广州南海香港城购物广场项目策划方案课件

香港城购物广场

项目策划方案香港城购物广场

项目策划方案一、项目概况一、项目概况项目名称：香港城购物广场用地性质：商业用地用地位置：南沙进港大道（祈福大酒店对面）总建筑面积：25928m2层数：4层（每层6482m2）项目预计总投资：亿投资商：广东逸涛万国房地产有限公司周边环境特点：地处南沙经济技术开发区进港大道与金沙路交叉位置，对面为祈福大酒店，紧临金洲派出所、交通银行。广州南海香港城购物广场项目策划方案课件二、南沙区概况及南沙经济技术开发区商业环境分析二、南沙区概况及南沙经济技术开发区商业环境分析地理政治环境

南沙地处广州市域最南端－珠江出海口虎门水道西岸，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市。南沙处于珠江三角洲的几何中心，陆上距广州市区以及深圳、珠海、澳门、东莞、中山等14个大中城市的距离都在60公里以内。海上以南沙港为中心，距离香港38海里，距离澳门41海里；航空方面，周围有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。近年来，随着广州市大力实施“南拓”战略，广东省、广州市在南沙投入巨资，建设京珠高速公路广珠北段、南沙港快速路、地铁4号线站等大型城市基础设施和配套服务设施。地理政治环境

南沙地处广州市域最南端－珠江出海口虎门水道西岸南沙区面积有544平方公里，人口接近15万，包括常住人口共20万。南沙区管辖南沙街道和万顷沙镇、横沥镇、黄阁镇，灵山镇的庙南村、七一村和庙青村的部分区域，东涌镇的庆盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分区域。南沙区人民政府驻黄阁镇凤凰大道。按照规划，南沙地区将发展为集物流产业、临港产业、高新技术产业为一体的现代产业基地。南沙区面积有544平方公里，人口接近15万，包括常住人口共2经济环境根据官方数据，06年前三个季度，南沙区生产总值和中等规模以上工业总产值等主要经济指标的增幅均位居全市各区、县级市首位，地区生产总值同比增长39.5％。据预测，到2007年，南沙规模以上工业总产值可达到800亿元，2010年可达到1200亿元以上。农业方面：南沙区农业的主导产业是荔枝生产，丰产年份总产量接近3000吨。在2000年，南沙农业总产值已达4120万元，农民年人均纯收入5590元。南沙另一农业（渔业）特色，就是南沙现有大、小渔船400多艘，海产资源丰富。南沙正大力发展“都市型农业”，利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产和农业经营活动，为人们休闲旅游、体验农业、了解农业提供服务，走农业产业化发展之路。经济环境根据官方数据，06年前三个季度，南沙区生产总值和中等工业方面：目前南沙地区的工业、基础设施等建设有一定基础，城市建设也初具规模，具备了吸引各类投资的软硬环境，目前已有249个外资项目落户南沙，其中包括世界著名的跨国公司美国通用、德国巴斯夫和日本名幸电子等企业。形成了塑料、化工、电子、食品加工、船舶制造等工业门类。南沙现正致力于打造三大组团和三大工业基地，三大组团包括黄阁组团（规划发展成为综合性工业区及石化储运基地）、南沙组团（规划发展成为高新技术产业基地）、鸡抱沙和龙穴岛组团（规划建设广州港南沙作业区）；而三大工业基地包括造船工业基地、石化工业基地、钢铁工业基地。工业方面：目前南沙地区的工业、基础设施等建设有一定基础，城市第三产业方面：目前，南沙区采取七大措施加快第三产业发展：推进物流保税园区、江海联运园区、油品仓储交易中心、粮食加工仓储交易中心和外贸进出口交易中心建设，加快形成以南沙港为依托的港口物流中心；规划和发展蕉门河两岸城市启动区、地铁沿线的商务、商贸和商住业，挂牌出让商业用地，推进现代化大型购物中心、商场、商业街和商务中心的招商和建设；整合利用金沙路、进港大道、环岛西一带现有服务业资源，提高规模档次和服务水平，营造第三产业氛围；规划建设大山乸生态公园、大角山海滨公园等一批旅游度假景点，推进大型饮食城、游艇俱乐部等项目；以蕉门河两岸城市商务中心、居住区建设为起步，建设现代化的居住社区、商务写字楼和农民新村，推动房地产发展；规划建设一批中高级专业批发市场和农贸市场，积极发展连锁经营、专卖店、品牌店等，初步形成多业态共同发展的商业格局；大力发展公共交通、社区服务、医疗保健等生活服务业，不断满足居民群众的生活需求。第三产业方面：目前，南沙区采取七大措施加快第三产业发展：推进房地产业方面：经过广州市政府、番禺区政府以及霍英东１０多年的不断开发建设，南沙高尔夫球场、天后宫、会展中心、蒲洲花园、啤酒屋、水乡一条街等旅游度假资源已建成开放，南沙成为不少珠三角及港澳人士的旅游度假胜地。南沙是广州经济发展的新“引擎”，在丰田进驻之后，很多其他配套的产业也跟着进来了，产业链将会带动房地产市场迅速发展。在未来的5年内南沙人口规划要到100万左右，大量的企业进驻增加了对住宅的需求，特别是世界一流企业进驻之后，这些企业中高层主管对生活要求比较高，也增加了对精品住宅的需要。因此，近年来南沙的房地产业发展迅速，而且推出的楼房多以别墅为主，购买的人也很多，推出多少就能卖出多少，呈现一种供小于求的局面。目前正在销售的楼盘有番禺富门花园房地产有限公司的“南沙·境界”、广州城建开发的“滨海·半岛”、南沙碧桂园物业发展有限公司的南沙碧桂园二期“漾月轩”、逸涛集团的“美福花园”等等。

