房屋维修管理与房屋维修标准

第八章房屋维修管理第一节 房屋维修管理概述一、房屋维修概念及特点二、房屋维修管理概念及特点三、房屋维修管理的意义和原则一、房屋维修概念及特点（一）房屋维修概念（二）房屋磨损概念

（三）房屋维修的分类（四）房屋维修的特点（一）房屋维修概念房屋维修的概念有广义和狭义之分。物业管理的基本目的达到上述基本目的的前提。由于房屋的不可移动性，使其始终受到自然因素及社会经济因素的作用。1．房屋的物理寿命和经济寿命房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限；房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小于等于使用寿命，图9.12．房屋的磨损 根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同的成因和影响。有形磨损。有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的，是有形的。这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房屋经济寿命的主要原因之一。有形磨损产生的原因第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到外力作用而产生的物理上或物质上的磨损第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然力的侵蚀作用所产生的磨损事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合作用的结果，房屋有形磨损程度度量用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示。即通过建筑师与结构工程师对房屋各主要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有形磨损的程度。②用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。无形磨损无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象的磨损概念。主要是指由于时代与技术的发展，而使房屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到的，是无形的。这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因。房屋屋无无形形磨磨损损产产生生的的原原因因第一一种种无无形形磨磨损损是是由由于于房房屋屋建建造造技技术术的的改改进进，，劳劳动动生生产产率率的的提提高高，，建建造造同同样样房房屋屋所所需需的的社社会会必必要要劳劳动动消消耗耗减减少少，，使使其其再再生生产产价价值值相相应应降降低低而而使使原原有有房房屋屋的的价价值值贬贬值值。。第二二种种无无形形磨磨损损是是由由于于房房屋屋功功能能与与设设施施设设备备在在技技术术上上的的进进步步，，使使原原有有房房屋屋的的功功能能及及技技术术不不能能适适应应社社会会及及经经济济发发展展的的需需要要，，使使其其逐逐渐渐被被性性能能更更先先进进、、经经济济效效益益更更好好的的房房屋屋所所淘淘汰汰。。第三三种种无无形形磨磨损损则则是是指指由由于于社社会会经经济济环环境境的的影影响响，，使使物物业业房房屋屋所所处处的的环环境境条条件件变变差差，，如如规规划划及及区区域域行行政政法法规规的的影影响响导导致致周周围围环环境境条条件件变变差差，，而而使使房房屋屋的的经经济济价价值值下下降降。。无形形磨磨损损程程度度的的衡衡量量可以以通通过过房房屋屋在在新新的的状状态态下下原原始始价价值值与与重重置置价价值值的的差差额额同同其其原原始始价价值值的的比比例例来来表表示示。。在实实务务中中，，房房屋屋的的原原始始价价值值与与重重置置价价值值可可通通过过测测量量师师或或估估价价师师，，采采取取常常用用的的估估价价方方法法，，包包括括成成本本法法、、比比较较法法和和收收益益法法，，进进行行综综合合估估算算得得出出。。