房地产项目基本建设程序

基本建设程序及管理经验交流投资计划处2007.11.23一、基本建设程序1.计划管理程序：项目建议书可行性研究报告（设计方案）初步设计施工准备建设实施竣工验收后评价单体建筑2.报建管理程序规划意见书项目备案土地预审建房计划人防征求意见人防审批消防审批规划许可招标办理开工手续二、规划编制1.意义：系统性前瞻性规范性公平性有序性统筹性2.内容：形式与需求分析思路与目标重点任务保障措施科研事业发展战略和思路科技创新对基本建设的需求现有条件分析基本建设的总体思路和战略目标支撑战略目标的主要建设内容强有力的组织措施持续的经费投入土地资源保障起点3.方法：（1）确定规划范围（2）各单位编制规划（3）根据院总体发展战略和各单位规划情况编制全院规划（4）规划修订三、项目筹划1.原则：

符合规划、符合国家投资政策、整合提升2.方法：成立项目筹划机构纳入年度工作计划采用现代决策方法确定项目概念建立项目库汇报科研、基建、财务、后勤头脑风暴法、DELPHI等内容和意义四、项目可行性研究/建议1.可行性研究条件：（1）已批复项目建议书或主管部门有一定的意向（2）土地及规划基本落实2.主要研究内容：

（1）必要性及需求研究（2）目标及功能定位研究（3）技术或工艺路线研究（4）项目建设规模和内容研究（5）选址研究（6）工程方案研究（7）节能、节水以及环境影响研究（8）投资研究3.可行性研究报告/项目建议书

公益性项目可行性研究报告一般格式第一章、项目摘要第二章、项目背景、必要性及需求（市场需求或科研需求）第三章、建设单位及技术依托单位情况第四章、项目目标及功能定位第五章、技术或工艺路线第六章、项目建设规模及内容第七章、项目选址第八章、工程方案（含节能、节水措施）第九章、环境保护第十章、实施进度第十一章、投资估算及资金筹措第十二章、效益分析第十三章、项目组织管理第十四章、招标方案第十四章、结论五、年度投资计划与房建计划

1.年度投资计划

原则:

依据:

程序:新建\续建2.房建计划项目备案：备案表、立项批复、规划意见书，是人防、消防、文物、交通、土地预审等的条件。施工计划：申报表、主管部门年度申报项目施工计划的函、初步设计批复、消防设计审核意见、人防建设标准审查意见，是办理规划许可的条件。六、项目设计1.设计单位的选择工程勘察资质：综合资质（只设甲级）、专业资质（设甲乙级）、劳务资质（不分等级）工程设计资质：综合资质（只设甲级）、行业资质（设甲乙丙级）、专业资质（设甲乙丙级）设计单位选择方式：2.方案设计一般深度要求求：一、设计说明明书（各专业业设计说明、、主要技术经经济指标、投投资估算等））二、方案分析析图（功能分分析图、景观观分析图、交交通分析图、、绿化分析图图、日照分析析图）三、建筑图纸纸（总平面、、平面、立面面、剖面、透透视图）注意事项：平面功能、立立面效果、技技术指标，要要不断推敲。。3.初步设计（1）设计说明书书总说明总平面专业设设计说明建筑专业设计计说明结构专业设计计说明建筑电气专业业设计说明给排水专业设设计说明采暖通风专业业设计说明动力专业设计计说明（2）设计图纸总图专业建筑专业结构专业建筑电气专业业给排水专业采暖通风专业业动力专业（3）概算重要性编制依据编制方法概算书包括内内容概算编制说明明（工程概况况、依据、方方法）概算书是项目主管部部门最终核定定投资的依据据，是初步设设计文件的重重要组成部分分。概算必须须完整的反映映工程项目全全部投资，包包括不可预见见费。国家有关建设设和造价管理理的法规和政政策、立项批批复及主管部部门有关规定定（不能超过过立项的10%）、工程现场场条件、初步步设计说明及及图纸以及内内部作业的说说明及图纸、、相关概算定定额和估价表表、相关规费费、现行材料料设备价格以以及类似项目目结算书等。。单位工程概算算（直接费、、价差、间接接费用）、单单项工程概算算（单位工程程概算累计））、工程总概概算（工程费费用：单项工工程概算累计计、其它费用用、预备费用用、建设期贷贷款利息、铺铺底流动资金金30%）4.施工图设计深度基本要求求：满足施工工要求、满足足投标报价要要求技术层面关注注的重点：项项目可研、初初设和施工图图设计项目可研：单项工程（（建设内容））要完整、投投资估算适度度放大初步设计：分项工程要要完整，概算算编制要全面面、扎实施工图：设计深度和和专业配套是是关键七、项目报建建1.规划报批：规划意见书、、设计方案审审定、规划许许可2.消防报批：权限报批条件消防局：1、建筑面积2万平方米以上上（包括2万平方米，下下同）的公共共建筑2、建筑面积10万平方米以上上的居住小区区3、基建投资1亿元以上的工工业建筑（含含甲、乙类火火灾危险性储储罐、技改项项目核化工装装置）4、城市区域、、卫星城镇、、经济技术开开发区的总体体消防规划设设计5、其它有必要要由消防局审审核的重要工工程分两阶段：初初步设计和施施工图审核（1）规划局审定定的设计方案案通知书或规规划意见书（（2）建设单位填填写的《建筑工程消防防（消防设施施）设计防火火审核申报表表》（3）全套正式蓝蓝图装订成册册，装入城乡乡建设档案馆馆的标准图盒盒，送审的正正式蓝图需有有设计单位本本年度图纸报报审专用章（（4）消防设计专专篇3.人防报批征求意见初步设计技术术审核施工图审核建设单位应到到所在部门人人防办公室征征求意见，由由部门人防办办公室根据本本部门防空袭袭预案及人防防建设计划，，填写“中央央国家机关各各部门防空地地下室建设意意见表”。。建设单位应持持有关文件及及所在部门人人防办公室填填写的“意见见表”，到中中央国家机关关人防办公室室征求人防工工程建设意见见，领取“中中央国家机关关人民防空工工程设计审核核送审单”。。建设单位持防防空地下室的的设计图纸(设计说明、总总平面图、首首层平面图、、立面图、设设备层平面图图、防空地下下室平面图、、剖面图和通通风等设备平平面图)及“中央国家家机关人民防防空工程设计计审核送审单单”，到中央央国家机关人人防办公室进进行技术审核核。建设单位持施施工图[包括：图纸目目录，设计说说明，总平面面图(附地形图)，防空地下室室平面图，剖剖面图，结构构图，风、水水、电设计图图，人防工程程结构计算书书，地面建筑筑立面、剖面面和首层、设设备层平面图图]和“中央国家家机关人民防防空工程设计计审核送审单单”送中央国国家机关人防防办公室审核核批准后，发发给“中央国国家机关人民民防空工程设设计审核批准准通知单”，，作为建设单单位向城市规规划管理部门门领取“建设设工程规划许许可证”的依依据之一。4.园林报批不作为行政许许可范围，由由规划部门与与园林部门内内部衔接，但但需提供园林林服务中心勘勘测成果及项项目绿化设计计图。5.土地报批（一）建设项项目用地预审审申请表（二）建设项项目用地预审审申请报告：：（1）拟建设项目目基本情况。。包括项目建建设的必要性性、用地位置置、项目投资资总额和资金金来源情况等等。（2）拟选址情况况。包括建设设项目性质、、规模和布局局等。（3）拟用地总规规模和类型。。包括建设项项目总用地面面积、总建筑筑规模、分类类用地面积和和建筑规模。。（三）可行性性研究报告（四）规划意意见书（五）建设项项目备案通知知书6.文物报批(1)申请书申请书内容应应包括：申请请人名称及相相关证明材料料；工程名称称、地点、规规模、用途。。(2)工程位置图和和工程设计方方案(3)省级人民政府府负责文物保保护单位建设设控制地带管管理工作的部部门对该工程程设计方案是是否符合该具具体管理规定定和要求的意意见。