建筑工程评估基础第七章课件

第七章

建设工程财务评价与功能评价第七章

建设工程财务评价与功能评价1【本章框架】 第一节建设工程财务分析第二节房屋建筑工程功能评价【本章框架】 2第一节建设工程财务分析一、财务效益和费用（一）财务分析工作程序及内容

（二）财务效益和费用的识别和计算

（1）财务效益

经营性：营业收入适用增值税的经营性项目，增值税返还作为补贴收入非经营性：各种补贴收入

第一节建设工程财务分析一、财务效益和费用3（2）财务费用1）建设投资：工程费用（建筑安装工程费、设备购置费）、工程建设其他费用和预备费（基本和涨价）组成。

2）流动资金方法：分项详细估算法流动资金=流动资产－流动负债（2）财务费用43）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出经营成本＝外购原材料、燃料和动力费＋工资及福利费＋修理费＋其他费用总成本费用＝生产成本＋营业费用＋管理费用＋财务费用总成本费用＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋其他费用＋折旧费＋摊销费＋财务费用（利息支出）

【结论】总成本=经营成本+折旧+摊销+利息支出经营成本是指总成本费用中以现金形式支付的成本。3）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出5

（4）税费：包括关税、增值税、消费税、所得税、资源税等。

（5）维持运营投资：投入一定固定资产才能维持正常运营的费用。在现金流量表中作为现金流出。（4）税费：包括关税、增值税、消费税、所得6【2010年·多选】建设项目的经营成本包括（）。A.固定资产折旧

B.利息支出C.燃料及动力费

D.外购材料费E.工资及福利费『正确答案』CDE『答案解析』经营成本＝外购原材料、燃料和动力费＋工资及福利费＋修理费＋其他费用

总成本=经营成本+折旧+摊销+利息支出。经营成本是指总成本费用中以现金形式支付的成本。参见教材P378、379。【2010年·多选】建设项目的经营成本包括（）。7二、财务分析报表■现金流量表■利润与利润分配表■财务计划现金流量表■资产负债表■借款还本付息计划表【考点】表格中包括的指标，内容二、财务分析报表8（一）现金流量表

流出项目的资金称为现金流出，记为CO，为负现金流量；

流入项目的资金称为现金流入，记为CI，为正现金流量。

同一时点上的现金流入量与现金流出量的代数和（CI-CO）称为净现金流量，记为NCF。现金流量表用以计算各项静态和动态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。

◆项目投资现金流量表◆项目资本金现金流量表◆投资各方现金流量表（一）现金流量表9建筑工程评估基础第七章课件10

【2011年·单选】下列支出中，应作为项目资本金现金流量表中现金流出而不作为项目投资现金流量表中现金流出的是（）。A.经营成本

B.建设投资C.借款利息

D.营业税金及附加『正确答案』C『答案解析』项目投资现金流量表中不包括利息支出。参见教材P380。【2011年·单选】下列支出中，应作为项目资本金现金流量表11

【2009年·多选】在“项目投资现金流量表”中，应计入现金流出的有（）。A.折旧

B.建设投资C.经营成本

D.营业税金及附加E.利息支出『正确答案』BCD『答案解析』折旧计入总成本费用，不是流入也不是流出。项目投资现金流量表中不包括利息支出。参见教材P380。【2009年·多选】在“项目投资现金流量表”中，应计入现12（二）利润与利润分配表1.作用：用于计算的指标：总投资收益率、资本金净利润率利润总额＝营业收入－营业税金及附加－总成本费用+补贴收入所得税＝应纳所得额×所得税税率净利润＝利润总额－所得税2.内容：（1）企业亏损：可以在5年内在税前弥补亏损。（2）法定盈余公积金：公积金按净利润的10%提取；从净利润中提取任意盈余公积金。（3）在还款资金短缺时，当期可供投资者分配的利润先用于偿还借款。（二）利润与利润分配表13

（三）财务计划现金流量表财务生存能力分析，实现财务的可持续性。

（四）资产负债表计算资产负债率，进行清偿能力分析。

（五）借款还本付息计划表1.借款还本付息计划表用于计算：偿债备付率、利息备付率指标。2.还款资金来源：折旧费、摊销费、未分配利润等。流动资金期末回收，不考虑流动资金的偿还（三）财务计划现金流量表143.常见的还本付息方式：5种计算题中注意题给约定还款方式（1）最大额偿还方式：将获得的盈利中可用于还贷的资金全部用于还贷。

