房地产估价培训课件

高职高专房地产类专业规划教材

《房地产估价》

（第2版）

第七章长期趋势法第八章路线价法与地价评估第九章房地产估价机构与估价报告第七章长期趋势法【学习目标】

通过本章的学习，应理解长期趋势法的基本原理，了解长期趋势法的估价步骤，熟练掌握各种长期趋势法的原理和估价程序，并能根据情况选择合适的方法评估房地产价格。第一节长期趋势法概述一、基本原理1、概念长期趋势法是依据一系列已知的房地产价格历史资料和数据，运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对未来房地产价格进行推测、判断的估价方法。2、理论依据反映一些自然或社会现象的时间数列，构成了长期趋势变动。人们可以根据时间序列变动的规律进行外延或类推，来预测这些现象在下一时期可能达到的水平。3、适用的对象和条件长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。4、主要作用①用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值；②用于收益估价法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；③用于市场法中对可比实例的成交价格进行交易日期调整；④用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；⑤用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。二、估价步骤①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。第二节长期趋势法的主要方法一、平均增减量法如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用平均增减量法进行预测房地产价格。其计算公式如下：

Vi＝P0＋d×i

式中：

Vi

——

第i期(可为年、半年、季、月等，下同)房地产价格的趋势值；

i——时期序数，i＝1，2，…，n；

P0

——

基期房地产价格的实际值；

d

——

逐期增减量的平均数；

Pi——第i期房地产价格的实际值。

【案例7-1】需要预测某宗房地产2010年、2011年的价格，已知该类房地产2005—2009年的价格及其逐年上涨额如表7-1中第2列和第3列所示。

表7-1某类房地产2005—2009年的价格(元／㎡)

年份房地产价格的实际值逐年上涨额房地产价格的趋势值20057810200681303208145200784603308480200888103508815200991503409150【解】从表7-1中可知该类房地产2005~2009年价格的逐年上涨额大致相同。据此就可以计算4年的逐年上涨额的平均数，并用该逐年上涨额的平均数推算出各年的趋势值。

该类房地产价格逐年上涨额的平均数为：

据此预测该宗房地产2010年的价格为：

V5＝7810＋335×5

＝9485(元／㎡)

预测该宗房地产2011年的价格，则为：

V6＝7810＋335×6

＝9820(元／㎡)

对于例7-1中4年的逐年上涨额，可选用表7-2中各种不同的权数予以加权。表7-2中的权数是根据一般惯例进行假设的。

表7-2年份逐年上涨额第一种权数第二种权数第三种权数20063200.10.10.120073300.20.20.120083500.30.20.220093400.40.50.6例7-1如果采用表7-2中的第二种权数进行加权，则4年的逐年上涨额的加权平均数为：

d＝320×0.1＋330×0.2＋350×0.2＋340×0.5＝338(元／㎡)

