凤冈金港城项目管理知识价格及定位分析报告课件

凤冈金港城项目价格定位报告规范市场把握风险实现短平快运作项目凤冈金港城项目价格定位报告规范市场1〖操作思路〗“短、平、快”首先在确保项目开发的安全性，制定严密的立项开发流程环节及监控措施，通过地产开发的利润最大化来实现策划的价值。〖操作思路〗“短、平、快”首先在确保项目开发的安全性2〖定价目标〗成本预期利润发展战略市场认同销售进度竞争对手目标客户〖定价目标〗成本市场认同3〖定价考虑因素〗总体市场经济基础较为薄弱；市场容量有限，竞争压力较大；项目地理位置优越，位于城市商业中心；前期销售时，展示效果对价格的支撑力度不够。〖定价考虑因素〗总体市场经济基础较为薄弱；4〖定价的原则〗保证项目稳妥进入市场项目不能一进入市场就受冷落价格不能太高，也不能太低把风险降低到能够把握的范围〖定价的原则〗保证项目稳妥进入市场5〖定价方法〗同类可比项目加权修正法目标客户群的摸底调查研究租金返推法对项目整体价值的研判〖定价方法〗同类可比项目加权修正法6住宅价格定位住宅价格定位7〖住宅价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位

项目研判对项目综合素质的把控

市场反馈通过市场上同类可比项目比较加权修正〖住宅价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位8〖市场比较法〗〖市场比较法〗9通过以上对与本项目属同类竞争项目的研究和判断，再站在市场的基础上，通过对同类可比项目加权平均修正，港联建议本项目住宅价格范围在750-800元之间比较为宜，但考虑后期本项目通过炒作价值提升，建议本项目住宅部分发展商实收价格可达到

800元/平方米通过以上对与本项目属同类竞争项目的研究和判断，再站在市场的基10〖客户研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客户占20％；750～800元/㎡的客户占70％；800元/㎡以上的客户占10％购买住宅的意向型客户合计14组〖客户研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客户占20％；711客户疑虑担忧步行街居住吵闹的客户占60％；觉得没有绿化环境的客户占22％；担忧居住安全无法保障的客户占8％；觉得停车困难的客户占10％客户疑虑担忧步行街居住吵闹的客户占60％；觉得没有绿化环境的12客户总结新区开发住宅项目逐渐增加,且居住环境、小区景观规划都有较为吸引客户的地方普遍认为本项目是以商业为主的建筑，居住品质会受到致命影响同比周边住宅项目，更多考虑的是价格因素客户总结新区开发住宅项目逐渐增加,且居住环境、小区景观13本项目住宅价格确定：根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目住宅的最终价格如下：发展商实收平均价格：800元/平方米平均销售价格：

800/96%=833元/平方米

（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）本项目住宅价格确定：根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客14商业价格定位商业价格定位15一层价格一层价格16综合以上几方面的价格定位因素，对本项目一层商业定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位

