房地产投资研判报告

山东菏泽房地产投资研判报告博蓝地产2017年4月责任/专业/专心/专注/谨呈：河南xx置业目录菏泽市情及城市发展菏泽房地产市场调研分析菏泽在售重点楼盘简析菏泽房地产市场调研总结24

135“察市”第一部分：菏泽市情及城市发展用发展的眼光看待菏泽市情、未来发展趋势，研判项目未来价值。菏泽概况经济环境政治环境城市发展菏泽市地处山东省西南部，与苏、豫、皖三省接壤，东与济宁市相邻，东南与江苏省徐州市、安徽省宿州市接壤，南与河南省商丘市相连，西与河南省开封市、新乡市毗邻，北接河南省濮阳市。总面积12238.62平方公里。

菏泽市辖牡丹区、定陶区、曹县、成武县、单县、巨野县、郓城县、鄄城县、东明县2区7县及菏泽经济开发区、菏泽高新技术产业开发区。2016年全市人口1014万人，市区常住人口103万人。地理区位经济环境政治环境城市发展菏泽市，古称济阴、曹州，位于山东西南部，中华民族发祥地之一，历史上曾是通往中原的交通要冲，文化交流频繁，境内有回、满、瑶、蒙古、等少数民族40个。菏泽历史悠久，文化底蕴深厚，享有“天下之中”的美誉。刘邦登基称帝、曹操成就霸业、黄巢起义、宋江聚义等都发生在菏泽。菏泽作为中国牡丹品种的主要发祥地之一，种植牡丹历史悠久，始于隋，距今已有1400余年的栽培历史，是著名的中国牡丹之都、武术之乡、书画之乡、戏曲之乡、民间艺术之乡。历史人文菏泽概况赵王河大剧院曹州牡丹园水浒好汉城经济环境政治环境城市发展自古以来，菏泽的水路、陆路交通都比较发达，目前已形成铁路、公路、航空、航运、管道运输等综合交通运输网络。菏泽至郑州、济南两大国际机场仅200公里，均在国际机场的有效半径之内，1.5小时即可到达。军民两用的嘉样机场距菏泽仅70公里，菏泽机场项目前期工作已正式启动，机场选址、飞行程序设计等实质性工作正有序进行。

菏泽是山东省唯一的内陆港口城市，距青岛港不足600公里，经高速公路5小时可达；距日照港不足400公里，经日东高速3小时可达，出口货物非常便利。交通条件菏泽概况经济环境政治环境城市发展菏泽概况三次产业比由11.2:52.8:36.0调整到10.9:51.3:37.8，工业主导地位比较突出，一二三产业融合发展，经济结构不断优化，发展质量和效益显著提升。经济环境政治环境城市发展总体来讲，山东贫困村和贫困人口大部分集中在中西部，分别占全省的95%和93%。菏泽是山东省欠发达中小城市，GDP排名全省倒数第二，山东经济“低谷”。菏泽概况黄河三角洲高效生态经济区、山东半岛蓝色经济区相继上升为国家战略，已成为山东发展的重要引擎；省会城市群经济圈和西部经济隆起带两大区域发展战略，标志着山东已在全省形成“两区一圈一带”区域协调发展的总体格局。2016年，全市列入省棚改计划6.2万户，占全省的1/8，居全国地级市首位，争取棚改政策性贷款224.3亿元，政策性资金30亿元。2017年，山东省财政安排专项扶贫资金２２亿元，加大菏泽、临沂２个市以及２０个脱贫任务比较重的县省级资金扶持力度。西部经济隆起带菏泽经济环境政治环境城市发展2015-2016年，菏泽GDP由2400亿元增加到2560亿元,GDP增速为6.7％，房地产业处于稳定发展期。菏泽概况0-800US$人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$2016年菏泽市人均GDP为3712美元,房地产市场生存、改善需求兼有。2016年，菏泽城乡居民人均可支配收入达到22140元、10690元，分别增长8.7%、9.1%，国税收入实现168.2亿元、增长30.3%，规模以上工业增加值增长9.9%，这五项指标的增速均居全省第1位。中原经济区突破菏泽2012年，国务院正式批复《中原经济区规划》

