合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件

合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件1致力于房地产行销行业致力于客户满意的最大化致力于所有者权益的充分实现致力于公司与员工的规划统一和共同成长

专业用心坚持since1994致力于房地产行销行业since19942目录1熟悉合肥商务市场2找寻市场切入点34营销策略VI表现目录1熟悉合肥商务市场2找寻市场切入点34营销策略3熟悉合肥城市商务市场现状

Part1熟悉合肥城市Part14合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件5合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件6合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件7Part1目录第一部分、合肥新写字楼市场状况合肥环城路以内包河区新站区政务区第二部分、走访旧写字楼市场租赁情况内部结构商业配套走访结论Part1目录第一部分、合肥新写字楼市场状况合肥环8第一部分合肥新写字楼市场第一部分合肥新写字楼市场9

合肥环城路以内为合肥传统商业商务区，通过对长江路沿线的商务楼调研发现，本区域写字楼主要为90年代及2000年初建设，写字楼的档次较低。办公企业：政府相关连机关、金融机构及一些投资担保公司……租金水平：30——45元/平米不等。目前状况：最近刚出的比较典型的高档写字楼是CBD中央广场，中心商务区新一代甲级写字楼，租金在50元/平米左右，售价在6000元/平米以上，目前已经全部售完。合肥环城路以内1-1合肥环城路以内为合肥传统商业商务区，通过对长江路沿线的10项目名称

项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业入驻率交付时间CBD广场

甲级6000以上50左右地产、金融科技50％2006年初招商大厦

5-18层一般——45金融80％左右科技大厦

20层一般——30金融及其它一些中小企业80％左右区域部分写字楼一览表项目名称项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业11开发商：安徽安兴发展股份有限公司物业级别：甲级租金或售价：45元/平米，售价：6000元/平米以上物管费：3.8元/平米（圳鹏基物业管理有限公司）地址：合肥长江中路369号(合肥一中旁)租售电话：0551-28260602828080交通状况：3、103、232、801、110、168、234项目介绍：CBD中央广场地处合肥市三孝口，是一个集高档住宅、酒店式商务公寓、写字楼、商场为一体的多功能综合社区，提供高档的智能空间、高品质的主题园林生态化居住环境、丰富的商业配套和一站式商务服务和商务配套。

CBD中央广场开发商：安徽安兴发展股份有限公司CBD中央广场12

CBD中央广场北临城市主干道长江中路，南依省重点中学合肥一中，东临合肥证券大厦，西接有“翡翠项链”之城的环城公园。该区域是合肥的政治和金融中心,是合肥最繁华的商务办公区域。项目周边交通便利,有32条公交线路从此经过;中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、中信实业银行遍布CBD周边;大型餐饮娱乐场所如天都大酒店、黄山饭店、澳瑞特大酒店、金满楼近在咫尺。在合肥市近期颁布的城市规划当中，明确提出了建设大合肥“南进、东拓、西延、北抑”的总体城市发展战略。地理位置的优越、生活配套的完善、交通的便利，三孝口地区将打造成为合肥市的首席商务区，CBD中央广场正是这一商务区域的核心。作为合肥市2004年政府第一形象工程，CBD中央广场建成之后必将成为合肥商务中心的第一地标性建筑。

CBD中央广场地段介绍1-1-1-1CBD中央广场北临城市主干道长江中路，南依省重13在CBD项目中，创合肥最佳写字楼的“商务一号”无疑是最引人注目的，挺拔俊逸的弧形落地玻璃幕墙，充满国际时尚感，内部智能化商务配套齐全，为合肥的中、大型企业提供了真正的与国际接轨的商务平台。高级景观住宅“百年凯悦”由三栋高层建筑构成，建筑外立面现代时尚，独特的景观视角将都市美景尽收眼底，人性化、高品质的设计规划理念，针对高端客户群的准确定位，使该高级景观住宅成为合肥层峰人士的首选居住空间。星级酒店式公寓独立的商务空间，灵活的自由组合，自主的产权模式，极具潜力的投资型商务格局，引导商务潮流先行者，成为与传统商业对抗的智慧指向标，同时拥有工作的舒适和家的温馨，满足您商务、办公的需要。高端商业购物中心CBD商场，由实力强劲的上市公司合肥百大集团整体入驻，使商场呈现高端的品牌商业形态，进而增强入驻企业的品牌形象，为入驻企业的发展凭添无限商机，同时为以CBD中央广场为核心的三孝口区域提供了高档的购物环境和一站式商务服务。项目介绍1-1-1-2在CBD项目中，创合肥最佳写字楼的“商务一号”无疑是最引14CBD中央广场首创合肥写字楼五星级酒店管理服务的先河，由深圳鹏基物业管理有限公司提供五星级的全程物业管理服务，井然有序的服务让繁忙的商务生活更加轻松自如。

为创造高雅舒适的社区环境，保证业主安居乐业，中央广场物业管理处在进行规范管理的同时，竭诚为业主提供全方位的优质服务，主要服务内容如下：1．公共物业管理服务房屋及公用配套设施、设备的管理维护；安全护卫服务；消防与交通管理服务；共用场地、场所的管理养护；卫生保洁服务；环境绿化与美化服务；社区文化活动。2．专项服务业主自用设施、设备安装与维护；电器安装维修；家用电器安装、清洗；室内配件安装维修；水电管线维护；室内装潢清洁；室内绿化；车辆管理服务；室内土建工程。作为合肥最高档的写字楼，CBD中央广场完善的配套设施、极致的办公环境，必将提升贵司在客户心目中的整体形象，增强员工对企业的归属感，为贵司的发展倍增无限商机！

五星级物管服务1-1-1-3CBD中央广场首创合肥写字楼五星级酒店管理服务的先河，由深圳15开发商：安徽省邮电物业发展有限责任公司物业级别：甲级地址：合肥市濉溪路287号交通状况：124，12，22，137，14，104，7项目介绍：财富广场北临合肥市一环路，南靠合肥顶级高尚社区—栢景湾，西与即将落成的庐阳区政府新址相距仅百米，是一个集商务写字楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目，项目首期工程是近5万平方米的纯商务写字楼，总层数28层（地上27层、地下1层），1—3F为商业，4F为办公配套，5F以上为商务办公。

财富广场开发商：安徽省邮电物业发展有限责任公司财富广场16包河区包河区是本项目地块所在区域，本区域写字楼主要集中在芜湖路、美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置，但总体体量较小。在芜湖路写字楼主要为一些政府部门自用高层办公楼，少量对外出租，美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建写字楼，租金在45元/平米左右，入驻企业主要为一些中小型企业。另外本区域也有一些单身公寓及商住楼因为租金相对低廉也进驻了一些中小企业。目前马鞍山路周边新建了不少单身公寓，未来的主要使用功能也主要是写字楼。目前在售写字楼很少。

