房地产策划案例锦绣工场项目

锦绣工场项目构思

1一﹑目的

二﹑要素

三﹑传统工艺的现状

四﹑项目描述

五﹑经营模式

六﹑功能分区及经营思路

七﹑总体规划设想

八﹑经济核算

目录

目的

恢复、保护“银漆竹锦绣”等五大传统工艺，发掘成都历史；将土地的文化价值与商业价值进行整合，使土地的使用功能及附加值最大化，使其在优化城市结构、恢复城市历史文化中发挥重要作用，作为成都市场化运作传统文化产业的典范。目的要素要素保护历史与发展并重，商业与旅游业互动。注重文化内涵。包括建筑、商家、产品、环境等。强调制作工艺的动态演示，既卖产品，更买产品的制作过程。推行游客对环境的体验与参与，将常见的走马观花式的游览转变为体验项目所营造的氛围。统一管理，营造整体的精品形象。

传统工艺的现状

传统工艺的现状

项目描述

项目描述

锦绣工场不是一个简单的商业房地产，它更多的代表着一种传统与文化。项目核心：以保护传统的“银漆竹锦绣”五大手工艺工场为核心内容，辐射周边的青羊宫、百花潭公园、杜甫草堂、浣花风景区等旅游景点，打造具有巴蜀文化特色的旅游商业文化传播中心。规划构想：东区约35亩规划为传统五大手工艺制作、展示区及商业文化区，西区10亩规划为精品博物馆、商务休闲区。东区按车水马龙的街巷里弄式考虑。人车分流，机动车通过周边交通组织，直接进入地下停车场或周边地面停车位，区内设置尺度宜人的步行文化休闲街。五大手工艺按五个独立的小院落星落分布，由步行街有机的串联在一起，既保障工场的相对独立性，又形成具备一定商气的步行购物区。西区按层层递进的院落式考虑，体现如史碑般的纪念性意义。每一进院落按历史的发展顺序，设置不同年代的手工艺品代表作；同时设置一定的回廊、茶室及旅游购物点，供旅游者稍作停留休憩；最后一进主体为博物馆，放置体现当今最高水准的手工艺精品，供海内外人士鉴赏、认购。建筑构想：拟以五大手工艺鼎盛时期的唐宋时代建筑风格来塑造，局部的处理辅以明清时代的细部装饰。可在适当的区域复制古代锦官城（工场）的城墙片段，作为文脉的传承。

