房地产企业各种合同培训

房地产企业涉税业务依据高金平教授青岛讲座整理概论关于税收筹划的存在基础1、税收筹划是高税负下税收环境的必然（1.8：1）2、税收筹划不是为了少缴税，而是为了不多缴税3、税收筹划是决策艺术，而不是技术技术可以复制，而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策，一旦产生法定纳税义务，就只能依法纳税。合同是决策的载体，税收筹划决策必须体现在合同中：因此，本讲座以房地产相关合同为主线，论述房地产企业的投资、经营中决策的涉税问题案例：A公司房产100万元租赁给B公司，B公司120万元转租C公司。A公司按100万元缴营业税、房产税；B公司按120万元缴营业税、房产税。

改变一下：A公司委托B公司100万元租给C公司，付B公司20万元中介费：A公司按100万元缴房产税、按100万元缴营业税；B公司按20万元缴营业税。再改变一下：C公司委托B公司100万元承租A公司房产，付20万元中介费给B公司。故事：美国兰德公司如何名扬天下

第一讲招商引资合同合同中不能涉及税收优惠1、税法明确的优惠不用写2、与税法抵触的优惠，税务机关不会履行3、应将税收优惠转化为财政扶持，在合同中注明，如：凭完税凭证复印件，金额按###公式计算，约定具体的日期和财政局###处办理财政补贴手续。注：1、财政扶持款需要缴纳企业所得税，若免税必须有财税字文件列举；2、财政扶持分期缴税有前提：文件明确用途（国税函【2009】018号），根据用途情况可以分期计入所得额（文件依据细则第九条：权责发生制原则）。关注：财税[2009]87号，国税发[2008]151号第二讲投资合同一、投资的方式选择：新设增资购买股权三种方式各有利弊。案例：江苏某公司到新疆投资，西部大开发优惠政策三免三减半。由于采取了增资的形式，无法享受该优惠政策。第二讲投资合同二、股东的选择，即股东身份的选择原则：有利于管理、股权要清晰1、长期持有，还是短期内转让案例：张先生出资1600万，李先生出资400万设立甲公司，甲公司出资2000万元设立100%控股乙公司。乙公司净资产2000万元，资产2000万元（土地），无负债。甲公司将乙公司6000万元，卖给丙公司。甲公司企业所得税：（6000-2000）*25%=1000万元张先生、李先生个人所得税(5000-2000=)3000*20%=600万元合计：1600万元税负：1600/4000=40%第二讲投资合同若张先生、李先生设立公司时目的明确，就是为了转让土地，并不准备开发，那末应该以自然人身份直接设立乙公司，转让股权时就不需要缴纳1000万元的企业所得税。(6000-2000=)4000*20%=800万，少交800万元------筹划要事先做2、股权结构的选择案例：母公司在浦西，33%税率；子公司在浦东，15%税率；孙公司在各地，33%税率。那末母公司的实际税负会超过51%:33%+18%+纳税调整3、国内个人不得以自然人身份与其他股东出资设立公司案例：甲乙丙三人共同出资1000万元设立一公司。经过多年经营，净资产达到8000万元。为了不缴个人所得税，坚持不分配。可是有一天，甲看中了一个项目，需要钱，没办法需要分配。每个人都要交20%个人所得税。改变一下：甲与自己的妻子注册成立一个公司，由这个公司向上述公司投资，分配计入该公司，不需要缴个人所得税和企业所得税。设立一个自己100%控股的公司，做钱包用。第二讲投资合同4、境外股东不可以法人身份与境内股东合资设立公司：境外投资者个人从所投资企业取得的利润分配暂免缴纳企业所得税。但是法人取得的投资收益，10%预提所得税。注：国税发[2008]115号，评估增值的个人所得税；财税[2003]158号，个人消费品、个人借款的个人所得税。第二讲投资合同三、出资方式的选择：1、任何东西都可以出资，要变通：