房地产业方面：经过广州市政府、番禺区政府以及霍英东１０多年的文化、体育环境在文化旅游方面，南沙区将抓紧以大角山炮台、鸦片战争古战场遗迹、天后宫、麦氏大宗祠、水乡一条街等为重点的珠江文化旅游带的建设，加强麒麟舞、咸水歌等民俗文化的整理和发掘工作。另外，将在蕉门和河城市中心区规划建设现代化的南沙图书馆、影剧院、购书中心、青少年活动中心和文化中心。为配合2010年广州亚运会的举办，将在蕉门河北岸兴建规划占地面积30万平方米、可容纳8000人的南沙体育馆。在今年完成大角山滨海公园建设后，在大角山滨水区兴建规划占地面积1万平方米的沙滩排球场。据了解，南沙体育馆和沙滩排球场作为“广州南沙亚运会比赛场馆”项目已经列入南沙区“十一五”规划重大建设项目，两个场馆估算总投资8亿元，计划2007年开建，2009年完成。除了亚运会场馆的建设，南沙区还计划推进各镇区中型多功能体育馆建设，积极改造和升级现有群众性体育活动场所，建设和完善社区体育设施。文化、体育环境在文化旅游方面，南沙区将抓紧以大角山炮台、鸦片投资优势南沙凭借其自身优越的地理位置、资源，得到政府的大力支持，已吸引世界、国内优秀企业的纷纷进驻。这些足可证明，南沙具备其它地方不可比拟的投资优势。随着各大产业在南沙的建设发展，逐渐突显出南沙生活配套设施的不足及商业氛围的欠缺。而这一问题正给予南沙商业领域巨大的升级空间及创造空间。投资优势南沙凭借其自身优越的地理位置、资源，得到政府的大力支（二）南沙区部分区域商业环境分析黄阁镇黄阁镇商业中心主要围绕两条街展开，街道两旁分布有中小型电器店、手机通讯店、药店、茶叶店、杂货店等等。比较大型的商场有汇佳百货、天汇百货。汇佳百货（产品以中低档为主）面积有2400m2，共三层：一层分为超市区、家电区、化妆品区、珠宝首饰区、手机专营区；二层为生活用品区；三层为服装、皮具、鞋类区。商场人流量一般。而位于麒龙东路的百汇百货（产品以中档为主）面积有1600m2，共两层：一层为超市，二层分为男装区、女装区、化妆品区、童装区、鞋类区、家电区，服饰类多为二、三线品牌。该百货人流量大，对附近的消费群体较有吸引力。（二）南沙区部分区域商业环境分析黄阁镇南沙街南沙街主要商业中心集中在珠江中路一带，附近有小型的服饰店、美容店、电器店、手机通讯店数间，而几间服装店的衣服均为中档为主（产品价格由50～400元不等），更有新开张的中档服装店。而腾隆购物广场是当地较大型的的商场，面积有12000m2，一层以超市为主，设有珠宝首饰、化妆品专柜；二层主要经营生活日用品、男、女装，产品以中低档为主。南沙街进港大道及金洲花园一带进港大道一带分布有中兴超市、数间中型餐馆、手机通讯店、珠宝首饰店、烟酒店等等。比较大型的有中兴超级商场、中兴服装商场、嘉美百货，中兴超级商场面积共有4000m2，一层为百货，二层为家私城；中兴服装商场面积有1800m2，主要经营中低档服装（男、女装、童装）、皮具、床上用品等；嘉美百货共有5000m2，一层设有手机专卖、珠宝区、眼镜区、化妆品区；二层设有生活用品区、皮具区、服装区、床上用品区、童装区、皮鞋区等。而金洲花园及其它邻近几个花园一起构成商业地带商业氛围浓郁，已被称为金洲成熟商圈。据初步统计，该商圈的商铺分布及比例见下表1：进港大道及金洲花园一带店铺类型数量（间）所占比例（%）店铺类型数量（间）所占比例（%）手机通讯店1110.19服装店3330.56网吧21.85烟酒行54.63公话超市54.63摄影店32.78电脑店21.85咖啡馆21.85美容美发109.26棋牌10.93床上用品10.93电器21.85药店98.33小型餐馆87.41茶叶店65.56综合类超市（中型）43.70饰品店32.78服装商场10.93店铺类型数量（间）所占比例店铺类型数量（间）所占比进港大道（金洲花园）商业情况进港大道（金洲花园）商业情况附近楼盘商业状况逸涛城靠近本项目的商铺已全部卖出去，但还没有商家进驻；南沙碧桂园的商铺也一样，已全部售完，但还没有商家进驻。黄阁镇、南沙街、进港大道、金沙商圈、附近楼盘商铺租金分析（见下表）

附近楼盘商业状况地段商铺类别租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注黄阁镇中心

临街铺56100

2007/04/07南沙街珠江中路腾隆购物广场

内铺

503

2007/04/07南沙街珠江中路

临街铺

售35万402007/04/07进港路临街铺263层共210m2

2007/04/07南沙开发区金洲花园

临街铺50402007/04/5南沙开发区裕兴花园

临街铺售30万602007/04/05地段商铺租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注黄地段商铺类别租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注南沙开发区江南路临街铺66602007/04/07南沙开发区江南路临街铺30200

2007/04/07皇家花园临街铺20～60402007/04/07皇家花园临街铺售110万1602007/04/07碧桂园临街铺售14000元/m2

762007/04/07注：数据来源于2007/04/05~2007/04/07的市场调查地段商铺租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注南（三）南沙区商业地产市场走势分析

