房地产成本核算2

房地产成本核算主讲：汤国梅主要内容一、成本核算概述二、成本项目三、竣工决算四、计税成本五、成本计算2成本核算程序1、确定成本核算对象2、确定成本项目3、归集开发成本4、分配开发成本34核算对象开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象：5核算对象

成本对象确定原则如下：（一）可否销售原则。（二）分类归集原则。（三）功能区分原则。（四）定价差异原则。（五）成本差异原则。（六）权益区分原则。6核算对象（续）1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。7成本项目房地产开发企业的成本项目，是指房地产开发企业在组织成本核算时，按照经济用途进行分类所确定的费用项目，具体包括以下六个项目：土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等。成本项目（续）1、土地开发成本：土地征用及拆迁费、前期工程费2、房屋开发成本：建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费3、开发间接费用89土地购置费用土地征用及拆迁费是指为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费、安置动迁用房支出以及其他因征用土地而发生的费用（包括耕地占用税）。10拆迁安置的特殊考虑1、拆迁安置返还的面积内房屋按照成本价计征营业税，即不确认安置差价2、拆迁安置返还的超面积房屋按照同期售价计征营业税，即需要确认安置差价注：拆迁时没有确认拆迁建筑物的增值11拆迁安置的特特殊考虑（续续1）国家税务总局局关于印发《《房地产开发发经营业务企企业所得税处处理办法》的的通知[2009]31号注：拆迁时确确认了拆迁建建筑物的增值值，按照增值值后的金额计计入到开发成成本以拆迁资产的的增值是否实实现为标准不论是否开工工建设，土地地成本均属于于存货，不允允许摊销拆迁安置的特特殊考虑（续续2）中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例第八条明确确指出，“因因国家建设需需要依法征用用、收回的房房地产”，““免征土地增增值税”2008关于于土地使用者者将土地使用用权归还给土土地所有者行行为营业税问问题的通知12拆迁安置的特特殊考虑（续续3）对于搬迁收入入是否需要计计算营业税的的问题，国家家税务总局没没有明确的答答复，但各地地普遍下发文文件，明确凡凡经县级以上上政府批准，，国土局及有有关房地产管管理部门发出出公告，限期期拆（搬）迁迁的地（路））段的，被拆拆迁户取得的的拆迁补偿收收入（包括货货币、货物或或其他经济利利益）暂不征征收营业税。。1314前期工程费前期工程费指指企业在前期期准备阶段发发生的各项费费用，包括总总体规划设计计费、项目可可行性研究费费、水文地质质及工程地质质勘察设计费费、测绘费以以及三通一平平等费用。15特殊纳税地点点问题在中华人民共共和国境内的的单位提供的的设计（包括括在开展设计计时进行的勘勘探、测量等等业务）、工工程监理、调调试和咨询等等应税劳务的的，其营业税税纳税地点为为单位机构所所在地。16基础设施建设设费基础设施建设设费是指建造造各项基础设设施发生的费费用。基础设施主要要是指与开发发产品相关的的道路、供热热、供水、供供电、供气、、排污、排洪洪、照明、环环卫、绿化以以及通讯等设设施。绿化工程绿化工程往往往与建筑工程程相连，或者者本身就是某某个建筑工程程的一个组成成部分，例如如，绿化与平平整土地就分分不开，而平平整土地本身身就属于建筑筑业中的“其其他工程作业业”。为了减减少划分，便便于征管，对对绿化工程按按“建筑业-其他工程作作业”征收营营业税。17甲供料税务处处理中华人民共和和国营业税暂暂行条例实施施细则第十六条纳纳税人提供建建筑业劳务（（不含装饰劳劳务）的，其其营业额应当当包括工程所所用原材料、、设备及其他他物资和动力力价款在内，，但不包括建建设方提供的的设备的价款款。建议：由开发发商以建筑公公司的名义购购进2006关于于纳税人以清清包工形式提提供装饰劳务务征收营业税税问题的通知知1819公共配套设施施费公共配套设施施费指为开发发项目服务的的，不能有偿偿转让的各项项公共配套设设施发生的费费用，如锅炉炉房、水塔、、公共厕所、、自行车棚以以及地下人防防设施等。