（2）逐年等额还本、年末付息方式。等额还本利息照付（3）本利等额偿还方式。（4）年末付息、期末一次还本方式。（5）期末本利和一次付清方式。

项目评估中可以选择等额还本付息或者等额还本利息照付方式计算长期借款利息。3.常见的还本付息方式：5种计算题中注意题给约定还款方式15三、财务分析指标体系1.按资金时间价值分三、财务分析指标体系1.按资金时间价值分162.按指标评价的对象分2.按指标评价的对象分17【2011年·多选】下列评价指标中，属于建设项目财务评价动态指标的有（）。

A.利息备付率

B.资产负债率C.财务净现值

D.资本金净利润率E.财务内部收益率『正确答案』CE『答案解析』动态评价指标包括财务净现值和财务内部收益率。参见教材P384。【2011年·多选】下列评价指标中，属于建设项目财务评价动态18

【2012年·多选】下列财务指标中，属于盈利能力静态评价指标的有（）。A.财务净现值

B.总投资收益率C.借款偿还期

D.资本金净利润率E.资产负债率『正确答案』BD『答案解析』静态评价指标包括投资回收期、总投资收益率、资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、借款偿还期。盈利能力的评价指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、总投资收益率、资本金净利润率。参见教材P384。【2012年·多选】下列财务指标中，属于盈利能力静态评价19（一）项目盈利能力分析指标（一）项目盈利能力分析指标20建筑工程评估基础第七章课件21【例】已知如下现金流量，设ic=8%，试计算其财务净现值（FNPV）。某技术方案净现金流量单位：万元FNPV=-4200×0.9259-4700×0.8573+2000×0.7938+2500×0.7350+2500×0.6806+2500×0.6302+2500×0.5835=242.76（万元）【例】已知如下现金流量，设ic=8%，试计算其财务净现值（F22建筑工程评估基础第七章课件23建筑工程评估基础第七章课件24

息税前利润＝利润总额＋利息支出＝净利润＋所得税＋利息支出息税前利润＝利润总额＋利息支出＝净利润＋所得税＋利息25某技术方案投资现金流量表单位：万元某技术方案投资现金流量表单位：万元26【2012年·单选】某建设项目总投资2000万元，运营期每年净利润300万元，利息支出150万元，所得税120万元，则该建设项目的总投资收益率为（）。A.15%

B.21%C.22.5%

D.28.5%『正确答案』D『答案解析』息税前利润=300+150+120=570，总投资收益率=570/2000=28.5%。参见教材P388。【2012年·单选】某建设项目总投资2000万元，运营期每年27（二）项目偿债能力分析指标（二）项目偿债能力分析指标28建筑工程评估基础第七章课件29【小结】1.经营成本、总成本2.项目投资、资本金现金流量表中，流出的不同3.利润的计算4.指标体系静态、动态、盈利、偿债【小结】30第二节房屋建筑功能评价1.功能评价的内容和指标容积率、人口毛密度、净密度2.功能评价法01、04、多比例、环比、逻辑判断、功能系统评分法第二节房屋建筑功能评价31一、房屋建筑工程功能评价的内容（一）房屋建筑工程功能评价的主要内容

建筑功能评价----满足社会需要的各种性能的总和。

建筑工程功能评价的主要内容：社会性、适用性、安全性、艺术性、经济消耗。（二）建筑工程功能评价指标：

▲住宅性能划分：适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面。表7—7

▲住宅建筑：两级构成：表7—7一、房屋建筑工程功能评价的内容（一）房屋建筑工程功能评价的主32住宅小区功能评价指标体系

①容积率＝总建筑面积/居住小区用地总面积总建筑面积=居住建筑面积+公共建筑面积②住宅平均层数＝总建筑面积/居住建筑基底面积之和③居住建筑密度＝居住建筑基底面积之和/居住建筑用地面积④居住建筑面积密度＝居住建筑面积/居住建筑用地面积

⑤人口净密度＝居住总人数/居住建筑用地面积⑥人口毛密度＝居住总人数/居住小区用地总面积住宅小区功能评价指标体系①容积率＝总建筑面积/居住小区用33

【2006年·单选】某住宅小区居住建筑面积为96OOOm2，居住小区用地总面积为240000m2，公共建筑面积与居住建筑面积之比为0.3：1，则该小区的容积率为（）。A.0.40

B.0.48C.0.52

D.0.60『正确答案』C『答案解析』住宅小区的容积率=总建筑面积/居住小区用地总面积96OOO×（1+0.3）/240000=0.52【2006年·单选】某住宅小区居住建筑面积为96OOO34

