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文档简介
房地产企业管理与项目管理房地产开发的设计管理房地产开发的成本管理房地产开发的施工管理内容提要项目开发管理——“五图一书”
企业管理核心资源分析图项目开发设计管理分析图项目开发施工管理分析图项目开发投入产出分析图成本管理与管理成本分析图房地产项目全程策划指导书状景现愿管做大难点能力资源机制基础方法途径规范化运作关联业务多项目运作资本市场稳健发展互利互惠复制/创新资金运作获利能力运作模式管理层级决策机制预警机制淘汰机制描述资本资源土地资源政府资源产业整合成本控制管理团队激励机制多元化运作品牌输出异地管理资源管理塑造品牌机构企业管理核心资源分析图理做强标准化运作管理结构成本管理技术管理资金供应风险把控职能取费研究成果知识专题防范技术研发技术配合功能缺陷交叉出错精装修别墅设计豪宅设计报建/验收设计进度设计限额图纸指标计算模型基地环境政策环境市场环境赢利模式设计接口计算书感观缺陷交楼索赔技术管理营销/策划小户型控制项目开发设计管理分析图企业背景技术服务设计质量施工管理成本管理项目规模基地特色设计难度IⅣⅡⅢ进质量过程难点界面协调缺陷方法投入成品保护样板制生产设备监督体系开工验收用好监理强势/弱势按装工程变更频繁图纸问题甲供材料总包/分包关键线路样板间施工要素管理依据管理目标管理重点管理方法资金短缺甲方变更交叉作业建筑材料控制体系预审制工艺管理管理交底干扰项目开发施工管理测试图度合同计划不周交接制度低价中标收边收口设计不周选择失误房地产项目全程策划指导书内容拿地策划设计优化经济分析:成本/利润/现金流技术分析:政策风险/开发难度控制成本:体系优化/材料优化/产品部件优化控制质量:作业指导书目标成本:落实责任部门招标策略:产业链整合承包方:质量分级控制原则监理方:入伙投诉率控制原则危机管理:规划改变/各类索赔缺陷管理:编制后评估报告成本策划质量策划交楼策划三大纪律控制无效成本控制隐性成本控制运营成本八项注意注意对营销策划定位的解读注意对当地政策法规的解读注意与咨询机构的配合注意面积赠送控制注意部品部件控制注意结构成本控制注意建筑成本控制注意景观成本控制设计阶段成本控制三大纪律目标成本合同化进行多方案比选进行中间过程审图八项注意注意提前与技术协作单位沟通注意专业间的平衡与协调注意荷载的合理取值(风荷载、抗浮水位、消防车轮压)注意力学模型的选择(计算跨度与约束条件)注意材料与施工方案的选择(砼与钢筋、空心板、预应力)注意计算结果的分析(位移、轴压比、边缘构件、加强区、裂缝宽度)注意计算结果的归并注意构造设计的技术依据结构设计成本控制成本管理技术——“五图一书”管理差异分析图主动控制技巧图隐性成本分析图管理信息整合图管理资源整合图成本管理建议书管理差异分析图内容指导思想管理水平决策层执行层精细通用以招标策划为核心以设计管理为重点以合同管理为核心以发包管理为重点以支付管理为核心以结算管理为重点粗放利益最大化风险最大化风险控制资产回报主动动控控制制技技巧巧图图内容容技术术经经济济比比选选降低低一一点点功功能能,,成成本本降降低低很很多多增加加一一点点成成本本,,增增加加功功能能与与使使用用的的灵灵活活性性增加加一一点点成成本本,,销销售售收收入入增增加加较较多多管理理目目标标设设定定要80分分还还是是90分分建设设费费用用与与营营运运费费用用比比选选工作作界界面面划划分分专业业设设计计界界面面专业业施施工工界界面面资金金平平衡衡计计划划资金金投投入入::总总量量/时时点点动态态平平衡衡::发发包包策策划划/变变更更控控制制隐性性成成本本分分析析图图内容容后期期交楼楼索索赔赔误差:面积积误差/货货不对板延期:延期期交楼/房房产证质量索赔::质量通病病、观感缺缺陷结算漏洞运营补贴纠错成本会所学校楼巴决策成本违规罚金“杀价”成成本签证漏洞支付漏洞中期采购漏洞合同漏洞前期管理漏洞成本管理建建议书内容目标管理招标管理成本规划::子目划分/指标核定定任务落实::平衡现金流流/责任成本招标策划::发包界面面、计价模模式、组价价规则评标策划::技术标/经济标评评标要点合同台帐::分类管理理/分项目目管理变更管理::设计变更、索赔管理理操作流程::申请/审批批/支付三大环节支付查询::应付/实实付金额数据积累:与历史成成本对比/与市场造造价指标对对比业绩考核::与销售额额挂钩/与与成本挂钩钩合同管理支付管理管理总结设计管理技技