凡能有偿转让让的公共配套套设施如商店店、学校、医医院、车库等等都不能计入入该成本项目目内。20公共配套设施施费（续）注：配套设施施如果与房屋屋非同步开发发，即先开发发房屋，后建建配套设施，，或房屋已开开发等待出售售或出租，而而配套设施尚尚未全部完成成，在结算完完工房屋的开开发成本时，，对应负担的的配套设施费费，一般采取取预提的办法法，即根据配配套设施的预预算成本（或或计划成本））和采用的分分配标准，计计算完工房屋屋应负担的配配套设施支出出。（预提比比例不能超过过总预算成本本的10%））超过部分税法法不允许扣除除，但在以后后三年完工并并决算的，可可以追溯调整整建筑安装工程程费建筑安装工程程费是指开发发项目主体的的建筑安装工工程价款，包包括支付给建建筑安装公司司的人工费、、材料费、机机械使用费以以及设备款项项等。是成本核算中中分摊基础设设施建设费、、公共配套设设施费等开发发成本的依据据21劳务派遣关于营业税若若干政策问题题的通知劳务公司接受受用工单位的的委托，为其其安排劳动力力，凡用工单单位将其应支支付给劳动力力的工资和为为劳动力上交交的社会保险险（包括养老老保险金、医医疗保险、失失业保险、工工伤保险等，，下同）以及及住房公积金金统一交给劳劳务公司代为为发放或办理理的，以劳务务公司从用工工单位收取的的全部价款减减去代收转付付给劳动力的的工资和为劳劳动力办理社社会保险及住住房公积金后后的余额为营营业额。22工程承包工程承包公司司承包建筑安安装工程业务务，即工程承承包公司与建建设单位签订订承包合同的的建筑安装工工程业务，无无论其是否参参与施工，均均应按“建筑筑业”税目征征收营业税。。工程承包公公司不与建设设单位签订承承包建筑安装装工程合同，，只是负责工工程的组织协协调业务，对对工程承包公公司的此项业业务则按“服服务业”税目目征收营业税税。2324开发间接费用用开发间接费用用主要指借款款利息、工程程监理费用和和施工现场管管理费用借款利息并不不是指所有的的借款利息，，进入开发间间接费用中的的利息是指在在开发项目开开始开工建设设到达到预定定可使用状态态期间所发生生的利息，不包括开工建建设前发生的的利息和达到到预定可使用用状态后发生生的利息。25借款利息的资资本化开发企业为建建造开发产品品借入资金而而发生的符合合税收规定的的借款费用，，属于成本对对象完工前发发生的，应配比计入成本对象象；属于成本本对象完工后后发生的，可可作为财务费费用直接扣除除。借款利息的资资本化（续））中华人民共和和国企业所得得税法实施条条例第三十七条企企业在生产产经营活动中中发生的合理理的不需要资资本化的借款款费用，准予予扣除。企业为购置、、建造固定资资产、无形资资产和经过12个月以上上的建造才能能达到预定可可销售状态的的存货发生借借款的，在有有关资产购置置、建造期间间发生的合理理的借款费用用，应当作为为资本性支出出计入有关资资产的成本，，并依照本条条例的规定扣扣除。2627特殊的借款业业务银行将房地产产企业无力偿偿还的利息转转作借款的，，应将其分解解为偿还利息息和借款两项项业务处理房地产企业以以等额本金或或等额本息贷贷款方式取得得贷款的，应应按照贷款清清单上标注的的偿还本金和和利息冲减应应偿还的本金金和利息，而而不是先全额额冲减本金，，再冲减利息息。归集开发成本本开发总成本=土地征征用及拆迁费费+前期工工程费+建建筑安装费费+基础设设施建设费+公共设施施配套费+开开发间接费用用会计师事务所所从事基本建建设工程预算算、结算、决决算审核暂行行办法基本建设工程程结算，是指指按工程进度度、施工合同同、施工监理理情况办理的的工程价款结结算，以及根根据工程实施施过程中发生生的超出施工工合同范围的的工程变更情情况，调整施施工图预算价价格，确定工工程项目最终终结算价格的的竣工结算文文件。28归集开发成本本（续）基本建设工程程结算，税法法称为竣工决决算，包括工工程结算和财财务决算工程结算：建建筑安装费+基础设施建建设费+公公共配套设施施费注：工程结算算主要用于与与建筑安装企企业结算工程程款项，可信信性较强。2930工程结算（续续）如果实际结算算款项小于结结算成本，少少结算的款项项应推定为建建筑商的工程程结余，不得得作为开发成成本的组成部部分。如果实际结算算款项大于结结算成本，多多结算的款项项应推定为开开发商的非正正常损失。