房地产规划与设计管理概述

房地产规划与设计管理1房地产开发与城市规划2房地产开发项目规划管理3房地产规划与设计指标4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）城市规划概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

（二）城市规划管理概念城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。（三）城市规划体系1、城市总体规划城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。（三）城市规划体系2、城市分区规划城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。（三）城市规划体系2、城市分区规划内容：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。（三）城市规划体系3、城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。（三）城市规划体系3、城市详细规划控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排

及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。（四）城市规划与房地产开发的关系城市规划对房地产开发起到管制作用城市规划指导和促进房地产开发城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段1房地产开发发与城市规规划2房地产开发发项目规划划管理3房地产规划划与设计指指标4房地产开发发项目规划划设计方案案及评价（一）建设设用地选址址管理含义：城市规划行行政主管部部门根据城城市规划及及有关法律、、法规对建建设项目地地址进行确确认或选择择，保证各项建建设按照城城市规划安安排，并核核发建设项目选址意意见书的行政管理理工作。依据:《中华人民共共和国城乡乡规划法》目的与任务务：宏观调控、、符合规划划、协调矛矛盾、促进进工作（一）建设设用地选址址管理《建设项目选选址意见书书》的办理步骤骤《建设项目选选址意见书书》的办理共分分为提出选址申请、规划管理人人员现场踏踏勘、审查、结果领取四个步骤。。建设项目选选址意见书书有效期为为一年，确确需延长的的，须在期满前前1个月内向市市规划行政政主管部门门提出申请，延长长期不得超超过6个月。（二）建设设用地规划划管理含义：城市规划主主管部门根根据城市规规划法规和和批准的城市规划划，确定规规划区内建建设项目用用地的选址、定点和范围围，审查总总平面，核核发建设用用地许可证证等各项管理工工作的总称称。依据:《中华人民共共和国城乡乡规划法》目的与任务务：控制建设、、合理利用用土地、保保障规划实实施、协调矛盾、、综合考虑虑用地效益益、完善城城市规划（二）建设设用地规划划管理《建设用地规规划许可证证》的办理步骤骤申请材料报报送、现场踏勘、根据需要征征求有关部部门意见、核定建设用用地位置和和界线、提供规划设设计条件、审查建设用用地总平面面布置、核发建设用用地规划许许可证有效期限为为六个月，，逾期未申申请办理的的，许可证证将自行失效效；申请人人需要延续续有效期限限的，有效效期限届满30日前提出申申请。（三）建设设工程规划划管理含义：城市规划行行政主管部部门根据城城市规划及及有关法律、法法规和技术术规范，对对各类建设设工程进行行组织、控制制、引导和和协调，审审查规划方方案，核发发建设工程规规划许可证证等行政管理理工作的统统称。主要内容:建筑管理、道路管理和管线管理。程序：规划设计方方案审查、建设工程施施工图审查查和《建设工程规规划许可证证》核发三个阶段。。1房地产开发发与城市规规划2房地产开发发项目规划划管理3房地产规划划与设计指指标4房地产开发发项目规划划设计方案案及评价（一）居住住项目规划划与设计指指标1、居住区规规划相关概概念：居住区按居居住户数或或人口规模模可分为居住区、小区、组团三级，居住住区分级控控制规模见见下表。居住区规划划组织结构构可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式组团团等多种类型型。（一）居住住项目规划划与设计指指标（1）居住区：：泛指不同居居住人口规规模的生活活聚居地和和特指被城城市干道或自自然分界线线所围合，，并与居住住人口规模模（30000-50000人）相对应，，配建有一一整套较完完善的、能满足足该区居民民物质与文文化生活所所需的公共共服务设施的的生活聚居居地。（一）居住住项目规划划与设计指指标（2）小区：指被居住区区级道路或或自然分界界线所围合合，并与居住人口规规模（7000-15000人）相对应，，配建有一套能满满足该区居居民基本物物质与文化化生活所需的公共服服务设施的的生活聚居居地。（一）居住住项目规划划与设计指指标（3）组团：指被小区道道路分隔，，并与居住住人口规模模（1000-3000人）相对应，，配建有居居民所需的基层公共共服务设施施的生活聚聚居地。