劳务可以出资吗？先用现金出资，再以薪金的形式发给他；房屋使用权可以出资吗？先用现金出资，再用现金租房子；2、现金出资：首次注资30%现金，增资时无限制。3、存货出资：分期出资，先用现金出资，办好税务登记和一般纳税人后，用存货出资，可以抵进项税。4、房屋、土地出资：先借钱设立全资公司，再合资，减少现金投入。

财税【2008】175号文：用房屋、土地成立全资子公司，免契税。5、免税进口设备投资：未过监管期（5年）怎么办？先委托加工或分立后再增资、股权转让。第三讲收购合同案例：江苏某供电局三产公司，因行业整顿，需要注销。下属一房地产公司转让给北京一房地产开发公司。转让合同存在诸多问题，主要问题如下：1、合同中注明，转让前的纳税义务由转让人承担:都要注销了，怎么承担？2、土地增值收益的所得税由转让方承担，怎么承担：从股价中扣除（股权成本与土地成本、股权转让所得与土地增值所得）3、未弥补亏损3520万元抵税额，并入股价中：经过税务机关审核了吗？出具书面确认文件结果：修改合同，减少付款8000万元第三讲收购合同收购合同签订前，必须做如下工作：1、委托水平较高的事务所进行审计，弄清资产、负债、净资产情况；2、聘请税务师对收购前的纳税情况进行审查，清税；（案例：广东某老板将股权卖掉，马上去了国外，税务检查发现偷税漏税，买方老板补税2亿，判刑4年）；3、对收购年度前亏损由主管税务机关出具确认书；4、向个人收购股权，转让方应交纳的个人所得税，应由受让方代扣代缴，应写入合同。案例：先分配，再转让，避免重复缴税；5、由税务师对合同的涉税条款进行审查。第四讲土土地受受让合同案例1：江江苏宿县某某开发公司司受让政府府一块土地地,面积1800亩亩,合同约约定*年*月政府将将拆迁完成成,将土地地交付开发发公司.结结果政府在在约定时间间内只将100亩土土地交付,其余土地地尚未拆迁迁完毕.税税务检查要要求其按1800亩亩缴纳土地地使用税.案例2:某某公司购置置土地3000亩进进行高尔夫夫球场开发发,中间有有一大块水水面600亩.第四讲土土地受受让合同案例1中,税务局依依据财税[2006]186号文件,合同未注注明具体交交付日期的的,土地使使用税以签签订合同之之日起计算算.因此,合同签订订时,土地地的交付日日期应明确确,对于不不能按时交交付土地的的情况,约约定不视同同违约,要要约定以实实际取得土土地和变更更合同为准准,尤其涉涉及拆迁土土地,必须须注意此点点.案例2中,水面部分分应单独设设立渔业养养殖公司,以取得免免征土地使使用税的优优惠政策.直接用于于农林牧的的土地,免免土地使用用税.考试再好是是技术,养养鱼是艺术术;高管做艺术术,岗位不不可替代;没有查不出出来的假账账:投入与与产出、材材料与产品品、包装箱箱与销量、、工资、老老板增资的的资金来源源等异地拿项目目，要先签签框架协议议，在最短短时间内注注册具有独独立法人资资格的项目目，由项目目公司与政政府签订土土地出让合合同，不能能由在外地地的公司直直接签订合合同，否则则会有很多多麻烦。