房地产估价基本方法与变现

1.房地产估价基本方法2.房地产估价方法的适用3.房地产变现能力的影响因素4.房地产变现涉及的主要税费房地产估价基本方法及变现分析房地产估价定义房地产估价：指专业估价人员，根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在价值时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。（估价、造价、定价）房地产估价是科学与艺术的有机结合。1、房地产估价基本方法比较法收益法成本法假设开发法1.1、房地产估价方法-比较法概念：将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：替代原理房地产估价对象的未知价格可通过类似房地产的已知成交价格来求取。大数定律大量交易实例成交价格的综合结果可作为正常市场价格的最佳指标。1.1、房地产估价方法-比较法适用对象：具有交易性的房地产。估价步骤：1.搜集交易案例2.选取可比实例3.建立比较基础（面积单位、付款方式、税费负担等）4.进行交易情况修正5.进行市场状况修正6.进行房地产状况修正7.求取比准价格1.1、房地产估价方法-比较法商业房地产楼层修正系数表（《苏州市国有土地上房屋征收估价技术规范》）1.2、房地产估价方法-收益法概念：收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象未来各期的正常净收益折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：预期原理：决定房地产当期价格的因素是基于市场参与者对未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣的预期。1.2、房地产估价方法-收益法适用对象：有租金等经济收入的收益性房地产。估价步骤：（1）选择具体的估价方法；（直接资本化法、报酬资本化法）（2）测算收益期或持有期；（房屋经济寿命、土地使用年期）（3）测算未来收益；（潜在毛收入＞有效毛收入＞净收益）（4）确定收益乘数、报酬率；（5）计算收益价值。1.2、房地产估价方法-收益法物业类型收益乘数（大致经验值）举例（年租金*收益乘数=单价）商业15-20年150*12*18=32400办公20-25年65*12*22=17160住宅45-55年35*12*50=21000工业10-12年18*12*10=2160收益乘数法：该方法较为粗糙，适用于资料不充分或精度要求不高的估价1.3、房地产估价方法-成本法概念：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。原理：从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价。从买方的角度来看：是替代原理，即买房愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。1.3、房房地地产产估估价价方方法法-成本本法法适用用对对象象：：很少少交交易易且没有有经经济济性性收收入入房地地产产。。估价价步步骤骤（1）选选择择具具体体估估价价路路径径；；（房房地地合合估估、、房房地地分分估估））（2）测测算算重重新新购购建建价价格格；；（3）测测算算折折旧旧；；（4）计计算算成成本本价价值值。。土地地估估价价：：政政策策性性更更强强（（工工业业用用地地最最低低保保护护价价、、土土地地基基准准地地价价））1.3、房房地地产产估估价价方方法法-成本本法法1.3、房房地地产产估估价价方方法法-成本本法法1.3、房房地地产产估估价价方方法法-成本本法法1.4、房房地地产产估估价价方方法法-假设设开开发发法法概念念：：假设设开开发发是是求求取取估估价价对对象象未未来来开开发发完完成成后后的的价价值值，，减减去去未未来来的的正正常常开开发发成成本本、、税税费费和和利利润润等等，，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法。。原理理：：预期期原原理理假设设开开发发法法在在形形式式上上是是评评估估新新建建房房地地产产价价格格的的成本本法法的的倒倒算算法法。1.4、房房地地产产估估价价方方法法-假设设开开发发法法适用用对对象象：：假设设开开发发法法适适用用于于具具有有投投资资开开发发或或再再开开发发潜潜力力的的房房地地产产的的估估价价，，如如待待开开发发的的土土地地、、在在建建工工程程、、可可装装修修改改造造或或可可改改变变用用途途的的旧旧房房。。估价价步步骤骤：：（1）选选择择具具体体估估价价方方法法（2）选选择择估估价价前前提提（（自行行开开发发、、自自愿愿转转让让、、被被迫迫转转让让）；；（3）选选择择最最佳佳的的开开发发经经营营方方式式；；（4）测测算算后后续续开开发发经经营营期期；；（5）测测算算后后续续开开发发的的必必要要支支出出；；（6）测测算算开开发发完完成成后后的的价价值值；；（7）确确定定折折现现率率或或测测算算后后续续开开发发的的利利润润；；（8）计计算算开开发发价价值值。。1.5、房房地地产产估估价价方方法法-其他他2、房房地地产产估估价价方方法法的的适适用用居住住用用房房地地产产商业业用用房房地地产产工业业用用房房地地产产2、房房地地产产估估价价方方法法的的适适用用根据据估估价价对对象象类类型型结结合合估估价价目目的的进进行行估估价价方方法法的的选选择择。。