用这个逐年上涨额的加权平均数预测房地产2010年的价格为：

V5＝7810＋338×5＝9500(元／㎡)二、、平平均均发发展展速速度度法法如果果房房地地产产价价格格时时间间序序列列的的逐逐期期发发展展速速度度大大致致相相同同，，就就可可以以计计算算其其逐逐期期发发展展速速度度的的平平均均数数，，即即平平均均发发展展速速度度，，据据此此推推算算各各期期的的趋趋势势值值。。计计算算公公式式如如下下：：式中中t———平均均发发展展速速度度。。【案例例7-2】】需要要预预测测某某宗宗房房地地产产2010年、、2011年的的价价格格，，已已知知该该类类房房地地产产2005~2009年的的价价格格及及其其逐逐年年上上涨涨速速度度如如表表7-3中第第2列和和第第3列所所示示。。表7-3某类类房房地地产产2005~2009年的的价价格格(元／／㎡㎡)年份房地产价格的实际值逐年上涨速度（%）房地产价格的趋势值2005660020067750117.4778820079200118.79190200810850117.910844200913000119.812796【解】从表表7-3中可可知知该该类类房房地地产产2005~2009年价价格格的的逐逐年年上上涨涨速速度度大大致致相相同同，，据据此此可可以以计计算算4年的的平平均均上上涨涨速速度度，，并并用用平平均均上上涨涨速速度度推推算算出出各各年年的的趋趋势势值值。。该类类房房地地产产价价格格的的平平均均发发展展速速度度为为：：即平平均均每每年年上上涨涨118%，据据此此预预测测该该宗宗房房地地产产2010年的的价价格格为为：：V5＝6600××1.185＝l5099(元／／㎡㎡)预测测该该宗宗房房地地产产2011年的的价价格格为为：：V6＝6600××1.186＝17817(元／／㎡㎡)三、、移移动动平平均均法法移动动平平均均法法是是根根据据房房地地产产价价格格的的时时间间序序列列的的移移动动平平均均数数进进行行估估价价。。（一一））简简单单移移动动平平均均法法【案例例7-3】】某类类房房地地产产2008年各各月月份份的的价价格格如如表表7-4中第2列所示。。使用简简单移动动平均法法估算该该类房地地产2009年1月份的价价格。【解】在计算移移动平均均数时，，每次应应采用几几个月来来计算，，需要根根据时间间序列的的序数和和变动周周期来决决定。如如果序数数多，变变动周期期长，则则可以采采用每6个月甚至至每12个月来计计算；反反之，可可以采用用每2个月或每每5个月来计计算。对本例房房地产2008年的价格格，采用用每5个月的实实际值计计算其移移动平均均数。计计算方法法是：把把1～5月的价格格加起来来除以5得6860元／㎡，，把2～6月的价格格加起来来除以5得6900元／㎡，，把3～7月的价格格加起来来除以5得6942元／㎡，，依此类类推，见见表7-4中第3列。再根根据每5个月的移移动平均均数计算算其逐月月的上涨涨额，见见表7-4中第4列。表7-4某类房地地产2008年各月的的价格(元／㎡)月份房地产价格的实际值每5个月的移动平均数移动平均数的逐月上涨额168002682036880686046890690040569106942426700069743239.277030701036388704070564637.297070709034107140712838117170127220分两种情情况计算算：（1）当移动动平均数数的逐月月上涨额额比较平平稳时，，可以采采用最后后一年的的移动平平均数的的逐月上上涨额来来进行计计算。由由于最后后一个移移动平均均数7128与2009年1月相差3个月，所所以预测测该类房房地产2009年1月的价格格为：7128+38×3＝7242(元／㎡)（2）各期之之间的趋趋势变动动较大时时，应将将移动平平均数的的逐月上上涨额再再进行一一次移动动平均，，以此确确定估价价值。此此时，该该类房地地产2009年1月的价格格为：7128+37.2××3＝7239.6(元／㎡)二）加权权移动平平均法加权移动动平均法法是将估估价时点点前每若若干时期期的房地地产价格格的实际际值经过过加权之之后，再再采用类类似简单单移动平平均法的的方法进进行趋势势估计。。四、指数数修匀法法指数修匀匀法，是是以本期期房地产产价格的的实际值值和本期期的预测测值为根根据，经经过修匀匀平滑之之后作为为下期，，即估价价日期房房地产的的估价值值的一种种方法。。设：Pi为第i期房地产产价格的的实际值值；Vi为第i期的预测测值；a为平滑系系数，0≤a≤1。则Vi+1为第i+l期房地产产价格的的预测值值，即指指数平滑滑值为：：运用指数数修匀法法进行估估价的关关键在于于平滑系系数a的确定：：①一般般房地产产价格时时间序列列较平稳稳，数据据波动较较小时，，a取值可小小一些（（一般在在0.1~0.4），这样样可以增增大远期期数据的的权数和和作用，，充分利利用历史史数据的的信息；；②若时时间序列列数据起起伏波动动比较大大，则a应取较大大的值（（一般在在0.6~0.9），这样样可以加加大近期期数据的的权数和和作用；；③若房房地产价价格时间间序列变变动为接接近稳定定的常数数是，a取中间值值（一般般在0.4~0.6）。