术——““五图一书书”外部合作关关系分析图图内部管理需需求分析图图成本内控责责任分析图图设计缺陷评评审控制图图设计研发管管理分析图图设计发包操操作建议书书外部管理合合作关系图图开发商概念设计地质勘察设计监理建筑设计施工图审查查专项设计总图、建筑筑结构水、电、暖暖通消防人防土建工程::深基坑支支护、幕墙墙、钢结构构、预应力结构构、网架、、地基处理理装修与景观观:园林、、绿化、室室内外装修修、标识、景观观照明公用工程::供水、供供电、供热热、通讯、、煤气、智能化、市市政道路与与管网、发发电机及环保、停停车交通系系统、中水水系统等综合:厨房房设备及环环保、体育育设施(泳池、运运动场地等等)表示合同关关系表示协作关关系表示协调关关系制度/流程内部管理需需求分析图图内容管理组织管理模板管理评价机构设置经济类设置机构::综合素质质/专业配套不设机构::技术顾问问/咨询机构招标文件/设计任务书书作业指导书书/产品线标准准化/部品部件标标准化合同:设计计/勘察/检测/加固/咨询提高配合效效率/降低管理成成本提高工作质质量/减少设计变变更技术类成本:设计计取费/工程造价/材料与设备备价格控制缺陷:功能/感观/维护技术管理技术配合工程类:报报建/招标/施工/验收综合类:营销/招商/物业管理技术总结:踩盘/成本/交楼成本内控责责任分析图图内容项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准关键指标:容积率/交通与人防防/公建配套/结构参数/节能要求技术优化:地形与地貌貌利用/建筑平面与与立面/地基与基础础/结构选型与与布置/消防与人防防/设备节地与与节能施工图设计成本管理统一评价:单方造价控控制水平最终成本目标成本材料/设备备:设备品牌与与技术参数数确定/材料品牌与与技术参数数确定方案设计设计管理方案设计阶阶段:编制成本规规划施工图设计计阶段:编制工作量量清单或设设置拦标价价差异评价:开发商品牌牌与开发规规模/付款条件/时间成本/产品质量设计缺陷评评审控制图图内容功能缺陷感观缺陷交楼索赔公共空间::公共安全/交通组织/邻里关系私人空间:客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间部品部件::门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道建筑立面:风格与色色彩/装修与功能能地面铺贴:协调/防滑/耐磨/耐污染园林景观:观赏性与与参与性/建筑与景观观协调交楼时索赔赔:毛坯交楼楼/装修交楼装修时索赔赔:标高/管线/门套/预留预埋入住后索赔赔:毛坯交楼楼/装修交楼设计研发管管理分析图图内容营销施工质量控制方便施工保保证效果方便施工减减少索赔地价与楼价价作品与商品品基地无优势势:在“送”字字上下功夫夫基地有优势势:在整合上下下功夫有名有利有名无利建筑装修交楼前与交交楼后差异异价格与效果果/复杂与简单单责任界定国产与进口口/名牌与普通通加工损耗与与表面处理理建筑材料成本设计原因还还是施工原原因?材料原因还还是施工原原因?设计发包管管理建议书书内容发包策略合同要件取费原则:开发商品牌牌与项目规模/项目所在地地与基地特特色资源整合:指标与议标标的利弊风险控制:方案与施工工图设计/设计与施工工/设计与甲方方扯皮奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度度挂钩合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算管控手段:周(日)汇报制度/技术评审制制度设计技术管管理——““五图一书书”项目基地环环境分析图图概念设计任任务书模板板景观设计任任务书模板板规划设计深深度控制图图住宅节能设设计控制图图结构成本控控制建议书书项目基地环环境分析图图内容约束条件区位条件中心区城郊结合部部郊区资源利用山地滨水劣势规避直观:看、、听、闻勘察:复杂杂地质条件件、地下管管线、文物物项目条件规划控制开发条件容积率、总总高度、层层数、退让让间距施工环境创新空间用好资源钻好空子基地条件面积、形状状、地形、、朝向概念设计任任务书模板板内容项目资料设计要点成果要求宗地现状图纸:宗地地位置/面面积/形状状/四至图图照片:环境境/地貌/配套/交交通开发强度::建筑密度度/容积率率/道路/停车/限高高/退红线线开发配套::生活配套套/人防配配套开发档次/营销主题题开发