佛山禅城区项目定位报告2017课件

佛山市场定位报告广西区域公司2017.08.11佛山市场定位报告1地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem区域属性配套体系用地条件房价地图项目界定报告体系地块市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem区域2【区域属性】佛山全国重要的制造业基地，珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽，项目位于佛山市禅城区，属A+类地块，地段价值极高。佛山市区域格局：佛山位于广东省中部，地处珠三角腹地，毗邻港澳，东接广州，南邻中山。是“广佛都市圈”、“广佛肇经济圈”、“珠江-西江经济带”的重要组成部分。2016年城市GDP8630亿，排名全区第三，人均GDP116141元。本案南海区禅城区顺德区高明区三水区本案【区域属性】佛山全国重要的制造业基地，珠三角地区西翼经贸中心3【区域属性】广东省经济排名前三，近两年增速在7%以上；2007-2016年佛山市生产总值及其增长速度2016年广东各市GDP排行1广州19610.94亿元2深圳19492.60亿元3佛山8630.00亿元4东莞6827.67亿元5惠州3412.17亿元6中山3202.78亿元7茂名2636.74亿元8湛江2584.78亿元9江门2418.78亿元10珠海2226.37亿元11肇庆2084.02亿元12汕头2080.54亿元13揭阳2032.61亿元14清远1388.10亿元15阳江1319.33亿元16韶关1218.39亿元17梅州1045.56亿元18潮州976.83亿元19河源898.72亿元20汕尾828.49亿元21云浮778.28亿元【区域属性】广东省经济排名前三，近两年增速在7%以上；204【区域属性】城市地位佛山实现地区生产总值8630亿元，人均地区生产总值突破11万元，跻身高收入城市行列。行政区划禅城区南海区顺德区山水区高明区常驻人口110.1万人258.88万人246.17万人62.26万人42万人区域面积154k㎡1074k㎡806k㎡874k㎡960k㎡

佛山，国家历史文化名城，广佛都市圈组成部分城市特点：佛山市下辖5个市辖区，常住人口735.06万，佛山市的城镇化率为94.89%。城镇化水平极高，从统计局公布数据来看，户籍人口383万，全市流动人口422万，其中南海区最多，有较强的人口吸附力。本项目【区域属性】城市地位佛山实现地区生产总值8630亿元，人均地5【配套体系】周边配套成熟，教育资源、交通配套齐全，商业核心区。生活配套项目位于禅城区核心位置，生活配套设施齐全。教育配套项目直线距离2公里范围内分布有佛山第二中学、禅城玫瑰小学、鸿业小学、铁军小学等多家院校。医疗配套地块西南侧1公里为佛山市第一人民医院，西北侧1.8公里为佛山市第二人民医院。交通配套地块位于主干道文华中路、季华六路交叉口，项目西侧0.7公里为佛山地铁3号线（在建）电视台站，无缝连接广州市。文华公园佛山第二中学第二人民医院地块位置第一人民医院亚洲艺术公园禅城玫瑰小学鸿业小学铁军小学三号线（在建）电视台站【配套体系】周边配套成熟，教育资源、交通配套齐全，商业核心区6【用地条件】地块容积率4.15，限高60米，为中小规模优质居住用地。有利因素：禅城区作为佛山老城区，周边生活配套设施齐全，具有较大的人口吸附能力。不利因素：禅城区限购，商业配建面积较大。周边环境：禅城区核心区位，周边生活配套设施齐全，人口基数较大，适合居住。地形地貌：地块方正，展示面较好，面积中等，容积率较高，适合我司优质高层、公寓产品配置。佛山市文化路地块项目位置行政隶属佛山禅城区地块地段文华路以东、季华路以南地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积82164㎡容积率4.15计容建面190000㎡建筑密度A地块裙楼≤50%塔楼≤40%绿化率A地块≥25%出让起始价/A地块裙楼≤30%塔楼≤20%B地块≥30%住宅面积41600㎡商业面积80000㎡起拍楼板价/用地性质住宅、商服车位/竞买保证金/特殊要求2）共104亩，目前可开发87亩，总建面积190000方，村返还190000方*36%=68400方。公司余190000*64%=121600方。