回顾与展望南沙区商业发展缺乏统一规划，呈零星分布状态；现存的大部分商铺经营的服务对象是本地居民，而随着开发区核心商圈的形成，进驻南沙的企业越来越多，到南沙就业的人（其中一大部分为企业中高层人员）也越来越多，必定产生对写字楼及住宅的巨大需求。写字楼及住宅已有众多的房地产企业可为他们提供，然而，符合他们档次、可以让他们消费、娱乐的购物场所还有待建成。这为南沙开发区商业地产市场的开发提供了良好的发展契机。（三）南沙区商业地产市场走势分析回顾与展望市场特点沿街商铺租价一般，均价为40元/m2；商铺经营状况一般，沿街有少量转租现象；大型购物中心缺少；住宅楼（别墅）价格为12000元/m2，价格较高；住宅楼（别墅）供不应求，拆迁安置房价格便宜。南沙开发区商业地产发展趋势调查显示，进港大道两边的几个房地产项目皆为住宅（以别墅为主），而且空置率很低。住宅房已经明显供不应求，南沙奥园、万科等也还在附近兴建新楼盘。同时，本地的二手商铺价格已经涨到5000～8000元/m2，而南沙碧桂园的沿街铺也涨到14000~16000元/m2,而且已经全部销售完毕。很明显，商铺的开发在当地还有很大的潜力。市场特点结论市场的总体特征是发展不均衡，社区发展不成熟，对商铺的需求量较大。据调查反映，业主最需要的是一个既成熟又有发展潜力的购物广场，对于价格方面的要求却并不是太保守。结论三、南沙大型购物广场现状及同类项目竞争分析三、南沙大型购物广场现状及同类项目竞争分析（一）南沙大型购物广场现状在目前阶段，南沙还没有建成一个大型的购物广场，这一市场空白有待填补。香港城购物中心正可填补这一空白。（一）南沙大型购物广场现状在目前阶段，南沙还没有建成一个大型（二）同类项目竞争分析南沙商业中心坐落于该区蕉门河城市中心区黄金地段，紧邻环岛西线全长近约300米，沿着进港大道全长近约220米而建，中心商业城内有大、中型超市、单体百货商场、商务酒店。中心商业城通过南北贯通的两条商业步行街，构成良好的商业氛围，商业街内分布的不同特色的文化广场，成为交通枢纽。而中心广场内将建音乐喷泉和进行园林式绿化，使整个商业中心更加休闲和人性化。商业中心将以中档商品为主，并计划引入一批专业品牌零售店和超市。（二）同类项目竞争分析南沙商业中心坐落于该区蕉门河城市中心区南沙商业中心总建筑面积为78000平方米，将为市民提供全方位的休闲娱乐、购物餐饮等服务，首期建筑面积为33250平方米的三层商业楼计划在今年9月30日以前建成开业。第二期的商务酒店和两栋商业楼计划在2009年底前完工。南沙商业中心离本案位置较近，如果以整个逸涛广场来比较，南沙商业中心与逸涛广场的规模相当。而且南沙商业中心还在建设当中，而逸涛广场基本已建好（还差装修），从开业的时间来说，逸涛广场可能最先开业。另外，从定位上，南沙商业中心偏向于服务当地居民的消费需求，规划经营产品以中档为主；而香港城购物广场则不仅以当地居民为目标消费群，更以未来更多进驻南沙工作的企业中高层人士、在南沙置业度假的港澳人士为重要的目标消费群。因此，香港城的规划经营产品以中档、高档为主。南沙商业中心总建筑面积为78000平方米，将为市民提供全方位（三）本项目竞争力分析显性竞争因素：本案地理位置优越，区位优势明显，且有相邻的逸涛城、金洲花园作为依托。隐性竞争因素：发展商实力优势明显。“0”开发：南沙房地产住宅档次相对较高，中高档次项目的规划和建筑各有特色；老镇区的商业发展还停留在一个初级阶段；整个南沙区缺乏一个有档次的休闲、娱乐商区。（三）本项目竞争力分析显性竞争因素：本案地理位置优越，区位优（四）结论我们认为只有加强有利竞争因素的发挥和塑造，特别是挖掘“0”开发优势，“先行一步”才可以形成最佳的综合竞争优势，把握住契机。（四）结论我们认为只有加强有利竞争因素的发挥和塑造，特别是挖四、香港城购物广场SWOT分析四、香港城购物广场SWOT分析（一）优势（strength）位于进港大道中间地段，交通四通八达，毗邻地铁4号线冲尾站，紧临以后的新南沙区政府及金洲成熟商圈。距离黄阁镇、丰田生活区、南沙街等地很近，只需十几分钟的车程，辐射范围广。建筑规模大，能容纳商户较多，易产生集聚效应。配套设施齐备，有宽广地下停车场、室内扶手梯等。本项目合理独特的定位恰好填补了该区域缺乏休闲娱乐购物场所的空白，比将引领南沙第三产业走向一个新趋势。南沙区人口接近15万，包括常住人口共20万；按规划，南沙的区域人口规划规模控制在100万人左右，而开发区核心商务区的人口目标是60万人左右。很明显，随着南沙的开发进程加快，将有庞大的人口补充进区内。（一）优势（strength）位于进港大道中间地段，交通四通（二）劣势（weak）途经金沙路的南沙环线公车不多，有361B路，还有到广州市区的16路、31路、813路。人口综合素质待提高。区域内人口少，对本项目的顺利开展有一定影响，需要不断吸引附近区域的人流进入该区。（二）劣势（weak）途经金沙路的南沙环线公车不多，有361（三）威胁（threat）乡镇中心（如黄阁镇等）已经占据了相当一部分市场份额，给消费人流造成一定的分流。随着南沙商业中心的动工建设，本案在消费人流、招商等方面都将受到巨大的挑战和冲击。（三）威胁（threat）乡镇中心（如黄阁镇等）已经占据了相（四）机会（opportunity）本项目旁边的逸涛城、金洲花园、皇家花园、南沙碧桂园等现成楼盘对本案提供了有力的消费依托，对本案的开展将会起到促进用。位于进港大道，开发已有一定规模，但附近缺少一个统一、集中的消费环境。本项目（香港城购物广场）合理独特的定位直接导致同类竞争项目的稀少，避免了与众多商业项目的直接交锋，从而领军当地同类地产项目。在近年的市政规划中，第三产业已列入重点的发展对象，这无疑为本项目的成功招商带来契机。今年本项目与南沙商业中心建成开业后，将最终奠定了这一区域南沙商业龙头的地位，成为南沙最有人气的商业旺地，共享繁荣。正如天河商圈一样，除了天河城，还有宏城广场、正佳广场、维多利亚广场。（四）机会（opportunity）本项目旁边的逸涛城、金洲（五）应对策略针对产品层面对项目布局与部分景观进行构思、设计，使其更加凸显项目特色与主题特征，在与市场同类项目形成鲜明区隔的同时，也尽量吸引周边市场。明确本项目对产品的定位，塑造自己产品的品牌。针对经营层面按照对本项目产品的定位标准将商铺严格分区，以确保项目的分区主题与档次、格调统一。视情况而定，有必要的时候可以推出适当的优惠政策，抢占同类项目的客源。针对定位与推广层面挖掘关于项目主题与生活（不仅仅是购物休闲生活）的深层次内涵，表现出本项目独特的现代生活特征和商业色彩。以保证在当地甚至在南沙区、广州市区都能引起行业关注，吸引更多的投资与消费。（五）应对策略针对产品层面关键词：主题、特色在推广手法上力求突破常规，予耳目一新的感觉。吸引所有人的注意，以实现“注意力营销”的目的。在推广手法及载体、内容、形式上等均力求突破，让当地人有眼前一亮的感受，加深对本项目的印象；同时，由此也间接加强对本项目的产品创新、发展商实力、后期旺场经营的手法创新等的信心。关键词：主题、特色五、为什么能在进港大道建香港城购物广场五、为什么能在进港大道建香港城购物广场为什么能在进港大道建香港城购物广场？支持点1：南沙区人口接近15万，包括常住人口共20万；按规划，南沙的区域人口规划规模控制在100万人左右，而开发区核心商务区的人口目标是60万人左右。很明显，随着南沙的开发进程加快，将有庞大的人口补充进区内。而人口是商业发展的基本支撑。注：（1）根据05年的数据得知：南沙“三镇两区”（黄阁镇、万顷沙镇、横沥镇和南沙经济技术开发区、珠江管理区）总人口为141210人，其中农村户口为102192人，被征地的农民为51358人。加上开发区近年开发的房地产项目（南沙境界，1300户，南沙滨海花园，约1500户，南沙碧桂园约600户）及生活区（丰田生活区，现居住1000多人）的人口，南沙“三镇两区”的人口已超过20万人。为什么能在进港大道建香港城购物广场？支持点1：南沙区人口接近（2）根据有关数据，开发区核心商圈的日常居住人口为10万人左右，开发区核心商务区流动人口为5万左右，丰田汽车、美国通用电器塑料、名幸电子、中船集团、中国石化、南沙资讯科技园、各大金融机构、行政机构等高端人员有2万人左右。5万＋2万=7万，这7万左右的高端人口的长期居住需求已有各大进驻南沙的房地产商正在帮忙解决，而这7万人的日常休闲、购物的商业市场急需填补。支持点2：位于进港大道中间地段，交通四通八达，毗邻地铁4号线冲尾站，紧临以后的新南沙区政府及金洲成熟商圈，离南沙新客运港13分钟车程。距离黄阁镇、丰田生活区、南沙街等地很近，只需十几分钟的车程，辐射范围广。（2）根据有关数据，开发区核心商圈的日常居住人口为10万人左支持点3：建筑规模大，能容纳商户较多，易产生集聚效应。加上项目左右两边的商业楼，香港城购物广场并不是单独的一个商业城，只要稍加规划和统一管理，香港城购物中心便摇身变成进港大道最繁华热闹的商圈。支持点4：南沙区的消费水平日渐提高，农民、政府、企业的中高层人士都是本项目的锁定消费群体。注：（1）南沙区的很多农民的土地都已被政府征收，农民也获得了政府的丰厚补贴。很多农民已逐渐住进政府兴建的安置小区当中,例如麒麟新村、广隆安置区等。（2）从几天的市场调查中，在南沙街发现几间服装店，所卖的服装均在50～400元之间，价格相对南沙其它地方较高，但这样的服装店，在南沙街有越开越多的趋势，这足以证明南沙当地居民的消费能力水平。支持点3：建筑规模大，能容纳商户较多，易产生集聚效应。加上项（3）今明两年，南沙区将不断引进高科技人才，南沙科技资讯园首批计划招收500名内地硕士研究生入学，未来两年，南沙科技园将着力人才培养、科学研究、技术孵化3大领域。支持点5：南沙板块并不缺商业，中小型商业并不泛其数，唯独缺少一个领袖性、标杆性的商业项目，本项目合理独特的定位恰好填补了该区域缺乏休闲娱乐购物场所的空白，将引领南沙第三产业走向一个新趋势。支持点6：本项目旁边的逸涛城、金洲花园、皇家花园、南沙碧桂园等现成楼盘对本案提供了有力的消费依托，对本案的开展将会起到促进用。支持点7：本项目（香港城购物广场）合理独特的定位直接导致同类竞争项目的稀少，避免了与众多商业项目的直接交锋，从而领军当地同类地产项目。

（3）今明两年，南沙区将不断引进高科技人才，南沙科技资讯园首支持点8：在近年的市政规划中，第三产业已列入重点的发展对象，这无疑为本项目的成功招商带来契机。支持点9：今年本项目与南沙商业中心建成开业后，将最终奠定了这一区域南沙商业龙头的地位，成为南沙最有人气的商业旺地，共享繁荣。正如天河商圈一样，除了天河城，还有宏城广场、正佳广场、维多利亚广场。我们从天河城、南海黄岐嘉洲广场以及顺德陈村嘉洲广场的成功可以看到现在的商业，尤其是珠三角地区富裕起来的农民将是主要的消费群。香港城位处南沙人口欠缺的情况下，吸引新生代农民来消费将是彻底弥补所在地人气不足的不二选择。如何解决南沙高端消费群欠缺的解决之道：A、一网打尽香港业主；B、一网打尽南沙板块工业园区白领、金领群；C、新生代没有田地、每年有分红的农民。支持点8：在近年的市政规划中，第三产业已列入重点的发展对象，六、项目的营销诊断与思考六、项目的营销诊断与思考本项目在规划上，主要站在未来以广州新城市中心为引擎的角度上，以及未来这里将聚集的居住人群的分析、对比上进行定位。事实上，按目前项目周边地段的商业经营状况，以及相关配套的消费力，本项目经营定位在2年后真的能如此乐观吗？这种定位长远吗？有优势吗？从商业投资的角度来说，如何使香港城购物广场项目实现持续发展与永续经营是值得我们思考的问题。下面，结合上述市调分析，我们重点对本项目原有的经营定位思路、规划进行诊断，力求寻找一个科学、长远的定位和发展思路。