（一）居住住项目规划划与设计指指标2、用地指标标居住区总用用地包括居住区用地地和其他用地其结构体系系如图所示示：国家规定的的居住区用用地平衡控控制指标表表案例（一）居住住项目规划划与设计指指标3、项目设计计指标（二）非居居住项目规规划与设计计指标酒店、办公公、商业、、工业等其其他用途的的房地产开开发项目1房地产开发发与城市规规划2房地产开发发项目规划划管理3房地产规划划与设计指指标4房地产开发发项目规划划设计方案案及评价（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制1、居住区规划划的基本要要求安全的要求求卫生的要求求物质舒适性性要求精神享受性性的要求与城市发展展相协调的的要求可持续性的的要求产业化的要要求（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制2、居住区规划划的编制程程序调查分析、规划设计、成果表达三个阶段。。3、居住区规划划的方案内内容规划结构、住宅形式与与布局选择择、配套服务设设施、道路交通、绿地与景观观、竖向、管线综合等多个方面，并按按照居民区区规划设计计的层次性性特点，在在总体规划、、控制性详详细规划和和修建性详详细规划等等不同层次的的规划阶段段中的侧重重点有所不不同。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（1）规划空间间结构居住区包括括住宅、道路、配套公共服服务设施、公共绿地四个部分，，通过对空空间结构的的分析，将四个部分分要素加以以组合，确确定基本布布局和空间形态。。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（1）规划空空间结构影响居住区区规划结构构的主要因因素：区位及规划划要求、场地及环境境条件、人的生活需需求、经济性、社会管理制制度等。常见的居住住区规划空空间结构的的类型主要要有内向型、开放型、自由型等。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（2）住宅形形式与布局局选择住宅形式取取决于自然环境、经济水平、技术水平、文化习俗和家庭结构等因素。《住宅建筑设设计规范》中，根据住住宅建造层层数将住宅划分为为低层住宅（1至3层）、多层住宅（4至6层）、中高层住宅宅（7至9层）、高层住宅（10至30层）。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（2）住宅形形式与布局局选择住宅布局有有行列式、周边式和点群式三种基本形形式。住宅布置中中必须要重重点考虑日照和通风风（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（3）配套服服务设施配套公建的的基本要求求：规划布布局应体现现方便生活活、减少干扰、、有利经营营、美化环环境的原则则，可采用用分散、集中、分散和集中中相结合的方式布局局。而且，为了了保证合理理的服务半半径，注意意未来发展展需要，规划划中还应留留有余地。。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（4）道路交交通组织交通、、保持环境境、保障安安全、提供供空间居住区道路路网结构在形态上有有规则式、自由式、混合式等，在交通通组织上分分为人车混行、人车分流两种形式。。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（5）公共绿绿地组织在绿地地规划设计计中，公共共绿地应具具备可达性、功能性、亲和性。绿地布局应注意人的的动态和静静态观赏效效果，一般般在小区入口口、中心形形成景观节节点，创造造层次丰富富的视觉效果果。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（6）竖向及及管线综合合居住区的市市政工程由由居住区给水水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程组成成。按照敷设方方式可以分分为架空线路和地下埋设线线路。地下埋设线线路又可分分为直埋管管线和沟埋埋管线。居住区内的的管线应尽尽量采用地地下埋设的的方式。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（6）竖向及及管线综合合竖向规划设设计是为了有效效利用地形形，满足居居住区道路交通、、地面排水水、建筑布布置和城市市景观等方方面的要求，，对自然地地形改造和和利用而进进行的规划划设计，包括括道路竖向设设计和场地竖向设设计。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制4、居住区规划划设计方案案的主要成成果——规划设计图图纸及文件件两大类分析图规划设计图图工程规划设设计图形态意向规规划设计图图和模型规划设计说说明及技术术经济指标标（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制5、市场主流住住宅形式——板楼、塔楼楼、别墅长板经典项项目——北京10号名邸（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制5、市场主流住住宅形式——板楼、塔楼楼、别墅短板经典项项目——北京国奥村村（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制板楼：建筑层数一一般不超过过12层，但也有有很多例外外平面上长度度明显大于于宽度由多个住宅宅单元组合合而成每单元设楼梯梯或电梯，多多为一梯两户户分为高板（18层以上）、小小高板（9-18层）、多层板楼（9层以下）（一）房地产产开发项目规规划设计方案案编制塔楼：四五户以上共共同围绕或者者环绕一组公公共竖向交通通平面上长度和宽度大大致相同高度从12层以上到35层，超过35层是超高层一般是一梯四四户到一梯12户方塔楼、Ｔ形楼、井字形、风车形和蝶形等形式蝶形户型（一）房地产产开发项目规规划设计