（其中41600平方为住宅，80000平方可建公寓（大小建公寓（大小建公寓（大小不限））。③地块西侧②地块内景①地块东侧地块位置【用地条件】地块容积率4.15，限高60米，为中小规模优质居7【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左右，皱面楼盘均处于断货及尾盘阶段，板块内市场存量极少，有利于后期市场爆量。招商臻园(精装)开盘时间：2015.12容积率：3.5占地面积：28400平售价：18000元/m2本案绿地中心·璀璨天城(精装)开盘时间：2016.9容积率：5.53占地面积：156000平售价：19500元/m2兆阳·O立方(精装公寓)开盘时间：2016.3容积率：8.5占地面积：11580平售价：18000元/m2越秀·岭南隽庭(精装公寓)开盘时间：2016.4容积率：3.5占地面积：28400平售价：16000元/m2【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左8【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位置现状利好，优质交通配套资源，成熟社区，具有良好的开发可行性。便捷交通资源市中心核心区项目东边地铁3号线电视台站（在建）距离项目仅0.7公里。禅城为成熟核心老城区，人口密度大，生活配套齐全，有较大的人口吸附能力。市场认可度高高端完善体系项目层面:区域层面:享老城高端配套规划，尊享禅城核心区唯一拥有大型湖景资源的亚艺湖公园。禅城作为佛山老城区，项目周边配套有2个公园，生活气息浓厚，市场认可度高。便捷交通体系项目临近主干道文化路及季华六路，通达性高。规模适中易快速开发规模适中易快速开发；4.15容积率适合刚需物业，12万方，开发快，走量快。关键词：成熟社区、完善的配套体系、规模适中小项目【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位9地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告体系政策环境土地市场市场总量市场量价供需结构总价结构市场背景地块市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告10【政策环境】佛山市部分区域限购，首套首付30%、二套40%，市场处于调整期。事件时间内容限购政策首次公布2016.10.7限购区域本地、外地限购2套，2套房需1年社保；首套房首付30%，二套房首付40%。限购政策一次收紧2017.3.24限购区本地限购2套，外地限购1套。限价政策首次公布2017.6.1各区划定新建商品房价格备案标准，超过备案价格的不备案、不发证、不销售。佛山二手房限购2017.6.17佛山二手房限购政策细则发布，直系亲属间房屋产权转移不纳入住房限购范围，但计入家庭拥有住房套数。【政策环境】佛山市部分区域限购，首套首付30%、二套40%，11【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场。●据统计，2017年上半年全市共成交47宗商住用地，总占地面积达2万平米，其中住宅用地成交41宗，商业用地成交6宗。●从成交区域看，上半年土地成交的主力区域集中在顺德、三水、高明，其中顺德共成交14宗地块南海和禅城商住地也有成交，均只有5宗地块成交，全部为住宅用地，吸引了各大品牌房企竞相进入。【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，12【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场。【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，13【市场总量】佛山市整体市场库存量极少，去化周期仅4个月。截至2016年，佛山市整体652万方，去化周期4.08个月；其中禅城区库存仅61.19万方，去化周期不足3个月。2016年底商品住房（住宅）库存情况区域供应面积成交面积金额