本项目在规划上，主要站在未来以广州新城市中心为引擎的角度上，首先，此项目地段生活配套设施不齐全，从补全的角度考虑，首先是增加便利的购物场所，然后还有吃饭的地方和住宿的地方，再之还有娱乐休闲的地方。在此种情况下，本项目的经营定位无疑是综合类购物广场更为合适。让本项目充分利用该区强大的消费人群支持，凭借自身的优势，加之科学的策划、到位的执行，完全可以吸引该区消费人群的注意，促成他们的消费，成为引领南沙新商业时代的龙头项目，成为南沙的地标性项目。首先，此项目地段生活配套设施不齐全，从补全的角度考虑，首先是解决之道利用项目地所处的商业环境，建议走“综合性购物广场”的差异化道路，突出项目主题，力求在进港大道引爆；以商业领导者的姿态定位本项目，力争站在竞争的制高点，参与竞技，谋求长远发展；借助“香港城”的号召力，为本项目牢牢地吸引核心消费群；要与香港搭上边，借用其影响力与宣传力。

解决之道七、项目的主题设定七、项目的主题设定（一）项目案名1：主名：香港城购物广场推荐指数：★★★★★立名理由：香港作为全球的国际金融中心城市、购物天堂，是潮流产品的象征；香港城购物广场与之嫁接，给人一种动感、潮流地带始发端的感觉。南沙区的房地产业主60％为港澳台同胞，此类人一般周末回来度假；如果在南沙有一个购物城叫香港城购物广场，首先会给他们一种熟悉感、归属感，同时也使他们感受到南沙对他们的一种尊敬。随着南沙的进一步开发，南沙当地居民的价值观念、消费观念也会发生一定变化，他们会逐渐接受新的消费方式，而且他们对香港也特别熟悉，特别是霍英东先生对南沙作出的巨大贡献，更令他们对霍英东先生、对香港怀有感激之情。香港城购物广场能引起他们感情上的共鸣。（一）项目案名1：主名：香港城购物广场推荐指（二）项目案名2：

主名：南沙“商埠一号”推荐指数：★★★★立名理由：被定为商埠的城市，其主要共同点是具有优良的交通条件，拥有优良的港口或为内陆边境贸易重镇，周边的商品经济或商品农业比较发达，南沙也具备这些条件。在商埠中，通常划定一定的区域，供相关国家商人定居、开业、存放货物，称为商埠地，南沙是名副其实的商埠地。命名为南沙“商埠一号”，除了给人一种历史悠久的感觉，还使人认为本项目地是南沙最繁华的商业中心。（二）项目案名2：主名：南沙“商埠一号”推荐（三）项目案名3：主名：第一站购物广场

推荐指数：★★★★立名理由：第一站是意思就是一切从这里开始，第一站购物广场也就给人一种在南沙购物，首选这里的感觉。（三）项目案名3：主名：第一站购物广场（四）项目案名补充案名1：曼哈顿国际购物广场理由：曼哈顿是纽约市的中心区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的70％，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。这里银行、保险公司、交易所及大公司总部云集，是世界上就业密度最高的地区。曼哈顿也是美国最繁荣的商业中心，借曼哈顿塑造知名度、建立至高点位置；而随着南沙的发展，南沙有可能成为中国的曼哈顿。

案名2：泛亚国际购物广场理由：泛亚有亚洲范围的意思，泛亚是近年政治、经济上的热门词，取名泛亚显得比较大气，可扩大购物广场的影响力。

（四）项目案名补充案名1：案名3：海港城购物广场理由：随着南沙深水港开发建设的加快，南沙港区将成为一个规模庞大、功能齐全、面向世界的现代化深水港区，而广州也将进一步形成以南沙港区为龙头，新沙、黄埔港为辅助的广州港区新格局。随着南沙港的知名度日渐提高，南沙也会以海港城市著称，海港城给人容易记忆、联想的感觉。案名4：新都会国际购物广场理由：作为广州新城市中心的南沙，随着进一步的开发会突显其城市氛围、大都会气质。

案名3：八、项目的概念定位八、项目的概念定位（一）十大定位区域城市化进程主推器——香港城购物广场南沙“商业新传奇”——香港城购物广场南沙新经济座标——香港城购物广场商业新时代开启者——香港城购物广场城郊商业领跑者——香港城购物广场南沙商业新发端——香港城购物广场南沙唯一一个大型的主题性休闲娱乐消费特区——香港城购物广场打造成为南沙著名的商业旅游景点之一——香港城购物广场打造广州新城市中心核心商业圈——香港城购物广场打造兼具南沙历史文化与香港风情的商业中心——香港城购物广场（一）十大定位区域城市化进程主推器——香港城购物广场（二）打造五大世界、三大优势五大世界绅士世界，主要规划建立男士购物区，包括男士服饰、皮具、鞋类、个人用品店等；淑女世界，主要规划建立女士购物区，包括女士服饰、皮具、鞋类、化妆品、珠宝首饰、个人用品店等；家纺、精品世界，主要规划建立家居用品店、家纺店、摄影店、家居精品店等；儿童世界，主要规划建立儿童购物区，包括儿童服饰、鞋类、玩具、文具店等；游乐世界，主要规划建立电玩区、迷你电影院、美食街等。（二）打造五大世界、三大优势五大世界三大优势项目处于南沙商业地产开发的井喷期优势：项目隶属于南沙经济技术开发区，三年内南沙将兴建四幢商厦、五大项目：位于规划的商业中心区东端的香港中华总商会大厦、霍英东基金会大厦、南沙中心大厦、珠江三角洲世界贸易中心大厦，为服务性公寓、办公室、市政服务机构、商场等；南沙新客运港：位于虎门大桥以南的二级国际客运港；粤港（南沙）物流中心：位于虎门大桥以北的单层自动化立体式仓库；蒲洲大酒店：位于虎门大桥以南的２２层五星级酒店；南沙资讯科技园一期：以软件为主体的国际化高新技术园，计划吸纳１００间大学的研发或创新中心入国内外高新科技公司入园，于２００８年底全部建成。

三大优势规模优势本项目加上两旁的商业楼，总建筑面积有5万平方米。只要稍加规划和统一管理，必定可以打造成为进港大道的新商业中心。定位优势打造兼具南沙历史文化与香港风情的商业中心，为什么能将南沙历史文化与香港风情联系起来呢？首先，南沙有一批著名的景点，包括大角山炮台、鸦片战争古战场遗迹、天后宫、麦氏大宗祠、水乡一条街等，而民俗文化则有麒麟舞、咸水歌等。当然，这些都是南沙的历史，那么南沙的现代史是怎样的呢？那就是随着南沙的开发而来的现代文化，特别是港澳台胞对南沙的文化影响。于是，香港城购物中心的主题定位是连接南沙历史与现代史的文化桥梁，既体现南沙历史文化的特点，又体现南沙现代开发的新文化气息。规模优势九、项目的市场定位九、项目的市场定位通过具体对南沙区人们的生活方式、价值观念、心理需求以及市场供求、大势所趋等方面的研究，我们认为：商铺租给谁？包括南沙的本地居民、港澳同胞、各大企业、机构中高层人士及广州市区、番禺区、虎门等珠三角地区的连锁餐饮店、连锁服饰、化妆品、珠宝店等的投资商家。产品卖给谁？南沙区各镇、开发区等的居民，包括南沙的本地居民、港澳同胞、各大企业、机构中高层人士等等。通过具体对南沙区人们的生活方式、价值观念、心理需求以及市场供十、项目经营规划设计十、项目经营规划设计项目构思定位与初步分析