1-2包河区包河区是本项目地块所在区域，本区域写字楼主要集中在芜湖17项目名称

项目体量

项目档次

项目售价

项目租金

入驻企业

入驻率

交付时间

金万通大厦1－3层商业4－27层写字楼

甲级

500045

本地中小企业、外贸等

约85％

2002年百脑汇大厦

5-18层1－5电子市场6－28层写字楼

甲级45

电子建筑

约60%新都会环球广场1－4层家乐福，5－28层写字楼

SOHO办公

4500

40

金融及其它一些中小企业

约80%

区域部分写字楼一览表项目名称项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业18项目介绍：项目共计27层，其中地下1层，1—3层为休闲商业，万通卡发会所、百度酒吧，目前进驻的主要一些中小型企业，大厦入驻率在80％左右。1-2-1开发商：安徽安兴发展股份有限公司租金或售价：45元/平米，售价在5000多元物管费：2.88元/平米,另中央空调2.5元/平米，公摊水电4元/平米地址：美菱大道394号，美菱大道与屯溪路交叉口交通状况：4/104/122/158/11/111/135/127/117项目介绍：项目共计27层，其中地下1层，1—3层为休闲商业，19开发商：安徽国圣房地产开发公司/鸿意地产总建筑面积：90000物业级别：2.2元/平米租金或售价：40元/平米物管费：顺成物业管理服务有限公司地址：屯溪路与马鞍山路交叉口租售电话：4650888，4650988交通状况：109、122、21、153装修状况：毛坯建筑类别：框架项目概况：新都会·环球广场总建筑面积约9万平方米，由一幢28层全智能化公寓式办公楼，四层商业裙房及地下二层约2万平方米地下车库组成，四层商业裙房其中一、二、三层每层约一万平方米。新都会·环球广场1-2-2开发商：安徽国圣房地产开发公司/鸿意地产新都会·环20新站区zx目前周边有希尔顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周边写字楼楼盘有金色地带、中环国际广场、恒丰国际广场等等。金色地带目前还没有销售，预计售价在5000元/平米左右。目前区域商务条件正不断完善，有很大的发展潜质。新站区是合肥新建火车站、汽车站周边，主要集中在胜利路，目前沿胜利路建设了大量高档物业及商务娱乐设施1-3新站区zx目前周边有希尔顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOP21开发商：中环地产/合肥华欧置业有限公司占地面积：四万余平方米总建筑面积：六万余平方米物业级别：甲级租金或售价：30—35元/平米物管费：3.2元/平米地址：合肥胜利路与临泉路交汇处租售电话4244446入住时间：2005-10-05交通状况：119、129、801等项目介绍：中环国际大厦座落于合肥市胜利路与临泉路交汇处，楼高百米，共31层（底下2层）。中环国际广场1-3-1开发商：中环地产/合肥华欧置业有限公司中环国际广场22项目硬件：四部高速电梯（其中两部为安徽最高观景电梯）、钢化玻璃幕墙、中央空调，地下两层泊车位；项目环境：20000平方米市政绿地环绕、城市硬地广场——胜利广场百米之遥、按大厦内工作人群千余人计，平均每人奢侈地拥有20平方米绿地、更遑论高处近享生态公园、瑶海公园，远观逍遥古津和包河秀色了；项目配套：行政楼层高规格会议室配套及VIP行政酒廊；比周边：五星级元一国际大酒店、美国时代影城、金马保龄球馆、合肥新闻中心、西湖蓝宝大酒店等顶级商服设施。

项目硬件：四部高速电梯（其中两部为安徽最高观景电梯）、钢化玻23合肥市政务文化新区位于合肥市市区西南部，距老城区6公里，南起经济技术开发区、肥西县边界，北至铁路专用线，东起金寨路、合作化路，西至合九铁路、高新技术开发区，规划面积12.67平方公里。建成后的合肥市政务文化新区将是以行政办公、文化体育、金融商贸、旅游观光、居住街区五大功能为一体的高品位的现代化新城区。商务、办公功能是政务文化新区的主要功能，是现代化新城区的重要组成部分。根据新区总体规划，高标准、建筑景观丰富的商务办公项目主要集中布置在天鹅湖南岸，为国内外各类大型机构及现代化企业提供全方位的商务服务。目前在建写字楼项目还比较少，在建的有新城国际，建设标准较高，主要针对大中型企业，目前还没有推广销售，预计售价在4500左右。政务区1-4ZW合肥市政务文化新区位于合肥市市区西南部，距老城区6公24销售状态：在售新房类型：写字楼楼盘名称：新城国际房屋属性：期房开发商：安徽基石置业有限公司售楼处：政务区天鹅湖东岸售楼电话：3531288、3531299销售信息/工程进度：已经开工物业类别：写字楼新城国际装修状况：毛坯建筑类别：高层交通状况：18，129，157，162，166占地面积：47019m2绿化率：35.87%

总建筑面积：200000现场位置：东流路与潜山路交汇处价格：4650元起价开盘时间：去年四月低交付时间:08年下半年交付投资商：政务文化新区投资有限公司/安徽信达房地产开发有限公司销售状态：在售新城国际装修状况：毛坯25“新城国际”位于合肥政务新区核心地段（东流路与潜山路交叉口东南角），天鹅湖东岸，毗邻政务办公中心。地理位置优越，交通便利。“新城国际”定位为国际顶级纯写字楼，由3幢百米高档写字楼和1幢大型综合性商场构成，市场细分特别针对大型国际化企业及国内集团公司，为其度身定造区域级总部新址战略，是省内第一个关注集团客户需求的国际化甲级写字楼群。新城国际占地70．52亩（47019m2），总建筑面积约20万m2，计划投资约7．61亿元。项目由四幢建筑构成；地块的西南为1号楼，设计层数为23层、地上40944．68平方米，其中地下两层建筑面积9010.59平方米；东南地块为2号楼，设计层数为23层、地上40944．68平方米，其中地下两层建筑面积9010．59平方米；3号楼由一栋超高写字楼构成，在地块的东侧，设计层数为30层以上；4号楼设计成商业，设计层数为3层、地上面积15678．01平方米，其中地下两层建筑面积24688．28平方米。项目地下工程除4号楼负一层设计为经营场所外，其他地下建筑设计为停车场。项目概况“新城国际”位于合肥政务新区核心地段（东流路与潜山路26其他区域1-5其他区域1-527UTOWN金色地带商务楼销售状态：待售新房类型：写字楼楼盘名称：UTOWN金色地带房屋属性：期房所属区域：瑶海区开发商：合肥金塘利安地产售楼电话：4257888、4258999销售信息/工程进度：已开工物业类别：写字楼建筑类别：框剪层高：29层建筑面积：27698平米交通状况：1、801占地面积：20亩总建筑面积：130000现场位置：合肥市胜利路与琅琊山路交汇处价格：4600元起售开盘时间：2007年5月交付时间：2008年7月UTOWN销售状态：待售层高：29层28金塘利安在合肥市繁华的城市中心，胜利路和琅琊山路交叉路口东南侧，推出集主题商业街、高级写字楼、公寓为一体的地标性综合建筑项目UTOWN—金色地带，与周边大型建筑相映成晖。UTOWN—金色地带邀请澳大利亚颇富盛名的CRONENATION设计事务所担纲建筑设计，昂然挺立于市中心与新站CBD的核心地域，将成为催生合肥城市活力的标志性建筑。UTOWN—金色地带占据最优越的地理和交通位置，天生优越，个性独特，CRONEATION设计事务所更给UTOWN赋予了国际化色彩。合肥新站试验区与合肥市中心零距离，是国家级城市综合开发试验区，具有良好的发展环境，是未来城市中心和新商业中心，是集金融、商贸、居住、交通、工业为一体，综合配套、功能齐全的现代化新城区，有着强大的发展动力和无穷的潜力。UTOWN—金色地带占据市中心与新站试验区的交汇原点，城市景观和交通要道胜利路，距市中心四牌楼仅1500米，距火车站、长途汽车站1000米，十余条公交线路穿梭往来，交通极为便利，出入快捷，距胜利广场、逍遥津公园300米，坐享新商圈各种成熟的生活、文化、娱乐、公建设施的舒适与便捷。项目概况地理位置项目概况地理位置29UTOWN—金色地带隔街与正在兴建的大型商业设施元一时代广场、元一国际大酒店、万家银座广场并肩屹立，商圈商业面积逾20万平米，国际品牌商业竞相入驻，百货、餐饮、专卖店、超市、娱乐休闲，业态丰富，荟萃时尚，将形成合肥市新的商业中心。UTOWN身处商圈核心，俯仰繁华，游刃都市，商业、办公、居住一站汇聚，聚集合肥各个行业的佼佼者，一个城市个性单元，自然是合肥这个变化中的城市时尚最前沿阵地。周边环境UTOWN—金色地带隔街与正在兴建的大型商业设施元一时代广30UTOWN—金色地带为工作、生活特别着想，高标准规划地下20000平米停车场，保证车辆出入的便捷和人车分流。UTOWN—金色地带——创造城市个性单元。U“You、Your”，你、你们、你们的“优秀的、优越的”“悠游的、悠然的”Town直译为地方、区域、城镇意指一个综合性区域，是融合了写字楼，商铺，住宅为一体的复合性产品！形象包装UTOWN—金色地带为工作、生活特别着想，高标准规划地下231润安大厦