（亿元）均价

（元/m2）存量去化周期

（月）禅城区192.82246.12274.7911164.9261.192.98南海区554.92730.67825.8411302.47221.373.64顺德区467.22557.38498.328940.41195.814.22高明区95.33139.9775.745411.2163.095.41三水区174.46244.42160.626571.3110.815.44全市合计1484.751918.561835.3143390.31652.274.08【市场总量】佛山市整体市场库存量极少，去化周期仅4个月。截至14【市场量价】佛山房地产市场处于稳中有升水平。佛山市主城区2017年上半年商品住宅房成交面积648万㎡，平均售价10404元/㎡。【市场量价】佛山房地产市场处于稳中有升水平。佛山市主城区2015【市场量价】禅城区成交均价一路走高。区域2017均价2016均价2015均价禅城12422110549450南海117561206710120顺德1043789327938高明647854435093山水830369498303禅城区作为佛山市老城区，设施配一套齐全，人口密集度高，房价抗风险能力极强，2015年以来禅城区房价一路走高，截至2017年中，均价达到12422元/m2。【市场量价】禅城区成交均价一路走高。区域2017均价201616板块内楼盘供需户型主力为80-140㎡，成交主力户型80-100㎡，主要以首置、首改需求为主。。【面积结构】板块区域内商品住宅主力供需段为80-140㎡。面积段供应套数占比成交套数占比供求比80以下3194.52%5227.80%0.6180-100242934.41%281842.12%0.86100-120165423.43%92613.84%1.79120-140148921.09%113216.92%1.32140-1605868.30%5878.77%1.00160-1802123.00%3274.89%0.65180-2002413.41%2143.20%1.13200-220861.22%440.66%1.95220-24000.00%20.03%0.00240-260120.17%130.19%0.92260-28020.03%70.10%0.29280-30000.00%60.09%0.00300以上300.42%921.38%0.33汇总7060100.00%6690100.00%1.06板块内楼盘供需户型主力为80-140㎡，成交主力户型80-117【总价结构】板块区域内商品住宅成交主力总价段为140万元以下。畅销产品阶段位于140万元以下，根据本项目定位中端刚需型定位，建议设置为小面积低总价户型，有利于快速去化。总价段（万元）成交面积占比成交套数占比100以下17792423.06%193428.91%100-1208241810.68%83312.4540%113616.98%140-160689508.94%6189.24%160-180712189.23%5608.37%180-200735309.53%5658.45%200-220344154.46%2453.66%220-240517546.71%3365.02%240-260137551.78%811.21%260-300346284.49%1952.91%300-340117431.52%660.99%340-38044340.57%140.21%380-40011310.15%50.07%汇总771554100.00%6690100.00%【总价结构】板块区域内商品住宅成交主力总价段为140万元以下18【市场背景】根据评估禅城区市场认可度高，市场存量不多，中高品质产品进入市场有很大潜力。佛山市上半年共出让49宗地块，出让总面积达225万方，环比上涨30%，土拍揽金416亿，环比上涨38%。市场运营地土地市场，成交火爆2017年上半年成交648万㎡,销售均价10404元/㎡，成交量受限购政策影响较为平稳，成交价稳步提升。房量稳价涨，容量增加禅城区位于佛山市核心城区，板块内土地供应量低，存量较少。格核心城区，供不应求市场供需两旺，主力需求以80-140㎡刚需首改为主（占73%）产品结构产刚需首改，主流畅销板块内产品房型两、三房为主，四房为辅，房型面积偏向首置需求；户首置为主，首改为辅板块内市场待售量61.19万方，去化周期2.98个月，成熟区域市场认可度高，进入市场存在爆量的可能。存量潜量量成熟板块，存量较少【市场背景】根据评估禅城区市场认可度高，市场存量不多，中高品19地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告体系竞争策略市场爆量市场总结地块市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告20【招商臻园竞争策略】本案以新亚洲风格为主设计元素，为当地主流高品质产品，去化率高。约88㎡三房两厅两卫约115㎡三房两厅两卫项目名称招商臻园地址文华路东侧、彩虹路北侧建筑面积12.88万方容积率3.5主力户型三房（113）、四房（143）、四房复式（239）开盘时间2015年12月目前售价18000元/㎡推案套数650已售套数项目主力户型区间在113-143平三房-四方，绿化率30%，容积率为3.5。项目共规划650户，现一、二期洋房售罄，三期推售300余套，已售200套，剩余100套。三期户型以小面积为主，88、115平为主力户型，其中115平户型占比达到70%；楼盘定位为高端人居住宅，销售单价达到9000元/m2，但其主推小面积户型，在总价上进行控制，总体去化率达到80%以上。【招商臻园竞争策略】本案以新亚洲风格为主设计元素，为当地主流21【越秀·岭南隽庭竞争策略】项目定位为投资型需求（30—50㎡）与本案规模、地段环境、品牌，品质等有一定落差，客户群体来源不同，属一般竞争关系。项目名称越秀·岭南隽庭地址岭南大道与同济路交汇处建筑面积30万方容积率8.78主力户型一房（30）、一房（50）、三房（91）开盘时间2016年4月目前售价16000元/㎡推案套数1352已售套数1119单间配套30㎡越秀·岭南隽庭建筑面积达30万㎡的项目，项目集住宅、公寓、甲级写字楼、商业集群等物业于一体。紧邻佛山市政府、禅城区政府，祖庙商圈和季华路商圈二大商圈交汇。整个楼盘规划1352户，30-50平精装公寓为主力户型，少量高层在售。1室2厅1卫50㎡2室2厅1卫81㎡3室2厅1卫91㎡【越秀·岭南隽庭竞争策略】项目定位为投资型需求（30—50㎡22【市场爆量】