商业业态选择商业规划安排及经营布局根据市场调查与分析的结果，可以比较准确地分析出，商业总体划分根据主题定位，统一规划：首先从整个购物广场体现的主题及装修的要求讲起，整个购物广场的每个楼层均要体现南沙的历史元素和时代元素，这方面可从它的装修细节中去体现出来。从整个购物广场的细节中充分表现出南沙的过去与现在。（这一点可拉近与当地居民的感情，而不单单是一个商业项目，更是一个充满回忆的地方）历史元素可从南沙的文化习俗中提炼，而时代元素则是我们的香港风情，比如空中酒吧街、潮流时尚的风格店等。项目构思定位与初步分析商业业态选择各楼层规划见下图：各楼层规划见下图：广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件十一、主要招商目标十一、主要招商目标商铺1：实行不间隔平方光地方式定向招商；

主要招商对象：本地及外地的自营商（包括化妆品、首饰、书店、家纺、精品迷你影院等经营商）；商铺2：实行预先间隔三种规格（25、50、100m2）店铺的方式进行招商，规定经营业态；

主要招商对象：本地及外地的自营商（服饰专营商、皮具专营商、鞋类专营商等）。商铺1：十二、项目定价策略十二、项目定价策略A方案：只租不售方案区域楼层租金（元/m2/月）备注1层58均价42元/m2，第一年免租半年，由下半年开始收取租金；第二年租金在第一年的基础上递增25％，第三年在第一年的基础上递增50%，由第四年开始以后租金每年按5%~10%的幅度渐进递增（暂定未来十年）。2层453层404层30A方案：只租不售方案区域租金（元/m2/月）备B方案：联营方案不租不售，按日销售额，按不同经营类别收取5％～20％的提成。在每个经营设立收银台，由经营中心财务结算部统一派出收银员，每月与各经营商结算一次。以上方案均要支付每个月12元/m2的物业管理费，已包含共用水电费、卫生费、设施维护费等。B方案：联营方案不租不售，按日销售额，按不同经营类别收取5％十三、项目付款方式及优惠折扣办法十三、项目付款方式及优惠折扣办法付款方式一次性付3个月租金一次性付6个月租金优惠办法签定一年租赁合同后即免前6个月租金，从第七个月开始支付下半年租金。

付款方式十四、项目上市计划十四、项目上市计划（一）项目上市时须及时解决的几个问题：

对本案所在区域的认同感，客户所认知的价值是什么；肩负塑造所在区域大型特色消费圈形象的使命；如何更好的挖掘潜在市场客户。

（一）项目上市时须及时解决的几个问题：对本案所在区域的认同（二）上市策略、阶段划分

针对整体市场的现状及本案特征，在充分考虑项目难点与市场机遇的情况下，我们建议采取以下策略：第一阶段项目装修期

（2007年6月1日——2007年10月1日）第二阶段招商期（2007年5月1日——2007年10月1日）第三阶段内部装修及进货期（2007年10月1日——2007年12月30日）第四阶段试营业期（2007年10月1日——2007年12月30日）第五阶段延销期（2007年12月30日——2008年3月1日）第六阶段开业期（2008年1月1日）（二）上市策略、阶段划分针对整体市场的现状及本案特当中广告计划配合有营销手段：宣传活动、广告、SP公关活动、促销活动推广内容、主题、媒体、执行策略：户外牌、条幅、梯牌、主流媒体宣传、媒体软文推广、报纸广告、路牌广告、招商书、招商推介会等。

当中广告计划配合有营销手段：宣传活动、广告、SP公关活动、促十五、营销计划十五、营销计划（一）如何招商？

通过树立品牌店样板、倾斜价格，以大带小进行招商；特别是绅士世界、淑女世界、儿童世界三大区域引入主力店，餐饮类、家电类、图书类引入品牌店，形成主题商业格局。通过召开多场招商推介会，邀请经营商家前来参会；开盘前举行首届“近现代南沙风貌摄影展”，一来邀请众多摄影爱好者参与活动，二来邀请潜在经营商到场参观，既对本案进行了大型宣传又可达到招商目的；派出招商人员全面走访广州市区、番禺区、南沙区、虎门所有中大型百货及商业街店铺，进行访问招商；通过报纸、电视、户外牌广告等进行招商。

（一）如何招商？通过树立品牌店样板、倾斜价格，以大带小进行（二）具体营销计划

剪彩开盘推介会优惠促销人员拜访电话邀请举行摄影展广告招商香港城购物广场（二）具体营销计划剪彩开盘推介会优惠促销人员拜访电话邀请举（三）工作计划

4月16日前撰写、修改、确定项目方案；4月17日召开项目方案联席听证会，通过方案；5月1日～8月1日完成项目整体装修、包装；5月20日前启动人员派驻；5月中旬进行前期广告工作；5月20日销售中心开始运作及推进项目；5月15日之前做好商城单张设计；5月10日前做好项目形象广告牌。（三）工作计划4月16日前撰写、修改、确定项目方案；十六、营销定位十六、营销定位（一）片区锁定主力片区：整个珠三角地区，包括广州、番禺、深圳、东莞及港澳台地区。（二）招商目标群定位南沙本地及广州市区、番禺区、虎门的自营商（包括化妆品、首饰、书店、家纺、精品、迷你影院、餐饮、娱乐场所等经营商）。

（一）片区锁定（三）卖点定位区域城市化进程主推器——香港城购物广场南沙“商业新传奇”——香港城购物广场南沙新经济座标——香港城购物广场商业新时代开启者——香港城购物广场城郊商业领跑者——香港城购物广场南沙商业新发端——香港城购物广场南沙唯一一个大型的主题性休闲娱乐消费特区——香港城购物广场打造成为南沙著名的商业旅游景点之一——香港城购物广场打造广州新城市中心核心商业圈——香港城购物广场打造兼具南沙历史文化与香港风情的商业中心——香港城购物广场（三）卖点定位（四）策划招商机构由广州智谷房地产策划有限公司与开发商共同组建成立香港城购物广场项目策划/招商中心，具体负责策划招商工作，通过以上营销计划及广告计划全面推进本项目的销售及招商工作。（五）策划执行组织机构成立本项目指挥部，负责本计划的全程工作，总指挥：陈锋（总经理）指挥部门设策划招商中心策划中心总负责：陈锋策划部：2人（负责营销策划方案的制定与执行）销售/招商部：10人（负责项目的销售及招商工作）广告设计部：1人（负责项目的广告

计划实施、设计及发布）

（四）策划招商机构十七、经济分析十七、经济分析（一）装修成本按照1000元/平方米的标准，25928平方米需约2600万元的装修费用。（二）营销成本营销推广费约200～300万元。（三）融资方式按照投资额的多少，银行可提供5成按揭，假如本项目的投资总额为1亿元，即可向银行贷款5000万元，除了装修费用及营销费用外，还有2000万元可作流动资金。（一）装修成本（四）商铺租金收益A方案：第一年租金收入：均价42元/

m2×6个月×25928平方米＝653.4万元第二年租金收入：均价53元/

m2×12个月×25928平方米＝1649.0万元第三年租金收入：均价79元/

m2×12个月×25928平方米＝2458.0万元所以，前三年租金收入为4760.4万元。

B方案：按每日50万元的营业额，一年大概产生1.8个亿的销售额（50万元×30日×12个月＝18000万元），那么按照平均10％的提成收取，一年的收益有1800万元。（注：此两个方案还未算地下停车场的租金收入。）

（四）商铺租金收益（五）香港城购物广场商业规划建议

见下图：（五）香港城购物广场商业规划建议十八、智谷与逸涛合作方式十八、智谷与逸涛合作方式A方案：招商代理：由智谷公司全权负责客户招商，按年总租金收入的10%一次性收取招商代理费。B方案：由智谷公司承包逸涛集团的商业公司；负责以下工作：（1）招商工作；（2）以后的物业管理及物业经营。第一年补贴商业公司每月5万元的工资费用及行政费用；开业后按每年租金收益、物业管理费收益、广告载体经营收益所产生的年收入额，扣除所有经营成本费用后进行三、七分成。（智谷三成，逸涛七成）由智谷公司派驻三个团队长期负责项目的经营规划、招商工作。包括（1）招商团队；（2）策划团队；（3）物业管理经营团队。