整体受让，，分别定价价：土地、、房价定低低，维护费费租金化第五讲融融资1、关联借借款，一定定要收取利利息，否则则有被纳税税调整的风风险(“不不能重复缴缴税”是是句空话)2、税负不不同时，可可少交所得得税3、统借统统还，不征征营业税（记帐依据据：借款复复印件、委委托贷款协协议、收据据，不需要要发票）财财税20074、避免重重复交营业业税：付款委托（（减少环节节）、合同同5、借款变变增资，还还款减资，，可以不涉涉税6、商业信信用（预付付款），不缴税，但但必须有合合同和真实实交易第五讲融融资7、借款变变股权，回回购，既避免风险险，又不涉涉及营业税税（不可滥滥用）8、个人借借款：财税税[2003]158号：年年末、国税税发[2005]120号-补充规定定：1年9、高管借借款：财税税[2008]83号年末一一定要换，，否则作为为工资薪金金10、超银银行利息：：把超过部部分利息变变为其他费费用11、职工工集资，利利息税、营营业税：把把利息降到到6%，其其余变为奖奖金12、房产产公司假按按揭：注意意税收成本本13、抽逃逃资本风险险：股东不不能拿钱、、委托银行行放贷14、境外外借款：扣扣缴义务15、发票票、结算方方式等第六讲租租赁合同同一、整体出出租，分别别订价：房房租、场地地使用费、、设备使用用费合合同把关关，涉税条条款把关二、商铺出出租：税负负很高，怎怎么办？成立经营管管理公司：：经营管理理费，不缴缴房产税、、营业税，，提供管理理服务：保保安、物业业、信息。。款项不可可代收（视视为价外费费用），合合同分别签签订。降低低房租收入入。应付工资转转其他应付付款，也不不能税前扣扣除，应该该附原始凭凭证，扣个个人所得税税。延期付款利利息，签借借款合同，，转入其他他应付款，，不缴增值值税，交营营业税。案例：地板板砖的增值值税：原材材料黄土财财税[1994]004号6%,自采采的可以，，与农民签签劳动合同同第六讲租租赁合同同三、避免重重复征税甲租给乙100，乙乙租给丙120乙介绍甲租租给丙100，取得得丙付的20的中介介费四、售后返返租：促销销、融资A:三间商商铺，1000万卖卖出，每年年80万租租回。5年年。税收由由地产商承承担。成立一个经经营管理公公司对外出出租。经营管理公公司按20万出租，，巨额亏损损；房地产产公司巨额额利润，土土地增值税税、所得税税。地产公公司剩余房房产也由经经营公司对对外出租，，税务局核核定地产公公司关联收收益，纳税税调整。B:发票开开760万万，扣下3年房租，，不行。按按1000万缴税（（国税函[2008]576号）两个方案都都不行。第六讲租租赁合同同项目公司成成立分公司司-经营管管理公司，，与业主签签订委托合合同，固定定回报80万/年。。高出部分分作为手续续费，低于于部分作为为违约金，，同时由分分公司与承承租方签订订经营管理理合同。这样一种架架构：首先避免了了经营管理理公司亏损损不能弥补补的问题。。二是违约约金可以以税前扣扣除，并并且购买买方的房房租收入入也部分分转化成成了违约约金收入入，降低低了税负负。三是签订订的经营营管理合合同可以以转化一一部分房房租收入入。四是总公公司的房房产分公公司直接接对外出出租。五、案例例：福建建泉州一一地产商商，一地地产对外外出租，，租给某某上市公公司，合合同签订订前三年年的租金金3000万在在第三年年末支付付，以后后每年1000万，每每年支付付。合同同照此签签订。此此后，要要求对方方先支付付，对方方要求33%利利息，签签订补充充协议。。收回钱钱借给关关联方。。第六讲租租赁赁合同该合同涉涉税分析析:1、3000万万租金提提前收回回，需要要交房产产税12%，营营业税5%，企企业所得得税25%，共共计42%;2、支付付的33%利息息1000万元元，纳税税调增；；3、款项项借给关关联方需需要交利利息的企企业所得得税；4、承租租方收到到利息缴缴5%营营业税。。结果:3000万所剩剩无几修改：由由需要款款的关联联方直接接与上市市公司签签订6%的借款款合同，，利息差差额部分分，修改改租赁合合同，降降低租金金。