房地产市场周期循环与房地产泡沫培训课件

第九组第9章房地产市场周期循环与房地产泡沫Contents目录04案例与启示01房地产市场周期循环02房地产泡沫03房地产泡沫的测度及危害01市场周期房地产市场周期循环房地产市场的运行呈现出周期特征，它和其他宏观经济运行一样，时而高涨，时而收缩，呈现出一定的规律性。房地产周期：是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象。房地产周期循环：是指所有类型房地产的总收益率的重复但不规则的波动。01市场周期周期对比周期循环美国从1870年开始大约为18—20年日本基本是7年我国香港从1945年二战后大致是7—8年我国内地是4—5年库兹涅茨周期一种长经济周期。是一种从生产和价格的长期运动中揭示主要资本主义国家经济周期的理论。（18—20年）朱格拉周期是针对资本主义经济中一种为期约10年的周期性波动而提出的理论。基钦周期又称”短波理论”。1923年英国的约瑟夫·基钦从厂商生产过多时，就会形成存货，就会减少生产的现象出发，他在《经济因素中的周期与倾向》中把这种2到4年的短期调整称之为“存货”周期，人们亦称之为“基钦周期”。01市场周期房地产市场周期循环的原因外部因素城市经济、政策因素、整个宏观经济的周期波动内部因素供给不能及时响应需求变化01市场周期房地产市场周期循环的阶段划分复苏阶段表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷，自住需求者入市，投资、投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开始回升，少数投机者入市，市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升，市场充满乐观情绪，投资者信心饱满，市场预期良好，房地产投资转而旺盛。繁荣阶段房地产开发量激增、品种增多，投机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，自住需求者基本退出市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望。衰退阶段交易量萎缩，房地产投资下降，市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产，部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。萧条阶段房价和租金持续下降，交易量锐减，空置率居高不下，大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。扩张收缩01市场周期房地产市场周期循环的阶段划分房地产市场周期循环的各阶段市场表现图01市场周期总结房地产市场与宏观经济类似，繁荣和萧条会交替出现，在房地产市场繁荣时期，常常会出现市场是否存在泡沫的激烈争论。什么是房地产泡沫呢？Contents目录04案例与启示01房地产市场周期循环02房地产泡沫03房地产泡沫的测度及危害02含义房地产泡沫的含义美国著名经济学家查尔斯·P·金德尔伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。简单来讲，是指房地产市场价值偏离其基础价值的持续上涨的过程与状态。02特征是房地产产价格波波动的一一种形态态通常在经经济长期期增长的的背景下下发生的的房地产价价格呈现现出的陡陡升陡降降的波动动状况，，振幅较较大房地产价价格波动动不具有有连续性性，没有有稳定的的周期和和频率特征房地产泡泡沫的主主要特征征02类型房地产泡泡沫的类类型土地价格格泡沫由由于土地地的稀缺缺性和市市场需求求的无限限性，以以及土地地市场的的投机炒炒作，将将使地价价出现虚虚涨，这这称为土土地价格格泡沫。。房地产价价格是由由建筑物物价格和和土地价价格共同同构成。。