去年单盘年度爆量2656套，TOP6楼盘年度爆量在1500套/年以上。2017年1-7月佛山楼盘销量TOP10项目名称区域供应套数成交套数成交均价禾粤尚德居南海区306816174653恒大御湖湾南海区452119311711广佛新动力广场三水区153611089652南海万科广场南海区85810976023融创望江府、龙光玖龙湾禅城区2004107512927博雅滨江公园禅城区65910338566丹灶碧桂园南海区126095510369容桂碧桂园顺德区229478810407万科近域提香南海区117075719159美的明湖花园高明区79274478712016年月佛山楼盘销量TOP10项目名称区域供应套数成交套数成交均价汇信华府三水区182226567097恒福新里程三水区140617278616西樵江滨花园锦绣龙湾南海区165016798333保利紫山花园南海区1845165913957碧桂园印象花城顺德区1579157813070御江南三水区181215417645普君新城禅城区844149413038佛山万科城禅城区176014888870金名都南海区1236147520610保利中央公园三水区113114737447【市场爆量】去年单盘年度爆量2656套，TOP6楼盘年度爆23市场容量佛山市楼市近几年成交量稳步上升，2016年尤为明显，成交量高达1918万方，较2015年上升35%。板块库存【市场总结】佛山市位于广佛都市圈内，经济基础雄厚，房地产市场发展完善，未来仍具有较高的上升空间。借鉴竞争对手板块内属于传统老区，核心板块货量已经不多，大部分项目处于清盘状态，待售的房源也未获准预售，中心区域房源显得很短缺。地块周边在售楼盘招商臻园，主打改善型需求，目前少量洋房在售；越秀·岭南隽庭主力户型为精装公寓，项目处于尾盘阶段，出货量不高。核心竞争点项目地处亚艺板块，坐拥文华公园、亚艺公园双公园配套；位于文华路与绿景路交汇处，季华路、南海大道，出行方便；周边配套成熟，省市一级中小学环立，比邻省三甲医院，商超市场容量佛山市楼市近几年成交量稳步上升，2016年尤为明显，24地块项目属性市场背景项目定位AnalyzeSystem报告体系发展战略项目定位客群定位产品落位价格定位竞争市场地块市场背景项目定位AnalyzeSystem报告体系发展25【发展战略】初步定位为“快进快出”中端刚需项目，快速实现现金流及利润，实现品牌落地。项目特点：中小规模、高速度，快速回流现金公司战略：依托区位优势打造纯刚需产品，树立公司形象，实现品牌落地。质：保证利润，实现现金流，刚需产品量：提升2017年销售额速：运营要求，高速去化名：适应佛山，品牌落地刚需项目：中高端刚需型快速去化，贡献业绩：现金流项目品牌形象要求：进入佛山市场提升品牌形象┼项目品牌形象承担角色本项目中等现金流项目本案在中梁集团承担角色【发展战略】初步定位为“快进快出”中端刚需项目，快速实现现金26【项目定位】根据项目特色、市场机会点、竞争突破点，发展战略，导出项目定位：桂林翠竹路刚需首改型成熟配套大城项目项目市场定位思考和推导过程项目所能：挖掘项目自身特色市场所需：寻找市场的机会点目前主城核心区住宅供应少，竞品楼盘少，存在进入机会；地块所属区域认可度高，人群吸附力大。竞争所弱：整体市场限制禅城区属于限购范围。商业指标占比较高，计划布局公寓产品形象定位:城央核心区位刚需升级成熟住品城央地段.双公园.成熟配套体系主城中心、中高端、品牌、品质中端品质刚需需求强烈市场限购城中央·双公园·中高端刚需成熟配套项目处老城区城核心地段，区位优势明显，配套完善；中梁出品，大品牌品质保证【项目定位】根据项目特色、市场机会点、竞争突破点，发展战略，27【客群定位】项目地处亚艺板块，坐拥文华公园、亚艺公园双公园配套；周边配套成熟，省市一级中小学环立，比邻省三甲医院，商超，主要以首置首改需求客户为主。项目客户圈层图核心层偶得层第一圈层辅助层第一客户圈层（60%）禅城区、南海区（主力客群）：一般未能拥有住宅物业22-40岁的青年、中年群体,在广州、佛山等地做生意或打工的人群；第二客户圈层（35%）顺德、三水、高明等：一般位于佛山市核心城区周边区域22-55岁的中、青年群体具备一定的经济实力，有意在佛山落户，需求佛山市区教育、医疗、户籍资源。第二圈层第三圈层第三客户圈层（5%）拥有一定物业，属于投资型顾客看重楼盘地理位置优越，成熟配套设施【客群定位】项目地处亚艺板块，坐拥文华公园、亚艺公园双公园配28【户型定位】佛山季华六路地块户型定位品类面积段户型落位套比功能及要求高层70-808010%二房一厅80-908840%三房二厅90-1009830%三房二厅100-120105/12020%三房二厅公寓30-403560%一房一厅40-555020%两房一厅60-806020%两房两厅项目计容面积较小，容积率4.15，做出高品质户型难度较大，建议纯刚需+公寓产品参考楼盘：越秀·岭南隽庭，在售户型为30-50㎡一房精装公寓、81㎡两房、91㎡三房【户型定位】佛山季华六路地块户型定位品类面积段户型落位套比功29【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左右，皱面楼盘均处于断货及尾盘阶段，板块内市场存量极少，有利于后期市场爆量。招商臻园(精装)开盘时间：2015.12容积率：3.5占地面积：28400平售价：18000元/m2本案绿地中心·璀璨天城(精装)开盘时间：2016.9容积率：5.53占地面积：156000平售价：19500元/m2兆阳·O立方(精装公寓)开盘时间：2016.3容积率：8.5占地面积：11580平售价：18000元/m2越秀·岭南隽庭(精装公寓)开盘时间：2016.4容积率：3.5占地面积：28400平售价：16000元/m2【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左30【价格定位】目前价格/入市价格高层：板块内在售楼盘招商臻园，高层精装18000元/