注：贯彻孰低低原则31工程结算（续续）房地产开发企企业因施工方方延误工期等等原因收取的的罚款收入，，应计入到““营业外收入入”科目，不不得直接抵减减应付工程款款或开发成本本分析：对总的的应税所得没没有影响，但但对不同的纳纳税年度产生生影响32财务决算财务决算：工工程结算成本本+土地征征用及拆迁费费+前期工工程费+开开发间接费用用缺点：只考虑虑合理性，没没有考虑是否否取得发票1、维护开发发成本的完整整性，不直接接调整开发成成本，而将尚尚未取得发票票的金额视为为其他损益调调整，增加当当期的应纳税税所得额。2、以后年度度取得该发票票时，再作为为其他损益调调整，减少当当期的应纳税税所得额。33分配开发成本本1、按照成本本项目归集各各种开发成本本2、运用分类类法分割建筑筑安装成本3、按照分割割后的建筑安安装成本权数数分摊开发成成本成本计算方法法常见的有品种种法、分批法法、分步法房地产企业一一般采用分类类法分类法是品种种法和分批法法的结合和延延伸，是指以以产品的类别别作为成本计计算对象归集集开发成本，，计算总的开开发成本，再再按照一定的的标准和方法法分配计算联联产品和副产产品的成本的的方法34副产品副产品是是指使用用同种原原材料，，在生产产主要产产品的过过程中附附带生产产出来的的非主要要产品，，或利用用生产中中的废料料加工而而成的产产品。副产品的的费用比比重一般般不大，，按照计计划成本本计算，，倒算出出主产品品的生产产成本对于房房地产产开发发企业业来说说，副副产品品是指指可以以转让让的公公共配配套设设施，，如学学校、、医院院、车车库等等,以以及楼楼宇的的外墙墙面\屋面面使用用权35副产品品（续续）如果财财务决决算报报告中中单独独注明明了有有偿转转让的的公共共配套套设施施的实实际成成本，，则按按照财财务决决算中中的实实际成成本作作为计计税成成本。。如果财财务决决算中中没有有单独独注明明其实实际成成本，，可以以按照照项目目预算算作为为计税税成本本注：均均不考考虑纳纳税调调整事事项36主产品品与副产产品对对应的的是主主产品品，成成本等等于实实际开开发总成本扣扣除副副产品品的计计划成成本注：主主产品品的生生产成成本包包括副副产品品的计计划成成本与与实际际成本本的差差额对于房房地产产开发发企业业来说说，主主产品品是指指开发发的主主体项项目，，如商商铺、、写字字间、、住宅宅等37联产品品联产品品是指指企业业在生生产过过程中中使用用同一一种原原料，，同同时生生产出出几种种具有有同等等地位位但使使用价价值不不同的的主要要产品品对于房房地产产开发发企业业来说说，联联产品品是指指同时时开发发的底底层商商铺、、非底底层商商铺、、写字字间、、住宅宅等38联合成成本的的分配配1、联联产品品分离离前发发生的的生产产费用用即联联合成成本，，可按按照一一个成成本核核算对对象设设置一一个成成本明明细帐帐进行行归集集，然然后将将其总总额按按照一一定的的分配配方法法在各各联产产品之之间进进行分分配2、分分离后后按照照各种种产品品分别别设置置明细细帐，，归集集其分分离后后所发发生的的加工工成本本。3940实物数数量法法联合成成本是是以产产品的的实物物数量量为基基础分分配。。通常适适用于于所生生产的的产品品的价价格很很不稳稳定或或无法法直接接确定定。评价：：房地地产开开发产产品的的联合合产品品价格格稳定定，并并且容容易取取得，，分配配应贯贯彻承承受能能力原原则，，不能能采用用实物物数量量法41销售价价格法法联合成成本是是以分分离点点上每每种产产品的的销售售价格格为比比例进进行分分配。。通常适适用于于所生生产的的产品品价格格稳定定并且且容易易取得得。评价：：贯彻彻公平平原则则和承承受能能力原原则注意：：销售售价格格应来来源于于同一一时点点。一般成成本计计算的的程序序42产权归归属1995建建设部部商品品房销销售面面积计计算及及公用用建筑筑面积积分摊摊规则则公摊率率=套套内建建筑面面积÷÷（套套内建建筑面面积+公公共共建筑筑面积积）公摊系系数=套内内建筑筑面积积÷公公共建建筑面面积公摊系系数=公摊摊率÷÷（1-公公摊率率）套内建建筑面面积<套套型型建筑筑面积积<销销售面面积43产权归归属（（续1）注意事事项方方法：：利用房房地产产开发发企业业向业业主提提供的的公用用面积积分摊摊系数数或公公用面面积分分摊率率，要要求房房地产产企业业提供供相应应的资资料，，确定定公用用建筑筑面积积中，，哪个个配套套设施施已经经进行行了公公摊（（产权权属于于全体体业主主），，哪个个配套套设施施没有有进行行公摊摊（产产权属属于开开发公公司）），防防止重重复或或提前前结转转开发发成本本。44产权归归属（（续2）产权属属于全全体业业主但但用于于营利利的，，对应应的销销售成成本不不允许许在企企业所