，中原经济区规划范围包括河南省全境，河北省邯郸市，山西省长治市，安徽省宿州市，山东省菏泽市等。2012年《山东政府工作报告》和山东省“十二五”规划：深入实施“突破菏泽”战略，将菏泽打造成鲁苏豫皖交界地区科学发展高地。2013年8月，山东《西部经济隆起带发展规划》“一带”战略正式启动。地域包括枣庄、济宁、菏泽6市等，力争各项指标适当高于全省平均水平，逐年缩小与中东部地区的差距。促进形成东部率先发展、中部加快崛起、西部跨越发展的区域协调发展新格局。经济环境政治环境城市发展菏泽概况菏泽市提出,充分发挥承东启西、引南连北的区位优势和已有的产业资源优势,努力把菏泽打造成山东西部经济隆起带的重要增长极和向中原地区辐射的桥头堡。着力推动能源化工、生物医药、机电设备制造和农副产品加工四大主导产业向价值链前后两端延伸,向具有产业控制力和高附加值的上下游环节延伸。中原经济区规划范围经济环境政治环境城市发展菏泽自自古基基本可可以划划分为为东关关（新新城））和西西关（（老城城）两两个部部分。。菏泽市市总体体规划划（（2003-2020）：在在空间间发展展方向向上，，以向东东为主主，向向南为为辅，，完善善北部部，控控制西西部。在空空间布布局结结构上上，为为一核核、两两轴、、四组组团。。一核核即城城市中中心区区，以以赵王王河为为轴，，自北北向南南依次次布置置市级级行政政中心心、文文化中中心和和商业业中心心。菏泽概概况四组团团即城东组组团、、城南南组团团、城城西组组团和和城北北组团团。城东东组团团的功功能定定位以以发展展一二二类工工业和和相配配套的的生活活服务务设施施为主主，是是城市市东部部副中中心。。城南南组团团的功功能定定位是是以仓仓储物物流及及相配配套的的商贸贸、生生活服服务设设施为为主的的城市市组团团。城城西组组团的的功能能定位位是保保护和和发展展“内内圆外外方””的城城市格格局，，适当当发展展一类类工业业用地地，是是城市市西部部副中中心。。城北北组团团的功功能定定位是是保留留牡丹丹种植植观赏赏区，，布置置教育育用地地和生生活居居住用用地，，建设设全市市的高高教园园区、、体育育中心心、会会展中中心。。“审时时”第二部部分：：菏泽泽房地地产市市场调调研分分析对菏泽泽房地地产市市场概况、、价格格、投投资、、客群群等比较较分析析，得得出菏菏泽房房地产产市场场大势。市场综述投资情况建设情况价格分析客群分分析作为中中小城城市，，菏泽泽市房房地产产业的的发展展2003年刚刚刚起步步，2004年才刚刚刚走走上规规范化化运营营的道道路。。但政政府不不断加加大房房地产产投资资力度度，房房地产产的投投资增增长速速度远远远高高于同同期国国民经经济的的增长长速度度，目目前房地产业处于于稳定发展期期。2016年，全市房地地产库存去化化周期由18.1个月减少到8.8个月。2017年，菏泽将实实施规划引领领、道路贯通通、道路提升升、片区开发、棚棚户区改造等十大工程。。“十大工工程”共涉及及城建工程项项目198项，其中片区区开发项目和和棚户区改造造项目共61项，总投资1216.83亿元。16-17年菏泽市棚户户区改造力度度不断在加大大，2017年全年棚改涉涉及18.2万户，各区均均是16年的2-3倍，计划改造造面积3092万平方米。市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析由上表可知：：进入2017年，房地产投投资继续保持持较高增长速速度，达到9.0%；其中住宅投投资比较平稳稳，增速为9.7%；办公楼增长长速度转负为为正，由-38.1%到31%；商业用房增增速明显降低低，增速由15%变为0.9%。整体而言，菏菏泽房地产投投资市场一片片向好。2017年市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析2017年由上表可知：：2017年，房地产开开发建设加快快，房屋施工工、竣工面积积均有较大幅幅度增长：2017年1-2月份开工面积积已经基本与与2016年全年开工量量相当；施工工面积增速由由8.0%提升到18.4%；竣工面积由由-12.4%变成37.8%，增速明显。。2017年菏泽房地产产市场升温明明显。市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析2016年菏泽市区棚棚改力度不断断加大，房地地产市场形势势尤为良好，，房价也不断断攀升，四季季度房价涨幅幅明显，由4300元/㎡涨到4700元/㎡，涨幅达9.3%。总体而言，西西城房价较低低，2016年整体均均价在4400元/㎡左右；；东城区区房价接接近5000/㎡；南北北城区整整体来说说在5000/㎡以上。。菏泽市区区房价呈呈上升趋趋势。市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析析由于经济济原因，，菏泽市市人口具具有城市市人口增增长相对对缓慢，，外输人口口明显多多于输入入的特点。。上表为菏菏泽市部部分购房房者调研研分析，，由上可可知：目目前菏泽市购购房客群群以改善善和自住住刚需客客群为主主，占比达达到71%；购房客群群更多选选择新房房购买，，占比73%。