在实际工工作中，，估价人人员可通通过试算算来确定定a的值，即即对同一一个不动动产价格格用不同同的a值进行试试算，取取指数平平滑值与与实际价价格的绝绝对误差差最小的的a值，作为为所需的的平滑系系数。【案例7-4】】2013年1~12月份某城城市某类类商品房房的实际际价格如如表7-5第2列所示。。假定a分别取0.1、0.5、0.9，并设1月份的实实际价格格即为其其预测值值，请计计算2013年各月份份、2014年1月的指数数平滑值值。表7-52013年各月份份、2014年1月某城市市某类商商品房价价格的指指数平滑滑值元元/m2月份实际价格指数平滑值a=0.1时a=0.5时a=0.9时16958695869586958269386958.06958.06958.0368616956.06948.06940.0467976946.56904.56868.9567316931.66850.86804.2667126911.56790.96738.3767706891.56751.46714.6867996879.46760.76764.5967896871.46779.96795.51067496863.16784.46789.71168326851.76766.76753.11269426849.76799.46824.1次年1月6859.06870.76930.2【解】2013年1月该类商商品房的的指数平平滑值为为：6958（元/m2）2013年2月该类商商品房的的指数平平滑值为为：（1）a=0.1时，指数数平滑值值=0.1×6958＋（1－0.1）×6958=6958（元/m2）（2）a=0.5时，指数数平滑值值=0.5×6958＋（1－0.5）×6958=6958（元/m2）（3）a=0.9时，指数数平滑值值=0.9×6958＋（1－0.9）×6958=6958（元/m2）2008年3月该类商商品房的的指数平平滑值为为：（1）a=0.1时，指数数平滑值值=0.1×6938＋（1－0.1）×6958=6956（元/m2）（2）a=0.5时，指数数平滑值值=0.5×6938＋（1－0.5）×6958=6948（元/m2）（3）a=0.9时，指数数平滑值值=0.9×6938＋（1－0.9）×6958=6940（元/m2）2014年1月该类商商品房的的指数平平滑值为为：（1）a=0.1时，指数数平滑值值=0.1×6942＋（1－0.1）×6849.7=6959（元/m2）（2）a=0.5时，指数数平滑值值=0.5×6942＋（1－0.5）×6799.4=6870.7（元/m2）（3）a=0.9时，指数数平滑值值=0.9×6942＋（1－0.9）×6824.1=6930.2（元/m2）同理，可可求出其其它月份份的指数数平滑值值，其结结果见表表7-5第3、4、5列。五、数学学曲线拟拟合法数学曲线线拟合法法是根据据房地产产价格的的时间序序列资料料，视价价格为时时间的函函数，运运用最小小二乘法法求得变变动趋势势线，并并使其延延伸来评评估房地地产价格格的估价价方法。。运用直线线趋势法法评估房房地产价价格的基基本公式式为：y＝a＋bx，式中，x为时间，，表现为为自变量量；y为房地产产价格，，表现为为因变量量；a、b为常数，，a为直线在在y轴上的截截距，b为直线的的斜率。。运用直直线趋势势法评估估房地产产价格的的关键，，是a、b值的确定定。根据据最小二二乘法求求得a、b的值分别别为：为了计算算方便，，往往设设∑x=0，此时，为了使∑∑x=0，一般采采取如下下方法：：（1）当时间间序列的的项数为为奇数时时，设中中间项的的x=0，中间项项之前的的项依次次设为﹣l，﹣2，﹣3，…，中间项项之后的的项依次次设为1，2，3，…；（2）当时间间序列的的项数为为偶数时时，以中中间两项项相对称称，前者者依次设设为﹣1，﹣3，﹣5，…，后者者依次次设为为l，3，5，…。【例7-5】某城市市某类类商品品房2005—2013年的价价格变变动情情况如如表7-6中第2列所示示。表7-6某城市市某类类商品品房2005—2013年的价价格(元／㎡㎡)年份y价格时间xx2xy趋势值（a＋bx）20054201-416-168043984.920064404-39-132124370.4820074706-24-94124756.0620085003-11-50035141.64200954080005527.22201058051158055912.82011620224124046298.382012670739201216683.9620137309416292367069.54n=9∑y=49745∑x=0∑x2=60∑xy=23135【解】因此，，描述述该类类商品品房价价格变变动长长期趋趋势线线的方方程为为：y＝a＋bx＝5527.22＋385.58x预测该该城市市该类类房地地产2014年的价价格为为：y＝5527.22＋385.58××5＝7455.12(元／㎡㎡)预测该该城市市该类类房地地产2015年的价价格为为：y＝5527.22＋385.58××6＝7840.70(元／㎡㎡)第八章章路路线线价法法与地地价评评估【学习目目标】掌握路路线价价法的的评估估程序序以及及利用用路线线价法法评估估不同同形状状、位位置土土地的的方法法，掌掌握基基准地地价修修正法法的基基本操操作程程序，，掌握握对建建筑物物进行行地价价分摊摊的方方法。。