项目研判对项目综合素质的把控

市场比较通过市场上同类可比项目比较加权修正〖一层商业价格定位依据〗租金反推周边市场租金与本案的比较分析

综合以上几方面的价格定位因素，对本项目一层商17各项目商业部分开发及销售量图〖市场价格比较〗各项目商业部分开发及销售量图〖市场价格比较〗18市场价格比较市场价格比较19项目名称楼盘地段性质投放市场时间面积销售价格折后价格销售率朝霞苑老城飞雪街、一层临街铺2006、225间6000元/㎡5400元/㎡0%广湖雅居新城区一层临街铺2006、450间3500元/㎡3150元/㎡30%绿色小区新城区广场旁一层临街铺2006、150间3800元/㎡3420元/㎡40%石景小区新城区一层临街铺2006、480间3800元/㎡3420元/㎡0%龙凤华庭龙凤大道一层临街铺2006、312间3600元/㎡3240元/㎡30%凤凰商住楼和平路一层临街铺2005、1215间8000元/㎡7600元/㎡87%可比项目资料市场价格比较项目名称楼盘地段性质投放市场时间面积销售价格折后价格销售率朝20市场价格比较从以上个案分析其价格，从下列图表中可以清晰看出市场临街商铺销售价格市场价格比较从以上个案分析其价格，从下列图表中可以清晰看出市21〖租金支持〗和平路路段〖租金支持〗和平路路段22〖租金反推售价〗项目和平路路段和平路最高60元/平方米反推售价为：8640元/平方米一般租金50元/平方米反推售价为7200元/平方米根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为7200-8640元/平方米通过市场炒作及项目阶段发展，结合本案特征，项目沿和平路价格将有所上升。〖租金反推售价〗项目和平路路段和平路最高60元/平方米23〖租金支持〗十字街路段〖租金支持〗十字街路段24〖租金反推售价〗项目次中心区十字街最高50元/平方米反推售价为：7200元/平方米一般租金40元/平方米反推售价为5700元/平方米根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为5700-7200元/平方米〖租金反推售价〗项目次中心区十字街最高50元/平方米25〖租金支持〗迎新大道路段〖租金支持〗迎新大道路段26〖租金反推售价〗项目迎新路路段迎新路最高30元/平方米反推售价为：4320元/平方米一般租金25元/平方米反推售价为3600元/平方米根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为3600-4320元/平方米〖租金反推售价〗项目迎新路路段迎新路最高30元/平方米27〖客户研究分析〗其中选择购买1，2号楼的客户占80％；3，4号楼的客户占10％；5，6号楼的客户占8％，7，8号楼的客户占2％选择一楼商业门面的意向客户合计134组〖客户研究分析〗其中选择购买1，2号楼的客户占80％；3，4281，2号楼客户可接受价格接受7000～8000元/㎡的客户占80％；8000～9000元/㎡的客户占15％9000元/㎡以上的客户占5％1，2号楼客户可接受价格接受7000～8000元/㎡的客户占293，4号楼客户可接受价格接受4500～5000元/㎡的客户占20％；5000～5500元/㎡的客户占65％5500～6000元/㎡的客户占12％；6000元/㎡以上的客户占3％3，4号楼客户可接受价格接受4500～5000元/㎡的客户305，6号楼客户可接受价格接受4000～4500元/㎡的客户占32％；4500～5000元/㎡的客户占56％5000～5500元/㎡的客户占10％；5500元/㎡以上的客户占2％5，6号楼客户可接受价格接受4000～4500元/㎡的客户317，8号楼客户可接受价格接受3000元/㎡以下的客户占28％；3000～4000元/㎡的客户占66％4000元/㎡以上的客户占6％7，8号楼客户可接受价格接受3000元/㎡以下的客户占28％32客户疑虑担忧经营前景的客户占30％；担忧市场消费力不足的客户占45％；担忧无法保证投资回报的客户占15％；担忧步行街人流量不足的客户占10％客户疑虑担忧经营前景的客户占30％；担忧市场消费力不足的客户33客户总结意向型客户较为理智，在同比周边项目后，会根据实际情况做出选择对本项目的价格观望态度尤显突出，若开盘价格合理，则在消化意向客户的基础上有可能吸引部分观望客户购买工程形象未达到展示效果，无法刺激客户购买欲望客户总结意向型客户较为理智，在同比周边项目后，会根据34〖项目判研〗

由于凤冈县城人口3.8万人，工业相对农业产业不发达，消费者经济承受能力较低，受众多宏观环境影响，本案价格提升空间不大，通过对市场项目进行比较，对目前积累客户进行分析研究，港联站在开发商的角度，为保证项目稳妥进入市场，保证项目操作的安全性，我司根据各栋的人流动线、商业氛围、建筑特征等进行综合分析，并结合港联经过市场操作可达到的预期销售目标，

