三三级架构；；市级商业中中心已基本本形成。以以四牌楼商商圈、三孝孝口商圈和和古井赛特特商圈为首首的老城区区商业综合合体已基本本成型；区级规划８８个，比如如新站区商商圈，其更更大程度上上起衍生城城市功能的的作用，但但相当部分分区级商业业中心（例例如庐阳北北部商业副副中心）还还处于建设设进程中；；居住区级的的有２５个个，主要是是为方便社社区居民购购物，庐阳阳区内原规规划四个。。合肥商业布布局市级商圈区域商圈社区商圈本案合肥市商业规划示意图以鼓楼商厦厦、商之都都、百货大大楼、乐普普生为代表表的四牌楼楼商圈；红旗百货大大楼、CBD中央广场、、汇通商厦厦为代表的的三孝口商商圈；以工人文化化宫（在建建）、盛大大国际（在在建）、、古井赛特特为代表的的古井赛特特商圈；淮河路步行行街、长江江路商业街街、金寨路路商业街城隍庙商品品市场。市级商业中中心分布网网CBD中央广场商之都百货大楼瑞景国际购物广场百盛瑞景名品中心鼓楼商厦淮河路长江路红旗百货金寨路城隍庙金太阳合肥城市商业网点分布图百货：瑞景国际购购物广场、、瑞景名品品中心、百百货大楼、、商之都、、百大CBD、鼓楼商厦厦等；影院：三孝口光明明影都，四四牌楼的解解放电影院院；浴场：金海岸、碧碧海云天、、金色池塘塘等；保龄球：盛安广场，，天安保龄龄、锦亭保保龄；休闲蹦迪：：一千零一夜夜、真爱、、金碧辉煌煌等；商务休闲：：老树茶吧、、上岛咖啡啡、长青藤藤、避风塘塘、廊桥酒酒吧、纽约约纽约等；；超市连锁：：苏果超市及及市内各网网点；百大大合家福及及各网点；；中国名烟烟名酒及各各网点等；；专业市场：：安徽大市场场，长江批批发市场，，城隍庙批批发市场；；电脑专业市市场：宏图三胞，，步瑞旗电电脑城，邵邵氏电脑城城，高科技技广场；电器卖场：：苏宁、国美美、永乐、、五星等；；特色的商业业街：淮河路步行行街、女人人街等；餐饮：肯德基、傣傣妹、谭鱼鱼头、小肥肥羊、小尾尾羊等。市级商业中中心业态分分析市级商业中中心租金情情况百货、家电电租金总体体情况表古井赛特商商场、百盛盛商场扣点点在25%左右，其他他商品和左左面数据基基本相近，，这些条款款取决于谈谈判来定的的。百盛进进场费5000元/产品，其他他商场或卖卖场根据产产品不同也也收入进场场费。部分商业街街或商场租租金情况表表34目前新站区区火车站附附近已形成成五大特色色商贸带；；胜利路沿线线为合肥现现代商业零零售带，站站前路一条条街为服装装特色带，，安徽大市市场及周边边为辐射华华东地区的的安徽省最最大的批发发市场带，，一环路沿沿线为合肥肥市北部商商业中心，，站北二环环路以汽车车城、百安安居为亮点点是中产阶阶级消费聚聚集圈；胜利路及一一环路（风风阳路）口口为中心的的新站商圈圈已经成型型，总体量量超过近25万平方米。。元一.时代广场国美电器北京华联天娇国际温莎杰座.沃尔玛希尔顿酒店中州家具城白马服装城瑶海家具市场金色地带安徽大市场已建项目在建项目区级商业成成功代表合肥区级商商业个案新站管委会会成立后，，投入大量量资金进行行基础设施施改造建设设，整个地地区加速发发展；先期建设白白马服装城城等依托物物流配的专专业批发市市场，带来来大量商贸贸人群；随后大量高高档住宅的的开发，导导入高层次次常住居民民；区域人气聚聚集后，，引入高档档商业业态态如国美电器和元一.时代广场。区级商业成成功代表新站商圈及及周边部分分商业项目目情况表合肥火车站站、省旅游游汽车站、、长途汽车车站等交通通枢纽所带带来的人流流;围绕交通枢枢纽所形成成的安徽大大市场、白白马服装批批发市等商商贸物流批批发市场所所聚集的商商业氛围;新站区管委委会对于区区域公共设设施的大量量投入，彻彻底改变交交通环境等等硬件设施施;高星级酒店店和写字楼楼开发建设设，商务开开发促进商商贸发展，，商贸开发发助推商务务开发，两两者相互促促进；高档商业业业态尤其大大型百货，，必须在商商圈氛围较较为成熟时时才能引进进。