值得得注注意意的的是是房房屋屋的的原原始始价价值值与与重重置置价价值值均均不不包包括括其其相相应应的的土土地地部部分分价价值值。。综合合磨磨损损房屋屋的的磨磨损损同同时时受受到到有有形形磨磨损损和和无无形形磨磨损损的的作作用用，，所所以以，，房房屋屋的的磨磨损损过过程程实实际际上上是是一一个个综综合合磨磨损损的的过过程程。。房屋屋综综合合磨磨损损程程度度的的衡衡量量可可以以根根据据房房屋屋的的有有形形磨磨损损与与无无形形磨磨损损程程度度综综合合取取定定。。案例例：：例如如：：某某房房屋屋的的原原始始价价值值为为1000万万元元，，由由于于磨磨损损需需要要大大修修，，其其所所需需的的大大修修理理费费用用为为300万万元元，，若若该该房房屋屋当当前前的的重重置置价价值值为为700万万元元，，求求：：①该该房房屋屋的的有有形形磨磨损损程程度度；；②该该房房屋屋的的无无形形磨磨损损程程度度；；③该该房房屋屋的的综综合合磨磨损损程程度度；；④该该房房屋屋现现时时的的净净价价值值。。（三三））房房屋屋维维修修的的分分类类（1））从从对对房房屋屋磨磨损损的的作作用用来来说说，，可可以以分分成成维维护护（（保保养养））和和修修缮缮。。（2）房屋屋的修缮可可按修缮的的性质分为为恢复性修修缮和改良良性修缮。。（3）房屋屋修缮按时时间的特点点可分为计计划性修缮缮和紧急性性修缮。（4）房屋屋修缮也可可按修缮的的规模分为为小修、中中修、大修修、翻修及及综合性修修缮计划性修缮缮和紧急性性修缮紧急性修缮缮是指对突突然发生的的故障进行行的抢修。。发生在时间间上没有规规律，对房屋的使使用功能产产生较大的的影响抢修工作的的时间要求求紧、费用用较大工作的组织织困难较大大。这种类型的的修缮大多多为小修及及中修项目目。计划性修缮缮和紧急性性修缮房屋的计划划性修缮是是指物业管管理者为避避免房屋使使用功能的的严重破坏坏，在使用用一定年限限后，组织织必要的人人力与物力力，集中一一段时间对对房屋实施施有计划的的修复或改改良工作。。房屋计划性性修缮项目目一般仅占占整个保养养修缮项目目的2％，，而其费用用则往往占占整个保养养修缮费用用的90％％左右。修缮工作有有一定规律律的周期性性；计划性较强强；物业管管理者有充充裕的时间间，根据房房屋完损情情况、修缮缮规模与要要求，组织织相应的人人力与物力力资源多数为中修修、大修以以上项目。。（四）房屋屋维修的特特点（1）技术术性。房屋屋维修技术术不仅包括括建筑工程程专业及相相关的技术术，还包括括独特的设设计和施工工操作技术术。（2）限制制性。房屋屋维修是在在原有房屋屋基础上进进行的，并并且一般情情况是在使使用不停顿顿的情况下下进行的，，（3）普遍遍性。有形形磨损和无无形磨损无无处、无时时不在，（4）分散散性。损坏坏的发生从从时间上、、空间上都都是随机的的（5）服务务性。房屋屋维修往往往是由房屋屋的住用者者提出要求求，并且维维修的结果果直接由住住用者承受受二、房屋维维修管理概概念及特点点（一）房屋屋维修管理理概念（二）房屋屋维修管理理的特点（一）房屋屋维修管理理概念房屋维修管管理是指物物业管理组组织按照国国家有关房房屋维修管管理标准和和要求以及及科学的管管理程序和和制度，对对所管理房房屋进行维维护维修的的技术管理理。包括房屋的的安全与质质量管理、、房屋维修修的技术管管理、房屋屋维修的施施工管理和和房屋维修修行政管理理。房屋维修管管理是物业业管理的主主体工作和和基础工作作。（二）房屋屋维修管理理的特点（1）房屋屋维修管理理的复杂性性（2）房屋屋维修管理理的技术性性（3）房屋屋维修管理理的计划性性（1）房屋屋维修管理理的复杂性性房屋的多样样性或个体体性，造成成了维修方方案的多样样性；是房屋维修修的广泛性性和分散性性，带来管管理上复杂杂性；房屋维修与与房屋使用用的并行性性，给房屋屋维修的设设计、施工工组织及安安全管理等等带来新建建筑施工所所没有的困困难；房屋产权性性质的多元元性，也会会带来不同同产权人由由于利益不不同而给房房屋维修带带来的人为为障碍。