按用用途途划划分分的的种种类类：：居居住住房房地地产产、、商商业业房房地地产产、、办办公公房房地地产产、、旅旅馆馆房房地地产产、、餐餐饮饮房房地地产产、、工工业业房房地地产产、、农农业业房房地地产产、、特特殊殊用用途途房房地地产产、、综综合合用用途途房房地地产产。。按开开发发程程度度划划分分的的种种类类：：生生地地、、毛毛地地、、熟熟地地、、在在建建工工程程、、现现房房。。2.1、房房地地产产估估价价方方法法适适用用—居住住用用房房地地产产居住住用用房房地地产产包包括括普普通通住住宅宅、、别墅墅、酒酒店店式式公公寓寓等等。。居住住用用房房地地产产的的估估价价首选选比较较法法，收益益法法、、成本本法法为为辅辅。。比较较法法：：由由于于居居住住房房地地产产交交易易较较为为频频繁繁、、交交易易量量大大、、较较容容易易获获得得交交易易实实例例，，比比较较法法是是最最常常用用方方法法。。收益益法法：：主主要要用用于于出出租租型型公公寓寓等等居居住住房房地地产产。。成本本法法：：估估价价时时出出于于安安全全、、保保守守的的考考虑虑会会使使用用成成本本法法；；拆拆迁迁估估价价以以及及在在建建工工程程估估价价也也会会采采用用成成本本法法。。2.2、房地产估价价方法适用—商业用房地产产商业用房地产产包括沿街店铺铺、购物中心心、专业市场场等。商业房地产适宜选择比较法、收益益法，成本法为辅辅。比较法：商业业房地产转售售转租较为频频繁，尤其是是小型商铺，，比较容易获获得比较实例例，适用于比比较法。收益法：商业业房地产价值值体现在其获获取收益能力力的大小上，，收益法为最最为常用方法法。成本法：可以以作为一种辅辅助方法，如如抵押或对将将要转变用途途的房地产进进行估价。以上也适用于于办公类房地地产。2.3、房地产估价价方法适用—工业用房地产工业用房地产包括括厂房、仓储、研发楼楼等。工业厂房按通通用性分为标标准厂房和自自建厂房。商业用房地产产的估价首选成本法，比较法、收收益法为辅。。成本法：标准准厂房较易确确定统一的重重置价，非标标准厂房可以以进行修正或或参考实际工程造价价，成本法较为为常用。比较法、收益益法：在工业业集中区有标标准厂房租售售实例，可以以采用比较法法、收益法。。2.4、房地产估价价方法的主要要适用总结比较法（现状）收益法（未来）成本法（历史）假设开发法住宅用房地产产商业用房地产产工业用房地产产在建工程3、房地产变现能能力的影响因素一、房地产的通用用性。即是否普遍使使用，通用性越差的的房地产，越越不容易找到到买者，变现现能力会越弱弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱弱；厂房中，，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱弱。二、房地产的独立立使用性。即能否单独地地使用而不受受限制。例如如，厂区两块宗地地中的内侧房房地产的独立使用性性就不好。通通常情况下，，独立使用性性越差的房地地产，越妨碍碍房地产的使使用，变现能能力会越弱。。三、房地产的可分分割转让性。。指在物理上、、经济上是否否可以分离开开来使用。例例如，商业综合体载载明不可分割割销售。容易分割转转让的房地产产，变现能力力较强；反之之，变现能力力较弱。3、房地产变现能能力的影响因素四、房地产的区位位。所处位置越不不成熟区域的的房地产，变变现能力会越越弱。例如，，郊区的房地产一般般比市区的房地产变现现能力弱。五、房地产的开发发程度。开发程度越低低的房地产，，不确定因素素越多，变现现能力会越弱弱。例如，在建工程一般比现房的变现能力弱弱。六、房地产的价值值大小。价值越大的房房地产，购买买所需要的资资金越多，越越不容易找到到买者，变现现能力会越弱弱。七、房地产的市场场状况。房地产市场越越不景气，出出售房地产会会越困难，变变现能力就越越弱。3、房地产变现系数-定量分析影响因素评分分值区段90-10080-8970-7960-69价值大小（20%）价值适中，有充分多潜在买家价值基本适中，有较多潜在买家价值较大，有少量潜在买家价值大，仅有个别潜在买家区位条件（20%）区位条件优区位条件较优区位条件一般区位条件差通用性（20%）通用性强，能适用于不同行业通用性较强，适用于大多数行业通用性一般，适用于少数行业通用性较差，为专用房地产独立使用性（20%）能独立使用大部分能独立使用少部分能独立使用不能独立使用市场状况（10%）市场景气，产业政策有利市场较景气，产业政策较为有利市场一般市场不景气，产业政策不利处置方式（10%）处置周期长，宣传力度大处置周期较长，有适当宣传处置周期较短，适当宣传处置周期短，宣传度较低4、房地产变现主要费用序号项目税费标准1诉讼费用差额累进，按照诉讼标的金额0.5%-2.5%2法院执行费用差额累进，按照诉讼标的金额0.1%-1.5%3律师费差额累进，按照诉讼标的金额0.5%-7%4拍卖费用差额累进，按成交金额的0.5%-5%5评估、代理等费用1%-2%6增值税及附加差额征收，税率为5.6%7土地增值税计税依据的5%（及其他方式）8印花税计税依据×0.05%。9个人所得税差额征收，税率为20%10企业所得税应税额的25%4、房地产变现费用-（以500万市值商业房房地产为例）税费类型税费名称税费比例取值依据及说明