地价泡泡沫引起起房价泡泡沫，开开发商对对利润的的期望值值过高，，人为抬抬高房价价，也会会形成经经济泡沫沫。在房地产产市场供供求关系系中，如如果商品品房的供供给超过过了市场场需求，，则超过过部分属属于供给给虚涨，，发展到到一定程程度将构构成经济济泡沫，，空置率率在5%-10%之间是正正常的。。房地产投投资增长长率应与与房地产产消费增增长率相相适应，，当房地地产投资资过度膨膨胀，商商品房严严重滞销销，造成成还贷困困难，连连带引起起金融危危机时，，才形成成泡沫经经济破灭灭。土地价格格泡沫房价虚涨涨泡沫房屋空置置泡沫房地产投投资泡沫沫02成因土地的有限性和稀缺性1投资预期2过度投机3金融自由化和宽松的货币政策4信息不对称5房地产泡泡沫的成成因基础直接助燃剂土地稀缺缺性投机需求求膨胀金融机构构过度放放贷直接诱因因02成因⑴土地的有有限性和和稀缺性性由于土地地资源的的稀缺性性、垄断断性、不不可再生生性，以以及房地地产开发发周期长长，从短短期看，，它的供供给缺乏乏弹性。。房地产产的需求求旺盛，，而土地地资源的的供给又又相对有有限，这这为地价价上涨创创造可能能，从而而推动房房价上涨涨。02成因2015年10大典型城城市土地地成交建建筑面积积增幅排排名2015年10大典型城城市土地地成交均均价增幅幅排名02成因⑵投资预期期交易者对对房地产产价格的的预期能能在一定定程度上上影响需需求。交易者预预期房地地产资产产将来会会升值，，房地产产价格在在本期证证实了自自己价格格上升的的预期，，于是他他们在下下一期进进一步产产生价格格继续上上升的预预期，从从而需求求增加。。由于房房地产外外部供给给有较强强的约束束性，易易产生供供不应求求的局面面，推动动价格进进一步上上涨，上上涨的价价格又进进一步强强化了其其他投资资者的心心理预期期，从而而形成一一种自我我增强的的正反馈馈机制。。在这种种正反馈馈刺激下下，房地地产价格格与其市市场基本本价值之之间的正正向偏离离，房地地产价格格逐渐单单边上扬扬，最终终产生泡泡沫并促促成泡沫沫的膨胀胀。02成因⑶过度投机机当经济发发展社会会财富积积累到一一定程度度，房地地产交易易目的不不再仅限限于满足足住房需需求，更更多是为为了从交交易中获获利赚取取差价，，这就会会使房地地产泡沫沫发生的的可能性性大大加加强。如如果投机机者对房房地产价价格上涨涨形成了了共同的的心理预预期，他他们会低低价买进进高位抛抛出，房房地产价价格从而而被抬高高。在非非理性预预期和““羊群效效应”的的作用下下，投机机者和资资金大量量涌入房房地产市市场，导导致需求求量急剧剧增加，，进一步步推动房房价上涨涨，从而而吸引后后继投机机者和资资金的进进入，甚甚至使投投机需求求取代真真实需求求成为市市场主体体，形成成恶性循循环。成本合理利润润泡沫正常房价价02成因⑷金融自由由化和宽宽松的货货币政策策金融自由由化充分分发挥了了市场机机制在资资金流动动中的作作用，资资本流动动性大大大增加，，其中部部分资金金促进了了泡沫的的形成；；此外宽宽松的货货币政策策和低利利率导致致货币供供应量迅迅速增加加，流向向房地产产的资金金过快增增长，对对房地产产的需求求迅速增增加；再再有，金金融机构构过度放放贷是房房地产泡泡沫产生生的直接接助燃剂剂。02成因2015年个人人住房贷贷款迅猛猛攀升，，脱离了了2010年以以来的平平稳轨道道，新增增个人购购房贷款款2.67万亿亿元，占占全年住住宅销售售额的比比例为37%，，相比2013年（25%））和2014年年（28%），，大幅上上升。02成因2015年9月月30日日将一套套房首付付比例从从30%降低为为25%。2016年年2月3日，同同时对首首套房和和二套房房首付比比例进行行调整，，首套房房最低首首付比例例降至20%，，二套房房首付比比例进一一步由40%降降至30%。一一线城市市首付比比例略高高，但相相比2015年年初也大大幅下降降。02成因直接依赖赖①11.3%的的国内银银行贷款款②在自筹筹资金里里，76%的部部分都是是房地产产开发贷贷款，占占房地产产开发资资金来源源的27.4%。