理解解路线线价及及路线线价法法的含含义、、路线线价法法的适适用范范围和和条件件、深深度价价格修修正率率的制制作原原理和和方法法，基基准地地价的的含义义、基基准地地价的的评估估方法法和步步骤。。了解解建筑筑物地地价分分摊的的意义义，地地租的的含义义、主主要的的地租租理论论以及及地租租量的的计算算。第一节节路路线线价法法一、路路线价价法的的原理理（一））路线线价法法的概概念路线价价法是是指对对面临临特定定街道道而可可及性性相当当的土土地，，设定定标准准深度度，选选取若若干标标准宗宗地求求得平平均价价格，，将此此平均均价格格称为为路线线价，，然后后配合合临街街深度度价格格修正正率表表和其其他价价格修修正率率表，，测算算该街街道其其他临临街土土地价价格的的一种种估价价方法法。（二））路线线价法法的理理论依依据房地产产价格格形成成的替替代原原理。。在路线线价法法中不不做“交易情情况修修正”和“交易日日期修修正”的原因因：①路线线价是是标准准宗地地的平平均价价格，，已是是正常常价格格；②路线线价所所对应应的日日期与与欲求求取的的其他他土地地价格格的日日期一一致，，都是是估价价时点点时的的价格格。（三））路线线价法法的适适用对对象和和条件件适用于于城市市商业业街道道两侧侧土地地的估估价。。特别适适用于于对土土地的的课税税、征征地拆拆迁或或土地地的重重新规规划及及对批批量土土地进进行估估价。。正确运运用的的两个个前提提条件件：首先，，深度度价格格修正正率及及其他他修正正率表表必须须科学学、合合理；；其次，，城市市规划划必须须完善善，街街道较较规整整，土土地的的排列列相对对整齐齐。（四））路线线价法法的操操作程程序1.划分路路线价价区段段路线价价区段段一般般为带带状区区段。。某个路路线价价区段段，是是指具具有同同一路路线价价的地地段。。原则上上以地地价有有显著著差异异的地地点为为两个个路线线价区区段的的分界界线，，通常常是从从十字字路或或丁字字路中中心处处划分分，两两路口口之间间的地地段为为一路路线价价区段段。较长的的繁华华街道道有时时需将将两路路口之之间的的地段段作多多段划划分，，附设设不同同的路路线价价。某些不不很繁繁华的的街道道，同同一路路线价价区段段也可可延长长至数数个路路口。。同一街街道上上，若若某一一侧的的繁华华程度度与对对侧有有显著著差异异时，，应以以街道道中心心为分分界线线，将将街道道两侧侧视为为两个个路线线价区区段，，分别别附设设两种种不同同的路路线价价。2.设定标标准深深度某路线线价区区段的的临街街宗地地大部部分的的深度度为16m，则其其标准准深度度应定定为16m，如果果临街街宗地地普遍遍的深深度为为20m，则其其标准准深度度应定定为20m。3.选取标标准宗宗地具体要要求是是：①一面面临街街；②土地地形状状为矩矩形；；③临街街深度度为标标准深深度，，临街街宽度度为标标准宽宽度，，且二二者的的比例例适当当；④用途途、容容积率率、土土地使使用年年限、、土地地生熟熟程度度等在在路线线价区区段内内应具具有代代表性性。4.调查评评估路路线价价路线价价是设设定在在街道道上的的若干干标准准宗地地的平平均价价格。。5.制作深深度价价格修修正率率表（1）深度度价格格修正正率的的含义义深度价价格修修正率率表示示同一一地块块的各各个部部分由由于其其临街街深度度不同同，而而造成成地价价不同同变化化的相相对程程度。。（2）深度度价格格递减减比率率深度价价格递递减比比率是是指临临街土土地中中各部部分的的价值值随远远离街街道而而有递递减现现象（3）深度度价格格修正正率表表的制制作“四三二二一”法则是是将标标准深深度100英尺的的临街街土地地划分分为与与街道道平行行的四四等份份，由由临街街方向向算起起，第第一个个25英尺的的价值值占整整块土土地的的40%，第二二个25英尺的的价值值占整整块土土地的的30%，第三三个25英尺的的价值值占整整块土土地的的20%，第四四个25英尺的的价值值占整整块土土地的的10%。如果超超过100英尺，，则用用“九八七七六”法则来来补充充，即即超过过100英尺的的第一一个25英尺的的价值值为临临街深深度为为100英尺的的土地地价值值的9%，第二二个25英尺的的价值值为临临街深深度为为100英尺的的土地地价值值的8%，第三三个25英尺的的价值值为临临街深深度为为100英尺的的土地地价值值的7%，第四四个25英尺的的价值值为临临街深深度为为100英尺的的土地地价值值的6%。6.计算临临街土土地的的价格格一般以以临街街土地地的单单价作作为路路线价价，这这时一一面临临街的的矩形形土地地价格格的计计算公公式为为：=路线价价×平均深深度价价格修修正率率=路线价价×平均深深度价价格修修正率率×临街宽宽度×临街深深度如果宗宗地条条件特特殊，，如宗宗地为为街角角地、、两面面临街街地、、三角角形地地、梯梯形地地、不不规则则土地地等，，则除除了按按照上上述公公式计计算价价值外外，还还要做做加价价或减减价调调整。。计算算公式式为：：=路线价价×平均深深度价价格修修正率率×其他价价格修修正率率=路线价价×平均深深度价价格修修正率率×其他价价格修修正率率×土地面面积或者=路线价价×平均深深度价价格修修正率率±单价修修正额额=路线价价×平均深深度价价格修修正率率×土地面面积±总价修修正额额二、路路线价价法的的应用用（一））一面面临街街矩形形土地地价格格的计计算一面临临街矩矩形土土地的的估价价最为为简单单，直直接利利用下下列公公式式中：：V──土地价价格；；u──路线价价（用用土地地单价价表示示）；；──平均深深度价价格修修正率率；f──临街宽宽度；；d──临街深深度。。