物业性质：写字楼物业级别：甲级项目位置：合肥市阜南路166号交通位置：106、232、126租售状态：已售完租售电话：0551-28373652842365开发商：中国合肥润安(国际)发展有限公司物业公司：润安物业管理公司项目介绍润安大厦位于蒙城路与阜南路交口，高32层，层高3米，面积30—300㎡不等，装修：26元/月，毛坯：15元/月，物业管理费2.5元/月，现已有35家，入住率达40%。电梯A座3部、B座3部。现定位于商务写字楼，位置环境无与伦比。其内部设施配备有３部电梯，电话、宽带、有线电视、水电都已到户。设有９８个地下停车位和超大地上停车场，地面可停放近百部车。前期已全部售出的润安大厦Ａ座购买单位实力雄厚，如华安证券、中国信达资产管理公司合肥办事处、安徽省国有资产运营公司等。润安大厦物业性质：写字楼项目介绍32中环·汇景销售状态：已售完新房类型：写字楼楼盘名称：中环汇景房屋属性：现房开发商：合肥兴泰置业发展有限公司售楼处：三孝口大众巷中环汇景售楼中心(安庆路第三小学旁)售楼电话：2842888,2826059物业类别：高层装修状况：毛坯建筑类别：框架交通状况：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面积：2665.24总建筑面积：19798绿化率：31%现场位置：合肥市安庆路与大众路交汇物业公司：顺昌物业学区房：合肥一中、安大、安农大、安医大、中科大投资商：合肥中环房产·汇鑫置业有限公司项目概况合肥首席景观名邸，三孝口最后一块绝版地带。傲立城市核心，座拥“三孝口”繁华商圈。北临安庆路，南近长江中路，西临环城西路。环城公园、琥珀潭，让您尽享尊贵生活。繁华与静谧只需一瞬间，唾手可得。中环·汇景销售状态：已售完绿化率：31%33第二部分走访旧写字楼市场第二部分走访旧写字楼市场34进驻企业内部结构租赁情况形象外观商业配套未来前景市场供求进驻企业内部结构租赁情况形象外观商业配套未来前景市场供求35立面形象立面造型、外观用材往往是写字楼档次最直观的写真，方正大理石立面显得典雅庄重，一如希尔顿酒店。中环国际广场是当地公认的高档写字楼，圆形的立面视野开阔，360度观景。新都会环球广场、香港广场、CBD广场在当地都定位于高档写字楼。但在外观、材质上都没有很好的突出。2-1立面形象立面造型、外观用材往往是写字楼档次最直观的写36不注重内部结构走道窄小，没有大都市办公的气势进驻企业不注重环境，更不注重企业形象商住型办公为主力不注重物业管理与上海、南京等城市不同，合肥写字楼基本不注重大堂包装。内部结构2-2不注重内部结构内部结构2-237相对较好的写字间较差的写字间相对较好的写字间较差的写字间38

群楼商业基本属写字间配套，金万通大厦、CBD广场就是咖啡、酒吧；徽商大厦就是酒店；新都会是复合型项目，以大卖场为主；中环国际也以餐饮业为主；香港广场、元一柏庄则以购物中心为主……裙楼商业2-3群楼商业基本属写字间配套，金万通大厦、CBD广39合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件40大致分为以下几个层次：最低档商住楼：租金在15-25元/平米之间；本案所在区域租金基本在40元/平米左右；新站区写字楼集中地段约35元/平米；CBD地区基本在45元/平米左右。租金情况2-4大致分为以下几个层次：租金情况2-441一、合肥市场高端写字楼比较少

从外形来看，欠缺高端写字楼所应有的高贵、典雅和时尚。从材质来看，主要还是以大面窗与涂料搭配，因很少将玻璃幕墙与石材进行有效运用，很难体现现代时尚，科技气息的质感。从内部结构来看，直条形过道，压抑的吊顶，装修简陋的电梯间，使办公空间缺少整体性及简洁、明快的办公环境。从进驻企业来看，因外部形象及内部软硬件的限制，目前合肥写字楼的进驻企业还局限在本地金融、外贸投资的中小型企业。

2-5走访结论一、合肥市场高端写字楼比较少2-5走访结论42二、写字楼与住宅一个价，市场上基本没有在售新盘相同区域内的写字楼价格略高于住宅，所以写字楼销售状况较好，但租赁情况一般。中低档写字楼如金万通、安徽科技大厦等因租金低出租率达到80%以上。但中环国际广场、CBD广场等高档写字楼租赁情况相对较差，基本在40%左右。二、写字楼与住宅一个价，市场上基本没有在售新盘相同区域内的写43三、挑高跃层办公在当地颇受欢迎挑高户型使用率高，让人感到物超所值，比如60平米的跃层，实用面积可达到110平米左右，月租金在3000元，平均每平米约25元。这类户型对投资者和租赁企业都很有吸引力，在当地很有市场。三、挑高跃层办公在当地颇受欢迎挑高户型使用率高，让人44四、投资客居多代租服务是我们走访过的大厦中的普遍现象。四、投资客居多代租服务是我们走访过的大厦中的普遍现象。45找寻市场切入点

Part2找寻市场切入点Part246合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件47Part2目录找到市场契机项目定位层次目标客群定位市场定位案名建议主题推广语产品定位产品建议Part2目录找到市场契机48通过市场分析资料可以发现，合肥市场的写字楼物业大多尚停留在产品的层面上，未在理念上进行重点的推广强调；诸如金万通大厦、新都会.环球广场等等的写字楼，给人的感觉是“就事论事”，在建筑的精神上没有达到一定的高度和境界。建筑是凝固的音乐，是一件艺术品，有其内在的底蕴和精神！李奥贝纳说过：“每一种产品都具有与生俱来的内在的戏剧性”这种内在的戏剧性就是产品的生命灵魂。今天如果我们进行房地产开发，只是停留在产品、功能的层面上显然是处于浅层次的生产上；综上我们可以看出本项目的市场契机。

市场缺少有底蕴的产品，缺少有底蕴的高端项目来满足高端客群的企业文化的需求！

找到市场机会通过市场分析资料可以发现，合肥市场的写字楼物业大多尚49市场形象定位一个城市的精神，可以通过一个城市的面貌来显示，而一个城市的面貌，很重要的一个方面是取决于建筑物景观。在城市中的一个标杆建筑就可以成为城市文化的载体，能够彰显城市精神，传承城市历史。作为城市的建设者之一，我们发展商既要对城市历史进行深刻的解读和传承，又要看到其未来的发展走向。一味地抱守和复制传统或者生硬而突兀地在传统中安插现代都是不可取的。

立足于传承城市历史文化，彰显城市人文精神的思想，矢志将之打造成为合肥城市版块的高端商务区。虽然项目周边环境尚不尽如人意，但良好的规划前景使其更具发展潜力和投资价值。而且本案从建筑设计、景观定位、包装理念、销售服务等多方位所体现出来的均好性，可确保本案的市场领先者的形象得以完整确立。市场形象定位一个城市的精神，可以通过一个城市的面貌50目标客群定位

进入合肥市的世界500强公司；知名外资跨国集团全国著名的大中型国有企事业单位（集团）行业上集中为石油，化工，电力，钢铁，金融机构（银行、证券、保险等），IT界，地产等其他有实力的机构