三、房屋维维修管理的的意义和原原则（一）房屋屋维修管理理的意义（二）房屋屋维修管理理的原则（一）房屋屋维修管理理的意义在物业管理理所有的工工作中，房房屋维修管管理不仅是是物业管理理的主体工工作和基础础性工作，，而且是衡衡量物业管管理企业管管理水平的的重要标志志，（1）确保保房屋的使使用价值。。（2）增加加房屋的经经济价值。。（3）提升升企业的信信誉价值。。（4）增加加城市的社社会价值。。（二）房屋屋维修管理理的原则（1）用户户第一，服服务第一原原则。（2）预防防为主，管管修结合原原则。（3）经济济、合理、、安全、实实用原则。。（4）区别别对待，因因房制宜原原则。（4）区别别对待，因因房制宜原原则。对新建房屋屋，主要搞搞好日常的的保养工作作。对有保存价价值建筑需需加强维护护管理，合合理使用和和计划维修修，保持原原有的建筑筑风格、风风貌。对尚可利用用的建筑，，要通过有有计划的维维修与适当当的改建，，使之具备备或接近现现行住用标标准的基本本要求。对结构简陋陋，破旧老老朽的旧房房、危房，，要全部或或大部分进进行有计划划的拆建，，进行再开开发。第二节房房屋维修修及维修管管理内容一、房屋维维修的内容容二、房屋维维修管理内内容一、房屋维维修的内容容（一）房屋屋保养的内内容1．房屋保保养工作的的内容。2．特定季季节的房屋屋保养工作作3．保养工工作应注意意的事项（二）房屋屋修缮的内内容1．房屋小小修2．房屋中中修3．房屋大大修4．房屋翻翻修5．房屋的的综合维修修一、房屋维维修的内容容房屋维修的的内容包括括房屋维护护保养的内内容及房屋屋修缮的内内容。房屋的保养养是对房屋屋进行的预预防性养护护工作，而而房屋修缮缮则是对房房屋损坏部部分进行的的修复工作作房屋保养的的对象主要要是房屋结结构完好、、装修及设设备完整良良好的房屋屋，而修复复的对象则则一般损坏坏房屋、严严重损坏房房屋及危险险房屋；房屋保养工工作一般具具有经常性性，且较零零碎，工程程量较小，，而修复工工作则大多多具有周期期性，有规规律且工程程量较大。。（一）房屋屋保养的内内容包括房屋的的日常养护护和零星小小修两方面面的内容。。日常养护护与零星小小修往往在在房屋保养养工作中同同时进行。。房屋的零星星小修l主要是指简简单、零星星分散、时时间要求紧紧迫的小型型维修工程程项目。l这项工作往往往具有经经常性，但但无规律性性，所以管管理难度较较大。l一般房屋的的小修项目目可分为一一般小修项项目和急修修项目两种种l一般情况下下，民用房房屋保养中中的急修项项目应在1天内修理理；一般小小修项目应应在报修后后3天内修修理；需安安排计划修修理的项目目也应在1周内进行行查勘，确确定修理时时间。l急修项目是是指因房屋屋的损坏部部分会严重重影响房屋屋的正常使用或或使用安全全，而需立即即修理的小小修项目。。l一般小修项项目是指房房屋保养过过程中的常常规性小修修养护项目目。这些损损坏项目会会影响房屋屋的正常使用用功能及使使用状态2．特定季季节的房屋屋保养工作作在房屋保养养过程中，，物业管理理者还应注注意特定季季节的房屋屋保养工作作，特别是是对于灾害害天气和危危险性自然然因素，应应针对其可可能对房屋屋产生的破破坏及影响响，提前做做好预防性性保养及小小修工作，，同时应组组织相应物物资及力量量，以用于于灾害出现现后的应急急需要。房屋的保养养应首先着着重于季节节性的预防防性养护工工作。3．保养工工作应注意意的事项（1）定期期进行房屋屋的完损程程度的测定定。科学制制定房屋的的日常养护护计划及制制度。（2）建立立管理人员员的随访制制度。（3）建立立管理人员员的日常巡巡查制度。。（4）建立立业主、租租户或用户户随时报修修制度。（二）房屋屋修缮的内内容l房屋修缮是是指物业管管理者为了了维持物业业的正常使使用状态，，而对房屋屋结构、装装修及设备备部分所受受磨损实施施的修复性性工作，有有时也称为为房屋维修修。l房屋修缮可可以按照修修缮规模或或物业完损损情况的不不同分为小小修、中修修、大修、、翻修及综综合维修。。1．房屋小小修l房屋维修工工作中，凡凡是为修复复房屋的小小损小坏，，维持房屋原原来的使用用状态及完完损等级为为目的所进行的零零星养护项项目均称为为房屋的小小修项目。。房屋小修修工作的特特点是面广广量小，工工作时间短短及人力、、物力消耗耗少。