【例8.1】图8-2是一临临街深深度为为15.24m（即50英尺））、临临街宽宽度为为20m的矩形形土地地，其其所在在区段段的路路线价价（土土地单单价））为1500元/㎡，根据据表8-1中的深深度价价格修修正率率，计计算该该宗土土地的的单价价和总总价。。【解】=1500×140%=2100（元/㎡）=2100×15.24×20=640080（元））图8-2（二））前后后两面面临街街矩形形土地地价格格的计计算先确定定高价价街(也称前前街)与低价价街(也称后后街)的影响响范围围的分分界线线再以此此分界界线将将土地地分为为前后后两部部分按各自自所临临街道道的路路线价价和临临街深深度计计算价价格，，再将将此两两部分分的价价格加加总。。计算公公式如如下：：式中：：V──土地价价格；；──前街路路线价价；dvo──前街临街深度价格修正率；do──前街影响深度u1──前街路线价；dv1──前街临街深度价格修正率；f──临街宽度；d──临街深度。分界线线的求求取方方法如如下：：后街影影响深深度=总深度度－前前街影影响深深度【例8.2】如图8-3所示，，有一一宗前前后两两面临临街的的宗地地，标标准深深度为为20米，前前街路路线价价为15000元/㎡，后街街路线线价为为5000元/㎡，深度度百分分率按按“四三二二一”法则计计算，，试用用“重叠价价值估估价法法”估算土土地的的总价价及单单价。。【解】前街影影响深深度=15000÷÷(15000+5000)×40=30(米)后街影影响深深度=40－30=10(米)由于标标准深深度为为20米，得得：前街影影响深深度百百分率率为：：40%+30%+20%+10%+9%+8%=117%后街影影响深深度百百分率率为：：40%+30%=70%总价=15000××117%××50×30+5000×70%××50×10=4382500(元)单价=10525007÷÷(40×50)=2191.25(元/㎡)图8-3（三））矩形形街角角地价价格的的计算算街角地地是指指位于于十字字路口口或丁丁字路路口的的土地地。先求取取高价价街(也称正正街)的价格格，再再计算算低价价街(也称旁旁街)的影响响加价价，然然后加加总。。计算算公式式如下下：式中：：V──土地价价格；；──正街路路线价价；──正街临临街深深度价价格修修正率率；──旁街路路线价价；──旁街临临街深深度价价格修修正率率；t──旁街影影响加加价率率；f──临街宽宽度；；d──临街深深度。。【例8.3】图8-4中是一一块矩矩形街街角地地，其其正街街路线线价为为2500元/㎡，旁街街路线线价为为1500元/㎡，临正正街深深度为为22.86米(即75英尺)，临旁旁街深深度为为15.24米(即50英尺)。根据据表8-1中的深深度价价格修修正率率，另另假设设旁街街影响响加价价率为为20%，计算算该宗宗土地地的单单价和和总价价。图8-4【解】=2500×120%＋1500××140%×20%=3420（元/㎡）=×f×d=3420×22.86×15.24=119.15(万元)（四）三角角形土地价价格的计算算先将该三角角形土地作作补充线，，使其成为为一面临街街的矩形土土地，依照照一面临街街矩形土地地单价的计计算方法计计算，然后后乘以三角角形土地价价格修正率率。如果需要计计算总价，，则再乘以以该三角形形土地的面面积。计算算公式如下下：式中：V──土地价格；；u──路线价（用用土地单价价表示）；；──平均深度价价格修正率率；f──临街宽度；；d──临街深度；；h──三角形土地地价格修正正率。【例8.4】如图8-5所示，有三三角形ABC土地，如果果临街深度度80英尺的一面面临街矩形形土地的平平均深度价价格修正率率为116%，临街深度度80英尺的三角角形土地价价格修正率率为63%，试求三角角形ABC土地的价格格。图8-5【解】在图8-5上作补充线线AD，AE，BE及CF，则有：三角形ABD土地的总价价=2000×116%×63%×60×80÷÷2=3507840(元)三角形ACD土地的总价价=2000×116%×63%×20×80÷÷2=1169280(元)三角形ABC土地的总价价=三角形ABD土地的总价价－三角形形ACD土地的总价价=3507840－1169280=2338560(元)（五）其他他形状土地地价格的计计算计算其他形形状土地的的价格，通通常是先将将其划分为为矩形、三三角形的土土地，然后后分别计算算这些矩形形、三角形形土地的价价格，再相相加减。第二节基基准地价价修正法一、城市基基准地价评评估（一）基准准地价的含含义基准地价是是指在城镇镇规划区范范围内，对对现状利用用条件下不不同级别或或不同均质质地域的土土地，按照照商业、居居住、工业业等用途，，分别评估估确定的某某一估价期期日上法定定最高出让让年期土地地使用权区区域平均价价格。（二）城市市基准地价价的评估方方法和步骤骤城市基准地地价评估一一般按如下下方法和步步骤进行：：（1）确定基准准地价评估估区域。（2）明确基准准地价的内内涵、构成成、表达方方式、基准准日期等（3）划分地价价区段。