A方案：补充：十九、具体经营规划补充：十九、具体经营规划（一）、总体经营类别规划控制

各经营类别在总经营面积中所占比例（总经营面积以总建筑面积来算：25928m2）

（一）、总体经营类别规划控制各经营类别在总经营面积中所占比（二）商铺总体规划

注：一楼按面积使用率60％进行规划，使用面积约为3890m2，二楼按面积使用率65％来进行规划，使用面积约为4213

m2；三楼按面积使用率70％进行规划，使用面积约为4537m2；四楼按面积使用率75％进行规划，使用面积约为5131

m2。总使用面积为：17771

m2。

（二）商铺总体规划注：一楼按面积使用率60％进行规划，使用广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件（三）商品类别细分比例

各商品类别细分在该类别经营使用面积中所占比例：

（三）商品类别细分比例各商品类别细分在该类别经营使用面积中广州南海香港城购物广场项目策划方案课件（四）、经营类别实际所占总使用面积比例注：总使用面积以17780m2来计算

（四）、经营类别实际所占总使用面积比例注：总使用面积以177（五）、规划具体说明

店铺规划时主干道宽定为2米，而次干道宽定为1.5米。店铺需要间隔的地方用玻璃或甲板进行间隔。每间店铺各自收费结算。（五）、规划具体说明店铺规划时主干道宽定为2米，而次干道宽（六）、拟邀进驻的商家名单

（六）、拟邀进驻的商家名单广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件注：此为初步构思，具体引入的品牌需根据南沙的人口结构、消费层次、品牌商的意愿再作调整、控制，特别是国外、国内品牌的所占比例。

注：此为初步构思，具体引入的品牌需根据南沙的人口结构、消费层（七）、商场装修规划参考（七）、商场装修规划参考续上：续上：广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件广州南海香港城购物广场项目策划方案课件（八）、假如引入吉之岛

假如引入吉之岛，将建议安排其在3楼经营。原因：1楼铺位是租价最高的位置，是以后获得利润的最主要楼层，若吉之岛在1楼，租金会被对方压得很低；在中华广场、天河城的吉之岛要不在楼上就是在负一层；吉之岛若在二楼，整个购物广场的规划给人一种断层的感觉，缺乏连续性。

（八）、假如引入吉之岛假如引入吉之岛，将建议安排其在3楼经引入吉之岛后，购物广场的整体规划有较大改动，且经营规划面积大幅减少。因吉之岛内的经营规划较为完善，为避免重复，删除以下经营内容：童装区320平方米床上用品300平方米家居精品150平方米运动器材90平方米文具、玩具150平方米皮具、箱包150平方米小型游乐场1000平方米咖啡馆200平方米家电连锁2000平方米……2楼变成既有书店、网吧、中餐厅、数码产品的店铺，液态规划上有些混乱。引入吉之岛后，购物广场的整体规划有较大改动，且经营规划面积大补充：二十、广告计划补充：二十、广告计划（一）媒体计划

（一）媒体计划（二）各类媒体广告的初步预算费用

（二）各类媒体广告的初步预算费用广州南海香港城购物广场项目策划方案课件（三）广告发布、工作计划

（三）广告发布、工作计划注：最终的具体广告费用及投放排期需与广告公司洽谈后确定。

注：最终的具体广告费用及投放排期需与广告公司洽谈后确定。

谢谢你的细阅

THANKYOU谢谢你的细阅

THANKYOU演讲完毕，谢谢观看！演讲完毕，谢谢观看！香港城购物广场

项目策划方案香港城购物广场

项目策划方案一、项目概况一、项目概况项目名称：香港城购物广场用地性质：商业用地用地位置：南沙进港大道（祈福大酒店对面）总建筑面积：25928m2层数：4层（每层6482m2）项目预计总投资：亿投资商：广东逸涛万国房地产有限公司周边环境特点：地处南沙经济技术开发区进港大道与金沙路交叉位置，对面为祈福大酒店，紧临金洲派出所、交通银行。广州南海香港城购物广场项目策划方案课件二、南沙区概况及南沙经济技术开发区商业环境分析二、南沙区概况及南沙经济技术开发区商业环境分析地理政治环境

南沙地处广州市域最南端－珠江出海口虎门水道西岸，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市。南沙处于珠江三角洲的几何中心，陆上距广州市区以及深圳、珠海、澳门、东莞、中山等14个大中城市的距离都在60公里以内。海上以南沙港为中心，距离香港38海里，距离澳门41海里；航空方面，周围有广州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场。近年来，随着广州市大力实施“南拓”战略，广东省、广州市在南沙投入巨资，建设京珠高速公路广珠北段、南沙港快速路、地铁4号线站等大型城市基础设施和配套服务设施。地理政治环境

南沙地处广州市域最南端－珠江出海口虎门水道西岸南沙区面积有544平方公里，人口接近15万，包括常住人口共20万。南沙区管辖南沙街道和万顷沙镇、横沥镇、黄阁镇，灵山镇的庙南村、七一村和庙青村的部分区域，东涌镇的庆盛村、沙公堡村、石牌村的各一部分区域。南沙区人民政府驻黄阁镇凤凰大道。按照规划，南沙地区将发展为集物流产业、临港产业、高新技术产业为一体的现代产业基地。南沙区面积有544平方公里，人口接近15万，包括常住人口共2经济环境根据官方数据，06年前三个季度，南沙区生产总值和中等规模以上工业总产值等主要经济指标的增幅均位居全市各区、县级市首位，地区生产总值同比增长39.5％。据预测，到2007年，南沙规模以上工业总产值可达到800亿元，2010年可达到1200亿元以上。农业方面：南沙区农业的主导产业是荔枝生产，丰产年份总产量接近3000吨。在2000年，南沙农业总产值已达4120万元，农民年人均纯收入5590元。南沙另一农业（渔业）特色，就是南沙现有大、小渔船400多艘，海产资源丰富。南沙正大力发展“都市型农业”，利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产和农业经营活动，为人们休闲旅游、体验农业、了解农业提供服务，走农业产业化发展之路。经济环境根据官方数据，06年前三个季度，南沙区生产总值和中等工业方面：目前南沙地区的工业、基础设施等建设有一定基础，城市建设也初具规模，具备了吸引各类投资的软硬环境，目前已有249个外资项目落户南沙，其中包括世界著名的跨国公司美国通用、德国巴斯夫和日本名幸电子等企业。形成了塑料、化工、电子、食品加工、船舶制造等工业门类。南沙现正致力于打造三大组团和三大工业基地，三大组团包括黄阁组团（规划发展成为综合性工业区及石化储运基地）、南沙组团（规划发展成为高新技术产业基地）、鸡抱沙和龙穴岛组团（规划建设广州港南沙作业区）；而三大工业基地包括造船工业基地、石化工业基地、钢铁工业基地。工业方面：目前南沙地区的工业、基础设施等建设有一定基础，城市第三产业方面：目前，南沙区采取七大措施加快第三产业发展：推进物流保税园区、江海联运园区、油品仓储交易中心、粮食加工仓储交易中心和外贸进出口交易中心建设，加快形成以南沙港为依托的港口物流中心；规划和发展蕉门河两岸城市启动区、地铁沿线的商务、商贸和商住业，挂牌出让商业用地，推进现代化大型购物中心、商场、商业街和商务中心的招商和建设；整合利用金沙路、进港大道、环岛西一带现有服务业资源，提高规模档次和服务水平，营造第三产业氛围；规划建设大山乸生态公园、大角山海滨公园等一批旅游度假景点，推进大型饮食城、游艇俱乐部等项目；以蕉门河两岸城市商务中心、居住区建设为起步，建设现代化的居住社区、商务写字楼和农民新村，推动房地产发展；规划建设一批中高级专业批发市场和农贸市场，积极发展连锁经营、专卖店、品牌店等，初步形成多业态共同发展的商业格局；大力发展公共交通、社区服务、医疗保健等生活服务业，不断满足居民群众的生活需求。第三产业方面：目前，南沙区采取七大措施加快第三产业发展：推进房地产业方面：经过广州市政府、番禺区政府以及霍英东１０多年的不断开发建设，南沙高尔夫球场、天后宫、会展中心、蒲洲花园、啤酒屋、水乡一条街等旅游度假资源已建成开放，南沙成为不少珠三角及港澳人士的旅游度假胜地。南沙是广州经济发展的新“引擎”，在丰田进驻之后，很多其他配套的产业也跟着进来了，产业链将会带动房地产市场迅速发展。在未来的5年内南沙人口规划要到100万左右，大量的企业进驻增加了对住宅的需求，特别是世界一流企业进驻之后，这些企业中高层主管对生活要求比较高，也增加了对精品住宅的需要。因此，近年来南沙的房地产业发展迅速，而且推出的楼房多以别墅为主，购买的人也很多，推出多少就能卖出多少，呈现一种供小于求的局面。目前正在销售的楼盘有番禺富门花园房地产有限公司的“南沙·境界”、广州城建开发的“滨海·半岛”、南沙碧桂园物业发展有限公司的南沙碧桂园二期“漾月轩”、逸涛集团的“美福花园”等等。