区级商圈成成功经验以元一时代代广场为首首的新站商商圈初具规规模，表明明在大规模模的住宅开开发和商业业开发带动动下，较短短时间成功功建设一个个区级商业业中心是可可能的，但但也必须看看到新站区区另外几大大优势;合肥市所规规划的北部部商业副中中心位于大大型楼盘上上城国际内内，由其独独家开发，，建设进度度缓慢；区政府已经经意识到弊弊端，并重重新提出要要按照宜商商宜住、商商务休闲的的功能定位位，加快建建设北环商商住区；具体打造合合瓦路、蒙蒙城北路、、亳州路、、大杨镇、、庐阳产业业园5个区级商业业副中心，，形成北环环市场群；；这表明庐阳阳北部商业业副中心归归属未定，，未来各板板块都存在在机遇和挑挑战；庐阳区北区区商业建设设规划庐阳区北区区商业建设设规划示意意图目前庐阳北北区的东面面和南面已已有世纪联联华营业，，西面北面面有数地块块也规划为为大型超市市用途；项目所在区区域的五个个街道的户户籍人口25.8万，(双岗街道6.5万，亳州路路街道5万，海棠街街4.2万，杏花村村街道6.5万，杏林街街道3.6万)，区域缺乏乏大型日常常生活配套套设施，大大超市存在在需求空间间；区域发展超超市存在较较大竞争和和机遇，若若能抢先获获得政府批批文并尽快快开业，则则能获得有有利的发展展空间。庐阳北区大大型超市建建设分析世纪联华6000m2世纪联华25000m2已建项目可能规划超市项目本案庐阳北区超市建设规划示意图合肥经济快快速发展，，居民收入入持续增长长且处于消消费升级阶阶段，未来来合肥城市市商业发展展潜力巨大大；合肥大型商商业网点分分布不均衡衡，庐阳北北区几乎没没有，存在在发展空间间；各区级商业业中心的建建设受到原原有商业基基础、周边边住宅开发发、基础设设施建设和和人口导入入速度等多多方面因素素限制，其其建设周期期、最终档档次将呈现现较大的差差异；庐阳北区人人口密集，，但商业建建设速度落落后，北部部商业副中中心还未成成型。区域域商业地产产发展空间间巨大，但但未能形成成规模开发发效应，百百货等高级级商业业态态无法立马马启动；合肥超市竞竞争激烈，，北区超市市存在发展展空间，但但迅速获得得政府批文文并开业是是能否成功功的关键。。商业市场总总结商业典型案例开发商商：合肥金金塘利安房房地产开发发有限公司地理位置：：胜利路与与瑯琊山路路交口接待中心：：胜利路与与瑯琊山路路交口销售热线：：4258999建筑设计：：:澳大利亚CRONENATION安徽省建筑筑科技研究究设计院开盘时间：：2006年5月30日交房时间：：2008年10月31日建筑类型：：高层占地面积：：1.3万平方米总建筑面积积:11.8万平方米容积率率：9.1建筑布局：：共由四栋栋高层组成成，一栋写写字楼、三三栋高层公公寓，底楼楼商业群房房楼盘看点：：新站商圈商商业、主题题商业街UTOWN—金色地带将将创造城市市个性单元元，定位为为合肥年轻轻高知阶层层创造彰显显自我个性性的工作和和生活专区区；UTOWN—金色地带商商业面积约约25879平米，为四四层裙楼，，沿胜利路路主干道设设置名品店店汇聚时尚尚前沿品牌牌，另设计计风情商业业内街穿行行在建筑中中，使得项项目的商铺铺店店临街街，内街开开设咖啡、、茶社、快快餐等各式式时尚休闲闲业态，并并结合大型型健身、运运动会所、、大型餐饮饮等业态。。项目概况面积与去化化金色地带商业典型案例项目概况面积与去化化面积分析商场占商铺铺总面积的的27.57%（共三层）），其余8套大面积商商铺（400平米以上））合计面积积12610平米占商铺铺总面积48.89%小面积商铺铺共30套，合计面面积约6092平米占商铺铺总面积23.54%去化情况和和价格目前商铺仅仅卖出7套，合计约约584平米。1F均价：30,000元/平米2F均价：15,000元/平米3F均价：7,500元/平米商场：共7133平米，（1F,1309平米+2F,2593平米+3F,3231平米）1F：单层商铺铺23套，面积55—339平米，主力力面积55—109平米；1复2F商铺5套，面积250—318平米2F：2套共2541平米（1307平米+1234平米）3F：8套共3207平米，其中中一套面积积2585平米，其余余面积59—178平米4F：2套共5862平米（2631平米+3231平米）5F：3套共1662平米（438平米+817平米+407平米）面积分布百大CBD百大CBD购物中心是是合肥百大大集团倾力力打造的现现代百货店店，是合肥肥CBD中央广场的的核心组成成部分，建建筑面积35000平方米，2006年元月21日开业。百大CBD商场成为合合肥私营业业主、公务务员和白领领等中高收收入群体所所青睐的购购物场所。。