通常可将土土地划分为为3类地价区段段：①商业路线线价区段；；②住宅片区区段；③工业片区区段。（4）抽查评估估标准宗地地的价格。。（5）计算区段段地价。（6）确定基准准地价。（7）提出基准准地价应用用的技术和和建议。（三）城市市基准地价价评估的作作用（1）为政府出出让土地、、进行价格格调控提供供依据。（2）为城市的的布局规划划提供依据据。（3）为不动产产的抵押贷贷款提供价价格依据。。（4）促进土地地市场健康康发展。二、基准地地价修正法法（一）基准准地价修正正法的含义义与适用范范围基准地价修修正法适用用于已公布布基准地价价的城市土土地估价（二）基准准地价修正正法的操作作程序(1)收集、整理理基准地价价的有关资资料。（2）确定待估估宗地所处处的土地级级别、对应应的基准地地价、相应应的修正系系数表和该该级别基准准地价对应应的地价内内涵和土地地开发程度度等。（3）调查宗地地地价影响响因素的指指标条件。。（4）确定待估估宗地区域域及个别因因素修正系系数。（5）确定待估估宗地使用用年限修正正系数。土地使用年年限修正系系数可按下下式计算：：式中，y──宗地使用年年限修正系系数；r──土地还原率率；m──待估宗地可可使用年限限；n──该用途土地地法定最高高出让年限限。）×使用年限修修正系数×日期修正系系数×容积率修正正系数（6）确定日期修正系数。（7）确定容积率修正系数（8）确定待估宗地地价。一般按下列公式计算：待估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×（第三节建建筑物物地价分摊摊一、建筑物物地价分摊摊的意义通过建筑物物地价分摊摊可以解决决各部分所所有者占有有的土地份份额、所享享有的土地地面积和地地价数额等等。二、建筑物物地价分摊摊的方法（一）按建建筑面积进进行分摊具体如下：：【例8.5】某幢建筑物物占用的土土地总面积积为1500平方米，总总建筑面积积为6000平方米，王王某拥有其其中150平方米的建建筑面积，，试按建筑筑面积分摊摊的方法计计算王某占占有的土地地份额及应应分摊的土土地面积。。【解】王某占有的的土地份额额为：150÷6000=2.5%王某应分摊摊的土地面面积为：1500××2.3%=37.5(㎡〉〉（二）按房房地价值进进行分摊具体方法为为：【例8.6】某幢综合性性大厦的房房地总价值值为6000万元，甲企企业拥有其其中的写字字楼部分，，该部分的的房地产价价值为1200万元，乙企企业拥有其其中的商场场部分，该该部分的房房地产价值值为400万元，试按按房地价值值分摊的方方法计算两两企业各自自占有的土土地份额。。【解】甲企业占有有的土地份份额为：1200÷÷6000=20%乙企业占有有的土地份份额为：400÷6000=6.7%（三）按土土地价值进进行分摊具体方法如如下：【例8.7】某栋大厦的的房地总价价值为8000万元，其中中建筑物总总价值为3000万元。陈教教授拥有该该大厦的一一部分，该该部分的房房地产价值值为250万元，该部部分的建筑筑物价值为为100万元。试按按土地价值值分摊方法法计算陈教教授占有的的土地份额额及地价数数额。【解】陈教授占有有的土地份份额为：陈教授享有有的地价数数额为：（万元）第四节地地租理论论与地租量量一、地租理理论（一）地租租的概念广义地租是是指超额的的工资、利利息、利润润及利用任任何生产要要素所获得得的超额报报酬或收益益；狭义地租是是指利用土土地所获得得的超额报报酬或收益益。1．古典经济济学的地租租理论（1）威廉·配第配第关于地地租量计算算用现在的的概念表达达即为：地租=市场价格－－生产成本本（2）理查德·坎蒂隆坎蒂隆关于于地租量的的计算用现现在的概念念表达即为为：地租=市场价格－－生产成本本－经营利利润（3）亚当·斯密斯密的地租租量计算用用现在的概概念表达即即为：地租=市场价格－－生产成本本－普通利利润（平均均利润）（4）詹姆斯·安德森关于地租与与土地产品品价格的关关系，詹姆姆斯·安德森创立立了级差地地租论，说说一国之内内，各区土土壤互有差差异，假设设分等级排排列，依次次为A、B、C、D、E、F六个等级。。A级土地的肥肥沃度最高高，其余依依次递减，，愈贫瘠的的土地，产产品的生产产费用愈高高。（5）大卫·李嘉图李嘉图的地地租量计算算用现在的的概念表达达即为：地租=市场价格－－生产成本本－平均利利润（6）杜杜能能根据据杜杜能能的的论论述述，，其其地地租租量量计计算算用用现现在在的的概概念念表表达达即即为为：：地租租=市场场价价格格－－生生产产成成本本－－平平均均利利润润－－资资本本利利息息2.马克克思思主主义义地地租租理理论论级差差地地租租Ⅰ是指指投投到到相相等等面面积积、、不不同同地地块块的的等等量量资资本本，，由由于于土土地地肥肥沃沃程程度度和和位位置置不不同同所所产产生生的的超超额额利利润润转转化化的的地地租租；；级差差地地租租Ⅱ是指指在在同同一一地地块块上上连连续续追追加加投投资资形形成成不不同同生生产产率率所所产产生生的的超超额额利利润润转转化化的的地地租租。。垄断断地地租租指指的的是是由由某某一一特特殊殊地地块块的的产产品品垄垄断断价价格格带带来来的的垄垄断断超超额额利利润润所所形形成成的的地地租租。。