㎡，洋房产品预约25000元/㎡，绿地中心·璀璨天城，高层精装19500元/㎡；越秀·岭南隽庭，精装公寓16000元/

㎡，兆阳·O立方，精装公寓18000元/

㎡，考虑到我司品牌及项目区位、配套等方面综合对比均有不足，目前定价为高层15000元/㎡、公寓12000元/㎡，入市价格在高层16000元/㎡、公寓比较合适14500元/㎡。

目前价格入市价格高层1500016000公寓1200014500【价格定位】目前价格/入市价格高层：板块内在售楼盘招商臻园，31佛山禅城区项目定位报告2017课件32佛山市场定位报告广西区域公司2017.08.11佛山市场定位报告33地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem区域属性配套体系用地条件房价地图项目界定报告体系地块市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem区域34【区域属性】佛山全国重要的制造业基地，珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽，项目位于佛山市禅城区，属A+类地块，地段价值极高。佛山市区域格局：佛山位于广东省中部，地处珠三角腹地，毗邻港澳，东接广州，南邻中山。是“广佛都市圈”、“广佛肇经济圈”、“珠江-西江经济带”的重要组成部分。2016年城市GDP8630亿，排名全区第三，人均GDP116141元。本案南海区禅城区顺德区高明区三水区本案【区域属性】佛山全国重要的制造业基地，珠三角地区西翼经贸中心35【区域属性】广东省经济排名前三，近两年增速在7%以上；2007-2016年佛山市生产总值及其增长速度2016年广东各市GDP排行1广州19610.94亿元2深圳19492.60亿元3佛山8630.00亿元4东莞6827.67亿元5惠州3412.17亿元6中山3202.78亿元7茂名2636.74亿元8湛江2584.78亿元9江门2418.78亿元10珠海2226.37亿元11肇庆2084.02亿元12汕头2080.54亿元13揭阳2032.61亿元14清远1388.10亿元15阳江1319.33亿元16韶关1218.39亿元17梅州1045.56亿元18潮州976.83亿元19河源898.72亿元20汕尾828.49亿元21云浮778.28亿元【区域属性】广东省经济排名前三，近两年增速在7%以上；2036【区域属性】城市地位佛山实现地区生产总值8630亿元，人均地区生产总值突破11万元，跻身高收入城市行列。行政区划禅城区南海区顺德区山水区高明区常驻人口110.1万人258.88万人246.17万人62.26万人42万人区域面积154k㎡1074k㎡806k㎡874k㎡960k㎡