百大鼓楼百大集团鼓鼓楼商厦，，诞生于1996年底，坐落落于合肥市市最繁华的的商业街淮淮河路与宿宿州路的交交汇处，地地理位置优优越，交通通十分便捷捷。合肥普通中中年和青年年朋友十分分喜欢鼓楼楼商厦的商商品。瑞景国际购购物广场瑞景国际购购物广场于于2004年12月31日正式开业业，引进多多个国际一一线品牌，，如CHANEL、资生堂、、DIOR、倩碧、兰兰蔻、PORTS、SCOFIELD、ECCO等。瑞景国际购购物广场和和瑞景名品品购物中心心（两大商商场同属于于安徽古井井酒店集团团），共同同构筑成合合肥两大顶顶级百货。。写字楼市场分析546合肥2006年写字楼共预预售18.57万平方米；庐阳写字楼预预售面积排名名全市第一，，新站区写字字楼市场在商商业商业开发发的带动下也也逐渐升温，，预售面积位位居全市第二二；庐阳区尤其中中心城区目前前仍是商务办办公的首选区区域，开发商商也对该区域域内写字楼开开发十分关注注，财富广场场全年预售3.6万平米（全市市内一枝独秀秀，排名第二二仅8千多平米）更更助力庐阳排排名傲视其他他各区。合肥市去年写写字楼预售情情况2006年合肥市写字字楼预售均价价为8,112元/平米；2006年庐阳区商铺预售均价价为4,449元/平米，居全市市第二。合肥及庐阳写写字楼预售价价格合肥市：3,842元/平方米2006年合肥各区写写字楼成交价价格图以老城区及一一环内区域的的中心城区作为为合肥的政治治、经济、文文化中心，集集中了大批写写字楼项目，，而且合肥的的高档写字楼楼几乎都分布布于此；伴随着合肥市市经济的快速速发展，新站站区域、高新新区域、政务务新区、经济济开发区等新新兴区域经济济快速发展，，这些区域也也建设了大量量写字楼；新站区由于区区域开发启动动较早，商业业氛围成熟，，已经成为除除中心城区外外写字楼最集集中区域。合肥写字楼分分布合肥市写字楼楼“两片多点点”分布图本案合肥市写字楼楼市场各区域域租户分析表表合肥写字楼租租户分析合肥写字楼的的租户呈现一一定的聚集性性，各写字楼楼区域不同的的历史发展、、商业环境、、交通条件等等因素导致不不同区域集聚聚集不同类型型企业；庐阳北区由于于城市建设和和商业开发的的滞后，写字字楼类型的商商务地产开发发尚未大规模模启动，仅靠靠近市中心的的北一环附近近区域有部分分写字楼项目目启动。早期的商住楼楼：合肥对于公司司注册没有严严格限制，导导致大量公司司入驻商住楼楼甚至住宅楼楼；早期专业写字字楼：邮电大厦（邮邮电管理局））、金城大厦厦（安徽省服服装进出口股股份有限公司司）、盛安广场场（粮食局））、招商大大厦（物价局局）、宏图图大厦等，均均为政府或事事业单位所建建，大多只租租不售。入驻驻单位多为与与建设单位关关联的政府事事业单位和相相关企业，入入驻的相关企企业中等规模模居多；现代专业写字字楼：天徽大厦、财财富广场、CBD•商务壹号、新新都会•环球广场等。。这些写字楼楼大多出售，，由于规划设设计上考虑较较大公司办公公用途，所以以面积分割较较大，大多在在150平米以上。入入驻企业相对对复杂，部分分外企、央企企驻合肥分支支机构、当地地大中型企业业和一些三产产服务小型企企业等；小户型写字楼楼（商务公寓寓）：财富广场（二二期）、香港广场、古井百花大楼楼、圣大国际际等。这些项项目均以出售售为目的，，部分是住宅宅项目转性而而建，面积在在50—150平方米。入驻驻企业以中小小企业为主，，企业员工也也以年轻人为为主。如传销销公司、设计计公司、旅行行社、保险经经纪公司。中心城区写字字楼分类合肥高端写字字楼的租金水水平在40～50元/m2/月的水准，邮邮电大厦较贵贵，可达到50～65元/m2/月；普通市中心写写字楼普遍维维持在20～35元/m2/月的水准，租租金水平相对对较低；合肥市中心销销售型写字楼楼（商务公寓寓），品质较较高的价格都都在5000元/m2以上。中心城区部分分写字楼（商商务公寓）租租金表中心城区部分分写字楼（商商务公寓）售售价表中心城区写字字楼（商务公寓））租金、售价价合肥新站写字字楼分布图合肥新站区写写字楼分析新站区域由于于发展较早切切依托交通枢枢纽和周边专专业市场密集集的优势，在在大力建设商商业中心的同同时写字楼开开发也同步推推进；新站区域将成成为合肥除市市中心外写字字楼最密集的的区域；新站区写字楼楼几乎以出售售为主。