对于于任任何何一一块块产产生生地地租租的的土土地地可可以以归归结结为为下下列列3种情情况况之之一一:①提供供级级差差地地租租的的土土地地:地租租=级差差地地租租＋＋绝绝对对地地租租；；②仅仅提提供供绝绝对对地地租租的的土土地地：：地地租租=绝对对地地租租；；③垄垄断断土土地地:地租租=垄断断地地租租。。马克克思思关关于于地地租租量量的的计计算算公公式式可可简简单单地地写写成成：：地租租=市场场价价格格－－生生产产成成本本－－平平均均利利润润－－资资本本利利息息。。二、、地地租租量量的的计计算算地租租量量=农产产品品的的市市场场价价格格－－农农产产品品的的销销售售税税费费－－农农产产品品的的生生产产成成本本－－土土地地上上投投入入资资本本的的利利息息－－农农业业经经营营者者的的利利润润。。在实实际际中中计计算算地地租租量量的的方方法法还还有有下下列列多多种种：：①从从房房租租中中分分离离出出地地租租；；②由由地地价价求求出出地地租租③采采用用比比较较法法求求出出地地租租；；④采采用用类类似似假假设设开开发发法法的的方方法法求求出出地地租租。。第九九章章房房地地产产估估价价机机构构与与估估价价报报告告【学习习目目标标】了解解房房地地产产估估价价机机构构资资质质许许可可和和管管理理熟悉悉估估价价业业务务的的来来源源、、估估价价作作业业方方案案的的制制定定；；理解解实实地地查查看看与与相相关关资资料料搜搜集集整整理理的的步步骤骤和和方方法法，，明明确确估估价价的的基基本本事事项项；；掌握握估估价价方方法法的的选选择择，，估估价价结结果果的的最最终终决决定定及及估估价价报报告告的的撰撰写写。。第一一节节房房地地产产估估价价机机构构一、、一一级级资资质质1.机构构名名称称；；2.从事事房房地地产产估估价价活活动动的的业业绩绩；；3.注册册资资本本或或出出资资额额；；4.专职职注注册册房房地地产产估估价价师师人人数数；；5.估价价标标的的50万平平方方米米以以上上或或者者土土地地面面积积25万平平方方米米以以上上；；6.法定定代代表表人人或或者者执执行行合合伙伙人人专专职职从从事事房房地地产产估估价价工工作作3年以以上上7.有限限责责任任公公司司的的股股东东；；8.有限限责责任任公公司司的的股股份份或或者者合合伙伙企企业业专专职职注注册册房房地地产产估估价价师师的的出出资资额额；；9.有固固定定的的经经营营服服务务场场所所；；10.估价价质质量量管管理理、、估估价价档档案案管管理理、、财财务务管管理理等等各各项项企企业业内内部部管管理理制制度度健健全全；；11.随机机抽抽查查的的1份房房地地产产估估价价报报告告符符合合《房地地产产估估价价规规范范》的要要求求；；12.国家家法法律律、、法法规规规规定定的的其其他他条条件件。。二、、二二级级资资质质1.机构构名名称称有有房房地地产产估估价价或或者者房房地地产产评评估估字字样样；；2.取得三级房地地产估价机构构资质后从事事房地产估价价活动连续4年以上；3.有限责任公司司的注册资本本人民币100万元以上，合合伙企业的出出资额人民币币60万元以上；4.有8名以上专职注注册房地产估估价师；5.在申请核定资资质等级之日日前3年平均每年完完成估价标的的物建筑面积积30万平方米以上上或者土地面面积15万平方米以上上；6.法定代表人或或者执行合伙伙人是注册后后从事房地产产估价工作3年以上的专职职注册房地产产估价师；7.有限责任公司司的股东中有有3名以上、合伙伙企业的合伙伙人中有2名以上专职注注册房地产估估价师，股东东或者合伙人人中有一半以以上是注册后后从事房地产产估价工作3年以上的专职职注册房地产产估价师；8.有限责任公司司的股份或者者合伙企业的的出资额中专专职注册房地地产估价师的的股份或者出出资额合计不不低于60％；9.有固定的经营营服务场所；；10.估价质量管理理、估价档案案管理、财务务管理等各项项企业内部管管理制度健全全；11.随机抽查的1份房地产估价价报告符合《房地产估价规规范》的要求；12.国家法律、法法规规定的其其他条件。三、三级资质质1.机构名称有房房地产估价或或者房地产评评估字样；2.有限责任公司司的注册资本本人民币50万元以上，合合伙企业的出出资额人民币币30万元以上；3.有3名以上专职注注册房地产估估价师；4.在暂定期内完完成估价标的的物建筑面积积8万平方米以上上或者土地面面积3万平方米以上上；5.法定代表人或或者执行合伙伙人是注册后后从事房地产产估价工作3年以上的专职职注册房地产产估价师；6.有限责任公司司的股东中有有2名以上、合伙伙企业的合伙伙人中有2名以上专职注注册房地产估估价师，股东东或者合伙人人中有一半以以上是注册后后从事房地产产估价工作3年以上的专职职注册房地产产估价师；7.有限责任公司司的股份或者者合伙企业的的出资额中专专职注册房地地产估价师的的股份或者出出资额合计不不低于60％；8.有固定的经营营服务场所；；9.估价质量管理理、估价档案案管理、财务务管理等各项项企业内部管管理制度健全全；10.随机抽查的1份房地产估价价报告符合《房地产估价规规范》的要求；11.国家法律、法法规规定的其其他条件。新设立中介服服务机构的房房地产估价机机构资质等级级应当核定为为三级资质，，设1年的暂定期。。四、设立房地地产估价分支支机构应当具具备的条件1.名称采用“房地产估价机机构名称＋分分支机构所在在地行政区划划名＋分公司司（分所）”的形式；2.