小修修项目的综合年均费费用为房屋屋造价的1％以下。2．房屋中中修l房屋的中修修是指需牵动或拆拆换少量主主体构件，但仍保持持原房屋的的规模和结结构的维修修项目为中中修项目。。房屋的中中修主要适用于于一般损坏坏房屋，中修的一一次费用一一般占该房房屋同类结结构新建造价的的25％以以下。3．房屋大大修l房屋大修是是指需牵动或拆拆换部分主主体构件，，但不需要要全部拆除除的维修工作。。l房屋的大修修主要适用于严重重损坏的房屋。大大修的一次次费用占同同类结构房房屋新建造价的的25％以以上。4．房屋翻翻修l房屋翻翻修是是指需全部部拆除除，另另行设设计、、重新新建造造的改造造工程程。l房屋翻翻修的的费用用一般般均低低于同同类结结构重重新造造价，，这是是因为为房屋屋翻建建可尽尽量利利用原原有旧旧料或或设备备。l房屋翻翻修一一般适用于于主体体结构构严重重破坏坏、丧丧失正正常使使用功功能、、有倒倒塌危危险且且不能能通过过一般般维修修恢复复的或或无维维修价价值的的房屋屋。5．房房屋的的综合合维修修l房屋的的综合合维修修是指指需对成成片多多幢房屋同时进进行大大、中中、小小维修修的工作作。其其工作作的面面广量量大，，一次次费用用一般般为同同类结结构的的该片房房屋新新建造造价的的20％以以上。。修复要要求l小修后后要求求能够够保持持房屋屋原来来的完完损等等级；；l中修要要求修修复后后房屋屋的完完好率率达到到70％以以上；；l大修后后房屋屋须达达到基基本完完好房房屋的的要求求；l翻修后后房屋屋须符符合完完好房房屋要要求，，l综合维维修后后的房房屋须须符合合基本本完好好或完完好房房屋的的要求求。二、房房屋维维修管管理内内容（一））房屋屋维修修计划划管理理（二））房屋屋安全全与质质量管管理（三））房屋屋维修修技术术管理理（四））房屋屋维修修施工工管理理（五））房屋屋维修修的费费用管管理（一））房屋屋维修修计划划管理理l房屋维维修计计划管管理是是指物物业管管理者者根据据房屋屋的完完损程程度，，用户户对房房屋保保养与与维修修的要要求以以及政政府对对保养养与维维修的的有关关规定定，为为科学学制定定并实实施房房屋的的综合合保养养与维维修计计划所所进行行的各各项管管理工工作。。l在制定定计划划时注注意其其科学学合理理性。。l计划分分为短短期计计划、、中期期计划划及长长期计计划等等。l房屋的的保养养与维维修计计划周周期越越短，，则越越强调调其实实际操操作性性；而而计划划周期期越长长，则则往往往强调调其可可控性性、协协调性性。房屋保养养与维修修计划的的内容应应包括保保养与维维修的目目的、内内容、实实施办法法、人员员、材料料、费用用及质量量考核等等方面。。（二）房房屋安全全与质量量管理1．．房房屋屋安安全全与与质质量量管管理理的的概概念念l房屋屋维维修修管管理理中中的的安安全全与与质质量量管管理理，，主主要要是是指指房房屋屋日常常使使用用过过程程中的的安安全全与与质质量量管管理理。。即即是是在在房房屋屋的的使使用用过过程程中中，，通通过过定定期期和和不不定定期期对对房房屋屋的的质质量量鉴鉴定定、、安安全全检检查查以以及及危危房房的的鉴鉴定定和和排排险险工工作作，，随随时时掌掌握握房房屋屋的的质质量量分分布布状状况况，，为为房房屋屋的的合合理理使使用用、、维维护护管管理理和和计计划划修修缮缮提提供供基基本本的的依依据据，，确确保保房房屋屋的的完完好好和和住住用用安安全全。。2．．房房屋屋安安全全与与质质量量管管理理内内容容房屋屋安安全全与与质质量量管管理理包包括括3方方面面的的工工作作：：房房屋屋质质量量等等级级鉴鉴定定，，房房屋屋使使用用安安全全检检查查及及危危房房的的鉴鉴定定和和排排险险。。（1））房房屋屋质质量量等等级级鉴鉴定定l房屋屋质质量量等等级级鉴鉴定定是是指指按按统统一一的的标标准准、、项项目目和和方方法法，，对对现现有有整整幢幢房房屋屋进进行行综综合合性性的的完完损损等等级级评评定定。。评评定定的的依依据据是是建建设设部部1985年年颁颁布布的的《《房房屋屋完完损损等等级级评评定定标标准准》》。。l房屋屋质质量量鉴鉴定定的的基基本本任任务务就就是是要要搞搞清清现现有有房房屋屋的的质质量量分分布布状状况况，，为为房房屋屋的的管管理理、、保保养养、、修修缮缮提提供供基基本本依依据据。。