间接依赖赖①其他资资金里有有21%来自于于购房者者银行贷贷款②施工方方垫资18.8%实质上也也是房地地产企业业的负债债，且可可能有部部分也来来自于贷贷款。因此，开开发资金金中大致致有约65%左左右的资资金是依依赖于银银行体系系的，明明显超过过40%的国际际通行标标准，具具有比较较大的不不稳定性性。02成因房地产行行业的资资产负债债率近15年时时间里，，从52%一路路上升至至77%，一旦旦未来的的房地产产资产缩缩水的话话，房地地产泡沫沫破裂，，可能存存在更大大的资产产负债率率走高，，房地产产企业债债务风险险暴露，，容易引引发金融融危机。。02成因⑸信息不对对称①信息不不对称容容易诱发发房地产产投机过过度大量国内内资本和和国际游游资进入入房地产产市场，，制造了了虚假的的需求信信息，引引发了虚虚假的市市场繁荣荣，推动动房地产产价格非非理性上上涨。在在房地产产价格不不断上涨涨的过程程中。“买涨不买买跌”心理不断断强化，，投机气气氛日益益浓厚，，导致了了泡沫不不断增多多。②信息不对对称容易易诱发银银行业的的逆向选选择和道道德风险险问题在信息不不对称下下，由于于金融体体制的不不健全，，在信贷贷市场上上风险偏偏好型的的房地产产商和投投资者获获得了较较多贷款款，导致致逆向选选择产生生；银行行盲目追追求市场场份额信信贷规模模，忽略略对借款款企业和和个人的的资信审审查，低低估了投投资项目目潜在的的风险，，大量银银行资金金的介入入，加快快房地产产价格的的膨胀和和泡沫的的产生。。02成因Contents目录04案例与启启示01房地产市市场周期期循环02房地产泡泡沫03房地产泡泡沫的测测度及危危害03泡沫测度度指标法通通过对对各种与与房地产产价格相相关的指指标进行行分析，，测度房房地产产泡沫，，该类方方法主要要包括简简单指标标法、指指标体系系法、功功效系系数法和和综合指指数法等等具体方方法。目前测度度房地产产泡沫的的方法主主要可分分为指标法、统计检验验法和理论价格格法三类统计检验验法运运用统计计分析测测度房地地产泡沫沫存在性性，当房房地产泡泡沫不存存在时，，房地地产价格格的变化化呈现一一定规律律，统计计分析可可找到统统计规律律；当当房地产产泡沫存存在时，，房地产产价格变变化没有有规律。。该类类方法主主要包括括方差界界检验、、设定性性检验和和单位根根-协整检检验等具具体方法法。理论价格格法通过过数学模模型等计计算出房房地产产的理论论价格（（房地产产的基础础价值）），与房房地产实实际价格格进行比比较，二二者的偏偏离部分分即为房房地产泡泡沫大小小。根据据计算算房地产产理论价价格的思思路不同同，分为为收益还还原法、、边际收收益法法和市场场供求法法。房地产泡泡沫的测测度方法法房地产泡泡沫测度度输入：输出：房地产价价格虚涨涨泡沫土地价格格泡沫房屋空置置率泡沫沫房地产投投资泡沫沫愿景使命各模块理念房地产泡泡沫综合合测度=0.703××土地价格格泡沫+0.583×房屋空置置泡沫+0.262×房地产投投资泡沫沫+0.041×房价虚张张泡沫03泡沫测度度房价收入入比是以以房地产产泡沫形形成时过过度的投投机需求求为基础础设计的的。房价收入入比是房房地产价价格与居居民平均均家庭年年收入的的比值，反映了了居民家家庭对住住房的支支付能力力，比值值越高，，支付能能力就越越低。当当该指标标持续增增大时，，表明房房地产价价格的上上涨超过过了居民民实际支支付能力力的上涨涨。当市市场中的的房价收收入比一一直处于于上升状状态，并并没有存存在市场场萎缩的的迹象，，则说明明这个房房地产市市场中投投机需求求的程度度较高，，产生房房地产泡泡沫的可可能性越越大。（1）房地产产价格虚虚涨房地产价价格虚涨涨是房地地产泡沫沫形成的的直接表表现，由由于房价价上涨预预期以及及大量投投机需求求的存在在，房地地产市场场价格脱脱离其实实际价值值飞速上上涨，助助推了泡泡沫的膨膨胀。此此次将以以收入比比来测度度房地产产泡沫。。