房地产基本知识培训教程干货

房地产基本知识概念篇房地产基本知识第一部分土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产又称不动产或物业，是房产和地产的总称，二者具有整体性和不可分割性。

包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、

土地使用权、典当权等。房地产概念房地产自然特征：位置的固定性使用的耐久性资源的有限性物业的差异性

房地产特征经济特征：生产周期性资金密集性互相影响性易受政策限制性房地产的增殖性房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上，呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分——土地。房地产概念房产

各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的建筑物或构筑物。

地产

明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

注：在我国，地产是指有限期的土地使用权居住用地70年工业用地50年教育、文化、科技、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合用地或其他用地50年

房地产概念房产、地产两者间的关系房地产业以土地开发和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产概念1.国有土地使用权的出让2.房地产的开发与再开发

征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发3.房地产经营

土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动4.房地产中介服务

房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介5.物业管理

房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境房地产的调控与管理建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控房地产业包括房地产概念房地产业

从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。

建筑业

从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的结果是建筑物或构筑物。

房地产业是发包方，建筑业是承包方。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的第二产业。房地产概念房地产业、建筑业的区别从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。因为房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因为建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。房地产市场房地产概念房地市场分类：按组成要素分类

土地使用市场

国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让房产市场

房产的转让、租赁、抵押等交易，包括房屋现货和期货的交易房地产资金市场

通过银行等金融机构，用信贷、抵押信贷、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等房地产劳务市场

物业管理、是内外装饰、维修、设计等5.房地产技术信息市场房地产概念房地市场分类类：按房地产产流通顺序分分类房地产一级市市场又称土地一级级市场（土地地转让市场）），是土地使使用权出让的的市场，即国国家通过其指指定的政府部部门将城镇国国有土地或将将农村集体土土地征用为国国有土地后出出让给使用者者的市场（如如房地产开发发商拿地）房地产一级市市场是由国家家垄断的房地产二级市市场又称增量房地地产市场，是是指生产者或或经营者把新新建、初次使使用的房屋向向消费者转移移，主要是生生产或者经营营者与消费者者之间的交易易行为（如新新建商品房出出售）房地产三级市市场又称存量房地地产市场，是是购买房地产产的单位和个个人，再次将将房地产转让让或租赁的市市场，也就是是房地产再次次进入流通领领域进行交易易而形成的市市场，也包括括房屋的交换换（如私房出出售、出租））二、三级房地地产市场是一一级房地产市市场的延伸和和扩大，起促促进市场繁荣荣的作用。