房屋屋完完损损等等级级评评定定是根根据据房房屋屋的的结结构构、、装装修修及及设设备备3个个部部分分的的完完好好和和损损坏坏程程度度分分为为:①完完好好房房②基基本本完完好好房房③一一般般损损坏坏房房④严严重重损损坏坏房房⑤危危房房(2)房房屋屋使使用用安安全全检检查查l房屋屋安安全全检检查查就就是是通通过过对对房房屋屋的的经经常常性性检检查查，，了了解解房房屋屋完完损损情情况况，，发发现现房房屋屋存存在在的的隐隐患患，，及及时时采采取取抢抢修修加加固固和和排排除除险险情情的的措措施施。。l房屋屋安安全全检检查查与与房房屋屋质质量量等等级级鉴鉴定定的的工工作作性性质质、、基基本本目目的的和和主主要要作作用用大大致致相相同同，，即即掌掌握握房房屋屋完完损损状状况况，，为为房房屋屋的的管管、、用用、、养养、、修修提提供供基基本本资资料料。。但但它它们们还还有有一一定定的的区区别别，，主主要要是是：：安安全全检检查查是是一一种种经经常常性性的的工工作作，，质质量量等等级级鉴鉴定定是是阶阶段段性性的的工工作作；；安安全全检检查查的的侧侧重重点点是是发发现现和和排排除除隐隐患患，，而而质质量量等等级级鉴鉴定定是是对对房房屋屋情情况况的的全全面面评评定定。。l房屋屋的的安安全全检检查查按按时时间间间间隔隔划划分分，，可可分分为为定定期期检检查查和和不不定定期期检检查查；；按按任任务务和和内内容容划划分分，，可可分分为为日日常常性性检检查查、、抽抽查查、、重重点点检检查查及及普普查查等等类类型型（3））危危房房的的鉴鉴定定和和排排险险。。l危房房的的鉴鉴定定，，可可由由政政府府危危房房鉴鉴定定机机构构、、物物业业管管理理公公司司的的房房屋屋安安全全鉴鉴定定部部门门或或指指定定技技术术人人员员负负责责此此项项工工作作。。l根据据鉴鉴定定情情况况，，对对危危房房作作以以下下4方方面面处处理理：：第一一，，观观察察使使用用。。第二二，，处处理理使使用用第三三，，停停止止使使用用第四四，，整整体体拆拆除除（三三））房房屋屋维维修修技技术术管管理理1．．房房屋屋维维修修技技术术管管理理的的概概念念房屋屋维维修修技技术术管管理理是是指指对对房房屋屋维维修修过过程程中中的的各各个个技技术术环环节节，，按按国国家家技技术术标标准准进进行行的的科科学学管管理理。。2．．房房屋屋维维修修技技术术管管理理的的内内容容房屋屋维维修修技技术术管管理理的的内内容容或或基基本本环环节节为为：：房房屋屋维维修修设设计计、、施施工工方方案案的的制制定定，，维维修修施施工工质质量量的的管管理理,，，房房屋屋技技术术档档案案资资料料的的管管理理及及技技术术责责任任制制的的建建立立。。（2））维维修修施施工工质质量量的的管管理理l维修修施施工工质质量量管管理理包包括括两两个个方方面面：：一是是维维修修施施工工过过程程质质量量控控制制，，二是是维维修修工工程程质质量量的的检检查查、、验验收收。。l房屋屋维维修修工工程程的的质质量量检检验验与与评评定定按按分分项项、、分分部部、、单单位位工工程程三三级级进进行行。。²（3））技技术术档档案案资资料料的的管管理理l房屋屋技技术术档档案案是是记记述述和和反反映映房房屋屋建建设设、、装装饰饰和和修修缮缮活活动动，，具具有有保保存存价价值值的的房房屋屋技技术术资资料料。。l房屋技术档案案资料管理的的基本任务是是为房屋的管管、修、用提提供必要的信信息资料。l技术档案资料料的主要内容容包括：①房屋新建竣工工验收的竣工工图及有关原原始资料；②现有的有关房房屋及附属设设备的技术资资料；③房屋维修过程程中产生的技技术文件。（4）建立技技术责任制l技术责任制是是指房屋管理理单位和修缮缮施工单位根根据需要设置置总工程师、、主任工程师师、技术队长长等技术岗位位，实现技术术工作的统一一领导和分级级管理，形成成有效的技术术决策管理体体系以及以总总工程师为首首的技术责任任制体系。（四）房屋维维修施工管理理l房屋维修施工工管理是指按按照一定的施施工程序、施施工质量标准准和技术经济济要求，运用用科学的方法法对房屋维修修施工过程中中的各项工作作进行有效的的科学管理。。