03泡沫测度度03泡沫测度度利用房价价收入比比对西安安市房价价虚涨泡泡沫进行行测度2000-2010年西安市市城镇居居民人均均可支配配收入呈呈逐年上上升态势势，如表表所示示，由2000年的6364元增长到到2010年的22244元，年平平均增长长率为12.7%，居民生生活状况况得到逐逐步改善善，这为为西安市市房地产产市场的的快速发发展奠定定了坚实实基础。。房屋均均价虽然然个别年年份有所所波动，，但总体体呈上升升趋势，，2000年西安市市房屋平平均价格格仅为1527.33元，2005年为每平平米3444.1元，2010年上涨到到每平米米6543元。商品品房价格格的上涨涨促进了了西安市市房地产产市场的的繁荣，，但同时时也孕育育着房地地产泡沫风险险。房房价收入入比是房房屋价格格与居民民平均家家庭年收收入的比比值，据据此定义义，房价价收入比比计算公公式应为为：西安市房房屋销售售价格与与收入情情况数据据表（数据来来源：《西安统计计年鉴》，西安统统计信息息网）03泡沫测度度设住宅售售价为P，居民家家庭年收收入Y，银行住住房抵押押贷款年年利率为为r，贷款期期限为n，首付款款比例为为a，每年贷贷款偿还还额占家家庭年收收入的比比例为k。则贷款款总额应应等于P(1−−a),根据银行行房地产产抵押贷贷款等额额本息还还款计算算公式居民还款款总额为为：则房价收收入比为为：03泡沫测度度首付款比比例为20%时西安市市房价收收入比首付款比比例为30%时西安市市房价收收入比03泡沫测度度银行个人按揭贷款期限一般不超过30年，因此设定贷款年限的上限为30年，西安市住房公积金贷款利率为4.45%-4.9%，购房商业贷款利率为7%-8%，因此，我们取贷款利率变化区间为4%-8%进行运算。根据西安市统计年鉴数据显示，历年来西安市城镇居民住宅支出占消费支出的比例大约在6%-13%之间，近年来房价提升速度超过了收入增加速度，住房支出比例呈现不断上升趋势。因此可将k最大值设定为25%。2010年10月，银监会发布通知明确购买90平米以下商品住房首付比例由原先的20%提高至30%。由计算结果可知，当贷款年限为20和30年，首付款比例为20%时，房价收入比最大值为5.404，最小值为3.069。首付款比例为30%时，房价收入比的最大值和最小值分别为3.506、6.176。因此，一般情况下，西安市房价收入比合理区间为3-6倍。03泡沫测度度西安房地地产价格格虚涨泡泡沫分析析图03泡沫测度度由前面分分析可知知，西安安市房价价收入比比合理范范围为3-6倍，通过过对西安安市2000-2010年房价收收入比与与合理区区间最小小值3和最大值值6进行对比比，2000-2005年间，西西安市房房价收入入比均处处于合理理区间3-6之间，房房地产市市场并无无价格泡泡沫存在在。2006-2010年西安市市房价收收入比值值均大于于合理区区间最大大值，由由此可以以推断，，该阶段段西安市市房地产产市场出出现了房房地产价价格虚涨涨泡沫。。若将处处于合理理房价收收入比区区间3-6范围内的的房地产产泡沫大大小设为为零，西西安市2000年到2010年房地产产价格虚虚涨泡沫沫值如表表所示：：2000-2010年西安市市房地产产价格虚虚涨泡沫沫度数值值表03泡沫测度度土地价格格泡沫是是一种土土地使用用权的实实际价格格严重偏偏离其基基础价值值的经济济失衡现现象，土土地价格格泡沫是是土地实实际价格格超过土土地理论论价格的的部分，，土地价格格泡沫度度公式为为：土地价格格泡沫度度=（土地实实际价格格－土地地理论价价值）/土地理论论价值2000-2010年西安市市土地基基础价值值运行区区间图（2）土地价价格泡沫沫03泡沫测度度我们将位位于土地地基础价价值运行行区间，，即无泡泡沫状态态下的泡泡沫度数数值设为为0，则可得得到2000-2010年西安市市土地价价格泡沫沫度，如如表所示示：2000-2010年西安市市土地价价格泡沫沫度数值值表（单单位：%）03泡沫测度度商品房大大量空置置是房地地产泡沫沫的表现现形式之之一，一一方面，，房地产产泡沫的的出现带带来了大大量房屋屋空置，，另一方方面，商商品房大大量空置置又加重重了房地地产泡沫沫程度。。