以上上问题都都得到解解决，且且降低了了、也延延迟了各各种税收收额度。。六、租赁赁合同的的转化：：租赁合同同转化为为仓储合合同代销合同同转化为为租赁柜柜台，不不缴增值值税大商场的的运作：：租赁重重复缴税税，增值值税、营营业税、、房产税税，其实实营业税税房产税税也来自自于增值值部分。。改为委委托代销销合同。。资源整整合，品品牌。免租期合合同的签签订方法法、发票票的开具具地点、、税前费费用的换换算。第七讲建建筑筑工程承承包工程承包包的内容容：土建建、装修修、设备备安装、、其他工工程作业业一、土建建：包工工包料、、甲供材材料转移订价价：1、包工工包料：：在合同同中注明明，按付付款取得得发票、、开票地地。质保保金也必必须取得得发票，，质保金金是款已已付，对对方又交交回，作作为质保保金。所所得税回回注册地地交。有有些地方方税务局局要求施施工单位位在施工工地点预预交所得得税。遇遇到这种种情况，，要顶，，问他要要依据，，要文件件。包工工头、施施工单位位的个人人所得税税，税总总是默认认的，可可以回原原地抵免免。国税税函[2001]505号2、甲供供材：不不含设备备。土建建业务甲甲供材施施工材料料要交营营业税，，因此预预算时要要含甲供供材料测测算营业业税。工工程承包包款，不不含甲供供材，但但是含甲甲供材的的营业税税。如果甲供供材料1000万元。。地产公公司甲方方做，借：开发发成本-施工成成本-材材料1000贷：工程程物资1000第七讲建建筑筑工程承承包借：预付付帐款33贷：应缴缴税费-扣缴33万摘要：扣扣缴甲供供材营业业税金及及附加借：应缴缴税金33贷：银行行存款33（附附完税凭凭证复印印件，原原件给施施工单位位，抬头头也是施施工单位位）取得施工工单位开开具的施施工业发发票时，，借：开发发成本施施工成本本-材料料34.13（施工单单位收到到相当于于预付款款的税票票时，开开具发票票，需要要交营业业税金及及附加））贷：预付付账款33银行存款款1.13地产公司司以发票票入成本本施工单位位帐务处处理：借：应收收帐款34.13贷：主营营业务收收入34.13（发票票记账联联）第七讲建建筑筑工程承承包借：银行行存款1.13贷：应收收帐款1.13借：营业业税金及及附加34.13（税税票原件件）贷：应收收帐款33贷：应缴缴税金1.13借：应缴缴税金1.13贷：银行行存款1.13这样，地地产公司司的成本本是施工工单位的的发票，，施工单单位取得得的是税税票，并并且收入入、成本本相等。。注意：甲甲方扣缴缴税金，，必须取取得施工工单位抬抬头的发发票，否否则不能能税前扣扣除。第七讲建建筑筑工程承承包二、装修修:对于于甲供材材业务，，与土建建不同，，不作为为营业税税的计税税依据（（细则有有规定））。关于精装装修房：：装修费费发票开开给谁合合适？业业主还是是地产公公司不需测算算，开给给地产公公司，节节省土地地增值税税，加计计扣除额额大。但但是在直直接出售售时不同同。注意发票票的开具具地，制制定发票票管理办办法：对对外开、、接收的的发票三、设备备安装票据问题题1、外购购设备并并负责安安装，必必须全额额开具发发票2、自产产货物并并负责施施工，货货款开具具增值税税发票（（包括铝铝合金门门窗、玻玻璃幕墙墙、机械械、机器器、设备备、电子子通讯设设备、防防水材料料），施施工费开开具营业业税发票票3、地产产公司自自己采购购设备，，由安装装公司安安装：采采购设备备取得增增值税发发票，安安装费取取得营业业税发票票。房产税含含电梯，，但核算算要分开开，因为为折旧率率不同。。第七讲建建筑筑工程承承包09年1、2月月份取得得的增值值税发票票，一定定要查合合同，凡凡合同在在08年年的，不不准抵扣扣。