一方面与与目前市市场新房房存量、、推盘较较多有关关，另一一方面也也符合中中小城市市客群购购买心理理。市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析上表为菏菏泽市部部分购房房者调研研分析，，由上可可知：目目前菏泽市购购房客群群更愿意意置业东东城，比比例为57%；其次为为南城，，比例达达到31%。东城、、南城也也是政府府重点发发展区域域。购房客群群认为房房价偏高高比例占占68%，客群价价格敏感感度较高高，符合合中小城城市客群群购买特特征；也也说明自自2016年四季度度以来房房价涨幅幅较大，，已超购购房者预预期，火火爆程度度可见一一斑。目前菏泽泽市房地地产客户户群体主主要由市市区居民民、下属属县城居居民和外外来人口口组成，，其中又又以市区区居民为为购买主主力，客群年龄龄层主要要在30－45岁。因为菏泽泽城市枢枢纽中心心的特殊殊地理位位置，所所以在此此经商和和进行商商业活动动的人群群广泛，，经商客户户构成菏菏泽房地地产消费费市场的的主力；同时因因为政府府部门工工作的人人群工作作稳定、、收入水水平相对对较高，，所以公务员也也是主要要消费群群体。市场综述投资情况建设情况价格分析客群分析第三部分分：菏泽泽在售重重点楼盘盘简析对菏泽县县主要竞竞品及热热销楼盘盘面积、价价格等比较分分析，得得出区域域内重点点项目销销售态势。“取势””21北城西城南城东城中心城区区交通便利利、商业业配套、、生活配配套成熟熟，教育育、生活活、医疗疗、金融融、休闲闲丰富。。重点建设设区域，，环境优优越，未未来拥有有较完善善的配套套设施。。位置相对对较偏，，发展相相对滞后后，在售售楼盘较较少，价价格相对对便宜。。位置相对对较偏，，依托大大学城、、牡丹园园。重点建设设区域，，环境优优越，未未来拥有有较完善善的配套套设施。。21菏泽房地地产区域域特征总总结责任/专业/专心/专注/目前菏泽泽在售楼楼盘多达达几十个个，重点点项目为为：中北北.新都心、、中南·花城、菏菏泽万安安万达广广场、海海港·赵王御府府、中达达广场、、菏泽中中心、亿亿联世贸贸中心、、花都国国际、中中达·御园、天天华·新天地、、天华·牡丹万象象城、正正祥·万象广场场、君临临国际、、新洲·欧洲城等等项目。。其中超超百亩项项目就有有16个。中达广场场责任/专业/专心/专注/天华·牡丹万象象城责任/专业/专心/专注/菏泽天安安万达广广场责任/专业/专心/专注/新洲·欧洲城责任/专业/专心/专注/菏泽中心心责任/专业/专心/专注/正祥·万象广场场责任/专业/专心/专注/花都国际际责任/专业/专心/专注/亿联世贸贸中心责任/专业/专心/专注/南华世纪纪城责任/专业/专心/专注/时代奥城城责任/专业/专心/专注/君临国际际责任/专业/专心/专注/中北·新都心责任/专业/专心/专注/中南·花城责任/专业/专心/专注/海港·赵王御府府责任/专业/专心/专注/中达·逸景广场场责任/专业/专心/专注/紫金国际际广场责任/专业/专心/专注/豪润书苑苑责任/专业/专心/专注/齐鲤·万家新城城责任/专业/专心/专注/龙翔·中央公馆馆责任/专业/专心/专注/金域澜湾湾责任/专业/专心/专注/皇家学府府责任/专业/专心/专注/天华·新天地责任/专业/专心/专注/天华·四季花城城责任/专业/专心/专注/“定势””第四部分分：菏泽泽房地产产市场调调研总结结通过对菏泽市情情、城市发展展及房地产产重点项目目、重点点地段综合考察察，得出出本调研研总结及及投资初初判。调研总结目前菏泽泽房地产产市场同同样异常常火爆，，万达、、恒大、、碧桂园园等行业业大佬均均在进行行或已完完成市场场调研工工作，做做好了进进军菏泽泽市场的的准备。。其中天安万达达广场已已经开始始建设、、销售，，计划明明年开业业，这些大牌地地产的入市市无疑是给给菏泽市场场注入了一一支强心剂剂。菏泽新一轮轮城市总体体规划，保保持历版规规划思路的的延续性，，城市发展以以向东、向向东南为主主。向东充实实、提升经经济开发区区，跨过日日兰高速公公路发展东东部物流园园区和航空空港区，包包括济铁物物流园、青青岛港保税税区菏泽功功能区、菏菏泽机场，，以及配套套功能区。。向东南实实现“菏定定（定陶））一体化””发展，以以高铁片区区为跳板，，实现大尺尺度空间重重构，扩大大中心城区区规模，增增强城市辐辐射带动能能力。目前棚改项项目遍布菏菏泽市区，，大部分是是在西南方方向，大面面积的拆迁迁导致地产产市场出现现无房可卖卖的境地，，是目前房房价不断上上升的直接接原因。总总体而言，，菏泽城区住住宅均价5800元/㎡左右。西城区房房价较低，，整体均价价在5000元/㎡上下，南南北两个城城区均价整整体来说6800元/㎡以上，东东城区房价价基本接近近5600元/㎡。菏泽市区房房地产整体体房价呈现现环比上升升的趋势，，未来持续续上升的可可能性极高高！地区投资初初判调研总结菏泽市场的的商业地产产相对其他他同级别地地市来说比比较落后，，但是商铺铺的售价却却很高：均均价1.8万-3万不等，，商铺面积积适中（50-300㎡一拖二型型铺面较多多）商业氛氛围在不断断提升，各各大商场正正在陆续开开业，商场场周边商铺铺热销。对对比同级别别地级市商商铺价格偏偏高，但销销售依然尚尚可。目前万达广广场、家乐乐福、银座座商