顺序/开发配套套规划要点项目定位设计指标::住宅总面面积/户型型比例/户户型面积/配套面积/层数/层层高空间形态::建筑体量量/建筑风风格/建筑筑景观物管要要求::主次次入口口/道道路/交通通/停停车管管理一般项项目规划::总图图/交交通分分析图图/景景观分分析图图单体::典型型住宅宅平、、立面面图/效果果图重要项项目::视线线分析析/建建筑模模型/三维维动画画景观设设计任任务书书模板板内容项目资料设计要点成果要求方案设设计质量/深度度施工图图设计计建筑规规划成成果文文件::总平平面/竖向向设计计/道道路交交通/主次入入口/单体体设计计/效效果图图营销卖卖场包包装要要求::营销销主题题/销销售展展示路路线功能要要求::观赏赏性/参与与性/识别别性/安全全性/生态态性成本要要求:一类类二类类三类类景区区造价价指标标硬景::园建建、造造型小小品、、水景景、灯饰、、家私私单方造造价软景::乔木木、灌灌木、、花卉卉、植植被规划设设计深深度控控制图图内容总平面面图技术经经济指指标((子项项建筑筑面积积分配配)用地红红线内内道路设设计图图消防分分析图图地上地地下入入口景观节节点/轴线示示意道路宽宽度车行人人行转弯半半径道路标标高建筑物物定位位地上建建筑物物层数数/地下室室轮廓廓线建筑物物定位位坐标标/±0.00标高消防登登高面面示意意消防车车道((隐形形消防防车道道)管线综综合图图给排水水管径径、走走向、、管井井埋深深高低压压配电电、敷敷设走走向住宅节节能设设计控控制图图内容强制使用推荐使用控制窗窗墙比比提高气气密性性保温隔热门窗提高保保温性性能玻璃厚厚度框料绝绝热措措施块料铺铺贴吊顶屋面门窗遮阳挡板百页玻璃热热反射射性能能屋面架空蓄水/绿化化太阳能能热水器器道路照明屋顶内嵌墙体内嵌风能、地热清洁能源节水洁具中水回用灯具变频泵泵生态车库节能精装修交楼资源节约墙面结构成本控制制建议书内容基坑支护:地地质情况/施工环境/支护深度基础选型:天天然基础/复合地基/桩基/筏基功能简单:砌体结构/底框/框架/异形柱/剪力墙结构选型技术数据:位位移/转角/配筋率/轴压比计算结果结构布置功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼楼/框支剪力墙基础设计上部结构:平平面布置/纵向布置地下结构:平平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板成本数据:砼砼等级/构件尺寸/用钢量技术经济管理理——“五图一书””建筑风格技术术经济评审图图部品部件技术术经济评审图图建筑门窗技术术经济评审图图园林景观技术术经济评审图图建筑装修技术术经济评审图图装修交楼成本本管理策划书书建筑风格技术术经济评审图图A.最重要因素(平面阶段须须确定)平面形状决定定形态(圆形形、方形、蝶蝶形等)退台式处理((例:情景洋洋房)奇偶数层平面面不同底商与住宅的的形体关系其它(空中连连廊、八角型型窗、楼梯间间等)B.次重要因素(形体部分))屋顶形式墙身凹凸变化化建筑基座形式式阳台C.次重要因素(肌理部分))材料颜色D.建筑细部必做部分选做部分:因因风格而异栏杆/栏板窗框空调百页部品部件技术术经济评审图图内容门窗美观栏杆/阳台百叶外墙实用/耐用选型/选材施工维护关注性价比栏杆阳台空调百叶/对对管道的遮掩掩住宅做法商铺做法遮阳作用围蔽作用百叶用材颜色/肌理装饰线角建筑门窗技术术经济评审图图内容经济性:分隔隔尺寸/门窗窗系列/安装装高度-8安全性:抗风风/防雷/防防坠落/热炸炸裂/防攀爬爬-9方便性:开窗窗/擦窗/维维修/空调安安装保温性能三性指标隔音性能设计施工立面设计:慎慎用圆弧形平平面/立面窗窗和无框窗-12施工配合推拉系列:方方便家私布置置/防止玻璃璃尺寸太大控制缺陷水密/气密性性能设计原则门窗选型平开系列:与与外装饰打架架/门窗打架架/与立管打打架-10翻窗系列:与与吊顶/栏杆/橱窗/打架-11通风效率:注注意开启扇的的朝向/防止止风短路-13材料/施工:材料选选择/施工质质量/分包配配合-14园林景观技术术经济评审图图内容构思构图构造关注价值差异异-15忽视一线城市:追追求生态化二线城市:喜喜欢差异化三线城市:向向往城市化构图优美-18风情演绎功能作用:参参与性/生态态性-19菜单式消费-16维护费告知-17平衡投入/产产出重视专
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