房地产业方面：经过广州市政府、番禺区政府以及霍英东１０多年的文化、体育环境在文化旅游方面，南沙区将抓紧以大角山炮台、鸦片战争古战场遗迹、天后宫、麦氏大宗祠、水乡一条街等为重点的珠江文化旅游带的建设，加强麒麟舞、咸水歌等民俗文化的整理和发掘工作。另外，将在蕉门和河城市中心区规划建设现代化的南沙图书馆、影剧院、购书中心、青少年活动中心和文化中心。为配合2010年广州亚运会的举办，将在蕉门河北岸兴建规划占地面积30万平方米、可容纳8000人的南沙体育馆。在今年完成大角山滨海公园建设后，在大角山滨水区兴建规划占地面积1万平方米的沙滩排球场。据了解，南沙体育馆和沙滩排球场作为“广州南沙亚运会比赛场馆”项目已经列入南沙区“十一五”规划重大建设项目，两个场馆估算总投资8亿元，计划2007年开建，2009年完成。除了亚运会场馆的建设，南沙区还计划推进各镇区中型多功能体育馆建设，积极改造和升级现有群众性体育活动场所，建设和完善社区体育设施。文化、体育环境在文化旅游方面，南沙区将抓紧以大角山炮台、鸦片投资优势南沙凭借其自身优越的地理位置、资源，得到政府的大力支持，已吸引世界、国内优秀企业的纷纷进驻。这些足可证明，南沙具备其它地方不可比拟的投资优势。随着各大产业在南沙的建设发展，逐渐突显出南沙生活配套设施的不足及商业氛围的欠缺。而这一问题正给予南沙商业领域巨大的升级空间及创造空间。投资优势南沙凭借其自身优越的地理位置、资源，得到政府的大力支（二）南沙区部分区域商业环境分析黄阁镇黄阁镇商业中心主要围绕两条街展开，街道两旁分布有中小型电器店、手机通讯店、药店、茶叶店、杂货店等等。比较大型的商场有汇佳百货、天汇百货。汇佳百货（产品以中低档为主）面积有2400m2，共三层：一层分为超市区、家电区、化妆品区、珠宝首饰区、手机专营区；二层为生活用品区；三层为服装、皮具、鞋类区。商场人流量一般。而位于麒龙东路的百汇百货（产品以中档为主）面积有1600m2，共两层：一层为超市，二层分为男装区、女装区、化妆品区、童装区、鞋类区、家电区，服饰类多为二、三线品牌。该百货人流量大，对附近的消费群体较有吸引力。（二）南沙区部分区域商业环境分析黄阁镇南沙街南沙街主要商业中心集中在珠江中路一带，附近有小型的服饰店、美容店、电器店、手机通讯店数间，而几间服装店的衣服均为中档为主（产品价格由50～400元不等），更有新开张的中档服装店。而腾隆购物广场是当地较大型的的商场，面积有12000m2，一层以超市为主，设有珠宝首饰、化妆品专柜；二层主要经营生活日用品、男、女装，产品以中低档为主。南沙街进港大道及金洲花园一带进港大道一带分布有中兴超市、数间中型餐馆、手机通讯店、珠宝首饰店、烟酒店等等。比较大型的有中兴超级商场、中兴服装商场、嘉美百货，中兴超级商场面积共有4000m2，一层为百货，二层为家私城；中兴服装商场面积有1800m2，主要经营中低档服装（男、女装、童装）、皮具、床上用品等；嘉美百货共有5000m2，一层设有手机专卖、珠宝区、眼镜区、化妆品区；二层设有生活用品区、皮具区、服装区、床上用品区、童装区、皮鞋区等。而金洲花园及其它邻近几个花园一起构成商业地带商业氛围浓郁，已被称为金洲成熟商圈。据初步统计，该商圈的商铺分布及比例见下表1：进港大道及金洲花园一带店铺类型数量（间）所占比例（%）店铺类型数量（间）所占比例（%）手机通讯店1110.19服装店3330.56网吧21.85烟酒行54.63公话超市54.63摄影店32.78电脑店21.85咖啡馆21.85美容美发109.26棋牌10.93床上用品10.93电器21.85药店98.33小型餐馆87.41茶叶店65.56综合类超市（中型）43.70饰品店32.78服装商场10.93店铺类型数量（间）所占比例店铺类型数量（间）所占比进港大道（金洲花园）商业情况进港大道（金洲花园）商业情况附近楼盘商业状况逸涛城靠近本项目的商铺已全部卖出去，但还没有商家进驻；南沙碧桂园的商铺也一样，已全部售完，但还没有商家进驻。黄阁镇、南沙街、进港大道、金沙商圈、附近楼盘商铺租金分析（见下表）

附近楼盘商业状况地段商铺类别租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注黄阁镇中心

临街铺56100

2007/04/07南沙街珠江中路腾隆购物广场

内铺

503

2007/04/07南沙街珠江中路

临街铺

售35万402007/04/07进港路临街铺263层共210m2

2007/04/07南沙开发区金洲花园

临街铺50402007/04/5南沙开发区裕兴花园

临街铺售30万602007/04/05地段商铺租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注黄地段商铺类别租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注南沙开发区江南路临街铺66602007/04/07南沙开发区江南路临街铺30200

2007/04/07皇家花园临街铺20～60402007/04/07皇家花园临街铺售110万1602007/04/07碧桂园临街铺售14000元/m2

762007/04/07注：数据来源于2007/04/05~2007/04/07的市场调查地段商铺租金（元/m2/月）面积（m2）日期备注南（三）南沙区商业地产市场走势分析