房地产概念房地产交易主主体之间以房房地产这种特特殊商品作为为交易对象所所从事的市场场交易活动。。其中房地产转转让是指房地地产权利人通通过买卖、赠赠与或者其他他合法方式将将其房地产转转移给他人的的行为。房地产交易房地产概念特指经政府有有关部门批准准，由房地产产开发经营公公司开发的，，建成后用于于市场出售出出租的房屋，，包括住宅、、商业用房以以及其他建筑筑物。自然、参建、、委托建造，，又是自用的的住宅或其他他建筑物不属属于商品房范范围。商品房它是开开发商开发建建设的供销售售的房屋，能能办产权证和和国土证，可可以自定价格格出售的产权权房。1988年底开始兴建建的经济适用用房也是特殊殊的商品房。。商品房大致分分为以下几方方面：从销售看，商商品房又分为为现房销售和和期房预售从销售对象看看，分为内销销商品房、外外销商品房从用途看，分分普通住宅、、公寓、别墅墅等房地产概念商品房期房开发商从取得得商品房预售售许可证开始始至取得房地地产权证止，，在这一期间间的商品房。。消费者在这这一阶段购买买商品房时应应签预售合同同。期房在港港澳地区称为为“楼花”，，这是当前房房地产开发商商普遍采用的的一种房屋销销售方式。购购买期房也就就是购房者购购买尚处于建建造之中的房房地产项目。。准现房房屋主体已基基本封顶完工工，小区内的的楼宇及设施施的大致轮廓廓已出现，房房型、楼间距距等重要因素素已经一目了了然，工程正正处于在内外外装修和进行行配套施工阶阶段的房屋。。现房开发商已办妥妥房地产权证证的商品房，，消费者在这这一阶段购买买商品房时应应签出售合同同。房地产概念房地产概念商品房的几种种市场形式尾房又称扫尾房，，是房地产业业进入散户零零售时代的产产物。当商品品房的销售量量达到80%以后，进入房房地产项目的的清盘销售阶阶段，此时所所销售的房产产就是尾房。。开发商经过过正常的销售售后剩下了少少量没有竞争争力的房子，，这些房子或或朝向不好、、采光不足、、楼层不佳等等。烂尾房那些因开发商商资金不足、、盲目上马，，或错误判断断供求形势，，开发总量供供大于求，导导致大面积空空置，无法回回收前期投资资，更无力进进行后续建设设，甚至全盘盘停止积压的的楼宇。“烂烂尾”的情况况一般不会发发生在房产推推出销售的时时候，而是随随着项目的不不断推进，一一步步呈现。。房地产概念房地产概念商品房的几种种市场形式二手房即旧房。新建建的商品房进进行第一次交交易时为“一一手房”，第第二次交易以以上则为“二二手房”。。外销商品房由房地产开发发企业建设的的，取得了外外销商品房预预（销）售许许可证的房屋屋，外销商品品房可以出售售给国内外（（含港澳台））的企业，其其他组织和个个人。内销商品房由房地产开发发企业建设的的，取得了商商品房销售许许可证的房屋屋，内销商品品房可以出售售给当地企事事业单位和居居民。房地产概念房地产概念商品房的几种种市场形式工业用房独立设置的各各类工厂、车车间、手工作作坊、发电厂厂等从事生产产活动的房屋屋。商业用房各类商店、门门市部、饮食食店、粮食店店、菜场、理理发店、照相相馆、浴室、、旅社、招待待所等从事商商业和为居民民生活服务的的房屋。公用设施用房房自来水、泵站站、污水处理理、变电、燃燃气、供热、、垃圾处理、、环卫、公测测、殡葬、消消防等市政公公用设施房屋屋。房地产概念房地产概念商品房的几种种市场形式专供居住的房房屋，包括别别墅、公寓、、职工家属宿宿舍和集体宿宿舍（包括职职工单身宿舍舍和学生宿舍舍）等。但不不包括住宅楼楼中作为人防防用、不住人人的地下室等等，也不包括括托儿所、病病房、疗养院院、旅馆等具具专门用途的的房屋。房地产概念住宅住宅的分类按建筑形式：：低层、多层层、小高层、、高层、超高高层按房屋形式：：普通住宅、、别墅、公寓寓、花园洋房房按产品性质：：商品住宅、、非商品住宅宅按楼梯结构：：砖木结构、、砖混结构、、钢混框架结结构、钢结构构钢混剪刀墙结结构、钢混结结构-剪刀墙结构住宅的种类：：按建筑形式式分类房地地产产概概念念低层层住住宅宅（（1-3层））主要要指指（（一一户户））独独立立式式住住宅宅、、（（两两户户））联联立立式式住住宅宅和和（（多多户户））联联排排式式住住宅宅。。一一般般意意义义上上的的别别墅墅。。多层层住住宅宅（（1-6层））借助助公公共共楼楼梯梯垂垂直直交交通通，，是是一一种种最最具具有有代代表表性性的的城城市市集集合合住住宅宅。。小高高层层住住宅宅（（7-10层））建筑筑容容积积率率高高于于多多层层，，节节约约土土地地，，开开发发投投资资成成本本较较多多层层比比低低。。高层层住住宅宅（（11-30层））使用用率率高高，，眺眺望望性性好好，，由由于于建建筑筑难难度度增增加加所所以以建建筑筑成成本本也也相相对对增增加加，，对对消消费费者者而而言言增增加加了了公公摊摊面面积积的的费费用用。。