房地产开发与经营房地产开发项目可行性

第7章房地产开发项目可行性研究1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制；2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析；3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING本章学习要求7.1房地产开发项目可行性研究概述7.1.1房地产开发项目可行性研究含义

房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。7.1.2房地产开发项目可行性研究的作用和依据房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文件、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；（2）项目所在城市的规划条件；（3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；（4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。1.房地产开发项目可行性研究的作用2.房地产开发项目可行性研究的依据7.1.3房地产开发项目可行性研究的工作程序接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交7.1.4可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。7.2房地产开发项目可行性研究与投资决策①项目概况②市场研究⑥结论及建议④项目经济评价⑤社会影响分析③项目开发方案可行性研究的主要内容7.2.1可行性研究的主要内容投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。房地产开发项目的投资决策分析7.2.2房地产开发项目的投资决策分析7.3房地产开发项目投资与收入估算7.3.1房地产开发项目投资估算1.土地费用2.前期工程费与城建费用3.基础设施建设费4.建筑安装工程费5.公共配套设施建设费6.开发间接费7.管理费8.销售费用9.不可预见费10.税费11.其他费用12.建设期利息市场法成本法收益法假设开发法长期趋势法7.3.2招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算确定租售方式确定可租售面积及可分摊建筑面积确定售价（租金）水平安排租售进度编制租售计划表7.3.3房地产开发项目租售方案的制定资金来源源渠道资本金预租售收收入借贷资金金7.3.1房地地产开发发项目的的资金筹筹措房地产项项目应根根据可能能的建设设进度和和将会发发生的实实际付款款时间和和金额编编制资金金使用计计划表。。资金投放放次序先使用资资本金之后考虑虑使用预预租售收收入的再再投入最后可安安排使用用借贷资资金资金筹措措计划表表的编制制7.4房房地产产开发项项目财务务评价财务评价价是根据据国家现现行财税税制度和和价格体体系，分分析、计计算项目目直接发发生的财财务效益益和费用用，编制制财务报报表，计计算评价价指标，，考察项项目的盈盈利能力力、清偿偿能力以以及外汇汇平衡等等财务状状况，据据以判别别项目的的财务可可行性。。房地产开开发项目目的财务务评价指指标最常常用的分分类方式式是静态态评价指指标和动动态评价价指标。。7.4.1财务务评价的的基本概概念和指指标体系系静态经济济评价指指标动态经济济评价指指标清偿能力力分析财务评价价的主要要技术经经济指标标静态投资资回收期期成本利润润率投资利润润率动态投资资回收期期财务内部部收益率率借款偿还还期利息计算算财务净现现值7.4.2财财务评评价的主主要技术术经济指指标财务评价价指标的的计算与与评价不确定性性与风险险分析财务评评价指指标的的计算算与评评价编制基基本财财务报报表测算财财务基基础数数据，，编编制辅辅助财财务报报表7.4.3房地地产开开发项项目财财务评评价报报表的的编制制1.财财务评评价基基本程程序房地产产开发发项目目财务务评价价辅助助报表表一般般包括括：总投资估算表1销售收入和销售税金及附加表2投资计划与资金筹措表3借款还本付息计算表42.财财务评评价辅辅助报报表的的编制制通过财财务评评价基基本报报表，，可以以计算算反映映项目目盈利利能力力的主主要财财务评评价指指标，，如财财务净净现值值、财财务内内部收收益率率等。。财务评评价基基本报报表一一般包包括：：现金流量表1损益表2资金来源与运用表3项目投投资现现金流流量表表项目资资本金金现金金流量量表3.财财务评评价基基本报报表的的编制制财务分析基本报表财务评价指标静态指标动态指标财务盈利能力分析项目投资现金流量表投资回收期投资回收期财务净现值财务内部收益率项目资本金现金流量表

投资回收期财务净现值财务内部收益率损益表投资利润率投资利税率资本金利润率

清偿能力分析资金来源与运用表借款偿还期

4.财财务分分析及及评价价指标标的对对应关关系7.5房地地产开开发项项目国国民经经济评评价房地产产开发发项目目国民民经济济评价价，是是指根根据国国民经经济长长远发发展目目标和和社会会需要要，采采用影影子价价格、、影子子汇率率、社社会折折现率率等国国民经经济评评价参参数，，从国国家整整体角角度考考察项项目的的效益益和费费用，，计算算并衡衡量房房地产产开发发项目目对社社会经经济发发展战战略目目标的的实际际贡献献。评价角度不同评价对象不同评价采用的价格不同评价的标准和参数不同7.5.1房地产产开发发项目目国民民经济济评价价的概概念7.5.2房房地产产开发发项目目国民民经济济评价价与财财务评评价的的主要要区别别进行效效益和和费用的的调整整第一步步国民经经济评评价中中项目目效益益是指指房地地产项项目对对区域域经济济的贡贡献，，分为为直接接效益益和间间接效效益。。第二步步第三步步效益和和费用用数值的的调整整编制表表格并并计算评评价指指标通过影影子价价格、、影子子工资资、影影子汇汇率、、影子子运费费、影影子里里率等等调整整建设设投资资成本本、前前期费费用、、流动动资金金、销销售（（租赁赁）收收入及及经营营费用用等。。编制全全部投投资的的国民民经济济效益益费用用流表表，并并据此此计算算全部部投资资的经经济内内部收收益率率和经经济净净现值值指标标。7.5.3房房地产产开发发项目目国民民经济济评价价的基基本步步骤7.6房地地产开开发项项目社社会影影响分分析项目对对区域域远景景规划划的影影响对提高高人民民物质质文化化生活活及社社会福福利的的影响响项目对对区域域经济济发展展的影影响项目对对区域域居民民就业业的影影响项目对对区域域居民民就业业的影影响项目对对区域域居民民就业业的影影响项目对对区域域居民民就业业的影影响项目对对区域域居民民就业业的影影响7.6.1社社会会影响响分析析的主主要内内容7