目前，国国内学者者对于房房屋空置置率的定定义还没没有形成成统一观观点，计计算方法法千差万万别。从从理论上上讲，空置率=空置面积积/全部商品品房存量量，实际分分析中比比较常见见的空置置率计算算方法主主要有以以下三种种：第一，空空置率=累计空置置面积/当年施工工面积，，第二，空空置率=累计空置置面积/近三年竣竣工面积积，第三，空空置率=空置面积积/当年竣工工面积。。单一的房房屋空置置率指标标并不能能全面反反映空置置现象与与房地产产泡沫之之间的关关系，我我们小组组将采用市场场修正法法，在单一一空置指指标的基基础上，，综合考考虑影响响房屋空空置以及及房地产产泡沫的的多重因因素，对对房地产产空置泡泡沫进行行分析。。（3）房地产产空置泡泡沫03泡沫测度度西安市房房地产空空置泡沫沫测度03泡沫测度度2000年-2010年西安市市房屋空空置泡沫沫度数值值表（单单位%）除2000年、2001年、2003年以及2007年空置泡泡沫系数数低于5%之外，其其余年份份西安市市商品房房空置泡泡沫系数数均处于于5%-14%的合理范范围内。。由此可可推断，，2000年到2010年间，西西安市房房地产市市场并未未出现房房屋空置置泡沫。。令商品品房空置置泡沫系系数在合合理范围围的泡沫沫度大小小为零，，则可得得到2000-2010年西安市市房地产产空置泡泡沫度数数值如下下：03泡沫测度度房地产开开发投资资额是房房地产供供求状况况最直接接的反映映，开发发投资额额如果超超常增长长可能意意味着房房地产投投机需求求的存在在和房产产泡沫的的形成。。房地产开开发投资资额增长长率与GDP增长率之之比是用用来衡量量虚拟经经济相对对于实体体经济增增长速度度的动态态指标之之一，该指标标可以用用来衡量量房地产产投资泡泡沫度，，指标值值越大，，房地产产泡沫程程度越大大。按照国际际惯例，，两者的的比值大大于2时，说明明房地产产市场孕孕育着泡泡沫。李李木祥2007年在“中中国房地地产泡沫沫研究””中认为为，该比比值大于于2小于于3，存存在在轻轻微微泡泡沫沫，，大大于于3，存存在在严严重重泡泡沫沫。。（4）房房地地产产开开发发投投资资泡泡沫沫03泡沫沫测测度度房地地产产开开发发投投资资与与GDP增长长情情况况表表03泡沫沫测测度度将处处于于合合理理区区间间的的房房地地产产投投资资泡泡沫沫度度设设为为零零，，则则2000-2010年西西安安市市房房产产投投资资泡泡沫沫度度数数值值如如表表所所示示：：西安安市市房房地地产产投投资资泡泡沫沫度度数数值值表表03泡沫沫测测度度通过过建建立立土土地地价价格格泡泡沫沫、、房房地地产产投投资资泡泡沫沫、、房房屋屋空空置置泡泡沫沫以以及及房房价价虚虚涨涨泡泡沫沫与与房房地地产产泡泡沫沫的的关关系系路路径径分分析析模模型型，，对对30个省省市市的的房房地地产产市市场场进进行行统统计计检检验验，，研研究究结结果果表表明明，，房房地地产产泡泡沫沫四四种种表表现现形形式式与与房房地地产产市市场场泡泡沫沫存存在在着着以以下下内内在在联联系系：：房地地产产泡泡沫沫=0.041××房价价虚虚张张泡泡沫沫+0.703××土地地价价格格泡泡沫沫+0.583××房屋屋空空置置泡泡沫沫+0.262××房地地产产投投资资泡泡沫沫（5）西西安安市市房房地地产产泡泡沫沫综综合合测测度度03泡沫沫测测度度西安安市市房房地地产产综综合合泡泡沫沫度度数数值值图图如图图所所示示，，2000-2010年西西安安市市房房地地产产市市场场经经历历了了三三个个阶阶段段，，2000-2003年西西安安市市房房地地产产市市场场泡泡沫沫度度均均小小于于0，并并无无泡泡沫沫存存在在，，2004-2006年间间，，房房地地产产综综合合泡泡沫沫度度大大于于0，西西安安市市房房地地产产市市场场存存在在泡泡沫沫，，但但泡泡沫沫程程度度并并不不明明显显，，2007、2008与2010年，，房房地地产产综综合合泡泡沫沫度度较较大大，，西西安安市市房房地地产产市市场场存存在在明明显显泡泡沫沫，，2008年综综合合泡泡沫沫度度为为4.5641，房房地地产产泡泡沫沫程程度度最最大大。。