超高高层层（（30层以以上上））地面面价价相相对对比比较较低低，，但但因因建建筑筑难难度度大大房房价价缺缺不不低低。。对对城城市市规规划划中中协协调调性性不不好好，，所所以以许许多多国国家家不不提提倡倡多多见见超超高高层层住住宅宅。。住宅宅的的种种类类：：高高层层住住宅宅分分类类房地地产产概概念念单元元式式高高层层住住宅宅多个个住住宅宅单单元元组组成成，，每每单单元元设设有有楼楼梯梯、、电电梯梯的的高高层层住住宅宅塔式式高高层层住住宅宅共用用楼楼梯梯、、电电梯梯为为核核心心布布置置多多套套住住房房的的高高层层住住宅宅通廊廊式式高高层层住住宅宅共用用楼楼梯梯、、电电梯梯通通过过内内、、外外廊廊进进入入各各套套住住房房的的高高层层住住宅宅住宅宅的的种种类类：：按按房房屋屋形形式式分分类类房地地产产概概念念普通通住住宅宅泛指指多多层层、、高高层层等等普普通通式式住住宅宅形形式式，，为为城城市市普普通通大大众众提提供供的的房房屋屋居居住住形形式式。。公寓寓多为为高高层层，，对对配配套套附附属属设设施施以以及及物物业业服服务务品品质质有有较较高高的的要要求求（（通通常常所所说说的的酒酒店店式式公公寓寓））。。跃层层占有有上上下下两两个个楼楼面面，，卧卧室室、、起起居居室室、、客客厅厅、、卫卫生生间间、、厨厨房房及及其其辅辅助助空空间间可可分分层层布布置置，，上上下下层层之之间间不不通通过过公公共共楼楼梯梯而而采采用用户户内内独独用用小小楼楼梯梯连连接接。。复式式每户户住住宅宅在在较较高高的的楼楼层层中中增增建建一一个个夹夹层层，，两两层层合合计计的的层层高高大大大大低低于于跃跃层层（（复复式式为为3.3米，，而而一一般般跃跃层层为为5.6米）），，其其下下层层共共起起居居用用，，如如炊炊事事、、进进餐餐、、洗洗浴浴等等，，上上层层共共休休息息和和储储藏藏用用。。住宅宅的的种种类类：：别别墅墅及及其其分分类类房地地产产概概念念房地地产产概概念念普遍遍认认识识中中，，别别墅墅是是居居住住之之外外用用来来享享受受生生活活的的居居所所，，除除基基本本功功能能外外，，更更主主要要体体现现生生活活品品质质及及享享用用特特点点的的高高级级住住所所。。多多建建于于城城郊郊或或风风景景区区。。按建建筑筑形形式式和和居居住住特特点点分分为为：：独独栋栋别别墅墅、、双双拼拼别别墅墅、、联联排排别别墅墅、、叠叠拼拼别别墅墅、、空空中中别别墅墅住宅宅的的种种类类：：别别墅墅及及其其分分类类房地地产产概概念念房地地产产概概念念独栋栋别别墅墅独门门独独院院，，私私密密性性极极强强的的单单体体别别墅墅，，表表现现为为上上下下左左右右前前后后多多属属于于独独立立空空间间，，一一般般房房屋屋周周围围都都有有面面积积不不等等的的绿绿地地和和院院落落。。市市场场价价格格高高，，是是别别墅墅建建筑筑的的终终极极形形式式。。双拼拼别别墅墅独栋栋别别墅墅与与联联排排别别墅墅的的中中间间产产品品，，由由两两个个单单元元的的别别墅墅拼拼联联组组成成的的单单栋栋别别墅墅。。联排排别别墅墅有自自己己的的院院子子和和车车库库，，由由三三个个或或三三个个以以上上的的单单元元住住宅宅组组成成，，一一排排两两至至四四层层联联结结在在一一起起，，每每几几个个单单元元共共用用外外墙墙，，有有统统一一的的平平面面设设计计和和独独立立每每户户，，是是经经济济型型别别墅墅。。叠鬓别墅介于别墅与与公寓之间间，由多层层的别墅式式复式住宅宅上下叠加加在一起组组合而成，，一般四至至七层，由由每个单元元两至三层层的别墅户户型上下叠叠加而成。。开间与联联排别墅比比，独立面面造型可丰丰富一些，，同时一定定程度上克克服了联排排别墅窄进进深的缺点点。住宅的种类类：花园洋洋房房地产概念念源于上海，，自19世纪中期起起，为上海海、福建和和广东一带带上流阶层层所专属，，是西洋文文明和生活活方式与中中国文化交交织的产物物。六层以下板板式建筑，，以三四层层居多，外外国建筑风风格明显，，强调景观观均好，绿绿化率比较较高，普遍遍存在远郊郊区一带，，一般首层层赠送花园园，顶层赠赠送露台，，也有将户户外绿化景景观引入室室内的情况况。属于低密度度住宅，户户型和普通通住宅户型型相仿，有有100多平米的平平层，也有有近200平米的复式式。定位客客户群为中中产阶级，，拥有一定定的文化品品位。住宅的种类类：花园洋洋房与别墅墅的区别房地产概念念别墅，住宅宅的最高形形式，超低低密度，建建筑面积大大，占用土土地资源最最多，主要要特点是有有天有地、、独门独户户、有自己己家里的停停车位、有有花园，有有的还有地地下室，对对彼此的干干扰最少，，而自主的的居住选择择最大，一一般不会超超过四层，，并会有一一定程度的的社交功能能，以服务务主人的最最大舒适和和心里满足足为主要标标准。