大企业集团总部或合肥分部跨国企业办事处知名企业办事处跨国企业、国内巨头办事处面积要求不太大。但写字楼本身一定要体面，要体现身份档次。目标客群定位进入合肥市的世界500强公司；大企业集51国际大方身份稳重大型企业Office特征集团化、多元化发展领先行业全球竞争寻找机会工作地点体面办公空间开阔配套齐全形象沉着冷静巩固当前地位扩张业务能力给业务伙伴安全感工作环境优雅办公装修简洁舒适国际大方身份稳重大型企业Office特征集团化、多元化发展形52注重办公环境大企业白领生活压力都当大，轻松的办公环境是一种缓解，休闲也是一种解压方式，另外还需要商务气息，与CBD几百米之搁、周边百脑汇大厦、新都会大厦等新兴高档商务楼形成气候，本案位具其间，商务地段优势显著。注重务实发展强调适合自身需要，不浪费、不夸张、不虚荣，稳健务实中求发展。所以本案在外观、包装等方面都应当注重稳健大方。

注重身份体面办公大厦与企业身份相匹配，尊重企业自身发展。所以在包装定位上我们强调联合发展，既有现代稳重、又不失个性艺术。

对商务办公的要求注重办公环境注重务实发展强调适合自身需要，不浪费、不夸张、不53市场形象定位德国主义·国际高档物业市场形象定位德国主义·国际高档物业54联邦UNOUNO：联合办公

UNION：联合，用简写UN来表示。O：Office，办公。切合项目定位：SOHO办公和标准写字楼的结合。字母组合简约、创新。体现德式建筑风格。联邦：

纯字母组合，消费者不易辨认。“联邦”表示联合、合作，代表现代企业的合作、共赢。“联邦”与西方国家密切相联，比如“德意志联邦”正符合项目建筑风格定位。案名建议联邦UNOUNO：联合办公联邦：案名建议55本案从定位和品质分析，在未来的销售和推广的市场形象上应突出：建筑艺术化、个性化且符合城市精神原则；现代科技与人本主义相适应原则。并在诉求上达到上述原则的和谐统一。建议以写实的手法道出本案的综合优势，而不是单打某一卖点。因此在市场推广形象上的定位力呈“国际”、“高尚”、“科技”、“简洁”等要素；定位策略本案从定位和品质分析，在未来的销售和推广的市场形象上应突出：56主题推广语

远见成就未来主题推广语远见成就未来57产品定位合肥地标性高档商务中心产品定位合肥地标性高档商务中心58产品建议11层以上标准写字间引进高档连锁品牌：星巴克咖啡、麦当劳、酒吧等。针对跨国企业办事处。也可出售给实力较弱的中小企业、SOHO办公者等。1-3层商务休闲商业4-10层挑高5米跃层办公产品建议11层以上标准写字间引进高档连锁品牌：星59德国“极简主义”建筑风格建筑风格德国“极简主义”建筑风格建筑风格60在合肥这座古老的城市，展示未来的建筑魅力3这在合肥历史上是史无前例的，这种对比与冲击一定会让每一位置身其中的业主震撼不已。2打破普通高层建筑的设计惯例，将“简约、创新、标准、科技”融入建筑中，将德国建筑的理性与创新完美地结合在一起，将先进的设计理念、高端的材料。德国“极简主义”（Minimalism）建筑风格，现代理性商务中心。1在合肥这座古老的城市，展示未来的建筑魅力3这在合肥历史上是史61开创合肥高科技现代化办公时代双层立面，其中外立面建筑外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净、精致通透，既能满足遮阳、调节气流、节能的要求，又为室内绿化提供了平台，并大幅度降低了高层建筑的光污染，且立面全面实现了阳光的突围，30%为墙体，70%为采光面。作为第二层皮的网状金属板如同在白玻外设置的一层纱网，过滤掉了70%的高楼风，颠覆了普通高层的封闭空间，实现了高层开窗的可能，同时还可以遮阳和过滤光线，对外杜绝了光污染，对内使进入室内的光线既明亮又柔和。在建筑的两层立面之间可以设置水平隔栅，可以放置盆栽、花草等，让那些长期在商务办公中的职业经理人们，仿佛置身于大自然中。

双层立面节能环保绿色自然开创合肥高科技现代化办公时代双层立面，其中外立面建筑外皮全部62作为定位高档的商务中心，鉴此，我们需要提供与之匹配的物业管理服务。建议附加特色社区服务内容：分质供水：饮、用分离，预埋管道，入室到户；供电充足：满足户12KW（至少8KW）；卫星天线、干洗店、音像店、面包店、24小时超市；咖啡吧、小茶吧，提供业主交流的场所；ATM自动取款机或24小时自助银行；24小时小邮局，提供杂志、报刊订阅，以及日常邮寄特色服务；医院保健站，提供健康咨询、简单医疗顾问、健身教练；胶卷冲印以及日常小礼品包装等服务；这些配套为日常生活所必须，尽可能考虑周全，为业主提供便利。

Officemanager物业管理Office物业管理63三大营销策略Part3三大营销策略Part364竞争策略宣传推广媒体策略营销策略竞争策略宣传推广媒体策略营销策略65第一阶段项目准备期和开盘强销期，这个期间我们的工作重点是“蓄势待发”，重点不在销售上，在于为以后的强势销售做准备，提升本项目知名度、美誉度，并且初步积累一定数量的有意向客户。（目前工作重点）策略构想在合肥这个写字楼市场上要寻找到突破口，不能只局限于合肥，要由外往内，由远及近，系列事件营销，吸引目标客群。为使整体项目资金匀速回笼应根据实际状况进行总主题的分阶段推广：第一阶段项目准备期和开盘强销期，这个期间我们的工作重点是“蓄66

在这一时间段里，正处在销售十分火爆的阶段，市场上对×××也产生了较强的口碑效应，在此阶段本案的工程形象进度也正如火如荼的展开，×××恢宏的气势已经初露端倪，会大大缩短竣工交房时间，有助于消除客户焦急等待或持币观望的心理。

本项目己可以一览其傲人风姿，此一阶段本案已经积聚了相当的人气，加之本项目的形象工程的日益完善、销售的火爆以及市场已经奠定了本案的高档性，再通过一系列的宣传引导,将为本项目带来不小的推动作用。第二阶段是强销期进行项目的的全面推广（项目开盘）。第三阶段推广的是持销期。在这一时间段里，正处在销售十分火爆的阶段，市场上对67按此四个阶段进行全程推广可以使整体项目资金匀速的回笼，并且最符合工程进度的要求。也较具有条理性且有利于销售控制，通过每一阶段的宣传销售进度配合能加聚本案的品牌形象力和号召力，越到后阶段，随着部分物业逐步投入使用及工程进度的推广，因为形象工程也投入使用和展现，可以更大程度上加大本案的品牌认知度，极具有可能在后期获取最大超值利润空间。

第四阶段推广的是尾盘期。按此四个阶段进行全程推广可以使整体项目资金匀速的回笼，并且最68●高姿态，宁缺勿滥，坚持走高品味的方针正如前面项目定位而言，本案的体量规模以及产品类型在日后销售过程中均应把握住这个方针，更因为本案拥有高档物业管理的内在品质，加之×××地产的雄心壮志，更加明确本案的定位是合肥领袖型高档商务中心，其综合品质堪称第一的高品质物业。

●定位明确，走高档路线，着重树立品牌，争取获得最大的利润空间我们要独占高档市场，因为本案具有这个能力。应该通过市场细分进行错位竞争，展开差异化营销，坚持走高档次、高品味的路线。在本案定位明确的基础上，必须做到“说到做到”，“做的比说的要好”，只有这样才能在合肥市民中树立起对××地产的信任度，有助于日后地块开发工作的顺利开展；其次只有当我们坚持高档路线，才能让合肥市民相信，无论××地产设计出什么产品，他的档次和品质都是一流的，只有这样才能获得长久和最大化的经济利益。