总结结03泡沫沫测测度度房地地产产泡泡沫沫的的累累积积，，使使得得地地价价和和房房价价上上涨涨，，地价价上上涨涨，加加大大了了房房地地产产商商的的开开发发成成本本和和投投资资风风险险；；房价价上上涨涨，吸吸引引更更多多企企业业涉涉足足房房地地产产领领域域，，加加大大房房地地产产风风险险。。并并且且房房地地产产开开发发大大量量依依赖赖负债债经经营营，一一旦旦泡泡沫沫过过多多，，银银行行贷贷款款收收紧紧，，企企业业资资金金链链条条断断裂裂，，风风险险加加剧剧。。01增加加房房地地产产开开发发商商和和建建筑筑企企业业的的财财务务风风险险02导致致金金融融危危机机房地地产产与与银银行行关关系系密密切切，，房房地地产产开开发发企企业业项项目目投投入入资资金金中中大大约约20%~30%是银银行行贷贷款款；建建筑筑公公司司对对项项目目垫付付资资金金大多多也也来来自自银银行行贷贷款款；；至至少少一一半半以以上上购购房房者者申申请请了了个人人住住房房抵抵押押贷贷款款，一一旦旦泡泡沫沫破破裂裂，，房房价价急急剧剧下下跌跌，，大大量量投投资资可可能能无无法法正正常常收收回回，，银银行行信信贷贷风风险险加加大大，，降降低低了了银银行行的的抗抗风风险险能能力力，，进进而而引引起起连连锁锁反反应应，，引引发发经经济济危危机机。。03泡沫沫危危害害房地地产产泡泡沫沫危危害害04引发发政政治治和和社社会会危危机机由于于城市市土土地地价格格持持续续高高涨涨，，土土地地作作为为人人们们心心目目中中最最安安全全，，收收益益率率最最高高的的资资产产被被大大量量保保有有，，使使本本来来就就稀稀少少的的土土地地大大量量闲置置或或低低效效利利用用；房房价价的的上上涨涨，，房房地地产产持持有有者者与与非非房房地地产产持持有有者者，，大大都都市市圈圈与与地地方方圈圈的的资产产差差距距越来来越越大大，，导导致致社社会会分分配配的的新新的的不不公公，，严严重重挫挫伤伤劳劳动动者者的的积积极极性性，，带带来来深深刻刻的的社社会会问问题题；；金金融融危危机机下下，，犯罪罪案案件件激增增从从而而引引发发政政治治和和社社会会危危机机。。03泡沫沫危危害害房地地产产泡泡沫沫的的存存在在意意味味着着投投资资房房地地产产有有更高高的的投投资资回回报报率率，大大量量的的资资金金流流入入房房地地产产业业，，生生产产性性的的企企业业缺缺乏乏足足够够资资金金；；高高房房价价使使得得居居民民不不得得不不压压缩缩其其他他方方面面的的消消费费支支出出，，从从而而使使消费费结结构构畸畸形形，同同时时会会抑抑制制其其他他消消费费需需求求对对相相关关行行业业的的拉拉动动作作用用，，进进而而造造成成生生产产，，消消费费危危机机。。03造成成生生产产和和消消费费危危机机Contents目录录04案例例与与启启示示01房地地产产市市场场周周期期循循环环02房地地产产泡泡沫沫03房地地产产泡泡沫沫的的测测度度及及危危害害20世世纪纪80年年代代，，为为促促进进国国内内经经济济发发展展，，房房地地产产为为优优先先投投资资的的领领域域以以带带动动其其他他部部门门发发展展，，还还制制订订了了相相关关的的刺刺激激性性政政策策，，催催生生出出房房地地产产市市场场的的繁繁荣荣，，经经济济增增长长漂漂亮亮数数字字掩掩盖盖了了资资产产泡泡沫沫的的集集聚聚，，国国内内投投资资规规模模急急剧剧膨膨胀胀80年代代后期，，泰国土土地价格格低廉，，劳动力力供给充充足，工工资和消消费水平平都比较较低，再再加上政政府的各各种优惠惠政策，，大量外外资便迅迅速涌入入泰国在银行信信贷的大大量扩张张下，首首都曼谷谷等大城城市的房房地产价价格迅速速上涨，，房地产产业的超超高利润润更是吸吸引了大大量的国国际资本本，两者者相互作作用，房房地产泡泡沫迅速速膨胀123案例一4.1泰国：亚亚洲金融融危机刺刺破泡沫沫1988—1992年年间，地地价以平平均每年年10%—30%的速速度上涨涨在1992—1997年年7月，，达到每每年40%，某某些地方方的地价价1年上上涨了14倍。。