建议实际收价格如下图：〖项目判研〗由于凤冈县城人口3.8万人，工业相对农业35凤冈金港城项目管理知识价格及定位分析报告课件36〖一层商业价格计算〗〖一层商业价格计算〗37销售价格统计位置面积价格销售价格1号楼68010000104171号楼内街470410042712号楼78011000114583号楼沿街960800083333号楼内街1243430044793号楼内街2248400041674号楼872800083335号楼1360450046886号楼1093520054177号楼1100500052088号楼53250005208合计8338//销售价格统计位置面积价格销售价格1号楼6801000010438〖一层价格确定〗根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目一层商业的最终价格如下：发展商实收平均价格：6471元/平方米平均销售价格：

6471/96%=6740元/平方米

（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）〖一层价格确定〗根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群39二层价格二层价格40〖二层价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位

项目研判对项目综合素质的把控

市场反馈通过市场上同类可比项目比较加权修正〖二层价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位41〖二楼商业意向客户数量〗选择购买一楼商业门面的客户占98％，二楼商业门面的客户占2％选择二楼商业门面的意向客户合计3组〖二楼商业意向客户数量〗选择购买一楼商业门面的客户占98％，42二楼商业门面客户可接受价格购买二楼商业门面客户合计3组，其中接受1500元/㎡的客户占100％；1500元/㎡以上的客户占0％二楼商业门面客户可接受价格购买二楼商业门面客户合计3组，其中43客户总结凤冈县客户普遍对二楼商业不认可客户对二楼商业人气持怀疑态度客户总结凤冈县客户普遍对二楼商业不认可44〖市场二层商业可比参考〗〖市场二层商业可比参考〗45〖二层判研〗

通过以上对本项目属同类竞争项目的研究和判断，再站在市场的基础上，通过对同类可比项目加权平均修正，港联建议二层商业销售价格范围为：

发展商实收平均价格：1600元/平方米平均销售价格：

1600/96%=1666元/平方米

（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）〖二层判研〗通过以上对本项目属同类竞争项目的46地下层价格地下层价格47根据凤冈项目目前的市场情况及结合本项目地下层综合因素（主要是没有产权）考虑，建议地下层的价格如下：发展商实收平均价格：1600元/平方米平均销售价格：

1600/96%=1666元/平方米

（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）〖地下层判研〗根据凤冈项目目前的市场情况及结合本项目地下层综合因素（主要是48总体价格水平测算项目实收价格销售价格面积实际收入（万）销售额（万）一层商业64716740833853965620二层商业16001666673010771122住宅8008332910023282425地下层160016662500400417合计///92009584总体价格水平测算项目实收价格销售价格面积实际收入（万）销售额49Thanks！Thanks！50凤冈金港城项目价格定位报告规范市场把握风险实现短平快运作项目凤冈金港城项目价格定位报告规范市场51〖操作思路〗“短、平、快”首先在确保项目开发的安全性，制定严密的立项开发流程环节及监控措施，通过地产开发的利润最大化来实现策划的价值。〖操作思路〗“短、平、快”首先在确保项目开发的安全性52〖定价目标〗成本预期利润发展战略市场认同销售进度竞争对手目标客户〖定价目标〗成本市场认同53〖定价考虑因素〗总体市场经济基础较为薄弱；市场容量有限，竞争压力较大；项目地理位置优越，位于城市商业中心；前期销售时，展示效果对价格的支撑力度不够。〖定价考虑因素〗总体市场经济基础较为薄弱；54〖定价的原则〗保证项目稳妥进入市场项目不能一进入市场就受冷落价格不能太高，也不能太低把风险降低到能够把握的范围〖定价的原则〗保证项目稳妥进入市场55〖定价方法〗同类可比项目加权修正法目标客户群的摸底调查研究租金返推法对项目整体价值的研判〖定价方法〗同类可比项目加权修正法56住宅价格定位住宅价格定位57〖住宅价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位