l内容主要包括括：维修施工工队伍的选择择，维修施工工的组织与准准备，维修施施工的技术交交底，施工的的调度与管理理，施工工程程的竣工验收收及资料的交交接。（五）房屋维维修的费用管管理l房屋的维修费费用主要是指指房屋保养维维修过程中，，所花费的人人工、材料及及设备使用等等方面的费用用。l房屋保养与维维修的费用管管理要求物业业管理企业根根据物业管理理委托合同及及政府的有关关规定，本着着科学与合理理的原则，核核定及控制费费用的来源及及支出，以保保证整个保养养与维修工作作的顺利开展展。l房屋的保养与与维修费用一一般包括房屋屋日常养护费费用及各种类类型的维修费费用。²界定不同项目目的费用承担担者。（1）房屋公公共区域及公公共设施的各各种保养与维维修费用，一一般由物业管管理企业承担担。（2）用户拥拥有单元内的的保养与维修修费用，原则则上由用户自自行承担；在在保修期内，，且属于保修修范围的维修修费用，用户户可不予承担担，而由发展展商或施工单单位承担。（3）对于公公共区域及公公共设施的维维修，如果是是人为原因，，即使是房屋屋保修期内保保修项目的维维修费用，也也均由责任者者承担。房屋保养维修修费用管理的的另一个内容容，是合理监监督和控制各各项保养与维维修费用的支支出额，以保保障广大用户户的利益。第三节房屋屋维修工程的的组织与管理理一、计划阶段段的工作内容容二、实施阶段段的工作内容容三、整理阶段段的工作内容容一、计划阶段段的工作内容容（一）房屋的的劣化诊断（二）工程方方案的制定（三）维修工工程招标1．招标文件件的制作2． 招标的的实施（一）房屋的的劣化诊断l房屋的劣化诊诊断可以利用用房屋质量等等级鉴定和房房屋安全检查查的结果，也也可以单独进进行。l诊断房屋劣化化的方法主要要是工程技术术人员用眼光光判断的“目目视调查”，，同时结合用用手“触诊””，根据目视视和触诊，把把诊断部位的的劣化项目制制成建筑物劣劣化状况明细细表（图），，以供制定维维修方案时参参考。（二）工程方方案的制定l在劣化诊断的的基础上，物物业管理企业业可以拟定具具体的维修工工程方案，即即根据房屋劣劣化的状况来来确定房屋维维修工程的规规模、材料、、经费和管理理事项。l房屋的劣化诊诊断和工程方方案的制定和和监管是一项项技术要求很很高的工作，，如果物业管管理企业没有有足够的人力力资源承担该该项工作，可可以外聘相应应的顾问公司司承担。（三）维修工工程招标1．招标文件件的制作招标文件的内内容主要有两两部分内容，，第一部分是是列明甲乙双双方在合约中中的责任条款款，第二部分分是详细列明明工程技术上上的规格要求求2．招标的实实施（1）招标方方式的确定。。选择性招标标\公开招标标。（2）投标者者资格审查和和考核。（3）开标和和评标。二、实施阶段段的工作内容容（一）施工前前的工作（二）施工中中的工作（三） 施工工后的工作（一）施工前前的工作（1）对《施施工计划书》》进行再确认认。工程概要；施施工组织体制制；施工管理理的措施和手手段：现场的的管理人员、、管理制度和和表格；安全全卫生管理。。（2）做好对对住用者的宣宣传工作。在施工前，物物业管理企业业需会同施工工单位召开住住用者说明会会或发送工程程说明书，针针对工程施工工给住用者带带来的不便和和需住用者配配合的内容作作详细说明。。（二）施工中中的工作（1）施工技技术管理：①提出工程质质量标准以及及保证质量、、安全的技术术措施；②拆建工程和和减轻对毗邻邻房屋影响的的安全技术措措施；③冬、雨季及及夜间施工的的技术措施；；④针对质量通通病采取的预预防技术措施施；⑤旧料利用的的技术措施等等。（二）施工中中的工作(2)过程检检查和技术复复核。（3）施工材材料的检查验验收。（三） 施工工后的工作施工后的工作作就是进行维维修工程的竣竣工验收。（1）房屋交交验条件①按维修设计方方案完成所有有的维修工程程内容；②水、电、路通通和供热通风风等恢复正常常；③竣工图等技术术资料齐全；；（2）质量检检验标准。根据国家关于于房屋维修工工程的质量评评定标准，对对工程质量分分为“优良””和“合格””两种。三、整理阶段段的工作内容容在房屋通过竣竣工验收后，，施工单位与与物业管理企企业办理维修修房屋的交接接手续。其间间，双方共同同查验以下资资料：（1）工程质质量保证书；；