佛山，国家历史文化名城，广佛都市圈组成部分城市特点：佛山市下辖5个市辖区，常住人口735.06万，佛山市的城镇化率为94.89%。城镇化水平极高，从统计局公布数据来看，户籍人口383万，全市流动人口422万，其中南海区最多，有较强的人口吸附力。本项目【区域属性】城市地位佛山实现地区生产总值8630亿元，人均地37【配套体系】周边配套成熟，教育资源、交通配套齐全，商业核心区。生活配套项目位于禅城区核心位置，生活配套设施齐全。教育配套项目直线距离2公里范围内分布有佛山第二中学、禅城玫瑰小学、鸿业小学、铁军小学等多家院校。医疗配套地块西南侧1公里为佛山市第一人民医院，西北侧1.8公里为佛山市第二人民医院。交通配套地块位于主干道文华中路、季华六路交叉口，项目西侧0.7公里为佛山地铁3号线（在建）电视台站，无缝连接广州市。文华公园佛山第二中学第二人民医院地块位置第一人民医院亚洲艺术公园禅城玫瑰小学鸿业小学铁军小学三号线（在建）电视台站【配套体系】周边配套成熟，教育资源、交通配套齐全，商业核心区38【用地条件】地块容积率4.15，限高60米，为中小规模优质居住用地。有利因素：禅城区作为佛山老城区，周边生活配套设施齐全，具有较大的人口吸附能力。不利因素：禅城区限购，商业配建面积较大。周边环境：禅城区核心区位，周边生活配套设施齐全，人口基数较大，适合居住。地形地貌：地块方正，展示面较好，面积中等，容积率较高，适合我司优质高层、公寓产品配置。佛山市文化路地块项目位置行政隶属佛山禅城区地块地段文华路以东、季华路以南地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积82164㎡容积率4.15计容建面190000㎡建筑密度A地块裙楼≤50%塔楼≤40%绿化率A地块≥25%出让起始价/A地块裙楼≤30%塔楼≤20%B地块≥30%住宅面积41600㎡商业面积80000㎡起拍楼板价/用地性质住宅、商服车位/竞买保证金/特殊要求2）共104亩，目前可开发87亩，总建面积190000方，村返还190000方*36%=68400方。公司余190000*64%=121600方。

（其中41600平方为住宅，80000平方可建公寓（大小建公寓（大小建公寓（大小不限））。③地块西侧②地块内景①地块东侧地块位置【用地条件】地块容积率4.15，限高60米，为中小规模优质居39【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左右，皱面楼盘均处于断货及尾盘阶段，板块内市场存量极少，有利于后期市场爆量。招商臻园(精装)开盘时间：2015.12容积率：3.5占地面积：28400平售价：18000元/m2本案绿地中心·璀璨天城(精装)开盘时间：2016.9容积率：5.53占地面积：156000平售价：19500元/m2兆阳·O立方(精装公寓)开盘时间：2016.3容积率：8.5占地面积：11580平售价：18000元/m2越秀·岭南隽庭(精装公寓)开盘时间：2016.4容积率：3.5占地面积：28400平售价：16000元/m2【房地价图】项目周边在售楼盘售价段在16000-19500左40【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位置现状利好，优质交通配套资源，成熟社区，具有良好的开发可行性。便捷交通资源市中心核心区项目东边地铁3号线电视台站（在建）距离项目仅0.7公里。禅城为成熟核心老城区，人口密度大，生活配套齐全，有较大的人口吸附能力。市场认可度高高端完善体系项目层面:区域层面:享老城高端配套规划，尊享禅城核心区唯一拥有大型湖景资源的亚艺湖公园。禅城作为佛山老城区，项目周边配套有2个公园，生活气息浓厚，市场认可度高。便捷交通体系项目临近主干道文化路及季华六路，通达性高。规模适中易快速开发规模适中易快速开发；4.15容积率适合刚需物业，12万方，开发快，走量快。关键词：成熟社区、完善的配套体系、规模适中小项目【项目界定】通过区域属性、配套体系、用地条件分析，确定地块位41地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告体系政策环境土地市场市场总量市场量价供需结构总价结构市场背景地块市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告42【政策环境】佛山市部分区域限购，首套首付30%、二套40%，市场处于调整期。事件时间内容限购政策首次公布2016.10.7限购区域本地、外地限购2套，2套房需1年社保；首套房首付30%，二套房首付40%。限购政策一次收紧2017.3.24限购区本地限购2套，外地限购1套。限价政策首次公布2017.6.1各区划定新建商品房价格备案标准，超过备案价格的不备案、不发证、不销售。佛山二手房限购2017.6.17佛山二手房限购政策细则发布，直系亲属间房屋产权转移不纳入住房限购范围，但计入家庭拥有住房套数。【政策环境】佛山市部分区域限购，首套首付30%、二套40%，43【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场。●据统计，2017年上半年全市共成交47宗商住用地，总占地面积达2万平米，其中住宅用地成交41宗，商业用地成交6宗。●从成交区域看，上半年土地成交的主力区域集中在顺德、三水、高明，其中顺德共成交14宗地块南海和禅城商住地也有成交，均只有5宗地块成交，全部为住宅用地，吸引了各大品牌房企竞相进入。【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，44【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，各大房企纷纷入驻及布局佛山市场。【土地市场】2017年上半年佛山土地市场活跃，政府积极推地，45【市场总量】佛山市整体市场库存量极少，去化周期仅4个月。截至2016年，佛山市整体652万方，去化周期4.08个月；其中禅城区库存仅61.19万方，去化周期不足3个月。2016年底商品住房（住宅）库存情况区域供应面积成交面积金额