回顾与展望南沙区商业发展缺乏统一规划，呈零星分布状态；现存的大部分商铺经营的服务对象是本地居民，而随着开发区核心商圈的形成，进驻南沙的企业越来越多，到南沙就业的人（其中一大部分为企业中高层人员）也越来越多，必定产生对写字楼及住宅的巨大需求。写字楼及住宅已有众多的房地产企业可为他们提供，然而，符合他们档次、可以让他们消费、娱乐的购物场所还有待建成。这为南沙开发区商业地产市场的开发提供了良好的发展契机。（三）南沙区商业地产市场走势分析回顾与展望市场特点沿街商铺租价一般，均价为40元/m2；商铺经营状况一般，沿街有少量转租现象；大型购物中心缺少；住宅楼（别墅）价格为12000元/m2，价格较高；住宅楼（别墅）供不应求，拆迁安置房价格便宜。南沙开发区商业地产发展趋势调查显示，进港大道两边的几个房地产项目皆为住宅（以别墅为主），而且空置率很低。住宅房已经明显供不应求，南沙奥园、万科等也还在附近兴建新楼盘。同时，本地的二手商铺价格已经涨到5000～8000元/m2，而南沙碧桂园的沿街铺也涨到14000~16000元/m2,而且已经全部销售完毕。很明显，商铺的开发在当地还有很大的潜力。市场特点结论市场的总体特征是发展不均衡，社区发展不成熟，对商铺的需求量较大。据调查反映，业主最需要的是一个既成熟又有发展潜力的购物广场，对于价格方面的要求却并不是太保守。结论三、南沙大型购物广场现状及同类项目竞争分析三、南沙大型购物广场现状及同类项目竞争分析（一）南沙大型购物广场现状在目前阶段，南沙还没有建成一个大型的购物广场，这一市场空白有待填补。香港城购物中心正可填补这一空白。（一）南沙大型购物广场现状在目前阶段，南沙还没有建成一个大型（二）同类项目竞争分析南沙商业中心坐落于该区蕉门河城市中心区黄金地段，紧邻环岛西线全长近约300米，沿着进港大道全长近约220米而建，中心商业城内有大、中型超市、单体百货商场、商务酒店。中心商业城通过南北贯通的两条商业步行街，构成良好的商业氛围，商业街内分布的不同特色的文化广场，成为交通枢纽。而中心广场内将建音乐喷泉和进行园林式绿化，使整个商业中心更加休闲和人性化。商业中心将以中档商品为主，并计划引入一批专业品牌零售店和超市。（二）同类项目竞争分析南沙商业中心坐落于该区蕉门河城市中心区南沙商业中心总建筑面积为78000平方米，将为市民提供全方位的休闲娱乐、购物餐饮等服务，首期建筑面积为33250平方米的三层商业楼计划在今年9月30日以前建成开业。第二期的商务酒店和两栋商业楼计划在2009年底前完工。南沙商业中心离本案位置较近，如果以整个逸涛广场来比较，南沙商业中心与逸涛广场的规模相当。而且南沙商业中心还在建设当中，而逸涛广场基本已建好（还差装修），从开业的时间来说，逸涛广场可能最先开业。另外，从定位上，南沙商业中心偏向于服务当地居民的消费需求，规划经营产品以中档为主；而香港城购物广场则不仅以当地居民为目标消费群，更以未来更多进驻南沙工作的企业中高层人士、在南沙置业度假的港澳人士为重要的目标消费群。因此，香港城的规划经营产品以中档、高档为主。南沙商业中心总建筑面积为78000平方米，将为市民提供全方位（三）本项目竞争力分析显性竞争因素：本案地理位置优越，区位优势明显，且有相邻的逸涛城、金洲花园作为依托。隐性竞争因素：发展商实力优势明显。“0”开发：南沙房地产住宅档次相对较高，中高档次项目的规划和建筑各有特色；老镇区的商业发展还停留在一个初级阶段；整个南沙区缺乏一个有档次的休闲、娱乐商区。（三）本项目竞争力分析显性竞争因素：本案地理位置优越，区位优（四）结论我们认为只有加强有利竞争因素的发挥和塑造，特别是挖掘“0”开发优势，“先行一步”才可以形成最佳的综合竞争优势，把握住契机。（四）结论我们认为只有加强有利竞争因素的发挥和塑造，特别是挖四、香港城购物广场SWOT分析四、香港城购物广场SWOT分析（一）优势（strength）位于进港大道中间地段，交通四通八达，毗邻地铁4号线冲尾站，紧临以后的新南沙区政府及金洲成熟商圈。距离黄阁镇、丰田生活区、南沙街等地很近，只需十几分钟的车程，辐射范围广。建筑规模大，能容纳商户较多，易产生集聚效应。配套设施齐备，有宽广地下停车场、室内扶手梯等。本项目合理独特的定位恰好填补了该区域缺乏休闲娱乐购物场所的空白，比将引领南沙第三产业走向一个新趋势。南沙区人口接近15万，包括常住人口共20万；按规划，南沙的区域人口规划规模控制在100万人左右，而开发区核心商务区的人口目标是60万人左右。很明显，随着南沙的开发进程加快，将有庞大的人口补充进区内。（一）优势（strength）位于进港大道中间地段，交通四通（二）劣势（weak）途经金沙路的南沙环线公车不多，有361B路，还有到广州市区的16路、31路、813路。人口综合素质待提高。区域内人口少，对本项目的顺利开展有一定影响，需要不断吸引附近区域的人流进入该区。（二）劣势（weak）途经金沙路的南沙环线公车不多，有361（三）威胁（threat）乡镇中心（如黄阁镇等）已经占据了相当一部分市场份额，给消费人流造成一定的分流。随着南沙商业中心的动工建设，本案在消费人流、招商等方面都将受到巨大的挑战和冲击。（三）威胁（threat）乡镇中心（如黄阁镇等）已经占据了相（四）机会（opportunity）本项目旁边的逸涛城、金洲花园、皇家花园、南沙碧桂园等现成楼盘对本案提供了有力的消费依托，对本案的开展将会起到促进用。位于进港大道，开发已有一定规模，但附近缺少一个统一、集中的消费环境。本项目（香港城购物广场）合理独特的定位直接导致同类竞争项目的稀少，避免了与众多商业项目的直接交锋，从而领军当地同类地产项目。在近年的市政规划中，第三产业已列入重点的发展对象，这无疑为本项目的成功招商带来契机。今年本项目与南沙商业中心建成开业后，将最终奠定了这一区域南沙商业龙头的地位，成为南沙最有人气的商业旺地，共享繁荣。正如天河商圈一样，除了天河城，还有宏城广场、正佳广场、维多利亚广场。（四）机会（opportunity）本项目旁边的逸涛城、金洲（五）应对策略针对产品层面对项目布局与部分景观进行构思、设计，使其更加凸显项目特色与主题特征，在与市场同类项目形成鲜明区隔的同时，也尽量吸引周边市场。明确本项目对产品的定位，塑造自己产品的品牌。针对经营层面按照对本项目产品的定位标准将商铺严格分区，以确保项目的分区主题与档次、格调统一。视情况而定，有必要的时候可以推出适当的优惠政策，抢占同类项目的客源。针对定位与推广层面挖掘关于项目主题与生活（不仅仅是购物休闲生活）的深层次内涵，表现出本项目独特的现代生活特征和商业色彩。以保证在当地甚至在南沙区、广州市区都能引起行业关注，吸引更多的投资与消费。（五）应对策略针对产品层面关键词：主题、特色在推广手法上力求突破常规，予耳目一新的感觉。吸引所有人的注意，以实现“注意力营销”的目的。在推广手法及载体、内容、形式上等均力求突破，让当地人有眼前一亮的感受，加深对本项目的印象；同时，由此也间接加强对本项目的产品创新、发展商实力、后期旺场经营的手法创新等的信心。关键词：主题、特色五、为什么能在进港大道建香港城购物广场五、为什么能在进港大道建香港城购物广场为什么能在进港大道建香港城购物广场？支持点1：南沙区人口接近15万，包括常住人口共20万；按规划，南沙的区域人口规划规模控制在100万人左右，而开发区核心商务区的人口目标是60万人左右。很明显，随着南沙的开发进程加快，将有庞大的人口补充进区内。而人口是商业发展的基本支撑。注：（1）根据05年的数据得知：南沙“三镇两区”（黄阁镇、万顷沙镇、横沥镇和南沙经济技术开发区、珠江管理区）总人口为141210人，其中农村户口为102192人，被征地的农民为51358人。加上开发区近年开发的房地产项目（南沙境界，1300户，南沙滨海花园，约1500户，南沙碧桂园约600户）及生活区（丰田生活区，现居住1000多人）的人口，南沙“三镇两区”的人口已超过20万人。为什么能在进港大道建香港城购物广场？支持点1：南沙区人口接近（2）根据有关数据，开发区核心商圈的日常居住人口为10万人左右，开发区核心商务区流动人口