营销策略原则所有销售推广方式必须在一个总的思想纲领原则下进行延伸拓展。●高姿态，宁缺勿滥，坚持走高品味的方针营销策略原则所有销售推69竞争策略通过市场分析资料可以发现，合肥的写字楼市场大部分规模不大，以中低档物业为主，以地段及商务配套为主要卖点，因此像本案这样一个高档性的物业在合肥市场存在明显的契机。反观本案，无论从建筑特色、环境景观、高档商铺，以及日后“五星级酒店式的”物业管理都显示了本案的王者之相，所以凭借以上诸多优势，本案之市场领导者形象完全可以确立。本案必须过多考虑周边如新都会·环球广场等中档写字楼物业以及其他诸如等各案对本案造成多大的竞争影响，然而唯一需要值得本案慎重的是日后政务区等较大规模项目，只有他们才有可能是本案的直接竞争者，我们必须从他们的产品类型与品质、客户定位以及营销手法等方面加以关注，并且不断加强自身的产品品质，才能在竞争中取得先机。

本案确定以“引领合肥高档物业发展趋势”的形象介入市场。竞争策略通过市场分析资料可以发现，合肥的写字楼市场大70本案成败的最关键因素就是要高起点，在合肥地产市场造成轰动效应，力争以最快的速度树立起本案的品牌形象。何谓立体化、全方位同步营销推广?立体化、全方位的营销推广并非指单纯的报纸媒体和一些庆祝开盘的活动，他应该是建立在一个策略的原则基础上，展开一系列、有计划、有目的、彼此有着相互关联的宣传推广—方式，它结合了目前合肥所有可以利用的媒体、宣传方式，达到信息畅通输送的效果，让所有合肥市民都能了解本案即将开盘这一信息。在此我们可以利用新闻报导的手法，让本案开盘成为合肥一个值得众人注目的头条重要消息，并充分利用大富地产所有的社会资源，为本案的开盘做系统、长期、有效的区域性广告宣传，充分利用大富地产集团的规模优势，让每一个前来光顾本案的消费者都能了解到本案的信息，我们要争取做到，在合肥80％的市民在3个月内都能知道本案，并充分了解本案是目前合肥最好的物业，要在短暂的时间之内，把合肥市民的目光都聚焦在本案这个项目上，让那些需要在合肥遴选写字楼办公的企业和要投资的客户都来本案售楼处前来观看，并通过舆论导向在合肥企业和市民中奠定下本案的高档性，在合肥市民心目中潜移默化地扎下一个“根”，那就是打算买房（无论企业或个人），必定要来本案现场看一看，要买别处的房，一定要那别处的房与本案作一比较．让合肥的企业和市民从心目中认为——“高档的房子，就应该象本案那样”。1、立体化、全方位同步营销推广、造势，膨胀市场聚焦热点，树立品牌形象本案成败的最关键因素就是要高起点，在合肥地产市场造成轰动效71

经过前一期的形象宣传活动，在合肥市区内进行了一系列的形象推广宣传工作，在合肥市场上势必会引起不小的反响和引起市场的注意，通过预定的销售策略方案，精选一部分单元进行市场预测。由于本案广告宣传攻势强劲，而第一阶段所推出销售的单元数量有限，势必会在市场上引发抢购热潮，这样可以以高价位来衬托高品质的物业认同感，通过制造出抢购氛围为接下来第二次全面正式销售奠定下高标准、高起点，并通过每次前期市场需求预估分析，进行现场销售节奏掌控，制造出需大于求的市场状况，引发每次阶段推盘都攀升开创出价格新高，从而通过每一次阶段推广活动凝聚起品牌的形象力，只有当每次凝聚起品牌形象，才能为下一次销售推广增加机会，减少困难阻碍。在此阶段现场销售节奏的控制将显得由为重要，千万不可因为一时销售火爆而不加计划得将下一阶段应该推出的单元过早的提前推入市场销售，虽然这样可以一时使本案的销售量呈直线上升之势，但这会打乱本案的销售策略与节奏，也不利于本案想象的提升，更无法使大富地产的品牌形象通过本案迅速飙升。这种图一时之快的举动，在日后销售火爆之际需特别加以防范与注意的。

2、销售节奏控制，形象凝聚，促使品牌形象迅速飙升经过前一期的形象宣传活动，在合肥市区内进行了一系列的72

在每个阶段的销售阶段，通过制定出的组合式营销战术，进行市场推广和奠定并凝聚品牌形象。传统上的销售是单一切无关联的，单独分割而显得苍白无力，我们将综合利用各种营销方式，根据不同阶段的营销目标重点，酌情安排调整不同营销战术的比重组合，配以最合适的组合模式对此一特定阶段进行市场营销推广活动。在最关键的营销阶段(如销售高潮时期)明确营销的重点和任务，不仅在整个宣传策略和营销方式中，针对此一阶段的目标和重点采取不同的宣传方式，还应加上地之杰在操作名盘、大盘上的优势和能力，以及多年在房产市场的经验，制定一套完整、可行性强的组合式营销推广方案，有节奏性地向既定的销售目标冲刺。告诉我们的购买群体，本案是合肥最高档的标志性物业，以详尽的数据资料作为品牌支持。将综上所述贯通融汇起来，并配以最优秀的人员组合，构成一个具有强大实战经验的营销推广团队来进行此项目的推广工作，可以将营销与推广的精髓发挥到及至，相信本案的销售推广一定会取得良好的市场认同效应和丰厚的市场回报。

在每个阶段的销售阶段，通过制定出的组合式营销战术，进73

在本案最后推广活动阶段，将根据不同阶段销售重点，穿插采取一些比较多的实质性的优惠促销方式，创造出一个销售高潮，配合优惠促销活动将一些剩余或不太好的单元销售出去，并且我们可以通过例如投资经营讲座、利润回报分析、出国旅游、付款优惠等促销方式来吸引客户前来居住、投资或经营。因为在本案推出方面一直是以高姿态的品牌形象，没有多大优惠折让的方式进行租售(因为销售单元位置相对比较好)而现在破天荒地抛出不小的优惠折扣方案，加之本案通过前几阶段的品牌形象己深入人心，给入觉得能挤身进行本项目是种荣耀与肯定，加之现在的优惠作饵，更激发起他们购买的迫切感，届时他们会较少顾及挑剔其所购买的单元是否差了一点这一不利因素。在这种推广策略的指导下，势必会在最后阶段掀起一股销售热潮，将一些位置不太好的单元去化掉。

3、以利润回报等多种优惠促销方式，不断创销售高潮，力争提前圆满清盘在本案最后推广活动阶段，将根据不同阶段销售重点，穿插74在正式开盘前，首要的工作是通过各项媒介向目标客户灌输项目定位、理念，项目内容，宣扬项目卖点，提高项目社会知名度。在具体操作过程中，可先在各大报章刊登系列文稿，内容是介绍项目大致情况、居住理念和项目的雄心壮志，引起合肥全城的关注，然后配以大量软性和硬性广告、电视广告、电台广告出击，配合介绍项目卖点的文稿，形成有目标的强大的广告宣传攻势，同时于美菱大道和屯溪路交叉口开放工地现场，并有本案推出少量优质单元作内部认购，试探市场反应。在希尔顿酒店，由开发商邀请市政府相关领导和区负责人牵头，召开新闻发布会，邀请各大媒体记者到场，介绍项目基本情况，宣布项目正式接受派筹预定，借助项目之高档的品质、本案的品牌优势、显赫的地理位置和高档的配套设施作为强大的销售后盾，增强买家的信心。在整个前期营造声势过程中，还有几种方案可待实施以助宣传：