（亿元）均价

（元/m2）存量去化周期

（月）禅城区192.82246.12274.7911164.9261.192.98南海区554.92730.67825.8411302.47221.373.64顺德区467.22557.38498.328940.41195.814.22高明区95.33139.9775.745411.2163.095.41三水区174.46244.42160.626571.3110.815.44全市合计1484.751918.561835.3143390.31652.274.08【市场总量】佛山市整体市场库存量极少，去化周期仅4个月。截至46【市场量价】佛山房地产市场处于稳中有升水平。佛山市主城区2017年上半年商品住宅房成交面积648万㎡，平均售价10404元/㎡。【市场量价】佛山房地产市场处于稳中有升水平。佛山市主城区2047【市场量价】禅城区成交均价一路走高。区域2017均价2016均价2015均价禅城12422110549450南海117561206710120顺德1043789327938高明647854435093山水830369498303禅城区作为佛山市老城区，设施配一套齐全，人口密集度高，房价抗风险能力极强，2015年以来禅城区房价一路走高，截至2017年中，均价达到12422元/m2。【市场量价】禅城区成交均价一路走高。区域2017均价201648板块内楼盘供需户型主力为80-140㎡，成交主力户型80-100㎡，主要以首置、首改需求为主。。【面积结构】板块区域内商品住宅主力供需段为80-140㎡。面积段供应套数占比成交套数占比供求比80以下3194.52%5227.80%0.6180-100242934.41%281842.12%0.86100-120165423.43%92613.84%1.79120-140148921.09%113216.92%1.32140-1605868.30%5878.77%1.00160-1802123.00%3274.89%0.65180-2002413.41%2143.20%1.13200-220861.22%440.66%1.95220-24000.00%20.03%0.00240-260120.17%130.19%0.92260-28020.03%70.10%0.29280-30000.00%60.09%0.00300以上300.42%921.38%0.33汇总7060100.00%6690100.00%1.06板块内楼盘供需户型主力为80-140㎡，成交主力户型80-149【总价结构】板块区域内商品住宅成交主力总价段为140万元以下。畅销产品阶段位于140万元以下，根据本项目定位中端刚需型定位，建议设置为小面积低总价户型，有利于快速去化。总价段（万元）成交面积占比成交套数占比100以下17792423.06%193428.91%100-1208241810.68%83312.4540%113616.98%140-160689508.94%6189.24%160-180712189.23%5608.37%180-200735309.53%5658.45%200-220344154.46%2453.66%220-240517546.71%3365.02%240-260137551.78%811.21%260-300346284.49%1952.91%300-340117431.52%660.99%340-38044340.57%140.21%380-40011310.15%50.07%汇总771554100.00%6690100.00%【总价结构】板块区域内商品住宅成交主力总价段为140万元以下50【市场背景】根据评估禅城区市场认可度高，市场存量不多，中高品质产品进入市场有很大潜力。佛山市上半年共出让49宗地块，出让总面积达225万方，环比上涨30%，土拍揽金416亿，环比上涨38%。市场运营地土地市场，成交火爆2017年上半年成交648万㎡,销售均价10404元/㎡，成交量受限购政策影响较为平稳，成交价稳步提升。房量稳价涨，容量增加禅城区位于佛山市核心城区，板块内土地供应量低，存量较少。格核心城区，供不应求市场供需两旺，主力需求以80-140㎡刚需首改为主（占73%）产品结构产刚需首改，主流畅销板块内产品房型两、三房为主，四房为辅，房型面积偏向首置需求；户首置为主，首改为辅板块内市场待售量61.19万方，去化周期2.98个月，成熟区域市场认可度高，进入市场存在爆量的可能。存量潜量量成熟板块，存量较少【市场背景】根据评估禅城区市场认可度高，市场存量不多，中高品51地块项目属性市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告体系竞争策略市场爆量市场总结地块市场背景竞争市场项目定位AnalyzeSystem报告52【招商臻园竞争策略】本案以新亚洲风格为主设计元素，为当地主流高品质产品，去化率高。约88㎡三房两厅两卫约115㎡三房两厅两卫项目名称招商臻园地址文华路东侧、彩虹路北侧建筑面积12.88万方容积率3.5主力户型三房（113）、四房（143）、四房复式（239）开盘时间2015年12月目前售价18000元/㎡推案套数650已售套数项目主力户型区间在113-143平三房-四方，绿化率30%，容积率为3.5。项目共规划650户，现一、二期洋房售罄，三期推售300余套，已售200套，剩余100套。三期户型以小面积为主，88、115平为主力户型，其中115平户型占比达到70%；楼盘定位为高端人居住宅，销售单价达到9000元/m2，但其主推小面积户型，在总价上进行控制，总体去化率达到80%以上。【招商臻园竞争策略】本案以新亚洲风格为主设计元素，为当地主流53【越秀·岭南隽庭竞争策略】项目定位为投资型需求（30—50㎡）与本案规模、地段环境、品牌，品质等有一定落差，客户群体来源不同，属一般竞争关系。项目名称越秀·岭南隽庭地址岭南大道与同济路交汇处建筑面积30万方容积率8.78主力户型一房（30）、一房（50）、三房（91）开盘时间2016年4月目前售价16000元/㎡推案套数1352已售套数1119单间配套30㎡越秀·岭南隽庭建筑面积达30万㎡的项目，项目集住宅、公寓、甲级写字楼、商业集群等物业于一体。紧邻佛山市政府、禅城区政府，祖庙商圈和季华路商圈二大商圈交汇。整个楼盘规划1352户，30-50平精装公寓为主力户型，少量高层在售。1室2厅1卫50㎡2室2厅1卫81㎡3室2厅1卫91㎡【越秀·岭南隽庭竞争策略】项目定位为投资型需求（30—50㎡54【市场爆量】