经营模式式经营模式式成立管委委会，统统一负责责所有商商家的协协调及日日常管理理，使项项目以统统一的形形象面向向社会，，加快商商业、旅旅游氛围围的形成成，降低低商家的的经营风风险。设置较高高的进入入门槛，，按规划划的行业业种类布布局定向向招商，，只找最最好的，，不找最最贵的，，根据意意向进入入者的市市场地位位、信誉誉、服务务、产品品、特色色等挑选选目标客客户，达达到条件件者才具具体洽谈谈进入事事宜。前期只租租不售、、统一经经营管理理，赔本本赚吆喝喝；到项项目品牌牌与市场场均达到到一定水水平以后后才考虑虑分散产产权，但但将继续续坚持统统一管理理，使所所有者、、管理者者、经营营者相分分离，既既拥有现现代商业业、旅游游业必须须具备的的严格管管理与统统一形象象，又可可以使商商家各自自展示自自己独特特的形象象与风格格，使项项目内容容多样化化，满足足更多人人的需求求。招商项目目预先进进行合理理规划，，既达到到商业兴兴旺，又又减少内内部竞争争。对招商项项目均要要求实行行前店后后厂的模模式，整整个项目目内既是是商业区区，也是是手工作作坊区，，同时也也提供了了一种独独特的旅旅游资源源；加大游客客的参与与度，让让他们在在体验蜀蜀国民间间文化的的同时，，也能够够在艺人人的指导导下进行行操作，，提高游游客的兴兴趣；项目内全全部实行行无假冒冒的厂家家直销，，甚至可可以统一一实施定定价销售售经营模式式对需要保保护的五五种传统统工艺实实行特殊殊政策，，在一定定期限内内利用其其他商服服的收入入对五种种工艺进进行重新新整合，，最终让让它们形形成自我我造血的的能力，，甚至形形成一种种现代产产业：组织专家家、艺人人对五大大传统工工艺进行行拯救、、搜集、、整理，，防止历历史文化化在我们们这一代代失传；；开办传统统工艺培培训学校校，引导导更多的的成都市市民了解解与学习习成都的的传统文文化，扩扩大它们们的影响响；同时时也成规规模地培培养后备备力量，，在传统统文化面面临失传传与大量量存在的的就业危危机中架架设桥梁梁；对传传统统工工艺艺的的重重新新包包装装，，引引导导社社会会对对它它们们的的价价值值进进行行重重新新发发掘掘与与认认识识，，提提高高它它们们的的文文化化地地位位与与市市场场地地位位；；利用用庆庆鹏鹏集集团团通通已已经经建建立立起起的的文文化化艺艺术术品品的的营营销销渠渠道道，，拓拓展展它它们们在在国国内内外外的的市市场场。。功能能分分区区及及经经营营思思路路功能能分分区区及及经经营营思思路路1.博博物物馆馆区区2.五大大传传统统工工艺艺作作坊坊3.仿古古街街坊坊区区功能能分分区区及及经经营营思思路路1.博博物物馆馆区区博物物馆馆区区面积积：约约5000平平方方米米主题题：保保护护、、继继承承、、和和发发扬扬以以锦锦绣绣为为代代表表的的蜀蜀文文化化内容容：包包括括藏藏品品展展览览、、交交易易拍拍卖卖中中心心、、民民俗俗文文化化表表演中中心心（（戏戏楼楼或或剧剧院院））、、传传统统工工艺艺发发展展研研究究中心心功能能：旅旅游游参参观观、、展展示示、、会会议议、、购购物物、、演演出出、、休休闲闲娱娱乐乐博物物馆馆区区---藏品品展展览览内容容：包包括括历历史史文文物物展展览览、、南南方方丝丝绸绸之之路路展展览览、、锦锦绣绣文文化化发发展展展览览、、锦锦绣绣精精品品展展。。展展览览以以图图片片、、文文物物实实物物、、制制造造机机具、、优优秀秀作作品品为为主主。。甚甚至至包包括括多多媒媒体体演演示示、、电电影影放放映映等等形式式来来讲讲述述锦锦绣绣的的历历史史和和发发展展。。形式式：：主要要通通过过和和政政府府、、博博物物馆馆、、蜀蜀锦锦蜀蜀绣绣厂厂、、民民间间收收藏藏团团体体联办办的的形形式式来来打打造造，，亦亦可可通通过过公公司司出出资资收收购购藏藏品品展展览览。。收入入来来源源：：门票票收收入入经营营要要点点：：通过过政政府府的的支支持持和和自自身身的的宣宣传传，，主主要要联联系系旅旅游游公公司司组组团团参参观观为为主主，特特别别是是外外团团，，一一定定要要打打造造成成外外地地人人到到蓉蓉不不得得不不看看之之地地；；以以青青少少年年历史史教教育育为为辅辅，，在在政政府府、、教教委委的的支支持持下下，，将将其其打打造造成成青青少少年年认认识识成成都、、热热爱爱成成都都的的教教育育基基地地；；接接待待散散客客更更次次之之。。