项目研判对项目综合素质的把控

市场反馈通过市场上同类可比项目比较加权修正〖住宅价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位58〖市场比较法〗〖市场比较法〗59通过以上对与本项目属同类竞争项目的研究和判断，再站在市场的基础上，通过对同类可比项目加权平均修正，港联建议本项目住宅价格范围在750-800元之间比较为宜，但考虑后期本项目通过炒作价值提升，建议本项目住宅部分发展商实收价格可达到

800元/平方米通过以上对与本项目属同类竞争项目的研究和判断，再站在市场的基60〖客户研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客户占20％；750～800元/㎡的客户占70％；800元/㎡以上的客户占10％购买住宅的意向型客户合计14组〖客户研究分析〗其中接受750元/㎡以下的客户占20％；761客户疑虑担忧步行街居住吵闹的客户占60％；觉得没有绿化环境的客户占22％；担忧居住安全无法保障的客户占8％；觉得停车困难的客户占10％客户疑虑担忧步行街居住吵闹的客户占60％；觉得没有绿化环境的62客户总结新区开发住宅项目逐渐增加,且居住环境、小区景观规划都有较为吸引客户的地方普遍认为本项目是以商业为主的建筑，居住品质会受到致命影响同比周边住宅项目，更多考虑的是价格因素客户总结新区开发住宅项目逐渐增加,且居住环境、小区景观63本项目住宅价格确定：根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目住宅的最终价格如下：发展商实收平均价格：800元/平方米平均销售价格：

800/96%=833元/平方米

（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）本项目住宅价格确定：根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客64商业价格定位商业价格定位65一层价格一层价格66综合以上几方面的价格定位因素，对本项目一层商业定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位