合肥新站在售售写字楼分析析表合肥新站区区写字楼分析析新站在售写字字楼区域竞争争激烈，产品品设计上多为为低等级且质质化严重，导导致区域总体体销售情况较较不理想。部分写字楼（（商住楼）销销售情况表销售型小户型型写字楼(商住楼)市场表现不俗俗金地国际城面面积控制较好好，销售情况况最佳，几乎乎还未开盘便便已销售一空空；财富广场凭借借一期入驻客客户的品牌，，以打造专业业写字楼为卖卖点，取得不不俗销售业绩绩；圣大国际以复复式挑空为卖卖点，赋予楼楼盘更多空间间实惠，销售售情况看好；；香港广场单价价提升到6200元/m2，销售阻力较较大。写字楼市场热热点—小户型写字楼楼小户型写字楼楼分析：目前合肥写字字楼市场最大大的需求来自自中小型私营营企业，他们们企业规模小小，办公需求求空间不大，，但出于对公公司品牌的维维护对于办公公楼的品质要要求却较高；；高档写字楼品品质虽然有保保证，也能极极大地提升入入驻公司美誉誉度，但租金金高昂，小公公司无法承受受；地段优越、外外观醒目的小小户型写字楼楼，同时价格格也十分实惠惠，适合追求求“面子”小小公司的需求求。大空间写字楼楼分析：高档尤其甲级级写字楼在层层高、中央空空调、电梯等等方面的建造造和安装标准准高，造价大大，导致售价价或租金高企企；高档写字楼单单层面积大，，即使采用分分割出售经营营，也由于单单套面积过大大，使得目标标客户群过于于狭小。普通通投资客由于于总价过高且且目前写字楼楼租金收益较较低而无法接接受。按国内外大城城市经验，高高档尤其甲级级写字楼为了了维护写字楼楼品质而获得得的长期利益益，一般都选选择租赁而不不是出售经营营。若租赁经经营则对开发发商现金流要要求较高。小户型写字楼楼热潮探讨写字楼典型案案例开发商：：安徽置业（（安徽省邮电电物业发展有有限责任公司司）地理位置：濉濉溪路287号接待中心：濉濉溪路287号销售热线：5621111建筑设计：深深圳电子院设设计有限公司司开盘时间：2006年5月（二期）交房时间：2007年7月建筑类型：21层高层占地面积：2.9万平方米总建筑面积:7.8万平方米容积率率：2.65建筑布局：共共由三栋高层层组成，其中中一期1栋，已经交付付入住，二期期2栋在售楼盘看点：知名企业入驻驻、高标准写写字楼北临合肥市一一环路，南靠靠合肥高尚社社区—栢景湾，西与与庐阳区政府府新址相距仅仅百米，是一一个集商务写写字楼、公寓寓、高档商场场为一体的综综合性项目。。项目首期近5万平方米已投投入使用，二二期7.8万平米正在销销售中财富广场项目概况品质与去化写字楼典型案例去化情况和价价格写字楼已售套套数为204，占总套数507的40.24%写字楼已出售售面积2.87万平米，占总总面积7.27万平米的39.50%已售写字楼套套均面积为141平米目前销售平均均价格达到5700元/平米层高3.4米南北通透采光光通风/16个空中花园/楼体泛光照明明LOW-E（低辐射）双双层中空玻璃璃单层4部国际品牌电电梯风管式空调分分户计量24小时办公主力面积90—149平米和312—389平米长廊式办公，，设公共洗手手间建筑品质项目概况品质与去化租金与物业管管理一期租金45元/平米/月物业管理费为为3.8元元/平米/月物业管理公司司为安徽信联联物业写字楼市场总总结根据市场情况况分析，目前前写字楼主要要分布在市中中心地带为主主，其中以庐庐阳一环内居居多，且档次次向高档化进进化。其中以CBD中央广场为代代表，档次和和成熟度最高高，且出租率率接近95%以上，企业多多为大公司或或异地机构在在徽办事总部部等。老大地地位无人撼动动。市中心——卢阳老城稳坐坐头把交椅光大国际广场场，中环国际际广场等新一一批高档写字字楼后生再起起，依托新站站综合开发区区的有时和各各种有利资源源，其数量和和规模已有领领先全市之兆兆头，大有占占山为王的意意味。蜀山旺城国际际、置地投资资广场小打小小闹，不成气气候。一环外——瑶海区一支独独秀，笑傲江江湖众观北区，截截止目前只有有财富广场1个项目在售写写字楼，其档档次和规模为为北区第1，市场影响力力不言而喻，，北区无人出出其左右。北面市场空白白,特别我们项目目附近凭借将将来的交通优优势和在建的的商业支撑,未来能够成为为一个新的写写字楼聚集区区。北一环——财富广场先发发制人，傲视视群雄写字楼市场总总结传统的写字楼楼正在接受严严峻的考验，，并在未来逐逐渐淡出市场场。