洋房，档次次高的普通通住宅，楼楼层较低，，车位与房房子的关系系不是很紧紧密，邻里里之间还有有一些干扰扰，楼上楼楼下，左邻邻右舍，每每户的面积积比较大，，一般为三三居室以上上，主次分分区、动静静分区、干干湿分区比比较明显，，风格比较较洋化。别墅和洋洋房都是是在使用用功能上上以舒适适为主，，面积服服务与功功能，但但是别墅墅的档次次比洋房房高很多多。根据国家家经济适适用住房房建设计计划安排排建设的的住宅。。由国家统统一下达达计划，，用地一一般实行行行政划划拨的方方式，免免收土地地出让金金。对各种经经批准的的收费实实行减半半征收，，出售价价格实行行政府指指导价，，安保本本微利的的原则确确定。房地产概概念经济适用用房建筑规划划篇房地产基基本知识识第二部分分凡与规划划国土局局签订《土地使用用权出让让合同书书》的用地，，其土地地使用年年限按国国家规定定执行：：居住用地地70年工业用地地50年教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地50年商业、旅旅游、娱娱乐用地地40年综合用地地或者其其他用地地50年建筑规划划土地使用用年限各级政府府土地管管理部门门将土地地使用权权出让给给土地使使用者，，按规定定向受让让人收取取的土地地出让的的全部价价款（指指土地出出让的交交易总额额）。土地使用用期满，，土地使使用者需需要续期期而向土土地管理理部门缴缴纳的续续期土地地出让价价款。原通过行行政拨款款的土地地使用权权的土地地使用者者，见土土地使用用权有偿偿转让、、出租、、抵押、、作价入入股、投投资，按按规定补补交的土土地出让让价款。。建筑规划划土地出让让金是指城市市规划主主管部门门确定的的建设用用地位置置和界线线所围合合的用地地之水平平投影面面积（项项目用地地红线范范围内的的土地面面积），，不包括括代征面面积。建筑规划划规划建设设用地面面积是指建筑筑物首层层的建筑筑面积。。建筑基底底面积前后两排排房屋之之间，为为保证后后排房屋屋在规定定的时日日获得所所需日照照量而保保持的一一定间隔隔距离。。建筑间距距系数遮挡阳光光的建筑筑与被遮遮挡阳光光的建筑筑的间距距为遮挡挡阳光的的建筑高高度的倍倍数。建筑的长长高比遮挡阳光光的建筑筑的正面面长度为为该建筑筑高度的的倍数，，当单栋栋塔楼居居住建筑筑在两侧侧无其他他遮挡阳阳光的建建筑（含含规划建建筑）时时，与其其他居住住建筑间间距系数数不得小小于1.0，多栋塔塔楼居住住建筑成成东西向向单排布布置时，，与被其其遮挡阳阳光的板板式居住住建筑的的建筑间间距按照照下列条条件执行行：1.相邻塔式式居住建建筑的间间距小于于单栋塔塔式建筑筑的长度度时，塔塔式居住住建筑长长高比的的长度，，应该按按照各塔塔式居住住建筑的的长度与与间距之之和计算算，并按按照其不不同的长长高比，，采用不不得小于于表1规定的建建筑规定定系数；；2.相邻塔式式建筑的的间距等等于或大大于单栋栋塔式居居住建筑筑的长度度时，建建筑间距距的系数数不得小小于1.2建筑规划划日照间距距指建筑筑物室室外地地平面面至外外墙顶顶部的的总高高度，，应符符合下下列规规定：：1.烟囱、、避雷雷针、、旗杆杆、风风向器器、天天线等等在屋屋顶上上的突突出构构筑物物不计计入建建设高高度2.楼梯间间、电电梯塔塔、装装饰塔塔、眺眺望塔塔、屋屋顶窗窗、水水箱等等建筑筑物之之屋顶顶上突突出部部分的的水平平投影影面积积合计计小于于屋顶顶面积积的20%，且高高度不不超过过4米，不不计入入建筑筑高度度3.当坡度度大于于30度的坡坡屋顶顶建筑筑，按按坡顶顶高度度一半半处到到室外外地平平面计计算建建筑高高度4.文物保保护建建设控控制地地带内内的建建筑高高度，，按建建筑物物和构构建物物的最最高点点（包包括电电梯间间、楼楼梯间间、水水箱间间、烟烟囱等等构建建物））、传传统大大屋顶顶形式式按檐檐口至至地面面高度度计算算建筑筑高度度建筑规规划建筑高高度建筑面面积指指房屋屋外墙墙、柱柱、边边脚以以上各各层的的外围围水平平投影影面积积，包包括阳阳台、、挑廊廊、地地下室室、室室外楼楼梯等等，且且具备备有上上盖，，结构构牢固固，层层高2.2米以上上（含含2.2米）的的永久久性建建筑。。建筑规规划建筑面面积成套房房屋的的套内内建筑筑面积积由套套内房房屋使使用面面积、、套内内墙体体面积积、套套内阳阳台建建筑面面积三三部分分：1.套内房房屋使使用面面积套内房房屋使使用空空间的的面积积，以以水平平投影影面积积按以以下计计算：：（1）套内内房屋屋使用用面积积为套套内卧卧室、、起居居室、、过厅厅、过过道、、厨房房、卫卫生间间、厕厕所、、储藏藏室、、壁橱橱等空空间面面积的的总和和（2）套内内内部部楼梯梯按自自然层层数的的面积积总和和计入入使用用面积积（3）不包包括含含在结结构面面积内内的套套内内内部烟烟囱、、通风风道、、管道道井均均计入入使用用面积积（4）内墙墙面装装饰厚厚度计计入使使用面面积2.