【2008年·多选】在住宅建筑功能评价指标体系中，其安全性能指标应包括的内容有（）。A.抗震设防

B.室内污染物控制C.建筑防火

D.日常运行耗能指数E.设备防腐性能『正确答案』ABC『答案解析』安全性指标包括结构安全、建筑防火、煤气及电气设备安全、日常安全防范措施、室内污染物控制。参见教材P408。【2008年·多选】在住宅建筑功能评价指标体系中，其安35二、建筑功能评价的方法（一）专家评议（二）综合评分法1.专家对每项指标打分，逐项求和，得出结论。2.专家对每项指标打分，并根据指标重要性设权重，分值乘以权重，逐项求和，得出结论。

二、建筑功能评价的方法36

▲综合评分法具体步骤：1.建立指标评价体系2.确定指标权重（1）直接打分法：适用于评价对象功能重要程度差别不大的情况。

（2）对比求和评分法：用于评价指标重要程度排序。01、04、多比例

①01法：两两相比，谁重要，谁得分。共1分。A比D、E重要，B比A、C、D、E重要，C比A、D、E重要，E比D重要▲综合评分法具体步骤：37②04法：共4分。非常重要的4分；比较重要的3分；同等重要的2分；不太重要的1分。

③多比例评分法：共10分。1：9，2：8……。（3）环比评分：适用于各个评价对象之间有明显的可比关系，能直接对比，并能准确地评定功能重要度比值的情况。②04法：共4分。非常重要的4分；比较重要的3分；同等重要38（4）逻辑判断评分法：适用于功能逻辑关系明显可比的情况。（5）功能系统评分法：适用于功能关系复杂，但可分为上位指标和下位指标且具有直接依存关系。3.确定指标分值：评分标准----6分以上（60）。4.计算综合评价得分：（4）逻辑判断评分法：适用于功能逻辑关系明显可比的情况。39【2009年·单选】某建筑工程的功能进行评价时，采用多比例评分法对各评价指标评分的结果见下表。【2009年·单选】某建筑工程的功能进行评价时，采用多比例评40则指标乙的权重值为（）。A.0.15

B.0.28C.0.35

D.0.53『正确答案』C『答案解析』甲17分，乙21分，丙9分，丁13分。总分60分。21÷60＝0.35。参见教材P413.则指标乙的权重值为（）。41【2007年·单选】进行建筑工程功能评价时，如果甲、乙、丙、丁四项评价指标间重要度比值分别为甲／乙=2；乙/丙=0.3；丙／丁=1.5，则采用环比评分法确定的指标甲的权重为（）。A.0.12

B.0.18C.0.23

D.0.35『正确答案』C『答案解析』丁为1，则丙为1.5，乙为0.45，甲为0.9，则甲的权重为：0.9/（1+1.5+0.45+0.9）=0.23。参见教材P413。【2007年·单选】进行建筑工程功能评价时，如果甲、乙、丙、42【2009年·综合题】

评估人员对已建成2年的某剪力墙结构高层住宅进行评估。经调查，待估住宅所在区域新建剪力墙结束构高层住宅平均售价为5000元／m2，其中每m2综合概算造价平均为2000元。评估人员认为待估住宅存在功能性贬值，对其各项功能进行的重要性对比和评分见表1。【2009年·综合题】43建筑工程评估基础第七章课件44要求：计算表1中评价指标①、③、⑤、⑦、⑨、⑾的权重值、指标得分及所有指标总得分。（注意：在答题卡上作答。）要求：计算表1中评价指标①、③、⑤、⑦、⑨、⑾的权重45所有指标总得分：7.73。建筑工程评估基础第七章课件46小结1.财务评价：三个动态指标的计算；现金流量表、利润和利润分配表、借款还本付息表中的主要内容。2.建筑功能评价：权重值的计算方法。小结47第七章

建设工程财务评价与功能评价第七章

建设工程财务评价与功能评价48【本章框架】 第一节建设工程财务分析第二节房屋建筑工程功能评价【本章框架】 49第一节建设工程财务分析一、财务效益和费用（一）财务分析工作程序及内容

（二）财务效益和费用的识别和计算

（1）财务效益

经营性：营业收入适用增值税的经营性项目，增值税返还作为补贴收入非经营性：各种补贴收入

第一节建设工程财务分析一、财务效益和费用50（2）财务费用1）建设投资：工程费用（建筑安装工程费、设备购置费）、工程建设其他费用和预备费（基本和涨价）组成。

2）流动资金方法：分项详细估算法流动资金=流动资产－流动负债（2）财务费用513）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出经营成本＝外购原材料、燃料和动力费＋工资及福利费＋修理费＋其他费用总成本费用＝生产成本＋营业费用＋管理费用＋财务费用总成本费用＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋其他费用＋折旧费＋摊销费＋财务费用（利息支出）