项目研判对项目综合素质的把控

市场比较通过市场上同类可比项目比较加权修正〖一层商业价格定位依据〗租金反推周边市场租金与本案的比较分析

综合以上几方面的价格定位因素，对本项目一层商67各项目商业部分开发及销售量图〖市场价格比较〗各项目商业部分开发及销售量图〖市场价格比较〗68市场价格比较市场价格比较69项目名称楼盘地段性质投放市场时间面积销售价格折后价格销售率朝霞苑老城飞雪街、一层临街铺2006、225间6000元/㎡5400元/㎡0%广湖雅居新城区一层临街铺2006、450间3500元/㎡3150元/㎡30%绿色小区新城区广场旁一层临街铺2006、150间3800元/㎡3420元/㎡40%石景小区新城区一层临街铺2006、480间3800元/㎡3420元/㎡0%龙凤华庭龙凤大道一层临街铺2006、312间3600元/㎡3240元/㎡30%凤凰商住楼和平路一层临街铺2005、1215间8000元/㎡7600元/㎡87%可比项目资料市场价格比较项目名称楼盘地段性质投放市场时间面积销售价格折后价格销售率朝70市场价格比较从以上个案分析其价格，从下列图表中可以清晰看出市场临街商铺销售价格市场价格比较从以上个案分析其价格，从下列图表中可以清晰看出市71〖租金支持〗和平路路段〖租金支持〗和平路路段72〖租金反推售价〗项目和平路路段和平路最高60元/平方米反推售价为：8640元/平方米一般租金50元/平方米反推售价为7200元/平方米根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为7200-8640元/平方米通过市场炒作及项目阶段发展，结合本案特征，项目沿和平路价格将有所上升。〖租金反推售价〗项目和平路路段和平路最高60元/平方米73〖租金支持〗十字街路段〖租金支持〗十字街路段74〖租金反推售价〗项目次中心区十字街最高50元/平方米反推售价为：7200元/平方米一般租金40元/平方米反推售价为5700元/平方米根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为5700-7200元/平方米〖租金反推售价〗项目次中心区十字街最高50元/平方米75〖租金支持〗迎新大道路段〖租金支持〗迎新大道路段76〖租金反推售价〗项目迎新路路段迎新路最高30元/平方米反推售价为：4320元/平方米一般租金25元/平方米反推售价为3600元/平方米根据租金反推售价，项目沿和平路区域销售价格应为3600-4320元/平方米〖租金反推售价〗项目迎新路路段迎新路最高30元/平方米77〖客户研究分析〗其中选择购买1，2号楼的客户占80％；3，4号楼的客户占10％；5，6号楼的客户占8％，7，8号楼的客户占2％选择一楼商业门面的意向客户合计134组〖客户研究分析〗其中选择购买1，2号楼的客户占80％；3，4781，2号楼客户可接受价格接受7000～8000元/㎡的客户占80％；8000～9000元/㎡的客户占15％9000元/㎡以上的客户占5％1，2号楼客户可接受价格接受7000～8000元/㎡的客户占793，4号楼客户可接受价格接受4500～5000元/㎡的客户占20％；5000～5500元/㎡的客户占65％5500～6000元/㎡的客户占12％；6000元/㎡以上的客户占3％3，4号楼客户可接受价格接受4500～5000元/㎡的客户805，6号楼客户可接受价格接受4000～4500元/㎡的客户占32％；4500～5000元/㎡的客户占56％5000～5500元/㎡的客户占10％；5500元/㎡以上的客户占2％5，6号楼客户可接受价格接受4000～4500元/㎡的客户817，8号楼客户可接受价格接受3000元/㎡以下的客户占28％；3000～4000元/㎡的客户占66％4000元/㎡以上的客户占6％7，8号楼客户可接受价格接受3000元/㎡以下的客户占28％82客户疑虑担忧经营前景的客户占30％；担忧市场消费力不足的客户占45％；担忧无法保证投资回报的客户占15％；担忧步行街人流量不足的客户占10％客户疑虑担忧经营前景的客户占30％；担忧市场消费力不足的客户83客户总结意向型客户较为理智，在同比周边项目后，会根据实际情况做出选择对本项目的价格观望态度尤显突出，若开盘价格合理，则在消化意向客户的基础上有可能吸引部分观望客户购买工程形象未达到展示效果，无法刺激客户购买欲望客户总结意向型客户较为理智，在同比周边项目后，会根据84〖项目判研〗

由于凤冈县城人口3.8万人，工业相对农业产业不发达，消费者经济承受能力较低，受众多宏观环境影响，本案价格提升空间不大，通过对市场项目进行比较，对目前积累客户进行分析研究，港联站在开发商的角度，为保证项目稳妥进入市场，保证项目操作的安全性，我司根据各栋的人流动线、商业氛围、建筑特征等进行综合分析，并结合港联经过市场操作可达到的预期销售目标，

建议实际收价格如下图：〖项目判研〗由于凤冈县城人口3.8万人，工业相对农业85凤冈金港城项目管理知识价格及定位分析报告课件86〖一层商业价格计算〗〖一层商业价格计算〗87销售价格统计位置面积价格销售价格1号楼68010000104171号楼内街470410042712号楼78011000114583号楼沿街960800083333号楼内街1243430044793号楼内街2248400041674号楼872800083335号楼1360450046886号楼1093520054177号楼1100500052088号楼53250005208合计8338//销售价格统计位置面积价格销售价格1号楼6801000010488〖一层价格确定〗根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群摸底，建议本项目一层商业的最终价格如下：发展商实收平均价格：6471元/平方米平均销售价格：

6471/96%=6740元/平方米

（客户的平均折扣按照4%进行整体计算）〖一层价格确定〗根据市场比较加权平均修正及目前积累目标客户群89二层价格二层价格90〖二层价格定位依据〗综合以上几方面的价格定位因素，港联对本项目住宅定价策略如下：客户反映客户对本项目的接受价位

项目研判对项目综合素质的把控

市场反馈