营销推广策略1、营造声势(前期宣传)在正式开盘前，首要的工作是通过各项媒介向目标客户灌输75在报纸平面广告出击的同时，占有报纸一角评选“你期望哪位港台明星成为项目的形象大使”的炒作，（金成武、任达华、周润发、李连杰等等）籍此成为城中热门话题，使项目高档、时尚的形象更加深入民心，取得较高的社会知名度；（本条仅为参考）

赞助组织经典芭蕾舞剧或歌剧专场，部分赠票分发给合肥的知名企业的高管，在演出单后印刷项目简介，还可以在演出前或中间穿插一些关于本项目的节目，通过文化营销为项目进一步的宣传推广营造声势。（本条值得重点考虑）在报纸平面广告出击的同时，占有报纸一角评选“你期望哪位港台明76

经过前期近3个月的营造声势后，估计项目已有一定社会知名度，潜在买家已在注意项目进一步发展，此时项目已经出地面，建议此时项目宣传应以本案的特色理念”推销为主，配合系统的具有冲击力的硬性广告。配合项目形象大使评选，举办相关的公关活动，在此期间希望积聚合肥潜在客户足够的注意力，向他们及时地推出本项目优势平面广告吸引大批准买家到售楼处观看。其次,有机会，还可以借助“××酒店”宴会厅举办“鸡尾酒会”和“世界博览会”，配合项目之德国理念——“简约主义”，以“Events营销”吸引买家。租借空中飞艇在合肥上空漫游，拉一大型横幅，提醒吸引买家注意，告诉他们本案近期或正在举行某某活动，对合肥市潜在客户起到提醒和告之的作用，又可以成为合肥一时的热门话题，让合肥市民都知道本案，并在他们心目中奠定本项目是合肥最高档、最用心打造的极品生活（含工作）空间。在知名的“希尔顿”酒店召开大型产品发布会，邀请业界及社会名流参加，营造开盘前的强大气势。通过综合考虑，注重给予本案轰动的、规模的效应和长久的影响力。

2、塑造品牌(认购前)经过前期近3个月的营造声势后，估计项目已有一定社会知77

由于项目已于市场成功推出，经过一轮强大广告宣传攻势后，项目之各项优势已被广大企事业单位和市民所了解，知名度已得到认可，因此在开始强大的平面和电视硬销广告向目标买家反复灌输项目理念、项目品味、项目形象等促销内容，在市场既树立鲜明特色的品牌效应，又加强势促销，务求在开盘当日打响头炮。在接下来阶段相应减少电视广告的播放频率，以平面广告为主，并配合一些双休日公关宣传推广活动，针对所推售物业的相应单元的不同性，而有所侧重地给予最大程度上配合。地之杰届时将针对当时市场与销售实际状况，不断调控宣传推广策略，令项目优势发挥至极点，务求提高项目当前阶段的最佳销售目标。

3、凝聚影响力(正式开盘时)由于项目已于市场成功推出，经过一轮强大广告宣传攻势后78

本项目的物业定位是合肥市的高档物业的标杆，为了确保此形象，楼盘在开售前或内部认购开始前，形象包装必须要完善，并体现物业的风格及特色。而在对外发售时（包括内部认购期），必须要充分准备销售工具和销售所需的资料，以给客户留下极佳和难忘的印象。

正式推盘的必备条件本项目的物业定位是合肥市的高档物业的标杆，为了确保此79

应该说，目前合肥楼盘销售中最主要、最有效、最简洁的广告形式还是报纸广告，其优点是覆盖面广、时间性强、传播迅速；形象深刻，便于存查。但其缺点是时效性短，而且往往房产广告过于集中，容易分散受众的注意力，而且在设计上相对单调、呆板。

媒体策略应该说，目前合肥楼盘销售中最主要、最有效、最简洁的广80选择一些当地的主要报纸《新安晚报》、《合肥广电报》，基本上可以涵盖本案绝大部分之目标客户。关于版面设计，简洁、醒目是第一要求，要有明确的受众讯息，同时版面不宜过小，建议以彩色整版为主打版面。从时间段效果考虑，报纸广告发布以周三、周五为适宜时段，故安排周五为广告主要发行日，周三、周四其次。阶段性广告要保证风格的协调统一，以保证总体推广策略的贯彻。在实际操作中，具体报纸广告视促销活动、工程进度、天气状况等因素适当调整。结合本案特点，提出如下建议：报纸选择一些当地的主要报纸《新安晚报》、《合肥广电报》，81电视广告形象生动，听觉和视觉的冲击力强，其通过唯美的画面和绘声绘色的解说，能使楼盘形象瞬间打入受众心里，尤其对于工程形象难以支持的期房来讲，电视是最具感染力的媒体，但其缺点是时间短，不易记忆，而且制作、播映费用较高。因此，电视广告适用于期房，而且大多是在楼盘竖立形象的初期配合选用。建议本案在开盘初期，适当地配合电视广告，以期在短期内达到塑造品牌形象的目的。电视媒体电视广告形象生动，听觉和视觉的冲击力强，其通过唯美的82杂志广告目前采用较少，但其具有其它媒体不可替代的优势。如受众针对性强，针对某一行业读者群，能发挥明确而感性的诉求；发行面广；有效期长；受众理解度高；制作精美等。建议本案适量考虑一些目标客户层相对集中的专业性高档杂志，版面宜采用整版彩色形式。建议考虑航空杂志，如《东方航空》、《银燕》、《LIFE》等杂志，并可考虑《财经杂志》以贴近目标人群的活动空间。

杂志媒体杂志广告目前采用较少，但其具有其它媒体不可替代的优势83从发展的角度来看，网站广告对于提升楼盘档次，提高科技含量大有帮助。且针对本案主力客群为28-35岁的年轻人，大都受过较好的教育，又生活在信息时代，对于网络的敏感与认知度较高。印刷媒体

印刷媒体指销售海报、售楼书、DM、平面图册、物业使用说明书等，和户外媒体、广告媒体相比较，印刷媒体渲染的成分少一点，说明部分更详尽一些，是购房者明确了解楼盘详细资料的有效途径。建议印刷媒体包含精装楼书、简装楼书、海报、套型单页、手拎带、DM直邮、项目单页通讯录。