套内墙墙体面面积是是套内内使用用空间间周围围的维维护或或承重重墙体体或其其他承承重支支撑体体所占占的面面积，，其中中各套套之间间的分分隔墙墙和套套与公公共建建筑空空间的的分割割以及及外墙墙（包包括山山墙））等共共有墙墙，均均按水水平投投影面面积的的一半半计入入套内内墙体体面积积。套套内自自由墙墙体按按水平平投影影面积积全部部计入入套内内墙体体面积积。3.套内阳阳台建建筑面面积均均按阳阳台外外围与与房屋屋外墙墙之间间的水水平投投影面面积计计算。。其中中，封封闭的的阳台台按水水平投投影全全部计计算建建筑面面积，，未封封闭的的阳台台按水水平投投影的的一半半计算算建筑筑面积积。建筑规规划套内建建筑面面积也称分分摊面面积，，是指指商品品房公公用面面积的的分摊摊以幢幢为单单位，，与本本幢楼楼房不不相连连的公公用建建筑面面积不不得分分摊给给本幢幢楼房房的住住户可分摊摊的公公共部部分本幢楼楼的大大堂、公用用门厅厅、走走廊、、过道道、公公用厕厕所、、电（（楼））梯前厅厅、楼楼梯间间、电电梯井井、电电梯机机房、、垃圾圾道、、管理理井、、消防防控制制室、、水泵泵房、、水箱箱间、、冷冻冻机房房、消消防通通道、、变配配电室室、物物业管管理用用房等等，以以及其其他功功能上上为该该建筑筑服务务的专专用设设备用用房，，套内内公用用建筑筑空间间之间间的分分隔墙墙及外外墙（（包括括山墙墙、墙墙体面面积水水平投投影面面积的的一半半）；；不应计计入的的公用用建筑筑空间间仓库、、机动动车库库、非非机动动车库库、车车道、、供暖暖锅炉炉房、、作为为人防防工程程地下下室、、单独独具备备使用用功能能的独独立使使用空空间，，售房房单位位自营营、自自用的的房屋屋，为为多幢幢房屋屋服务务的警警卫室室、管管理（（包括括物业业管理理用房房）；；不应分分摊的的共有有建筑筑面积积多层住住宅需需要先先求出出整幢幢房屋屋和共共有建建筑面面积分分摊系系数，，再按按幢内内的各各套内内建筑筑面积积比例例分摊摊。多多功能能综合合楼须须先求求出整整幢房房屋和和幢内内不同同功能能区的的共有有建筑筑面积积分摊摊系数数，再再按幢幢内各各功能能区内内建筑筑面积积比例例分摊摊；建筑规规划共有建建筑面面积即地毯毯面积积，是是每套套住宅宅户内内除墙墙体厚厚度外外全部部净面面积的的总和和，其其中包包括卧卧室、、起居居室、、厅、、过道道、厨厨房、、卫生生间、、储藏藏室、、壁柜柜、吊吊柜、、户内内楼梯梯（按按投影影面积积）、、阳台台。斜面屋屋顶结结构的的房间间，层层高低低于2.2米的部部分不不计入入面积积。建筑规规划使用面面积使用率率使用率率=套内使使用面面积/总建筑筑面积积使用面面积使用面面积是是建筑筑面积积扣除除公共共分摊摊面积积后的的余额额使用率率使用率率是套套内建建筑面面积和和住宅宅面积积之比比，大大于使使用率率即实用用率=套内建建筑面面积/套内建建筑面面积+分摊的的共有有建筑筑面积积得房率率得房率率=套内建建筑面面积/套内建建筑面面积+分摊的的共有有建筑筑面积积建筑规规划使用率率、使使用面面积、、使用用率、、得房房率建筑覆覆盖率率（建建筑密密度））建筑用用地范范围内内所有有建筑筑物基基底面面积之之和与与建设设用地地面积积的比比率（（%）。即：基基底面面积/用地面面积X100%=建筑覆覆盖率率（建建筑密密度））容积率率在建设设用地地范围围内所所有建建筑物物地面面以上上各层层建筑筑面积积之和和与建建设用用地面面积的的比率率。即：总建筑面面积/总用地面积=容积率建筑规划建筑覆盖率（（建筑密度））、容积率绿地面积指能够用于绿绿化的土地面面积，不包括括屋顶绿化、、垂直绿化和和覆土小于2米的土地绿地率在建设用地范范围内各类绿绿地面积之和和与建设用地地面积的比率率（%）绿化率在建设用地范范围内全部绿绿化种植物水水平投影面积积之和与建设设用地面积的的比率（%）建筑规划绿地面积、绿绿地率、绿化化率是指房屋的自自然层数，一一般按室内地地坪0以上计算；采采光窗在室外外地坪以上的的半地下室，，其室内层高高在2.2米以上（不含含2.2米）的，计算算自然层数。。房屋总层数为为房屋地上层层数与地下层层数之和。假层、附层（（夹层）、插插层、阁楼（（暗楼）、装装饰性塔楼，，以及突出屋屋面的楼梯间间、水箱间不不计层数。建筑规划房屋层数自然层一般指层高在在2.28米以上的标准准层次及在2.7米以上的住宅宅。技术层指建筑物的自自然层内，作作用水、电、、暖、卫生等等设备安装的的局部层次。。附属层（夹层层）指介于自然层层之间的夹层层。标准层平面布置相同同的住宅楼层层。中间层底层和最高住住户入口之间间的中间楼层层。建筑规划房屋层数几种种形式地下室是指房屋全部部或部分在室室外地坪以下下的部分（包包括层高在2.2米以下的半地地下室），房房间地面低于于室外地面的的高度超过该该房间净高的的1/2者。