求新，求变是是立足未来市市场环境的不不二选择。北部商务办公公市场空间尚尚存大量发展展空间。从物业的地段段、品质和物物业管理等多多角度标准衡衡量，合肥目目前鲜有开发发商建设国际际甲级标准写写字楼，建造造后租赁经营营的国际甲级级标准写字楼楼更为少有；；合肥写市场今今后将更加细细分，部分市市中心项目将将继续向高端端型、规模型型纵向发展，，但受到造价价高和租金低低两大因素的的制约，这一一进程将比较较漫长；随着合肥经济济发展和第三三产业的兴起起，大量有活活力和一定经经济实力的中小企业对于于小户型商办办楼需求旺盛盛；招商大厦招商大厦门口口挂着的入驻驻单位铭牌，，显赫地写着着“安徽省价价格检测中心心”、“安徽徽省价格成本本调查队”、、“安徽省省价格研究所所”等物价系系统的政府部部门及事业单单位名称，该该栋大厦的主主人不言而喻喻,其内部装修格格调也已过时时。宏图大厦宏图大厦外形形尚可，但内内部装修老化化，多堵厚重重的墙壁显示示大楼为过时时的剪力墙结结构，透过部部分受损吊顶顶空隙，可以以看出大楼配配备了冷暖空空调，这是大大楼唯一可以以彰现过去辉辉煌之处。金城大厦金城大厦作为为和隔壁某银银行大楼相依依的姐妹楼，，外部造型和和内部结构中中规中举，内内部装修保持持较好，吸引引了众多高科科技公司、装装饰公司、知知名地产代理理公司及部分分国内外机构构合肥办事处处入驻。部分写字楼租租户列表部分写字楼租租户列表部分写字楼租租户列表部分写字楼租租户列表部分写字楼租租户列表部分写字楼租租户列表部分写字楼租租户列表项目周边区域市场分析671项目东靠老居居民区，南至至濉溪路，西西临蒙城北路路，北连项目目一期；项目所临的濉濉溪路（北一一环）和蒙城城北路（南北北交通干道）），交通便捷捷；濉溪路将规划划走地下过道道穿过蒙城北北路，对于项项目的商业人人流走向产生生重大影响；项目北面已部部分拆迁完毕毕在进行地下下室施工，南南面仍未开始始拆迁。项目目四四至至及及内内部部情情况况地下通道项目目周周边边均均为为老老居居民民区区，，周周边边商商业业配配套套缺缺乏乏；；普通通生生活活配配套套如如小小型型超超市市“你我我他他”也位位于于数数百百米米以以外外；；濉溪溪路路两两侧侧多多为为低低等等级级宾宾馆馆、、中中档档餐餐饮饮；；蒙城城北北路路分分布布较较多多桑桑拿拿娱娱乐乐设设施施。。项目目区区域域配配套套概概况况地下通道73项目目周周边边区区域域以以住住宅宅项项目目为为主主，，但但同同时时有有一一些些商商业业和和办办公公项项目目；；财富富广广场场为为项项目目周周边边纯纯写写字字楼楼项项目目；；正丰丰花花市市为为项项目目周周边边纯纯商商业业项项目目。。徽商国际商住5,300元/m2商业32,000元/m2众城国际3,900元/m2柏景湾住宅4,300元/m2商业10,000元/m2财富广场办公5,700元/m2商业22,000元/m2金山名苑商住3,390元/m2上城国际3,200元/m2正丰苑2,950元/m2义井路正丰花市12,000元/m2项目目周周边边楼楼盘盘分分布布项目目周周边边部部分分楼楼盘盘销销售售情情况况表表项目目周周边边多多数数楼楼盘盘月月去去化化情情况况良良好好，，包包括括写写字字楼楼类类楼楼盘盘也也表表现现不不俗俗；；正丰丰花花市市2006年5月至至2007年5月对对经经营营户户实实行行免免租租，，打打造造专专业业花花鸟鸟市市场场；；项目目附附近近商商业业氛氛围围缺缺乏乏且且面面临临拆拆迁迁，，商商业业业业态态多多为为小小吃吃店店、、杂杂货货店店等等低低级级业业态态，，租租金金较较低低，，使使得得项项目目黄黄金金路路口口商商业业价价值值被被严严重重低低估估。。项目目周周边边商商铺铺租租金金情情况况表表项目目周周边边租租售售行行情情区域域住住宅宅投投资资客客较较少少，，基基本本以以自自住住为为住住。。如如项项目目一一期期以以周周边边居居民民为为主主（（银银行行职职员员、、教教师师、、律律师师和和公公务务员员等等）），，辅辅以以其其他他地地市市生生意意人人；；柏柏景景湾湾居居民民以以邮邮电电职职工工为为主主，，后后期期吸吸引引大大量量附附近近高高层层次次公公务务员员和和其其他他白白领领职职员员；；区域域大大面面积积商商铺铺以以企企业业购购买买用用于于自自身身经经营营为为住住，，如如银银行行；；中中小小面面积积商商铺铺则则投投资资客客户户购购买买居居多多；；大面面积积写写字字楼楼以以企企业业购购买买为为主主，，如如大大型型律律师师事事务务所所；；中中小小面面积积写写字字楼楼以以本本市市居居民民的的投投资资客客居居多多，，但但一一些些企企业业主主购购买买自自用用也也占占相相当当比比例例。。