网站从发展的角度来看，网站广告对于提升楼盘档次，提高科技84户外媒体户外媒体主要是指在室外张贴、竖立、发布的广告，其包括看板、道旗、售点广告（POP）、氢气球、横幅、灯箱、车身广告、公交站台广告等，与其他媒体相比，户外媒体说明的成分较少，其主要作用是渲染现场气氛，招徕引导客户。建议选择以下户外媒体：户外看板、灯箱、指路牌广告、道旗广告、现场POP设计（基本要求简洁，符合项目品味和理念）、高档场所（含写字楼）电梯液晶屏幕广告、机场贵宾厅展板。户外媒体户外媒体主要是指在室外张贴、竖立、发布的广85现场包装售楼处外部：门口处设置大型气球拱门，用银色气球组合而成；售楼中心前放置尽力简洁有品味；门口绿化草坪可以组合拼成各种花式，如案名；设置高大的旗杆，竖起“案名”，周围飘扬五色旗帜，树立形象；交通流线明晰，设置一些区内导示系统，展示一种细致入微的关怀之心。现场包装售楼处外部：门口处设置大型气球拱门，用银86售楼处内：设置一高档咖啡厅摆放苹果电脑进行项目“电子楼书”查阅；售楼中心室内放置尽力简洁有品味，杜绝琐碎；所选室内配置要高度符合项目定位和理念。售楼处内：设置一高档咖啡厅87新浪网联办杂志《人房车》，免费其他媒体如随楼书附赠楼盘形象光盘可做成新颖的异形，促销赠送形象小礼品等。附赠物品新浪网联办杂志《人房车》，免费其他媒体如随楼书88以上所建议的媒体当中，并不是所有的媒体都着重投放，而是根据项目的特点和各类媒体的功效，有选择的着重投放，以达到资源良好配置。媒体投放策略媒体投放内容将报纸媒体用作本项目的每次发售讯息及公众形象推广，针对性形象推广则采用杂志广告和户外广告，户外广告的发布内容以形象推广加深为主。以上所建议的媒体当中，并不是所有的媒体都着重投放，而是89在以上所建议的媒体当中，建议优先选择户外广告，首先在客户心目中建立形象及在社会上建立知名度。项目发售时开始刊登杂志广告和项目报纸广告，报纸广告只发布开售信息，及后主要用作销售讯息推广，杂志广告在项目开售时连续刊登四个月，确保广告效应得到最佳延续。媒体侧重选择在以上所建议的媒体当中，建议优先选择户外广告，首先在客90总费用预算分析本案预计支出推广费用占总销售金额的2%左右。（不含样板间与售楼处）楼盘销售广告费为总销售金额的1%；品牌推广费为总销售金额的1%。媒体费用估算与分析总费用预算分析媒体费用估算与分析91设计制作楼书、宣传手册、海报、DM、单页刊物、套型单页；拍摄制作电视广告及电台广告（不包括请模特或明星费用）；设计制作销售展板；设计制作户外广告；设计制作手提资料袋、宣传品、小礼品等；各类版面报纸广告设计；杂志广告设计；制作模型；媒体发布费：包括报刊、杂志、电视、电台、户外广告等；设计制作地盘礼仪包装；各展销会参展；公关活动等其他内容。包装与推广包括以下内容：设计制作楼书、宣传手册、海报、DM、单页刊物、套型单页；包装92VI表现

Part4VI表现Part493合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件94合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件95合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件96合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件97合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件98合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件99合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件100谢谢收看！谢谢收看！101合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件102致力于房地产行销行业致力于客户满意的最大化致力于所有者权益的充分实现致力于公司与员工的规划统一和共同成长

专业用心坚持since1994致力于房地产行销行业since1994103目录1熟悉合肥商务市场2找寻市场切入点34营销策略VI表现目录1熟悉合肥商务市场2找寻市场切入点34营销策略104熟悉合肥城市商务市场现状

Part1熟悉合肥城市Part1105合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件106合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件107合肥联邦UNO写字楼项目定位报告课件108Part1目录第一部分、合肥新写字楼市场状况合肥环城路以内包河区新站区政务区第二部分、走访旧写字楼市场租赁情况内部结构商业配套走访结论Part1目录第一部分、合肥新写字楼市场状况合肥环109第一部分合肥新写字楼市场第一部分合肥新写字楼市场110

合肥环城路以内为合肥传统商业商务区，通过对长江路沿线的商务楼调研发现，本区域写字楼主要为90年代及2000年初建设，写字楼的档次较低。办公企业：政府相关连机关、金融机构及一些投资担保公司……租金水平：30——45元/平米不等。目前状况：最近刚出的比较典型的高档写字楼是CBD中央广场，中心商务区新一代甲级写字楼，租金在50元/平米左右，售价在6000元/平米以上，目前已经全部售完。合肥环城路以内1-1合肥环城路以内为合肥传统商业商务区，通过对长江路沿线的111项目名称

项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业入驻率交付时间CBD广场

甲级6000以上50左右地产、金融科技50％2006年初招商大厦

5-18层一般——45金融80％左右科技大厦

20层一般——30金融及其它一些中小企业80％左右区域部分写字楼一览表项目名称项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业112开发商：安徽安兴发展股份有限公司物业级别：甲级租金或售价：45元/平米，售价：6000元/平米以上物管费：3.8元/平米（圳鹏基物业管理有限公司）地址：合肥长江中路369号(合肥一中旁)租售电话：0551-28260602828080交通状况：3、103、232、801、110、168、234项目介绍：CBD中央广场地处合肥市三孝口，是一个集高档住宅、酒店式商务公寓、写字楼、商场为一体的多功能综合社区，提供高档的智能空间、高品质的主题园林生态化居住环境、丰富的商业配套和一站式商务服务和商务配套。

CBD中央广场开发商：安徽安兴发展股份有限公司CBD中央广场113

CBD中央广场北临城市主干道长江中路，南依省重点中学合肥一中，东临合肥证券大厦，西接有“翡翠项链”之城的环城公园。该区域是合肥的政治和金融中心,是合肥最繁华的商务办公区域。项目周边交通便利,有32条公交线路从此经过;中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、中信实业银行遍布CBD周边;大型餐饮娱乐场所如天都大酒店、黄山饭店、澳瑞特大酒店、金满楼近在咫尺。在合肥市近期颁布的城市规划当中，明确提出了建设大合肥“南进、东拓、西延、北抑”的总体城市发展战略。地理位置的优越、生活配套的完善、交通的便利，三孝口地区将打造成为合肥市的首席商务区，CBD中央广场正是这一商务区域的核心。作为合肥市2004年政府第一形象工程，CBD中央广场建成之后必将成为合肥商务中心的第一地标性建筑。

CBD中央广场地段介绍1-1-1-1CBD中央广场北临城市主干道长江中路，南依省重114在CBD项目中，创合肥最佳写字楼的“商务一号”无疑是最引人注目的，挺拔俊逸的弧形落地玻璃幕墙，充满国际时尚感，内部智能化商务配套齐全，为合肥的中、大型企业提供了真正的与国际接轨的商务平台。高级景观住宅“百年凯悦”由三栋高层建筑构成，建筑外立面现代时尚，独特的景观视角将都市美景尽收眼底，人性化、高品质的设计规划理念，针对高端客户群的准确定位，使该高级景观住宅成为合肥层峰人士的首选居住空间。星级酒店式公寓独立的商务空间，灵活的自由组合，自主的产权模式，极具潜力的投资型商务格局，引导商务潮流先行者，成为与传统商业对抗的智慧指向标，同时拥有工作的舒适和家的温馨，满足您商务、办公的需要。高端商业购物中心CBD商场，由实力强劲的上市公司合肥百大集团整体入驻，使商场呈现高端的品牌商业形态，进而增强入驻企业的品牌形象，为入驻企业的发展凭添无限商机，同时为以CBD中央广场为核心的三孝口区域提供了高档的购物环境和一站式商务服务。项目介绍1-1-1-2在CBD项目中，创合肥最佳写字楼的“商务一号”无疑是最引115CBD中央广场首创合肥写字楼五星级酒店管理服务的先河，由深圳鹏基物业管理有限公司提供五星级的全程物业管理服务，井然有序的服务让繁忙的商务生活更加轻松自如。

为创造高雅舒适的社区环境，保证业主安居乐业，中央广场物业管理处在进行规范管理的同时，竭诚为业主提供全方位的优质服务，主要服务内容如下：1．公共物业管理服务房屋及公用配套设施、设备的管理维护；安全护卫服务；消防与交通管理服务；共用场地、场所的管理养护；卫生保洁服务；环境绿化与美化服务；社区文化活动。2．专项服务业主自用设施、设备安装与维护；电器安装维修；家用电器安装、清洗；室内配件安装维修；水电管线维护；室内装潢清洁；室内绿化；车辆管理服务；室内土建工程。作为合肥最高档的写字楼，CBD中央广场完善的配套设施、极致的办公环境，必将提升贵司在客户心目中的整体形象，增强员工对企业的归属感，为贵司的发展倍增无限商机！