可以以这样操操作：08年先先将货款款借给销销货单位位的关联联方，09年转转给销货货方，09年开开发票。。签订赊赊销合同同。付款款日期在在09年年。四、其他他工程作作业，主主要指园园林绿化化如果绿化化工程较较大，考考虑成立立农林公公司，不不能是园园林公司司。农林林公司开开具增值值税发票票，免税税，并且且不缴企企业所得得税。国国税函[1995]156号号免营业税税的文件件：财税税[2003]26号号：军转转干部；；财税[2000]84号：：军嫂第八讲购购销销合同1、采购购合同：：工业企企业采购购工程物物资，先先抵扣，，领用时时再转出出，否则则剩余物物资销售售时无进进项税抵抵扣；2、采购购礼品：：有标志志的，为为宣传费费；无标标志的，，视为捐捐赠，不不能扣。。3、改变变开票时时间，签签赊销合合同，通通过关联联方付款款。4、案例例：某公公司生产产衬衫，，另一公公司生产产西服，，都是中中外合资资企业，，属于一一个老板板，享受受2免三三减半政政策结束束。衬衫衫企业一一般接到到订单是是衬衫+西服；；西服企企业接到到订单是是西服+订单。。因此，，两家企企业互有有购销。。税务稽稽查认为为，生产产部分可可以享受受2免三三减半政政策，外外购部分分不可以以，要求求补税，，两家合合计8000多多万元：：国税发发[1994]209号，50%。。安全措施施：最后后一道工工序自己己来。5、转移移定价：：不要太太明显。。生产铝合合金并负负责安装装。铝合合金的价价格可以以低一些些，但不不能太低低。消费税是是国防费费。套装法：：口红+摩丝第八讲购购销销合同6、拆分分：拖拉拉机+铲铲子=挖挖土机7、子午午线轮胎胎免消费费税：内内胎+外外胎=轮轮胎先销售，，后包装装8、地产产公司、、大理石石公司：：签委托托代购合合同财税税[1994]26号号9、小规规模工业业企业纳纳税人，，改为委委托加工工合同，，只对加加工费交交纳3%增值税税。10、促促销：违约金，，合同中中要注明明扣缴20%个个人所得得税；初装费：：如果委委托单位位将票据据开给业业主（按按房号开开，由地地产公司司垫付，，代收））初装费费，一定定不要由由地产公公司直接接收业主主的钱，，否则税税务机关关依据价价外费用用的规定定，征收收营业税税（价外外费用是是反避税税条款，，原则是是宁可错错杀一千千，决不不放过一一个），，要由物物业公司司代收，，再还给给地产公公司。如果委托托方将票票据开给给地产公公司，那那末地产产公司就就必须计计入成本本，当然然收入中中也会含含此部分分。但要要注意，，在计算算土地增增值税时时，该部部分不能能加计扣扣除：财财税[1995]48号尽尽量开给给业主送字画、、控调、、装修：：合同中中不要注注明，直直接计入入成本，，否则会会被视同同销售。。送宝马：：折扣、、宝马发发票直接接给业主主（交房房之前操操作）送就学机机会：捐捐给教育育局，可可以税前前扣除送旅游：：会议纪纪要、活活动通知知-----宣宣传费第九讲讲股股权转转让案例1：煤老板板买剩剩余商商铺，，公司司利润润分配配后，，卖股股权，，变更更为资资产管管理公公司。。不用用交任任何税税。案例2：地产公公司，，除普普通楼楼房外外，建建酒店店，设设立分分公司司，专专门建建酒店店，不不需销销售，，转自自用，，不缴缴营业业税，，土地地增值值税。。如果果要卖卖掉，，一定定要走走公司司分立立的程程序，，然后后卖酒酒店的的股权权。案例3：矿权转转让集集团投投资8000万万+2000万万1.6个个亿佣佣金张张先生生的图图纸6个亿亿（（值值10个亿亿）80%股权权对外外转让让佣佣金金4.4个个亿（（诚信信：小小财靠靠智，，大财财靠德