分支机构负责责人应当是注注册后从事房房地产估价工工作3年以上并无不不良执业记录录的专职注册册房地产估价价师；3.在分支机构所所在地有3名以上专职注注册房地产估估价师；4.有固定的经营营服务场所；；5.估价质量管理理、估价档案案管理、财务务管理等各项项内部管理制制度健全。注注册册于分支机构构的专职注册册房地产估价价师，不计入入设立分支机机构的房地产产估价机构的的专职注册房房地产估价师师人数。五、申请核定定房地产估价价机构资质等等级应提交的的材料1.房地产估价机机构资质等级级申请表（一一式二份，加加盖申报机构构公章）；2.房地产估价机机构原资质证证书正本复印印件、副本原原件；3.营业执照正、、副本复印件件（加盖申报报机构公章））；4.出资证明复印印件（加盖申申报机构公章章）；5.法定代表人或或者执行合伙伙人的任职文文件复印件（（加盖申报机机构公章）；；6.专职注册房地地产估价师证证明；7.固定经营服务务场所的证明明；8.经工商行政管管理部门备案案的公司章程程或者合伙协协议复印件（（加盖申报机机构公章）及及有关估价质质量管理、估估价档案管理理、财务管理理等企业内部部管理制度的的文件、申报报机构信用档档案信息；9.随机抽查的在在申请核定资资质等级之日日前3年内申报机构构所完成的1份房地产估价价报告复印件件（一式二份份，加盖申报报机构公章））。六、房地产估估价管理1.申请核定一级级房地产估价价机构资质的的2.申请二、三级级房地产估价价机构资质3.从事房地产估估价活动的机机构，应当依依法取得房地地产估价机构构资质，并在在其资质等级级许可范围内内从事估价业业务。一一级资质质房地产估价价机构可以从从事各类房地地产估价业务务。二二级资质房房地产估价机机构可以从事事除公司上市市、企业清算算以外的房地地产估价业务务。三三级资质房房地产估价机机构可以从事事除公司上市市、企业清算算、司法鉴定定以外的房地地产估价业务务。暂暂定期内的的三级资质房房地产估价机机构可以从事事除公司上市市、企业清算算、司法鉴定定、城镇房屋屋拆迁、在建建工程抵押以以外的房地产产估价业务。。第二节估估价业务受受理一、估价业务务来源渠道(一)被动接受1）房屋所有权权人、土地使使用权人的代代理人个人；；2）房地产的欲欲购买者也可可能要求对其其欲购买的房房地产进行估估价；3）一方以提供供房地产的方方式与另一方方合作4）房屋所有权权人、土地使使用权人将其其房地产抵押押贷款，贷款款人(如银行)也可能委托其其信任的房地地产估价机构构对该房地产产进行估价；；5）城市房屋屋拆迁，拆迁迁人(往往不是房屋屋所有权人、、土地使用权权人)委托估价机构构对被拆迁房房屋进行估价价；6）人民法院要要处理有关房房地产案件，，需要拍卖、、变卖、抵债债、定罪量刑刑、损害赔偿偿时，也可能能委托房地产产估价机构对对房地产进行行估价；7）政府为征收收房地产税收收，也可能委委托房地产估估价机构对应应税房地产进进行估价，等等等。(二)主动争取不应采取不正正当的竞争手手段，如：1）恶意压低估估价服务收费费；2）给予回扣或或利诱；3）迎合委托人人的高估或者者低估要求(如向委托人承承诺可以按其其期望的价值值评估)；4）诋毁其他房房地产估价机机构或房地产产估价师，发发布虚假、误误导或夸大的的宣传、广告告等等。“自有自估”行为：1）对自己拥有有或想取得的的房地产，自自己提出估价价要求；2）在清产核资资时对自己拥拥有的房地产产进行估价；；3）房地产开发发商对政府拟拟招标、拍卖卖、挂牌出让让的土地使用用权进行估价价，以确定自自己的报价或或出价。二、不应承接接估价业务的的情形(1)按照估价回避避制度的要求求实施回避的的。(2)超越了本估价价机构资质等等级许可业务务范围的。(3)受自己的专业业和知识经验验所限而难以以评估出客观观合理的价值值的。三、受理估价价委托四、明确估价价基本事项(一)明确估价目的的估价目的可以以通过以下几几种方式确定定：1）可以通过询询问委托人得得到估价报告告后作什么用用途；2）房地产抵押押估价目的应应当表述为“为确定房地产产抵押贷款额额度提供参考考依据而评估估房地产抵押押价值”；3）城市房屋拆拆迁估价目的的根据拆迁补补偿方式，可可分为货币补补偿的估价目目的和房屋产产权调换补偿偿的估价目的的。其中，货货币补偿的估估价目的应当当表述为“为确定被拆迁迁房屋货币补补偿金额而评评估其房地产产市场价格”；4）房屋产权调调换补偿的估估价目的可表表述为“为结算房屋产产权调换的差差价而评估被被拆迁房屋的的房地产市场场价格和所调调换房屋的房房地产市场价价格”；5）在简要说明明估价目的之之后，还应描描述估价项目目的背景和必必要的解释。。(二)明确估价对象象明确估价对象象的实物状况况，就是要明明确待估价房房地产的构成成和范围。具具体地说：1）它是土地，，还是建筑物物，或是既包包括土地又包包括建筑物；；2）是一宗房地地产，还是多多宗房地产，，或是一宗房房地产的某个个部分；3）对于正在运运营、使用的的房地产，应应明确是否包包含其中的家家具、电器、、装饰品、专专业设备等房房地产以外的的财产，如工工业房地产是是否包括地块块内的基础设设施、构筑物物、机器设备备等；4）对于房地产产开发用地，，还应明确其其基础设施完完备程度和场场地平整程度度；5）对于在建工工程，还应明明确是当前工工程进度下的的状况，还是是未来开发完完