【结论】总成本=经营成本+折旧+摊销+利息支出经营成本是指总成本费用中以现金形式支付的成本。3）经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出52

（4）税费：包括关税、增值税、消费税、所得税、资源税等。

（5）维持运营投资：投入一定固定资产才能维持正常运营的费用。在现金流量表中作为现金流出。（4）税费：包括关税、增值税、消费税、所得53【2010年·多选】建设项目的经营成本包括（）。A.固定资产折旧

B.利息支出C.燃料及动力费

D.外购材料费E.工资及福利费『正确答案』CDE『答案解析』经营成本＝外购原材料、燃料和动力费＋工资及福利费＋修理费＋其他费用

总成本=经营成本+折旧+摊销+利息支出。经营成本是指总成本费用中以现金形式支付的成本。参见教材P378、379。【2010年·多选】建设项目的经营成本包括（）。54二、财务分析报表■现金流量表■利润与利润分配表■财务计划现金流量表■资产负债表■借款还本付息计划表【考点】表格中包括的指标，内容二、财务分析报表55（一）现金流量表

流出项目的资金称为现金流出，记为CO，为负现金流量；

流入项目的资金称为现金流入，记为CI，为正现金流量。

同一时点上的现金流入量与现金流出量的代数和（CI-CO）称为净现金流量，记为NCF。现金流量表用以计算各项静态和动态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。

◆项目投资现金流量表◆项目资本金现金流量表◆投资各方现金流量表（一）现金流量表56建筑工程评估基础第七章课件57

【2011年·单选】下列支出中，应作为项目资本金现金流量表中现金流出而不作为项目投资现金流量表中现金流出的是（）。A.经营成本

B.建设投资C.借款利息

D.营业税金及附加『正确答案』C『答案解析』项目投资现金流量表中不包括利息支出。参见教材P380。【2011年·单选】下列支出中，应作为项目资本金现金流量表58

【2009年·多选】在“项目投资现金流量表”中，应计入现金流出的有（）。A.折旧

B.建设投资C.经营成本

D.营业税金及附加E.利息支出『正确答案』BCD『答案解析』折旧计入总成本费用，不是流入也不是流出。项目投资现金流量表中不包括利息支出。参见教材P380。【2009年·多选】在“项目投资现金流量表”中，应计入现59（二）利润与利润分配表1.作用：用于计算的指标：总投资收益率、资本金净利润率利润总额＝营业收入－营业税金及附加－总成本费用+补贴收入所得税＝应纳所得额×所得税税率净利润＝利润总额－所得税2.内容：（1）企业亏损：可以在5年内在税前弥补亏损。（2）法定盈余公积金：公积金按净利润的10%提取；从净利润中提取任意盈余公积金。（3）在还款资金短缺时，当期可供投资者分配的利润先用于偿还借款。（二）利润与利润分配表60

（三）财务计划现金流量表财务生存能力分析，实现财务的可持续性。

（四）资产负债表计算资产负债率，进行清偿能力分析。

（五）借款还本付息计划表1.借款还本付息计划表用于计算：偿债备付率、利息备付率指标。2.还款资金来源：折旧费、摊销费、未分配利润等。流动资金期末回收，不考虑流动资金的偿还（三）财务计划现金流量表613.常见的还本付息方式：5种计算题中注意题给约定还款方式（1）最大额偿还方式：将获得的盈利中可用于还贷的资金全部用于还贷。

（2）逐年等额还本、年末付息方式。等额还本利息照付（3）本利等额偿还方式。（4）年末付息、期末一次还本方式。（5）期末本利和一次付清方式。

项目评估中可以选择等额还本付息或者等额还本利息照付方式计算长期借款利息。3.常见的还本付息方式：5种计算题中注意题给约定还款方式62三、财务分析指标体系1.按资金时间价值分三、财务分析指标体系1.按资金时间价值分632.按指标评价的对象分2.按指标评价的对象分64【2011年·多选】下列评价指标中，属于建设项目财务评价动态指标的有（）。

A.利息备付率

B.资产负债率C.财务净现值

D.资本金净利润率E.财务内部收益率『正确答案』CE『答案解析』动态评价指标包括财务净现值和财务内部收益率。参见教材P384。【2011年·多选】下列评价指标中，属于建设项目财务评价动态65