半地下室房间地面低于于室外地平面面的高度超过过该房间净高高的1/3，且不超过1/2者。假层是指建房时建建造的，一般般比较低矮的的楼层。其前前后沿的高度度大于1.7米，面积不足足底层的1/2的部分。附层层（夹层）是是房屋内部空空间的局部层层次。阁楼（暗楼））一般是房屋建建成后，因各各种需要，利利用房间内部部空间上部搭搭建的楼层。。建筑规划房屋层数几种种形式层高住宅的层高是是指下层楼板板面到上层楼楼层面之间的的距离，也就就是一层房屋屋的高度。1987年发布的《住宅建筑模数数协调标准》中，明确规定定了砖混结构构住宅建筑层层高采用的参参数为：2.6米、2.7米、2.8米。净高住宅的净高是是指下层地板板面或楼板上上表面到上层层楼板下表面面之间的距离离。净高和层高的的关系可以用用公式来表示示：净高=层高–楼板厚度即层高和楼板板厚度的差叫叫“净高”建筑规划层高、净高进深住宅的长度和和进深，在建建筑学中是指指一间独立的的房屋或一幢幢居住建筑内内从前墙的定定位轴线到后后墙的定位轴轴线之间的实实际长度。根据《住宅建筑模数数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅宅的进深采用用下列常用参参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。开间在住宅设计中中，住宅的宽宽度是指一间间房屋内一面面墙的定位轴轴线到另一面面墙的定位轴轴线之间的实实际距离。因因为是就一自自然间的宽度度而言，故又又称开间；住宅的开间在在住宅的设计计上有严格的的规定，根据据《住宅建筑模数数协调标准》（GBJ100-87）规定，住宅宅建筑的开间间常采用下列列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.6米、3.9米、4.2米。建筑规划进深、开间户型比各种户型在总总户数中所占占百分比，反反映到住宅设设计商，就是是体现在一定定数量住宅建建筑中，各种种不同套型住住宅占住宅总总套数的比重重。面积误差比面积误差比=（产权登记面面积–合同约定面积积）X100%/合同约定面积积。建筑规划户型比、面积积误差工程术语篇房地产基本知知识第三部分钢结构承重的主要构构件是用钢材材料建造的，，包括悬索结结构。钢、钢筋混凝凝土结构承重的主要构构件是用钢、、钢筋混凝土土材料建造的的。钢筋混凝土结结构承重的主要构构件是用钢筋筋混凝土建造造的，包括薄薄壳结构、大大模板现浇结结构及使用滑滑膜、升板等等建造的钢筋筋混凝土结构构的建筑物。。混合结构承重的主要构构件是用钢筋筋混凝土和砖砖木建造的。。如一幢房屋屋的梁用钢筋筋混凝土制成成，以砖墙为为承重墙，或或梁用木材建建造，柱是用用钢筋混凝土土建造。砖木结构是指承重的主主要构件是用用砖、木材建建造的。如一一幢房屋是木木制房架、砖砖墙、木柱建建造的。其他结构是指凡不属于于上述结构的的房屋都归此此类。如竹结结构、砖混结结构、窑洞等等；工程术语建筑结构是指以钢筋混混凝土浇捣成成承重梁柱，，再用预制的的加气混凝土土、膨胀珍珠珠岩、浮石、、蛭石、陶烂烂等轻质板材材隔墙分户装装配成的住宅宅。适合大规规模工业化施施工，效率较较高，工程质质量较好。框架结构由梁梁柱构成，构构件截面较小小，因此框架架结构的承载载力和刚度都都较低，它的的受力特点类类似于竖向悬悬臂剪切梁，，楼层越高，，水平位移越越慢，高层框框架在纵横两两个方向都承承受很大的水水平力，这是是，现浇楼面面也作为梁共共同工作，装装配整体式楼楼面的作用则则不考虑，框框架结构的墙墙体是填充墙墙，起围护和和分隔作用，，框架结构的的特点是能为为建筑提供灵灵活的使用空空间，但抗震震性能差。工程术语框架结构住宅宅结构主要材料料是钢筋混凝凝土，即钢筋筋、水泥、粗粗细骨料（碎碎石）、水等等得混合体。。这种结构的住住宅具有抗震震性能好、整整体性强、抗抗腐蚀能力强强、经久耐用用等优点，并并且房间的开开间、进深相相对较大，空空间分割较自自由。目前，多、高高层住宅多采采用这种结构构。这种结构工艺艺比较复杂，，建筑造价也也较高。工程术语钢混结构住宅宅一般是指砖砌砌体用做内外外承重墙或隔隔墙，楼盖、、屋盖、梁、、柱（也可是是砖柱）是钢钢筋混凝土作作用在墙柱上上得荷载，主主要是由梁板板传来的屋盖盖、楼盖上的的活、恒荷载载，通过墙柱柱基础传到地地基。作用在在纵墙上得水水平荷载（如如风荷）一部部分直接由纵纵墙传给横墙墙，另一部分分则通过屋盖盖和楼盖传给给横墙，再由由横墙传至基基础，最后传传给地基，承承重墙的厚度度及长度是由由根据强度和和稳定性的要要求，通过计计算来确定的的。在砖混结构中中得梁有门窗窗过梁、圈梁梁、雨篷梁、、阳台梁、楼楼梯梁等，这这些梁的长度度、配筋和截截面尺寸，除除圈梁是按构构造配筋外，，其他都是通通过计算设计计的。