客户户分分析析项目市场建议777项目目地地块块位位于于城城市市快快速速干干道道北北一一环环和和蒙蒙城城路路交交叉叉口口，，交交通通便便捷捷，，距距离离市市中中心心商商圈圈仅仅1-2千米项目地地块呈呈南北北狭长长形状状，且且容积积率高高，不不利于于住宅宅楼的的布置置办公和和商业业的销销售价价格高高。整体功功能建建议—商业、、商务务功能能为主主环境论论地形论地段论论价值论论项目地地块靠靠近两两大交交通干干道，，车流流频繁繁，噪噪音强强烈，，不利利于住住宅品品质的的塑造造，但但对商商业来来说是是利好好消息息。78商业功功能定定位建建议—以区域域生活活配套套为主主的商商业本项目目打造造市级级商业业中心心显然然可行行性不不足；；本项目目存在打造区区级商商业中中心的的可能性性，但但由于于距离离市级级商业业中心心过近近，初初期无无法形形成足足够商商业氛氛围吸吸引人人流；；项目周边居民人人口数量庞庞大且且缺乏大大型和和较高高档次次的日日常生生活配配套商商业，，如大大型超超市，，集中中餐饮饮等；；建议本本项目目商业业建设设以大大型超超市为为主力力店、、兼顾顾集中中餐饮饮和特特色服服饰店店的区区域生生活配配套型型商业业中心心；项目所所处路路口的的其余余三地地块启启动开开发后后，区区域商商业氛氛围将将进一一步加加强，，商业业辐射射半径径扩大大，商圈规规模初初步成成型。。本项目目部分分商铺铺业态态可升升级为为知名名品牌牌专卖卖店，，满足足未来来发展展需求求。79办公功功能定定位建建议—小户型型办公公目前区区域租租金无无法支支撑高高档甲甲级写写字楼楼；高档甲甲级写写字楼楼由于于面积大大、需需要统统一招招商和和管理理，并并不十分分适合合销售售，；；目前合合肥小小户型型办公公类产产品热热销且且价格格较高高；部分中中小企企业对对“价价廉物物美””办公公楼有有强烈烈的需需求；；小户型型办公公楼租租金售售价比比较高高，受受到广广大中中小投投资客客青睐睐。80定位篇篇Ⅱ81Shopping具有强强烈的的精神神性，，是一一种文文化品品位，，最美美好的的回忆忆，往往往不不是储储在脑脑袋里里，而而是移移情到到各类类消费费行为为和物物品珍珍藏之之中。。——美国零零售业业策划划大师师JHONKEITH1.依托市市场,创造市市场从区域域情况况看,现有居居民需需求上上升但但商业业网点点不足足,周边商商业零零散且且低端端，稍稍高档档次、、高舒舒适、、专业业性的的主题题商业业缺乏乏，附附近新新增项项目也也缺乏乏象本本案如如此规规模的的主题题商业业规划划，所所以随随着今今后地地区住住户的的增多多，项项目将将有更更多的的市场场空间间。2.利润增增加,多方共共赢项目定定位依依托财财务测测算和和可行行性分分析的的前提提下，，使开开发商商的利利润尽尽可能能的增增大，，而且且加快快现金金回笼笼速度度和弱弱化后后期经经营的的难度度，降降低了了企业业风险险，使使项目目成功功概率率增大大，并并带来来多方方共赢赢。3.突破地地块限限制,方案最最优化化本案地地块狭狭小,容积率率高,况且由由于乐乐购（（或其其他大大超市市）和和办公公楼的的位置置限定定，所所以本本方案案在整整体结结构上上做了了部分分的调调整，，重点点在于于对商商业的的理性性化配配置和和主题题性定定位作作出最最合理理的建建议。。项目定定位原原则和和依据据83乐购事事业拓拓展部部沟通意意见A根据走走访乐乐购事事业拓拓展部部及百百联集集团相相关商商业部部门后后，就就项目目和整整个合合肥商商业市市场做做了一一些探探讨和和研究究：合肥商商业市市场总总体呈呈发展展趋势势，但但目前前就项项目本本身地地块及及周边边情况况来说说商业业要形形成气气候还还需要要一定定的时时间培培养，，这需需要开开发商商做好好长期期运作作的准准备。。项目周周边商商业项项目在在今后后1-3年内会会逐渐渐投向向市场场，未未来竞竞争会会加剧剧。