1997年，，泰国的的新增空空置住宅宅85万万套，其其中仅首首都曼曼谷就就有35万套，，空置率率高达21%1989年泰国国的住房房贷款总总额为459亿亿泰铢，，到1996年年则超过过了7900亿亿泰铢，，7年里里增加了了5倍多多。同时时，房价价格也迅迅速上升升，1988——1997年金金融危机机爆发的的10年年间，泰泰国的土土地价格格一直快快速上升升1997年4月月房地产产类股票票累积跌跌幅高达达85%，银行行和金融融机构类类股票累累积跌幅幅也高达达80%。很多多国际投投资基金金已经撤撤出泰国国，房地地产价格格也迅速速下跌，，1997年下下半年缩缩水水30%，房地地产泡沫沫最终崩崩溃456案例一4.1泰国：亚亚洲金融融危机刺刺破泡沫沫4.1泰国金融融市场过过早的对对外开放放金融监控控体系不不是很完完善，海海湾战争争结束后后，大量量开发商商和投机机者纷纷纷涌入房房地产市市场国内金融融机构对对信贷政政策放任任，加大大了对房房地产业业的信贷贷资金的的投入，，房地产产业的贷贷款资金金就占到到其总贷贷款的一一半左右右。大量外国国资本进进入东南南亚其他他国家的的房地产产市场进进行投机机房地产市市场泡沫沫形成原原因案例一泰国：亚亚洲金融融危机刺刺破泡沫沫危害01.楼宇闲置置房地产日日益暴露露严重的的供过于于求现象象，大量量楼宇闲闲置。泰泰国房屋屋空置率率高达20%，，菲律宾宾为15%—20%，，印尼为为18%，马来来西亚的的数量也也不少03.经济衰退退大量企业业停产、、倒闭，，失业率率大幅上上升，对对国内经经济造成成了巨大大的打击击，东南南亚其他他国家的的经济也也出现了了严重衰衰退02.破坏金融融体系随东南亚亚金融危危机的爆爆发，泰泰国等东东南亚国国家的房房地产泡泡沫彻底底破灭，，泰国房房地产泡泡沫破灭灭导致产产生400亿美美元的银银行呆账账，破坏坏了泰国国的银行行业和金金融体系系.04.周期长东南亚国国家这一一轮房地地产泡沫沫周期中中，泰国国房地产产泡沫自自1988年产产生到1997年破灭灭，历时时9年多多。印度度尼西亚亚历时8年，马马来西亚亚历时约约7年案例一4.1泰国：亚亚洲金融融危机刺刺破泡沫沫举成措效01.降价去库库存降低地价价以消化化房地产产库存。。1998年,泰国政政府宣布布降低首首都曼谷谷和其他他部分地地区的官官方参考考地价,下降幅幅度高达达45%03.住房融资资创新泰国政府府住房银银行引入入专门的的住房融融资方案案，促进购房房需求，，协助政政府搞活活房地产产业，刺刺激危机机后的经经济增长长02.税费优惠惠政府陆续续推出了了各种支支持措施施如降低低手续费费率、个个人房地地产贷款款利息可可抵扣应应纳所得得税和降降低房地地产企业业的所得得税等，，加上贷贷款利率率大幅降降低，泰泰国房地地产市场场需求得得以释放放。04.房地产业业复苏随着政府府一系列列购房优优惠政策策的出台台，泰国国房地产产市场需需求明显显提升，，泰国房房地产业业从2000年年起开始始逐步复复苏，泰国经济济也逐渐渐趋于稳稳定案例一4.1泰国：亚亚洲金融融危机刺刺破泡沫沫4.2201320152014012002年年2008年02032009年YOURTEXTHEREYOURTEXTHEREYOURTEXTHERE美国的次次贷危机机引发世世界经济济衰退，，对俄罗罗斯的房房地产市市场产生生了消极极影响：：房地产产新开工工项目减减少，投投入使用用的住房房面积增增速减缓缓，大批批建筑企企业濒临临破产，，房价下下跌YOURTEXTHEREYOURTEXTHEREYOURTEXTHERE案例二俄罗斯：：流动性性不足成成导火索索受经济快快速增长长、供需需关系失失衡、按按揭贷款款利率相相对较低低、炒房房、官商商黑幕等等因素影影响，俄俄罗斯房房地产市市场价格格一直