去年单盘年度爆量2656套，TOP6楼盘年度爆量在1500套/年以上。2017年1-7月佛山楼盘销量TOP10项目名称区域供应套数成交套数成交均价禾粤尚德居南海区306816174653恒大御湖湾南海区452119311711广佛新动力广场三水区153611089652南海万科广场南海区85810976023融创望江府、龙光玖龙湾禅城区2004107512927博雅滨江公园禅城区65910338566丹灶碧桂园南海区126095510369容桂碧桂园顺德区229478810407万科近域提香南海区117075719159美的明湖花园高明区79274478712016年月佛山楼盘销量TOP10项目名称区域供应套数成交套数成交均价汇信华府三水区182226567097恒福新里程三水区140617278616西樵江滨花园锦绣龙湾南海区165016798333保利紫山花园南海区1845165913957碧桂园印象花城顺德区1579157813070御江南三水区181215417645普君新城禅城区844149413038佛山万科城禅城区176014888870金名都南海区1236147520610保利中央公园三水区113114737447【市场爆量】去年单盘年度爆量2656套，TOP6楼盘年度爆55市场容量佛山市楼市近几年成交量稳步上升，2016年尤为明显，成交量高达1918万方，较2015年上升35%。板块库存【市场总结】佛山市位于广佛都市圈内，经济基础雄厚，房地产市场发展完善，未来仍具有较高的上升空间。借鉴竞争对手板块内属于传统老区，核心板块货量已经不多，大部分项目处于清盘状态，待售的房源也未获准预售，中心区域房源显得很短缺。地块周边在售楼盘招商臻园，主打改善型需求，目前少量洋房在售；越秀·岭南隽庭主力户型为精装公寓，项目处于尾盘阶段，出货量不高。核心竞争点项目地处亚艺板块，坐拥文华公园、亚艺公园双公园配套；位于文华路与绿景路交汇处，季华路、南海大道，出行方便；周边配套成熟，省市一级中小学环立，比邻省三甲医院，商超市场容量佛山市楼市近几年成交量稳步上升，2016年尤为明显，56地块项目属性市场背景项目定位AnalyzeSystem报告体系发展战略项目定位客群定位产品落位价格定位竞争市场地块市场背景项目定位AnalyzeSystem报告体系发展57【发展战略】初步定位为“快进快出”中端