抢抢得先先机是是首要要任务务，但但同时时必须须考虑虑商业业的饱饱和程程度，，如果果区域域总体体供应应量过过大，，则可可能导导致客客户分分流，，那商商业气气氛就就无从从谈起起。低开高高走是是地产产市场场的不不成文文法则则，商商业地地产更更是如如此，，所以以在项项目前前期开开发商商需要要进行行主力力店等等业态态的招招商工工作，，为后后期销销售做做铺垫垫。相关定位依据据84消费者、商家家、中介、百百姓等多层面交流消费意向：当当问及本地区区欲建一大型型商业设施时时，近半数的的人希望是大大型的超市，，并希望有菜菜场等配套，，这在路口拦拦截访问中占占有相当部分分；近3成的被访者希希望是百货、、零售、单独独店等形态，，其余则不置置可否。购物习惯:由于交通都比比较方便所以以消费者和市市民经常去市市中心消费。。且本地区由由于离财富广广场和世纪联联华都比较近近，在目前商商业格局下消消费者和市民民日常消费普普遍也会以上上两地为目的的地，在此特特征下，本项项目的商业定定位首先要引引入大卖场和和大型商业主主力店，并且且定位准确，，然后在商业业档次上提升升一定的高度度，体现综合合满足性才能能将人流引入入。SIICSHANGHAIDEVELOPMENT&INVESTMENTCONSULTANTCO.,LTD.B85项目SWOT分析优势：周围住宅开发发规模呈上升升趋势，居民民多，拥有大大量潜在消费费群周边区域新住住宅的客户档档次较高，是是支撑今后项项目主要消费费力的客群之之一离商业中心较较近，若规划划合理能吸引引大量人流项目处于路口口交界处，且且地块沿街边边界长，十分分有利商业开开发机会点：北区人口多，，市场潜在消消费巨大市政规划蒙城城路和一环路路的立交建设设能够为项目目带来较高的的关注度北区缺乏主力力的商业中心心，项目建成成将成为标志志劣势：地块小,呈南北狭长行行，土地利用用率低，容积积率高建筑类型太多多,购买客层复杂杂，无形中增增加营销推广广费用目前地段周边边商业氛围不不佳，短期内内难以形成良良好的外在商商业影响商业体量大给给快速去化回回笼资金造成成时间的延缓缓威胁点：项目周边有多多个地块可能能引入大型超超市,未来将分流本本项目客户市政规划蒙城城路和一环路路的立交建设设会阻碍人流流的导入项目上市时周周边商业项目目会产生同期期竞争如何解决这些些问题是我们们定位的思考考方向！通过SWOT分析，我们分分析评估项目目的发展机会会和市场空白白，进而总结结其开发价值值。1？项目目前周边边配套少、商商业氛围不足足，如何吸引引消费者？项目业态繁多多，如何保持持其对外形象象统一性和完完整性。如何能够使项项目成功面市市又不受到内内部业态相互互的干扰？商业大体量给给销售带来的的压力和回款款周期和速度度的挑战？定位关键键思考1项目目前前周边配配套少、、商业氛氛围不足足，如何何吸引消消费者？？2项目业态态繁多，，如何保保持其对对外形象象统一性性和完整整性？依靠外在在的力量量改变目目前格局局是一种种消极的的应对措措施，我我们主张张从项目目自身出出发摆脱脱地域观观，提升升至全市市高度，，建立起起市北商商业领导导者的形形象，打打造一个个全新的的引领市市场走向向的商业业综合都都会，改改变北区区乃至合合肥市的的商业格格局。赋予项目目统一的的推广案案名和形形象，如如**都都会，**中心心等，弱弱化项目目由多种种建筑形形态组成成，强调调商业性性为主体体，其余余为商业业附加值值。3商业大体体量给销销售带来来的压力力和回款款周期的的挑战？？建立优质质的全程程服务团团队和外外部资源源，从前前期规划划到中期期营销再再到后期期物业管管理，每每个环节节始终保保持着专专业的态态势和强强势的商商业形象象，从心心理层面面全面打打消客户户疑虑。。4如何激发发客户和和消费者者的购买买欲望？？深度挖掘掘潜在客客户，建建立市场场独有的的商业价价值体系系，利用用招商先先行的策策略与人人性化的的规划布布局诠释释独到的的产品特特色，进进而引发发客户冲冲动和购购买欲。。2锁定客户户酒店式公寓客户类型企事业单位中高级管理人员一期老业主及相关客户办公于周边或写字楼内的较高收入者房产投资者客户区域区域周边，辐射整个合肥购房目的1.兼有居住和投资双重目的。2.结婚前的单身居所。3.可作私人工作室用，创业用客户描述1.25-35岁左右。2.有稳定收入基础，任单位中层干部。3.较高学历，对未来发展有较强自信。