圈梁主要作用用是提高房屋屋空间刚度、、增加建筑物物的整体性，，提高砖石砌砌体的抗剪、、抗拉强度，，不是承重梁梁，当圈梁作作用过梁时，，只在过梁部部位按设计配配筋，其他部部位仍是按构构造配筋，有有许多把圈梁梁当做承重梁梁对待，随意意将圈梁下墙墙体敲掉，则则留下了不安安全的隐患。。工程术语砖混结构住宅宅也称框剪结构构，这种结构构是在框架结结构中布置一一定数量的剪剪力墙，构成成灵活自由的的使用空间，，满足不同建建筑功能的要要求，同样又又有足够的剪剪力墙，有相相当大的刚度度。剪结构的受力力特点是由框框架和剪力墙墙结构两种不不同的抗侧力力结构组成的的新的受力形形式，所以它它的框架不同同于纯框架结结构中的框架架，剪力墙在在框剪结构中中也不同于剪剪力墙结构中中的剪力墙。。因为，在下下部楼层，剪剪力墙的位移移较小，它拉拉着框架按弯弯曲型曲线变变形，剪力墙墙承受大部分分水平力，上上部楼层则相相反，剪力墙墙位移越来越越大，有外侧侧的趋势，而而框架则又内内收的趋势，，框架拉剪力力墙按剪切型型曲线变形，，框架除了负负担外荷载产产生的水平外外力，还额外外负担了把剪剪力拉回来的的附加水平力力，剪力墙不不但不承受荷荷载产生的水水平力，还因因为给框架一一个附加水平平力而承受负负剪力，所以以，上部楼层层即使外荷载载产生的楼层层剪力很小，，框架中也出出现相当大的的剪力。工程术语框架-剪力墙结构住住宅配套设施与住宅规模或或人口规模对对应配套建设设的公共服务务设施、道路路和公共绿地地的总称。骑楼指建在马路旁旁，底层的一一部分是人行行横道的楼房房。露台一般是指住宅宅中的屋顶平平台或由于建建筑结构需求求而在其他楼楼层中做出大大阳台，由于于他面积一般般均较大，上上边有没有屋屋顶，所以称称作露台。外飘窗是指房屋窗子子呈矩形或梯梯形向室外凸凸起，窗子三三面为玻璃，，从而使人们们拥有更广阔阔的视野，更更大限度地感感受自然、亲亲近自然，通通常它的窗台台较低甚至为为落地窗。建筑小品是指既有功能能要求，又具具有点缀、装装饰和美化作作用的、从属属于某一建筑筑空间环境的的小体量建筑筑、游憩观赏赏设施和指示示性标志物等等得统称。工程术语建筑结构是个老百姓听听起来还有些些陌生的词，，中水就是指指循环再利用用的水。其实实中水处理离离我们的生活活并不遥远，，许多家庭都都习惯把洗衣衣服和洗菜的的水收集起来来，用于冲厕厕所和拖地板板，其实这就就是最原始、、最简单的中中水处理办法法工程术语中水处理房屋产权篇房地产基本知知识第四部分房屋的使用权权对房屋拥有的的享有权。房屋租赁活动动成交的是房房屋的使用权权。房屋的使用权权不能出售、、抵押、赠与与、继承等，，它包含在房房屋的所有权权之中。房屋的所有权权房屋的占有权权、管理权、、享用权、排排他权、处置置权（包括出出售、出租、、抵押、赠与与、继承）的的总和。拥有有了房屋的所所有权就等于于拥有了在法法律允许范围围内的一切权权利。取得房屋所有有权的方式有有很多，现归归纳如下：1、依法新建的的房屋2、添附的房屋屋，如翻建、、扩建、加层层等3、通过买卖、、赠与、互换换等民事法律律行为取得所所有权的房屋屋4、继承或受遗遗赠的房屋；；房屋产权房屋的各种权权项租赁权房屋所有权人人有将其房屋屋租赁给他人人的权利。房屋租赁，是是指房屋的所所有人作为出出租人将其房房屋出租给承承租人使用，，由承租人支支付租金的行行为。承租人人取得房屋使使用权后，未未经出租人同同意不得随便便处置所承租租的房屋，除除非租赁合同同另有规定，，否则就是违违法行为。确权依照法律、法法规的规定，，经过房地产产申报、权属属调查、地籍籍勘丈、审核核批准、登记记注册、发放放证书等登记记规定程序，，确认某一房房地产的所有有权、使用的的隶属关系和和他项权利。。房屋产权房屋的各种权权项典权房屋所有权拥拥有者有将其其典当给他人人以获得利益益的权利。房房屋典当是指指承典人用价价款从房屋所所有人手中取取得使用房屋屋的权利的行行为承典人与出典典人（房屋所所有人）要定定典契，约定定回赎期限（（即存续期）），一般期限限是3年到10年不等。到期期由出典人还还清典价，赎赎回房屋典价无利息，，房屋无租金金。典契中一一般规定，到到期不赎的，，由承典人该该典为买，也也可经双方协协商，续期再再典。承典人人除占有房屋屋供自己使用用外，在典权权存续期内，，还可以将房房屋转典，或或出租给他人人，并可以典典权作为抵押押权的标的物物；典契房地产典当契契约，是指由由出典人与承承典人共同签签订的契约，，载明双方的的权利和义务务房屋产权房屋的各种权权项房屋产权房产的所有者者按照国家法法律规定所享享有的权利，，也就是房屋屋各项权益的的总和，即房房屋所有者对对该房屋财产产的占有、使使用、收益和和处分的权利利。产权置换居民之间自身身原有产权房房进行置换的的一种业务。。一般是在中中介的撮合下下进行，并可可由中介代办办置换手续。。