7.施工许可证工程投资额在在30万元以上或者者建筑面积在在300平方米以上的的下列建筑工工程施工的，，建设单位应应当领取施工工许可证。（一）取得建建设工程规划划许可证（二）已经确确定建筑施工工企业，并签签订施工承包包合同（三）有满足足施工需要的的施工图纸及及技术资料，，施工图设计计文件已按规规定进行了审审查，依法建建设的人防工工程的施工图图符合有关法法律规定（四）有保证证工程质量和和安全的具体体措施，并按按规定办理了了工程质量监监督手续（五）建设资资金已经落实实，建设工期期不足1年的，到位资资金不得少于于工程合同价价款的50％；建设工期期超过1年的，到位资资金不得少于于工程合同价价款的30％八、项目实施施1.采购：政府集中采购购:信息类产品:协议供货\二次竞价\公开招标(120\500)电梯:定点供应商谈谈判\公开招标(120)分体空调:协议供货\二次竞价(30)中央空调\变配电\锅炉\建筑装饰材料料:公开招标\其它(120)工程监理:公开招标\定点采购(50)非政府集中采采购:公开招标公开招标的特特征：公开媒媒体公告、专专家库专家评评审公开招标的形形式：有形建建筑市场或其其它公开招标：（1）施工单项合合同估算价在在200万元人民币以以上的；（2）仪器、设备备、材料采购购单项合同估估算价在100万元人民币以以上的；（3）勘察、设计计等服务的采采购，单项合合同估算价在在50万元人民币以以上的；邀请招标：（1）项目技术性性、专业性较较强，环境资资源条件特殊殊，符合条件件的潜在投标标人有限的；；（2）受自然、地地域等因素限限制，实行公公开招标影响响项目实施时时机的；（3）公开招标所所需费用占项项目总投资比比例过大的；；（4）法律法规规规定的其他特特殊项目。竞争性谈判；；单一来源采购购；询价；招标程序公告资审发布招标文件件投标开标评标定标公示备案中标通知招标注意事项项（1）公告内容确确定（2）资格预审（3）招标文件设设计：范围明明确、技术指指标明确、报报价方式要明明确、合同主主要条款要明明确、评标方方式（4）业主代表的的选择2.施工：（一）施工管管理目标：质质量、投资、、进度、环境境、安全（二）业主主主要工作：协协调参建方关关系、为参建建方提供条件件、投资管理理（变更管理理和材料设备备认价管理））、质量管理理（关键工序序和主要材料料控制）、环环境与安全管管理九、项目验收收1.单项项工工程程验验收收：：分项项验验收收：：消消防防、、人人防防、、室室内内环环境境、、规规划划验验收收工程程验验收收：：四四方方验验收收、、备备案案2.竣工工验验收收：：竣工工验验收收权权限限：：直属属单单位位承承担担的的本本单单位位基基础础设设施施项项目目（（不不含含行行业业发发展展项项目目）），，中中央央投投资资规规模模在在200万元元以以上上（（含含200万元元））的的，，由由农农业业部部发发展展计计划划司司组组织织竣竣工工验验收收；；中中央央投投资资规规模模在在200万元元以以下下的的，，由由建建设设单单位位负负责责组组织织验验收收，，并并将将验验收收结结果果报报农农业业部部发发展展计计划划司司。。验收收条条件件：：（1）完完成成批批准准的的项项目目可可行行性性研研究究报报告告、、初初步步设设计计和和投投资资计计划划文文件件中中规规定定的的各各项项建建设设内内容容；；（2）系系统统整整理理所所有有技技术术文文件件材材料料并并分分类类立立卷卷，，技技术术档档案案和和施施工工管管理理资资料料齐齐全全、、完完整整。。（3）土土建建工工程程质质量量经经当当地地建建设设工工程程质质量量监监督督机机构构备备案案；；（4）主主要要工工艺艺设设备备及及配配套套设设施施能能够够按按批批复复的的设设计计要要求求运运行行，，并并达达到到项项目目设设计计目目标标；；（5）环环境境保保护护、、劳劳动动安安全全卫卫生生及及消消防防设设施施已已按按设设计计要要求求与与主主体体工工程程同同时时建建成成并并经经相相关关部部门门审审查查合合格格；；（6）工工程程项项目目或或各各单单项项工工程程已已经经建建设设单单位位初初验验合合格格；；（7）编编制制了了竣竣工工决决算算，，并并经经有有资资质质的的中中介介审审计计机机构构或或由由当当地地审审计计机机关关审审计计。。3.验收收内内容容：：（1）项项目目建建设设总总体体完完成成情情况况建设设地地点点、、建建设设内内容容、、建建设设规规模模、、建建设设标标准准、、建建设设质质量量、、建建设设工工期期等等是是否否按按批批准准的的可可行行性性研研究究报报告告和和初初步步设设计计文文件件建建成成。。（2）项项目目资资金金到到位位及及使使用用情情况况资金金到到位位及及使使用用是是否否符符合合国国家家有有关关投投资资、、财财务务管管理理的的规规定定。。（3）项项目目变变更更情情况况项目目在在建建设设过过程程中中是是否否发发生生变变更更，，是是否否按按规规定定程程序序办办理理报报批批手手续续。。（4）施施工工和和设设备备到到位位情情况况各单单位位工工程程和和单单项项工工程程验验收收合合格格记记录录。。（5）执执行行法法律律、、法法规规情情况况环保保、、劳劳动动安安全全卫卫生生、、消消防防等等设设施施是是否否按按批批准准的的设设计计文文件件建建成成，，是是否否合合格格，，建建筑筑抗抗震震设设防防是是否否符符合合规规定定。。（6）投投产产或或者者投投入入使使用用准准备备情情况况组织织机机构构、、岗岗位位人人员员培培训训、、物物资资准准备备、、外外部部协协作