博物物馆馆区区---交易易拍拍卖卖中中心心内容容：：包括括档档次次较较高高的的五五种种传传统统工工艺艺作作品品的的销销售售、、精精品品拍拍卖卖场场。。形式式：：产品品销销售售由由传传统统手手工工艺艺作作坊坊在在设设点点，，由由公公司司统统一一经经营营、、或由由旅旅游游类类商商业业企企业业租租赁赁经经营营均均可可；；精精品品拍拍卖卖场场由由公公司司自营营。。收入入来来源源：：销售售产产品品收收入入、、租租金金收收入入。。经营营要要点点：：通过过藏藏品品展展览览提提升升价价值值，，以以旅旅游游消消费费为为主主，，并并结结合合工艺艺作作品品、、古古玩玩书书画画等等藏藏品品拍拍卖卖。。价价格格应应高高于于其其他他区域域同同样样产产品品的的价价格格。。博物物馆馆区区---民俗俗文文化化表表演演中中心心（（戏戏楼楼或或剧剧院院））内容容：：以戏戏楼楼或或剧剧院院的的形形式式进进行行成成都都传传统统民民俗俗文文化化的的表表演演。。包包括括民间间曲曲艺艺部部分分特色色表表演演：：将将四四川川洋洋琴琴、、评评书书、、谐谐剧剧、、金金钱钱板板、、花花鼓鼓、、清清音音、、皮皮影影戏戏等等融入入茶茶楼楼；；特特色色文文化化将将川川剧剧变变脸脸、、经经典典曲曲艺艺等等引引入入，，喝喝茶茶听听折折子子戏戏、、品品芙蓉蓉小小吃吃，，掏掏耳耳、、按按摩摩融融入入其其中中，，营营造造一一种种独独特特的的休休闲闲娱娱乐乐文文化化。。形式式：：由公公司司自自营营或或招招商商（（如如绍绍兴兴老老茶茶馆馆等等旅旅游游饮饮食食企企业业））收入入来来源源：：自营营主主要要通通过过表表演演、、和和饮饮食食销销售售实实现现；；招招商商通通过过租租金金收收入入。。经营营要要点点：：以旅旅游游消消费费为为主主，，强强调调再再现现纯纯正正的的、、浓浓郁郁的的成成都都市市井井文文化化。。使使其其成成为体体验验旧旧时时成成都都人人安安逸逸生生活活的的最最佳佳选选择择。。博物物馆馆区区---传统统工工艺艺研研究究发发展展中中心心内容：以继承和发扬扬传统手工艺艺艺术为主旨旨，包括教学学、培训、新新技术工艺和新产品的开开发。将传统统手工艺的老老艺人、老专专家请回来，，加以包装宣传，变手艺艺为艺术。形式：公司自营收入来源：对外教学和培培训收入，开开发出新产品品、新工艺等等也有版权收收入。经营要点：不以赢利为主主要目的，是是我们保护、、发展传统文文化的重要举举措。但同样要注意包包装和宣传，，能打造出几几个闻名的大大师级艺人，，他们就能为我们创造出出巨大的社会会价值和经济济价值。2.五大传统工艺艺作坊功能分区及经经营思路五大传统工艺艺作坊面积：约2000平方米，主题：展示、生产产、销售“银、漆、竹锦锦、绣”五大传统手工艺艺作坊内容：五大传统手手工艺作坊、、嫘祖广场功能：旅游参观、、购物、大型型民俗表演、、流动商贩、休闲。五大传统工艺艺作坊内容：主要以手工艺艺作坊前店后后厂的形式，，全面再现其其生产场景、、展现其精湛工工艺、融入情情景体验式商商业模式。形形成一条具有明清建筑特特色的院落群群。形式：公司自营和联联营，公司通通过收购、兼兼并等形式把把蜀锦、蜀绣掌握在手中中；另三样可可招商、提供供场地联营、、出资扶持等多种手段来来保护和开发发。收入来源：工艺产品销售售收入经营要点：强调精品销售售、无假货销销售、艺术品品销售；主要要面向旅游消费，强调调的文化和艺艺术价值。可可以将工艺表表演、游客参与都加入入。五大传统工艺艺作坊---嫘祖广场内容：主题展现蚕文文化祖先、华华夏儿女始母母的雕塑广场场，伴以大型型的舞龙狮表演、“初八”“蚕日”祭祀活动；设设置流动商贩贩。形成一个个参观、市民休闲娱乐乐中心、人气气的汇集地。。形式：公司自营表演演部分、配合合旅游经营；；流动商贩采采用招商。收入来源：旅游收入的分分成、流动商商贩租金收入入经营要点：突现地域