房屋产权房屋的各种权权项共有房产是指两个或两两个以上的人人，对同一项项房产共同享享有所有权。。共同共有房产产是指两个或两两个以上的人人，对全部共共有房产不分分份额享有平平等的所有权权。房屋产权房屋的各种权权项销售术语篇房地产基本知知识第五部分房屋的产权面面积是指产权主依依法拥有房屋屋所有权的房房屋建筑面积积。房屋产权权面积由直辖辖市、市、县县房地产行政政主管部门登登记确权认定定。房屋预测面面积是指在商品品房期房（（有预售销销售证的合合法销售项项目）销售售中，根据据国家规定定，有房产产主管机构构认定具有有测绘资质质的房屋测测量机构，，主要依据据施工图纸纸、实地考考察和国家家测量规定定对尚未施施工的房屋屋面积进行行一个预先先测量计算算的行为，，它是开发发商进行合合法销售的的面积依据据。房屋实测面面积是指商品房房竣工验收收后，工程程规划相关关主管部门门审核合格格，开发商商依据国家家规定委托托具有测绘绘资质的房房屋测绘机机构参考图图纸、预测测数据及国国家测绘规规范之规定定对楼宇的的实地勘测测、绘图、、计算而得得出的面积积。是开发发商和业主主的法律依依据，是业业主办理产产权证、结结算物业费费及相关费费用的最终终依据。销售术语房屋的产权权面积、预预测面积、、实测面积积商品房的销销售面积商品房按““套”或““单元”出出售，商品品房的销售售面积。即即为购房者者购买的套套内或单元元内建筑面面积（以下下简称套内内建筑面积积）与应分分摊的公用用建筑面积积之和。商品房面积积=套内建筑面面积+分摊的公用用建筑面积积。实际销售面面积是指报告期期已竣工的的房屋面积积中已正式式交付给购购房者或已已签订（正正式）销售售合同的商商品房屋面面积。不包包括已签订订预售合同同在建设的的商品房屋屋面积，但但包括报告告期或报告告期以前签签订了预售售合同，在在报告期又又竣工的商商品房屋面面积。预售面积是指报告期期末已竣工工的可供销销售或出租租的商品房房屋建筑面面积中，尚尚未销售或或出租的商商品房屋建建筑面积，，包括以前前年度竣工工和本期竣竣工的房屋屋面积，但但不包括报报告期已竣竣工的拆迁迁还建、统统建代建、、公共配套套建筑、房房地产公司司自用及周周转房等不不可销售或或出租的房房屋面积。。销售术语商品房销售售面积、实实销面积、、预售面积积基价也叫基础价价，是指经经过核算而而确定的每每平方米商商品房基本本价格。商商品房的销销售价一般般以基价数数增减楼层层、朝向差差价后而得得出。起价也叫起步价价，是指某某物业各楼楼层销售价价格中的最最低价格，，即是起价价。多层住住宅，不带带花园的，，一般以一一楼或顶楼楼的销售为为起价；带带花园的住住宅，一般般以二楼或或五楼作为为销售的起起价；高层层物业，以以最底层的的销售作为为起步价。。预售价也是商品房房预（销））售合同中中的专用术术语。预售售价不是正正式价格，，在商品房房交付使用用时，应按按有批准权权限部门核核定的价格格为准。均价是指将各单单位的销售售价格相加加之后的和和数除以单单位建筑面面积的和数数，即得出出每平方米米的均价，，均价一般般不是销售售价。销售术语基价、起价价、预售价价、均价近年来，许许多房地产产发展商在在尚未获得得《商品房预售售许可证》等有关证件件之前，以以在小范围围内推出一一种“内部部认购”的的方式销售售商品房。。内部认购购的最重要要前提是具具有一定幅幅度的购房房优惠，优优惠一般是是比照“开开盘价”而而言的，如如果按照目目前房地产产发展通行行的“低开开高走”的的销售原则则，内部认认购价应该该是该商品品房销售过过程中的““最低时段段价”，购购房者应给给予谨慎的的关注。同同时，房地地产营销商商为了保证证尽可能多多得赢利，，会严格地地限制和控控制内部认认购的销售售量和时间间。聪明的的购房者如如在做好预预先准备的的前提下果果断出手，，往往能得得到实在的的优惠，这这样一套房房计算下来来可能会有有数以万计计的“便宜宜”。当然，这种种便宜与风风险并存，，购房者要要十分慎重重地考察该该项目发展展商的资质质是否可靠靠，以免不不小心摊上上麻烦，使使自己的合合法权益受受到损害；；销售术语内部认购定金当事人约定定由一方向向对方给付付的，作为为债权担保保的一定数数额的货币币，它属于于一种法律律上得担保保方式，目目的在于促促使债务人人履行债务务，保障债债权人的债债券得以实实现。根据我国发发法通则和和《担保法》八十九条规规定，定金金应当以书书面形式约约定，当事事人在定金金合同中应应约定交付付定金的期期限。定金金合同从实实际交付定定金之日起起，定金的的数额有当当事人约定定，但不得得超出合同同标的额的的20%。如果购房者者交了定金金之后改变变主意决定定不买，开开发商有权权以购房者者违约为由由不退定金金。如开发发商将房屋屋卖给他人人，应当向向购房者双双倍退还定定金销售术语定金、订金金订金根据我国现现行法律的的有关规定定，其不具具有定金性性质，交付付订金的一一方主张定定金权利的