【2012年·多选】下列财务指标中，属于盈利能力静态评价指标的有（）。A.财务净现值

B.总投资收益率C.借款偿还期

D.资本金净利润率E.资产负债率『正确答案』BD『答案解析』静态评价指标包括投资回收期、总投资收益率、资本金净利润率、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、借款偿还期。盈利能力的评价指标包括财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、总投资收益率、资本金净利润率。参见教材P384。【2012年·多选】下列财务指标中，属于盈利能力静态评价66（一）项目盈利能力分析指标（一）项目盈利能力分析指标67建筑工程评估基础第七章课件68【例】已知如下现金流量，设ic=8%，试计算其财务净现值（FNPV）。某技术方案净现金流量单位：万元FNPV=-4200×0.9259-4700×0.8573+2000×0.7938+2500×0.7350+2500×0.6806+2500×0.6302+2500×0.5835=242.76（万元）【例】已知如下现金流量，设ic=8%，试计算其财务净现值（F69建筑工程评估基础第七章课件70建筑工程评估基础第七章课件71

息税前利润＝利润总额＋利息支出＝净利润＋所得税＋利息支出息税前利润＝利润总额＋利息支出＝净利润＋所得税＋利息72某技术方案投资现金流量表单位：万元某技术方案投资现金流量表单位：万元73【2012年·单选】某建设项目总投资2000万元，运营期每年净利润300万元，利息支出150万元，所得税120万元，则该建设项目的总投资收益率为（）。A.15%

B.21%C.22.5%

D.28.5%『正确答案』D『答案解析』息税前利润=300+150+120=570，总投资收益率=570/2000=28.5%。参见教材P388。【2012年·单选】某建设项目总投资2000万元，运营期每年74（二）项目偿债能力分析指标（二）项目偿债能力分析指标75建筑工程评估基础第七章课件76【小结】1.经营成本、总成本2.项目投资、资本金现金流量表中，流出的不同3.利润的计算4.指标体系静态、动态、盈利、偿债【小结】77第二节房屋建筑功能评价1.功能评价的内容和指标容积率、人口毛密度、净密度2.功能评价法01、04、多比例、环比、逻辑判断、功能系统评分法第二节房屋建筑功能评价78一、房屋建筑工程功能评价的内容（一）房屋建筑工程功能评价的主要内容

建筑功能评价----满足社会需要的各种性能的总和。

建筑工程功能评价的主要内容：社会性、适用性、安全性、艺术性、经济消耗。（二）建筑工程功能评价指标：

▲住宅性能划分：适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能五个方面。表7—7

▲住宅建筑：两级构成：表7—7一、房屋建筑工程功能评价的内容（一）房屋建筑工程功能评价的主79住宅小区功能评价指标体系

①容积率＝总建筑面积/居住小区用地总面积总建筑面积=居住建筑面积+公共建筑面积②住宅平均层数＝总建筑面积/居住建筑基底面积之和③居住建筑密度＝居住建筑基底面积之和/居住建筑用地面积④居住建筑面积密度＝居住建筑面积/居住建筑用地面积

⑤人口净密度＝居住总人数/居住建筑用地面积⑥人口毛密度＝居住总人数/居住小区用地总面积住宅小区功能评价指标体系①容积率＝总建筑面积/居住小区用80

【2006年·单选】某住宅小区居住建筑面积为96OOOm2，居住小区用地总面积为240000m2，公共建筑面积与居住建筑面积之比为0.3：1，则该小区的容积率为（）。A.0.40

B.0.48C.0.52

D.0.60『正确答案』C『答案解析』住宅小区的容积率=总建筑面积/居住小区用地总面积96OOO×（1+0.3）/240000=0.52【2006年·单选】某住宅小区居住建筑面积为96OOO81

【2008年·多选】在住宅建筑功能评价指标体系中，其安全性能指标应包括的内容有（）。A.抗震设防

B.室内污染物控制C.建筑防火

D.日常运行耗能指数E.设备防腐性能『正确答案』ABC『答案解析』安全性指标包括结构安全、建筑防火、煤气及电气设备安全、日常安全防范措施、室内污染物控制。参见教材P408。【2008年·多选】在住宅建筑功能评价指标体系中，其安82二、建筑功能评价的方法（一）专家评议（二）综合评分法1.专家对每项指标打分，逐项求和，得出结论。2.专家对每项指标打分，并根据指标重要性设权重，分值乘以权重，逐项求和，得出结论。

二、建筑功能评价的方法83

▲综合评分法具体步骤：1.建立指标评价体系2.确定指标权重（1）直接打分法：适用于评价对象功能重要程度差别不大的情况。

（2）对比求和评分法：用于评价指标重要程度排序。01、04、多比例

①01法：两两相比，谁重要，谁得分。共1分。A比D、E重要，B比A、C、D、E重要，C比A、D、E重要，E比D重要