4.部分为外省来合肥就业的中层管理人员。写字楼商场（购买者）客户类型私营企业主中型私营或其他企事业单位少量房产投资者以投资客为主兼部分经营商户区域周边原商户市区商场内的商户客户区域辐射整个合肥市合肥当地为主，辐射合肥周边城市购房目的自用与投资出租自用与投资出租客户描述有稳定的业务来源成立2年以上中型企业私营业主事业非常成功商业世界界观探讨讨923在对项目目进行定定位前，，我们先先来对世世界上类类似的商商业项目目进行一一定的研研究，以以便对项项目起抛抛砖引玉玉的效用用。占地面积积80万㎡，建建筑面积积108万㎡，共共规划Townhouse、多层、、小高层层及空中中别墅等等多种类类型高尚尚住宅、、意式风情情步行商商业街、、广场、、钟楼、、园林、、景观大大道、湖湖畔咖啡啡座营造出极极具人文文气息的的高尚生生活。商业设施施：特色的咖咖啡馆、、面包房房、冰激激凌店，，高档的的中餐、、西餐和和日餐，出现在在波托菲菲诺的商商业街和和水岸广广场。燕栖湖的的水岸，，不只有有粼粼的的波光，，悠扬的的钟声，，还弥漫漫着咖啡啡的浓香香。水岸岸广场上上三三两两两闲适适的人群群，融入入在这一一片环境境之中，，对他们们来说，，生活，，就是这这样浪漫漫。商业世界界观之整体区域域规划借借鉴：以成功的的区域商商业开发发吸引全全世界，，将原先先的偏僻僻地段商商业氛围围不足的的状况一一举颠覆覆。华侨城波波托菲诺诺兰桂坊缘缘起于三三十年前前，是一一处有品品味的消消闲之地地，酒吧吧、食肆肆的娱乐乐场所时时至今日日，已开开设了超超过50间的酒吧吧食肆类类消费场场所，而而且各消消费场所所西洋味味道十足足，相当当富有异异国情调调，而香香港是著著名的经经济贸易易港口，，外籍居居住者众众。建筑格局局：由两两条平行行的小街街道，外外加一小小段连接接两条小小街道的的大道组组合而成成。商业世界界观之操作主题题借鉴借借鉴：天然与简简洁的格格调酒吧吧主题一条条街，敞开式的的设计，门前都都放置了了座位，，让游人人彼此间间的距离离更加靠靠近，其其中也有有不少人人士更喜喜欢在酒酒吧点上上一杯酒酒水后，，端着酒酒杯当街街而立，，边饮边边聊。香港兰桂桂坊商业业大拇指广广场设有有大型超超市(家乐福)、主题性性商场、、精品购购物、休休闲娱乐乐、艺术术中心、、四星级级酒店等等多项业业态设施施。建筑格局局：商业室外外化，中中庭广场场化。现代自由由主义建建筑风格格设计，，移步换换景的购购物空间间形成了了产品独独有的特特性。以以购物、、美食、、休闲、、娱乐为为特色的的主题业业态与多多个主题题广场融融为一体体，真正正满足“一站购物物、一家家休闲、、一天逛逛街”的现代消消费方式式。商业世界界观之操作主题题借鉴借借鉴：“LOVE”雕塑，移移步换景景的购物物空间，，以购物物、美食食、休闲闲、娱乐乐为特色色的开放性主主题业态态与多个主主题广场场。上海大拇指广广场新天地大大胆创新新，博古古通今。。优越的的地段和和非凡的的创意，，屏弃原原有市中中心概念念，承袭袭了上海海的地域域文化，，近百年年的石库库门房子子和弄堂堂，浓郁郁的老上上海味道道与西式式风情相相结合，，把人人们带回回老上海海，感受受那份独独有的海海派文化化。造就就了一个个经典，，独立于于传统商商业模式式之外。。商业现状状：除酒酒吧外，，其它休休闲娱乐乐业也逐逐渐发展展商业特点点：酒吧吧业成该该区域最最著名的的业态老老上海景景观成为为国际热热点商业世界界观之操作主题题借鉴借借鉴：中西集合合，站在在全市的高高度运作。上海新天地商业世界界观总结结商住地产产，艺术先行行，一站站式消费费满足（（大拇指指广场））文化地产产，中西结合合（新天天地）复合地产产，偏僻区域域开发先先行者（（华侨城城波托菲菲诺）商业地产产，借助优势势资源，，借力打打力型（（如兰桂桂坊）新华商业业都会承承载着历历史的使使命，那那就是打打造一个个合肥的的“商业业新天地地”新华商业业都会最最基本的的功能，，是提供供一个消消费场所所，一个个商业配配套设施施。但事事实上，，这并不不是它开开发的根根本原因因。她给给了来这这里的人人为自己己而活的的感觉：：富有张张力的雕雕塑设计计，高尚尚的品牌牌，最为为时尚的的产品发发布，和和完全放放松的休休闲体验验，充满满了国际际气息，，多元化化的商业业文化，，都在此此碰撞进进而迸发