五星级物管服务1-1-1-3CBD中央广场首创合肥写字楼五星级酒店管理服务的先河，由深圳116开发商：安徽省邮电物业发展有限责任公司物业级别：甲级地址：合肥市濉溪路287号交通状况：124，12，22，137，14，104，7项目介绍：财富广场北临合肥市一环路，南靠合肥顶级高尚社区—栢景湾，西与即将落成的庐阳区政府新址相距仅百米，是一个集商务写字楼、酒店、公寓、高档商场为一体的综合性项目，项目首期工程是近5万平方米的纯商务写字楼，总层数28层（地上27层、地下1层），1—3F为商业，4F为办公配套，5F以上为商务办公。

财富广场开发商：安徽省邮电物业发展有限责任公司财富广场117包河区包河区是本项目地块所在区域，本区域写字楼主要集中在芜湖路、美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置，但总体体量较小。在芜湖路写字楼主要为一些政府部门自用高层办公楼，少量对外出租，美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建写字楼，租金在45元/平米左右，入驻企业主要为一些中小型企业。另外本区域也有一些单身公寓及商住楼因为租金相对低廉也进驻了一些中小企业。目前马鞍山路周边新建了不少单身公寓，未来的主要使用功能也主要是写字楼。目前在售写字楼很少。

1-2包河区包河区是本项目地块所在区域，本区域写字楼主要集中在芜湖118项目名称

项目体量

项目档次

项目售价

项目租金

入驻企业

入驻率

交付时间

金万通大厦1－3层商业4－27层写字楼

甲级

500045

本地中小企业、外贸等

约85％

2002年百脑汇大厦

5-18层1－5电子市场6－28层写字楼

甲级45

电子建筑

约60%新都会环球广场1－4层家乐福，5－28层写字楼

SOHO办公

4500

40

金融及其它一些中小企业

约80%

区域部分写字楼一览表项目名称项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业119项目介绍：项目共计27层，其中地下1层，1—3层为休闲商业，万通卡发会所、百度酒吧，目前进驻的主要一些中小型企业，大厦入驻率在80％左右。1-2-1开发商：安徽安兴发展股份有限公司租金或售价：45元/平米，售价在5000多元物管费：2.88元/平米,另中央空调2.5元/平米，公摊水电4元/平米地址：美菱大道394号，美菱大道与屯溪路交叉口交通状况：4/104/122/158/11/111/135/127/117项目介绍：项目共计27层，其中地下1层，1—3层为休闲商业，120开发商：安徽国圣房地产开发公司/鸿意地产总建筑面积：90000物业级别：2.2元/平米租金或售价：40元/平米物管费：顺成物业管理服务有限公司地址：屯溪路与马鞍山路交叉口租售电话：4650888，4650988交通状况：109、122、21、153装修状况：毛坯建筑类别：框架项目概况：新都会·环球广场总建筑面积约9万平方米，由一幢28层全智能化公寓式办公楼，四层商业裙房及地下二层约2万平方米地下车库组成，四层商业裙房其中一、二、三层每层约一万平方米。新都会·环球广场1-2-2开发商：安徽国圣房地产开发公司/鸿意地产新都会·环121新站区zx目前周边有希尔顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周边写字楼楼盘有金色地带、中环国际广场、恒丰国际广场等等。金色地带目前还没有销售，预计售价在5000元/平米左右。目前区域商务条件正不断完善，有很大的发展潜质。新站区是合肥新建火车站、汽车站周边，主要集中在胜利路，目前沿胜利路建设了大量高档物业及商务娱乐设施1-3新站区zx目前周边有希尔顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOP122开发商：中环地产/合肥华欧置业有限公司占地面积：四万余平方米总建筑面积：六万余平方米物业级别：甲级租金或售价：30—35元/平米物管费：3.2元/平米地址：合肥胜利路与临泉路交汇处租售电话4244446入住时间：2005-10-05交通状况：119、129、801等项目介绍：中环国际大厦座落于合肥市胜利路与临泉路交汇处，楼高百米，共31层（底下2层）。中环国际广场1-3-1开发商：中环地产/合肥华欧置业有限公司中环国际广场123项目硬件：四部高速电梯（其中两部为安徽最高观景电梯）、钢化玻璃幕墙、中央空调，地下两层泊车位；项目环境：20000平方米市政绿地环绕、城市硬地广场——胜利广场百米之遥、按大厦内工作人群千余人计，平均每人奢侈地拥有20平方米绿地、更遑论高处近享生态公园、瑶海公园，远观逍遥古津和包河秀色了；项目配套：行政楼层高规格会议室配套及VIP行政酒廊；比周边：五星级元一国际大酒店、美国时代影城、金马保龄球馆、合肥新闻中心、西湖蓝宝大酒店等顶级商服设施。

项目硬件：四部高速电梯（其中两部为安徽最高观景电梯）、钢化玻124合肥市政务文化新区位于合肥市市区西南部，距老城区6公里，南起经济技术开发区、肥西县边界，北至铁路专用线，东起金寨路、合作化路，西至合九铁路、高新技术开发区，规划面积12.67平方公里。建成后的合肥市政务文化新区将是以行政办公、文化体育、金融商贸、旅游观光、居住街区五大功能为一体的高品位的现代化新城区。商务、办公功能是政务文化新区的主要功能，是现代化新城区的重要组成部分。根据新区总体规划，高标准、建筑景观丰富的商务办公项目主要集中布置在天鹅湖南岸，为国内外各类大型机构及现代化企业提供全方位的商务服务。目前在建写字楼项目还比较少，在建的有新城国际，建设标准较高，主要针对大中型企业，目前还没有推广销售，预计售价在4500左右。政务区1-4ZW合肥市政务文化新区位于合肥市市区西南部，距老城区6公125销售状态：在售新房类型：写字楼楼盘名称：新城国际房屋属性：期房开发商：安徽基石置业有限公司售楼处：政务区天鹅湖东岸售楼电话：3531288、3531299销售信息/工程进度：已经开工物业类别：写字楼新城国际装修状况：毛坯建筑类别：高层交通状况：18，129，157，162，166占地面积：47019m2绿化率：35.87%

总建筑面积：200000现场位置：东流路与潜山路交汇处价格：4650元起价开盘时间：去年四月低交付时间:08年下半年交付投资商：政务文化新区投资有限公司/安徽信达房地产开发有限公司销售状态：在售新城国际装修状况：毛坯126“新城国际”位于合肥政务新区核心地段（东流路与潜山路交叉口东南角），天鹅湖东岸，毗邻政务办公中心。地理位置优越，交通便利。“新城国际”定位为国际顶级纯写字楼，由3幢百米高档写字楼和1幢大型综合性商场构成，市场细分特别针对大型国际化企业及国内集团公司，为其度身定造区域级总部新址战略，是省内第一个关注集团客户需求的国际化甲级写字楼群。新城国际占地70．52亩（47019m2），总建筑面积约20万m2，计划投资约7．61亿元。项目由四幢建筑构成；地块的西南为1号楼，设计层数为23层、地上40944．68平方米，其中地下两层建筑面积9010.59平方米；东南地块为2号楼，设计层数为23层、地上40944．68平方米，其中地下两层建筑面积9010．59平方米；3号楼由一栋超高写字楼构成，在地块的东侧，设计层数为30层以上；4号楼设计成商业，设计层数为3层、地上面积15678．01平方米，其中地下两层建筑面积24688．28平方米。项目地下工程除4号楼负一层设计为经营场所外，其他地下建筑设计为停车场。项目概况“新城国际”位于合肥政务新区核心地段（东流路与潜山路127其他区域1-5其他区域1-5128UTOWN金色地带商务楼销售状态：待售新房类型：写字楼楼盘名称：UTOWN金色地带房屋属性：期房所属区域：瑶海区开发商：合肥金塘利安地产售楼电话：4257888、4258999销售信息/工程进度：已开工物业类别：写字楼建筑类别：框剪层高：29层建筑面积：27698平米交通状况：1、801占地面积：20亩总建筑面积：130000现场位置：合肥市胜利路与琅琊山路交汇处价格：4600元